公司设备维修管理规程

公司设备维修管理规程
第一条 本规程旨在确定本公司的设施等维修计划及维修手续。
第二条 本规程中的维修是指土地、建筑物、构筑物、车辆、搬运工具和备品的增 设、改造和更新。
第三条 维修工作的责任人为制造部长、总务部长和技术部长。
第四条 责任人负责制订所属设施等的维修计划,并根据第六条规定的手续,依据维修计划和预算,组织实施维修业务。
第五条 总务科负责协助责任人,组织、协调所属设施等的维修工作。
第六条 财务科负责协助责任人,编制综合维修预算,检查执行预算情况。
第七条 维修计划制订程序
1.责任人在进行维修前,应向技术部长提交维修计划。
2.技术部长确认有必要,请示公司主管后,作出具体的指示。
3.技术部长从技术的角度对维修计划的内容进行审查后,提出全公司的综合设备投资计划,交财务部长审查。
4.财务部长依据该计划,编制资金计划。
5.设备投资计划和资金计划均由总经理裁定,董事会审议。
6.技术部长将决定的设备投资计划,通知责任人和相关部门。
第八条 维修实施计划的编制与实施
1.责任人接到技术部长的通知后,组织讨论具体的维修工程方案,并制订出详细的实施计划,提交给技术部长和财务部长后,组织实施。
2.紧急性的维修工程,不需要办理上列手续,直接由责任人与技术 部长协商后,组织实施。
3.当责任人制订的详细实施计划的内容、期限和预算,与设备投资计划有显著差别时,应按第七条所列程序,修订设备投资计划。
第九条 设备投资计划的变更
1.维修实施后,www.pmceo.com如维修内容、期限、预算等需要作重要变更,或需追加预算时,责任人与技术部长协商后,应提交工程变更或追加预算申请。
2.技术部长应从技术角度对上述申请作出审查后,编制设备计划修正案,提交财务部长审查。
3.设备计划和资金计划的修正案最终由总经理裁决,董事会审议。
第十条 维修实施状况报告
责任人应及时向技术部长、财务部长和总务部长提交维修进展和预算执行情况报告。
第十一条 公司职工住宅和集体宿舍的维修规程,另行制订。
第十二条 本规程的实施细则由负责维修计划实施管理的公司主管和财务主管制订 。
第十三条 本规程自×××年×月×日起实施。 采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业辖区用户室内设备维修规程

　　物业辖区用户室内设备维修规程

　　1、接到维修单，应先将单号和内容登记在维修档案登记表上，随后交对应的班组进行维修工作。

　　2、物管部维修工接单后在维修档案登记表上签收。

　　3、根据维修内容准备必要的工具和材料，按相应的维修服务承诺时间到达维修现畅

　　4、到达用户后应经用户许可后方能进入室内。

　　5、当判定维修项目属有偿维修时，根据物管部维修收费标准向用户报维修价格。

　　6、用户同意维修，则将收费金额填在维修单对应位置上；用户不同意该价格，维修人员在维修单上注明原因，交用户签名。

　　7、因材料不足暂不能维修的，应向用户解释清楚，预约下次维修时间，并将有关情况记录在维修单上。

　　8、因用户自购设备故障无法维修的，应详细向用户说明原因，由用户联系其设备的供应商维修，同时将情况记录在维修单上交用户签名。

　　9、根据故障情况采取相应的维修措施，注意做好现场周围物品的防护和遮盖。10、故障修复后，用户验收合格，维修人员在维修单上填写维修结果，请用户签名确认。维修人员清理现场后才可离开。

　　11、维修人员在完成的维修单上签名，交物管部经理复核签名，于当日交给物管部文员。维修单一联留用户，另两联分留物业部和物管部。物管部文员将维修单录入电脑，并填写维修档案登记表，定期归人维修档案。

　　12、每周由各专业管理员抽取10％已完成的维修单进行回访，发现用户不满意的应追查，确实属人为因素的应追究维修工的责任。

篇3：美居中心中控室设备维修保养规程

　　美居中心中控室设备维修保养规程

　　1.0目的

　　确保中控室设备性能良好，保证安全运行。

　　2.0适用范围

　　适用物业的消防系统、保安闭路电视系统、防盗报警对讲电话系统、公共天线系统的维修保养。

　　3.0职责

　　3.l维修工负责中控室设备维修保养。

　　3.2维修主管对维修保养工作进行工作指导、检查监督及外委修理的联系工作。

　　4.0工作程序

　　4.1中控室设备维修保养工作程序

　　4.1.1中控室设备由维修工负责维修保养。

　　4.1.2维修主管每年12月制定下一年度《消防设备检查保养计划表》、《防盗报警对讲系统、公共天线、保安闭路电视系统检查保养计划表》，并按设备运行情况制订中修、大修计划。

　　4.1.3中控室维修工按各保养计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应记录内。

　　4.1.4消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。

　　4.1.5中控室设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报管理处，限期解决。

　　4.1.6凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的中控室设备故障，可以由早班中控室维修工进行维修。

　　4.1.7维修主管对维修保养提供工作指导及检查监督。

　　4.2中控室消防设备检查保养

　　4.2.1火灾报警系统的检查保养

　　4.2.1.1每日对消防火灾报警控制器进行自检功能检查：

　　a）按自检键，让报警控制器进行自检；

　　b）然后按消声键，消去控制器的声音。

　　4.2.1.2月检查保养

　　a）完成日检查保养全部内容；

　　b）控制器主要工作电压测试；

　　c）公共场所烟感器、温感器安装倾斜度不大于45°，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；

　　d）随机抽取不低于5％的烟感器，喷烟后查视报警是否正确；

　　e）手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；

　　f）任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；

　　g）对楼层内道中各支箱进行外观检查，外接线是否固定良好；

　　h）对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。

　　4.2.1.3年检查保养按《消防设备年保养记录表》执行。

　　4.2.2消防泵的维护保养

　　4.2.2.1泵体：

　　a）检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换；

　　b）泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水无溢流到地面；

　　C）转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈（有锈措施），垫片齐。

　　d）外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。

　　4.2.2.2阀门、管道及附件：

　　a）阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水；

　　b）阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；

　　C）单向阀动作灵活，无漏水；

　　d）压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表阀及接头不渗水。

　　4.2.2.3电机：

　　a）外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢靠，联轴器有保护罩；

　　b）线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。

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　　4.2.2.4每半年进行一次定期保养检修，并记录于《消防水泵半年保养记录表》内。

　　4.2.3风机保养

　　4.2.3.1及时断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。

　　4.2.3.2紧固各部分松动的螺丝及联轴器。

　　4.2.3.3检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。

　　4.2.3.4调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。

　　4.2.3.5检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。

　　4.2.3.6清洁电机及风滤器和机壳内部。

　　4.2.3.7向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定节性。

　　4.2.3.8检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。

　　4.2.3.9手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。

　　4.2.3.10各遥控点的控制箱（含箱内元件）全面检查。

　　4.2.3.11连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。

　　4.2.3.12连续运转半小时验证风机运转正常。

　　4.2.3.13每半年进行一次定期保养检修，并记录。

　　4.2.4疏散出口指示灯的保养

　　4.2.4.1月保养内容：

　　a）检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；

　　b）出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；

　　C）检查出口指示灯安装是否牢固；

　　d）针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位；

　　e）灯箱外壳及面板擦抹干净。

　　4.2.4.2每3个月进行一次备用电池亮灯（半个小时），使电池放电后再充电，延长电池寿命。

　　4.2.5灭火器使用及保养

　　4.2.5.1灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的爆晒，不得接近热源或受剧烈振动。

　　4.2.5.2灭火器悬挂地点的环境温度为一10℃～55℃。

4.2.5.3灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。

　　4.2.5.4对灭火器要经常进行检查，检查内容为：

　　a）喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）；

　　b）压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；

　　C）零部件是否完整（有无松动、变形、锈蚀、损坏）；

　　d）可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）；

　　e）铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封）。

　　4.2.5.5按时进行定期检查、保养：每半年检查一次喷嘴和喷射管有否堵塞、腐蚀损坏，刚性连接式喷筒是否能绕其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。

　　4.2.5.6灭火器由消防部门进行灌装。

　　4.2.6消火栓的保养

　　4.2.6.1每月逐个检查一次。

　　a）栓外检查：检查栓门关闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好；

　　b）随机抽取消火栓总数的10％测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，栓内水龙头有无渗漏；

　　c）栓门封条脱落破损的补贴封条。

　　4.2.6.2每季逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）。

　　a）完成月检查中栓外检查部分；

　　b）开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、晾干；

　　c）将水带交换把边或翻动一次，拉出软盘开启阀门检查是否有水，无水检查分总阀是否开启；

　　c）检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好；

　　e）查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；

　　f）检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；

　　g）将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。

　　4.2.7.1每月消火栓联动检测

　　a)消防主机设置自动时，在各区域抽检一破玻按钮，破玻按钮启动时消防泵房消火栓泵、分区防火卷帘、消防广播、排烟机、排烟阀等启动、停非消防电。

　　4.2.7.2每月消防喷淋联动检测

　　a)消防主机设置自动时，在各区域抽检消防喷淋尾管，放水后，喷淋管内压力低于设定压力3MPa左右,泵房消防喷淋泵启动、分区防火卷帘、消防广播、排烟机、排烟阀等启动、停非消防电。

　　5.0相关记录

　　5.1《消防设备年保养记录表》

　　5.2《设备维修记录表》

　　5.3《对外委托维修申请单》

篇4：物业小区电气设备维修保养工作规程

　　物业小区电气设备维修保养工作规程

　　1.0目的

　　按规范对电气设备进行有效维修保养，减少电气设备故障的发生，为顾客提供稳定可靠的电源。

　　2.0适用范围

　　适用公司管辖的各物业小区的电气设备维修保养工作。

　　3.0职责

　　3.1工程部主管负责电气设备维修保养工作的计划、组织和督导。

　　3.2工程部领班负责发电气设备维修保养工作的实施。

　　3.3工程部技工负责电气设备维修保养工作的实施和记录。

　　4.0工作程序

　　4.1制定维修保养计划：

　　4.1.1工程部主管应根据设备的使用年限和运行状况, 于每年12月制定下一年度的电气设备年度维修保养计划表, 报物服中心主任和工程技术部审核，维修保养计划的内容应包括:维修保养项目、使用材料及主要零部件，计划时间、责任人、外协方（如必要）、预计费用等；大、中修计划公司总经理审批后执行；

　　4.1.2运行和维修领班应根据电气设备实际运行情况,每月25前制定下月电气设备维修保养计划，报工程主管修改审核，由物服中心主任审批后执行；

　　4.1.3运行和维修领班根据电气设备实际运行情况，每周五制定下周日常维修保养计划，报工程部主管审批，并向物服中心主任汇报。

　　4.2日常维修保养：

　　4.2.1日常维修保养由运行或维修领班负责安排工程人员完成，维修保养应遵守安全操作规程, 并且不能影响正常的供电，必要时须向工程部主管报告；

　　4.2.2低压配电房、变压器室、高压室、低压配电屏、高压柜、配电室等，打扫卫生、保持干净；

　　4.2.3对电流表、电压表、功率表、功率因素表等计量表计误差超过规定值或故障时做相应整定或更换，恢复原有精度；

　　4.2.4对各负荷开关、空气开关、电缆或电缆接头等发热即时组织维修或更换，恢复至原有状态，需停电维修的，必须事先报告工程部主管；

　　4.2.5对各类转换开关、按扭、指示灯、电容器、接地或接零端子松动或故障即时组织维修或更换，恢复原有功能；

　　4.3月度维修保养：

　　4.3.1月度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员，并根据月度维修保养计划内容逐一完成，重点是对低压配电屏内、配电箱、控制箱内进行一次除尘，检查维修、调整或更换存在故障隐患的主要开关、电缆接头，检查并拧紧配电屏、配电箱或控制柜内接线，做好相关的记录；

　　4.3.2月度维修保养同时须遵守4.2中项的规程，并完成2项中所列的维修保养内容,做好相关的记录。

　　4.4年度维修保养：

　　4.4.1年度维修保养由工程部主管负责安排工程部人员，并根据年度维修保养计划内严格执行完成，年度维修保养时间应安排在对顾客的营业影响最小的时间段进行；同时避开节假日时间, 并且采取分段分项施工的办法, 做到不影响顾客的正常生活、工作和营业等。年度维修保养之前由物服中心向顾客发布停电通知，同时在宣传栏内公示，并要求各部门做好停电期间各种准备；

　　4.4.2年度维修保养作业之前必须做好充分准备, 包括施工的计划、步骤、材料、零配件、责任人、紧急措施等, 经物服中心主任和工程部主管审核确定；

　　4.4.3年度维修保养作业必须对重要电气设备或项目进行技术检测和试运行, 发现存在故障隐患或检测不合格要立即进行电气设备采取维修、整定或更换等整改措施, 直至合格；

　　4.5电气设备临时故障的排除和维修

　　4.5.1运行或维修人员发现电气设备设施发生故障, 必须迅速报告班长或工程部主管，并做好相关的记录；

　　4.5.2班长或工程部主管接到工作人员的报告后,立即组织工程技术人员到现场, 分析故障原因, 然后决定故障排除和维修方案。

　　4.5.3故障排除和维修时需停电的, 工程部主管必须报告物服中心主任,并报告停电时间，要通知做好发电准备工作（如有发电机的）, 保证应急设备的用电；

　　4.5.4一般故障排除不超过半个小时, 超过半个小时的, 应采取临时措施向停电顾客提供临时电源；

　　4.6变压器保养

　　4.6.1先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行；

　　4.6.2用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，确认断开位置后，合上高压侧的负荷开关，观察备用变压器空载运行是否正常，然后用锁锁住该高压柜；

　　4.6.3逐级断开配电柜上的负荷开关；

　　4.6.4断开并摇出待保养变压器低压侧的总开关，并拉下隔离刀阀，在手把悬挂"有人操作，禁止合闸"的标识牌；

　　4.6.5断开待保养变压器高压侧的负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后用锁锁住该高压柜，并悬挂"有人操作，禁止合闸"的标识牌；

　　4.6.6逐级合上配电柜上的负荷开关；

　　4.6.7开门进入干式变压器室，首先应用高压验电器确认该台变压器在停电状态下，然后检查变压器外壳、垫片、瓷套有无破损及母线有无变形现象，有破损的应进行更换；

　　4.6.8重新紧固引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻锉接触面，用手感觉无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，拌上凡士林，换上新的弹簧垫圈，紧固螺丝；

　　4.6.9用干净的棉布擦去变压器周围及瓷瓶上的灰尘，用吸尘器清洁变压器内部的灰尘；

　　4.6.10断开待保养变压器高侧压的接地开关，用2500V摇表测试变压器一次侧、二

次侧线圈的相与相、相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。在测试前应接好放电线，测试完毕后，进行放电；

　　4.6.11检查变压器室及变压器内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上变压器外罩门；

　　4.6.12合上待保养变压器的高压侧负荷开关，让变压器空载运行并取下高压侧警告标示牌；

　　4.6.13合上待保养变压器的低压侧隔离刀闸，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运转情况；

　　4.6.14保养情况详细记录在《变压器保养记录表》上。

篇5：物业小区电梯设备维修保养工作规程

　　物业小区电梯设备维修保养工作规程

　　1.0目的

　　保障电梯设备处于良好的工作状态，确保电梯设备得到及时维修保养，为顾客提供舒适安全可靠的电梯运送服务。

　　2.0适用范围

　　适用公司管辖的各物业小区的电梯设备维修保养工作。

　　3.0职责

　　3.1工程部主管负责电梯设备维修保养工作的计划、组织和督导工作。

　　3.2工程部领班负责电梯设备维修保养工作的实施和检查工作。

　　3.3工程部技工负责电梯设备维修保养工作的实施、巡查和记录工作。

　　3.4电梯维修保养合同单位负责完成合同规定电梯维修保养工作。

　　4.0工作程序

　　4.1维修保养工作注意事项:

　　4.1.1维修保养时在电梯基站门口处放置"电梯检修，暂停使用"告示牌，关好厅门或用护栏挡住入口处。

　　4.1.2给传动门机加油、清洗或观察钢丝绳等情况时必须关闭电梯电源，在轿顶工作或需开动电梯观察时，应选择安全地方站立。

　　4.1.3在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣动的清理、保养等工作，严禁用湿毛巾擦机身。

　　4.1.4在轿顶上检修，必须按下轿顶检修箱上的检修开关；以及在轿顶上需长时间维修保养时，应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口另一脚站在轿顶或在轿厢内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到井道检查电梯。

　　4.1.5在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如需同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

　　4.1.6操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

　　4.1.7操作时如果需轿内人员配合进行时，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。

　　并收回工具材料，清洁工作现场，撤除所有告示牌或护栏等。

　　4.2每三个月1次维修保养内容:

　　4.2.1检查曳引机减速箱有无异常响声，联轴器弹性圈有无损伤，螺栓有无松动等，如有则需加油或更换或拧紧。

　　4.2.2检查制动器组件是否润滑良好、动作灵活，固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固，如有则需加油或拧紧；制动器工作温升是否超出60度时，则需检查原因或暂停使用，并对故障进行排除。

　　4.2.3门机电机碳刷磨损是否超出规定，是否磨损变形，否则需更换；限速器旋转销加油，限速器轮、张紧轮槽有无异常磨损，钢丝绳应无断丝、无油污，限速器夹绳钳口处应无油污、异物、螺栓无松动，如有则需做必要的调整、清洁、拧紧。

　　4.2.4张紧装置动作是否正常，限位开关是否处于正常位置，如有则需做调整或复位。

　　4.2.5检查安全钳传动连杆动作是否灵活，安全钳楔块与导轨的间隙是否正常，如有则需做加油或调整，安全钳钳口应清洁无油污。

　　4.2.6检查控制柜内各元器件，包括接触器、继电器等动作是否正常，有无异常声响，触点有无拉弧、熔焊等，如有则需调整、维修或更换；各仪表信号指示是否正常，熔断器、调速电阻等有无松动发热过大，如有则需更换、调整，排除故障。

　　4.2.7机械选层器钢带有无断齿、开裂或损坏，各传动机构动作是否灵活，电气触头或开关触点是否良好，如有则需更换或调整；清除轿厢门、门厅门导轨的灰尘、油污，检查各门厅门、轿厢门锁接触是否良好，轿厢主控器、招梯面板按钮、开关操作是否灵活，如有则需维修或更换，门锁转动部位应加油。

　　4.2.8检查自动门传动机构、安全触板传动机构是否正常，螺钉定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤、老化，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、门锁接点等有无损坏、积尘；各转动轴应加油。

　　4.3专业电梯公司维修保养工作规程:

　　4.3.1电梯公司专业维修保养小区电梯设备需遵守与物业公司签定的《电梯设备维修保养合同》；

　　4.3.2维修保养小区电梯设备时应严格按照相关的电梯维修保养规范和标准进行施工作业，保证电梯设备通过技术监督局的检验，并顺利取得电梯使用合格证书；

　　4.3.3对电梯设备进行维修保养时需先得到工程部主管同意，且尽量安排非电梯使用高峰进行，电梯设备抢修不受时间限制；

　　4.3.4工程部电梯工或领班需积极协助配合电梯公司完成电梯的维修保养或抢修工作