跨国商业公司选址策略
【钟铁滨】大家好,很高兴到呼和浩特来参加这一次商业地产与商业运营论坛。刚才几位领导和专家就商业地产的问题做了精辟全面的论述,我只能站在一个商家的角度谈一点个人对商业地产方面的个人体会的想法。我自己感觉商业和房地产业、产业是两个链条,从国家来看这两个链环比任何时候都更紧密,形成一个连环。商业和房地产连接点,我自己感觉到就是商业设施,说白了就是商业用房。
【钟铁滨】近年来我国商业地产的发展,我们也看到取得了很多的实效,对商业和房地产业的增长分别起到了推动的作用。但是同时在我们具体工作当中,实际的操作过程当中,我们也看到了一些两环脱节的现象。比如有一些建好的商场,迟迟没有商家进入,有一些商家在开店的区域又找不到自己需要的商业设施,形成这样脱节的现象,我想影响因素肯定是很多了,其中一些商业设施的位置和商业建筑自身,不符合商家的需求,是非常重要的原因,要避免出现这种脱节的现象,我自己看一个是要提高商业规划的水平,以及对规划实施过程中的管理,再一个就是要提高商业建筑设计自身的水平,要做到这一些需要有一个提高的过程,需要一个时间。
【钟铁滨】当前应对的策略我想是直接地加强房地产业和商业这两大行业的沟通。加强相互之间的了解,特别是增加商业地产开发商对现代商业新型业态的了解,从中认识到,并且紧紧抓住把商业和地产业两个链环结合起来的有效手段,避免两环脱节。
【钟铁滨】在商业的千丝万缕当中,哪一条是最起作用联系的纽带,在诸多的商业因素当中,与商业地产开发有着最直接的关联是什么?下面我就想就这一点跟各位探讨交流,讲得不对请大家指正。
【钟铁滨】现代零售商业生命力源于商家对消费者需求的满足,早期消费者对零售商家的需求,就是能买到需要的商品,要满足这个需求,主要是依赖商家,商家对商品的经营技术,这其中包括对商品的种类、商品的品质、商品价格,甚至商品的展示等等要素的管理。www.pmceo.com随着经济市场的发展繁荣,消费者可选择的商家在增加,人们生活的节奏也在加快,就是消费者对零售商家的需求已经逐渐上升,上升为能够便利地买到需要的商品。
【钟铁滨】这是在原来的需求上增加了对购物便利的需求,要满足这个便利需求,除了商品经营进出口作用以外,主要就是依赖商家的选址技术。可以这样说,商品的经营技术和商家的店铺的选址技术,构成现代零售商业竞争力的两个支柱。对于商品的经营秩序,由于它早已经被商家普遍重视,而得到不断地改善和提升,时至今日,随着各个商家的学习能力和复制能力的加强,商品的经营技术已经和商品本身已经具有了极强的流动性。
【钟铁滨】不同商家之间在商品和商品经营技术上的差异,已经呈现了日渐缩小的趋势,而零售商家要满足消费者便利需求的能力,就将会越来越成为商家在竞争中保持常胜的核心竞争力。这种竞争力集中地体现在商家运用店铺选址技术,正确选择出来的店址,因为店址是商业基础的平台,是难以改变的实体,是不可克隆的资源,连锁商业已经逐渐成为边缘学科,涉及到商业、法律、工程、财务、信息管理、功能关系和项目管理等多个学科的专业知识,在这其中科学的运用店铺选址技术选择商业的店址是店铺发展的首要工作。
【钟铁滨】商业店铺选址技术自身包括很多的内容,选址操作中也会面临各种不同的实际情况,如何在各种因素交错当中把握住稍纵即逝的机会,我们有一句话就是万变不离其中,我们可以在各种商业中驾轻就熟,高效高能力选出商业地址。商业地址选择就是为消费者选择便利,这个就是商业店址选择宗旨。
【钟铁滨】消费者购物的便利性就是零售商业的第一特性,也是衡量这个店址优劣一个首要的作用,消费者的便利需求,便利的诉求是贯穿整个消费者的过程,这个全过程并不是从顾客进入商场开始,而是从消费者出发地开始,这个出发地无外户居住地,为了确保选出的店址能够最大限度满足消费者对便利的需求,通常要将购物全程变成串联的五个阶段,分别对五个阶段依次进行研究,找出消费者在每一个阶段相应的便利需求,并且确定为满足这些需求所应该达到的条件和标准。这些就构成了零售商业店铺选址的基本法则,我们称之为便利法则或者是5A法则。
【钟铁滨】因为便利法则包括五个层次的便利,所以我们也称之为5A法则,主要是针对某个城市或者是某个区域对大型商店进行选址的法则,这个法则的基本理念就是以消费者为本,为消费者购物提供全程便利。
【钟铁滨】以消费者为本,就要站在消费者的立场为消费者着想,这是解决的指导思想的问题,要明确为何而做。提供全程的便利,就是要为消费者的购物的全程进行分析研究,这是工作状况,要解决是如何去做。5A法则设计的基本内容,这里面要讲的交通便利就是指要以预期消费者便利从出发地到达商场所在地,对交通便利性研究是以商家与消费者的预期数量为基础,这个预期数量又源于商家对周边人口分布及其消费水平的调查分析,不同的商家在不同的区域,或者是同一商家在不同的地区,对消费者的预期数量都会有所差异。
【钟铁滨】对于大型的零售商而言,我想目前对有效商圈常住人口一般不会少于20万人。对于交通便利性主要是对交通时耗的便利性研究,并由对交通时耗的便利性研究尤其引发不同的交通方式,不同交通道路便利性的研究,以及对于一些自然障碍的因素对便利性影响的研究。
【钟铁滨】区域便利,是指让消费者能够便利找到目标商场,即使是已被消费者熟悉的商场,都会遇到一种情况,就是随着周边社区、道路和其他相应建筑物的发展、变化,他也会不可避免地让人有一时难找,甚至就找不到的一种现象,特别是对开车的人,就是自家车,自家车在行驶当中寻找就会更加困难,因此要有远距离确认、中距离确认和近距离确认,比如说商业的建筑指路,建筑临街的长度,要有一定的长度,通常我们希望在60米以上,在建筑的外墙还有大型的店标,甚至在路边上要设有店标的指示牌。
【钟铁滨】我们说的远距离通常是200米以外,近距离就是50米,这样会看到商业店标有大、中、小、高、矮,有不同的层次。加强对确认性便利性的研究,还可以增加对消费者即兴购物,有很多都是有目标才去购买,但是也有即兴购物;
【钟铁滨】第三是趋近的便利,就是让消费者对于坐出租车和骑自行车来的就要有不同的路,要允许车辆掉头的道路;对于坐公交车来的就需要公交线路车辆站点距离商场最好是不超过200米,人手提东西心里舒服的距离是200米以内,这不是问题。而且对公交线路运行的时间也不少于商场经营的时间,比如说公交线8点半就结束了。对于步行的要跨越人行天桥;
【钟铁滨】进出便利就是让消费者便利走入商场,进入商场面前怎么便利进去,这也是商家非常认真考虑的细节,比如我们的经验来看,你就应该设多种并联的构成商场的门口,总宽度达到12米至16米,其中有一组或者是两组是自动门;门口外的台阶尽可能少,外面台阶要有防滑,要有手推车通道,有残疾人的通道。
【钟铁滨】如果超市不设在第一层,就是首层,而又对首层没有控制的权利,就是对首层没有使用权的时候,这个时候商场就希望有直接同向超市的自动步道,而且自动步道入口要尽量靠近商场主入口,自动步道就是能够推着车上下的电梯,在商场的外面,临近正面的区域要有足够的停车位,大型的综合超市通常都不少于200个车位,对于仓储商场就不少于300个车位,但是要注意设在超市同一层或者是临层,同一层比较难实现,至少要相连的一层;并且要配备通向车位的自动步道,开车去的都是最大的买家,所以为他提供任何便利都是值得的。
【钟铁滨】最后就是购物的便利,购物的便利包括商家很多很多的内容在这里面,这就是无非让消费者能够便利在商场内辨认选择拿取并且携带所需要的商品,在我们看来都是便利的管理。还有方便进行货款结算,这些都是便利需求,为了满足便利需求,就需要店铺选择技术和商品经营技术高度结合。
【钟铁滨】要充分了解自己家经营当中为了满足在顾客购物便利当中都有哪些具体的要求。通过选择相关的条件满足商场的硬件的需求,通常根据顾客便利性的需求和商品经营技术和相关要求来选择。比如要有适宜的商品展示和存放的要求,每一个商家都有自己计算的公式,对于大型综合超市而言,通常笼统地讲都需要1万平方米的建筑,其中60%至65%是作为真正卖场面积,我们说的卖场面积就是收银线以内,顾客能够走到的区域,住房或者是办公交叉面积不在里面。
【钟铁滨】建筑的层高就是综合超市,希望是4.8米以上,要利于商场商家的平面布局,还要考虑通道,购物推车,为了通道涉及到通道的宽度、地面的装饰材料是什么,也涉及到一些具体的因素。要有适宜的楼层,商家肯定是第一层最好,尽可能避免跨层,希望在一层就布局好,在实际当中很难做到,所以跨层超出的总层数希望不超过两层。跨层的时候一定要设自动步道,自动步道的出入口要有一定距离,另外还有空调、照明、小推车,服务台、存包等等这些都是顾客购物便利性需求的满足。
【钟铁滨】除了上面讲五个顾客便利性的满足,在选址当中我们还需要注意就是满足商家自身经营当中便利的需求,就包括货物通道、专用的卸货区、库房等等,这就是属于内部的一些需求。
【钟铁滨】综上所述,这5A法则,也就是便利法则应该是大型零售商店选址的依据,也可以说商家选址就是在选便利,因为商家是为顾客服务,为顾客在选择便利性,商家的竞争我想也将更多地集中在便利性的竞争中。一个商业地产的开发项目,如果能够具备这些便利,那我想一定就是一个房地产业和零售商业的美妙结合。
【钟铁滨】通过刚才这些有关店铺选址的技术介绍,我们或许可以从中得出这样的结论,商业对商业设施选址的要求,就是对商业和房地产业有效连接起来关键性,商业地产发展商只要知道商业如何选址,有一些什么样的要求,商业地产的开发建设有能够有的放矢,你也能够做到进退自如。目前商业地产开发商对商业地产选址普遍关注,也说明了这个问题,谢谢大家 物业经理人网 www.pMceo.com
篇2：影响商场选址因素
商场设置地点的选择是极其重要的。同时选择适宜的商场设置地点受众多因素的影响,应综合考虑各方面的因素。归纳起来,主要应从以下几点入手分析:(一)顾客的数量和质量
通过商圈调查,对商圈内的顾客的消费能力和商业动向予以分析。
对顾客的消费能力调查分析,主要包括以下内容:
1.有关该地区消费者的生活特性、消费习惯的资料;
2.人口结构,包括现有人口的年龄;性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等基本情况;
3.家庭户数及构成,包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况;
4.消费者的收入水平,包括个人及家庭的收人情况;
5.消费者的消费状况,www.pmceo.com包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识。
(二)商场所在地区客流情况
主要调查分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。
(三)交通状况
商场选址必须调查交通情况,要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。
(四)竞争状况
主要了解市场竞争对手的情况,包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等
(五)商场周边状况
着重调查商场周围有无市场、娱乐街,是不是商业集中区或居民区,这些因素影响着商场店址的选择。
(六)商场所处地区的基础设施情况,包括道路设施状况,水、电、气等的供给状况等。
对以上这些因素,商场在设立之前,必须进行详尽的调查研究,掌握所有可能对商场产生的有利或不利影响因素,并以发展的观点分析商场布局的选择,以正确预见未来。
篇3：中小商业地产项目招商策略
近两年来，商业地产在西安热火朝天，大商业地产（8万平方米以上）由于占尽城市天时地利，大多能吸引国内外知名零售商或服务商作为项目的主力店进驻，而中（4～8万平方米）、小（4万平方米以下）商业地产往往位于商业冷地，难以招入如意的主力店。令中小商业地产开发商“谈商色变”一一
由于中小商业地产难以招入如意的主力店，导致招商和铺位发售困难，使开发商处于十分被动的局面，我们从事地产商业招商策划多年，原谈些看法与业内人士商榷。
主力店招商为什么总是失败？
1．未进行项目定位
开发商在未进行商业业态和功能定位情况下，便直接委托设计部门进行设计，结果发现：有意来的零售商或其他服务商发现其设施不合要求，而设施符合要求的都无意来。设施不合要求则需要改造，改造就得投入资金，致使租金成为谈判瓶颈。
2．项目未能准确定位
开发商对项目所在区域诸如地理位置、交通条件、城市人口、经济状况、生活习惯、消费需求、商圈竞争等因素缺乏研究，不了解商业企业的生存和发展条件，也不了解各类零售商或服务提供商拓展新店均有自己的发展战略和游戏规则，更不了解市场是细分的，凭感觉确定项目开发形态或错位经营，由于项目业态处于不适合生存或再发展的商圈，即使项目设施符合其要求，也难有主力店愿意进驻。
3．项目未能及时招商
多数商业地产是商住合一项目，以先住宅后商业的顺序销售，但一些开发商在住宅销售的同时，商业招商工作未能同步进行，结果住宅售完招商工作尚未进行后刚开始，延缓了整个项目运营。
4．缺乏目标客户源
没有专业商业代理公司，缺乏商业信息网络，招商就没有方向和目标，更没有重点招商目标，结果是花费极大人力、物力、财力，即使多次反复的沟通，最终还是不如意，项目招商始终抓不住重点，商业物业兴起，使零售商或服务商有了更多的选择机会，这使招商难度更大。
5．租金及其年递增率制定不合理
开发商往往以期望的投资回报率来倒算租金，而不是以商圈内租金水平为参考；同时开发商并未考虑主力店的知名度和可能贡献程度，没有意识到主力店对整体项目生存发展所起的作用，如可带来大量的顾客群，增加人气；可使中小店的租金水平相应提高；可促进物业的销售等。导致双方难以达成一致。
6．不了解商业运作方式
开发商与零售商或其他服务商接触后，准备大量的投资分析资料，试图使该零售商将物业买下，孰不知零售商主要目的是经营好商店，获取商业利润，并非通过购置物业获取其在若干年后增值部分的收益。因为，市场发生变化，导致零售店无法生存时，零售商多数采取撤走的办法，以避免更大的损失，若自置物业则要死撑下去，而物业能否升值尚未知。
7．开发商不愿意承担招商费用
商业策划人才的缺乏，导致许多开发商、代理商以住宅开发、销售模式开发或销售商业地产项目，当需要招商时，双方对招商机构组成、招商费用陷入无休止的争论。
招商步骤和技巧：
第一步：重视主力店市场定位和业态定位等设计前的商业策划，并将其作为招商工作的指导性文件；掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作，具体的程序如下：
商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→规划设计→建造……
主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计。
第二步：按拟定的市场定位和业态定位确定初步主力店条件。通过相关网站、展览会、各地商会、招商局、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定主力店目标名单，并将其设立成三层目标群。将不同业态要分开。
第三步：召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制定合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当地政府相关领导或职能局的领导参加，并清他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。
第四步：视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2～3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。 中小商业地产招商策略－招商技巧
篇4：经济型连锁酒店4C营销策略分析:以7天连锁酒店为例
经济型连锁酒店4C营销策略分析：以7天连锁酒店为例
一、4C营销理论概述
美国营销专家劳特朋教授(1990)首次提出了4C理论，他认为在营销时需持有的理念应是“请注意消费者”而不是传统的“消费者请注意”。
4C营销理论是以消费者需求为导向，重新设定了市场营销组合的四个基本要素，强调企业首先应该把追求顾客满意放在第一位，其次是努力降低顾客的购买成本，然后要充分注意到顾客购买过程中的便利性，而不是从企业的角度来决定销售渠道策略，最后还应以消费者为中心实施有效的营销沟通。在4C理论中，4C分别代表顾客(Customer)、成本(Cost)、方便(Convenience)、沟通(Communication)。4C营销策略的出现，实际上改变了企业与消费者之间的关系，使传统的以产品为核心的理念向以客
户为核心的理念转变。本文以7天连锁酒店为例，重点分析了该酒店的营销策略，为连锁经营应用4C营销策略提供经验。
二、7天连锁酒店4C营销现状分析
1、7天连锁酒店集团发展现状
7天连锁酒店集团（7DaysInn Group）创立于20**年，目前已建立了覆盖全国的经济型连锁酒店网络，在营分店超过330家，遍布广州、北京、深圳、上海、南京、武汉、成都、长沙、重庆等国内50余个城市和地区。据盈蝶最新的行业调研数据，按照拥有的在营酒店数量排名，7天已经成为中国经济型连锁酒店行业第2大品牌。同时，截止20**年12月31日，7天已拥有中国经济型酒店中规模最大的会员体系，会员数量超过975万。
2、基于消费者需求的营销策略
目前，连锁酒店最大的顾客群体主要集中在中小企业商务人士及“背包族”。对于这类消费者而言，酒店环境舒适卫生安全、价格经济实惠、出入交通便利、手续办理快捷高效，是他们选择酒店时最为关注的几个因素。对此，7天连锁酒店将“顾客感受第一”的理念贯彻始终，以将核心消费者锁定，并提供个性化服务。
（1）以消费者需求为核心，注重品牌体验式服务
全面提高产品质量。7天高度关注顾客“天天睡好觉”的核心需求，并以此为根本出发点力求为顾客打造一个舒适如家的住宿环境。坚持不懈以顾客切身感受为导向，不遗余力在细节上用心，在保持原有价格优势的前提下，通过配置高质量淋浴设备、五星级标准大床；改善营养早餐搭配、提供睡前牛奶；实现洁净毛巾封包；升级隔音设施、室内拖鞋等措施，全面提高各项产品品质及舒适度。
营造快乐服务氛围。7天酒店服务人员数量不多，但年龄基本都是20岁左右的年轻人，充满朝气、善于沟通，不管是前台接待、还是电话咨询都给人热情大方的感觉，有效减少了顾客对异地的陌生感，有助于顾客
放松心情，营造一种轻松氛围。
（2）以“经济”性为中心，力求控制客户成本
为了满足消费者的“实惠”要求，7天全面控制成本，在硬件设施配置上用心斟酌。摈弃了传统酒店客房中大衣柜、笨重书桌、浴缸等物品，转而将简约、实用、清新、便利的宜家式板式组合家具融入客房设计中，注重增添客房“家”的温馨感和实用性。
（3）以“便捷”为重心，为客户创造方便快捷
交通环境便捷。7天分店一般位于交通便利的地方：如市内交通枢纽附近（市内长途汽车站、火车站等）；主要会所附近（会展中心等）；市内各大地标附近（如重庆解放碑、成都春熙路等），极大程度上满足了顾客出行方便的要求。预定方式高效。7天酒店成功缔造了中国酒店业第一电子商务平台，同时还建立了互联网络、呼叫中心、短信预订、手机WAP及店务管理等一体化系统，顾客足不出户就能通过4种便捷方式完成客房资源的实时查询、预订、确认、支付等流程。既节约了顾客的时间、精力，又节约了7天的
人力资源成本，而且非常符合当代消费者“网络化”生活特点。
网络信息分享便利。①连锁分店信息全面化。7天在其主页上提供了各家分店的详细信息，包括整体情况介绍、电子地图、会员评价、预定情况、房间价格、设施配套情况、乘车路线等，让顾客在预定之前能做出有效地选择，提前熟悉异地环境；②城市资讯向导化。为了给顾客提供更加丰富的信息，使其有个精彩的异地游经历，7天联合口碑网将相关城市的特色餐饮、娱乐、交通及其它的生活资讯通过网络与消费者实现共享，成为名副其实的“网络导游”。
（4）以“真诚相待”为宗旨，实现交流方式多样化
网络信息丰富实用。7天酒店主页设置了“会员分享”板块，为非会员顾客提供了一个入住经验分享的自由平台。同时，“24小时客服小秘书”及时在线回答最新活动、积分管理、预定导航、入住宝典等各类业务问题，让顾客通过网络与7天零距离接触。
信息反馈积极互动。针对网上预订且本人入住的顾客，7天设计出了“7天连锁酒店服务质量调查”问卷，并配备了增加积分政策，鼓励顾客在亲身入住体验之后积极填写反馈；同时，7天通过不定期召开会员主题座谈会、《7天四季》刊物面向全体顾客征稿等面对面、心连心的接触形式认真倾听来自顾客的声音，以作为它不断改进的重要参考。
精彩活动推陈出新。7天通过开展一系列公益捐款、会员优惠、半价兑换、获取电子抵用券、征稿等增值活动，有效调动顾客的参与积极性。这种做法是比较明智的，既保护连锁酒店的价格体系的稳定，又对消费者变相提供不同质量水平的服务。
三、经济型连锁酒店4C营销策略的发展
7天连锁酒店作为目前业界发展势头迅猛的店，4C营销策略的发展是必然之势，这对整个经济型连锁酒店的长远发展也有一定的积极作用。
1、由“提供满意”向“提供惊喜”转型
当今，消费者需求多元化日益明显，有的顾客能够直接表达出来，有的顾客则不能表达，只能间接传递。酒店可根据不同顾客群的不同特征，对所提供产品、服务进行调整，在满足顾客基本需求的基础上达到提供额外的增值需求服务：如在传统大床房、双人房的基础上；又可根据客户关系的不同变换客房布局、整体色调：设置三人居的亲子房、上下铺的修学旅游房、安装简易扶手的夕阳红房、红色浪漫的蜜月房等主题客房。同时，根据客户习惯的不同，设置可吸烟房、无烟房以供选择，达到满足客户需求多元化的目的。
2、由“服务到店顾客”向“创造到店顾客”转型
4C策略的最高境界不在于满足顾客的要求，而在于创造顾客的需求。因此，可以从多元化的市场细分入手，为顾客提供更多的、定制化(Customered)的增值产品、服务：如除普遍的商务活动和“背包游”需求外，结合当地生活资讯，开辟城市购物游、美食游、婚纱摄影游、健康保健游等主题，积极整合城市特色产业，引导消费者的消费欲望，拓宽连锁酒店的消费者市场。
3、由“联合式”信息获取向“一站式”信息获取转型
要达到良好的市场引导效果，离不开资讯的详尽与宣传。这对经济型连锁酒店的网络系统提出了更高的要求：在原有资讯平台的基础上更要做到细节，如在酒店主页上开辟主题专栏，提前发布当地购物资讯（包括时间、地点、活动内容等）、美食推荐（包括地点、店名、价格、菜品介绍、图片等）、城市专题地图（购物地图、美食地图、商务地图、景区地图等）、当地天气预报、公交路线查询等多种文字、图片综合信息，将原来联合各网络资源的形式逐渐转变为让消费者在酒店网站上就能查看到各类信息，最大程度发掘潜在顾客，特别是吸引周边城市消费者从被动出门到期待背包游。综上所述，作为酒店业的创新产物，经济型连锁酒店在未来还拥有着很大的发展空间，而经济型连锁酒店重要的核心竞争力就是打造以客户需求为核心的4C营销策略，只有以客户需求为导向才能把握市场的动向，赢得商机。
篇5：商业广场招商租金策略
商业广场招商及租金策略
将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。
总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。
购物主力店招商由我公司独立完成， 餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。
国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。
1. 娱乐招商
主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。
娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。
联盟策略：
与大型零售商建立策略联盟，整合商业资源；
与电视台建立电视购物联盟。
与大型投资基金建立相关联，为未来整体出售奠定基础，提前了解大型投资公司对商业物业投资要求。
2. 日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百货、上海第一百货等企业首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。
我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。
主力店招商重点要做好专业工作和感情联络工作，对方市场拓展部人员掌握较大权力，像JUSCO每三个月向日本总部回报新店拓展事宜，能否列入备选计划拓展部人员具有较大权限。期望林副总参与公关工作，多给对方信心和鼓励。
投资公司的引进：针对部分名牌，采用特许加盟形式，为填补深圳空白，我们鼓励他们进入中国市场。
北美专题引进策略
第一：与儿童玩具反斗城合作，首先引进这家品牌。抓住儿童顾客群体，整个项目就奠定了在中国购物中心的江湖地位。
第二：SAKS第五大道百货
SAKS百货商店集团拥有241家百货店，分别以Parisian, Proffitt's, McRae's, Younkers, Herberger's, Carson Pirie Scott, Bergner's, Boston Store命名，还包括38家LIBBY LU俱乐部专业商店。 SAKS还经营第五大道集团，拥有64家第五大道百货店和53家其他百货店。
SAKS第五大道百货是由在纽约第34街各自独立经营零售店的HORACE SAKS和BERNARD CIMBEL两家于1900年初创办的。他们的宗旨是建造一家与时尚优雅的生活方式相吻合的个性化专业百货店。
纽约第五大道百货
SAKS商品组合
这里主要列出SDSG百货店和SAKS第五大道百货店的商品组合，SDGS百货店商品组合中既有一系列具有价格竞争力的国际名牌，又有一部分它独有的限量出售的品牌，下面是SDSG主打品牌：
Liz Claiborne---丽诗加邦,Susan Bristol,Marisa Christina-玛莎.克莉丝汀
Sigrid Olsen---西格,Polo/Ralph Lauren---保罗.拉芙.劳伦，Tommy Hilfiger---唐美.希绯格,Columbia---哥伦比亚,Hart Schaffner & Mar*,Estee Lauder---雅诗兰黛,Clinique---倩碧,Lancome---兰寇,Chanel---夏奈尔,Nine West---玖熙,Enzo---恩左,Timberland---天木兰
Clarks---奇乐,Waterford---,Bali---百丽
下面这些牌子只有在SDSG专卖店才有：
Karen Kane, BCBG, Garfield & Marks---加菲猫,Tahari,Oakley,Robert Talbott, Tommy Bahama---托米.巴哈马,Joseph Abboud---约什夫,Callaway ，
Trish McEvoy, MAC, Donald Pliner, Stuart Weitzman,Kate Spade--,Via Spiga
Brighton---布莱顿。
Saks Fifth Avenue stores 商品组合中既有传统的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列欧美顶级品牌商品：
Louis Vuitton---路易.威登,Christian Dior----克里斯汀.迪奥
Giorgio Armani---乔治.阿玛妮,Chanel---夏奈尔
Dolce and Gabbana,Salvatore Ferragamo---萨瓦托.菲拉格慕
Gucci---古兹,Donna Karan---唐娜.凯伦,Calvin Klein---CK卡尔文.克莱恩
Ralph Lauren---拉夫.劳伦,Judith Leiber ,Prada,Escada---埃斯卡达
Carolina Herrera---卡罗莱娜.海莱拉, Oscar de la Renta---奥斯卡.德拉伦塔，St. John, Yves St. Laurent---圣罗兰, Tod's ,Ermenegildo Zegna---杰尼亚，Ma* Mara。
中国是快速成长的奢侈品消费市场，由于深圳已经成为中国重要旅游城市，深圳特区是中国购买高档消费品的首选之地，深圳与香港成为高档购物中心荟萃之地。
我们积极引进像美国SAKS第五大道百货的优秀百货，填补国内商业空白。
对于国外主力百货店，主要依靠中国市场和有吸引力主题购物中心作为吸引的主要卖点。不要依靠低档租金策略，对症下药，重点研究国外百货商店中国开发策略，例如美国西尔斯百货多次牌高层领导出席中国论坛，事实上美国百货在积极谋求中国市场。
第三JC PENNY
引进化妆品旗舰店 香港莎莎 英国body shop
国内主力店招商策略
以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。
正中商业广场租金策略
租金是收益的重要组成部分，租金策略是招商的重要，初步建议租金表如下：
每月每平方米租金
第一年 第二年及以后
负二层租金 80 100最后升至150
负一层租金 100 120 最后升至180元
一层租金 140 160最后升至200元二层百货租金 60 80最后升至100元
三层租金 50 70最后升至90元
四层租金 50 娱乐
其中3000平方米租金20元 60最后升至100元
酒楼租金 60 80最后升至100元
超市租金30元左右，租金期限15年。
租金策略：根据百货为主的业态方案，整体租金最高。由于深圳各个开发商纷纷与家乐福、沃尔玛等大卖场联络，目前所开租金极低，因此，我们从竞争态势以及盈利能力出发，力争整体租金最高的百货店组合策略。儿童翻斗城作为吸引人流业态。
提升租金策略
负二层租金 引入特殊业态
能够吸引顾客从地铁中停留 具体品牌
负一层租金 力争平均租金120元以上
吸引一家主题百货 引入著名药店，例如同仁堂连锁店，三九健康药店，租金200元/月左右左右；面包房可颂房等两家租金为1000元/
一层租金 化妆品旗舰店租金200元以上，力争局部300元 如果SAKS进入将一层一半和负一层大部分给予该百货公司，形成深圳最具竞争力的百货业态。
二层百货租金 给主力百货店 两端餐厅租金60-100元/平方米
三层租金 给主力百货店 两端餐厅租金60-100元/平方米
四层租金 给主力百货店 两端餐厅租金60-100元/平方米
五层 儿童翻斗城争取作为引进项目；若对方不入驻，建议自营，为整个购物中心吸引人流创造良好条件。考虑投入2000万元自营
力争通过经营第一年实现10%利润，第二年实现20%以上利润
大型酒楼租金60-100元
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