房地产信托基金知识
房地产信托基金知识
我国信托业与房地产金融有着不解之缘。《信托法》实施以来，在信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较大比重。尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台后，房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要渠道，也成为信托公司的主要信托业务之一。
目前，在房地产信托业务中，主要面临着四类风险：
1、房地产自身项目的风险
2、资金被挪用的风险
3、信托财产流动性风险
4、信托投资单一项目所带来的集中投资风险。
二、评估房地产投资价值的三大计算公式
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。
一大公式：租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入），小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，20**年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
二大公式：8年~10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回 收期的长短。它的公式是：
投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/[（月租金-按揭月供款）×12。
一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。仍以西藏南路小户型为例，假设20**年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了20**年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
三大公式：15年收益是否物有所值
另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估。
仍以上文提到的小户型为例，20**年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。
以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
篇2：房地产信托基金保证制度设计的探索
我国信托业与房地产金融有着不解之缘。《信托法》实施以来,在信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较大比重。尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台后,房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要渠道,也成为信托公司的主要信托业务之一。但是,要看到,在房地产金融市场上,房地产信托相比之下只是刚刚起步。为有效服务于房地产业发展的需求,房地产信托应当在发展之初就建立起科学、系统的风险控制机制,以追求长远、稳健的发展。
目前,在房地产信托业务中,主要面临着四类风险,即房地产自身项目的风险、资金被挪用的风险、信托财产流动性风险以及信托投资单一项目所带来的集中投资风险。防范房地产信托业务中潜在的各种风险,首先,要建立规避风险机制,在源头上控制项目风险。根据监管要求,信托公司办理集合资金信托业务必须对投向项目进行尽职调查。通过尽职调查,发现项目中的潜在风险,对风险进行识别、评估,制订相应的风险防范措施,确定风险与收益的平衡点,剔除掉风险过大的项目。在尽职调查和市场研究的基础上,制订投资策略和投资组合,进行多元化的投资组合,防范集中投资可能产生的风险。
其次,应当建立抑制风险机制,针对不同的投资方式有不同的风险防范措施。股权形式投资的,可以向项目公司派驻管理人员和财务人员,在项目公司的治理结构和内部控制制度上保证派驻的管理人员和财务人员有能力对项目公司的运作进行监控;以贷款方式投资的,以银行监管的方式监管融资方的资金使用。同时,还可以通过聘请专业管理机构来加强房地产项目管理,弥补信托公司在房地产专业化上的不足。
第三,应当建立转移风险机制。目前的房地产信托,受托人负责信托资金决策、运用、管理的全过程,也由其承担全部风险。而引入其他专业机构,通过多方主体的参与,则可将某些风险转移给其他主体共同承担。例如,在房地产管理上引入专业的房地产管理机构提供服务,在项目建设上通过购买保险控制项目建设风险等。
最后,应当建立风险分散机制。“不要将鸡蛋放在一个篮子里”是金融市场投资的一个基本原则。分散风险要求一个房地产信托产品应当对投资于不同地区、不同类型的房地产项目进行投资,实现投资多元化、资产结构多样化,以此达到分散投资、分散风险的目的。
就目前我国房地产信托业务的风险特点而言,房地产信托基金是一种理想的风险防范制度设计。通过多方参与、长期投资及实现规模经济等机制,可以做到分散化投资,避免投资过度集中。信托公司作为受托人,银行作为托管人,专业的房地产管理机构作为投资管理人,中介机构提供评估、审计、法律等各方面专业服务,各机构各司其职,又相互制约,将各主体的专业能力聚集起来,更好地防范了房地产信托所面临的项目风险、市场风险和信用风险。
必须指出,服务于房地产这个高风险行业的房地产信托,无论我们把它看成一个金融产品、一套金融工具还是金融法律制度体系,其本身就是一个纯粹的风险管理性业务。在房地产信托的发展过程中应当正确认识房地产信托的风险问题。一方面,风险是必然存在的,不能怀有任何侥幸心理;另一方面,风险是可控的,不能因风险而怯步不前。信托公司除了应加强风险控制以外,应当做好与投资者的沟通和信息披露工作,建立完备的信息披露机制,客观地揭示投资风险,引导投资者树立正确的投资意识,使房地产信托这个重要的社会公众金融投资工具规范、稳健地发展。
篇3：房地产投资信托基金融资面临的五大障碍
国际物业顾问戴德梁行表示,尽管跨境REITs(房地产投资信托基金)的出现提供了种种房地产投资的渠道和便利,但国内尚未成熟的房地产运营模式,构成了内地房地产开发商进行境外融资的障碍。
戴德梁行估计部高级助理董事叶子华在今天的新闻发布会上表示,跨境REITs将面临五大障碍。首先是物业业权。部分国内房地产项目的产权问题成为REITs融资的一大法律障碍。其中不单纯是土地使用权性质和使用年限问题,也包含取得正式产权证明文件的问题。因此物业业主在筹备将房地产项目注入REITs时,必须先确定已取得房地产的产权证明文件。
其次是专业管理。国内的房产项目普遍缺乏专业资产管理等问题,而且国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司较少,物业业主需要聘请专业管理公司参与运营。
同时,房地产项目要透过REITs上市融资,必须先由当地证监会认可的房地产评估机构评定房地产的市场价值。由于国内房地产商普遍没有接受此市场概念,所以可能与基金经理在基金单位的定价上出现分歧。
在会计准则方面,叶子华说,证监会对上市公司信息透明度有较高要求,特别是财务及税务方面,需要配合国际会计准则,并须全面披露,而国内房地产开发商在这方面存在缺陷,有待进一步提高企业的信息透明度。
另外,由于国内房地产税前回报率一般会达到百分之七至十以上,但由于国内税种较多,税率也较高,税后的投资回报很不一定能达到境外投资者的预期收益率。
这位投资专家表示,以现时国内房地产开发商的营运模式,要通过境外监管机构的严格要求,可能需要较长时间的准备。但从长远看,目前存在的诸多障碍将随着内地市场与国际市场的接轨逐渐得以解决
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