影响商场选址因素
(一)顾客的数量和质量
通过商圈调查,对商圈内的顾客的消费能力和商业动向予以分析。
对顾客的消费能力调查分析,主要包括以下内容:
1.有关该地区消费者的生活特性、消费习惯的资料;
2.人口结构,包括现有人口的年龄;性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等基本情况;
3.家庭户数及构成,包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况;
4.消费者的收入水平,包括个人及家庭的收人情况;
5.消费者的消费状况,www.pmceo.com包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识。
(二)商场所在地区客流情况
主要调查分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。
(三)交通状况
商场选址必须调查交通情况,要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。
(四)竞争状况
主要了解市场竞争对手的情况,包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等
(五)商场周边状况
着重调查商场周围有无市场、娱乐街,是不是商业集中区或居民区,这些因素影响着商场店址的选择。
(六)商场所处地区的基础设施情况,包括道路设施状况,水、电、气等的供给状况等。
对以上这些因素,商场在设立之前,必须进行详尽的调查研究,掌握所有可能对商场产生的有利或不利影响因素,并以发展的观点分析商场布局的选择,以正确预见未来。 物业经理人网 www.pMceo.com
篇2：人流:商业地产成败决定性因素
人流--商业地产成败的决定性因素
下面是国内商业地产产生促进或阻滞的部分主要因素：
宏观环境：国家宏观调控、银行货贷政策、政府商业网点论证、831土地政策等
项目外界因素：人流、地段、历史商圈、发展趋势、地域居民收支能力、周边商业环境
项目自身因素：建设期、招商、规模、价格、业态、经营、定位等
那么在这些因素中，哪些是起决定性作用的，即决定商业地产项目成功与否的？
笔者认为除了一些不可抗拒因素和大的宏观环境外，就商业地产项目而言，决定其成败的因素应该是：人流量，主要原因如下。
一、招商——人流量是入驻商家最为关心的
没有商家进驻对于商业地产来说是可怕的，意味着项目的流产；但是如果没有主力商家入驻，那么商场就失去了和同类项目的竞争力，所以商业地产必须要足够的商家和2—3家的主力店，因为这些是吸引顾客前来光顾的最大顺服力，也是商场提升自己品牌及租金的有利因素。
根据世界排名前十的零售巨头和在华餐饮行业主力店的相关选址信息显示：80%以上选址的先决条件是所在地的人流量和车流量，所在地的人流量是最关键的考虑，其次才是空间布局、价位等因素。人气=商气是国内外许多商家选择入驻地的信条。因此，要吸引主力商家和普通商家一定要有强有力的人流量的保证。
二、运营——人流量是支撑商业地产利润的保证
商业地产的庞大规模通常达到20万平方米以上，并且它的前期建设和后期运营管理成本也相当巨大，为了保证收支平衡甚至赢利，就必须要吸引足够的人流，形成人气鼎沸的场面，使潜在消费者产生从众消费心理，而商家千方百计的进行促销，也是为了吸引更多的消费群体，扩大商场的利润空间。因此充足的人流量是支撑商业地产利润的最强有力的保证；而且如果没有人流的支持，那么入驻商家会因为无法维持经营而撤出，这对商场也是一个沉重的打击。
三、销售——人流量是商业地产商铺高价销售的前提
目前，大多数商业地产为了快速回笼资金，大多选择出售商铺这一方式。为了可以尽快并且以较高的价位发售商铺，吸引商铺投资者，开发商大都承诺每年10%—20%的资金回报。其实虽然投资者购买商铺要考虑收益、价位等方面因素，但是他们真正关注的是商场的人流量，因为只有充裕的客流才能保证商场的盈利，而商场盈利才能使投资者获得期望中的回报。一个没有人流量的商场，哪怕承诺50%甚至更高的回报率，精明的投资者也会望而止步、一旁观望的。
四、人流量是商业地产其它辅助因素的前提
这里的其它是无伤大雅的一些因素，例如项目奠基、开盘之类的，虽然不足以对项目的成败构成威胁，但是活动时的冷清却也是很煞风景的，所以还是需要人流对场面气愤的烘托。
既然从以上分析我们得知人流是贯穿商业地产的开盘、招商、销售、开业、营运、销售等环节的关键性因素，那么，如何保证商业地产所需求的人流量呢？
目前在国内，尤其是商业地产内，对于此方面的研究和策略基本上是一片空白，笔者仅就自己从事的营销策划领域提出一些意见和建议，希望可以抛砖引玉，和大家共同研究。
首先我们要分析人流，因为不是所有的人流都是有效人流，要区分对待。
通常人流分为两种：一种是固定的人流，是经常光顾的周边消费者，也就是我们所说的有效人流；一种是非固定的人流，例如火车站的诸多出入旅客，一般情况下属于无效人流。但是在有些情况下，非固定的人流也可以转化为相对固定的人流。
现在我们面对的问题再次细化，即如何把有效人流吸引过来？
笔者认为人流是可以有机的逐步诱导的，可以通过一定的方式把非固定的无效人流转化为相对固定的人流，增进商场的客流量和人气指数。
一、项目建设期间
1、公交系统
运用公交车，和运营公司协商在本项目前设立站点，以期引起乘客的印象关注。在招商销售、开业宣传活动开始时，乘客可以准确的反应出项目的位置，获得更直观的感受。此外拥有多条公交线路站点的便捷交通，本身就是吸引有效人流的有利因素。
2、广场
商业地产一般都规划有广场，但是开发商为了节省资金，一般将广场的建设都后置处理。但是为了吸引人流，使消费者习惯到这里，还是应该先建设广场，例如运动公园、健身广场。因为绿色面积较大，空气清新，而且公交便利，大部分居民还是愿意前来锻炼身体，尤其是更可以吸引部分坐车不用买票的老年人，他们会是日后商场中超级市场的忠实消费者。同时施工期间项目的消息可以通过广场上的告示这一小众传播的渠道发布出去。
3、促销、演出
定期的露天促销活动或者文艺演出。使居民认可到达本项目的距离。在前来几次后，人们潜意识内的距离感一般会淡化，而一旦消费者习惯了这段购物距离，那么在开业后，他们大多会习惯前来消费购物。
4、项目直通车
开通项目现场体验直通车，在施工区的安全区域设置商业地产体验区，使市民可以直观的感受项目的魅力。
二、项目运营期间
1、环境
这里所指的环境是指同种物业类型的吸引人的不同之处，比如说是同一种商业街，那么它的环境好与坏，将会影响到客流量，并直接影响到它的运营。在零售发展到今天物质极为丰富的时代，消费者更加理性，向更高层次要求，所以一个好的环境是固定人流的保证。
2、主力店
我们前面说了，主力店是商业地产吸引人流的强有力手段。一个受到大多数消费者喜爱的主力商家对吸引人流的作用是不可估量的，例如沃尔玛。
3、功能区隔
如果在周边有同类型项目，那么要实行功能区隔，去吸引人流。例如将购物的功能弱化，而强化娱乐休闲餐饮的功能,这样就与其它项目形成有效区隔，将属于此类定位的人群吸引过来。
4、促销活动
促销活动是最可以增加人流量的。例如最明显的例子是在某地益初莲花位置比较偏僻，但是商场每天用比市面上便宜4毛钱的鸡蛋价格吸引了很多消费者排着长队购买。虽然这种促销是短期行为，但是一旦消费者认可了这里的价格，那么就会成为人流中固定的一员。
此外，在人流设计上还要充分考虑到市政建设方面的影响，例如将商场前的路段设成没有人行通过的全封闭形式，那么人流量自然会再次下降。
篇3：影响商业步行街规模定位因素
影响商业步行街规模与定位的因素
1、影响商业街规模的因素
1A）消费者的数量
一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定。如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。
1B）消费者的收入状况
消费者的收入，是影响消费构成和消费水平的重要因素，因而应成为商业、企业在商业街定位时考虑的重点。总的说来，收入高的消费者，他们的消费水平也较高，在面对同类商品和类似的商品时，往往会选择质量好而价格较高的商品。相反，低收入者就不具备这种消费能力。消费者的收入，也是市场规模大小的一个重要的测量器。
2、影响商业街定位的因素
2A）消费者的性别、年龄结构
随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异也越来越明显。不同性别年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般来讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高；而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更 为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置“女人街”也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。
2B）消费者的职业特征
不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追 求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他们身上展示出路。
2C）消费者的文化程度构成
消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。比如大学生虽然在消费品位上有较高追求，但其收入状况大大约束了消费行为，这也是在大学周围较少能形成高档商业街的缘故。
篇4：百货公司主要建筑规划选址要求
百货公司主要建筑规划与选址要求
开店要求
城市及商圈选择标准目标
区域及要求：华南、西南地区省会城市，一、二线城市。
城市商圈选择及要求：百货店——大中城市发展成熟的核心商圈或区域性商业中心区；购物中心——城市的核心商圈
商圈内位置的要求：接近商圈中心或商圈内人流最密集的通道上
合作方式
租赁、合作、合资、兼并、收购、投资建设物业并经营管理等
经营面积与楼层要求
百货店：20000～50000平方米，6层以下
购物中心：40000～70000平方米，5层以下
主要建筑要求
楼板承重：400kg/m2以上
给排水/排油/排污/排烟：须配备，具体标准商议后确定.
供配电负荷：具体商议
硬件设计要求：门前广场1000 m2以上，百货店和购物中心的中庭（包含电梯井）面积分别要求300 m2和500 m2以上。
内装修要求
□毛坯 □粗装 □精装 □其他要求 商议后确定
层高和柱距层高首层5.5－6米；
二层以上4.5－5米柱距8米以上
交通及停车要求
百货——交通设施完善、交通便利，商圈内有两条以上的道路可直达物业，项目配套停车位150个以上。
购物中心——临近城市主干道，交通便利，
方便大型货车进出，项目配套停车位300个以上。
其它须特别说明的要求
物业或项目产权/债券债务状况清晰、合法
篇5：超市建筑规划选址要求
超市建筑规划与选址要求
开店要求
城市及商圈选择标准
目标区域及要求：
城市商圈选择及要求：商业比较密集地区的附近
商圈内位置的要求：交通便利
合作方式
租赁期：15+5免租期：1年以上
经营方式：大卖场
经营面积与楼层要求
地块要求成15000平方以上,每层面积希望有5000平方。为最佳.便利店面积80~120平方米、标准超市面积800~2000平方米、社区店面积2000~5000平方米、大型卖场面积5000~20000平方米；购买用房面积一般为10000-20000平方米。
主体建筑要求楼板承重：1.5?V2.5吨/平方
给排水/排油/排污/烟道：
供配电负荷：>1600KVA
硬件设施要求：
物业形状要求：比较方正
楼层不超过三层，层高净高不低于6米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳；
内装修要求
□毛坯□粗装□精装□其它要求：
层高和柱距层高：6米
交通及停车要求
250个专用车位以上
其它需特别说明的要求
硬件设施要求：业主提供中央空调、自动扶梯、货梯、顶地墙装修及合格的消防设备设施，等条件另谈
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