购物中心用地选址分析研究

适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件,购物中心对区位有严格要求,这 关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中 心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径,一种是依托大居住区和消费群,另一种是扩 大服务商圈范围。

(一)用地区位和交通人口状况分析

购物中心的位置决定其易达性,并直接影响商圈范围。为此,购物中心用地应符合商业 用地选择的一般区位原则:

最短时间原则,即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物 者面对面进行交易。所以,传统商业建筑都混杂在居民区中间,但是随着交通改善,购物者 的活动范围大大增加,因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素,而更多地要考虑购物 过程所花费的行车时间。

区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交 通工具和道路状况。

聚集原则是商业活动具有集聚效应,集中布置能够相互促进,以提高整体吸引力。城市 人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择的地点。

接近购买力原则是指商业用地要接近人口稠密区,又要接近高收入或高消费人口分布 区。维持商业设施存在的最低服务人口数量称为人口门槛。

因此,为了判断用地是否值得开发,需要收集用地周围必要的经济和人口基础资料进行 分析,这主要包括:

(1)购物人口分析。对拟开发地区的经济潜力和经济状况进行分析,分析用地附近是否有 值得依托的大量居住人口,人口的收入、购买力状况、消费习惯和消费心理如何?人口增长变 化包括人口自然增长和迁移,这是一个动态过程,所以需要进行动态预测。接下来需要对人 口进行收入与购买力的调查,并分析人口组成和消费习惯,值得注意的是,低收入者不一定 是低消费者,而有可能是高消费者。

(2)交通易达性分析。交通易达性也就是交通便捷程度,主要取决于购物者从起点(一般 是家里)到购物地点所花费的时间。依据格伦的观点,从不同的地方来到购物中心需要花费的 时间一般是12—15分钟,最多不能超过25分钟。特别需要指出的是,空间距离和时间距离是 有区别的,易达性分析确定的距离不仅仅是空间距离,因为空间距离和汽车行走需要的时间 有区别。为此,有必要对汽车到该地点所花的时间进行测试,这个到达时间在一天之中、一 周之中和一年之中的不同时间段都会发生变化。为了有效确定行车时间,可以根据所花费的 时间绘制等时间距离图,理想的行车时间应当控制在10—30min,以此确定该地点的商圈覆 盖范围。

此外,附近的竞争设施和居民的接受程度也是衡量一块用地是否值得开发的重要因素。 收集的基础资料还应当包括:附近的相关设施是否齐备,是否存在竞争设施,服务商圈内将 来可能会出现的竞争设施。多数情况下竞争是不可避免的,而且一定程度的竞争也是允许 的,因为单一的商业设施不可能吸收本地区的所有的销售额。另外,如果需要在居住区内寻 找开发用地,需要考虑居民的心理因素和对购物中心的接受程度,它影响今后的商业发展。

(3)区位分析。不同区位的人口状况和交通易达性也处在不断变化之中。传统的城市中心 区是人口集中的场所,道路交通设施优于城市郊区,因此城市中心区提供了相对完善的购物 机会。工业革命之后,随着人口的进一步集中,城市中心区变得过分拥挤,环境恶化,交通 堵塞。而与此同时,由于郊区高速公路网的建设大大提高了郊区的交通易达性,出现了人口 居住郊区化的趋势,把大量消费人口从城市中心区带到城市郊区,商业设施在郊区大量兴 起,引起了零售额的重新分布,城市中心区和城市郊区展开了竞争,对购物者来说,可以选 择去城市市区或郊区购物。可见,城市中心区与城市郊区的商业区位状况发生了明显的变 化。

用地选择除了考虑上述商业建筑的区位因素之外,还要考虑自身的特点。购物中心为了 满足多种功能需求,要求占地面积很大。购物中心对汽车的依赖性非常强,要求有大面积免 费停车场,郊区用地比较宽松,城市市区则缺少这种用地优势,用地获得比较困难,用地比 较拥挤。

(二)用地经济状况评估

对于一块符合区位选择的用地是否适合购物中心开发,需要对用地的经济状况进行综合 分析。

用地的可获得性指开发商是否能够控制或者获得用地使用权。首先,如果用地的所有者 不止一个,需要获得每一个所有者的认可。其次,需要分析用地的合理价格或租金,决定是 否值得购买并能够获得投资回报。第三,用地必须允许进行零售开发,如果是非商业开发用 地,需要考虑改变用地性质的可能性。城市规划中已经按照功能把用地分为居住、工业和商 业用地,但是在某些情况下,改变用地性质是有可能的,特别是与居住配套的商业开发。由 于大型购物中心往往会给周围的居民带来恐惧,他们担心购物中心的交通会打扰居住区宁静 的街道,所以从长远考虑,改变用地性质除了要和规划部门接触之外,还必须处理好与居民 的关系,消除它带来的不利影响。

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p;(三)用地的物理状况

在用地取得之后,还需要对用地进行实地调查,对用地的规模、形状、整体性、地形特 征和地段的可进入性、地段周围环境等因素做进一步分析,判断其是否适合购物中心开发。

用地的物理状况包括用地的形状、高差变化、可进入性和视觉可见性等。

用地形状。用地必须完整,零碎的用地不适合购物中心开发。用地形状要求比较规则, 长宽比例适当,如果是三角形用地,一些尖端部分可能不能有效地使用。

用地的平整性。购物中心要求用地竖向高差变化不宜过大,否则会给设计和施工带来一 系列的问题,坡地的土方量将大大增加。

用地的可进入性。周围的交通状况是否能够容易地从周围道路进入购物中心停车场。如 果周围道路在高峰期会出现交通堵塞,需要看政府部门是否有意或开发商是否有能力和资金 加以改善。如果不能,那么只能减少购物中心的规模,而这可能会影响今后的竞争力,有时 甚至会因此放弃这块用地。

郊区用地的视觉可见性。如果周围的道路明显高于购物中心,那么在道路上只能看到的 是购物中心的屋顶。屋顶上布满灰尘的管道和设备可能会导致吸引力下降。另一方面,如果 周围的道路低于购物中心,那么树木和其他建筑或设施可能会遮挡购物中心,让驾车者忽略 了购物中心的存在。可见性不好可能会带来很大的不利,虽然大型购物中心可以通过广告加 以补偿,但是,可视性不好的用地仍然必须在有足够的其他优势时才考虑选用。

用地周围情况。用地周围最好能够置于购物中心的控制之下,其他设施不应当干扰购物 中心的营业活动,不能影响购物中心的外观形象,不能产生令人讨厌的噪音、气味和光线。

用地的物理状况对购物中心规划和建筑设计至关重要,一些不足之处需要在规划和建筑 设计当中采用各种手段予以弥补。

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篇2：超市选址要求

超市相关业态选址策略

所谓业态就是营业的形态,指店铺的经营规模、商品结构、经营方式等形态。目前,国内外众多的超市主要有四种业态:便利店、食品超市、仓储式商场、综合性超市。

超市选址是超市开发,至关重要的,很多投资者往住在店铺开业以后,再来想办法提高业绩,这时已是事倍功半;在此对超市相关业态相应选址策略以供参考;

(一)便利店

便利店是以满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。其特点是:

1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地。
2、营业面积在100平方米左右,营业面积利用率极高。
3、营业时间一般在16小时以上,甚至24小时。
4、商品结构:以速成食品、小包装商品、文具杂志为主,有即时消费性、少容量、应急性等特点。
5、目标顾客:居民徒步购物5分钟可到达,80%顾客为有目的的购物。

便利店在时间上、空间上及品项上都是对其它业态的一种弥补,随着人们生活水平的提高及生活节奏的加快,有较大的发展空间。

(二)食品超市

食品超市是采取自选销售方式,以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主,满足顾客每日生活需求的零售业态。其特点是:

1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。
2、营业面积在500到1000平方米。
3、商品结构:以购买频率高的商品为主。
4、营业时间不低于16小时。
5、以居民为消费对象,10分钟左右可到达。

非生鲜食品类商品是无法与大型公司进行价格竞争的。作为必需商品的生鲜食品是商圈消费者基本生活的组成部分,生鲜食品成为该类店铺的主要商品,店家需以提高生鲜食品的鲜度、加工工艺等手段吸引家庭主妇光顾,并且积极参与或组织各类的社区活动,让消费者感到是去邻居家购物,而不是去店里购物。

(三)仓储式商场

仓储式商场是以经营业生活资料为主的,储销一体,低价销售,提供有限服务的销售业态(其中有的采取会员制只为会员提供服务)。其特点为:

1、选址在城乡结合部,使交通便利性强,并有大型停车场。
2、营业面积大,一般为10000平方米以上。
3、库架合一,装饰简单,节约成本。现购自运的销售方式,货架高6米以上,整个卖场的容积是否有70%以上用来储存商品判断首要标准。
4、商品结构:主要以食品(有一部分生鲜食品)、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主,重点的商品的广度要宽(指商品的种类要多)。
5、目标顾客:以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式,从而实现廉价销售。

(四)综合性超市

综合性超市是以销售大众化实用品为主,满足顾客一次性购足需求的零售业态,其特点是:

1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。
2、营业面积在2500平方米以上。
3、商品结构:生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度(指同一商品的规格、等级、品种的多少)。
4、目标顾客:满足消费者中比率最大的中低收入阶层的消费需求。
5、设施装饰较仓储商店好。

综合性超市市场比仓储商场更能提供一种良好舒适的购物环境,及多品种商品选择机会的业态。

总之,每一种零售业态都有自己的特点,有其长处,也有其对环境的特殊要求,而且各种业态之间既有一定的竞争关系,又能互相弥补对方的不足,合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。只有切实了解各种零售业态的优缺点,广泛地调研,认真分析各类消费者的消费心态和需求,合理布局,才能充分发挥各种业态的长处,以最小的投资取得最大的效益。

篇3：7-11便利店选址策略

在日本的零售业中,便利店作为一种追求便捷的优质服务的商业形式,一直占据着举足轻重的地位。而在这一新型零售业态中,7-11公司可以说是鹤立鸡群,俨然成为世界便利店的楷模。7-11公司卓越的店铺和商品管理是它经营的最大特点和优势,也是其生存发展的基石。良好的店址选择是其店铺开发过程中首要的和最需重视的要素,店址选择的失误将直接导致店铺运作的低效率和投资损失。因此,选址历来是7-11店铺管理中十分重要的内容。

开店四要素
一般来讲,便利店店铺开发过程中主要考虑四个因素:一是店址;二是时间;三是备货;四是快速(不需要加工)。在店址的选择上,7-11考虑的一个基本出发点是便捷,从大的方面来讲,就是要在消费者日常生活的行动范围内开设店铺,诸如距离居民生活区较近的地方、上班或上学的途中、停车场附近、办公室或学校附近等等。总的来说,7-11特别注意在居民住宅区内设立店铺,而且在决定店铺位置的时候,非常注意避免在下述地点建店,即道路狭窄的地方、停车场小的地方、人口狭窄的地方以及建筑物过于狭长的地方等等。

加盟四原则
7-11店铺设立决策除了考虑地点和周围环境外,还有一个因素是十分重要的,那就是7-11对加盟的经营者的素质和个人因素有较高的要求,正因为如此,7-11在与经营者签订契约之前,都要按一定的标准严格审查加盟者的素质和个人条件。[[在素质方面,主要是强调经营者要严格遵守7-11店铺经营的基本原则,这是7-11经营的核心和诀窍,所以作为经营者不仅要能够理解这些原则对店铺运营的作用,而且在实际经营中能很好地执行。这些基本原则主要有四点,即鲜度管理(确保销售期限)、单品管理(单品控制,防止出现滞销)、清洁明亮(有污垢立即清扫,保持整洁明亮的店铺)和友好服务(热情、微笑待客)。个人因素是7-11公司在店铺设立过程中十分注重的因素,这也构成了7-11店铺管理的一大特色。这些因素包括加盟者的身体健康状况、对便利店的了解程度、性格、夫妻关系融洽与否、孩子的大小以及本人的年龄等等。

辅助决策机制
如果说以上还是从细微之处来考察店铺设立的话,7-11公司还有其他一些战略性的措施以确保店铺设立的正确性和及时性。第一,店铺的建立是否与伊藤洋华堂的发展战略相吻合。在伊藤洋华堂已进入的地区,由于商业环境和商业关系都已经建立和完善。所以,在这些地区,7-11可以立即进入;第二,在进入新地区时,根据地方零售商的建店要求从事店址考察,并在此基础上,探讨有无集中设店的可能,即在目标市场实行高密度、多店铺建设,迅速铺开市场。由于集中设店能降低市场及店铺开发的投资,有利于市场发展的连续性和稳定性,便于7-11的高效率管理,因此,它已成为7-11在店铺建立管理中的主要目标和原则,在实际操作过程中,7-11往往会收到很多要求建店的申请,却并不是接到申请后就立即建店,而是根据7-11的地区发展规划,在同申请者充分沟通后再作决定。
7-11店铺的开发由其总部负责,总部内设有开发事业部,在开发事业部中,店铺开发部与店铺开发推进部是分开的,前者是对既存的零售店进行开发;后者是从事不动产开发和经营。从工作的难易程度讲,前者更为困难。因为前者是在对现有商家进行改造的基础上形成的,那些商家投入了大量的资金和人力、物力,颇有背水一战之意,这就要求7-11能及时给他们以指导,保证其经营获得成功。而对7-11来说,从大量的申请者中选出富有竞争力的商家也是一件极具挑战而工作量又很大的工作。

篇4：百货店选址条件

经营的零售业态不同,对设立店铺条件的要求也不同。各种业态对有些条件的要求是相似的,比如说城市的经济发展状况,消费的水平等。但百货店的要求条件更多,下面是建立百货店必须要掌握的情况,也是确立店址必须要进行的工作。

城市商业条件的调查
城市类型的调查
调查的内容主要是城市的地理位置、地形走势、气候变化情况、城市的行政区划情况、经济发展情况、城市发展的历史、城市文化的发展状况。类型是工业类还是商业类的城市,是中心城市还是卫星城市,该城市在整个中国所处的地位,是历史名城,还是新兴的城市,城市在近期会发生的变化,是否有扩展的计划。
城市设施概况调查
调查的内容是要是该城市各类学校的设立情况、各类娱乐设施的设立情况、图书馆的设立情况、医院的设立和分布情况、公园的数量和设立情况、政府机所在的区域、居民在社区的分布情况,对这些城市设施种类、数量、规模、分布要详细的分类和评估。

交通条件的调查
调查的内容主要有:该城市道路分布情况、构成,网络沟通现状。该城市的高速公路、机场、车站等的数量、分布。城市区域内的公交系统分布、www.pmceo.com城际间的交通情况。
都市未来的发展规划调查:城市未来的开发计划,改造计划、道路的拓展计划、成片区域的开发计划。
消费者因素调查:城市现有人口的构成情况,分布情况、收入情况、城市人口的数量、居民的收入情况、消费的水平。
城市的商业属性:城市商业业态构成、分布。城市商圈的分布、城市现有零售店铺的数量、员工数量、营业面积、销售情况。未来商业规划布局。

未来店址的位置条件
商圈的选择、适合开百货店的地域或应该避免开店的区域。
人口数和住户数:该区域的人口和住户可以达到未来开店的要求,可以满足基本的客户层;
竞争店数量:同类店的数量及未来的开店规划数量。
客流状况:未来店前可能通过的行人流量及时段的人流状况,高峰和低谷所在的时段。
道路交通状况:人行和街道是否分开、自行车的流量和方向、公交车辆的流向和数量、间隔时间。过往车辆的主要走向、数量及类型。道路的宽窄情况,主要人流的走向。
竞争店状况: 竞争店的建筑规模、商品布局、经营的品种、外部装饰的风格、格调。竞争店的市场定位、商品品牌的进店情况、主力品牌的引进数量和销售情况。
场地条件:店铺的建筑规模、面积、层数、形状、地基是否倾下斜、标高、方位、日照的条件、周边建筑物的现状、与道路和街道的衔接状况。
法律和法规条件设立店是否符合未来的商业规划、建筑物是否符合城市的规划,是否有限制条件,如环境、噪音等特别的要求。
建筑成本或租金价格。
停车条件:顾客停车及供货商进货空间。
投资预算和规模:根据未来的营业额和营业面积确认投资的总额。
人员配置:考虑未来员工的需求数量,根据人员配置计划确认人员的来源。

篇5：超市进场选址方未能

"开发店铺"对于超级市场的经营来说,是至关重要的。有人说:"超级市场的商圈立地对开店成败的影响力至少占70%以上。"但是不少业者往往到开店营运后,再想方法来提高业绩,他们这样做往往是事倍功半。基于此,开店策略便成为开店的最高指导原则。一般而言,超市单店的开店较为容易,只要有明确的经营理念与特色,选好一个好的商圈立地便能成功。至于超市连锁店的开店策略就复杂得多了,除了考虑单店是否能独立生存外,还要考虑布点位置不可太过密集、也不能太过稀少,此外后勤补给的配送能力、效率、管理绩效等也是要考虑的实际问题。而且,在超市开业以前还需对超市进行适当的定位,做到有的放矢。总之,超市的建立与定位正好下棋布局一样,要着着皆慎,以免一步走错,全盘皆输。

一、超市选址的当地条件:
1)城市商业条件
选址首先应从大处着眼,把握城市商业条件,包括:
(1)城市类型。先看地形、气候等自然条件,继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件,从而判断是工业城市还是商业城市?是中心城市还是卫星城市?是历史城市还是新兴城市?
(2)城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的种类、[[数目、规模、分布状况等,对选址是很有意义的。
(3)交通条件。在城市条件中,对店铺选址影响最直接的因素是交通条件,包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等。
(4)城市规划。如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等,都会对未来商业产生巨大的影响,应该及时捕捉、准确把握其发展动态。
(5)消费者因素。包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。
(6)城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值,以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值,如人均零售额。

2)店铺位置条件
包括:
(1)商业性质。规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。
(2)人口数及住户数。了解一定的商圈范围(例如1000米)内现有的住户人数。
(3)竞争店数。了解一定的商圈范围内竞争店的数量。
(4)客流状况。调查估计通过店前的行人最少流量
(5)道路状况。包括行人道、街道是否有区分,过往车辆的数量及类型,道路宽窄等。
(6)城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值,以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值,如人均零售额。
(7)场地条件。包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。
(8)法律条件。在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规,特别要了解各种限制性的规定。
(9)租金。
(10)必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间。
(11)投资的最高限额。以预估的营业额或卖场面积为基准来规定。
(12)员工配置。以卖卖面积为基准来规定,如每人服务面积不得低于20平方米。

二、超市选址的原则:
1、超市的店址以选择在居民区为主。
2、超市的目标
3、顾客应以稳定的居民为主,
4、以店址附近的企事业单位上下班职工为主。
5、选择在交通枢纽开设超市,
6、其经营内容必须视流动顾客的不同
7、特点做出确定。
8、选择在商业中心或老城区开设超市,
9、其经营内容必须同
10、商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用。

三、超市店址的确定
1)便利店
1、选址在居民住宅区、主干线公路边以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事业所在地
2、营业面积在1OO平方米左右,营业面积利用率极高。
3、营业时间一般在16小时以上,甚至24小时。
4、商品结构:以速成食品、小包装商品、文具杂志为主,有即时消费性、少容量、应急性等特点。
5、目标顾客:居民徒步购物5分钟可到达, 8O%顾客为有目的的购物。

2)食品超市
1、选址在居民住宅区、交通要道、商业区。
2、营业面积在5OO至1000平方米。
3、商品结构:以购买频率高的商品为主。
4、营业时间不低于16小时。
5、以居民为消费对象,1O分钟左右可到达。

3)仓储式商场
1、选址在城乡结合部,但交通便利性强,并有大型停车场。
2、营业面积大,一般为1OOOO平方米以上。
3、库架合一,装饰简单,节约成本。
4、商品结构:主要以食品(有一部分生鲜食品)、家用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品为主。重点在商品的广度要宽(指商品的种类要多)。
5、目标顾客:以中小零售商、餐饮业、集团购买和有交通工具的消费者为主。此种店铺大都实行大量销售和大批订货等方式,从而实现廉价销售。

4)综合性超市
1、选址在住宅区、城乡结合部或商业密集区。
2、营业面积在2500平方米以上。
3、商品结构:生鲜食品、衣食用品齐全。重点在商品的深度(指同一商品的规格、等级、品种的多少)。
4、目标顾客:满足消费者中比率最大的中等收入阶层的消费需求。
5、设施装饰较仓储式商店好。
总之,每一种零售业态都有自己的特点,有其长处,也有其对环境的特殊要求,而且各种业态之间既有一定的竞争关系,又能互相弥补对方的不足,合理布局就能起到优势互补和繁荣市场的作用。只有切实了解各种零售业态的优缺点,广泛地调研,认真分析各类消费者的消费心态和需求,合理布局,才能充分发挥各种业态的长处,以最小的投资取得最大的效益。