分析楼市起伏对中国经济产生影响
分析楼市起伏对中国经济产生的影响
本文回顾了中国楼市10年来的发展历程，对房地产市场波动可能产生的影响进行了分析，并结合当前世界金融危机和中国经济发展状况，对如何解决楼市波动所造成的影响，促进中国经济发展，提出了几点看法。
中国房地产市场经过十年的疯狂发展，在20**年岁末似乎感觉到阵阵凉意。回首十年历程，国家政策和楼市的每一次变动，都牵动着千家万户的心。面对日渐式微的房地产市场，将走向何方，对社会经济环境将产生怎样的影响，中国房地产市场是如何经历狂热又趋于平淡？
一、波澜壮阔的十年
1998年7月3日，国务院正式颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定从该年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。自此，中国的房地产市场进入了公认的黄金十年发展期，主要表现在以下几个方面。
1、房价急剧飙升
1998年以后，人们才真正对“房价”有了普遍意义的关注，房屋价格成为老百姓口头一个热门话题。但一个不可否认的现实是，商品房价格如脱缰野马一路狂奔，老百姓无不望楼兴叹。1998年和20**年房价比较（如表1）。
表11998-20**年主要年份房价比较表
年份 房价
1998—1999
1998年全国平均商品房屋销售价格2063元/m2
商品住宅销售价格1854元/m2
2000—20**
2000年全国平均商品房屋销售价格2112元/m2
商品住宅销售价格1948元/m2
主要大城市均价北京 5722元/m2上海 4895元/m2广州 3042元/m2
20**—20**
20**年全国商品房屋销售价格2759元/m2
主要大城市均价 北京 4747元/m2上海 6385元/m2广州 4018元/m2
20**-20**
20**年全国商品房屋销售价格3005.7元/m2
主要大城市均价北京 6770元/m2上海 6698元/m2 深圳 7140元/m2
20**
20**年全国商品房屋销售价格3791.7元/m2
主要大城市均价北京 12436.2元/m2上海 8253元/m2广州 8507元/m2
深圳 13369元/m2成都 7023元/m2杭州 9590元/m2
（资料来源：《中国20**年统计年鉴》。）
从表1可以看出，1998—20**年不到十年时间内，全国商品房均价从2063元上升到3791元，以平均每年6.3%的速度递增。其中，一线城市房价更是以每年10%的涨幅不断攀升，有的年份甚至更高。
2、调控力度前所未有
随着房价的节节攀升，各种社会问题也相继涌现。面对几近狂热的房地产市场，从20**年起，政府不断出台政策对房地产市场进行规范和管理，密度频繁，调控力度大。近年来政府对房地产市场的政策各式各样。
（1）20**年，5月13日出台《经济适用住房管理办法》；9月2日，中国银监会公布《商业银行房地产贷款风险指引》；10月29日，央行九年来首次加息，这意味着购房的贷款成本增加，也意味着央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。
（2）20**年，3月17日，央行调整房贷利率，利息第二次上调；3月26日，国务院印发《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条内容
简称旧“国八条”。4月27日，国务院召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题，公布新“国八条”。5月17日—30日，国务院颁布《关于加强房地产税收管理的通知》，加强对房地产税收的征收。
（3）20**年，5月17日颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，俗称“国六条”。5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化。5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，规定20**年6月1日后，个人将购买不足5年的住房进行销售的，全额征收总房价5.5%的营业税。7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。
（4）20**年8月13日，国务院下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。9月27日，提高房贷及二次及多次置业首付比例和贷款利率水平。
尽管国家一再打压房价，但是房屋价格和销售量似乎没有受到调控政策的影响。许多楼盘在开盘前夜购房者排成长龙，销售不到十天就被抢购一空，整个房地产市场甚至陷入“越压越高”、“越调越火”的怪圈之中，整个社会似乎都被房价上升的迷雾所笼罩。
3、相关行业迅猛发展
房地产业的不断升温，带动了相关产业的迅猛发展。其中，直接从事房地产开发的公司首当其冲。以龙头老大万科为例，在房地产的“黄金十年”中，从1998年到20**年短短6年的时间里，主营业务收入从22.69亿元增长到76.67亿元，利润从2.51亿元增长到8.78亿元；而从20**年到20**年，用不到3年的时间，其主营业务收入从76.67亿元增长到355.3亿元，利润从8.78亿元增长到48.4亿元。与房地产相关的附属产业也显现出一片欣欣向荣的景象。各大城市房屋中介如雨后春笋，一夜之间遍布大街小项。据不完全统计，在房地产开始火爆的20**年到20**年，上海房产中介数量从7000多家发展到1.4万家，两年时间数量几乎翻了一倍。同时，国外游资纷纷房地产市场，各路炒房大军不断涌现，其中以山西、浙江等地尤为著名，和房地产业密切相关的建筑、金属、装修、制造等行业发展速度是一日千里。
二、20**年房地产市场的强势整理
20**年下半年，当整个房地产行业仍然处于狂热之中时，一场前所未有的寒潮却悄然而至。20**年9月27日，国务院决定提高房贷二次置业首付比例和贷款利率水平。其核心内容为：对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套
(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中华人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，并且进一步明确以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位来认定房贷次数。随后，政府又提出，20**年实行货币从紧政策等。如果说，政策出台后，楼市仍然处于一个相对平稳的阶段，那么，20**年12月13日，万科董事长王石在北京某新闻发布会上的一句话：“我承认楼市拐点确实已经出现了”，就成为压倒骆驼的最后一根稻草。尽管当时业内人士对此言大加驳斥，“还不能称之为拐点”、“楼市拐点仍然遥遥无期”之类的辩论不绝于耳，但是房价普跌，房地产市场暴风骤雨的来临已成为不争的事实。上海、深圳等城市房屋贷款断供、高价购房者要求开发商补偿差价而引发官司的新闻不绝于耳；楼盘打折、变相降价广告屡见不鲜。房地产开发商们十年来首次感到了资金周转困难的压力，部分中小开发商和房屋中介开始倒闭、关门。手中有多套存房的囤积者日益难以为继，甚至出现副资产。20**年10月，政府终于打破沉默，下调了首次购房者的契税税率和首付比例。但从新政实施以来的情况来看，效果并不明显，大部分购房者仍然在观望，期待房价进一步下跌。同时，随着中央和地方政府救市措施的出台，反对救市的言论也尘嚣掀起。
三、房地产市场波动的深层次原因
经济学规律指出，商品的价格是由价值决定，一旦商品的价格和价值严重背离时，将会有一种趋向正常价格回归的力量钳制价格的上涨。纵观中国十年房地产发展历程，房屋的价格早已远远超出了其价值，那么，除政府抬高地价、因经济发展而造成的物价、原材料价格自然上涨等因素之外，房地产市场出现“虚高”的原因，主要有以下几点。
1、国内外热钱对房地产市场起到了“托市”的作用
资金向利润率高的地方走，是经济学的一条基本规律。中国房地产市场刚起步就表现出了热火朝天的势头，不可避免的吸引国内外大量资金流入楼市。国际热钱进入中国市场后，拼命投资房地产业，当房地产价格因背离价值而向下波动时，热钱通过“托市”再把它抬高，反复如此，给人的表象就是房产价格决没有偏离价值，导致房价越涨越高。从国内来看，为了获得高额利润，各省市出现了以炒作房地产为职业的“炒房团”，他们动用大笔资金，拼命购买房屋囤积。这对房地产市场的升温起到了推波助澜的作用。
2、房价上涨刺激购房者提前消费，对房地产时常的升温起到了推动作用
受房价长期不断走高的影响，“投资房产赚钱保值”、“晚买房不如早买房”等观念，在人们头脑中已形成思维定势。导致相当一部分当前无购房计划的消费者或者投资者，争先恐后地把资金投入到楼市中来，造成商品房价格越买越高，越高越买的现实。对未来走势过于乐观，继续将价格推高，使房地产价格明显脱离了其内在价值。
3、银行贷款资金是促进房地产市场的攀升的重要因素
房地产开发的先决条件是资金。不少房地产开发商动辄动用几亿、几十亿购买地皮和开发楼盘，而资金来源最简单、最常见的途径，就是银行贷款。和火爆的房地产市场相比，每月六厘七厘的利息对“日日新”的房价来说简直不值一提，开发商和各类购房者疯狂地向银行贷款。银行业被火热的房地产市场所迷惑，坚信不仅能回收本金，还能获得利息收入。不断上升的房价，造成了货币需求量和待售商品价相符的假象。这不仅进一步推高了房价，还为金融业埋下了巨大隐患。
4、房地产商自身的经营“策略进一步推动了房价的非理性上涨
在楼市十年疯狂中，房地产商捂盘惜售司空见惯，价格猫腻层出不穷、信息迷乱真真假假。房地产商利用手中掌握的资源，通过信息的不对称，强行扭曲市场，一再促使房价不断上涨。
四、房地产市场低迷对经济的影响
对于普通百姓来说，房价下跌无疑是个好消息。如果房价能够从一万下跌到两千，似乎意味着住房梦将得到实现，意味着手中的钱更值钱了。出现严重泡沫的中国房地产市场如果真的急剧下滑，甚至跌到1998年的水平，对国民经济和人民生活会产生以下几方面的影响。
1、房价急剧下跌可能导致严重的信贷危机
当前，席卷全球的金融*越演越烈，而引起金融风暴的导火线是美国次贷危机。其起因，正是由于美国房地产价格泡沫破灭和市场利率上升而引起的，暴露出了贷款机构降低信贷标准、忽视风险管理，借款人过度借贷、监管部门监管不力等严重问题。这和中国各大银行对房地产业的贷款如出一辙。从中国目前的情况来看，按揭购房者比例不少于70%，一旦楼市大落、房价大跌，无论是炒房者还是购房者资产必定会剧烈缩水，甚至出现原有贷款住房现在价格远远低于银行贷款的现象，即所谓的“零资产”、“负资产”。这样的后果，将直接导致大量按揭购房者“断供”，即宁愿把房产赔付给银行，也不愿再继续偿还贷款，这样就会导致银行资金链断裂，无钱借贷放息，甚至会出现倒闭、关门。
2、房价急剧下跌可能导致严重的通货膨胀
所谓通货膨胀，就是流通中的货币量超出了实际需要的货币量，造成物价上涨。在房地产价格急剧膨胀时期，银行为了获得利息，向开发商和购房者发放了大笔贷款。为了放贷，中央银行印刷了大量钞票，在房地产火热时期，这些纸币或者电子货币在楼市中不断流动，不断上涨的房屋价格支撑着这些纸币的价值，给人以纸币数量和待售商品价值量等值的假象。但是，如果房地产市场一旦崩盘，这笔资金必将流入到社会经济的各个领域，那么社会中将会多出几千上万亿的纸币。在整个社会待售商品没有发生变化的情况下，必然会导致普通商品价格上涨，产生严重的通货膨胀。
3、房价急剧下跌将导致大量企业倒闭，失业率提高，进而引发经济危机
在相当大一部分城市，房地产是带动其它产业发展的龙头产业。房地产业的繁荣与否直接影响着该地建筑、建材、家电、设计装潢、金融保险、广告传媒、旅游休闲、餐饮娱乐等多个行业的发展，同时，也是地方政府税收和财政收入的重要来源。一旦房价下降，房地产业萎缩，不仅会造成中小房地产商破产，中介关门，还将严重影响该地区相关产业的发展，造成大量企业倒闭，失业率不断上升，政府财政收入减少，福利保障、公共服务经费短缺等问题。由于缺乏稳定的经济来源，相关人群购买力就被限制到一个相对较低的范围内，造成社会商品大量积压。恶性循环的圈子一经形成，整个社会经济体系濒临崩溃。经济基础决定上层建筑，若经济发展出现严重问题，必定会反映到作为上层建筑的社会领域中。
五、努力实现房地产市场和国民经济协调发展
目前中国经济受到世界金融危机和自身问题的双重压力，房地产已经牢牢绑架中国经济。面对已经形成泡沫经济的市场，党和政府面临两难境地。不救市，房地产市场崩盘，将引起连锁反应致使经济衰退：救市不当，可能形成更大的泡沫。要解决好房地产市场出现的泡沫问题，保证国民经济实现“软着陆”，关键在于三个方面。
1、稳定市场，推动房价理性回归
如果放任房地产市场无
限下跌或推动继续上涨，都是不可取的。要解决这一问题，应稳定市场。既要避免房价的快速下跌，又要防止房价的再次上扬，通过增长工资，上调准备金率等政策，逐步消除房价波动带来的通货膨胀、信贷危机等影响，使房屋价格通过一段时间的逐步调整，回到原有价值，消除经济泡沫。目前政府推行的政策，在不同程度上体现了这一点。20**年10月27日，国务院宣布“救市”，下调了首次购房者的契税税率和首付比例，但其对房地产价格影响较大的二套房贷款政策和5.5%营业税的征收时限没有发生改变。从中我们可以看出，政府对房地产市场调控的矛盾心态。房价下调已经是一个趋势，如何实现“软着陆”，实现价格理性回归，把影响减少到最小，还将任重而道远。2、健全制度，通过刺激消费的方式推动经济平稳发展
促进经济发展的三套马车是：投资、出口和消费。在金融危机席卷全球的今天，不能把希望放在扩大投资、提高出口上，就只能把促进发展的重任落在消费身上了。一般来说，愿意把钱存放在银行的多为中产阶级或普通老百姓，但这部分人宁肯把钱长期存在银行或者购买理财产品，也不愿意把它取出来消费。这是因为医疗、住房、教育三座大山占用了普通百姓的大部分经济收入。老百姓不是不愿意消费，而是不敢消费。若没有足够的资金做后盾，医疗、住房、教育任何一个环节出问题，都无法承担。这要求政府建立更完善的保障体系，让广大老百姓看得起病、读得起书，买得起房。政府在这些方面也进行了一定的努力，如推行降低首次购房付款比例，加大经济实用房投资力度，减免学费，进行医疗体制改革等措施。可预测，一旦老百姓能够腾出手来消费，中国经济必将会在消费领域异军突起，继续独占世界经济引擎的鳌头。
3、扩大就业，通过拉动内需解决经济泡沫后遗症
经济泡沫破裂，必将造成企业倒闭，失业者增加。这不仅会影响经济发展，还会带来一系列严重的社会问题。要解决这一问题，绝不是某个企业或者社会团体能够解决的，必须依靠政府力量进行宏观调控，发挥社会主义制度优势，集中人力、财力、物业建设大型工程，制造就业机会。这样不仅能有效缓减失业问题，还可以提高国家硬件建设速度，加速城市化进程。通过近期国家公布的建设规划不难发现，今年国务院批复的铁路投资额达到2万亿元，其中在建项目的投资规模超过了1.2万亿；汶川地震灾区重建提前进行，这些措施都是在拉动内需方面进行努力。可预见，随着世界金融危机影响的加重，此类投资的速度和数量也将逐步增加，成为拉动经济增长的重要亮点。
【参考文献】
[1] 陈阳：次贷危机与房地产市场走势20**-10-30
[2] 钟伟：房地产如果崩盘 中国经济将付出沉重代价[N].南方周末，20**-6-15.
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：严控下石家庄楼市上半年是变化
严控下的石家庄楼市20**上半年是如何变化的？
如果总结上半年的话，上半年楼市表现可用一句话来概括：“限贷、限购、限价”等三限政策层出不穷，省会楼市在震荡中稳步上升。具体表现在：
一、房产景气指数持续回升，但涨幅在减缓。
地产投资及房屋新开工面积连续大幅增加 ，商品住房供求关系基本平衡，但也出现了较大的波动；成交量较低但基本保持稳定，呈现出了连续下降后急速上升的趋势；其月份特征：
随着石家庄推出限购细则， 2月成为石家庄楼市的转折点，市场环境开始变得紧张起来；
3月是楼市传统的销售旺季，但在市场预期不明朗的情况下，多数购房者都选择了观望；
4月份，楼市出现了回暖趋势，供应量和销售量都有所增加。
5月份，虽然石市政府继续出台房地产市场调控细则，市场秩序得到进一步规范，但借4月份房地产市场回暖趋势，“红五月”石市房价继续稳步上扬，购房者观望情绪逐渐淡化，刚性需求继续得到释放，整体楼市向好。
六月房地产市场有待观察，但整体发展趋势依然向好。
整体来看，20**年上半年石家庄商品房供应面积走势呈波浪状形态。住房供求关系基本平衡。从走势来看，成交量很低但基本保持稳定，呈现出了连续下降后急速上升的趋势。
二、房价在高密度打压下仍呈现不断上涨的走势。
20**年1月到3月石家庄商品住房成交均价基本持平；而4月和5月商品住房成交均价呈现较大上涨的态势。成交均价不断上涨原因，主要有三方面：
第一、供需决定。石家庄市场还是以刚需为主的市场，近半年来，政策不断变化，调控压力越来越大，开发商在拿地、推盘的节奏把握上都显得比较谨慎，但是由于市场需求仍然较大，价格不断上涨。
第二，高端楼盘爆发。近几年来，石家庄市高端楼盘得到了很好的发展，低密度住宅越来越受欢迎，万达豪宅、恒大华府等高价楼盘也不断出现，万元楼盘随处可见，客观上拉高了市场成交价格。
第三，限价令“倒逼”房价上涨。限价政策只干预销售环节而未干预供给环节，对房价不发生太大影响。而且该项政策的执行很可能“倒逼”一些开发企业在申报时选择较高的申报价格，由此也将造成在实签中成交价格或将低于预售价格，政策力度会大打折扣。去年石家庄商品住房成交均价为4790元/㎡。如果以此为基准房价，并将限价令规定的全年新建商品住房价格限涨10%计算在内，那么到今年年底石家庄商品住房均价将不能超过5269元/㎡。据官方数据统计，20**年5月石家庄市样本住宅均价为5922元/㎡，而实际5月份石家庄市新建商品房销售均价已经达到6805元/㎡，远远超越了今年的限价目标，20**年还未过半，石家庄房价限价政策实际已破产。
三、土地交易降温，“地王”难以再现。
在20**年上半年，由于房地产市场调控不断，调控效果首现土地市场，开发商谨慎拿地，土地流拍频现，整个上半年土地市场交易下滑较大。上半年是4月份与6月份两次土地拍卖中，大部分土地都以底价成交，而且有部分黄金地块流拍。比如今年4月拍卖会上的003号土地；6月土地拍卖时两宗土地流拍，都证明了楼市调控对土地市场的影响。
四，地产行业中个股突出活跃，特征表现明显。其中：
上半年表现最优的地产个股应该是万达。随着万达公馆、精品商铺等隆重推出，从产品品质、项目规模到企业实力以及对城市的贡献，表现非凡。
地产个股中表现最有特点的应该是卓达集团的多元化价值产业地产模式。与其他国内一线品牌公司单一的产品精细化开发模式不同，卓达集团走出了一条符合国情和区域城市建设以及企业自身发展的多元化产业地产模式。在今年1月份，卓达集团凭借这种“‘多元价值型’产业地产模式”案例荣获颇具分量的“中国管理学院奖专项金奖”，得到了中国专家界的一直认可和好评。并且在5月初和6月份先后举办了多次卓达产业地产模式高峰论坛，受到业内专家和消费者的肯定和欢迎。
严格意义上讲，产业地产是一个市场机遇，但若没有卓达集团一直倡导的“德达天下”的企业家精神和多元价值共享的社会理念，产业地产或许只是变相的土地买卖。在当前中国现行体制的市场经济环境下，如果能多一些像卓达这样的企业，多一些像杨卓舒先生这样的企业家，让更多的老百姓能够享受到经济发展带来的利益，才正是这个社会之所以发展与进步最终的目标。卓达的产业地产模式将成为今后房地产行业转型的方向。
地产个股中最值得关注的现象是恒大的高品质精装修现房。在楼市竞争日益激烈的复杂环境下，恒大地产持续领跑省会楼市。尤其是恒大雅苑6月12日在开盘当日销售1000多套，引起业界震动。恒大的逆市飘红充分说明，高品质精装修现房给省会房地产市场带来的重大影响，从园林建设、建筑特色、9A精装等，都受到购房者的喜爱。
五，城市建设突飞猛进，七大城建规划闪亮耀世。
一是三年上水平借力三年大变样，四大重点区域成楼市必争之地。
即老城区、正定新区、空港工业园和大西柏坡。未来四大重点区域的城建不断完善，对于这些区域的房地产发展将大有裨益。
二是石家庄新客站规划出炉，八角广场将成南部商业中心。新客站和八角地标广场规划的出台，使南部商务商业中心的建设有了完善的行动指南。
三是石家庄30座城中村改造名单首度曝光，8月底前拆完。其中二环内19个，二环外11个，省会二环内将彻底告别城中村历史。不少城中村改造项目“化腐朽为神奇”，正在或有望晋级石家庄新的地标建筑和城市中心，像石家庄裕华万达广场、北郡、众美城?廊桥四季等都是其中的代表。
四是正定新区城建全面提速，新区快速路竣工通车。在非限购区域中，正定新区距离市区最近；在业态上，正定新区的住宅、花园洋房、写字楼、公寓和商务酒店等也最为完备。因此在各区域的角力中，正定新区胜出的概率显然最大。
五是石家庄环城水系竣工，告别“旱城”变身北方水城。石家庄环城水系工程正式实现“五通”。该工程包括西北水系、西北部南水北调段、石津灌渠市区段、东南水系和滹沱河部分河段，全长约108公里，形成水面8.2平方公里、绿地24.5平方公里，实现了与民心河、滹沱河相互贯通，形成了碧水绕城、水绿交融、人水和谐、独具魅力的“一河两环”水景体系，“北方水城”的框架已基本形成。
六是石家庄轨道交通1号线3号线将开工，拟收储49545亩土地。
1号线和3号线的先后开工，将彻底改写石家庄没有轨道交通的历史，不仅将使市民出行条件得到显著改善，也将对包括房地产行业在内的石家庄经济产生积极影响。收储土地的六大片区（包括大郭镇、北高营、贾村等地），早已有楼盘入驻。随着轨道交通驶入快车道，这些板块无疑将成为省会开发商新的争夺焦点。
七是石家庄空港新城规划确定，将建设
容纳60万人商贸新城。石家庄空港工业园概念规划及起步区总体规划获批，未来随着石家庄空港功能设施不断完善，在石家庄正定国际机场周边将形成一个集商贸金融、休闲旅游、会展中心、生态住宅、文体中心、学校、医院于一体的商贸新城。房地产市场勾勒出了极其诱人的前景。但目前这些基础设施亟待从规划变为现实。这也在一定程度上延滞了主城区购房者的脚步。
六，下半年楼市发展趋势的展望：平稳上升。
20**年下半年石家庄商品住房成交均价依旧会呈现稳中有升的趋势，但涨势会有所放缓。表现在：
市场层面——供需双方心理博弈加剧，期房仍是市场主体；
消费者层面——主体仍为自住型，观望情绪具持续性。但石家庄房地产市场主要以刚性需求为主，购房者形成的“降价预期”难以长时间保持，随着开发商新盘推出和在售楼盘促销力度加大，以及保障性住房建设的提速，总体房地产市场价格会逐步趋向平稳。
开发商层面——谨慎放量，试探性促销，重视产品性价比；
政府层面——短期内不会减弱调控力度，或将再出调控新政。
在以上诸多因素与石家庄受京津冀一体化的挤出效应、石家庄价格洼地效应、石家庄快速推进的城市化效应等共同作用下，会继续呈现稳中上升的发展态势。
篇3：楼市火爆挤出效应带动效应
楼市火爆的“挤出效应”与“带动效应”
近段时间，每天打开房地产网站，扑入眼帘的都“热销”、“涨价”、“投资客”这类字眼。即使不进行专业分析，也能明显感受到房地产市场已经步入“夏天”。短短数月内，楼市告别“小阳春”，进入大热天。让人大跌眼镜。
出乎意料的原因，主要是楼市体温与宏观经济远远的拉开了一段距离，前者已发高烧，后者还在打冷颤。这种现象相当反常，历史罕见。房地产周期基本与宏观经济同步，有时略前，有时稍后。1997-1999年我国经济“七上八下”时，房地产业连续三年出现全行业亏损。我们感兴趣的是，造成这种现象的原因与后果。
从宏观背景分析，为了经济“保八”，去年四季度以来，中央没少花力气，“四万亿投资计划”、“十大产业振兴规划”即为明证。关于房地产业在这一过程中扮演的角色，中央既肯定其国民经济重要支柱产业的地位，又没将其醒目的列入“十大产业”，而是通过大力推动住房保障和刺激普通住宅消费，谋求拉动经济增长。
关于住房保障，去年住房和城乡建设部推出了“9000亿安居工程”，中央“四万亿投资清单中，廉租住房、棚户区改造等保障性住房分得4000亿元。这是好事，扩内需和促民生一箭双雕，难点在于地方政府配套资金捉襟见肘。至于鼓励普通住宅消费，亦泽被民众，在减税降息等利好政策驱动下，去年11月便立竿见影。
问题在于，市场需求变味了。今年2-4月的成交反弹，由自住需求、尤其刚需主导，形态健康。5月以来，随着价格上涨，刚需开始萎缩，投资投机需求好像一夜之间从地下冒了出来，尤其是具有标志意义的温州购房团重出江湖，杭州、上海、深圳一片风声鹤唳，炒房大战已经拉开序幕。以上海为例，5月温州人购房比重超过3%，远高于近三年的平均水平。温州客揭竿，本地富裕阶层、境外游资快速响应、跟进。
这已不是普通住房消费的性质了，明显偏离中央的初衷。出现这种不良现象的重要原因是，央行大印钞票，商业银行狂发信贷，按一般经济学原理，未来通货膨胀和资产价格上涨势不可免。在这种心理预期下，人们为了保值、增值目的投资房产是可以理解的，而投机需求正好浑水摸鱼，兴风作浪。于是，在当前CPI、PPI持续负增长的时候，包括股票、房屋、大宗商品在内的资产价格已先于通胀而上涨。
这事与宏观经济何干？内在联系大了。中央积极为经济体注入流动性，而且是在财政收入持续同比负增长情况下，不惮于大幅增加财政赤字，印钞、发债、放贷。几万亿砸下去，经济确实“冒泡”了，固定资产投资增速最猛，近33%，工业增加值、发电量等也有好转。然而，最为关键的出口却仍是近25%的负增长。
大体可以认为，目前经济显露复苏迹象，主要是短期的投资刺激效应，“铁公机”等基建推动型，而实体经济尚未好转，民营经济和民间投资仍在“冬眠”。宽松的货币政策和充裕的流动性环境下，相当一部分资金与政府的美好愿望背道而驰，转身拐进了资本市场，结果便是今年以来股市暴涨50%，房价也由跌转涨且加速上涨。
后果是什么？国家不可能无限制的增加流动性，有限的资金花在投资投机上面的多了，用在实体经济上的相应就少，而实体经济不复苏，居民就业与收入就无法好转。中华人民银行20**年第2季度全国城镇储户问卷调查显示，45.4%的居民认为当前“形势严峻，就业难”，是1999年开展调查以来的最低水平，未来收入信心指数仅为3.4%，比去年同期降低了16.9个百分点。随之而来的是，居民消费意愿下降，仅有15.1%的城镇居民选择“更多地消费”，降至历史最低；储蓄和投资意愿增强。
虽然股市是宏观经济的先行指标，我国股市目前的表现未能太超前了。按一般周期规律，房地产迟于宏观经济复苏，早于宏观经济繁荣，可当前宏观经济只是显露复苏迹像，可楼市已现繁荣征兆，未免反差过大。
一方面，楼市的复苏甚至繁荣，能够带动房地产开发投资增长，从而带动50多个相关产业，有助于“扩内需、保增长”；另一方面，投资投机需求的卷土重来，在把普通住宅消费“挤出”的同时，也挤出了其它商品的消费，从而抑制实体经济复苏。利弊同存，总体而言，房地产市场脱离宏观经济，靠投资投机需求、造房价泡沫，既不利民生，也无助于经济健康发展。政府必须予以重视，审慎待之。
篇4：银行中心楼市文案
白皮书《时空的革命》共36页
第一部分:总述
1、封面:LOGO 书名
2、前言(1P)封二 空间的聚集,必然导致时间效率的提高。--史蒂芬·霍金 扉页 ·*银行中心(LOGO代)--CBD动力核心! p2-5:
3、标题: CBD--时空由此改变(4P)
时空的结构影响着物体运动和力作用的方式。空间与时间互为影响,而时间就是事物发展变化本身。--《时间简史》
中央商务区,英文简称CBD(Central Business District),是指在一个大城市内,集中了大量的商务、金融、文化、服务机构和商务办公酒店、公寓等配套设施,具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境,便于开展大规模的商务活动的比较核心的中心区域。
CBD,一改以街为市、自发形成的传统商务模式,以高度集中城市配套资源(商务、商业和住宅多以2:1:1的比例分布)、与世界同步脉动的经济节奏,从而改变并不断优化商务区内空间构成,时间效率与空间构成相互作用及整合,由此带来了一种全新的、高效运转的商务办公方式,这就是经济全球化时代的中"时空的革命"。
第二部分:立意与支持
p6:标题:金融--CBD时代的原动力(1P)
CBD,是任何一个具有浓重文化气息和商业传统的城市,在谋求国际化发展进程中,不可回避的重大选择和必由之路,而CBD的核心驱动力又来自金融,举凡世界知名CBD,无不是建立在金融业的极大聚合基础之上。通过对金融业如银行、证券、保险、基金、投资和管理机构的高度聚集和掌控,全面调集交通、讯息、商业、文化和咨询、服务等行业优势于一体,以强大的凝聚力和辐射力带动地区经济质的飞升,金融便以无可替代的地位成为CBD的核心,是取决CBD形成和发展的关键所在,纵观世界著名CBD,皆可充分应证此点。
p7:曼哈顿--世界经济中心(1P)
曼哈顿核心金融区--华尔街,在长仅1.54余公里、面积不足1平方公里的地域,却集中近百家大银行、保险公司、交易所以及大量跨国大公司总部,是世界上就业密度最高的地区,是世界财富最集中、竞争最激烈的地区,是世界经济的中心,对世界各国货币汇率、股价和证券等均有着举足轻重的影响力。
著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等都集中在曼哈顿,曼哈顿CBD不单是美国经济的主要增长地,也是美国发展成为世界性的金融、贸易、咨询以及文化中心的主要推动力量。
p8:新宿--日本银行之都(1P)
全日本摩天大楼最为集中,人流量最多的新宿CBD,经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区,金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业,面积为16.4公顷的范围内,聚集160多家银行,被形象地称之为日本"银行战争"的缩影。这里掌控着日本经济的命脉,长期占据亚洲最重要的金融中心席位。
P9:中环--东南亚金融中心(1P)
"亚洲自由贸易港口"香港的贸易喉塞--中环,集中了大量的金融、保险、地产、商用服务行业等机构,中国银行的新总部、90多家国际性银行, 30余处领事馆,数百家国际大企业机构在此云集,是70年代香港的经济起飞,也是香港CBD现代化发展的开始。
1、CBD与*
p10-11 标题:应势而生--*中央商务区(2P)
中国,正作为发展最快的国家而倍受世界瞩目。
*,作为中国西部大开发战略推行和实施过程中的核心城市,被国家确定为:中国西部商贸、科技、金融"三个中心"及交通、通讯"两个枢纽"的地位。在这里,你可以看到越来越多的全球性财富正向这里汇集,从世界级的风云人物,到最具实力的顶级企业,其影响力深及西南乃至整个中国西部,*CBD应势而生。
P12-13 标题:*CBD--国际化共融的西部国家金融中心(2P)
以世界性的眼光解读*,更开放、更国际、更包容、更民族,代表着*未来的方向。在北起文武路、人民中路,向西最远至东城根街,南至西御街、东御街、延伸至东大街,向东则以鼓楼北街、太升南路为界,沿总府路、大慈寺路,最远到达府南河边这片总面积大约2.1平方公里的区域内,将成为未来*的中央商务区。
其中后子门一带为核心商业区,盐市口--红星路片区为核心商务活动区,顺城街一带为核心
CBD与*顺城街(金融一条街)
P14-15 标题:顺城街--中国西部财富坐标(2P)
如同华尔街是曼哈顿的财富之魂一样,顺城街因其地处*CBD无可替代的核心金融区地位而成为*的"华尔街"。目前,90%的驻*世界500强机构,50%的国内外大中型银行地区性总部,*85%配套精华,正以顺城街为中心形成强势空间聚合。
未来的顺城街,将在百米以上的高层楼群掩映中闪耀夺目的光华。这里将会由各大跨国银行和国家级银行大楼、保险大楼、证券大楼、跨国公司地区性总部、信息咨询中心、律师楼、会计事务所、5A级写字间、超大全功能型购物娱乐休闲商场、商务会所、会议和展示中心、名店等构成。林立的摩天大楼不仅代表顺城街的海拔标高,同时也代表着*CBD的财富高度。
P16-19 3、*CBD与·*银行中心(4P)
时间改变空间,空间反作用于时间。--《时间简史》
标题:·*银行中心--*CBD动力核心!·*银行中心,*CBD金融中心--顺城大街的首席财富坐标, 近15万m2超大体量的智能型商务楼群,汇集5A+级商务写字间、顶级商务会所、CBD中央水景广场、现代艺术馆和超五星级商务酒店,是*唯一为银行及非银行金融机构专设、并唯一可支持24小时全天候高效作业的商务平台。
·*银行中心,基于对未来经济趋势的深刻理解,以其强大的金融原驱力和集高效能、人性化、智能化、数字化于一体的国际顶级配置,依凭并拉动*商圈85%配套精华,全面引领全新的商务模式形成与发展,为*CBD和西部经济注入核心动力!
P20-21 1、CBD动力核心与交通流线
标题:构筑多维高速时空通道(2P)
清晰与高效,现代商务交通流线体系的关键所在。
·*银行中心借助现代交通流线组织手法,在城市核心将建筑群自身与周边城市环境融为一体。设在北打铜街上的车辆出入口,将车辆科学分流,以减少对城市主干道的干扰;分开设置的车辆出入口,地下三层车库及地面车道网,构筑庞大有序的立体多维度交通空间,统一完整清晰,从根本上实现了从城市快速交通到建筑群内部慢速交通的自然转换。
数条层次分明的立体交通路线,将人流科学有序地导入·银行中心商务办公空间:A、B座、C座各2部高速电梯快捷直达写字间每个方位;特设的3部观光电梯,贯穿AB座地下层及顶层;AB座观光扶梯直达三楼阳光大堂,彻底实现人流的合理分流,令整个交通流线体系永远畅通无阻。此外,大厦还特设1部会所专属电梯,2部货运专用梯,功能分明,互不干扰,高速便捷,一切尽为效率,一切尽为商务!
P22-23 2、CBD动力核心与会所(4P)
标题:财富会-*CBD的大客厅
财富会未来*CBD引以为傲的顶级财富会。
会所位于·*银行中心六楼,拥有3400余平方米的超大规模,并设有会员专属的电梯直达会所。会所采用会员制方式运营,由外资专业管理机构提供国际一流水准的服务。会所内设不同规模的会议厅、咖啡厅、红酒区、雪茄包房、桑拿间、景观泳池等设施。
财富会,蓉城冠盖云集之地,名副其实的*CBD大客厅。
P24-25 标题:天空会所--城市CBD财富之巅(2P)
天空会所,位居·*银行中心41-43层,是*最高、最为壮观的城市景观俱乐部。会所设有:咖啡厅、健身房、美容美体房、空中花园、半开放式露天游泳池等设施一应俱全,全方位满足商务人士休闲、娱乐、运动的需求。在进行交往、健身的同时观赏城市的无敌美景,俯瞰阑珊的人海灯市,君临天下的气概油然而生!
P26-27 3、CBD动力核心与艺术馆(2P)
标题:于人性空间感悟人文艺术
位处·*银行中心楼群核心位置的"现代艺术馆",以近5百平米的超大空间里,表现一种形式独特、富于感染力的展览形式与手法,为商务实现了艺术交流的可能。这种交流是视觉层面之上,直达到心灵的深度感知,向人们充分展现*银行中心高级商务场所的艺术品位,以及作为新CBD建筑的新标准。·*银行中心现代艺术馆在现代高效的商业空间之中,以最具人性化的方式,实现了建筑、艺术和商业空间的完美结合,为置身其中的CBD精英人士,提供了无与伦比的精神享受。
P28-29 4、CBD动力核心与智能大厦(2P)
标题:与世界同步脉动的5A+级高效商务平台
·*银行中心酒店管理系统,将大厦的楼宇设备自动控制系统、安全防范系统、停车库管理系统、"一卡通"管理系统、卫星有线电视系统、消防紧急广播和Inter高速宽带网络系统有机地统合在一起,率先进入高智能控制体系的未来信息时代。
60-2000平方米多达数十
P30-31 5、CBD动力核心与大厦生态(2P)
标题:引领生态商务新主流
人性化空间场所,除了在整体和局部的建筑尺寸和空间结构上需符合人体工学原理外,还将基于人体舒适度、愉悦度和文化背景等因素。
在·*银行中心,每一处空间的线路结构都适合人体的尺寸,每一滴水每一丝风和热均得以合理利用和处理,立体式多层绿色植物和景观布局,5000余平方米的大型清新CBD水景广场,近千平米的阳光大厅,三部观光电梯……所有智能精装修高档写字间,::都被侵润于诗意般的绿色和光环之中,令整个工作与休闲空间通透、明净、舒适无比。建筑与生态的高度和谐,不仅是人体健康的需要,更昭示着未来高端商务形态的潮流和发展方向。
第三部分:结束
封三结语:·*银行中心为*CBD注入核心动力!
封底:基础公司信息
篇5：南京写字楼市场简要分析
一、南京写字楼市场简析
整个南京市的写字楼项目大多分布于新街口、山西路、鼓楼以及中华路、白下路四个地区。其中有纯写字楼、商住楼以及部分宾馆中的商务用房。
据有关资料显示,在近年来南京上市的办公楼面积较大,写字楼市场竞争更加激烈。以南京市写字楼处于买方市场,各家开发商注定要为了争取有限的客源而展开激烈的市场竞争。
南京办公写字楼一览简表:
1 金轮大厦 11 苏宁环球大厦 84 金銮大厦
6 天安国际商场 12 现代城堡 22 金山大厦
7 黄浦广场 13 天时商业中心 23 新立基大厦
8 投资大厦 14 南京国际金融中心24 和平大厦
9 长发信息大厦 49 民族大厦 25 中信大厦
16 新华大厦 46 长乐大厦 48 金鹰汉中新城
36 星汉大厦 17 益来国际广场 27 隆盛金融广场
38 东正大厦 87 南京国际贸易中心61 长江贸易大厦
33 中南大厦 40 华荣大厦 62 佳汇大厦
34 长城大厦 41 金鹏大厦 79 苏宁大厦
67 天安商厦 42 南京振兴国际大厦80 弘业大厦
85 洪武大厦 44 永丰国际商业大厦81 华泰大厦
19 文云大厦 69 华富大厦 59 富升大厦
20 天环大厦 53 华威大厦 77 东宇大厦
50 东沛大厦 55 金鹰国际商城 78 新澳国际商务中心
51 阳光大厦 58 苏发大厦
此外,根据权威机构的调查,我们将南京写字楼市场的情况阐述如下:
一)、办公用房市场需求概况
目前,对现有办公用房不满意的比例较高,十分满意的仅占4.6%,比较满意的占49.8%,比较不满意的占32.7%,十分不满意的占3.2%,因此,对现有办公用房不满意的共占35.9%。通过进一步的研究发现,对目前租用的办公用房不满意是促成其购买需求的原因之一,从这个角度考虑,南京商用楼的市场潜力是比较大的。
本次调查租用办公房的公司为258个,其中3年内有购买打算的为107个,比例为39%;已经购买办公房的公司为112个,3年内有购买打算的为4个,比例为3%。因此综合来看,3年内南京市有购买办公用房意向的公司比例为29%。这是一个极具诱惑力的数字。公司决定购买办公房的原因较多,除了上述原因外,主要的还有公司发展的需要。通过定性的分析可以看出,发展的需要一是对办公空间的需求,一是发展后具有一定的实力,从利益上考虑,决定购买办公房。从市场营销来考虑,这应该成为未来市场的营销诉求点。
二)、购买需求分析
1)、首选办公地点的分布从首选地点的分布来看,在无提示的状态下,选择新街口的比例最高,达32.7%;珠江路、山西路紧随其后,其选择比例分别为19.2%和18.5%;然后是鼓楼,比例为12.8%。其他对办公地点的选择则比较分散。
2)、办公楼类型的选择从对办公楼功能的选择上,可以明显看出,选择商住的比例明显高于纯写字楼。也就是说,选择办公室内有卫生间的公司为目前市场上的主流需求。对厨房的选择,重要性一般。
同时要求有卫生间的业主,认为将兼顾住和不兼顾的比例平分秋色。在我们的交叉统计中发现,选择兼顾住的群体中,需要厨房与不需要厨房的比例为51∶40,而不兼顾生活起居的群体中,需要厨房与不需要厨房的比例为21∶77。3.对办公面积的需求从面积的需求上看,建筑面积在150平方米以下的需求量占74%,50平方米以下的超小户型需求量所占比例为14%。因此,小户型是将来设计中不可或缺的,并应该是主力户型。从定性的研究中得知,业主对户型的内部需求以开间为主,同时要求具备作为办公的间隔,主要以隔出两个房间为主。
三)、对办公用房的心理价位
在对价格的选择上,低价位总是受欢迎的。价格的选择不仅与公司本身的实力极度相关,而且和写字楼所在的地点,写字楼的档次、配套设施、物业管理等等因素密切关联,因此,如果离开具体的楼盘来谈价格,其意义不大。从一般意义上而言,心理价位在5000元以下和5000-6999元之间的比例最大,并且随着价格的提高,其比例依次递减。有一点显而易见,价格直接关系到业主付出资金,由于中小公司的资金一般不会太充裕,因此,从各方面节约成本,从而相对降低价格,对销售来讲肯定是一种最有力的促进。
四)、对付款方式的选择
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在按揭年限上,最具吸引力的按揭年限为6年以上,特别是6-10年和11-15年,其比例分别为36.6%和24.1%。2.首付款和月付款对于首付款的选择,因为公司的实力不同、资金的充裕程度有异,使得首付款和月付款的分布都比较分散,但是我们还是能够发现,首付款价位在10万元、20万元左右最为集中,月付款为3000元、5000元、10000元所占比例最高。
通过进一步的统计分析发现,愿意承担的月付款与现在租用办公房的月费用总额两者显著相关。租用的费用集中在3000-5000元之间(比例为28.3%),而选择月付款价位在此区间的比例高达44%。
五)、对车位的要求
目前南京市中小公司拥有汽车的比例为37%,但是无论是否有车,业主都对车位提出了较高的要求。近90%的业主需要车位,其中,需要一个车位的占57%,需要两个车位的占21%,需要三个以上车位的约占10%。在租用还是购买停车位的问题上,由于成本、费用等原因,选择购买车位的比例还是小于选择租用车位的比例,租用的占35.4%,购买的占64.6%,有29个百分点的差距。购买车位的价格比较分散,但在5万元以下的很集中,原因在于选择5万元以下的公司中有一部分不清楚目前车位的价格行情,但同时也反映了对车位的需求和心理价位。租用车位的价格则更为分散。
另外,定性研究表明,一些业主认为车位投资的价值远远高于写字楼本身的投资价值,具有巨大的升值潜力。
六)、购房的其他需求
1)、对电梯的需求电梯是许多业主置业时关注和头疼的问题,因此,电梯的好坏、够用与否,成为影响销售的一个因素。从定量调查的结果来看,4部或者6部电梯可以满足需求,但这些还要结合电梯的质量、高速与否,来确定数量。而货梯只需1部至2部即可。
2)、对配套的要求调查表明,智能化IC卡、安全监控系统、宽带的INTERNET系统都成为智能化办公楼不可缺少的标准配置。被调查者中,认为非常需要和比较需要IC卡、安全监控系统以及宽带INTERNET系统的比例分别为75.4%、91.8%和92.1%。3.关于物业管理物业管理也是房地产开发商和业主都十分关心的问题。物业管理是要业主出钱,因此首先应该由业主来选择物业管理公司。
调查表明,业主对于物业管理的价格接受度较分散,以1元(22%)、2元(17.9%)、3元(13.2%)、5元(14.6%)和4元(9.3%)的比例最高。
南京市的写字楼市场虽然不如商品住宅市场那样热闹,但也越来越受到人们的关注。在一些写字楼高枕无忧的同时,有一些写字楼正使出浑身解数,通过各种手段来提高其销售率和出租率;另有一些写字楼则开工不久或尚未竣工,也正铆足了劲争夺购房者。在写字楼供应如此充裕的情况下,南京市写字楼的需求状况究竟如何呢?
二、河西新区房地产市场当前状况简析(含写字楼建设现状)
河西新区以12条主干道、24条支路和地铁一号线为主,初步构成东西便捷、南北畅通、内外衔接、江城一体的立体化交通体系;建成功能完备的奥体中心场馆以及体育公园、运动员村;以10余栋160万平方米的标志性建筑为主体,河西CBD雏形显现;以奥体新城、金马郦城、世纪星园、万科项目为代表,建成160万-180万平方米配套设施完善、人居环境优良的现代化中高档居住区;同步建成图书馆、艺术馆、教育、医疗、文化、邻里中心等公益设施;凸现特色滨江风光带,以滨江大道及滨江生态公园、商务中心绿轴、主题广场和主干道两侧风景等展示“绿色河西”;北部鼓楼新加坡科技园和东南部建邺新城科技园初具规模,奠定新城产业发展基础;高标准建设大型餐饮城、娱乐城、“shopping mall”、高尔夫练习场,形成人气渐旺的新区服务业;建成面貌一新的北部整合区;完成南部征地拆迁,为15平方公里南部地区的全面建设创造条件。
河西新城区建设是宏大的系统性工程,必须维护规划的严肃性和权威性,同时也需要方方面面“围点打援”,促其崛起。 多年前就起步的河西建设由于缺乏科学、超前的全面规划,留下不少后遗症。如今,相关部门及河西建设指挥部会同国内外专家完成了新城区的科学规划,河西建设进入崭新阶段。可在实际操作中又出现规划定位与投资需求之间的矛盾。今后一个时期,全市实施“两个集中”:新投资、新建设的公益型项目比如金陵图书馆、明基医院、金陵中学新校区等要向河西集中;全市整体建设重心向河西集中。只有合理的疏导,才能真正拉开新区城市发展的框架。
河西CBD诸多核心建筑(中央商务区11大商务楼盘)大都已于今年8月起相继开工,他们是紫鑫中华综合广场,投资额15亿元,最高30层;南京欧洲城,投资10亿元,30层;东成国际中心,投资额8亿元,31层;联强国际大厦,投资额4.3亿元,36层;中泰国际广场,投资额7亿元,28层;宋都大厦,投资额3亿元,18层;南京国际贸易中心,投资额10亿元,50层;紫金大厦,投资额3.6亿元;东渡滨江大厦,3.6亿元,22层;南京圆通广场,投资额7亿元,31层;仁恒大厦,投资额8.5亿元。预计总投资额80亿元,全部建成后将形成百米高楼林立的壮观景象,其中最高建筑国际贸易中心标高218米。
不久前,又从有关部门获悉,一幢90米高的酒店式公寓即将落户于河西CBD,位于东成国际中心东侧。该酒店式公寓地块将于11月18日开始竞买报价,12月2日通过现场竞价以价高者得的方式确定项目开发商,出让底价定为8500万元,实际出让面积28415平方米。该地块位于河西中央商务区、经四路与纬八路交会处的东南角,西面就是建设中的奥体中心。至于该项目是否成为河西CBD第一家酒店式公寓,有关部门称还很难说。
(现有老城区内外的酒店式公寓项目越来越多,定淮门内丽晶国际、珠江路口君临国际、中山南路亚东名座,价位均在每平方米7000元左右,含精装修每平方米1000元左右,定位于中高档消费群体,因此给予河西CBD的酒店式公寓高起点的价格空间。从目前8500万元的底价平摊到楼面计算,每平方米土地成本约748元,预计实际竞牌过程中价位抬升幅度比较高。)
不久前,河西新城“十大建筑”之一的东城大厦土地挂牌上市,该建筑要求建成一个高度在90~120米之间的酒店式公寓。记者在挂牌公告中看到,东城大厦位于奥体中心以东、欧洲城对面,地块实际出让面积28415平方米,最大容积率4,底价8500万元,性质为酒店式公寓。据了解,酒店式公寓常建成小户型,定位为白领人士办公居住两用,一般只出现在城市繁华中心区。
三、本项目定位写字楼而产生抗性的若干理由分析
理由甲,本项目要求迅速回笼资金,如果选择写字楼的物业形态,根据写字楼销售周期的规律,去化将缓慢即去化周期将不可预测的拉长,这便使开发商的开发主要动机“迅速回笼资金”与现实背离。
理由乙,本项目所处河西新城的区域,由于地段的原因,从“物质方面”来看,其成熟需要时日,从“精神方面”来看,目前潜在消费客户在心理上的认知度可能不容乐观。
理由丙,本项目所处河西新城的区域,配套上来说,无论是公共配套,抑或商业配套,抑或人居氛围,都无法在短短两三年内成熟到足以使写字楼的去化在那个区域又快又好;何况即使在南京新街口,有相当一部分的写字楼,去化缓慢,入住率较低;这与写字楼作为大宗消费,其目标客户群十分明确、有限,其在购买时相对来说十分理性,冲动购买发生几率极小。
理由丁,河西新城的“十大建筑”部分写字楼(含SOHO)将构成巨大潜在竞争,诸如联强大厦、美华国贸中心、紫鑫中华广场等等。
理由戊,就价格来看,也处于十分尴尬的境界,预测性朴素迷离;要说卖得高,譬如六、七千,那还不如去买新街口的,要说卖得低,那还不如不卖(盈利甚微或基本不盈利)或改为住宅卖;
理由己,从南京的住宅市场看,整个需求在五年内甚至更长的时间内不会衰弱(当然结构性失衡的局面仍然会相伴),住宅市场尤其中低端市场依然呈现供不应求;一句话,类住宅的投资风险要比类写字楼的投资风险小的多。
理由庚,从项目运作发挥的空间来看,相对来说由于住宅市场的持续升温,各种住宅形式宛如生、旦、静、末、丑纷纷粉墨登场——挑高4.9米的、CONDO、SOLO、CLD、LOFT、SKY CASTLE、中庭共享、酒店式公寓、空间蒙太奇、自助空间等等;然而,写字楼的形式则重点关注的是其地段、实用性、智能化等与建造成本相关的因素,面对理性的客户不易炒作概念,进而不易取得虚拟利润。
理由辛,从潜在购房者投资收益心理来分析,人们普遍看好住宅市场(含商铺)的投资收益,尤其是河西的住宅价格从初始的二千六短短几载升到现在的五、六千,河西住宅的价格指数几乎成了南京房市投资的寒暑表,从而河西住宅市场当仁不让地成为南京房地产市场最具升值潜力的异军;然而,如上所述,写字楼市场的投资收益有较大风险,对潜在客户的心理有较大障碍,不具有住宅市场(含商铺)投资收益的良好心理应景。
四、南京写字楼典案简析
苏宁环球大厦
地理位置:广州路,上海路口
总建筑面积:约8万㎡
总楼层: 28层
楼层分布:地下二层停车库,1—4层为商业用房,5层为餐厅,6层为员工餐厅,
7—20层为写字楼,21—26层为酒店式公寓,27—28层为会所
标准层净高:2.7M
标准层建筑面积:2000㎡
单元面积:80--2000㎡
交房标准:地坪,乳胶漆,吊顶
售价:8700元/㎡起
物业管理费:7.5元/㎡·月
空调开放时间:全天候
车位:地下车库200余个
供电系统:双回路供电系统且有自备发电机组
电梯:6部进口客梯三菱,1部消防梯,1部货梯
发展商:南京苏宁房地产开发公司
物业管理公司:戴德梁行
福鑫国际大厦
地理位置:洪武路359号
开发商:南京市房产经营总公司
市推统筹:HAVEAD
施工单位:南京三建(集团)公司
楼层:40
售价范围:6250元/平方米,均价7000,不租
物管费用:6—8元/平方米/月
电梯:12部瑞士信达,有货梯
车位:350个
中央空调: 自由使用
智能化:5A级别,亨利HENPY自动报警,CAT卫星电视接口。
通讯系统:5000个IDD端口
楼宇装修:公共部分耀皮玻璃,单位内部为吊顶、墙面、地砖。
建筑风格:北美
配套:3000平方米花园广场,3000平方米自助行政餐厅。
金山大厦
地理位置:山西路
总建筑面积:约8.9万㎡
总楼层:A楼32层,B楼28层;1—5F为商业用房,6F为餐饮,娱乐中心
标准层净高:2.9M
标准层建筑面积:1175㎡
单元建筑面积:130㎡
交房标准:地坪,乳胶漆,吊顶
售价:8700元/㎡起
物业管理费:4元/㎡/月
车位:地下三层600元/个/月
通讯系统:100兆高频数据线
供电系统:双回路供电系统
电梯:6部进口客梯三菱,
发展商:南京泰古城房地产开发有限公司
金鹰·汉中新城
地理位置:汉中西路1号(石城桥旁)
总建筑面积 :3.2万平米
总楼层:28层
楼层分布:1-6F为商业用房,7-28F为商住用房
标准层净高:2.7米
标准层建筑面积:2000平米
单元建筑面积:130-300平米
实用率:73%
车位:60个,租600元/个/月,售11万元/个
空调开放时间:7:30-18:30
电梯:6部可载20人的三菱电梯
售价:4700-6200元/平米
付款方式:按揭和一次性付款
物业管理费:3.2元/平米/月
发展商:金鹰国际实业有限公司
特色:在楼层较高处,可眺望周边莫愁湖,清凉山等景点
个案分析:
金鹰汉中新城位于河西新区最东沿,亦为入西区之门户,兼有多个公交站点,交通较为便捷,周转的布局相对较凌乱,缺乏一定上档次的商业气氛,大厦外观气派。6部三菱高速电梯,周到的物业服务以及发展商“金鹰国际”的名气等因素使该项目销售非常成功,已达85%左右。
中信大厦
地理位置:中山路
总建筑面积:约4.2万㎡
总楼层:28层
标准层建筑面积:992㎡
交房标准:地坪 乳胶漆吊顶
实用率:66%
租金:1.8—2元/㎡
物业管理费:6元/㎡/月
空调开放时间:周一至周五,8:30—18:00
车位:地下停车位100个
供电系统:双回路供电系统且有自备发电机组
电梯:六部进口瑞士迅达客梯
发展商:中信实业银行
新晨国际大厦(金陵国际商贸中心)
地理位置:中山北路26号
总楼层:28层
标准层净高:2.8m
标准层建筑面积:1200平米
单元面积:69.49~ 238.05平米
交房标准:地坪 乳胶漆 吊顶
实用率:68%
售价:只售不租 均价6800元
付款方式 ;:一次性付款(售)
物业管理费:4.9元/平米.月
空调开放时间:周一至周五8:30~18:00
车位价格:1000元/个月(租价)
供电系统:双回路供电系统,有自备发电机等供电设备
电梯:四部
销售率:80%
发展商:南京金源房地产开发有限公司
物业管理公司:自行组建
个案分析:
新晨国际大厦位于中山北路,地处鼓楼广场与山西路广场之间,地理位置较为优越。外观采用蓝色玻璃幕墙,
较为气派,房型较为方正。但28层的建筑物只有4部国产永大日立电梯略嫌不够。该大厦多数客户为国企及民
营企业,其中相当一部分民营企业购买后除部分自用外,其余则出租(投资用)。
益来国际广场
地理位置:中山北路30号
总建筑面积:约8.2万㎡
总楼层:48层
标准层建筑面积:1320㎡
单元面积:57.24—662.35㎡
交房标准:全装修酒店式布置
售价:12000—14000元/㎡
付款方式:首付40%,余款由开发商承担
物业管理费:15元/㎡/月
空调开放时间:全天候
通讯系统:千兆以太网
入伙期:20**年12月
供电系统:双回路供电系统且有自备发电机组
电梯:八部进口客梯
发展商:南京益来实业有限公司
物业管理公司:南京益来酒店管理有限公司
个案分析:
益来国际广场以投资+数码为宣传主题,在南京当地展开强劲的广告攻势。该项目为五星级酒店,配备有先进的智能化设施,对设备自控系统、综合布线系统、监控及报警系统、消防自动报警及联动系统、卫星电视接收系统、公共音响广播系统、网络一卡通管理系统、计算机网络等八大专业系统综合考虑,进行优化配合,同时采用光纤使整个网络构成一个层次分明、结构清晰的星型局域网。
黄埔大厦
地址:玄武区黄埔路2号
开发商:江苏金大地房地产开发有限责任公司
行销策划:南京金石物业顾问有限公司
面积供给:96-400㎡
售价:6060元/㎡
租价:2元/天,个别出租,其它只售不租
入住率:95%以上.
物业管理费:5元/㎡/月
空调:中央空调,可延时开放
智能化:消防智能化自动报警,安保智能化全天候。
供电系统:双回路电源供电
通讯系统:手机信号楼内增强覆盖系统
停车费:200元/月—400元/月
电梯:三菱
内部装修:吊顶,墙面
卖点:打造科技
交通:5W6W9W29W25W52W特2
楼宇外形:圆形裙楼
御景园
地址:太平南路333号,
纯写字/商住楼:商务楼
现房/期房:现房
开发商:南京益来实业有限公司
设计单位:深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司, 南京金晨设计工程有限公司
施工单位:浙江省温岭二建
物业管理:星级物业管家
楼层:19
层高&nb
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