房地产基金大投资商将主导中国房地产市场

　　房地产基金及大投资商将主导中国房地产市场

　　房地产基金和投资商将成为未来的两种主流业态。按照中国目前房地产市场存量及未来的发展潜力，只要政策许可，未来中国房地产基金从数量上和管理的资产规模上达到美国目前的水平是完全可能的。而随着房地产业食物链的变异，那些具有丰富的开发、运营管理经验的专业房地产投资商也将成为左右市场的重要力量

　　众所周知，目前房地产业的资金来源中，银行贷款和其他资金（包括定金及预收款等）规模过大。20**年，房地产开发投资资金来源中的国内贷款迅速扩张，规模达3138.3亿元，分别相当于从1999年到20**年4年的2.8倍、2.3倍、1.9倍和1.4倍。20**年宏观调控后，房地产开发投资的贷款增幅放慢，但1-10月仍然增长5.9%。

　　中国经济景气监测中心的张海旺认为，目前房地产开发投资资金的主要来源仍是国内贷款，其他融资渠道甚少且极不稳定，这给银行系统带来很大的不确定因素。 而且房地产开发企业把定金及预收款作为投资资金的重要来源。20**年1-10月，国内贷款、定金及预收款合计在房地产开发投资中的比重超过六成，达61.3%，比宏观调控前的20**年1-2月份非但没有下降，反而提高2.7个百分点。在房地产开发投资因国内贷款下降减轻对银行资金依赖的同时，由于个人住房贷款迅速增长，又间接深化了对银行资金的占用。“这间接加重了房地产开发投资对银行资金的依赖。”

　　业内专家认为，中国目前的这种状况与当年美国出台《房地产投资信托基金法》时的情况基本一致：一方面房地产企业融资存在瓶颈，特别是向银行借贷方面有各种各样的限制，另一方面是普通投资者有参与分享地产业高成长的强烈冲动，普通投资者只能通过购买房产及信托产品间接投资于房地产，而不能分享房地产开发的超额利润，因为没有集合投资的合法渠道。投资者对房地产的投资热情从目前房地产信托产品往往推出后很快就销售一空的情况可见一斑。

　　房地产信托基金若能推出，无疑将成为最佳的投资工具。而我们的一些案例研究表明，中国目前具备了房地产信托基金生存和发展的土壤。因为中国实际上已存在类“REITs产品”。与美国收益型REITs相比，目前深沪1300多家上市公司中，中国国贸（600007）、小商品城（600415）两家具有“REITS产品”的部分特性（附文1）。

　　中国国贸收入的主要来源是国贸大厦写字楼和商场、中国大饭店、国贸饭店的出租收入（表2），符合REIT产品收入来源的要求。但与真正的REITs相比，中国国贸没有税收优惠，所得税率为33%，盈利的大部分也没有分派给股东。而国外REITs不交所得税，应税所得中至少有95%的部分以股利的形式分配给股东。

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篇2：商业地产将井喷内需或成市场主导

　　20**商业地产将井喷内需或成市场主导

　　新年新气象，新年第一周广州的商铺公寓市场出现热卖。记者发现，虽然在元旦期间开盘的项目不多，但不少项目都出现了排队购铺的景象，为全年的商业地产市场走势开了个好头。

　　仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪指出，近期国内经济开始出现回升势头，此外由于产业升级转型，目前“出口+投资”模式将在未来中长内转为内需主导模式，这些因素将正面支撑国内需求成为商业物业的主导力量。

　　公寓商铺 广州商业地产红火开年

　　今年1月，广州全市预计将有50个楼盘上市，其中商业项目有8-11个，环比增加了33%，虽然在首周推新不多，但雅居乐剑桥郡等商铺项目仍然热销。数据显示，12月31日至1月6日这一周里，广州全市的商铺成交量为84套，成交面积为6813平方米，成交均价为25390元/平方米；广州写字楼总销售306套，成交面积为21012平方米，成交均价为17606元/平方米；广州车位销售总241套，成交面积为3056平方米，成交均价为15327元/平方米。业内人士分析，虽然总成交量并不抢眼，但考虑到元旦前已经有一波商铺公寓抢先推货，而准备1月份推货的项目普遍还在为预售证发愁，可以说这样的成交量已经是市场火爆的真实写照了。

　　从区域方面来看，热销的商铺以番禺和海珠为主，新年第一周，商铺出售排在第一位的是番禺的雅居乐剑桥郡，成交29套，成交面积为2879平方米，成交均价为21346元/平方米；排名第二的是海珠的绿地滨江汇，成交8套，成交面秋积为329平方米，成交均价39937元/平方米；排名第三的是番禺的柏丽甜果公馆，成交7套，成交均价为10394元/平方米。

　　而在写字楼方面，广州全市的写字楼12月31日—1月6日的销售量为306套，排第一位的是增城的增城万达广场，成交143套，成交面积为7151平方米，成交均价为8663元/平方米；排第二位的是番禺的敏捷上品公馆，成交52套，成交面积为3489平方米，成交均价为12146平方米；排名第三位的是白云的白云绿地中心，成交16套，成交面积2139平方米，成交均价27430元/平方米。写字楼交易的热潮从去年年末就一直延续，满堂红商业地产部发布去年12月广州写字楼成交报告显示，12月份总成交面积环比上升超三成，其中，海珠区环比上升达46倍。业内人士指出，目前广州的写字楼空置率仍然高企，但成交量却逆市居高不下，这与整体商业市场环境向好有一定关系，但由于空置率问题短期内难以解决，写字楼买家投资仍需谨慎。

　　20**年写字楼市场内需成主导

　　1月8日，仲量联行举行《20**年广州房地产市场年度回顾》发布会，报告中指出，20**年全球及国内经济增长放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪表示：“尽管今年的主要经济指标趋向稳定，但大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度。外资企业需求呈下降趋势，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。”

　　外资需求持续下降，内需仍是主导。20**年四季度，尽管主要经济指标趋向稳定，大部分外资企业对经济前景仍有疑虑，对扩张持谨慎态度。20**年全年，整体市场活跃度较去年低，外资企业需求呈下降趋势，无论是从租赁面积还是成交量上看，国内企业仍然是市场需求主要驱动力。

　　仲量联行广州商业地产部总监马炜图分析指出：“随着整体需求下滑，20**年扩张型成交减少，反而节约成本型企业搬迁及续租案例增多。同时，由于环球经济与国内经济均出现下调，新进驻广州的企业数目也出现下降。另一方面，写字楼升级需求增加，主要是来自国内企业。从行业分类来看，20**年甲级写字楼租赁需求更加趋向第三产业、电脑及IT通信业、专业服务业和金融业共占56%，其中以电脑及IT通信业最为活跃。”

　　仲量联行数据显示，20**年新增甲级写字楼46万平方米，全市总存量增至340万平方米，净吸纳量为43万平方米。虽然净吸纳量降幅较大，但是由于新增供应量虽较20**年少，20**年的空置率较20**年的12.3%仅微升至12.6%。

　　此外，20**年广州甲级写字楼租金持续下调，全年平均录得每月每平方米151元(基于建筑面积)，同比下降3.2%。其中，珠江新城新建成写字楼使供应量增加，业主竞争加剧，租金跌幅达5%。由于整体需求下降，珠江新城在建项目的业主面对较大的预租压力，为吸引新租户，在租金谈判上采取更加灵活的策略。虽然租赁市场呈现下行趋势，但资本市场受影响较少，现时广州写字楼销售市场仍以自用型需求为主要推动力，大中型国内企业更成为需求主力之一。

　　全年商业地产供应井喷

　　由德勤和中国连锁经营协会联合发布的《20**中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至20**年9月，中国商业用房施工面积达到6亿平方米。据报道，自20**年以来，中国商业地产投资一直保持15%以上的增长态势。业内人士分析认为购物中心在中国将以每年300家的速度增长，并在20**年时达到4000家。而20**年是商业地产大规模开发的第三年，也是项目开售和开业的集中年份。

　　而广州的商业地产也将迎来井喷的一年，仅在写字楼方面，20**年新竣工甲级写字楼包括珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。仲量联行报告指出，甲级写字楼方面预计20**年全年将有近60万新增供应竣工，新增供应主要集中在珠江新城。供应量较20**年多，直至年底总存量将达400万平方米。仲量联行分析认为，面对新供应量洪峰，加上旧写字楼租户流失情况加大，空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新城新写字楼，越秀区及天河区旧写字楼面临租户流失。

　　“新甲级写字楼业主为吸引新租户，在租金谈判上更灵活。因此我们预期因供应导向以致竞争激烈，租金面临短期下调压力”，尽管如此，马炜图表示对资本市场继续保持信心，鉴于随着资本市场气氛改善，投资者将较之前乐观，自用需求将持续支撑市场。同时，利率走势继续偏低，投资者购买资产热情上升。

　　在零售地产方面，也将迎来井喷的一年，仲量联行广州零售地产部地区董事郭伟明预测，20**年将出现历史性供应洪峰，新竣工项目将达54万平方米。其中约28%集中在珠江新城，56%集中在海珠区、白云区和番禺区等非核心区域。另外，约有30万平方将于20**-20**年竣工的商场也将于今年开始招商，加大供应压力。有鉴于零售商扩张需求减弱，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。由于零售商扩张需求减弱，再加上供应压力使空置率上升，预计即将开业的商场需要更长时间招商，并以租金优势吸引租户进驻。

篇3：投资商铺收益率怎样计算

投资商铺的收益率怎样计算

投资什么最保险？许多人的答案是房产，原因是房产稳定，风险相对小得多。投资就是为了有收益，一般的投资者在投资房产时，往往是根据自己对一个物业口岸和人气的认识来判断，大多是凭感觉，当然这样也可以买到比较好的物业，但好像总是缺乏科学的根据。那么投资房产有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢？一位房地产专家近日在接受记者采访时，介绍了房地产投资分析的三种方法，可以比较科学地计算出投资买房的收益率，消费者不妨试试。

方法一：租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二：租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

方法三：IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费（备注：上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。）

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。

作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是易知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。

当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估一物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间。

篇4：投资商铺应该注意六个问题

投资商铺应该注意的六个问题

这位房产专家同时提醒投资者，在投资时需注意以下问题。

1、选择投资入市时机。首先要认清未来几年租赁市场的大势，在低谷期进入。

2、选择投资房产类型。目前适宜个人投资的房地产物业类别有：商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓等。选择哪类物业进行投资与所持有的现金数量、社交圈子及各类物业供需情况等因素有关。一般来说投资收益越高，投资风险越大。按收益高低排序一般为商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓。

3、选择投资的区域，对周边租赁市场进行分析。

4、选择合适的楼盘。通过IRR分析可知正常回收时间为13年，晚出租一年，回收投资的时间将延长3年；租金增加10％，回收投资的时间将缩减4年；房价增加10％，回收投资的时间将延长4年；房价、租金同时增加10％，回收投资的时间不变。

5、选择付款方式。按揭付款是最常见的投资付款方式，在考虑多套投资时，特别要分析每套的最大投入额及时间，以便依据自己的资金情况，全面考虑投资方案，避免因现金流的断流而不得不退房，造成重大损失。

6、调整投资心态。有些人投资心态不够成熟，重小利，在租金上不退让；合同条款不灵活，造成出租时间长期拖延；认为租金收益是小钱，不愿意花心思；殊不知这些与回报时间和回报率息息相关。

篇5：中国房地产发展模式向政府主导型转变

现在有各式各样的声音,比如供求结构的失衡、价格过高等问题。我们现在要讨论、追究的问题是中国未来房地产的发展模式,可以说这是我们在转型过程中所面临的中心问题。

市场不能完全解决住房问题

比方说,如果中国房地产发展的模式是要帮助、解决中低收入家庭的问题,这是政府抉择目标的话,势必政府要干涉房地产的价格。如果政府帮助低收入家庭的话,可以在整个市场之外建立一种房屋补贴或者保护。在这样的情况下,政府没有必要干涉、调控商品市场的价格。今天想继续谈的问题是政府究竟在房地产当中的定位是什么?

这里,提出的题目是政府本身应当是房地产产业当中最大的地产商。当然这里所说的房屋不是通常意义的商品房,而是指经济适用房、廉租房等带有政策补贴性质和住房保障系统的住宅。

住房的两重性决定了在住房发展模式中,市场和政府缺一不可。因为住房是特殊的商品,它在市场上作为投资的商品,在某种意义上说是一种公共产品。它是投资产品,只有在市场上才能体现它的价值。如果作为社会的公共产品,这样一来,对我们的政府提出一个要求,这个要求就是政府应当像提供教育、提供医疗卫生这样服务于社会,同样提供给社会足够的、每个家庭都有适当的住房。

既然政府和市场都是房地产行业当中非常关键和重要的因素,那么,依靠市场本身能不能解决住房问题呢?毫无疑问,市场本身不可能实现商品住房的这种两重要求。换句话说,作为一个市场它是按照商品经济的规律办事,商品经济规律办事是按照效率、利润,这种竞争的结果一定是所谓的公平,这种公平是在价格面前人人公平,其结果必然是价高者得房,低收入阶层永远被驱逐于、排斥于个在商品房市场之外。这样的结果,也势必和我们政府的政策相左。

所以,市场的本身公平不是万能的,这样的局限性决定了政府应该干预住房市场,但是政府用行政手段干预只能是一刀切,现在是客观所面临的这样一种形势。

有一位很著名的经济学家说过一句话,叫“价格的管制,结果的受惠者是恰恰是被价值管制的对象”。这方面的经验、例证已经很多了。所以总而言之,利用行政手段,从过去到现在所看到的,利用行政手段对市场进行调控,带来政府的错位,并不能实现,不能达到,解决中低收入家庭住房问题。

政府应直接提供经济房和廉租房

出路何在?政府要介入市场,要提供低收入的家庭住房,我发挥他的思想,政府要做房地产商。

如果政府本身不保障,仅仅靠几个政策,很难做得到。所以,住房市场不是一个很好的商品化的市场,是二元市场,也就是说,是一个商品和非市场化两条腿走路的体系,作为一个商品市场,他的效益和核心是利润是提高、发展我们的房地产。但是作为非商品的市场,他的中心是公平。我们在争议效益和公平不得要领,其实是我们把他们混在一起,当然是不得要领,本来就是分开的。

政府作为房地产商,究竟有什么利,有什么弊?政府直接作为房地产商,首先解决公平和效应。现在房地产商来说,公平的问题不是他们要考虑的。如果政府本身作为房地产商在市场上,这个矛盾就可以解决了。因为政府本身可以建造房子,可以决定价格,可以利用手里的资源,可以实现价格控制,实现成本控制,可以实现分配的合理。

我们的政府和其他的政府不一样,已经是一个垄断的土地商,就是往前再走一步,从土地商再到房地产商有多远?这是他两个主要的优势,有人担心,政府如果直接投资房地产,会出现什么问题?会出现政府把这个包袱背上,政府有一个承受力的问题,这种担心是可以理解的,尤其1998年取消福利分房,政府好不容易把沉重的包袱推到市场上,现在又要拾起来。我们的政府从中央政府到地方政府,不仅有必要,而且完全有能力做到这一点。

1、政府已经控制了土地,控制了土地的资源,我们知道,在房价的比例当中,土地占的比重,所以我们已经有了这部分的财政收入,从这个财政收入里面拿出一部分,作为低收入家庭住房的建设,责无旁贷,义不容辞,像我们所说的房价的提高和地价有直接的联系,地价的收入在政府,所以政府更加有义务来通过,当然,建造直接投资房地产这是一种形式,来弥补这样一个房价提高给大家带来的损失。

2、住房不是一个明天就可以见到的工程,这是政府的国策,这是一个需要几代人甚至更长的时间来完成的实现的宏伟的和谐社会、安定社会的战略。我们看到中国是这样,其实看一下,任何一个国家,美国从32年开始,到现在一直都是作为一个政治基本。这个目标我们可以分阶段进行。

3、假设是一个包袱,谁来承担?难道是房地产商承担?难道是低收入的家庭来承担?香港政府明确宣称香港最大的房地产商是房屋委员会,他是觉得是可值得骄傲的事,美国、新加坡也是这样。

最后,提一点看法。要做好这一点,不是靠政策可以做到的,是要靠专门的执行机构,要纳入这个财政资金。要利用市场,把经济适用房和廉租房统筹安排,不要把经济适用房、廉租房、限价房一期谈,应该由政府管理,并不是政府直接安排,而是政府利用他土地资源,采取招标的方式,谁来做?发展商

来做。而是结成一个合作伙伴。所有权、管理权、控制权是在政府手里,政府完全可以管理。

另外,把普通商品房和经济适用房分开管理。普通商品房应该放在市场上,政府可以调整一些规定,但是反对政府规定、限制价格。让市场解决中低收入,这不属于政府。最后,我们要明确分配方面的问题,随着信用制度的发展、科技的发展是可以解决的问题。总之,用政府作为发展商来建房屋、管理解决低收入的住房,可能失误、失败,但是依靠私人发展商去建廉租房可能一定会失败。