商业房地产运作节点控制:市场运营期

　　商业房地产运作节点控制--市场运营期

　　运营期日常的工作内容包括市场各部门的运作。其核心部门是市场部。市场部主要的工作分为招商部即：商户的进出管理、市场商户优化管理和二次招商。企划部即：市场的推广和节庆日活动及企业形象宣传。楼面部即：对商户的日常管理，如考勤、销售款、产品、导购管理等。客服部、保安部、保洁部、行政、工程部等也要注意各部门之间工作的配合。

　　度过养市期后，市场便步入了正常运营期，这段时间是较轻松的时光，每年收租稳定，麻烦也少。

　　1.在正常运营期要处理：

　　（1）商户的进出入制度，即对商户的转让进行管理，使转让费处于一个上升趋势，不要轻易破坏市场的稳定性，对此可收过户费和过户审核费。

　　（2）过户审核实际是对产品的审核，使新入市的商户产品比老商户的产品好，吸引优秀商户、优秀产品入市，不断提升市场档次。此产品审核需有专人把控。

　　（3）对于转借、联营合作等转租商户，原则上要求取缔，但也不能完全取缔。特殊情况在1年期限内，市场方可收取一定的管理费，具体比例是其差价的10%。

　　（4）商户产品销售管理，包括货品的陈列、定价、新旧款上货、促销等细节管理。

　　（5）物业的日常管理要做到及时，切不可因物业的管理问题影响收租，物业问题与收租金问题要分开，二者不可混淆。二次收租出问题，很大成分都是因为物业人员服务不到位而引发的矛盾。

　　（6）物业管理中保洁、保安、维修等制度明了，责任到人，赏罚分明。

　　（7）在商场逢节庆日的促销活动要及时。

　　（8）有关小事件，如拾金不昧、对灾区捐款、参加商户评选等要积极对外推广，突出市场的优秀面。

　　2.对特殊事件处理

　　（1）在市场运营中，尤其产生竞争者后，除了市场本身不断追求的管理到位、产品上升、市场硬件完善、规模不断扩大外，还要使之永远处在竞争前列，无论是硬件、规模还是服务都要强于对手。

　　（2）对于出现突发事件：如火灾、水灾、商户闹事等，需要及时处理，不可酿成大祸。尤其对于火灾，要运用危机公关，要想办法使资源保存下来，就要快速恢复，使市场能正常营业，并对公众进行形象宣传。如女人街莱太花卉市场火灾后，市场方对保护环境者的社会公益赠送鲜花活动，挽回了不良形象。同时对内积极处理，或采用另开临时摊位或免租金等方式，把商户的心留住，保持稳定性。因为市场是老市场，短期内商户的惯性思维还在，因此如果事件一拖，司法部门介入，则危机会酿成大祸。此外危机的时效性尤为重要，切记不可拖延。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：专业市场开发五要素

　　专业市场开发的五要素

　　就商业角度讲，中国的专业(批发)市场走过了上世纪80年代起步、90年代发展到21世纪初的升级换代三个时期，经过近20多年的稳步发展，已进入了非常成熟的阶段。在这个阶段和今后一段时间的发展趋势将是以更快的脚步参与全球市场竞争，并在竞争中形成优势。

　　从房地产或商业地产角度讲，由开发商参与到专业(批发)市场的开发与经营还是近几年的事，但却成功的不多，失败的不少。从专业(批发)市场发展历史来看，一般都是自然形成、政府推动;外表看似简单，实际挺复杂。在这个市场中，开发商是晚来者，要补的课甚多。

　　一、市场基础

　　专业(批发)市场是商业地产中的一类目标产品。既然是产品，就需要有市场基础。以专业市场为目标产品的市场基础有两个：

　　一是立地条件。从地产角度理解就是“商业选址”。商业各业态都有自己的选址标准，一般是人流、交通等等。有些业态也会选址在一些商业网点不足地区，看中的是未来的发展和人流。但专业市场不同，尤其是专业批发市场不同，它不再是市场的空白点。新的专业市场的生存和发展必须依赖原有专业市场在若干年的发展中所培养起的商圈氛围，离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运多舛。

　　二是产业条件。一般中小型专业(批发)市场对立地条件要求较高，对产业加工条件要求不高，但是，随着专业(批发)市场这个业态的成熟，同样面临一个再发展的问题。一方面是规模不断扩大，另一方面是硬件不断升级。从北京木樨园早期的龙湫批发市场，到今天的百荣世贸商城，已不可同日而语。商圈内部扩张的同时，需要辐射的半径也就更大。但随着资源和空间的受限，这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要，专业(批发)市场对产业加工能力的要求也就越高。没有产业支撑，或集中产业区距离市场较远时，信息成本、物流成本、时间成本的增加，都会带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈就会在竞争中落伍或者被淘汰出局。

　　中关村IT市场的生存和发展就很好地说明这一点，她的发展基础是周边众多高校、科研院所而形成研发条件。义乌小商品批发市场的成功也有赖于周边温州、台州等小商品加工产业的快速发展。

　　二、政府支持

　　专业(批发)市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面批发市场的交易额较大，是政府税收的重要一块，各地政府较为重视其发展。另一方面，专业市场在发展中需要政府在政策、交通、配套等方面提供大力支持，这些支持是市场手段替代不了的。另外，专业(批发)市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响，产业政策的调整对专业(批发)市场的发展往往是致命的。

　　新专业(批发)市场的开发与运作，如果没有当地政府支持，前景令人担心。

　　三、物流条件

　　专业(批发)市场商品的流动性强、量大，对物流环节有着较高的要求。

　　以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。木樨园商圈的发展和马连道茶业市场没有周边众多的长途客运站为依托，很难发展到今天。西直门商圈也是如此。而零售比重较大的万通市场、天意市场、秀水市场、雅秀市场无一不是在城市主干道边。

　　早期在城市中心发展起来的专业市场，随着城市车辆的增多和交通环境的恶化、物流成本在不断增加，迁址是很多在城市中心区专业市场面临的又一个难题。新开发的专业市场选址不宜选在城市中心区，更不宜选在物流交通条件不好的地方。

　　四、规划设计

　　目前，在一些三线城市，专业市场的空白点也已不多，那种一个大棚子或简易加盖子的时期已过。升级的专业(批发)市场对软硬件如电梯、停车、空调、防火等指标要求也越来越高。另外，专业(批发)市场业态性质所决定，以摊档为主，人流动线的要求也较高，在建筑产品的规划设计时必须充分考虑到。另外，随着以人为本的观念的深入，批发市场还要在配套服务如餐饮、休闲、酒店住宿等方面加强。

　　最后一点，为适应商业国际化、信息化发展趋势要求，新建专业(批发)市场的宽带配套也是必不可少的。

　　五、经营管理

　　统一的经营、良好的管理同样是成功打造专业(批发)市场，并可持续经营发展的必要条件之一。

　　专业市场更需要专业化的运作，首先需要专业化的开发。专业化开发体现在三个阶段：第一阶段是定位之初的专业化研究。专业化研究是要走出地产圈里的人在地产圈里研究商业的误区。最好在拿地之前就已完成市场研究并有了清晰的定位;第二阶段是规划设计。这个阶段一方面要根据市场变化修正定位，一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品;第三阶段是研究销售对后期经营的影响，当然最好是不售。这三个阶段要强调的是，开发商一定要走出地产圈子，请真正有商业经验的专家人士或机构支持，如实现定单式开发最好。走完这三个阶段，也只是在商业地产的地产这一段完成了一半。剩下的一半就是商业行业里的事了，即商业招商和经营管理。

　　进入商业运作阶段想不找商业圈里的专业机构和人才都不行了。开发商再想自己把这后面的事情做起来就涉及跨行业发展，多半会失败。专业市场对经营管理的要求非常高，即使前面四项因素解决得好，也不一定就能长期经营。管理不行，租金上不去，商家照样走人。

　　其实，专业（批发）市场运作涉及因素和问题远不止这五个，但这五个因素是比较重要的。

篇3：服装专业市场项目全程策划要点

　　服装专业市场项目全程策划要点

　　随着生活水平的提高，人们越来越注重外表的打扮，正是由于这样，各种服装店应运而生，这也给这类专业市场的开发提供了基础。对于服装专业市场来说，它与其它类型的专业市场存在着共性，但也有它的特殊性。

　　一、服装专业市场行业分析要点

　　服装专业市场的项目的行业分析主要分析服装专业市场演变过程、特点、存在的问题和解决的方法。

　　1.服装专业市场特点分析

　　我国服装专业市场经过gg开放20多年以来的迅猛发展，已经初具规模，并有走出国门的趋势。20**年阿联酋的沙迦将建设一个中东最大的批发、仓储与转口服装专业市场——中国（石狮）服装专业市场。但我们还应该看到，市场规模、形式发展季度不平衡：有具有全国辐射力、营业额千万元以上的知名专业市场，如虎门富民大厦、辽宁西柳服装市场、广州白马服装市场等，也有濒临关闭的服装市场;有设施齐全、环境一流的大厦式服装服装专业市场也有脏乱差的地摊大棚服装市场。由此看来，我国服装专业市场现阶段各个发展形态并存，经营形式也各异。此外，我国服装专业市场也呈现出明显的产业集群现象。马丁贝克曼认为服装产业集群有两种路线：（1）专业化集群；（2）都市化集群。

　　由此，我国服装专业市场布局特点是“点面结合”。点是指单个点状辐射服装专业市场富多形成的区域，如河南郑州的银基商贸城、黑龙江哈尔滨的红博广场等。面是指有几个地域相近的服装专业市场形成的面状辐射区域。

　　服装专业市场不管升级，传统专业市场依旧存在，这就形成了多种经营模式混合化的现状。也就是传统批发、代理、加盟等经营模式交叉使用。因此，服装专业市场要根据商户不同，给予必要的服务。

　　2.服装专业市场问题分析

　　我国服装专业市场所处的发展阶段，所具有的特点，也相应的暴露了很多问题。我国很多专业市场可能在、存在一下问题：

　　2.1服装专业市场仍处于自发阶段，市场形象差、制度混乱，市场信用度低，缺乏能领导本专业市场的龙头企业、龙头品牌，市场缺少统一的规划和专业化服务。

　　2.2制约因素明显，商户对该市场的意见集中于两个不到位：

　　2.2.1硬件环境不到位（交通、房地产开发、金融、物流、环境、治安）；

　　2.2.2软件环境不到位（政策支持不力、税费过重、市场混乱、假冒伪劣严重、信息服务差、科学管理差）；

　　2.3很多传统型服装专业市场由街道或地方政府掌控，缺乏市场管理经验，市场运作水平低，只注重税收不注重整个市场的发展规划。

　　2.4市场大部分仍处于现金、现货、现场交易方式的初级阶段。服装的交易、运作、库存成本高。市场的供货与交易方式柔性小。

　　3.解决问题的方法分析

　　服装专业市场要做大做强就必须分两步走：第一步，硬件升级——营造适合本专业市场的交易环境和市场形象特色；第二步，软件升级——为商户提供个性化、专业化服务，加强品牌孵化功能、渠道营销功能，形成更具有价值的“无形市场”，营造市场的营销服务特色。成功的新型服装专业市场模式也许可以得到很多借鉴意义，如广州海印缤纷广场模式、哈尔滨红博广场模式、麦德龙模式等。

　　二、区域环境分析要点

　　这部分的区域环境分析涉及两个内容，分别是：城市条件分析和区域商业地产分析。

　　1.城市条件分析

　　对于服装类专业市场来说，城市条件分析可以分析城市的地理位置、发展规划、交通运输、服装行业发展到什么程度等。城市条件分析的思路有：

　　1.1先分析城市的地理位置和交通优势，然后在分析服装行业在该城市的发展情况，最后才分析该城市的其他情况。

　　1.2分别从过去和现状去分析服装业在该市的发展情况。可以通过两者的变化，寻找出问题所在。

　　1.3围绕着服装行业在当地的发展情况，先谈到了服装也及其配套产业的发展情况、经营方式、服装专业市场在该地形成的原因等。最后作出综述，起总结作用。

　　2.区域商业地产分析

　　对区域商业地产的分析有两种分析方法。一种是分别对各个商业物业进行调查分析，然后再总结出该区域商业地产的发展状况；另一种是将各个商业物业进行对比分析，从而反映出该区域的商业地产状况。

　　三、项目自身情况分析要点

　　服装专业市场项目自身情况分析包括项目基本情况分析、项目建设条件分析、项目周边环境分析、项目周边被套分析。这里主要介绍其中几点。

　　1.项目基本情况分析

　　对服装专业市场项目的基本情况分析，分析的内容只要包括：土地状况地理位置、总投资额、建设规模以及开发涉及的企业等。

　　2.目周边配套分析

　　3.项目对区域的影响分析

　　建成一个服装专业市场，多多少少也会对区域造成一定的影响，或许成为地区的新地标，或许拉动经济的发展，或许增加就业等。因此，有必要分析服装专业市场对区域的影响。某服装专业市场项目区域政治、经济、文化的影响分析：

　　四、项目竞争者分析要点

　　对项目竞争者进行分析的内容有：基本指标、总体规划、功能分工、铺位分割、租赁情况和其它综合性分析。服装专业市场应根据自身的需求，选择分析的内容。不仅要对现有竞争对手进行调查分析，还要对将建成或未来将要建的竞争对手进行分析。

　　五、项目整体定位要点

　　专业市场的定位包括类型定位、主题定位、形象定位、档次定位、规模定位、产品定位、业态定位等。

　　1.项目产品定位

　　对于服装类专业市场，项目产品定位是指建怎么样的一个服装专业市场。在很多情况下，服装专业市场的项目产品定位仅用一句话来表述。

　　2.项目功能定位

　　与项目产品定位不同，服装专业市场的项目功能定位一般有多个。

　　3.项目形象定位

　　形象是受众对该项目的感知。形象定位定得好，将有利于日后工作的开展。

　　4.项目业态定位

　　对于服装市场来说，常以楼层为单位对专业市场进行业态定位。

　　六、项目客户群定位要点

　　服装专业市场的项目客户群定位可以有多个角度：可以从地理位置的角度对客户群进行定位。

　　也可以从目标客户群性质类别的不同对客户群进行定位，如果销售客户定位及消费者定位。

　　七、项目产品规划设计

　　服装专业市场项目的产品规划设计包括功能规划、总平面规划、建筑风格设计、商铺格局规划、内部通道设计、外部道路设计、装饰装修设计、配套设备设施等。

　　对于服装专业市场来说，项目总平面规

划也主要是写占地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、项目总投资等。在建筑风格上，要根据服装专业市场的整体定位来设计。在配套设备设施方面，对于服装专业市场来说，物流配套是最重要的，其次为各种平台的配套。

　　八、项目整合推广策划要点

　　服装专业市场的整合推广策划主要包括项目广告策划、项目媒介策划、项目包装策划、项目活动策划和项目推广策划。这里主要讲服装专业市场的项目包装策划、项目活动策划和项目推广策划三个部分。

篇4：购物中心市场行销计划(3)

　　购物中心的市场行销计划(三)

　　市场行销不仅仅只是一种策略，而是一种使购物中心的商品及服务吸引顾客注意的工作方式，当把购物中心整体视为“产品”时，有一系列的途径可以成功地创造及维系正当的形象以告知并吸引顾客。

　　当消费者的复杂性不断增加及购物中心本身的多样化，竞逐消费者的荷包比起从前愈来愈激烈，这也表示有效率的市场行销对购物中心目前的运营表现及未来的生命力具有举足轻重的地位。

　　有效的市场行销计划是促销任何购物中心的基础，计划本身需要购物中心业主的承诺及购物中心所有相关团体持续不断的支持，行销计划必须成为购物中心全体员工作业的工具，应该很容易取得，并定期地检讨，每季重新评估而每年予以更新。

　　市场行销是将你的产品送达消费者的一种程序，而其运用的方式将随不同的购物中心而有所不同。

　　市场行销计划的根本(The Basics of Marketing)

　　购物中心行销计划对购物中心各参与者皆很重要，更仔细的说就是：

　　业主期望藉此将购物中心市场价值极大化，除此之外，购物中心经理人精通市场行销手法将有助于他们未来的就业能力，尤其是业主将进一步赋予更多的责任。

　　购物中心经理人，将业主的期望谨记在心，则期望藉此提高租金，尤其是百分比租金，以增加获利能力，他们知道满足承租店家需求分享正面的资讯是最佳的公关大使。

　　承租店家期望购物人潮增加以提升销售额并为他们创造收入。

　　市场行销计划(The Marketing Plan)

　　有效的购物中心行销计划是购物中心整体行销成功与否最重要的一环，它是一项指导计划，市场行销计划应是一正式书面性文件，很多公司已经建立有固定形式的表格文件可供他们自己的购物中心应用，而其主要内涵则包括：

　　市场处境分析(Situation Analysis)

　　问题/机会点(Problems/Opportunities)

　　机会/宗旨(/Goals/Objectives)

　　策略/执行方式(Strategies/Tactics)

　　而市场行销计划书的成效包括：

　　了解本身相较于区内其它购物中心竞争者的优势与劣势所在。

　　确认购物中心如何与其它竞争者的定位有所分界。

　　建立承租店家、业主与经营管理团队的共同愿景。

　　将目标宗旨按重要性列出执行策略的优先次序。

　　建立管理的机制，将行销计划以书面形式预先作好，正确指导作业的方向并将精力专注于重点地方。

　　市场处境分析(Situation Analysis)

　　基本资料研究是拟定市场行销计划的根本基础，必须先行了解购物中心所在商圈及其客源层的特质，以便建立 正确的执行计划。

　　第一手资料研究(Primary Research)

　　研究有第一手资料及第二手资料来源。

　　研究有第一手资料乃是经由下列方式的收集：

　　现场访谈（Intercept Interviews）－在购物中心现场访问消费者，期望是当他们离去时作业。一般至少宜作 300－500份以上有效样本，依照来客的居住地点邮递区号、人文背景分类及消费习性作交叉分析，此份收集来客居住地点的分析将作为建立购物中心商圈范围的依据。

　　电话访谈(Telephone Surveys)－在购物中心所在商圈范围内以电话向居民作市场意见调查。

　　抽奖所填写的资料可以提供顾客居住地区邮递区号分布及其它资料。

　　意见调查表(Contests Entry Analysis and Survey Card)在办理特别促销活动时的意见调查也可同时收集居 住地点人文背景及顾客对活动的意见。

　　第二手资讯研究(Secondary Research)

　　第二手资讯研究则不是从第一手资料收集获得。

　　一些较佳的资料来源包括：

　　政府人口资料公报。

　　商业主管机构公报。

　　地方报纸杂志。

　　图书馆。

　　瓦斯、电话、电力公司资料。

　　百货公司/大型主力店。

　　大学。

　　购物中心承租商店顾客邮寄资料(可以用来了解顾客邮递区号分布)。

　　不动产经纪商(他们了解附近社区平均房价及转换率)。

　　更新你的研究（Updating Your Research)

　　研究作业应每2至3年或区内有重大建设或重大政变发生时就应予以更新，而何时应重新执行新的研究，例如：

　　购物中心本身的重大变更(如业种组成、主力商店更换或重大整修刚完成等等）。

　　购物中心所在附近有重大道路建设完成。

　　购物中心所在区域有大型公司关闭。

　　新的住宅社区展开。

　　购物中心所在区域有新的购物中心建设计划发生。

　　定义你的商圈范围(Define Your Trade Area)

　　购物中心业者必须了解消费者居住所在，在美国邮递区号就是一相当不错的定义商圈的方式，某些小型的购物中心其商圈范围有时候比一邮递区号分区还小，在这种情况下，商圈定义可藉由消费者的住址按政府的人口统计分 类。

　　客源分布资讯可来自于购物中心现场访谈，或从抽奖意见调查表及促销活动或是主力店顾客邮寄资料等获得，当购物中心的商圈范围确立后，在设定目标之前你必须对购物中心的定位作处境分析，以便了解本身的优劣所在，当收集资料作业时主要询问的问题包括：

　　区内主要产业为何?是否有裁员或重大变更计划?他们的行为模式为何？例如假使区内主要产业其薪资核发日为每月15及30日，则你可配合发薪日举办促销活动。

　　区域内主要道路网络系统为何?

　　是否有天然地形界限(例如山岳或河川)从你的商圈内横越?

　　顾客如何至你的购物中心?

　　是否有大众运输工具行经

　　当你开车行经该商圈时你会经过多少与你竞争的购物中心?

　　确认谁是你真正目标客源(Find Out Who Your Shoppers Are)

　　你需要下列的资料：

　　政府人口资讯：有关商圈内消费者基本统计资料，包括年龄、性别、收入、教育程度及职业分类与邮递区 号。

　　消费者习性：包括区内生活行为模式，例如人们如何受影响及如何花费金钱，两个基本背景及收入相同的家庭，

有时可因家庭生活模式暨喜好的不同而有完全不同的消费模式，例如两户邻近家庭，两者皆是大专程度以上的父母，拥有两个小孩，家庭收入约每年US$50,000，可能有全然不同的金钱使用模式。

　　家庭甲拥有渡假休闲车、游艇及每位家庭成员一部登山脚踏车，家庭乙可能在其地下室有一家庭媒体中心，积极参与社区活动并常在家中宴客，你可以预料每至周末假期家庭甲有可能离城而在周日时至购物中心购物，而家庭乙则可能在周末至购物中心消费，这里所述，每一家庭的购买行为除了受一般人口资料影响外也受其生活模式的影 响。

　　了解自己的购物中心(Study Your Center)

　　塑造一个成功的市场行销计划，你应该将购物中心本身视为一“产品”，了解它并可将它的优势—产品—提供给消费者。

　　有时购物中心经理人过于了解他所经营管理的购物中心，而无法客观分析中心本身的优劣，则以下方式可尝试：

　　询问购物中心其它人意见，他们不是与你相同长时间在购物中心内工作者，例如询问他人有关标志系统的可 视性。

　　改变你的视野，例如有时候尝试每日经由不同的路线到达购物中心或从不同的人口进入。

　　经常在购物中心附近走动，问问不同观察者的意见—例如清洁维护人员、安全警卫或中介代理—并伴随你指出 你从未听过或看过的问题所在。

　　因为购物中心是你的“产品”，身为购物中心经理人应以“包裹”方式审视的，例如：建筑物－类似你产品的外壳—宜保持最佳状态，标志－类似产品的品牌—须清楚可视，人行道宜打扫洁净，入口区大门宜开闭自如，中心内垃圾桶宜随时保持干净，而厕所用纸须注意更换等等。

　　你的产品进出动线也必须方便简明，发现任何可能阻碍消费者的路线，例如车道宽度是否足够与车位数是否足够?在店家，拥挤的信道及显目的摆设是否侵占走道空间而影响消费者购物?

　　检视购物中心实质环境与视觉因子，你应同时检视：

　　景观设施。

　　环境气氛。

　　动线便利性

　　购物中心所举办的大型活动。

　　饮食。

　　卫生设施。

　　其它服务性设施。

　　了解你的竞争者(Study Your Competition)

　　亲身拜访紧邻商圈的购物中心是必要的，了解那些购物中心内业种业态的组合及一般性环境设施，与本购物中心比较，较优?同样?较差?观察消费者，扪心自问：

　　什么样的店家他们常去消费?

　　他们购买什么样的商品?

　　什么样的线索暗示流行风潮能引起兴趣?

　　问题与机会点(Problems/Opportunities)

　　你所拥有可分辨的优势

　　探究你的购物中心所能提供而你的竞争者所没有的是非常的重要，帮助消费者了解至本购物中心消费的优势，尝试发现是否有特别的优势，你可以特别重视并登载于广告词句。对消费者而言，购物中心能够加以区分的优势，往往可将你的购物中心与其它购物中心有所分别并能根植于消费者心中，分析本购物中心与其它竞争者的优劣所在可以让你了解是什么原因促使本购物中心不同或为什么比同区其它购物中心具优势。

　　将你的购物中心内所有商店名称表列并分析其业种业态分布，将此表与区内竞争者相互比较，检视商家其相似与相异之处，你可能会发现你所经营的购物中心提供一特别的业种，在商圈内其它购物中心皆没有这一可分辨的优势，你也可能发现较弱势之处而必须予以强化。

　　记得，可分辨优势能根植于消费者心中，因此，它可以成为真实或被感觉到的，其案例包括：

　　拥有在本商圈内服务最佳的店家。

　　拥有双倍的残障停车位，最靠近入口区，或者在询问处提供别的购物中心所没有的服务—例如免费使用婴儿 推车或轮椅等。

　　美食广场提供购物者最好最方便的饮食空间。

　　拥有最佳最方便的休憩座椅区。

　　商店售货员有最佳的礼貌与产品专业知识。

　　造园景观不但吸引人且维护良好。

　　购物中心本身给人的感受是一安全的购物休憩环境。

　　目标/宗旨所在(/Goals/Objectives)

　　你的计划必须包含目标且必须依照其重要性按序排列，目标必须是可达成的，它帮助你将目标视为一行动构 想。

　　目标可以和许多事物相关连，包括：

　　提高商家分摊的促销活动经费比例。

　　提高购物中心获益率，例如你可拟定租赁策略目标将出租率提升，从目前的80％提升到88％的出租率。

　　与社区整体互动，你可能决定将你所经营的购物中心成为社区的好邻居，例如：

　　你可在购物中心开幕的第一年为社区慈善团体举办二次募款活动。

　　在12月31日以前应用$5000费用，增加礼券销售额10％，至$250000。

　　策略执行方式

　　为了达成前述目标你必须有其相应的策略，这是达到所期望目的的方式，包括内部与外部策略的运用，而执行方式则包括由谁、如何、在何地、于何时的细节及至何时预定目标得以全部实现。

　　内部策略(Internal Strategies)

　　这些事项是指在公司内部或购物中心内部所必须准备实现市场目标的素材，有时候内部的工作策略常常忘记加以陈述而当发觉时又往往太迟了，其实这一系列的准备工作将为达成特定目标立下稳固的基础，它们可能包括：

　　目视购物中心是否看起来环境良好。

　　建立并维系良好的承租户关系。

　　仔细编列市场行销预算。

　　外部策略（External Strategies)

　　外部策略是指须委外作业事项以便达成特定的市场行销目标，它们包括：

　　促销活动广告传单。

　　新店家进驻正式宣告。

　　如何与媒体合作(Working with the Media)

　　你有两项管道可供你传递讯息，你期望传递购物中心讯息：付费广告与免费公共关系。

　　付费广告（Paid Advertising）

　　第一，决定使用哪一种最有效传媒以便深入目标市场所在，例如，先行了解区域内所有可运用的传媒工具，而后基于你对商圈内目标客源从哪一居住社区而来，分析最合适有效本商圈的传媒工具，此项选择成为你计划的基础，而后才是决定何时采取行动及欲传达的讯息内容为何。

　　你的广告计划描写所有广告活动重要元素，包括媒体的配置及创意性的结合，而讯息本身，具主题性及创意的每一支广告，准备购物中心的广告，它包括的预算应含有创

意与制作两项服务所需。

篇5：装饰城家装市场管理办法

　　装饰城家装市场管理办法

　　为维护**家装市场的正常秩序，促进市场繁荣，以利公司与市场的共同发展，特制定此管理办法：

　　1、各家装公司必须遵守国家行业主管部门的相关规定公平竞争不得欺骗或诱导消费者。

　　2、各家装公司签定家装合同应使用工商行政管理局统一印制的合同文本，工程预算书、设计方案及工程进度表作为合同附件。

　　3、各家装公司签定的家装合同必须到市场管理办公室监章，接受市场监督，监章时市场收取工程总额1%作为监督追踪、检查、协调的管理费；不监章视为场外交易，市场不承担监管，调解仲裁责任；对违规进行场外交易的家装公司经查实将处以1000-5000元/次违约金，若不到市场监章的又受到消费者的投诉，对市场造成不良影响的公司，将处以5000元以上的违约金，对情节严重者，市场有权收回场地，造成损失由家装公司承担。

　　4、未经市场监章的合同，若家装公司需市场管理办公室出面调解仲裁纠纷，家装公司须向市场缴纳工程总额3%--5％的调解费，市场方可受理调解仲裁。

　　5、遵守市场纪律，不得随意关门停业，影响市场正常经营，如家装公司停业一次扣罚质量保证金２００元（贰佰元）。家装公司连续关门一个星期不营业或一月内关门累计次数达１０天，市场管理办公室视为自动退场，市场收回场地，所交费用不予退还。

　　6、为了维护市场秩序，市场将统一安排促销，发放资料、未经市场同意、不得在公共场地进行任何形式的经营活动。

　　7、各家装公司应爱护市场内公共设施及各广告宣传画面，不得任意损坏和有意破坏，一经发现将处以200--1000元的罚款。

　　8、各家装公司不能在市场内发生打架斗殴事件，如一但发生，市场将处以200元--1000元的罚款，如情节严重市场将勒令退场，收回摊位。

　　9、家装公司与其它公司之间的合作或摊位转让，必须到市场管理办公室办理相关手续，私下转租属违规行为，市场有权按合同规定收回所转租的摊位，损失自负。

　　10、监章工程质量不符合要求的限期进行整改，超过期限未进行整改的，停止施工，调换工程队，按合同条款进行处罚。情节严重的可向相关部门建议吊销营业执照和资质证书。

　　11、因家装公司工程质量，拖延施工期或服务被投拆市场将视其情况给予相应处理，如对**声誉造成严重影响者，**将收回摊位。

　　12、家装公司每月必须有一个以上的家装工程送市场监章（特殊情况除外，但需向市场说明原因），市场管委会将按家装年监章金额的多少作为下年续租收款标准的重要考核指标，如年累计监章总额达1000万以上,其监章费按监章总额25%返还以充抵下年租金;500-1000万之间的返还20%;300万-500万之间的返还全年无监章的公司，下年将不再享有优先续租权。

　　13、20万（贰拾万）以上的监章合同，市场管委会在监章时收取家装公司工程总造价10%的质量保证金，待工程竣工验收，客户、装饰公司、市场三方签字确认后，此信誉保证金方退还给装饰公司.

　　14、对剩余房租加质保金合计金额少于二万元的装饰公司，如须市场监章，须以保证金的形式补足二万元后方可监章。

　　15、对资信不好的装饰公司（客户投诉多，工程管理混乱，此公司自身内部矛盾较多等）和偶尔监章的公司应收取工程总造价10%的质保金后，市场方可监章，此质保金应在此监章工程竣工验收后无息返还。

　　16、市场将予每月底对各家装公司的监章及工程情况作统计并张榜公布，此项指标是消费者选择家装公司的重要依据。市场每季度将对各家装公司的业绩作评比。并张榜公布。

　　17、各家装公司应积极配合市场上各活动的开展，每一季度参加一次讲座和直通车。