房地产集团企业业务控制:项目发展类

　　项目发展类：主要包括新项目发展制度、投标和竞拍管理办法、项目跟踪管理制度和公示项目红线外不利因素操作指南等。

　　公司设立地产项目投资听证会制度，有效地保障地产项目投资决策的科学化和高效化。地产项目投资具体操作程序如下：

　　1、重点介入项目

　　重点介入项目是指子公司的在所接触项目中，条件较为成熟即土地权属情况清晰、法律手续完备、市场情况较为清晰的项目。子公司认为可以报请总部进入听证会程序。

　　子公司向企划部提交项目资料，并申请成立项目发展小组。企划部根据子公司上报的《新项目情况通报表》，对项目土地权属情况、法律手续情况、市场情况及项目初步收益情况进行初步审核并批准成立项目发展小组。项目发展小组成立一周内(视项目紧迫性可适当改变)，完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议。子公司根据项目发展小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并向项目发展小组提交《召开项目听证会申请》和《项目可行性报告》。项目听证会召开之前，项目发展小组向由公司总经理、副总经理、各职能部门总经理及有关人员组成的“决策委员会”及其它与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、项目发展小组专业意见等资料，听证会与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。之后由管理层将通过听证委员会立项的项目的《可行性研究报告》和《董事会议案》等报公司董事会审议通过后方能实施。

　　2、大型的项目

　　大型的项目是指单个项目土地的购置额超过4.7亿元人民币的项目。

　　大型的项目除执行如（1）所述程序外，需报董事会决议通过后才可立项；特别大型的项目（单个项目投资额超过净资产50%的），还需报股东大会通过后方能实施。

　　对通过立项的项目，在实施过程中建立了跟踪评估管理制度。

　　3、土地使用权的取得

　　鉴于各城市土地使用权出让市场日渐规范，通过投标、竞拍方式取得土地使用权正成为取得项目用地的重要方式，为推动和规范这两种项目用地取得方式，公司制定了《房地产开发用地投标、竞拍管理办法》。

　　在土地投标中对于单个投标项目，在投标、竞买底价4.7亿元人民币内授权董事长决定，向董事会通报有关情况，如超出4.7亿元人民币需向董事会报批。

　　项目发展类相关业务控制制度由集团企划部和审计法务部制定，并由集团企划部、营销部指导各一线公司进行项目发展和营销宣传等工作。（具体内容见附件3"业务控制"中的3－2－1--3－2－4）

　　（三）集团办公类：主要包括《集团投诉处理制度》和《文件管理程序》。（具体内容见附件3"业务控制"中的3－3－1--3－3－2）

　　（四）其它类：包括《安全责任制度》、《办公室环境布置及功能配置指引》、《万科集团标准职位说明书》等。（具体内容见附件3"业务控制"中的3－4－1--3－4－3）

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：城发投资公司项目发展委员会职责

　　城发投资公司项目发展委员会职责

　　1.委员会组成

　　项目发展委员会委员由四部分人员组成，公司高层、部分中层、公司项目管理专业人员和外聘专家。原则上要求涵盖房地产开发各个专领域。

　　项目发展委员会设主任委员（召集人）一名，由公司总裁担任。 ，项目发展委员会下设工作小组，由公司负责项目投资的负责人担任工作小组组长，另设组员1-2名。

　　2.机构使命

　　项目发展投资委员会主要负责对公司长期发展战略和重大投资决策进行研究并提出建议

　　3.职责权限

　　对公司长期发展战略规划进行研究并提出建议：

　　对公司的重大项目投资方案进行研究并提出建议；

　　对《公司章程》规定须经董事会批准的重大资本运行、资产经营项目进行研究并提出建议；

　　对其他影响公司发展的重大事项进行研究并提出建议；

　　对以上事项的实施进行检查；

　　董事会授权的其他事宜。

　　项目发展委员会对董事会负责，委员会的提案提交董事会审议决定。

篇3：VK房地产新项目发展管理制度

　　VK房地产新项目发展管理制度

　　一、释义

　　本制度中，除非文意另有所指，下列简称具有如下特定意义：

　　集团公司：指VK企业股份有限公司

　　一线公司：指集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司

　　企划部：指集团企划部

　　决策委员会：指VK企业股份有限公司投资决策委员会

　　小组：指项目发展工作小组，是决策委员会下属工作机构

　　二、操作规范

　　第一条新项目发展信息通报

　　一线公司定期或不定期向企划部通报新项目概况和进展程度，企划部及时汇总整理并通报。具体格式参见《新项目发展信息通报》表格。

　　第二条项目发展工作小组

　　1、小组负责项目进展过程中，各种信息的上传下达，保证信息通畅。

　　2、小组成员3—4人，由集团企划部、财务部、法律室委派的人员共同组成，组长由企划部第一负责人担任或委派，负责领导具体工作。

　　3、原则上，小组一经成立，小组成员不得随意变动，不同项目小组成员可以不同。

　　4、小组对“决策委员会”负责。一线公司与合作方（土地方）签约后，小组自行解散。

　　5、工作内容和流程：

　　（1）对重点介入的项目，一线公司向企划部提交《成立项目发展工作小组》的申请和项目资料。

　　（2）企划部根据一线公司上报资料对项目进行初步评估，并征询集团财务部、法律室意见后，决定是否成立小组，同时知会“决策委员会”主任或集团主管领导。

　　（3）决定成立小组后，企划部、财务部、法律室应及时委派本部室专业人员成立工作小组，组长制定具体工作时间。

　　（4）小组成立一周内（视项目紧迫性可适当延长），完成实地调查和评估工作，提出项目发展意见和建议（小组各成员的专业意见事先应经其所在职能部门通过），向“决策委员会”委员、集团主管领导汇报，同时抄送一线公司和集团办公室、财务部、企划部、法律室部门第一负责人。

　　（5）一线公司应根据小组提出的意见和建议跟进和完善相关工作，并及时通报小组。

　　（6）一线公司应于听证会召开两周前向小组报送《项目可行性报告》初稿或《VK企业股份有限公司上会项目概况》。具体格式参见《上会项目概况》表格。

　　（7）小组完成实地调查和评估工作后，一线公司方可提交《召开项目听证会申请》。

　　（8）一线公司应提前一周向小组报送《召开项目听证会申请》和《项目可行性报告》。

　　（9）小组根据《项目可行性报告》和项目进展情况，评估是否召开项目听证会。召开与否的动议报“决策委员会”主任或集团主管领导审批，并自收到《召开项目听证会申请》2个工作日内向一线公司回复意见，意见应包括会议召开的时间、地点、方式或不同意的理由及后续跟进工作要求。

　　（10）决定召开项目听证会，小组应向“决策委员会”委员、项目所在一线公司、其他与会人员发出会议通知和《项目可行性报告》、小组专业意见等资料，同时抄送集团总经理层和集团各职能部门负责人。

　　（11）项目通过论证后，一线公司对各评委意见应予以高度重视并跟进相关工作，并及时通报小组，小组继续跟踪项目进展情况，直至正式签约。

　　（12）小组对正式签约合同文本负有审核责任，对合同文本与听证会通过内容有较大差异，应提请一线公司给予合理解释，同时评估是否签约，抄送各评委。

　　第三条论证报告

　　进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。

　　项目立项，必须编写《项目可行性报告》，具体内容可参照《VK企业股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引》。

　　第四条项目听证会

　　1、除本制度第八条规定外，集团公司所有新项目立项都要通过项目听证会论证。

　　2、会务组织：集团总经理办公室、企划部负责听证会会务工作，收集整理各委员意见，交由会议主持人宣布表决结果。

　　3、会议主持人：“决策委员会”指定。

　　4、评委成员：集团决策层（董事长、总经理、副总经理、总监），集团直属二级公司第一负责人，集团财务部、资金结算中心、企划部、设计工程部、法律室第一负责人。

　　5、与会人员：评委、项目所在一线公司相关人员、小组成员、其他人员。

　　6、会议形式：现场、远程会议。

　　7、相关工作内容：

　　（1）实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。

　　（2）评委应于项目听证会召开之前到项目宗地现场考察。具体时间可根据评委实际情况和需要自行或统一安排。

　　（3）小组负责在听证会召开3个工作日前将《项目可行性报告》报送各位评委。

　　（4）评委应认真研究分析《项目可行性报告》和相关资料，在会议召开前形成书面意见。必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。

　　（5）听证会召开前，小组可就专项问题向集团职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。

　　（6）会议召开时，项目所在公司可摘要介绍《项目可行性报告》内容，主要工作是回答评委疑问和意见。

　　（7）评委应认真分析讨论项目的可行性，并于会议结束前填写《VK集团新项目投资听证会评审意见表》，详细写明项目评估意见、开发建议和评估结论。

　　（8）企划部应于听证会结束后3个工作日内完成听证会会议纪要，并报送“决策委员会”委员、集团领导、项目所在一线公司和集团职能部门第一负责人。会议纪要应包含各评审委员意见和建议，听证会表决结果。

　　8、评委表决：表决形式分三种：（1）同意立项；（2）反对立项；（3）推迟立项。对表决结果要详细阐述理由。

　　9、听证会结论：与会评委三分之二及以上表决同意立项，则该项目通过。当同意立项未达到三分之二时，若表决形式（3）的比例大于等于（2），以（3）作为最终论证结果，反之则以（2）作为最终论证结果。

　　10、会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在公司承担。交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。

　　第五条签署合作意向

　　已召开项目听证会并通过，一线公司可与合作方（土地方）签署合作意向；若在项目听证会前签署合作意向，需完成以下工作：

　　1、于签署意向两周前向企划部报送项目资料。

　　2、小组完成赴实地考察，审核相关资料的工作；必要时，法律室可介入前期谈判、意向书起草工作。

　　3、小组对合作

意向文本提出专业意见和是否同意签署动议，报“决策委员会”主任和集团主管领导。

　　4、“决策委员会”主任或集团领导审批并同意后，一线公司方可签署合作意向。

　　第六条签署正式协议

　　项目合作意向书签定后，一线公司及时向小组通报协议谈判等项目进展情况，必要时，法律室可介入项目谈判和协议起草工作。

　　一线公司与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：

　　1、召开项目听证会，并通过。

　　2、报送集团董事会，并通过。集团总经理办公室负责起草董事会议案。

　　3、合同文本与听证会通过条件一致；若不一致，小组要重新论证，并将论证意见报“决策委员会”主任和集团主管领导审批，必要的话可提请原听证会评委通过通讯方式重新表决。

　　第七条向合作方（土地方）付款审批程序

　　1、支付定金（或诚意金）：

　　（1）合作意向书中关于支付定金（或诚意金）有约定条款的，可按相关条款支付。

　　（2）合作意向书中关于支付定金（或诚意金）没有约定条款或签署合作意向书之前支付：金额超过人民币100万元（不含100万元），一线公司必须向小组提出付款申请，付款申请要有一线公司第一负责人签字和详细付款理由，小组在收到付款申请后及时报送集团总经理审批，审批意见同时抄送集团董事长和“决策委员会”主任；金额不超过人民币100万元，一线公司需将付款情况报小组备案。

　　2、支付地价款：一线公司在签署正式协议后，方可按照签约合同条款支付地价款。

　　第八条简化项目论证程序

　　简化项目论证程序即可选择不召开项目听证会，而改为“决策委员会”委员通过通讯方式表决。项目资料报送、项目发展工作小组、签约、付款等其他工作程序同上。通讯表决工作由小组和企划部共同组织。

　　对符合下列条件之一，可执行简化项目论证程序：

　　（1）新项目规模在12万平方米以下且总投资5亿元以下；

　　（2）新项目位置与原有项目接壤，是原项目自然延伸，规模在30万平方米以下，土地价格、合作条件和市场情况与原项目基本类似。

　　（3）新项目已召开过听证会，但因某些方面的条件未达到要求而推迟立项的，在听证会之后这些条件已得到改善和解决的。

　　（4）集团相关管理制度规定的其他情形。

　　三、附则

　　1、本制度是集团公司房地产新项目发展的根本管理制度，对于通过投标、竞拍、合作参股等方式取得土地的，可另行制定具体管理办法。

　　2、项目发展过程中，出现本制度不适应情形，可视具体情况由集团相关职能部门商议执行。

　　3、本制度可根据集团公司发展和行业环境变化需要适时修改。

　　4、本制度自发布之日起执行。