商圈分析因素必要性
一.商圈分析
商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。对商场来讲,商圈分析有重要的意义。它有助于企业合进选择店址,在符合设址原则的条件下,确定适宜的设址地点;有助于企业制定市场开拓目标,明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群,不断扩大商圈范围;有助于企业有效地进行市场竞争,在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上,开展有针对性的营销。
商圈分析应考虑的因素
人口数量及特点
包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企事业单位数,及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。
建设状况
包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。
社会因素
分析地区建设规划、公共设施(公园、公共体育场所、影剧院、展览馆),以及本地区的人文等,是否有利于百货商店的发展。
商业发展潜力
包括购买潜力和现有商场的经营状况。这两个因素是对百货商店影响的最直接因素。在对商业发展潜力进行分析时,应计算该地区的商圈饱和度,以了解这个地区内同行业是过多还是不足。在商圈饱和度低的地区建店,其成功的可能性必然超过商圈饱和度高的地区。
影响商圈大小的因素
百货商店的自身的特点
百货商店的商圈不仅有别开其他商场和商店的商圈,而且即使同是百货商店,坐落于同一地区,由于其各自不同的特点,::商圈范围也有所区别。造成这种区别的因素有:商店的形象和信誉,服务质量的优劣,商品经营的特色,价位的高低,以及物质设施的差异等。经营同类商品的两个商店即便同处一个地区的同一条街道,其对顾客的吸引力也会有所差异,相应地,商圈规模也不一致。那些经营灵活,商品齐全,服务周到,在消费者中树立了良好形象的商店,高圈规模相对地会较其他同行业商店大。
百货商店的经营规模
百货商店因其经营规模不同,商圈大小也不相同。一般来说,商店的经营规模大、种类品种多,吸引顾客的范围也大。但因为规模越大,品种就越多,销售的辐射区域就越广,商圈的半径就越大。应该指出的是,商圈总是有限度的,不会无限扩张。
百货商店的经营商品种类
百货商店的商圈在小因其经营的商品种类而异即百货商店的商品经营种类对其商圈大小有重要影响。一般情况下,以经营日常生活用品为主的百货商店,其商圈大多以主要商圈(第一商圈)为主,而以经营高档大件耐用消费品为主的百货商店,其商圈的边缘部分可扩展到12公里左右。
交通运输情况
交通地理条件是影响商圈规模的又一个主要因素。位于交通便利地区的商店,商圈规模会因此扩大,反之则限制了商圈的延伸。自然的各人为的地理障碍,如山脉、河流、铁路以及高速公路,会无情地截断商圈的界限,成为商圈规模扩大的巨大障碍。所在百货商店在界定商圈和进行商圈分析时,要考虑到影响顾客来店的交通条件,如街道通达程度、公共汽车运行状况、交通设施和管理措施等因素,尽量扩大商圈,使百货商店有更宽的服务面和更广的服务群。
竞争对手的地理位置
相互竞争的商店之间距离越大,它们各自的商圈也越大。如潜在顾客居于两家同行业商店之间,各自在商店分别会吸引一部分潜在顾客,造成客流分散,商圈都会因此而缩小。但有此相互竞争的商店毗邻而设,顾客因有较多的比较选择机会而被吸引过来,则商圈反而会因竞争而扩大。根据有关专家的研究,两家同类型的百货同商店相距在1.5公里以外,8公里以内,对顾客的争夺是激烈的,两家商店的商圈都会缩小,只有少部分的共同商圈。两家同类型的百货商店距离婚公里以外,随着距离的扩大,竞争程度会逐渐减弱,以至形成各自的商圈。
百货商店的促销情况
百货商店的商圈大小固然要受到一系列客观因素的影响和制约,但它决不是固定不变的,百货商店经营者的主观努力也会影响商圈的变化,如百货商店通过广告宣传,开展公关活动,以及广泛的人员推销与营业推广活动不断扩大知名度、影响力,吸引更多的边际商圈顾客慕名光顾,随之商店的商圈规
消费者的流动性
随着消费者流动性的增长,光顾商店的顾客来源会更为广泛,边缘商圈会因此而扩大,商店的整个商圈规模
二.商圈分析的必要性
商圈分析是百货商店旱灾行合理选址的基础工作
商场在选择店址时,总是力求以较大的目标市场,来吸引更多的目标顾客,这首先就需要经营者明确商圈范围,了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料,在此基础上,进行经营效益的评估,衡量店址的使用价值,按照设址的基本原则,选定适宜的地点,使商圈、店址、、经营条件协调融合,创造经营优势。
商圈分析是百货商店制定竞争经营策略的基础本前提
在日趋激烈的市场竞争环境中,价格竞争手段仅仅是一方面,同时也是很有限的,百货商店在竞争中为取得优势,::已广泛地采取非价格竞争手段,诸如改善商店形象,进行企业形象设计与策划,完善售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析,掌握客流来源和客流类型,了解顾客的不同需求特点,采取竞争性的经营策略,投顾客之所好,赢得顾客信赖,也即赢得竞争优势。
商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件
一家百货商店的经营方针、策略的制定或调整,总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析,可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群,哪些是潜在顾客群,力求在保持基本顾客群的同时,着力吸引潜在顾客群,制定市场开拓战略,不断延伸经营触角,扩大商圈范围,提高市场占有率。
商圈分析是百货商店减少资金占用的重要手段
百货商店经营的一大特点是流动资金占用多,要求资金周转速度快。百货商店的经营规模受到商圈规模的制约,商圈规模又会随着经营环境的变化而变化,当商圈规模缩小时,而百货商店的经营规模仍维持原状,就有可能导致企业的一部分流动资金的占压,影响资金周转速度,降低资金利润率。
篇2：便利店商圈开店地点
店铺开发的成功与否,其中的商团调查与店址评估,占有十分重要的地位。
一.商圈确定
通过商圈调查,可以预估便利店座落地点,可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额;通过实地评估,就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动线与流量、接近性、视觉效果等,判断该点是否适合开店,这样才不致因为盲从而贸然开店,得不偿失。
商圈的意义及其重要性
商圈,意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、规模。例如徒步区的店可能是方圆300米,乡镇地区则可能是方圆1000米(购物不方便、缺乏竞争等因素),视具体状况而定。故商图的选择必须谨慎,且要调查清楚,方能开创自我的生存空间。
一般而言,涵盖面越大,表示商圈愈大,但实际上,在预开设店的周围一定有竞争店,经营业绩将会被竞争者所瓜分,所以对商圈的评估,www.pmceo.com并非一成不变,事实上是充满了变数,评估时必须面面俱到。
经营一家成功的便利店,其所需要的条件很多,不过,商圈好坏对营运成功的影响力,可说是关键,因为地点好坏直接影响便利店营运的成功率,达60%。因此如何选择一个好的商圈,对便利店日后的经营发展,有很大的影响。
商圈的类别
商圈的变化,时时牵动着业绩的发展,因此在开店时,商圈的设定异常重要。
1.商圈设定分类
商圈的设定大致上可分为两种型态。
(1)徒步为主的商圈。徒步为主的商圈,例如商业区、住宅区等,以店为中心,半径约300米,以走得到且快速方便为主。
(2)车辆动线为主体的商圈,例如交*路口附近及郊外主干路上,此种商困大多设置于郊外或下斑路线上,有方便的停车空间及良好的视觉效果,可满足流动车辆所需的商品。
2.商困以区域大小的分类
以区域的大小加以分类,则有下列几种型态。
(1)邻近中心型。其商困的设定大约在半径200-500米左右,即徒步商圈,此类型商圈分布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地。
(2)地区中心型。其商团的设定一般在半径1千米,人们称之为生活商圈。
(3)大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。
(4)副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方,可以转换车,而形成交通*地。
(5)都市型。商圈可涵盖的范围,可能是整个都市的四周,其交通流或人潮流的层面,可能来自四面八方。
商圈的特性
商圈的特性若依通常的习惯,常将实地环境分成下列几种。
1.住宅区
住宅区内的户数基本上须达10佃户左右,如以1户4人来计算,则人数将达4000人左右。
2.教育区
教育区及附近有大、中、小学等学校,其中以私立学校较为理想,因其学生大多比较有钱,消费层次比较高。当然,也不能忽视补习班,补习班的集中区将更理想。
3.办公区
办公区指办公大楼林立的地区,一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二干人,尤其办公大楼内的上班族外食比例非常高。
4.商业区
商业区指商业行为集中的地方,由于过路客的增加,形成各种商店聚集之处。
5.娱乐区
娱乐区指以休闻消费为主的商圈,通常玩乐之后,需要补充体力。
由上述不难发现,住宅区的顾客群较为稳定,而且一般性的消费、业绩也较固定,如再加上交通主动脉的配合,因为增加部分的外来客,将使该区的业绩有上升的可能。
商圈店址调查要点与评估
店址选择的好坏,在开店战略中是至关重要的。
失败店的主要因素有以下三点:
(1)地点选择失败;
(2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准;
(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店,因此产生了许多失败店。
由上述因素可以发现,商圈实地调查及评估准确是十分重要的。大体而言,便利店在开店之前,对于实地调查作业应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等,均是衡量的重点。
1.商圈实地调查的要点
(1)开店地点周围住户的情形,亦即所谓的居民居住条件,其范围有以下几类。
① 住宅的种类:
A.单身住宅;
B.普通小区住宅(分大、中型);
C.它;公寓(分电梯大楼、普通公寓);
D.高级住宅区。
以上的住宅种类都适于开设便利店,但贫民区、老人住宅区,则不太适合。
②住户的构成。便利店的客户群以10-30岁的青壮年为主,单身男女尤其重要。如以职业类别来看,司机、工厂上班者,蓝领及白领阶层以及服务业人员,都是比较理想的对象。
(2)商团内有助于便利店设立的设施,有下列几种:
①中小型企业(内部没有餐厅);
②中大型医院;
③大学、专科及高中职校;
④24小时的大、中型工厂(三班制);
⑤消防队、警察局、市政府;
⑧公园及广场;
⑦车站附近;
⑧大型集中住宅区;
⑨其他。
(3)商困未来发展的具体考虑如下:
①地区内人口及户数的增加;
②新设车站的计划;
②学校的建设计划;
④马路新设、增设及拓宽计划;
⑤小区住宅的兴建计划。
(4)商国内的竞争性。商圈内的竞争性,指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时,要先确定是否还有设店的空间。
2.评估
评估对便利店的成败关系很大。一般而言,评估是开店前必要的工作,以国内而言,大多是*有经验的人员的经验来论定,因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说,调查经验丰富的老手,比起刚加入评估作业的新人,其评估的结果的准确度优于后者。
评估过程中,数据化、定量化评价数据,是非常重要的,可将人为干扰的因素减至最低。
下面我们将讨论一下评估作业的方法。
在地点位置详细图中,可了解周围250米内交通、道路、住宅及公共场所的位置关系,进而判断该点的位置是否理想。
方法如下:中心点为欲开的便利店的位置,而3条圆虚线由内而外各代表50米、150米、250米的范围,可将250米内的道路、住宅及公共场所标注在国内,再进行分析与判断。
最后再把距离内的商圈标注清楚,就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。
二.店址选择
店址选择的重要性、原则
1。店址选择的重性
便利店筹建时,作好商团分析是必不可少的,但最终目的是为了选定适当的设址地点。在西方国家,便利店的开设地店被视为开业前所需的三大主要资源之一,因为特定开设地点决定了便利店可以吸引有限距离或地区内潜在顾客的多少,这也就决定了便利店可以获得销售收入的高低,从而反映出开设地点作为一种资源的价值大小。店址选择的重要性主要表现在以下几点。
(1) 店址选择是一项大的、长期性投资,关系着企业的发展前途。便利店的店址不管是租借的或是长期性投资,关系着企业的发展前途。一经确定,就需要投入大量的资金,去营建店铺。当外部环境发生变化时,它不保人、财、物等经营要素可以作相应调整,因其具有长期性、固定性特点。
(2) 店址是便利店确定经营目标和制定经营策略的重要依据不同的地区有不同的社会环境、人口状况、地理环境、交通条件、市政规划等特点,它们分别制约着其所在地区的便利店顾客来源及特点和便利店对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。
(3)店址选择是否合适,是影响便利店经济效益的一个重要因素。企业的店址选择得当,就意味着其享有"地利"优势。在同行业商店之间,如果在规模相当、商品构成、经营服务水平基本相同的情况下,好店址必然享有较好的经济效益。
(4) 店址选择要坚持"方便顾客"的原则,以节省顾客的购买时间,并最大限度满足顾客的需要,否则将失去顾客的信赖、支持,企业也就失去生存的基础。
2.便利店店址选择的原则
便利店店址选择,是以适应流向情况、人口分布,便利广大顾客购物为原则。在扩大销售的原则指导下,绝大多数商店都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道、村镇和居民住宅等购货地区。从而形成了以下四种类型的商群。
(1)城市中央商业区。全市性的主要大街贯穿其间,云集着许多著名的百货商店和各种专卖商店、豪华的大饭店、影剧院和办公室大楼。这是全市最主要的、最繁华的商业区,在一些较小城镇,中央商业区是这些城镇阶准一的购物区。
(2)城市交通要道和交通枢纽的商业街。它是大城市的次要的商业街。这里所说的交通要道和交通枢纽,包括城市的宜通街道、地下铁道的大中转站等。这些地点是人流必经之处,在节假日、上下班时间人流如酣;店址选择在这些地点就是为了方便来往人流购物。
(3) 城市居民区商业街和边沿区商业中心。城市居民区商业街的顾客,主要是附近居民,在这些地点设置商店是为方便附近居民就近购买日用杂货、百货等。边沿区商业中心往往坐落在铁路的重要车站附近,规模较小。
(4)郊区购物中心。在城市停车困难、交通日益拥挤,环境污染严重的情况下,随着私人汽车大量增加,高速公路的发展,部分城市中的居民迁往郊区,形成效区住宅区,为适应郊区居民的购物需要,不少便利店设到郊区住宅区附近,形成了郊区购物中心。
区域位置选择
上面已经说过,便利店在选址过程中,已逐步形成了四类商业群,那么作为一个具体的便利店应选择哪一个商业群,在选择时充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律。
顾客对商品的需求一般可分为三种类型:
(1) 日常生活必需品,这类商品同质性大,选择性不强,同时价格较低,顾客购买频繁,在购买过程中,求方便心理明显,希望以尽可能短的路程,花尽可能少的时间去实现。所以,经营这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区,设在居民区商业街中,辐射范围以半径300米为限,步行在10分钟以内为宜。
(2) 周期性需求的商品。对这类商品,顾客是定期购买的。在购买时,都发生了一定的比较,最终才选择出适合自己需要的商品品种。另外,顾客购买这类商品数量不大,有高度的周期性,经营这类商品的商店选择在商业网点相对集中的地区为宜,如地区性的商业中心成交通枢纽、交通要道的商业圈
(3) 耐用消费品及顾客特殊性需求的商品。耐用消费品多为顾客一次购买长期使用,购买频率低。顾客在购买时,一般已有既定目标,在反复比较权衡的基础上再做出选择。特殊 需求的商品购买的偶然性较大,频度更小,顾客比较分散。以经营这些类别商品的商店,商圈范围要求更大,应设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道,以吸引尽可能的潜在顾客。
地点选择
仅仅做出了店址的区域位置选择还不够,因为在同一区域内,一个便利店可能会有好几个开设地点可供选择,但有些地点对某个商店来说,是最满意的开设地点,而对另一类商店来说,就不一定是合适的开设地点。因此,一个新设商店在做好区域或位置选择以后,还要切实考虑多种影响和制约因素,做出具体设计地点的选择。
1.分析交通条件
交通条件是影响便利店选择开设地点的一个重要因素,决定了企业经营的顺利开展和顾客购买行为的顺利实现。
(1)从企业经营的角度来看,对交通条件的评估主要有以下两个方面。
① 在开设地点或附近,是否有足够的停车场所可以利用绝大多数购物中心设计的停车场所与售货场所的一般比率为4:1。
② 商品运至商店是否容易。这就要考虑可供商店利用的运输动脉能适应货运量的要求并利于装卸,如果运货费用明显上升,经济效益就会受到影响。
(2)为方便顾客购买,促进购买行为的顾客实现,对交通条件作如下具体分折。
设在边沿区商业中心的商店,要分析与车站、码头的距离和方向。一般距离越近,客流较多,购买越方便。开设地点还要考虑客流来去方向,如选在面向车站、码头的位置,以下车,船客流为主;选在邻近市内公共汽车站的位置,则以上车的客流为主。
设在市内公共汽车站附近的商店,要分析公共车站的性质,是中途站还是终始站,是主要停车站还是一般停车站。一般来说,主要停车站客流量大,商店可以吸引的潜在顾客较多,中途站与终始站的客流量无统一规律,有的中途站多于终始站,有的终始站多于中途站。
要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件,如单行线街道,禁止车辆通行街道,与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少。
分析客流规律
便利店成功的另一个关键因素是客流量大小,客流包括现有客流和潜在客流,商店选择开设地点总是力图处在潜在客流最多,最集中的地点;以使多数人就近购买商品,但客流规模大,并不总是带来相应的优势,具体问题还需具体分析。
(1)分析客流类型。一般商店客流分为三种类型。
①自身客流。指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流这是商店客流的基础,是商店销售收入的主要来源,因此,新设商店在选址时,应着眼评估自身客流的大小及发展规模。
②分享客流。指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流,这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的商店之间,或大商店与小商店之间。如经营某类商品的补充商品的商店,在顾客购买了这类主商品后,就会附带到邻近补充商品商店去购买,供日后进一步消费的补充商品;又如邻近大型商店的小商店,会吸引一部分专程到大商店购物的顾客顺便到毗邻的小店来。不少小商店傍大店而设,就是利用这种分享刻流。
③派生客流。指那些顺路进店的顾客所形成的客流,这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店要利用的就是派生客流。
(2)分析客流目的、速度和滞留时间。不同地区客流规
(3)分析街道两侧的客流规模。同样一条街道,两侧的客流规模在很多情况下,由于光照条件、公共场所、交通条件设施等影响,而有所差异。另外,人们骑车、步行或驾驶汽车都是*右行,往往习惯光顾行驶方向右侧的商店。鉴于此,开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。
(4) 分析街道特点。选择商店开设地点还要分析街道特点与客流规模的关系。交*路口客流集中,能见度高,是最佳开设地点;有些街道由于两端的交通条件不同或通向地区不同,客流主要来自街道一端,表现为一端客流集中,纵深处逐渐减少的特征,这时候店址宜设在客流集中的一端,还有些街道,中间地段客流规模大于两端,相应地,店址放置中间地段就更能招揽潜在顾客。
3.分析竞争对手
商店周围的竞争情况对便利店经营的成败产生巨大影响,因此对商店开设地点的作选择时必须要分析竞争对手。一般来说,在开设地点附近如果竞争对手众多,商店经营独具特色,将会吸引客流,促进销售增长,增强店信誉,否则与竞争对手相邻而设,将难以获得发展。
当然,作为便利店的地点还是尽量选择在商店相对集中且有发展前景的地方,这对经营选购性商品的商店尤其如此。
另外,当店址周围的商店类型,协调并存,形成相关商店群,往往对经营产生积极影响,如经营相互补充类商品的商店相邻而设,在方便顾客的基础上,扩大了各自的销售。
4.分析地形特点
选择商店开设地点时,分析地理特点,就是要选择能见度高的地点设店,所以商店尽量临街而设,并尽可能选在二面或三面临街的路口,增强能见度,并可多设出入口,多设临街宣传橱窗。同时,一些大型公共场所迎面处都是能见度较高的地点。
5.分析城市规划商店开设地点的选择要分析城市建设的规划,既包括短期规划,又包括长期规划。有的地点从当前分析是最佳位置,但随着市场的改造和发展将会出现新的变化而不适合没店,反之,有些地点从当前来看不是理想的开设地点,但从规划前景看会成为有发展前途的新的商业中心区。因此,便利店经营者必须从长考虑,在了解地区内的交通、街道、市政、绿化、公共设施、住宅及其他建设或改造项目的规划的前提下,做出最佳地点的选择。
最后,便利店经营者还要对商店未来效益进行评估,主要包括平均每天经过的人数的来店光顾的人数比例;光顾顾客中购物者的比例;每笔交易的平均购买量等。这样,便利店经营者就可做出商店的开设地点和商店设置后开业的决策了。
篇3：影响商场选址因素
商场设置地点的选择是极其重要的。同时选择适宜的商场设置地点受众多因素的影响,应综合考虑各方面的因素。归纳起来,主要应从以下几点入手分析:(一)顾客的数量和质量
通过商圈调查,对商圈内的顾客的消费能力和商业动向予以分析。
对顾客的消费能力调查分析,主要包括以下内容:
1.有关该地区消费者的生活特性、消费习惯的资料;
2.人口结构,包括现有人口的年龄;性别、职业、文化程度及人口密度、增长速度等基本情况;
3.家庭户数及构成,包括家庭户数总数的变动情况、家庭人口的增减状况;
4.消费者的收入水平,包括个人及家庭的收人情况;
5.消费者的消费状况,www.pmceo.com包括消费者的消费水平、消费购买力情况及消费意识。
(二)商场所在地区客流情况
主要调查分析商场所在地的客流量、客流的状态、方向、速度、客流的目的以及本店的吸收量。
(三)交通状况
商场选址必须调查交通情况,要考虑距离车站的远近、道路状况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况及流动人员的数量和质量等。
(四)竞争状况
主要了解市场竞争对手的情况,包括竞争对手的商场类型、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营商品及服务对象的阶层等等
(五)商场周边状况
着重调查商场周围有无市场、娱乐街,是不是商业集中区或居民区,这些因素影响着商场店址的选择。
(六)商场所处地区的基础设施情况,包括道路设施状况,水、电、气等的供给状况等。
对以上这些因素,商场在设立之前,必须进行详尽的调查研究,掌握所有可能对商场产生的有利或不利影响因素,并以发展的观点分析商场布局的选择,以正确预见未来。
篇4：人流:商业地产成败决定性因素
人流--商业地产成败的决定性因素
下面是国内商业地产产生促进或阻滞的部分主要因素：
宏观环境：国家宏观调控、银行货贷政策、政府商业网点论证、831土地政策等
项目外界因素：人流、地段、历史商圈、发展趋势、地域居民收支能力、周边商业环境
项目自身因素：建设期、招商、规模、价格、业态、经营、定位等
那么在这些因素中，哪些是起决定性作用的，即决定商业地产项目成功与否的？
笔者认为除了一些不可抗拒因素和大的宏观环境外，就商业地产项目而言，决定其成败的因素应该是：人流量，主要原因如下。
一、招商——人流量是入驻商家最为关心的
没有商家进驻对于商业地产来说是可怕的，意味着项目的流产；但是如果没有主力商家入驻，那么商场就失去了和同类项目的竞争力，所以商业地产必须要足够的商家和2—3家的主力店，因为这些是吸引顾客前来光顾的最大顺服力，也是商场提升自己品牌及租金的有利因素。
根据世界排名前十的零售巨头和在华餐饮行业主力店的相关选址信息显示：80%以上选址的先决条件是所在地的人流量和车流量，所在地的人流量是最关键的考虑，其次才是空间布局、价位等因素。人气=商气是国内外许多商家选择入驻地的信条。因此，要吸引主力商家和普通商家一定要有强有力的人流量的保证。
二、运营——人流量是支撑商业地产利润的保证
商业地产的庞大规模通常达到20万平方米以上，并且它的前期建设和后期运营管理成本也相当巨大，为了保证收支平衡甚至赢利，就必须要吸引足够的人流，形成人气鼎沸的场面，使潜在消费者产生从众消费心理，而商家千方百计的进行促销，也是为了吸引更多的消费群体，扩大商场的利润空间。因此充足的人流量是支撑商业地产利润的最强有力的保证；而且如果没有人流的支持，那么入驻商家会因为无法维持经营而撤出，这对商场也是一个沉重的打击。
三、销售——人流量是商业地产商铺高价销售的前提
目前，大多数商业地产为了快速回笼资金，大多选择出售商铺这一方式。为了可以尽快并且以较高的价位发售商铺，吸引商铺投资者，开发商大都承诺每年10%—20%的资金回报。其实虽然投资者购买商铺要考虑收益、价位等方面因素，但是他们真正关注的是商场的人流量，因为只有充裕的客流才能保证商场的盈利，而商场盈利才能使投资者获得期望中的回报。一个没有人流量的商场，哪怕承诺50%甚至更高的回报率，精明的投资者也会望而止步、一旁观望的。
四、人流量是商业地产其它辅助因素的前提
这里的其它是无伤大雅的一些因素，例如项目奠基、开盘之类的，虽然不足以对项目的成败构成威胁，但是活动时的冷清却也是很煞风景的，所以还是需要人流对场面气愤的烘托。
既然从以上分析我们得知人流是贯穿商业地产的开盘、招商、销售、开业、营运、销售等环节的关键性因素，那么，如何保证商业地产所需求的人流量呢？
目前在国内，尤其是商业地产内，对于此方面的研究和策略基本上是一片空白，笔者仅就自己从事的营销策划领域提出一些意见和建议，希望可以抛砖引玉，和大家共同研究。
首先我们要分析人流，因为不是所有的人流都是有效人流，要区分对待。
通常人流分为两种：一种是固定的人流，是经常光顾的周边消费者，也就是我们所说的有效人流；一种是非固定的人流，例如火车站的诸多出入旅客，一般情况下属于无效人流。但是在有些情况下，非固定的人流也可以转化为相对固定的人流。
现在我们面对的问题再次细化，即如何把有效人流吸引过来？
笔者认为人流是可以有机的逐步诱导的，可以通过一定的方式把非固定的无效人流转化为相对固定的人流，增进商场的客流量和人气指数。
一、项目建设期间
1、公交系统
运用公交车，和运营公司协商在本项目前设立站点，以期引起乘客的印象关注。在招商销售、开业宣传活动开始时，乘客可以准确的反应出项目的位置，获得更直观的感受。此外拥有多条公交线路站点的便捷交通，本身就是吸引有效人流的有利因素。
2、广场
商业地产一般都规划有广场，但是开发商为了节省资金，一般将广场的建设都后置处理。但是为了吸引人流，使消费者习惯到这里，还是应该先建设广场，例如运动公园、健身广场。因为绿色面积较大，空气清新，而且公交便利，大部分居民还是愿意前来锻炼身体，尤其是更可以吸引部分坐车不用买票的老年人，他们会是日后商场中超级市场的忠实消费者。同时施工期间项目的消息可以通过广场上的告示这一小众传播的渠道发布出去。
3、促销、演出
定期的露天促销活动或者文艺演出。使居民认可到达本项目的距离。在前来几次后，人们潜意识内的距离感一般会淡化，而一旦消费者习惯了这段购物距离，那么在开业后，他们大多会习惯前来消费购物。
4、项目直通车
开通项目现场体验直通车，在施工区的安全区域设置商业地产体验区，使市民可以直观的感受项目的魅力。
二、项目运营期间
1、环境
这里所指的环境是指同种物业类型的吸引人的不同之处，比如说是同一种商业街，那么它的环境好与坏，将会影响到客流量，并直接影响到它的运营。在零售发展到今天物质极为丰富的时代，消费者更加理性，向更高层次要求，所以一个好的环境是固定人流的保证。
2、主力店
我们前面说了，主力店是商业地产吸引人流的强有力手段。一个受到大多数消费者喜爱的主力商家对吸引人流的作用是不可估量的，例如沃尔玛。
3、功能区隔
如果在周边有同类型项目，那么要实行功能区隔，去吸引人流。例如将购物的功能弱化，而强化娱乐休闲餐饮的功能,这样就与其它项目形成有效区隔，将属于此类定位的人群吸引过来。
4、促销活动
促销活动是最可以增加人流量的。例如最明显的例子是在某地益初莲花位置比较偏僻，但是商场每天用比市面上便宜4毛钱的鸡蛋价格吸引了很多消费者排着长队购买。虽然这种促销是短期行为，但是一旦消费者认可了这里的价格，那么就会成为人流中固定的一员。
此外，在人流设计上还要充分考虑到市政建设方面的影响，例如将商场前的路段设成没有人行通过的全封闭形式，那么人流量自然会再次下降。
篇5：影响商业步行街规模定位因素
影响商业步行街规模与定位的因素
1、影响商业街规模的因素
1A）消费者的数量
一定数量的消费者是建成一条商业街的先决条件，也是确定一个商业街规模大小的基础。市场规模的大小由那些有购买欲望并且有支付能力，同时能够接近商品或劳务的现实购买者与潜在购买者决定。如果现实购买者与潜在购买者越多，市场规模就越大。而这些购买者数量的多少自然也决定于人口状况。在人均消费水平已定的条件下，人口数量越多，增长越快，市场规模就越大。所以人口数量因素，应成为商业街规模确定必需考虑的因素。
1B）消费者的收入状况
消费者的收入，是影响消费构成和消费水平的重要因素，因而应成为商业、企业在商业街定位时考虑的重点。总的说来，收入高的消费者，他们的消费水平也较高，在面对同类商品和类似的商品时，往往会选择质量好而价格较高的商品。相反，低收入者就不具备这种消费能力。消费者的收入，也是市场规模大小的一个重要的测量器。
2、影响商业街定位的因素
2A）消费者的性别、年龄结构
随着人们生活的日益提高，性别、年龄的不同在消费中所体现出的差异也越来越明显。不同性别年龄结构的人在购买力、消费心理及消费层次上的差异是很大的。一般来讲，年轻人购物较容易有冲动、攀比的倾向，购买商品注重的是外表、款式及时尚，在购买前所作的思考较少，同时由于年轻人的收入相对较低，对商品档次的追求无力过高；而中年人的消费心理就较为成熟，对服装的需求量也比年轻人有所下降，对于商品更注重质量与品牌，持币待购现象比较普遍，有一定的购买潜力。同时，不同年龄段的人口，在耐用品消费上所体现的差异性更大。不同性别的消费者在消费中的差异主要体现在消费心理的不同上，女性较之男性，在购物上更 为谨慎、细腻和爱美。在大城市中，女性购买服装、化妆品、鞋袜等商品的比例要明显高于男性，在一些城市设置“女人街”也正是充分利用了这一特点。决策者们在为商业街定位之前，应充分考虑以上因素，不仅要分析消费者中各性别年龄段人口所占比例，还要对未来各年龄段人口数进行预测，注意下一阶段的变动趋势，不断调整，才能取得成功。
2B）消费者的职业特征
不同职业的人所处的工作、生活环境及收入水平差异较大，反映在消费上，也会形成较大的差异。如果把从事不同职业活动的人按脑力劳动者和体力劳动者粗分为两大类的话，我们可以看出，脑力劳动者的想象力和联想力较丰富，审美意识强，他们比较注重商业街的外观造型、橱窗陈列、色彩搭配等，对产品的追 求注重品牌和内在质量。随着市场经济体制在我国的确立，在分析人口特征时，应兼顾不同单位类型的劳动者在需求中表现出的差异。一般而言，在外资企业工作的职员，工作节奏较快，自由支配的时间很少，所以他们购买商品的目的性较强，易出入固定的购买场所。另外，由于所处环境的关系，他们多追求高档名牌产品，女性对服装、化妆品及首饰的需求量较大。对这类消费者应体现出商品的新风格、新款式，时髦商品可以首先在他们身上展示出路。
2C）消费者的文化程度构成
消费者的文化程度构成，是人口素质中的一个重要部分，对商品需求的影响相当明显。人们的市场需求随人口文化结构的变化而不断变化。文化素质较高的消费者对文化消费等发展资料的市场需求相对较大，而文化程度构成较低的阶层，即使收入水平与知识分子阶层相当，其消费的重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。对于一个城市而言，由于一些历史原因，使得城市中不同地理区域内的居民及工作者的文化层次不同，进而也形成了消费的差异性，决策者们在商业街市场定位之前，应充分了解到这一因素。同时需要注意的是，同样是大学及以上的人口，在业与不在业的人相比，他们的消费层次是不同的。比如大学生虽然在消费品位上有较高追求，但其收入状况大大约束了消费行为，这也是在大学周围较少能形成高档商业街的缘故。
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