海外基金遭遇中国楼市七年之痒
谁的面孔在悄悄改变?
【策划人语】以海外基金为代表的外资从上世纪90年代开始进入市场化不久的中国房地产市场,目前报得出名的海外基金最早一宗投资案例应该属于1999年荷兰国际集团(ING)参与开发上海网球俱乐部公寓。
转瞬之间,七年过去了,许多事情发展到这样的阶段都会或多或少出现一些问题。
如今,这种“七年之痒”开始降临到曾经如鱼得水的海外基金头上。在鼓励和限制之间,政府的“调控之手”已经提起,海外基金的冲动和博弈,开发商的渴求和艰辛、个人投资者的庆幸与烦恼,成了这个夏天的中国房地产金融市场不能回避的典型面孔。我们不禁想探讨,在金融市场日益全球化的趋势下,国际性的资本逐利和本土化的房地产市场到底有多少契合点?又应该在多大的尺度空间、以怎样的方式规避可能的金融和房地产风险?
事实上,这种对撞和磨合还只是刚刚开始。(柯鹏)
政府:开始学习“挑选”境外资金
□本报记者于兵兵
[关键词一:鼓励]
尽管外资进入中国房地产市场起步于上世纪90年代,但真正流行开来却始于20**年中国政府对外资收购不良资产的鼓励。
据了解,当时中国四大资产管理公司信达、东方、华融、长城等尚未处置完的不良资产还有上万亿元。为谋求双赢和有效快捷地处置不良资产,四大资产管理公司开始向境外投资者整体出售打包后的不良资产,而境外投资者也看到了不良资产背后巨大的房地产价值空间。
另外,一直存在于产业政策中的外资优惠也促使外资大量流入房地产,比如外资企业的税收减免。“目前很多海外基金在国内操作项目都会在境外注册公司,以享受优惠待遇。”专家介绍。
在物业类型上,虽然根据相关规定,只有外商投资普通住宅的开发建设才属于鼓励项目,但由于各地旧城改造建设规模大、任务重,实力雄厚的外资企业仍是地方政府主要合资、合作的对象。而新设外资房地产企业在资本金流入结汇上又没有很多政策限制,流入房地产的资金量不断攀升。
而走到20**年的宏观调控,银行对房地产开发的信贷收紧,却给了外资进入一把也许是最后但却是最有力的推动。中国的金融业部分专家也认为,要鼓励多种融资渠道进入房地产市场,以缓解银行独撑的房地产融资局面,降低银行信贷风险———于是,从20**年开始,海外基金“滥情”于中国房地产。
[关键词二:限制]
经济调控的难度在于各因素的牵制性矛盾。
中国房地产市场需要外资的金融支持,但政府也不愿意看到因频繁“联姻”起到市场投资过热的反效果。几乎也是在20**年,外汇管理局等部门开始表态,称海外基金等境外资本的介入助推了房价走高。
于是,市场开始流传“抑制海外投资”的政策风向。最近的一次表态来自中国商务部外资司副司长林哲莹,据她称中国本月底可能宣布限制外资投资国内房地产的规定,内容包括调整对进入房地产领域的外资一直享有的所得税减免等优惠,对房地产企业中的外资比重和房地产企业的外债规模作出限制,从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施等。
对此,中国社科院金融研究所研究员易宪容表示,外资进入与国内房价存在很大的关联性,限制外资政策确有必要。易宪容称,根据国际经验,在资本账户没有完全开放的情况下,除了直接投资,外资进入房地产市场都应该有严格限制。
“房地产暴利的根本原因是掠夺性的制度缺陷,比如稀缺的土地资源与廉价的劳动力。在这种情况下,如果让大量的外资进入国内房地产,那就等于把国家财富拱手相让给外国投机者。”易宪容表示。
但是,一些业内人士并不赞同完全的抑制。“由于限制政策涉及未来的外资进入,同时也会影响已经在市场内的外资走向,因此应更加谨慎。”仲量联行中国区董事陈立民表示。他认为,虽然决策层担心海外基金可能造成对高端物业的垄断性收购,但最后整体退出并带来金融风险的可能性不大。相反,在20**年底中国金融市场全面开放的形势下,如果因为金融体系弱而害怕外资进入,这样只会使国内行业经济进入长期低效的恶性循环。
陈立民建议,根据国际经验,用税收的隐性调节方式可以将外资纳入监管视野,比如取消境外企业的税收优惠,令其转而将公司注册在境内,这样就可以从容调控其市场行为。
个人:追随海外基金“路线图”
□本报记者唐文祺
[关键词一:庆幸]
“受到调控影响,以前的江浙
炒房客纷纷撤出,现在是海外个人投资客进入的新一波行情。”专门替海外投资客在上海寻找楼盘的徐先生说。实际上,从20**年下半年开始,海外个人投资客便以“考察团”的形式陆续进入上海房地产市场考察。
徐先生认为,目前虽然面临新一轮调控,但对于海外投资客不一定是个坏消息,“如果政策影响楼市结构并使房价产生调整,也许那些海外投资客青睐的高档住宅的升值空间还会大些。”
另外,国内的个人投资者也对海外基金涉足抱一定的迎合态度。“海外基金更愿意做整体包装,他们不仅带来了资金,也带来了高素质的团队与管理、服务,结果是对物业价值起到提升作用。如果我也是对外出租的,更可以以外资包装后提升的租金作标准,我的报价就跟着外资走。”
[关键词二:烦恼]
不过,对一些买房自住的购房者来说,他们可不这样看。在被大摩收购了部分的陆家嘴中央公寓拥有一套房子的陈先生就对此表示担心,“那么多房源被海外基金收购,入住以后空荡荡的,一点居住氛围也没有。”
陈先生在2年前还购买过一个楼盘的房子,该楼盘大部分的购买者为投资客,曾有一段时间,整个楼层只有陈先生家里一盏灯是亮着的。“虽然不知道海外基金收购之后会采取什么形式脱手,可能会促进楼盘升值,但对于我来说总是感觉不舒服,况且他们走了,楼盘价格难保不跌。”
开发商:海外基金———皇帝的女儿不好娶
□本报记者于兵兵
[关键词一:渴求]
与海外基金大举收购内地成熟物业相反,能够与海外基金携手合作的国内开发商少之又少。比如万科与德国国际房地产投资银行,复地与荷兰ING,顺驰与凯雷,还有最近的瑞士信贷集团旗下DLJ房地产基金、崇德基金等联手注资易居中国等,都是房地产界可以排进前20位的大企业。
但其实,需要资金支持、技术支持甚至上市协助的房地产企业随处可寻。从20**年开始,宏观调控政策给开发商设的贷款门槛是自有资金比重需要达到35%且四证齐全,根据这一规定,大部分的开发商是无法从银行贷到钱了。而此时,海外基金以雄厚的资金实力越来越受到开发商的关注。
相比于银行贷款,海外基金的融资方式灵活很多,除了整体收购物业外,股权投资和债权投资等可以适用不同需求的房地产企业。一个最新的趋势是,一些商业地产开发商酝酿将旗下物业打包,同时寻找海外基金合作,期待上市融资。
[关键词二:艰辛]
然而近一年来,很多原本看好与海外基金合作的房地产企业却又在市场上没了声音。
“运作下来才发现实在不容易。”一位从事上海商业地产开发的公司负责人告诉记者。瑞士信贷银行上海副总裁张力也表示,除了要拥有大量优质的收租物业外,海外基金需要考核管理团队、财务指标等一系列条件,并进行严格的尽职调查和信息披露管理,REITs之路门槛极高。
一则新消息是,著名的大连万达集团欲牵手麦格理银行到中国香港REITs上市的计划也暂告搁浅。虽然万达和麦格理正在进行一场注资“抢救”行动,力挺上市成功,但万达此次的融资无疑已经*重重。看来,中小开发商乃至大型房地产集团,要想与海外基金联姻并成功融资似乎都并非易事。
跨国逐利仍在“急行军”
海外基金:跨国逐利仍在“急行军”
□本报记者于兵兵
[关键词一:冲动]
用“冲动”一词来形容海外基金当初进入中国房地产市场的状态,大多数基金管理者也许并不同意。正如荷兰ING中国区投资总监蔡丽丽所言,只是有几家大的海外基金在较短的时间里同时发生了收购或投资的案例,市场才对海外基金有了“山雨欲来”的感觉。
但若不是中国房地产市场的日益蓬勃且有利可图,也不会有这么多海外基金纷至沓来。毫无疑问,从20**年起,海外基金进入中国房地产市场的速度和规模正以几何级的方式递增。一边是基金从业者奔走于各种论坛,推广海外基金的投资流程和对市场可能起到的支持作用;另一边,各种物业被海外基金收购的信息也随之不停地传出。
一份来自上海某咨询机构的数据是,20**年外资进入中国房地产市场的总额只有几亿美元,而20**年已经倍升,且约有70%是于调控政策出台之后的20**年下半年进入的。
进入20**年,尽管中国房地产市场的政策调控如火如荼,但海外基金的投资热情依然不减。在20**年3月举行的一次投资峰会上,50多只来自北美、澳大利亚、日本、泰国乃至中
东地区的海外基金在上海亮相,它们中间不仅有投资中国多年的大鳄,也包括GE、IN-VESCO、Latitude Capital以及ABP退休基金等一些新面孔。“今年进入中国的海外基金所代表的投资总额将是一个天文数字。”一家投资公司总裁称,“中国的宏观调控控制了房地产市场的融资渠道,这给了海外基金进入的空间,大多数海外基金已经着眼预见5年后的市场收益。”
[关键词二:博弈]
海外基金是逐利资本,这一点毋庸置疑。在外资粉饰良好的“长期投资”的说辞下,其短期套利的心思在市场看来是再明白不过。
近两年被海外基金收购的物业究竟会在何时、以怎样的收益效果被海外基金吐出?以往的案例可以给出借鉴:上海网球俱乐部公寓是荷兰ING1999年进入上海的招牌产品,一期只租不售,二期则于20**年3月开始公开发售,投资回报率达到12%。不少业内人士也指出,大基金所谓的长期持有的真实目标也许都会在3年至5年后开始显现。
面对中国市场的置疑,海外基金需要做的另一个重要解释是热钱炒汇嫌疑。“因为看好人民币升值,我们在中国就是做短期投资。”进入20**年,在人民币升值预期的进一步带动下,大大小小的基金开始潮水一样涌入,其中一些小基金毫不掩饰真实想法。
当然,大多数大型基金并不愿意承认其投资策略中包括人民币升值的投机目的。大摩执行董事Garth Peterson介绍,房地产基金的投资要求是只关注房地产行业内的升值空间,并通过对冲的方式规避汇率的不稳定性。具体做法是在确定一个投资项目之前就锁定一个出手时的汇率,以此评估投资的利润率和可行性———Garth Peterson的话相当玄妙,但他其实并没有否认其他负责汇率考量的部门将汇率的投资收益作为投资指标上报决策层。
但也许对于大量的外资而言,他们也有自己的委屈。在目前的国际经济环境下,资金流动性过剩不仅是中国的问题,也是世界的问题。当大量的养老、保险基金没有更多更好的投资渠道,流入中国房地产市场似已成为一种必然选择。
物业经理人网 www.pMceo.com篇2：员工储蓄退休福利基金计划
员工储蓄与退休福利基金计划
第一条 机械工业股份有限公司(以下简称"公司")订定本计划定名为:"机械工业股份有限公司员工储蓄及退休福利基金计划"(以下简称"本计划")。
第二条 本计划的宗旨在对于参加本计划的员工及其家庭在参加本计划员工退休、离职、残废或死亡时提供各项福利给付。
第三条 凡公司正式员工均得参加本计划。参加本计划的员工(以下简称"参加员工")有履行本计划所定各条款的义务,并享本计划所定一切权利。
第四条 参加员工按月以其薪给3%拨缴参加基金(以下简称"参加基金")。
上述薪给的款额以公司的记录为准。
参加员工应在参加本计划书(格式另定)中授权公司按月自薪给中扣取参加基金的款额。
第五条 公司自承以相等于各参加基金款额按月拨付基金(以下简称"相对基金")。参加员工因停薪留职暂停其缴款时,公司亦不作相对拨款。
第六条 公司除按月拨付相对基金外,随时拨赠基金(以下简称"拨赠基金")。其拨赠基金由公司指定分配在特定的参加员工帐户。但不得以受配参加员工须作等额或相对的缴款为条件。
第七条 参加基金、www.pmceo.com相对基金及拨赠基金均须专用在参加员工及其受益人或法定继承人的福利措施。公司拨付本基金的款项及其收益均不发还公司。
参加员工非在实际离职时不得要求提取其参加基金及其所配得的净收益,亦不得要求提取相对基金与拨赠基金及其净收益的任何一部分。
第八条 为本基金的管理及经营,由公司就参加员工任命基金管理委员7人,组成基金管理委员会(以下简称"委员会")。公司总经理为当然主任委员。委员会聘请顾问协助,并设执行秘书综合其事务。
委员会管理及经营本基金应按本计划的各项规定。
委员会为管理及经营本基金,制定各项规则及办法。
第九条 委员会应设置下列帐户:
1.基金帐户:基金帐户应分别表示相对基金、拨赠基金的总额与参加基金的总额。
2.参加员工帐户:每一参加员工设立个别帐户,分别表示该员工名下相对基金与拨赠基金及参加基金的数额。
3.必要时设:特别资产帐户"及"特别损益帐户"。
委员会如将本基金参加信托公司的信托基金时,委请信托公司代为设置本条规定帐户。委员会设置本条规定帐户的费用由公司负担。
第十条 公司应于每月10日以前,将上月份公司拨款及全体参加员工缴款的总额,以现金连同清单一式二份,分别列于各参加员工名下,员工本人的缴款额及公司拨款额一并送交委员会。
第十一条 委员会负责本基金的管理与经营并全权决定基金的运用与投资方式。其权限包括政府有关法令具体条款的特别授权。
本基金的运用及投资不限于本国境内以基金存放银行或其他金融机构、购买政府或任何公司发行的股票或债券、投资在不动产或对公司行号、个人或参加员工的个别信用或质押货款。
第十二条 委员会经营本基金应收年收益率不低于本地六家主要银行,收受6个月期定期存款所付的平均利率为原则。在利率变动情形下,该项平均利率以一年的总日数除以实际利率与其通行日数乘积的总和计算。基金的收益,属参加基金部分的收益,应按上年度各参加员工帐户为参加基金,及其收益的平均贷方余额比率分配与各参加员工帐户;属相对基金及拨赠基金部分的收益,应按上年度各参加员工帐户内相对基金与拨赠基金及其收益的平均贷方余额比率分配与各参加员工帐户。
第十三条 委员会因管理及经营本基金所发生的一切成本、费用(除设帐费用外)及税捐增多由本基金负担。
上项成本费用及税捐应按当时参加员工帐户内贷方总余额比例分摊。但参加员工或其受益人领取福利给付应扣缴的所得税,依法就该给付金额中扣除。
第十四条 委员会管理及经营本基金,应在每年年度结束后60日内将上年度各参加员工帐户内有关相对基金,与拨赠基金及参加基金前期余额、本期缴款额、所支付的费用、佣金、税捐、分配的收益利润、及本期余额等编制年份报表分送各参加员工。
各参加员工对年报表如有异议须于一个月内随时向委员会查阅有关帐单凭证等资料。
第十五条 参加员工除偿还对公司及委员会的债务外,不得将其帐户内的金额出让、出质或以其他方式处分。如有类此出让、出质或其他方式的处分,委员会概不予承认。
第十六条 参加员工因自动辞职、资遣、退休而终止其与公司雇用关系者,其福利给付除领取离职生效日其基金帐户内参加基金及其净收益的全部外,凡参加本计划5年以上或服务本公司年资5年以上者并可领取参加员工帐户内相对基金与拨赠基金及其净收益的全部金额;参加本计划满4年以上未满5年者可净收益全部金额的3/4;参加本计划满3年以上未满4年者可领取参加员工帐户内相对基金与拨赠基金及其净收益全部金额的1/2;参加本计划未满3年者概不得领取参加员工帐户内相对基金与拨赠基金及其净收益的任何部分。但本计划定有限制及给丧失的规定者应从其规定。
第十七条 参加员工因重大行为不检、舞弊、背信、怠忽职守或其他类似原因被公司解雇者当然丧失其基金帐户内相对基金与拨赠基金及其净收益的全部。该参加员工仅得领回其参加基金及其净收益部分。但应扣除公司所受的损失以偿还公司。
第十八条 参加员工因残废或重大的疾病致使不能继续为公司工作者,可领取该参加员工帐 内累积基金的总额。
但参加计划或服务年资未满5年因本身的重大疏忽,自损或败德行为以致感染疾病者准用本计划第十六条的规定。
第十九条 参加员工殆亡给付额为该参加员工死亡时其基金帐户内累积基金的总额。但参加本计划或服务年资未满5年因自杀者,准用本计划第十六条规定。
第二十条 参加员工有权指定受益人(但不得超过3人)领取本计划规定的死亡给付,并随时变更其指定。若参加员工未指定受益人或死亡时无生存的受益人或死亡员工未留有遗嘱的表示时,其死亡给付即发给死亡员工的法定继承人。无法指定继承人者,由委员会代捐赠慈善事业。受益人的指定或变更指定应以书面方式交送委员会。
第二十一条 所有自基金给付参加员工或其受益人或法定继承人的给付款项,应于受益请求权发生日起3个月内一次进行。上述受益请求权非经委员会收到请求书及证明文书并予认可不视为已发生。
第二十二条 本计划的相对基金与拨赠基金及其净收益,因本计划第十六、十七、十八、十九条的规定未给付款项应另设专户。
第二十三条 委员会在不逾越本计划各项规定的范围内,须按公平一致的原则,准许参加员工取得借款的权利。
参加员工贷款办法由委员会另定。
第二十四条 本计划所称年资系指本公司正式员工身份提供的连续性服务,包括一切经核准支薪的给假在内。未经核准及停薪的请假或受停职处分的期间须予中断计算。
第二十五条 参加本计划的员工不因参加而享有继续受公司雇用的权利,亦不可视为对于公司因故或紧缩业务、调整工作或其他原因而解雇员工的权力的任何限制。
第二十六条 公司可保留终止本计划的权力。公司是项决定时应于6个月前以书面通知委员会及各参加员工。
本计划一经终止,各参加员工帐户内的金额即全部赠予各该员工而不受本计划其他规定的限制。而本计划仍应继续执行至基金全部结清时为止。
第二
第二十八条 本计划提经公司董事会通过后公布实施。修改时亦同。
篇3：房地产公司销售部基金管理细则
房地产公司销售部基金管理细则
１、销售部基金的来源
1)罚金
2)公司（或代理项目发展商）拨划，分配剩余部分；
3)代理顾客销售费；
4)关联销售代理佣金；
5)部门自营利润；
２、销售部基金的管理：
1)销售部基金属销售部全体人员集体所有。
2)设立专门帐册，由副经理进行专人管理，每月5日前向公司财务部经理和分管销售部领导申报。
3)根据部门人员的流动情况，以成为公司正式员工为界，将金额核定到个人。离开销售部时，可领取其在销售部期间所占的基金份额。
３、销售部基金的使用
1)支付特别基金；
2)支付部门全体员工参加的行动；
3)支付部门员工的生日贺礼。标准：100元/年·人；
4)部门建设需要、公司不能支付的销售费用；
5)支付经部门全体员工２／３以上表决的任何费用；
篇4：北京写字楼市场资本解码回顾
关键词:产权/ 外资 / 融资
20**年北京写字楼市有很多值得回顾和讨论的热点,关于产品,关于概念,关于模式,可是不难发现项目最重要依然是资金,以下是关于办公物业开发中关于资金的三个问题,不妨作个简单的探讨。
产权: 出售还是出租?这是一个问题
和任何商业地产一样,盖出的楼到底卖还是不卖?
这个问题涉及到楼盘的品质,目前开发商都在营销中将自己开发的物业贴上5A,甲级等标签以期好的出售价格,但是写字楼的品质除了先天的地段和工程设计,后天的经营才是决定价值走向的关键。不妨看看北京的写字楼租金水平属于甲级行列的国贸中心、招商局大厦、京广大厦、嘉里中心、东方广场等大部分好的写字楼都是由开发集团长期持有,只租不售。而出售的产品中虽然不乏兼有优质地段和过硬的品质的楼盘,可还是难以跨入优质写字楼的行列,例如东三环的富尔大厦。原因其实很简单,就是因为开发商放弃了单一产权. 没有统一的产权就没有统一管理权力,自然难以维护高品质。
开发商为什么放着长期的收益不要呢?
说到底还是资金和对资金运用的模式。一是开发商基本都用的是四两拨千斤的手段,贷款的压力让他们不能长期持有物业。二是持有物业面临的物业长期管理是大部分开发商不能也不愿意自己去做的。而目前就算是有实力长期持有的开发商也并不认为自己是为持有而开发的,就是说经营性的获利从来就不是他们的模式。在目前整个楼市价格处于明显的上升通道时,短期内出售能获利不薄,这当然是目前资本回报最有效率的选择。并非开发商没有长远盈利的想法,只是目前地产市场还处于较粗放盈利的阶段,短平快盈利也是符合市场的一种战略。
实际上长期来看写字楼是公共建筑,要特别注重品质,如果一开始就做为商品零卖,短期内可以迅速套现,但不利于长远发展、保值,更谈不上升值。因此当写字楼市场步入更成熟的阶段,稳定的盈利模式即只租不售应该成为更好选择。
模式没有对错之分,只是看是否符合当时当地的市场条件,能够敏锐调整自己战略的开发商就是赢家。
外资:海外资金为什么热衷中国商业地产?
首先很多人要问房子是金融商品吗?房子本身是一件普通商品并不具有金融特性,但在开发商和投资者向银行贷款以后具有了杠杆效应,房地产作为一种不动产,具有保值和增值的特点,这使得房地产成为“天然”抵押品。房地产的抵押特性对于金融业的意义不言而喻。而市场价格的波动给投资者带来了利润空间,对于投资者来说和期货是一个原理,用保证金制度买卖远期合约的商品。而商业和住宅地产租赁产生的收益性更可以促使地产和资本的完全结合。因此在资本的眼里, 砖头和纸片的差别并不大,在西方投资领域,房产完全是一种成熟的金融产品。中国经济高速发展带来的地产金融市场的巨大能量和高额收益让海外资金怎能不心动。
据戴德梁行统计,今年主要海外投资交易共9个,成交金额约65亿元,交易总建筑面积32万平方米。主要项目是北京、上海等地的办公楼、商场、服务式公寓以及仓储物业,一线城市的商业房地产成为外资机构的新宠。
这些海外投资看重的是什么盈利呢?人民币升值虽然是一个盈利点,但因为楼市的变现能力差,汇率变化决不是大额投资的最终目标。他们更看重的应该是中长期收益。当房子成为一件金融商品时我们就很容易发现地产投资的风险问题,因此写字楼等依靠长期经营盈利的抗风险能力较强的产品自然成为谨慎的欧美基金的目标。
在5月宏观调控以来, 楼市整体的投资价值被质疑,而正是好的办公物业表现出的长期回报价值格外突出,北京优势地段的写字楼租金水平一直保持着良好的态势。好的物业投资风险低,无疑是一种稳健的投资选择,正是这样普通散户无法企及的空间让资本雄厚的基金能够长驱而入,并在开发商急需输血的局面中谈判到很低的收购价格,确保了更高的回报率。要求成熟地段,高品质楼盘,整购而保证单一产权等都是基金规避风险而对项目选择的苛刻条件。也许开发商也不甘,但也只能感叹资本就是王道啊。
融资:开发商可以怎么做?
由于允许海外地产在新加坡上市,很多外资投行寻找中国的商业地产,组合成房地产方面的信托,在香港或者新加坡上市。房地产信托投资成为大单成交背后的话题。近期银监会“212号文”的出台,房地产信托的门槛大为提高,国内房地产开发商另觅融资渠道的诉求空前强烈。因为目前中国境内关于REITs的法规条例还没有出台,境内开发商无法在内地发行REITs,而且也很难符合境外REITs对财务审计高透明度,物业收益低风险的要求,再次,内地的外汇管制和境外投资者对内地房地产市场的不熟悉都会让境外投资者要求REITs提供更高的风险溢价。同时一些更能解决开发商当前问题的“夹层融资”方式也出现了。
所谓的“夹层融资”是一种介乎股权与债权之间的信托产品,其往往带有一部分
股权,可以发行债券,也可以提供贷款,企业除归还本息外,有的还要提供一部分可转换股。由于夹层融资对于项目要求较低,不要求“四证”齐全;REITS要求项目已经正常经营,有稳定的租金收入,在开发商资金最紧缺的时候往往是‘四证’齐全之前,这时如果有‘夹层融资’进去,使项目能够符合银行贷款要求,才能启动后期运作。可以简单说,“夹层融资”则是解决进入的问题,REITs是解决退出的问题。因为物业所有权从私人到公共(REITs)的转换过程,能有助于提高市场有关如供应水平的信息透明度,降低过度投资的可能性。相信本土REITs制度建立应该是符合政府希望看到多方利益共赢的思路。
后记:可以说从此开发商将发现地产在金融的手中变的更有意思了,游戏规则将更复杂,而资本运作将成为地产开发商首先要精通的课程,因为这个事情关乎生死。
篇5：房地产基金大投资商将主导中国房地产市场
房地产基金及大投资商将主导中国房地产市场
房地产基金和投资商将成为未来的两种主流业态。按照中国目前房地产市场存量及未来的发展潜力，只要政策许可，未来中国房地产基金从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。而随着房地产业食物链的变异，那些具有丰富的开发、运营管理经验的专业房地产投资商也将成为左右市场的重要力量
众所周知，目前房地产业的资金来源中，银行贷款和其他资金（包括定金及预收款等）规模过大。20**年，房地产开发投资资金来源中的国内贷款迅速扩张，规模达3138.3亿元，分别相当于从1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏观调控后，房地产开发投资的贷款增幅放慢，但1-10月仍然增长5.9%。
中国经济景气监测中心的张海旺认为，目前房地产开发投资资金的主要来源仍是国内贷款，其他融资渠道甚少且极不稳定，这给银行系统带来很大的不确定因素。 而且房地产开发企业把定金及预收款作为投资资金的重要来源。20**年1-10月，国内贷款、定金及预收款合计在房地产开发投资中的比重超过六成，达61.3%，比宏观调控前的20**年1-2月份非但没有下降，反而提高2.7个百分点。在房地产开发投资因国内贷款下降减轻对银行资金依赖的同时，由于个人住房贷款迅速增长，又间接深化了对银行资金的占用。“这间接加重了房地产开发投资对银行资金的依赖。”
业内专家认为，中国目前的这种状况与当年美国出台《房地产投资信托基金法》时的情况基本一致：一方面房地产企业融资存在瓶颈，特别是向银行借贷方面有各种各样的限制，另一方面是普通投资者有参与分享地产业高成长的强烈冲动，普通投资者只能通过购买房产及信托产品间接投资于房地产，而不能分享房地产开发的超额利润，因为没有集合投资的合法渠道。投资者对房地产的投资热情从目前房地产信托产品往往推出后很快就销售一空的情况可见一斑。
房地产信托基金若能推出，无疑将成为最佳的投资工具。而我们的一些案例研究表明，中国目前具备了房地产信托基金生存和发展的土壤。因为中国实际上已存在类“REITs产品”。与美国收益型REITs相比，目前深沪1300多家上市公司中，中国国贸（600007）、小商品城（600415）两家具有“REITS产品”的部分特性（附文1）。
中国国贸收入的主要来源是国贸大厦写字楼和商场、中国大饭店、国贸饭店的出租收入（表2），符合REIT产品收入来源的要求。但与真正的REITs相比，中国国贸没有税收优惠，所得税率为33%，盈利的大部分也没有分派给股东。而国外REITs不交所得税，应税所得中至少有95%的部分以股利的形式分配给股东。
精彩专栏
