合生创展集团广州分公司商业物业经营组织

　　合生创展集团广州分公司商业物业经营组织

　　第一节 商业物业经营的含义

　　一、商用物业范围

　　由地区公司下属各项目公司开发、建设的所有用于营商或办公用途的物业，具体包括：

　　1、大型纯商业项目（专业写字楼、专业商场）

　　·整个项目用途是纯商业的，无住宅功能的，例如越华

　　·项目依托住宅区、商住结合，但单体面积40000㎡以上，例如骏景商业广场

　　2、非大型纯商业项目（地铺、商业裙楼、改作商用的架空层或其他场地）

　　二、经营的含义

　　1、指通过充分的市场调研，准确的市场定位，合理的规划设计，建造出优质的商业物业，运用富有成效的营销手段，租赁与销售的合理分配使商用物业建设良性循环，物业不断增值从而使公司利益最大化的行为过程。

　　2、具体表现为以下四个阶段：

　　（1）投资开发期

　　·市场环境调研

　　·项目可行性分析

　　·市场定位论证

　　（2）前期策划期

　　·专项市场调研及对手分析

　　·项目的发展目标

　　·规划设计

　　·确定具体市场定位

　　·总体市场策略

　　（3）租售推广期

　　·项目主题整体形象包装

　　·项目布局规划

　　·项目功能规划

　　·租赁与销售分配

　　·时期、区域划分及推广时机的把握

　　·阶段租售计划制定

　　·策略定价

　　·租/售宣传推广

　　·租售洽谈及签约

　　（4）经营期

　　·商家经营行为管理，包括对商家的经营范围及合法经营的管理、形象管理、污染管理等。

　　·物业管理：包括公共秩序、车流人流管理、货物运送、设施管理、安全等等。

　　·公共关系管理：处理与工商行政管理部门、环保、消防、公安、卫生检疫、街道、城管等政府部门的关系。

　　·经营期宣传推广确立市场形象，提高市场知名度和地位，吸引消费者来消费。

　　·定期翻新及注入新元素：以求保持新鲜感和贴近消费者。

　　·租金、推广费、管理费等收取。

　　·跟踪了解商户的经营状况，应对减租要求。

　　·增加设施或制造优势，为商家创造更好的营商环境，使物业升值。

　　第二节 商业物业经营机构

　　一、系统架构

　　见附件

　　二、分工与职责

　　1、地区公司营销中心

　　（1）代表地区公司对其管辖范围内的商用物业担当资产管理者角色及统筹策划、租售、宣传推广和经营管理工作，并向地区公司经营班子负责。

　　（2）指导、帮助、管理、监管地区公司属下项目公司对需要出售商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。

　　（3）负责对用于出租的商用物业进行市场调研、市场定位、策划、招租、宣传推广及经营期经营管理和宣传推广工作。具体工作由营销中心商业物业经营部组织实施。

　　（4）对骏景商业广场、越华两个项目进行市调、策划、租售、宣传推广和经营推广工作。

　　2、项目公司

　　（1）负责对相关项目的商用物业组织协调包括：规划设计、建筑施工、装修、竣工验收、物业改造等方面的工作。

　　（2）受营销中心委托对需出售的商用物业进行策划、销售及宣传推广工作。

　　（3）负责协调营商与居住两方面的关系，以及完成营商所需的各种硬件和周边必备的条件。

　　（4）负责商用物业工程进度和质量的监管，以确保商用物业按时按质交付使用。

　　（5）根据营销中心的要求对建成商业进行改造或完善工程。

　　（6）负责现场招租处的建造和装修。

　　（7）负责租金收取工作，并按要求建立台帐，填写报表上报营销中心及财务部。

　　（8）与商户有关工程条件的谈判。

　　（9）对项目所属的商铺进行经营期内的工作。

　　3、广东康景物业服务有限公司

　　（1）负责对商用物业实施专业的物业管理。

　　（2）协调商户与业主之间，商户与街道、城管等政府部门之间的公共关系。

　　（3）协助商业物业宣传推广活动。

　　（4）根据租赁合同对商家进行现场的管理，包括经营范围、合法经营行为、店面形象、污染等等。

　　4、其他部门的职责与住宅开发的分工和职责大致相同。

　　三、岗位职责及人员定编

　　见附件

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：商业物业前期规划设计论证和经营方案制定审批

　　商业物业的前期与规划设计论证和经营方案的制定与审批

　　第一节 前期与规划设计论证

　　1、商业物业论证的管理制度和工作流程与《项目论证管理规范》相关规定基本一致。

　　2、论证附件

　　附件1《市场定位报告》

　　附件2《项目全程价格方案》

　　附件3《营销计划书》

　　附件4《规划设计要点一览表》

　　附件5《经营计划财务评估分析编制说明》

　　附件6《项目经营计划财务评估分析规定》

　　附件7《各经营期利润测算表》

　　附件8《项目经营计划成本明细表》

　　附件9《项目各期资金回笼预测表》

　　附件10《项目经营计划各期现金流量分析表》

　　附件11《项目经营计划各期融资计划及还贷计划表》

　　附件12《项目经营计划资金成本估算表》

　　附件13《单位（项）工程进度计划表》

　　附件14《单位（项）工程主要进度控制点汇总表》

　　附件15《项目工程工作计划表》

　　附件16《地块住宅主要进度控制点完成时间计划》

　　附件17《项目网络计划图》

　　附件18《住宅项目网络计划图》

　　备注：（1）共18个附件，黑色加粗附件呈报集团领导阅

　　（2）附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式与《项目论证管理规范》相关文件一致。

　　第二节 租售规划与转换流程

　　工作指引

　　1、项目公司与经营部分别就各自的投资回报要求，确定每间铺售价、租价，应根据实际的位置、平面、进深比、大小、人流等制定，便于后期规划和转换。

　　2、在每年年头要召开全年的租售规划会议，在项目商业交付前三个月要召开专项租售规划会议。

　　3、租售比例原则上为7：3。

　　4、划定租售范围须明确到每间铺。

　　5、对于出售或出租范围中的物业可以租售转换。

　　6、对于未出租的，经地区财务核对《租售控制表》（附后）后可以出售，已出租的转入带租约出售程序。

　　7、在出租范围中转换成出售的面积，须在经营部考核指标相应调整，具体可在年底统一调整。

篇3：商业物业宣传推广营销费用制订审批

　　商业物业宣传推广与营销费用的制订与审批

　　第一篇、商业物业的宣传推广工作指引

　　一、工作阶段

　　主要分成三个阶段：

　　①项目前期：项目开工前后至正式向市场推出之间的阶段。

　　②租售推广期：指正式向市场推出至大致上出租或出售完成之间的阶段。

　　③经营期：指商业项目开业后的阶段。

　　二、各阶段的工作目标、方式、指引

　　1、项目前期：

　　① 对大型的商业项目，特别是所在地块未能必然性地让市场认同具有高商业价值，需要对地块的商业价值进行培育的情况下，需要安排项目前期宣传推广。

　　② 主要方式以报纸软文、公关活动、目标客群渗透为主：

　　ａ、报纸软文：在主流媒体上以新闻报导、专题文章等形式不经意地引导市场关注，并认同地块的商业价值。

　　ｂ、目标客群包括商家及未来消费者两层含义：

　　·对商家的渗透是针对性渗透，对符合商业物业定位的商家定期寄发宣传品，以“汇报”项目进度、思路以树立他们对项目的信心。

　　·对消费者的渗透是广泛式渗透，在公司原定的所有对外宣传中，对任何机会、任何形式，只要能传递信息，对消费者能作正面引导的机会都应利用。

　　ｃ、公关活动：包括组织新闻发布会、奠基仪式，组织专家论坛、智囊团、旗舰商家招商会等多种形式发布消息和吸引注意力。

　　2、租售推广期：

　　① 在前期推广的基础上大张旗鼓地树立、巩固品牌和主题形象，通过对新概念的炒作，多角

　　度地对商业物业的盈利能力和消费者能获得新的消费体验进行层层展现，深入剖析，有力推动商家的认同和进驻，同时也进一步为商家培养消费群。

　　② 主要方式有

　　·现场包装、布置

　　·媒体广告及软性文章

　　·公关活动

　　·展览会

　　·公益赞助等

　　3、经营期：

　　①主要针对商场及规模较大的商业街项目。

　　②项目开业后，推广的目的是要把项目的品牌和形象进一步巩固和提升，重点是培养消费者到项目来消费的消费习惯，在项目开业头几年、消费淡季，以及消费危机时期和过后（例如非典），宣传推广尤为重要，只有吸引消费者的场所才是商家追逐之地，才是有升值潜力的黄金地。

　　③主要方式：

　　·现场商业气氛布置

　　·公关活动

　　·购物赠礼折扣促销活动

　　·编辑形象/消费杂志

　　·媒体广告

　　·展览活动

　　·公益与赞助等等

　　三、营销费用的使用范围

　　1、广告设计费

　　2、广告制作费

　　3、媒体发布费

　　4、代理费

　　5、手续费

　　6、公关费

　　7、活动费

　　8、各种宣传物料

篇4：商业物业续约再出租办理程序

　　商业物业续约、再出租办理程序

　　物业租赁合同到期前，开展竞价，同等条件下原承租方有优先承租权，即续约；反之则出价最高者承租，即再出租。

　　一、工作流程

　　项目主管到期前90天张贴竞价通知

　　竞价程序

　　确定承租方租赁条件

　　签约程序

　　二、工作指引

　　1、所有租赁合同到期的物业均须参与竞价。

　　2、张贴通知15天为公告期，用于意向方了解查看物业情况。

　　3、法律规定了原租客在再出租或出售时，在同等条件下有优先承租/购买权，故经办部门须把竞价通知确保送达原租户。

　　4、如续约的须补齐因租金上升产生押金差额后，方可发出收铺通知。

　　5、续约新合同的起租日期与原合同终止日期一致。

　　6、续约不再给予免租期，再出租只能给出最长一个月免租装修期。

　　7、再出租新合同的起租日期原则上以原租户交回商铺日期为准。

篇5：商业物业挞定程序

　　商业物业挞定程序

　　四种挞定情形：

　　1、认租已获得批准，认租方五个工作日内不签正式租赁合同的，予以没收认租金。

　　2、已签租赁合同，在起租日届满十五天内不收铺的，予以没收押金。

　　3、已签租赁合同且已收铺，但没有在首次免租期届满一个月内开业，予以没收押金。

　　4、执行合同过程中，承租方要求更改租赁条件不获出租方同意的，予以没收押金。

　　一、工作流程

　　二、工作指引

　　1、取证须现场拍照。

　　2、警告通知须送达承租方，第二、三种情况须在该铺门面张贴通知并拍照取证。

　　3、对达到上述三种情况，发出警告给予五个工作日宽限期。

　　4、警告和终止通知均须抄送管理中心。

　　5、管理中心在接到终止通知后，须按通知之日停止水电供应，停办装修申请，停止支付钥匙，并派保安人员加强监管。