新形势下房地产金融发展趋势前瞻
首先,想和大家明确一个概念,所谓的房地产金融到底是做什么,什么叫做房地产金融?这一点有一个简单的比喻,就是说,作为房地产行业和房地产金融来说,最重要的是资金和土地,这是这个行业关注的两个要素,如何的搭建这个桥梁,这个桥梁就是房地产金融,现在当前的房地产金融,我们的资金和土地,应该基本上通过银行,通过我们的银行把我们的发展商的资金以及投资商的资金接洽到我们的项目上去,通过这样一个道路,实现一个融通,这是一个方式,这是一个资金的传导,作为基金的回收方式,我们通过我们的开发商,以及我们投资商的投机收益,形成一个回收。
这里面最关键的一个机构就是银行,银行是非常重要的一个媒介和渠道,在这样的情况下,我们觉得当前的房地产市场,在遭遇到整个国家宏观调控的情况下,房地产金融成为一个非常重要的问题,就是融资渠道拓宽方面。
我们看一下这张表,针对20**年整个房地产市场面临的融资渠道的困境问题,这是我们作为房地产行业来说,或者金融行业来说,是一个比较重要的问题,在这样的问题情景下,在未来的操作过程中,存在哪些可能的机遇和挑战,我们觉得这种机遇和挑战,应该首先是建立在我们对整个宏观形式的判断基础之上,所以说我们应该讨论明天的房地产行业,应该从我们当前的宏观经济形势和判断上来着眼,通过我们的一些判断来看一下,它的发展趋势在哪里?总体来说我们的态度,我们对于整个的房地产态度,还是持比较谨慎乐观的态度。
首先我们看一下宏观经济在整个房地产行业中所扮演的角色,宏观经济当前的主要现状和判断,我们再看房地产商目前面临的子困境,最后看我们房地产创新的趋势和前景在哪里。先从我们基本的宏观政策基本面来看。对于我们当前的政策决策者来说,是一个非常难以平衡的目标,这三者之间如何的平衡,如何的掌握,这实际上是非常困难的过程,对于这样的目标来说,我们认为,这个市场还是作为宏观调控来说,是非常重要,也是非常有难度的操作方式,整个的宏观经济对于我们的房地产行业是如何影响的。
我们认为总体的思路来说,房地产的宏观调控,对于方面来说是非常重要的一个方面,它的思路是怎样的?从92年经济周期看起,在92、93年整个房地产开发贷款,开发的增速,都保持百分之百之上的增幅,我们当时在这个阶段情况下,行业表现了一个水平,就是一个经济想象,就是GDP的高速增长,也是我们消费者物价也在高速增长的过程中,所以从这个阶段经历过来,进入了一个不断上涨的过程。
从央行的操作思路来看,放在我们通货膨胀的问题上,控制通货膨胀,对于房地产行业来说,意味着一系列紧缩的态势,紧缩的政策出现了,紧缩的政策出现以后,对于房地产行业来说,是一个非常重要的发展机遇,它负面影响房地产行业健康的发展,因此出现了一系列的后遗症,当前的房地产金融市场也好,或者当前的房地产市场也好,之所以出现当前的情况,实际上有一系列的过程,通过前期的高速发展以后,我们一系列抑制措施,出现了一系列的后遗症,我们近两年的房地产公司上市,已经非常少了,因此,从这一系列的判断来看,整个的宏观经济政策,对于房地产行业来说,是一个行业增长和发展的促发期,也是导致行业萎缩的终结者,所以这个角色是互换的。
我们看一下它当前对于中国的现在的金融政策和宏观经济政策的影响在哪里,还是在于一些深层次的发展问题,关键还是在于金融体制的改革,我们觉得当前非常重要的一个特点,现在的 中国经济存在一个投资率和储蓄率非常高涨的态势,我们的经济增长是高投资拉动的,我们看到相关的数据,近两年整个的中国投资率,已经保持在40-50%的高度,这是非常高的一个比例,是一个非常显著的特点。我们居民的储蓄比例非常高,达到25.5%,相比世界其他的国家来说,应该说是非常高的储蓄率,所以高投资率和高储蓄率是当中宏观经济的一个特点。
在看这张图,可以看到,CPI是呈逐步走低的状态,我们认为这个本身的统计,如果仔细的分析一下,相关的宏观经济来看,有非常大的问题,首先,非常重要的一个问题,就是房地产价格指数,并没有反应在CPI指数里面,反应出工业品的价格指数,并没有传达到下游的消费者价格指数,虽然我们现在整个的价格指数是比较偏低的,但是并不代表我们的经济不存在通货膨胀的危机,或者调整利率,抑制整个经济过分过热的一个增长的压力,从这一系列状态来看,当前最佳的指数是稳定的失真的情况。
我们整个市场的利率结构,从现在来看,实际上是看长期的利率还是偏低的,我们的低利率实际上对于经济增长,不是起到非常大的作用,银行进一步调低我们的利率,也很难对我们经济起到刺激作用。
另外一块我们看商业银行,在市场规范化的运作当中,也是非常重要的表现,现在我们的交行上市了,我们的建行在香港上市了,以及众多的银行引入了国外的战略投资者,这也是我们规范金融市场一个非常重要的目标和现象,在这里我们做一个简单的分析,我们到底应该如何的思考,我们如何的调整,我们控制经济到底怎么做,这实在有一个内在的逻辑在里面,我们先从CPI的指数看起,当前有一个往下走的态势,不存在通货紧缩的预期在这里,在这样的情况下,央行如果降息,进一步刺激经济结构,同时,我们还考虑到,我们现在并不是现在反映的这么低,还是有通货膨胀的压力存在,实际上这个对于我们的政策,中央的政策决策者来说,实际上遇到了非常大的问题,我们是不是可以通过利率,达到我们的控制目标,当前央行采取了一系列政策,对利率没有采取很大的变动,利率政策不能用了,
货币政策不能用了,所以考虑到我们的信贷政策,我们的信贷紧缩了,我们众多的银行,不再搞房地产,不再做它的贷款的发放,这是一个非常重要的特点。我们看一看对于房地产行业来说,它目前到底怎么样?目前对于房地产来说,整个信贷紧缩的趋势,导致了房地产商来说,我们的融资渠道非常少,现在银行紧缩了,这一块的贷款发放非常的难,对于贷款商来说融资非常的困难,商业银行通过改革,需要一系列的利率风险,比如我们的套期保值,作为我们的投资,来化解我们整个商业银行的流动性的问题,同时我们在社会上有大量的高额的储蓄率和投资率,也就是说,市场上还有大量的资金没有找到有效的资金投,在资金方面来说,缺少相关的投资对象和融资工具,同时作为融资方的主体,在这样的情况下,整个的市场开始形成了,所以说,在这样的市场环境下,我们需要建立一个非常有效的融资平台或者投资平台,这个平台就是我刚刚提到的房地产金融,房地产金融市场在当前的节点上,在20**年的节点上,开始逐步的发展,或者逐步的繁荣,有其必然的原因,就是在于政府的宏观经济政策一系列措施目标,导致这个市场发展以后必然的景象。
我们解释一下房地产金融,如何的看待这个房地产金融的趋势,第一点,房地产金融并不代表银行贷款,我们可以看到,现在的分析,当前的市场环境,银行贷款对于整个的金融大盘起到一个非常大的作用,但是这个作用实际上有一个转变时期,这个时期实际上很多的通过间接融资的方式开始转变,以直接融资的渠道投,真正涉及到房地产金融这一块市场,就是所谓的资产证券化开始启动了,就是我们的住房贷款证券化,我们抵押贷款证券化,相关的一些操作,我们的购房者把钱在银行,把一个中介机构做一个打包,整个的市场化的过程,通过一个操作的环节来完成。这样对于银行来说,我们的房贷能力增向了,我们用更多的钱可以投资更多的项目,对于我们来说,有更多的渠道进行融资。
对于房地产行业来说,我们认为一个重要的趋势,就是海外基金,就是信托基金介入到当前的市场环境中,对于我们国内是一个非常好的现象,通过一个打包的投资,或者它通过其他的相关的开发,或者是股权合作,介入相关的房地产项目中,对于缺少资金的项目,起到非常好的融资作用,在06年我们认为,或者在新的一年里面,海外资金进入中国,或者是所谓的专业房地产投资资金在国内的星期,应该是一个非常重要的房地产产品,或者是一个市场现状,我们现在知道的通过公开媒体知道的一些资金涉足哪些行业,实际上非常少的,实际上有大量的欧洲和美国的资金,在东南亚地区和新加坡,正在非常关注中国的房地产市场,他们想投资中国的房地产市场,通过这种态势和我们的一个分析,和我们的了解来看,这样一个金融市场的发展,在06年应该是一个主旋律,所以我们觉得这是一个非常重要的趋势。
然后是基金的介入,对于我们行业是一个非常好的资金作用,基金不只是融资手段,可以帮助我们的企业更好的经营和管理,因为它有专业的团队运作,帮助我们的企业,加速我们成熟的过程,加速我们现代化管理的过程,这也是非常好的帮助,通过它的规模性的投资,可以有效的控制我们整个的市场的发展规范,这样的话,也是起到非常好的规模效应,所以简单来说,我们认为房地产在06年的态势应该是非常好的。以上是和大家简单的做一下分享,希望大家有所了解和重视。
www.pmceO.com 物业经理人网篇2：从深圳房地产业发展看我国房地产金融体制
我国房地产业现状从发展历程上看,与20世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同,其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落,房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化,在阶段上,同美国有特别相似之处。1993年底,深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑,而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1929年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪30年代后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。
实践证明,房地产金融体制的改革完善,在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境,加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。
一、构建新型房地产金融体制的可行性
(一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求
目前,我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平,全国6624万平方米,深圳328万平方米,其中商品住宅的比率都在70%以上,这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求,商品房积压严重,不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用,因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因,是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善,甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产市场波动的制约和宏观调控的影响较大,资金运行很难保证正常循环,这种“风险”作用的结果表明,现行房地产金融体制已不能适应房地产业发展的需要,确切地说,已与社会主义市场经济体制不相适应,已到了非改不可的地步。如果现阶段我们不对其深化改革,非但解决不了眼前商品房空置率过高、资金周转不畅的问题,而且从长远的观点看也难以保证房地产业和房地产业金融业有较大的发展,类似1993年宏观调控中出现的“一调就‘死’,不调就‘乱’”的情况,在将来的发展中还会不同程度地出现,其结果是,房地产周期的低谷徘徊时间会更长,空置率会更高,缺房户和资金积压亦会更多。从支柱产业角度讲,不仅会影响国民经济的稳步增长和协调发展,而且还会削弱我们在国际市场上的竞争力,由此也会产生一些社会的不安定因素。所以说,客观现实要求我们必须加快对房地产金融体制的深化改革,依据经济的规律构建一个能够利于资金循环而且房地产市场对宏观调控能够表现出一定“弹性”作用的房地产金融体制,使之适应于房地产和房地产金融市场的运作和发展。只有这个核心问题真正解决了,房地产和房地产金融业才能持续、稳定、健康、协调地向前发展。
(二)有先进的经验可以借鉴
中外金融理论界已基本形成一个共识:房地产金融体制的完善与否,主要取决于其有无二级市场以及二级市场的完善程度,因为二级市场比一级市场具有更多的优点:
①能够确保资金有正常流动的渠道;
②资金流动更安全;
③使资金能够在更大范围内流动。
美国房地产金融两级市场体系非常完备,从我国和深圳目前的实际来看,我们从美国房地产金融体系中可借鉴之处有三点:
①建立了二级市场;
②在二级市场运行机制中设置了政府金融平衡机构;
③建立了二级市场的证券中介机构。
市场经济的金融理论认为,这三点是世界市场经济国家发展房地产金融体系可取的共同之处,所以,可以作为共性吸收借鉴,为我所用。
通过研究比较和吸收借鉴美国成功经验,从我国和深圳具体实际出发,在现行房地产金融体制架构的基础上建立“两级市场双轨制”的体制架构模式是房地产和房地产金融市场发展到现阶段的最佳选择,不是权宜之计。顺便说明一点,随着资本的积累、财力的增加,我国和深圳在以后的发展阶段中可视房地产和房产地金融市场的实践情况再进一步酌情考虑建立“两级市场多轨制”的架构模式,逐步完善其功能。
(三)深圳具备良好的试点基础和条件
深圳率先建立新型的房地产金融体制具有有利的条件,完全可以在政府的扶持下,通过试点探索出一条成功的经验,为在全国建立有中国特色的房地产金融体制起到示范作用。
(1)深圳是我国经济体制改革的试验场,对外开放的窗口,市场经济体制的基本框架已初步形成,城市国际化建设符合国际惯例。
(2)深圳开展房地产信贷业务早,房地产金融业务量大,且业务范围广,资本积累实现了多元化,还有深圳金融市场活跃,法律法规体系健全、完善。
(3
(4)深圳住房制度改革深入,而且一直走在全国的前列,在住宅商品化的深化改革方面成效大,经验多。
(5)深圳有一大批从事房地产及房地产金融理论研究的专家、学者以及实践经验丰富的业界人士。新体制的建立有科学、系统的理论作指导,可确保其运作管理具有较强的操作性和有效性。
二、中国房地产金融新体制的架构设计
现代房地产金融市场的体系构成,主要有两大要素,即:一级抵押贷款市场(亦称“初级市场”)和二级抵押贷款市场。一级市场是指借款人和贷款人之间交易的市场,即购房者或开发商以抵押方式从贷款商如银行或其他金融机构取得贷款的市场。二级市场是指一级市场的贷款发放机构将其发放的抵押贷款转让给政府金融平衡机构,金融平衡机构以最初抵押的房地产作担保,向社会发行房地产证券(股票和债券)筹集资金的市场。
在房地产金融市场的构成要素中,一级市场是基础,二级市场是其延伸和发展,二者有着相互依存、相互制约、相互促进的密切联系。特别是二级市场的建立,对抵押贷款市场的发展具有极大的促进作用,它不仅使资金流动更安全,而且使资金能够在更大范围内流动,使房地产金融业的运行机制更加完善、合理和科学。最终使房地产业同金融业有机地联系在一起,形成一个良性循环系统,即新的房地产金融体制。
三、中国房地产金融市场
(一)我国和深圳房地产金融一级市场的现状
20世纪80年代以来,随着我国经济体制的不断深化,金融体制的改革也全面展开,我国房地产金融业务特别是住房金融业务得到了长足的发展,一个以中华人民银行为宏观调控中心,以国有专业银行为主体,多种金融机构分工协作的房地产金融组织体系已初步形成。目前,各家金融机构都不同程度地经办了房地产金融业务。但从政策性的住房金融来看,基本形成了以中国建设银行(下称“建行”)和工商银行(下称“工行”)为主,其他银行为辅的承办住房金融业务的局面。我国房地产金融业务主要包括政策性和经营性房地产金融两大类。据不完全统计,截至1995年,全国发放住房贷款未收回余额达1510亿元人民币,其中抵押贷款为92亿元。
深圳房地产金融业务是随着深圳房地产业的形成和金融体制的改革而发展起来的。在深圳特区建设的初期阶段,城市土地开发和商品房建设是以吸引外资为重点,在中央给特殊政策、不给资金、而需要大量建设资金的情况下,深圳进行了土地资金化的尝试,采取了有偿转让土地使用权的方式大力发展房地产。1979年至1982年,房地产的实际投资额达7.89亿港元,占全特区投资总额的26.5%。房地产的开发、建设带来了大量的土地使用费收入和商品房利润,不仅为城市的发展积累了财源,同时也成为金融业和房地产业发展的重要资金来源。在特区房地产业大发展的过程中,深圳的房地产金融业蓬勃兴起,它是金融业与房地产业不断融合的产物。首先是专业银行积极参与房地产金融业务。1979年,国家决定基本建设投资由财政拨款改为中华人民建设银行贷款,由建行独家办理包括房地产开发贷款在内的基本建设贷款。随着gg开放向纵深发展,生产性基本建设资金的需求量急剧增加。在20世纪80年代中期,深圳市专业银行实行业务全面交叉,打破了由建行独家经办基本建设投资的局面。由此,房地产开发投资由多家银行共同办理。此后,随着股份制的交通银行和区域性的深圳发展银行和招商银行的成立,以及外资银行的逐步引入,使深圳的金融体系不断完善,同时也使得房地产的融资机构、融资形式不断出现多样化的格局。
(1)各家银行为拓展深圳房地产市场,纷纷设立房地产开发公司和信托投资公司等机构,以各种形式开展房地产金融业务,在很大程度上填补了房地产的资金缺口。
(2)以房地产开发经营为中心,出现了各种房地产融资投资形式,房地产抵押、楼宇按揭等,大大地推动了房地产业发展和住房制度改革的进程。
各家金融机构由成立专门的融资机构发展到产融结合企业,由独家金融机构经营发展到金融机构与企业联合、金融机构与金融机构联合,由单一的房地产信贷发展到信贷与直接投资相结合。
(3)1988年,深圳市推出住房改革方案,为配合深圳市住房制度改革,建行深圳分行住宅信贷部于1988年正式成立,主要办理房改和住房信贷业务。
这标志着房改金融的兴起。随着建行住宅信贷部(后称“房地产信贷部”)业务的迅速发展,住房金融又开始向房地产金融业务方向发展。1994年,中国工商银行深圳分行房地产信贷部成立并开始在较大范围内开展房地产信贷业务。在深圳最早涉足房地产金融业务的国有专业银行中,建行和工行开展房地产信贷业务量最大,对房地产业发展的支持和贡献也最为突出。值得一提的是,深圳确立“市场化,居者有其屋”的住宅发展目标后,两行为合理引导居民个人消费,支持个人购买住房,在开办“先消费,后支付”的按揭业务中,除办理福利商品房贷款和微利商品房贷款业务外,还与农业银行等专业银行以及其他一些外资银行一起共同创办市场商品房的按揭业务,在调节整个社会的投资配置方面发挥了重要作用。现在,深圳市政策性和商业性并存的房地产
金融一级市场的住房信贷体系已初步形成。(二)一级市场的架构及存在的主要问题
如前所述,我国和深圳房地产金融的现行体系依旧为传统的架构模式,从体制上来说,房地产资金的流程流向仍然停留在初级阶段的一级市场单循环制上。居民个人购房按揭所发生的经济往来关系和住宅资金流向可简单表述为“房地产消费者银行”的循环过程。其市场构成要素为:银行、房地产消费者或房产开发商。历史地看,现行的这种房地产金融体制自1993年以来对全国各城市地区的住房制度改革,推进实现住宅商品化的进程都不同程度地发挥了积极的作用,促进了房地产业和国民经济的发展,在发展阶段上具有重要的历史意义和作用,这是不容置疑的事实。但是,随着我国城镇住房制度改革的深入,房地产金融在住房生产、交换、消费中由于根植于原有的金融体制,因此,在现阶段发展中不可避免地暴露出一些问题,具体归纳起来有下述几方面:
1.银行在住房贷款方面面临的问题
(1)住房贷款需求增长速度快,其需要量之大只靠储蓄存款已远远不能满足。
(2)银行贷款不能及时回笼,故而资金周转不畅,难以为社会居民购房提供足够的住房贷款支持。
(3)购房抵押贷款期限太短(一般5年,极少数最长不超过15年),既不利于扩大社会居民的潜在需求和有效需求,活跃抵押贷款市场,也不利于住房制度的深化改革,在一定程度上影响和阻碍了实现住房商品化的进程。
(4)银行抵押贷款方式不统一,管理不规范,资金流动受到一定影响,不利于实施有效的风险控制。
2.银行发放抵押贷款无后续融资渠道,不能实现资金良性循环,使其变现能力差,风险高,不利于抵押贷款市场发展。
3.由于融资渠道不畅,开发商可支配资金量有限,选择投资项目有一定的局限性,不利于房地产市场的发展
综上所述,显而易见,深圳乃至我国现行的房地产金融业发展到现阶段,已明显地表现出与房地产业的发展极不适应,由体制带来的问题日趋严重。具体来说,就是单靠房地产金融一级市场单循环运作已不合时宜,不可再继续维持现状,必须从长远考虑借鉴国外经验,建立并逐步完善二级市场的运营体系,为一级市场提供一个畅通的融资渠道和足够的资金来源,最大限度地提高住房资金循环的补偿性及流动性。
(三)二级市场的建立
综观美日等市场经济国家房地产金融体制的构建和住宅金融二级市场的建立和完善过程的长期实践,可以看到,房地产金融组织的多元化,房地产金融系统的网络化和系统化,业已成为房地产金融体制完善与否的重要标志。基于此,我国和深圳在构建新的房地产金融体制中应首先考虑房地产金融机构设置的系统化和网络化,使其结构的设置科学合理。目前,我国不存在房地产金融的二级市场。所以,建立二级市场已成为建立和完善我国房地产金融体制的首要任务。
1.理论依据与经验借鉴
系统工程和网络理论指出,任何自然范畴的循环系统网络(如:电路、磁路、水路、气路等)和社会经济科学范畴的循环网络(经营中的产、供、销网络、金融系统中资金流动网络等等)都具有一些网络的共性特点:①系统性;②反馈性;③再生性;④补偿性。前一点表征了网络系统的静态特性,后三者表征了网络系统的动态特性。具有上述特征的网络系统都能够在一定的条件下通过自我调节显现出稳定平衡的功能,因此称这样的系统网络具有一定的合理性和科学性。如果我们深入考虑一下美国房地产金融两级市场的机构设置和运行情况,便会发现,它作为一个系统反映出的特性与系统论和网络理论要求的要素特征、作用和系统特性非常吻合,也就是说,美国房地产金融市场的二级市场的建立完全符合现代理论的现点,有一定的理论基础,而且经过长期的完善和实践检验,已被证明是科学的、合理的,而且是行之有效的。
根据上述理论和经验,我们可以构筑一个符合我国国情的新型房地产金融体系,建立一个可供操作的房地产抵押二级市场。
2.二级市场的模式
房地产金融市场是由一级市场和二级市场两大要素构成,其二级市场的模式设计,是房地产金融新体制架构问题的核心内容。如果说一级市场是新体制确立的必要条件,那么二级市场则是其确立的充分条件,二者之间的关系是:一级市场是基础,二级市场是保障。
通过比较研究和论证,本文认为,“两极市场双轨制”具有系统要素设置合理、运行机制科学、可操作性强等特点,比较符合深圳乃至我国的实际情况,可以作为我们现阶段房地产金融市场体系的最佳模式。本节将对设计模式作一个全面、系统的概述,并就二级市场的系统构成和运作过程进行综合说明。
一级市场,从广义上讲是泛指房地产抵押贷款的初级市场,它涵盖的内容包括两个部分:①开发商用于商品房开发并将其抵押向银行申请的抵押贷款,即所谓的经营性贷款;②购房者个人以所购房产权作抵押向银行取得的贷款,即通常所说的“按揭”,狭义讲是指个人购房按揭,所以又称为住宅抵押贷款初级市场。总之,一级市场就是发放贷款的市场,由银行按照规定的条件将贷款抵贷给购房者,购房者将所购房产的产权以抵押方式抵押给银行
下文在一级市场的基础上,重点介绍二级市场的构成、功能作用和运作过程及其运行机制。
(1)二级市场的构成
二级市场网络系统的构成要素包括:①政府金融平衡机构(暂定名为“中国政府房地产金融管理局”);②房地产证券中介机构;③社会投资者等,各要素之间按一定的内在联系构成二级市场的网络系统。
(2)二级市场的运行过程
两级市场的资金流程可简单地表述为:房地产消费者银行政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(证券投资者),其中“政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(投资者)”为二级市场运行的全过程。房地产金融体制的运行过程分为两个循环,即一级市场循环和二级市场循环,现分述如下:
一级市场运行过程:银行或金融机构先按借贷条件将抵押贷款抵给购房者,购房者按时分期还本付息偿还贷款,然后将购房者的贷款存单契据卖给政府金融平衡机构,回笼资金后再抵贷给新的购房者,至此完成一个循环过程。
二级市场运行过程:政府金融平衡机构首先将一级市场银行金融机构已抵贷出的贷款额度用自身原有储备金或发行房地产证券回收的资金以略低于银行或金融机构发放抵押贷款的利率收购银行或金融机构已贷款的存单契据,然后,以存单契据标定的额度向社会投资者或通过房地产证券中介机构向社会(房地产证券投资者)公开发售房地产有价证券(如股票或债券),收回资金,至此完成一个循环过程。
这样一、二级市场的两个循环衔接后构成一个大的系统循环,房地产资金就是这样周而复始、循环往复地流通运行。由此可见,新体制的大系统循环实际上是利用社会潜在资金和闲散资金以优惠条件资助居民购房,尤其是中低收入的家庭。从本质上讲这是一种“取之于民用之于民”的做法,只是这种方式更为取之有“道”、用之有“益”罢了。再有,从发展房地产债券的额度上也能大体看出房地产市场的交易情况,不失为衡量房地产业发展状况的一个宏观数量指标。
(3)二级市场的功能作用
二级市场按照金融理论讲是一级市场融通资金的渠道或资金来源,通俗地说,它既可以为一级市场“造血”,又可为之源源不断地“输血”,两种功能兼而有之。从作用上讲,二级市场为一级市场的银行或金融机构提供了一个回笼资金的场所,从而确保一级市场的资金能够保持一个良性循怀,通过这样的间接作用可以进一步刺激和活跃房地产市场,为房地产业的发展创造有利的条件,此为其一;其二,二级市场科学完善的运行机制不仅可保证自身融资的充足,而且还可以有效地供给一级市场的银行或金融机构所需资金,并通过一级市场间接地作用于房地产市场,使之对宏观调控的力度产生一定的“弹性”作用,最大限度地避免宏观调控因施力过大对其造成负面影响和作用。相对现行的一级市场给房地产市场带来的“刚性”作用,无疑更完善了一步。
一般而言,一级市场由银行或金融机构的可供贷款额度是有限的,而购房者的借款数额却是无限的,显而易见,“有限”难以应付“无限”,只有用“无限”来满足“无限”才是融资的“硬”道理,二级市场的政府金融平衡机构的设置作用就可以圆满地解决这个问题。在二级市场的运行过程中,政府金融平衡机构的主要作用有两个:一是为一级市场银行金融机构提供贷款途径,二是从社会投资者手中吸纳资金。房地产证券中介机构的作用是为政府金融平衡机构发售房地产股票或债券筹集资金。
二级市场的作用主要有:
①为一级市场集聚资金;
②调剂资金余缺,发挥资金流通作用;
③组织资金分配为一级市场提供贷款;
④保证资金流通的安全稳定;
⑤稳定金融系统,规避利率变动的借款风险。二级市场可使一级市场按固定利率发放贷款的借贷双方避免市场利率带来的风险损失;另一方面又可使房地产金融系统免受利率调整带来的冲击性影响,增强其抗冲击的固有恢复能力;
⑥社会投资者获利高。一般来讲,社会投资者投资房地产证券,其到期收益通常比银行长期储蓄存款高;
⑦满足购房者“先消费,后付款”的需求愿望,二级市场购房者可根据自己的收入状况或支付能力取得其所需要的抵押贷款;
⑧稳定房地产市场,保持供求基本平衡。二级市场的另一个重要作用是最大限度地促进一级市场的资金流通,进而降低商品房空置率,保持房地产市场供求关系相对平衡,减少房地产周期的困扰或不良影响,有益于国民经济的稳步发展;
⑨有利于居民安居乐业和社会稳定。二级市场通过买入抵押贷款和对房地产证券的发售,组织流通资金在全国范围内从资金相对充足的地区向人口增长快、资金需求量大的地区流动,对于实现全国居民“居者有屋”的发展战略和稳定社会具有巨大的推动作用。
(4)二级市场的内在运行机制
前已述及,政府金融平衡机构在整个房地产金融市场(包括一、二级市场)中担负有中央银行的某些职能,因而具有房地产金融系统的核心作用。但它同时又担负着二级市场的组织和流通职能,一方面对二级市场起着调节、平衡作用,另一方面又对一级市场起着稳定器和润滑剂的作用,这种双向作用有赖于它完善的内部运行机制。
风险反
稳定调节机制。房地产证券化是房地产发展到一定阶段的必然产物,可以说是解决房地产信贷流动性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和选择。相对而言,房地产证券作为一种重要的筹资手段具有许多其他金融工具无法比拟的优越性:
①筹措资金速度快、时间短、效率高、收益大;
②直接筹集资金的数量大;
③发行的有价证券利息通常比储蓄利率高,可以吸引广大储蓄者,也可以吸收一些游资和其他投资渠道的资金;
④还本付息的时间是固定的,可以方便筹资者事先作好偿还预算;
⑤流通便利,安全灵活,风险分散,可以作为抵押,也可上市转让,便利投资者。
鉴于此,房地产证券中介机构的设置实际上等于在二级市场的流通环节上建立了一个稳定调节机制,通过这个机制的作用,可使二级市场的调节功能更加完善,抗风险能力更强,同时也使得房地产金融市场整个网络系统增强了稳定性。由于住宅抵押贷款的资金流动不稳定,一旦银行紧缩或利率上调,一级市场的资金就很有可能流入高利率的优势债券或股票市场,从而引起一级市场的波动,这种分流作用无疑会减少房地产市场的交易,阻碍住宅市场的发展。房地产证券中介机构的稳定调节作用就在于它不仅择时择机地通过发行和购买房地产债券来调节一级市场的资金余缺,而且使居民储蓄转化成长期投资,有效地解决了住宅资金来源,稳定了整个房地产市场,强化了市场调节机制。
竞争机制。随着房地产业的发展,特别是随着住房商品化进程的加快,居民个人购房的潜在需求和有效需求会与日俱增,而且越来越大,由于有房地产二级市场作后盾,给予一级市场金融支持,必然会吸引越来越多的金融机构向房地产金融业渗透,涉足房地产信贷业务,使一级市场的融资主体呈多元化。这样一来,就会加剧一级市场银行金融机构之间的竞争,其结果是,争的客户越多,放贷额就会越大,刺激房地产市场的作用就会越显著,促进房地产业发展的推力自然也就越大。这就是二级市场给房地产市场带来的竞争作用。很明显,这种竞争是一种有益的竞争,会对消化现阶段的大量过剩的商品房起到一定的促进作用。当然,竞争的激烈程度会通过宏观调控(如调整利率及政府金融平衡机构减少购买一级市场放贷机构的放贷额等措施)加以有效控制,不会因此影响或阻碍房地产金融业及房地产的健康发展。
房地产金融市场除上述三个运行机制外,还有一级市场保险公司开展抵押贷款保险业务的保险保证机制,在我国,该机制的建立在一定意义上对于稳定一级市场发挥了重要作用,同时也满足了中低收入家庭的购房需求。
3.政策配套
美国的实践经验证明,房地产金融体制一经确立,相关政策的完善配套必须与机构设置同步进行,这样才能保证房地产金融机构的正常运行并具有可操作性,两者是“软件”与“硬件”的关系,不可倚轻倚重。所以,我国在房地产金融新体制建构伊始,或者说,在房地产二级市场建立之初,应从长计议,审慎考虑以下几方面的问题,这些问题同时也是构建二级市场有待解决的问题与基本前提。
(1)由担负我国中央银行职能的中华人民银行组建成立具有官方性质的政府金融平衡机构(暂定名:中国政府房地产金融管理局),并赋予该机构根据一级市场银行或金融机构开展房地产信贷业务的实际情况及调节房地产市场供求平衡的需要,发行房地产证券(股票和债券),并通过测算提供可供运作的储备金。
(2)适度延长抵押贷款期限。按照银行给予购房按揭的现行规定,一般居民的贷款期限为5年,只有极少数居民可享有15年期的贷款,新体制要求辅以新的政策,即将现行的按揭贷款期由一般的5年延至20~30年。以后视试行情况再进一步决定最佳的贷款期限。按揭保险规范化,单据凭证标准化。从简化抵押贷款和保险手续考虑,各银行金融机构和保险公司应按国际通行的做法对保险抵押贷款实行统一的规范化管理和标准化管理,以便利二次抵押贷款的操作。
(3)房地产证券的种类和经营方式国际化。政府金融平衡机构在二级抵押市场使用的工具(如债券、贴现票据及存单)和证券经营方式(如定期发售方式、直接拍卖方式和市场经营机构的证券交易)应注意借鉴国外经验,尽可能符合国际惯例,在条件可行的情况下一步到位,避免“后遗症”。
(4)适当降低地价,给予开发商取得使用权以一定的优惠,降低开发成本,从而降低房价,保持新开工面积增长的速度和数量,满足房地产市场的供求要求。对银行来说,开发商经营性贷款可为其带来三方面利益:①利率回报;②放贷资金快速回笼,有助于银行放贷“松绑”,卸掉包袱,减轻负担;③能够保障银行资金回笼,规避贷款到期但资金回笼不到位的风险出现,同时还可避免出现呆滞款,减少损失。
(5)尽快实现全国住房的商品化和社会化,逐步改变住房制度的多轨制,加速我国社会主义商品经济的发展。
篇3：国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见(2008)
国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见
国办发〔20**126号)
各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:
为应对国际金融危机的冲击,贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施,认真执行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,加大金融支持力度,促进经济平稳较快发展,经国务院批准,提出如下意见:
一、落实适度宽松的货币政策,促进货币信贷稳定增长
(一)保持银行体系流动性充足,促进货币信贷稳定增长。根据经济社会发展需要,创造适度宽松的货币信贷环境,以高于GDP增长与物价上涨之和约3至4个百分点的增长幅度作为20**年货币供应总量目标,争取全年广义货币供应量增长17%左右。密切监测流动性总量及分布变化,适当调减公开市场操作力度,停发3年期央行票据,降低1年期和3个月期央行票据发行频率。根据国内外形势适时适度调整货币政策操作。
(二)追加政策性银行20**年度贷款规模1000亿元,鼓励商业银行发放中央投资项目配套贷款,力争20**年金融机构人民币贷款增加4万亿元以上。
(三)发挥市场在利率决定中的作用,提高经济自我调节能力。增强贷款利率下浮弹性,改进贴现利率形成机制,完善中央银行利率体系。按照主动性、可控性和渐进性原则,进一步完善人民币汇率形成机制,增强汇率弹性,保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。
二、加强和改进信贷服务,满足合理资金需求
(四)加强货币政策、信贷政策与产业政策的协调配合。坚持区别对待、有保有压原则,支持符合国家产业政策的产业发展。加大对民生工程、“三农”、重大工程建设、灾后重建、节能减排、科技创新、技术改造和兼并重组、区域协调发展的信贷支持。积极发展面向农户的小额信贷业务,增加扶贫贴息贷款投放规模。探索发展大学毕业生小额创业贷款业务。支持高新技术产业发展。同时,适当控制对一般加工业的贷款,限制对高耗能、高排放行业和产能过剩行业劣质企业的贷款。
(五)鼓励银行业金融机构在风险可控前提下,对基本面比较好、信用记录较好、有竞争力、有市场、有订单但暂时出现经营或财务困难的企业给予信贷支持。全面清理银行信贷政策、法规、办法和指引,根据当前特殊时期需要,对《贷款通则》等有关规定和要求做适当调整。
(六)支持中小企业发展。落实对中小企业融资担保、贴息等扶持政策,鼓励地方人民政府通过资本注入、风险补偿等多种方式增加对信用担保公司的支持。设立包括中
央、地方财政出资和企业联合组建在内的多层次中小企业贷款担保基金和担保机构,提高金融机构中小企业贷款比重。对符合条件的中小企业信用担保机构免征营业税。
(七)鼓励金融机构开展出口信贷业务。将进出口银行的人民币出口卖方信贷优惠利率适用范围,扩大到具有自主知识产权、自主品牌和高附加值出口产品。允许金融机构开办人民币出口买方信贷业务。发挥出口信用保险在支持金融机构开展出口融资业务中的积极作用。
(八)加大对产业转移的信贷支持力度。支持金融机构创新发展针对产业转移的信贷产品和审贷模式,探索多种抵押担保方式。鼓励金融机构优先发放人民币贷款,支持国内过剩产能向境外转移。
(九)加大对农村金融政策支持力度,引导更多信贷资金投向农村。坚持农业银行为农服务方向,拓展农业发展银行支农领域,扩大邮政储蓄银行涉农业务范围,发挥农村信用社为农民服务的主力军作用。县域内银行业金融机构新吸收的存款,主要用于当地发放贷款。建立政府扶持、多方参与、市场运作的农村信贷担保机制。在扩大农村有效担保物范围基础上,积极探索发展农村多种形式担保的信贷产品。指导农村金融机构开展林权质押贷款业务。
(十)落实和出台有关信贷政策措施,支持居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房。加大对城市低收入居民廉租房、经济适用房建设和棚户区改造的信贷支持。支持汽车消费信贷业务发展,拓宽汽车金融公司融资渠道。积极扩大农村消费信贷市场。
三、加快建设多层次资本市场体系,发挥市场的资源配置功能
(十一)采取有效措施,稳定股票市场运行,发挥资源配置功能。完善中小企业板市场各项制度,适时推出创业板,逐步完善有机联系的多层次资本市场体系。支持有条件的企业利用资本市场开展兼并重组,促进上市公司行业整合和产业升级,减少审批环节,提升市场效率,不断提高上市公司竞争力。
(十二)推动期货市场稳步发展,探索农产品期货服务“三农”的运作模式,尽快推出适应国民经济发展需要的钢材、稻谷等商品期货新品种。
(十三)扩大债券发行规模,积极发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等债务融资工具。优先安排与基础设施、民生工程、生态环境建设和灾后重建等相关的债券发行。积极鼓励参与国家重点建设项目的上市公司发行公司债券和可转换债券。稳步发展中小企业集合债券,开展中小企业短期融资券试点。推进上市商业银行进入交易所债券市场试点。研究境外机构和企业在境内发行人民币债券,允许在内地有较多业务的香港企业或金融机构在港发行人民币债券。完善债券市场发行规则与监管标准。
四、发挥保险保障和融资功能,促进经济社会稳定运行
(十四)积极发展“三农”保险,进一步扩大农业保险覆盖范围,鼓励保险公司开发农业和农村小额保险及产品质量保险。稳步发展与住房、
汽车消费等相关的保险。积极发展建工险、工程险等业务,为重大基础设施项目建设提供风险保障。做好灾后重建保险服务,支持灾区群众基本生活设施和公共服务基础设施恢复重建。研究开放短期出口信用保险市场,引入商业保险公司参与竞争,支持出口贸易。
(十五)发挥保险公司机构投资者作用和保险资金投融资功能,鼓励保险公司购买国债、金融债、企业债和公司债,引导保险公司以债权等方式投资交通、通信、能源等基础设施项目和农村基础设施项目。稳妥推进保险公司投资国有大型龙头企业股权,特别是关系国家战略的能源、资源等产业的龙头企业股权。
(十六)积极发展个人、团体养老等保险业务,鼓励和支持有条件企业通过商业保险建立多层次养老保障计划,研究对养老保险投保人给予延迟纳税等税收优惠。推动健康保险发展,支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体。提高保险业参与新型农村合作医疗水平,发展适合农民需求的健康保险和意外伤害保险。
五、创新融资方式,拓宽企业融资渠道
(十七)允许商业银行对境内外企业发放并购贷款。研究完善企业并购税收政策,积极推动企业兼并重组。
(十八)开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道。发挥债券市场避险功能,稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。开展项目收益债券试点。
(十九)加强对社会资金的鼓励和引导。拓宽民间投资领域,吸引更多社会资金参与政府鼓励项目,特别是灾后基础设施重建项目(来自:www.pmceo.com)。出台股权投资基金管理办法,完善工商登记、机构投资者投资、证券登记和税收等相关政策,促进股权投资基金行业规范健康发展。按照中小企业促进法关于鼓励创业投资机构增加对中小企业投资的规定,落实和完善促进创业投资企业发展的税收优惠政策。
(二十)充分发挥农村信用社等金融机构支农主力军作用,扩大村镇银行等新型农村金融机构试点,扩大小额贷款公司试点,规范发展民间融资,建立多层次信贷供给市场。
(二十一)创新信用风险管理工具。在进一步规范发展信贷资产重组、转让市场的基础上,允许在银行间债券市场试点发展以中小企业贷款、涉农贷款、国家重点建设项目贷款等为标的资产的信用风险管理工具,适度分散信贷风险。
六、改进外汇管理,大力推动贸易投资便利化
(二十二)改进贸易收结汇与贸易活动真实性、一致性审核,便利企业特别是中小企业贸易融资。加快进出口核销制度改革,简化手续,实现贸易外汇管理向总量核查、非现场核查和主体监管转变。适当提高企业预收货款结汇比例,将一般企业预收货款结汇比例从10%提高到25%,对单笔金额较小的出口预收货款不纳入结汇额度管理。调整企业延期付款年度发生额规模,由原来不得超过企业上年度进口付汇额的10%提高为25%。简化企业申请比例结汇和临时额度的审批程序,缩短审批时间。允许更多符合条件的中外资企业集团实行外汇资金集中管理,提高资金使用效率。支持香港人民币业务发展,扩大人民币在周边贸易中的计价结算规模,降低对外经济活动的汇率风险。
七、加快金融服务现代化建设,全面提高金融服务水平
(二十三)进一步丰富支付工具体系,提高支付清算效率,加快资金周转速度。进一步增强现金供应的前瞻性,科学组织发行基金调拨,确保现金供应。配合实施积极财政政策,扩大国库集中支付涉农、救灾补贴等财政补助资金范围,实现民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建所需资金直达最终收款人,确保各项财政支出资金及时安全拨付到位。优化进出口产品退税的国库业务流程,提高退税资金到账速度。加快征信体系建设,继续推动中小企业和农村信用体系建设,进一步规范信贷市场和债券市场信用评级,为中小企业融资创造便利条件。
八、加大财税政策支持力度,增强金融业促进经济发展能力
(二十四)放宽金融机构对中小企业贷款和涉农贷款的呆账核销条件。授权金融机构对符合一定条件的中小企业贷款和涉农贷款进行重组和减免。借款人发生财务困难、无力及时足额偿还贷款本息的,在确保重组和减免后能如期偿还剩余债务的条件下,允许金融机构对债务进行展期或延期、减免表外利息后,进一步减免本金和表内利息。
(二十五)简化税务部门审核金融机构呆账核销手续和程序,加快审核进度,提高审核效率,促进金融机构及时化解(来自:www.pmceo.com)不良资产,防止信贷收缩。涉农贷款和中小企业贷款税前全额拨备损失准备金。对农户小额贷款、农业担保和农业保险实施优惠政策,鼓励金融机构加大对“三农”的信贷支持力度。研究金融机构抵债资产处置税收政策。结合增值税转型完善融资租赁税收政策。
(二十六)发挥财政资金的杠杆作用,调动银行信贷资金支持经济增长。支持地方人民政府建立中小企业贷款风险补偿基金,对银行业金融机构中小企业贷款按增量给予适度的风险补偿。鼓励金融机构建立专门为中小企业提供信贷服务的部门,增加对中小企业的信贷投放。对符合条件的企业引进先进技术和产品更新换代等方面的外汇资金需求,通过进出口银行提供优惠利率进口信贷方式给予支持。
九、深化金融改革,加强风险管理,切实维护金融安全稳定
(二十七)完善国际金融危机监测及应对工作机制。密切监测国际金融危机发展动态,研究风险的
可能传播途径,及时对危机发展趋势和影响进行跟踪和评估。高度关注国内金融市场流动性状况、金融机构流动性及资产负债变化。必要时启动应对预案,包括特别流动性支持、剥离不良资产、补充资本金、对银行负债业务进行担保等,确保金融安全稳定运行。
(二十八)完善金融监管体系。进一步加强中央银行与金融监管部门的沟通协调,加强功能监管、审慎监管,强化资本金约束和流动性管理,完善市场信息披露制度,努力防范各种金融风险。
(二十九)商业银行和其他金融机构要继续深化各项改革,完善公司治理,强化基础管理、内部控制和风险防范机制,理顺落实适度宽松货币政策的传导机制。正确处理好金融促进经济发展与防范金融风险的关系,在经济下行时避免盲目惜贷。切实提高金融促进经济发展的质量,防止低水平重复建设。
(三十)支持和鼓励地方人民政府为改善金融服务创造良好条件。地方人民政府应在保护银行债权、防止逃废银行债务、处置抵贷资产、合法有序进行破产清算等方面营造有利环境。继续推进地方金融机构改革,维护地方金融稳定,推动地方信用体系建设,培育诚实守信的社会信用文化,促进地方金融生态环境改善。
国务院办公厅
二○○八年十二月八日
精彩专栏
