商业房地产运作节点控制:开盘期

　　商业房地产运作节点控制--开盘期

　　开盘日期的选定非常重要，一般选在工程封顶或是外装结束时，或市场旺季来临前夕。在中国北方城市，一般在3月、9月为多。一般在蓄水量完成一定量后就可开盘，如果以500供应量为例，蓄水量达1500的则可以同时开盘。在开盘前夕还需要预热，预热的方式有很多种。这里讲一下拍卖和入围的作用。

　　1.拍卖

　　无论是产权拍卖，还是使用权拍卖或是年租拍卖，主要是对位差的一种市场化的表现方法，是一种营销方法。

　　通过对一些特殊位置（如电梯口、把角、外门面）等摊位的拍卖，使商户在拍卖中对认同度较强的位置，产生不同的溢价。拍卖的溢价是个虚价，通过虚价即标杆价格，提高人们对基本价的认同和追捧。

　　在做拍卖时，可以考虑通过“托”，即出假牌、假价的方式，即使这个房间拍在自己人手里，这样也可使价值提升，具体这个拍卖价可以在以后的私下交易中出尽。为了使价值达到一个预期价，因此在它做高时，就可考虑分批拍卖时间，最好在1~2周内，但不可太长，选择的拍卖地也尽可能在豪华酒店为佳，而且越高级越好。

　　至于拍卖的序号排列，可由起先选一个中等略上的铺位开始，最好不要用最好和最差的，这样预热1~2个后，在第5、6个时把最好的放入，使之有个拉高。在排列中也可参照抛物线的心理曲线安排拍卖品，在每个关键点的铺位，其价格标杆作用明显，其对相邻和同一区域的价格参照性极大，必要时要对这些关键点进行控制。

　　拍卖的魅力是能对价格进行有效地控制，能切实对市场的认同度、资金量等有一个理性的认知。在国内商铺拍卖领域中以天问国际拍卖行较知名。

　　2.入围

　　在项目开盘前，许多项目都存在内部认购，即从内部先入围、先预热，如果是一些小项目或关系性较多的项目。此方法可一举完成招商，到开盘时只需对不好的楼层或个别铺位公开招商即可。

　　如果在大项目中，内部认购只能解决一小部分，其余的仍需在开盘中消化，那么在开盘时，往往为了讲究“一炮红”，许多开发商将不得不把价格放低，以谋求达到开盘的红火。为解决这个矛盾，可以单设一个环节，即入围，某些项目叫“认筹”。通过入围证的交款率来调解市场的供需和价值，以及调整技术错误。入围证可以在开盘几周前分批发放，也可以一齐发放，通过入围的筛选，使之在开盘前夕有一个预热，同时也增加了开盘的成功把握，有效地避免了开盘中出现的问题，再在下一个环节时专项设置针对此问题的解决对策，从而使开盘做到一举成功。

　　入围只做为预热的一个环节，但不可替代开盘。主次不可颠倒，否则会形成入围热，而开盘冷的局面。

　　开盘后面临的就是如何分配摊位位置的问题。常见的有抓阄制与安排制，此处就这两种方式的利弊做简单的分析。

　　（1）.抓阄制

　　在摊位安排时，常用的方法是抓阄制。在需求量大于供应量时，业态差别并不明显，因此在商户差异化小的情况下，可以采用抓阄制。如果在商户差异化大，或是在市场摊位位差大的情况下，则最好不要用抓阄制。

　　抓阄制会限制很多人的进入，当市场摊位位差大时，许多商户就会寻求在二级市场上多花好处费来寻求意向摊位，而不用担心自己“手臭”而抓到不好的死角。这客观上就助长了炒作之风，也使招租过程有障碍。抓阄制的另一个弊端，就是不能使商户的分配科学安排，也不能使有实力有号召力的商户在显要的位置。往往在抓阄过程中，会使龙头位置抓空或是给了无实力者，然后再转手倒卖（客观上使位差的价值让给投机者）。抓阄制使商铺的位差系数无从体现，而具有实力的连摊商户也很难安排。

　　抓阄制的弊端还在于如果出现空阄，即需求量小于供应量时，则使假牌无法出尽，招商真相大白。所谓招商中要“虚实结合”，即不可让商户掌握主动。如出现空阄，一些抓阄，一些不要抓阄，那么公平性就会受质疑，也会引发商户骚乱。总之，在供应量小于需求量，商户、产品差异化小时才可考虑使用抓阄制，其他情况则慎用。

　　（2）.安排制

　　安排制的好处在于摊位的位差价值能体现出来。利于出假牌，使之感觉已招满，但不利之处在于：

　　◆缺乏公正性容易出现贿赂，使一些好位置在安排中给了一些有亲近关系和利益的人，并不是真正按商户实力进行分配的。

　　◆审核商户过程的工作量大，有些商户会因时间段不允许而不能真正将招商过程进行到底。

　　◆在需求量小于供应量时，使其招租过程不能真相大白。在安排制中对于商户的位置调换，原则上是不允许的，特殊情况下才可调换一次。之所以这样做（哪怕空置率高时）就是让商户产生错觉，认为市场火爆，很难求摊位，这样能使假市维持较长的时间，使市场价值的热度维持在一个虚高泡沫的阶段中。

　　在许多招商中，也可以把安排制和抓阄制进行组合应用。

　　在开盘时，为了使开盘顺利达到一炮红，往往要使用很多的技巧。这里仅介绍假牌技巧的使用。

　　假牌在任何阶段都有，浙江人在招商初期称假牌为“做托”。假牌中有明假牌与暗假牌。

　　明假牌

　　明假牌是指市场的炒铺者拿到摊位后，不是自己经营，而是倒手给真正经营商户，也有层层倒手的。明牌也有一些是关系户，如工商、税务、公安、消防等人员的关系户，他们的摊位也是明假牌，是转给经营户的。

　　这类经营户在市场中一般是开发商不喜欢的，也要杜绝的，但如果大规模做，会让市场“做空”（即招商成功，开业时却开不起来，无人进货布货）。如果控制在一定范围内，则是可行的。如果完全杜绝，如同股票一样，全是投资者，无投机者那也是不现实的；而且投资者与投机者的角色也是不断互相转化的。如果无炒铺者，使市场的价值则处于静止状态，这对市场招商和后期管理是有害的，因而适当的炒作是必要的。市场的转让价越高，市场就越稳定，如果无转让价，无形中也破坏了稳定性，对市场的稳固和发展不利。

　　暗假牌

　　暗假牌指开发商自己人做的假牌，如同假销控表一样，一些位置和某些地段是由自己人拿在手中的，对外则称已满，而由自己人在私下出手。暗牌对市场不利的是好处费与管理的问题，其有利之处在于能使死角或一些空置位置在不使泡沫破灭的情况下，顺利出牌，降低招商的难度。

　　在开盘时，往往聚人气时需要暗假牌，而对明假牌者则需要引导，在过户费上进行把控，而且对明假牌者，在签约时可明令禁止，或要求尽可能地使自己手中的暗假牌出尽。

　　招商如同作战，奇正相用，虚实相间，假牌的使用虽然看似不好，但在实际操作中，其优点却很多，因此切不可因思路保守而不为。要灵活运用，客观实际地对待假牌和使用假牌。

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篇2：商业房地产运作养市期节点控制

　　商业房地产运作养市期节点控制

　　养市期即市场的培育期，任何一个新开的市场，在初期都有一个培育期。俗称“养市期”，实际是以前在招商期和开业期积蓄的一个矛盾的释放过程，是市场走向正规的培养过程。

　　养市期有长有短，针对不同的市场情况，有的养市期为3个月，有的则需半年甚至1~2年。在衡量中，往往以下一个旺季来临这段时间即一个旺、淡季的周期为自然周期，也有特例延长的。

　　在养市期，容易爆发矛盾的是二次收租，即第二次收租金。如果养市期不能兑现招商期的承诺，或是养市期中的推广不到位，以及市场内外部发生变化，如竞争者的争夺等，那么市场的二次收租产生都会受到影响，使矛盾集中爆发。二次收租只是矛盾的爆发点，并非养市期结束。养市期结束是以市场步入正规运营渠道而言的，一般是半年；也有当半年养市结束后，但二次收租仍是矛盾的爆发点，抗租、要求减租、退铺等*四起。所以养市阶段尤为重要。

　　在养市阶段要注重时效性。养市的一分钟时间要比正常运营的1分钟时间重要的多，如同婴儿刚出生时需要照顾的时间比成人后要重要的多一样，出生时一点的差错，是成人后十倍也补不回来的，所以养市初期的推广活动、市场促销等，运用时要针对消费者大力进行，要一鼓作气，使市场火起来。

　　由于在招商环节中开盘是个起点，开业是个中间节点，养市期则是个结束点，因此在养市时，完成所有的假牌出清，并通过大量观望犹豫不决的商户和新商户的加入使市场稳定、顺利营业是至关重要的。

　　在养市中化解矛盾的最有效手法，就是拉高转让费，使转让费提升，即使是个虚价，但商户很认可这个，它使矛盾在转让费的虚价中逐渐消化。所以说在养市中，转让的频率最高，同时这也是转让费提升的最好时机，但要注意切不可在泡沫破灭即进入“真市”时使之延续下去，而应在“假市”时，使之延续下去。

篇3：商业房地产运作节点控制:市场运营期

　　商业房地产运作节点控制--市场运营期

　　运营期日常的工作内容包括市场各部门的运作。其核心部门是市场部。市场部主要的工作分为招商部即：商户的进出管理、市场商户优化管理和二次招商。企划部即：市场的推广和节庆日活动及企业形象宣传。楼面部即：对商户的日常管理，如考勤、销售款、产品、导购管理等。客服部、保安部、保洁部、行政、工程部等也要注意各部门之间工作的配合。

　　度过养市期后，市场便步入了正常运营期，这段时间是较轻松的时光，每年收租稳定，麻烦也少。

　　1.在正常运营期要处理：

　　（1）商户的进出入制度，即对商户的转让进行管理，使转让费处于一个上升趋势，不要轻易破坏市场的稳定性，对此可收过户费和过户审核费。

　　（2）过户审核实际是对产品的审核，使新入市的商户产品比老商户的产品好，吸引优秀商户、优秀产品入市，不断提升市场档次。此产品审核需有专人把控。

　　（3）对于转借、联营合作等转租商户，原则上要求取缔，但也不能完全取缔。特殊情况在1年期限内，市场方可收取一定的管理费，具体比例是其差价的10%。

　　（4）商户产品销售管理，包括货品的陈列、定价、新旧款上货、促销等细节管理。

　　（5）物业的日常管理要做到及时，切不可因物业的管理问题影响收租，物业问题与收租金问题要分开，二者不可混淆。二次收租出问题，很大成分都是因为物业人员服务不到位而引发的矛盾。

　　（6）物业管理中保洁、保安、维修等制度明了，责任到人，赏罚分明。

　　（7）在商场逢节庆日的促销活动要及时。

　　（8）有关小事件，如拾金不昧、对灾区捐款、参加商户评选等要积极对外推广，突出市场的优秀面。

　　2.对特殊事件处理

　　（1）在市场运营中，尤其产生竞争者后，除了市场本身不断追求的管理到位、产品上升、市场硬件完善、规模不断扩大外，还要使之永远处在竞争前列，无论是硬件、规模还是服务都要强于对手。

　　（2）对于出现突发事件：如火灾、水灾、商户闹事等，需要及时处理，不可酿成大祸。尤其对于火灾，要运用危机公关，要想办法使资源保存下来，就要快速恢复，使市场能正常营业，并对公众进行形象宣传。如女人街莱太花卉市场火灾后，市场方对保护环境者的社会公益赠送鲜花活动，挽回了不良形象。同时对内积极处理，或采用另开临时摊位或免租金等方式，把商户的心留住，保持稳定性。因为市场是老市场，短期内商户的惯性思维还在，因此如果事件一拖，司法部门介入，则危机会酿成大祸。此外危机的时效性尤为重要，切记不可拖延。

篇4：商业房地产运作节点控制:开业期

　　商业房地产运作节点控制－开业期

　　1.开业期常做的几项工作

　　(1)进行提前预热，保证足够多的客流量，让80%的商户能统一开业。

　　(2)因人流量大，其他物业部门人力支持也要做好准备。

　　(3)现场环境管理，明晰导示系统。

　　(4)开业仪式和活动的策划排练。

　　在工程进度允许的情况下，开业时间一般的选择和开盘一样，都在旺季即将来临时。那么开盘期后，紧接着就是开业，否则因开盘期滞后到淡季时，就不得不将开业放在淡季了，这样就损失太大了。如服装市场定在5月开盘，则开业就得在8月底，而不能在6月。但如果定在3月开盘，则4月开业也可以，耽误不大。

　　开业期之所以选择旺季，就是让旺季带动养市期，使养市期不至于太困难。开业前有的项目需做一个试营业，但试营业是可有可无的，时间也是可长可短的，具体视实际情况调整。

　　开业前对商户而言就是装修与布货，对开发商而言，即开业活动和开业的装修、装饰设置。对于商户而言，装修最好有一个统一的时间，要严格要求装修时间和进度，做到统一完工。切不可今天装、明天装，永远敲敲打打。市场就像个工厂，一般装修期不要超过1个月，最好在10天~30天之间，具体视实际情况而定。

　　2.布货

　　对于商户布货的要求，实际除了市场的正常要求外，这里主要是对“假牌”的清洗。在布货时，一个布货率，就决定了开业时的开业成功率。布货的审核，实际是对假牌的处理。在这个阶段的假牌处理主要有：

　　（1）对于明假牌，除一些关系户外，例如炒铺者，其余则应严格要求出局，或收回其权利。在签定合同时就要签定这一款，在这点上一定要雷厉风行。

　　（2）对暗假牌，则要求自己通过有实力商户代为布货，或是在价格上让利，做打折，使一些外围商户加入。开业期也是招商持续期，期间会有很多犹豫观望者加入。

篇5：二级建造师考试机电工程知识点:机械设备安装精度控制要求

　　
　　二级建造师考试机电工程知识点：机械设备安装精度控制要求
　　一、机械设备安装精度
　　包括位置精度、制造精度、运行精度等三个方面的精度。
　　二、影响设备安装精度的因素
　　(一)设备基础
　　设备基础对安装精度的影响主要是强度、沉降和抗振性能。
　　(二)垫铁埋设
　　垫铁埋设对安装精度的影响主要是承载面积和接触情况。
　　(三)设备灌浆
　　设备灌浆对安装精度的影响主要是强度和密实度。
　　(四)地脚螺栓
　　地脚螺栓对安装精度的影响主要是紧固力和垂直度。
　　(五)设备制造
　　设备制造对安装精度的影响主要是加工精度和装配精度。
　　解体设备的装配精度将直接影响设备的运行质量，包括各运动部件之间的相对运动精度，配合面之间的配合精度和接触质量。
　　(六)测量误差
　　测量误差对安装精度的影响主要是仪器精度和基准精度。
　　主要形状误差有直线度、平面度、圆度、圆柱度等;主要位置误差有平行度、垂直度、倾斜度、圆轴度、对称度等。
　　(七)环境因素
　　环境因素对安装精度的影响主要是基础温度变形、设备温度变形和恶劣环境场所。
　　例如，大型精密机床、高精度的大型连轧机组、大型透平压缩机。
　　【20**真题】安装精度调整与检测中，属于形状误差的有()。
　　A.圆柱度
　　B.平行度
　　C.垂直度
　　D.平面度
　　E.直线度
　　‘正确答案’ADE
　　‘答案解析’本题考查的是影响设备安装精度的因素。(1)主要形状误差：是指被测实际要素对其理想要素的变动量。主要形状误差有直线度、平面度、圆度、圆柱度等;(2)位置误差：关联实际要素的位置对基准的变动全量称为位置误差。主要位置误差有平行度、垂直度、倾斜度、同轴度、对称度等。参见教材P66。
　　三、安装精度的控制方法
　　(一)提高安装精度的方法
　　必要时选用修配法，对补偿件进行补充加工，抵消过大的安装累积误差。
　　(二)设备安装偏差方向的控制
　　1.补偿温度变化所引起的偏差
　　调整两轴心径向位移时，运行中温度高的一端(汽轮机、干燥机)应低于温度低的一端(发电机、鼓风机、电动机)，调整两轴线倾斜时，上部间隙小于下部间隙，调整两端面间隙时选择较大值，使运行中温度变化引起的偏差得到补偿。
　　2.补偿受力所引起的偏差
　　例如：带悬臂转动机构的设备，受力后向下和向前倾斜，安装时就应控制悬臂轴水平度的偏差方向和轴线与机组中心线垂直度的方向，使其能补偿受力引起的偏差变化。
　　3.补偿使用过程中磨损所引起的偏差
　　4.设备安装精度偏差的相互补偿
　　【20**真题】设备安装精度控制中，采用修配法对补偿件进行补充加工的目的是()。
　　A.解决设计存在的问题
　　B.抵消过大的安装累积误差
　　C.修补制造的加工缺陷
　　D.补偿零部件的装配偏差
　　‘正确答案’B
　　‘答案解析’本题考查的是安装精度的控制方法。必要时选用修配法，对补偿件进行补充加工，抵消过大的安装累积误差。参见教材P67。
　　【20**二级真题】在室温条件下，工作温度较高的干燥机与传动电机联轴器找正时，两端面间隙在允许偏差内应选择()。
　　A.较大值
　　B.中间值
　　C.较小值
　　D.最小值
　　‘正确答案’A
　　‘答案解析’本题考查的是安装精度的控制方法。汽轮机、干燥机在运行中输送介质或物料因素，温度比与之连接的发电机、鼓风机、电动机高，在对这类机组的联轴器装配定心时，应考虑温差的影响，控制安装偏差的方向。调整两轴心径向位移时，运行中温度高的一端(汽轮机、干燥机)应低于温度低的一端(发电机、鼓风机、电动机)，调整两轴线倾斜时，上部间隙小于下部间隙，调整两端面间隙时选择较大值，使运行中温度变化引起的偏差得到补偿。参见教材P67。