商业房地产运作养市期节点控制

　　商业房地产运作养市期节点控制

　　养市期即市场的培育期，任何一个新开的市场，在初期都有一个培育期。俗称“养市期”，实际是以前在招商期和开业期积蓄的一个矛盾的释放过程，是市场走向正规的培养过程。

　　养市期有长有短，针对不同的市场情况，有的养市期为3个月，有的则需半年甚至1~2年。在衡量中，往往以下一个旺季来临这段时间即一个旺、淡季的周期为自然周期，也有特例延长的。

　　在养市期，容易爆发矛盾的是二次收租，即第二次收租金。如果养市期不能兑现招商期的承诺，或是养市期中的推广不到位，以及市场内外部发生变化，如竞争者的争夺等，那么市场的二次收租产生都会受到影响，使矛盾集中爆发。二次收租只是矛盾的爆发点，并非养市期结束。养市期结束是以市场步入正规运营渠道而言的，一般是半年；也有当半年养市结束后，但二次收租仍是矛盾的爆发点，抗租、要求减租、退铺等*四起。所以养市阶段尤为重要。

　　在养市阶段要注重时效性。养市的一分钟时间要比正常运营的1分钟时间重要的多，如同婴儿刚出生时需要照顾的时间比成人后要重要的多一样，出生时一点的差错，是成人后十倍也补不回来的，所以养市初期的推广活动、市场促销等，运用时要针对消费者大力进行，要一鼓作气，使市场火起来。

　　由于在招商环节中开盘是个起点，开业是个中间节点，养市期则是个结束点，因此在养市时，完成所有的假牌出清，并通过大量观望犹豫不决的商户和新商户的加入使市场稳定、顺利营业是至关重要的。

　　在养市中化解矛盾的最有效手法，就是拉高转让费，使转让费提升，即使是个虚价，但商户很认可这个，它使矛盾在转让费的虚价中逐渐消化。所以说在养市中，转让的频率最高，同时这也是转让费提升的最好时机，但要注意切不可在泡沫破灭即进入“真市”时使之延续下去，而应在“假市”时，使之延续下去。

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篇2：商业房地产运作节点控制:市场运营期

　　商业房地产运作节点控制--市场运营期

　　运营期日常的工作内容包括市场各部门的运作。其核心部门是市场部。市场部主要的工作分为招商部即：商户的进出管理、市场商户优化管理和二次招商。企划部即：市场的推广和节庆日活动及企业形象宣传。楼面部即：对商户的日常管理，如考勤、销售款、产品、导购管理等。客服部、保安部、保洁部、行政、工程部等也要注意各部门之间工作的配合。

　　度过养市期后，市场便步入了正常运营期，这段时间是较轻松的时光，每年收租稳定，麻烦也少。

　　1.在正常运营期要处理：

　　（1）商户的进出入制度，即对商户的转让进行管理，使转让费处于一个上升趋势，不要轻易破坏市场的稳定性，对此可收过户费和过户审核费。

　　（2）过户审核实际是对产品的审核，使新入市的商户产品比老商户的产品好，吸引优秀商户、优秀产品入市，不断提升市场档次。此产品审核需有专人把控。

　　（3）对于转借、联营合作等转租商户，原则上要求取缔，但也不能完全取缔。特殊情况在1年期限内，市场方可收取一定的管理费，具体比例是其差价的10%。

　　（4）商户产品销售管理，包括货品的陈列、定价、新旧款上货、促销等细节管理。

　　（5）物业的日常管理要做到及时，切不可因物业的管理问题影响收租，物业问题与收租金问题要分开，二者不可混淆。二次收租出问题，很大成分都是因为物业人员服务不到位而引发的矛盾。

　　（6）物业管理中保洁、保安、维修等制度明了，责任到人，赏罚分明。

　　（7）在商场逢节庆日的促销活动要及时。

　　（8）有关小事件，如拾金不昧、对灾区捐款、参加商户评选等要积极对外推广，突出市场的优秀面。

　　2.对特殊事件处理

　　（1）在市场运营中，尤其产生竞争者后，除了市场本身不断追求的管理到位、产品上升、市场硬件完善、规模不断扩大外，还要使之永远处在竞争前列，无论是硬件、规模还是服务都要强于对手。

　　（2）对于出现突发事件：如火灾、水灾、商户闹事等，需要及时处理，不可酿成大祸。尤其对于火灾，要运用危机公关，要想办法使资源保存下来，就要快速恢复，使市场能正常营业，并对公众进行形象宣传。如女人街莱太花卉市场火灾后，市场方对保护环境者的社会公益赠送鲜花活动，挽回了不良形象。同时对内积极处理，或采用另开临时摊位或免租金等方式，把商户的心留住，保持稳定性。因为市场是老市场，短期内商户的惯性思维还在，因此如果事件一拖，司法部门介入，则危机会酿成大祸。此外危机的时效性尤为重要，切记不可拖延。

篇3：商业房地产运作节点控制:开业期

　　商业房地产运作节点控制－开业期

　　1.开业期常做的几项工作

　　(1)进行提前预热，保证足够多的客流量，让80%的商户能统一开业。

　　(2)因人流量大，其他物业部门人力支持也要做好准备。

　　(3)现场环境管理，明晰导示系统。

　　(4)开业仪式和活动的策划排练。

　　在工程进度允许的情况下，开业时间一般的选择和开盘一样，都在旺季即将来临时。那么开盘期后，紧接着就是开业，否则因开盘期滞后到淡季时，就不得不将开业放在淡季了，这样就损失太大了。如服装市场定在5月开盘，则开业就得在8月底，而不能在6月。但如果定在3月开盘，则4月开业也可以，耽误不大。

　　开业期之所以选择旺季，就是让旺季带动养市期，使养市期不至于太困难。开业前有的项目需做一个试营业，但试营业是可有可无的，时间也是可长可短的，具体视实际情况调整。

　　开业前对商户而言就是装修与布货，对开发商而言，即开业活动和开业的装修、装饰设置。对于商户而言，装修最好有一个统一的时间，要严格要求装修时间和进度，做到统一完工。切不可今天装、明天装，永远敲敲打打。市场就像个工厂，一般装修期不要超过1个月，最好在10天~30天之间，具体视实际情况而定。

　　2.布货

　　对于商户布货的要求，实际除了市场的正常要求外，这里主要是对“假牌”的清洗。在布货时，一个布货率，就决定了开业时的开业成功率。布货的审核，实际是对假牌的处理。在这个阶段的假牌处理主要有：

　　（1）对于明假牌，除一些关系户外，例如炒铺者，其余则应严格要求出局，或收回其权利。在签定合同时就要签定这一款，在这点上一定要雷厉风行。

　　（2）对暗假牌，则要求自己通过有实力商户代为布货，或是在价格上让利，做打折，使一些外围商户加入。开业期也是招商持续期，期间会有很多犹豫观望者加入。

篇4：二级建造师考试机电工程知识点:机械设备安装精度控制要求

　　
　　二级建造师考试机电工程知识点：机械设备安装精度控制要求
　　一、机械设备安装精度
　　包括位置精度、制造精度、运行精度等三个方面的精度。
　　二、影响设备安装精度的因素
　　(一)设备基础
　　设备基础对安装精度的影响主要是强度、沉降和抗振性能。
　　(二)垫铁埋设
　　垫铁埋设对安装精度的影响主要是承载面积和接触情况。
　　(三)设备灌浆
　　设备灌浆对安装精度的影响主要是强度和密实度。
　　(四)地脚螺栓
　　地脚螺栓对安装精度的影响主要是紧固力和垂直度。
　　(五)设备制造
　　设备制造对安装精度的影响主要是加工精度和装配精度。
　　解体设备的装配精度将直接影响设备的运行质量，包括各运动部件之间的相对运动精度，配合面之间的配合精度和接触质量。
　　(六)测量误差
　　测量误差对安装精度的影响主要是仪器精度和基准精度。
　　主要形状误差有直线度、平面度、圆度、圆柱度等;主要位置误差有平行度、垂直度、倾斜度、圆轴度、对称度等。
　　(七)环境因素
　　环境因素对安装精度的影响主要是基础温度变形、设备温度变形和恶劣环境场所。
　　例如，大型精密机床、高精度的大型连轧机组、大型透平压缩机。
　　【20**真题】安装精度调整与检测中，属于形状误差的有()。
　　A.圆柱度
　　B.平行度
　　C.垂直度
　　D.平面度
　　E.直线度
　　‘正确答案’ADE
　　‘答案解析’本题考查的是影响设备安装精度的因素。(1)主要形状误差：是指被测实际要素对其理想要素的变动量。主要形状误差有直线度、平面度、圆度、圆柱度等;(2)位置误差：关联实际要素的位置对基准的变动全量称为位置误差。主要位置误差有平行度、垂直度、倾斜度、同轴度、对称度等。参见教材P66。
　　三、安装精度的控制方法
　　(一)提高安装精度的方法
　　必要时选用修配法，对补偿件进行补充加工，抵消过大的安装累积误差。
　　(二)设备安装偏差方向的控制
　　1.补偿温度变化所引起的偏差
　　调整两轴心径向位移时，运行中温度高的一端(汽轮机、干燥机)应低于温度低的一端(发电机、鼓风机、电动机)，调整两轴线倾斜时，上部间隙小于下部间隙，调整两端面间隙时选择较大值，使运行中温度变化引起的偏差得到补偿。
　　2.补偿受力所引起的偏差
　　例如：带悬臂转动机构的设备，受力后向下和向前倾斜，安装时就应控制悬臂轴水平度的偏差方向和轴线与机组中心线垂直度的方向，使其能补偿受力引起的偏差变化。
　　3.补偿使用过程中磨损所引起的偏差
　　4.设备安装精度偏差的相互补偿
　　【20**真题】设备安装精度控制中，采用修配法对补偿件进行补充加工的目的是()。
　　A.解决设计存在的问题
　　B.抵消过大的安装累积误差
　　C.修补制造的加工缺陷
　　D.补偿零部件的装配偏差
　　‘正确答案’B
　　‘答案解析’本题考查的是安装精度的控制方法。必要时选用修配法，对补偿件进行补充加工，抵消过大的安装累积误差。参见教材P67。
　　【20**二级真题】在室温条件下，工作温度较高的干燥机与传动电机联轴器找正时，两端面间隙在允许偏差内应选择()。
　　A.较大值
　　B.中间值
　　C.较小值
　　D.最小值
　　‘正确答案’A
　　‘答案解析’本题考查的是安装精度的控制方法。汽轮机、干燥机在运行中输送介质或物料因素，温度比与之连接的发电机、鼓风机、电动机高，在对这类机组的联轴器装配定心时，应考虑温差的影响，控制安装偏差的方向。调整两轴心径向位移时，运行中温度高的一端(汽轮机、干燥机)应低于温度低的一端(发电机、鼓风机、电动机)，调整两轴线倾斜时，上部间隙小于下部间隙，调整两端面间隙时选择较大值，使运行中温度变化引起的偏差得到补偿。参见教材P67。

篇5：二级建造师机电工程高频考点:工程费用:进度偏差分析控制

　　
　　二级建造师机电工程高频考点：工程费用—进度偏差分析与控制
　　一、赢得值法的三个基本参数
　　1.已完工程预算费用(BCWP)
　　称赢得值或挣值。计算公式为：
　　BCWP=已完工程量×预算单价
　　2.计划工程预算费用(BCWS)
　　BCWS=计划工程量×预算单价
　　3.已完工程实际费用(ACWP)
　　ACWP=已完工程量×实际单价
　　二、赢得值法的四个评价指标
　　1.费用偏差CV
　　CV=BCWP-ACWP
　　2.进度偏差SV
　　SV=BCWP-BCWS
　　3.费用绩效指数CPI
　　CPI=BCWP/ACWP
　　4.进度绩效指数SPI
　　SPI=BCWP/BCWS
　　【案例1H420**0-1】
　　一、背景
　　某工业项目建设单位通过招标与施工单位签订了施工合同，合同内容包括设备基础、设备钢架(多层)、工艺设备、工艺管道和电气仪表安装等。
　　工程开工前，施工单位按合同约定向建设单位提交了施工进度计划，如图所示：
　　二级建造师机电工程高频考点
　　在施工进度计划中，设备钢架吊装和工艺设备吊装两项工作共用一台塔式起重机，其他工作不使用塔式起重机。经建设单位审核确认，施工单位按该进度计划进场组织施工。
　　在施工过程中，由于建设单位要求变更设计图纸，致使设备钢架制作工作停工10天(其他工作持续时间不变)，建设单位及时向施工单位发出通知，要求施工单位塔式起重机按原计划进场，调整进度计划，保证该项目按原计划工期完工。
　　塔式起重机按计划进场安装检查时，发现塔式起重机定期检验是2年检验了1次，被监理工程师要求重新监督检验。施工单位申请了定期监督检验，检验项目、检验程序合格，塔式起重机通过验收，按进度计划进行吊装作业。
　　施工单位采取措施将工艺设备调整工作的持续时间压缩3天，得到建设单位同意，施工单位提出的费用补偿要求如下，但建设单位没有全部认可。
　　(1)工艺设备调整工作压缩3天，增加赶工费20000元。
　　(2)塔式起重机闲置10天损失费，3000元/天(含运行费300元/天)×10=30000元。
　　(3)设备钢架制作工作停工10天造成其他有关机械闲置、人员窝工等综合损失费40000元。
　　二、问题
　　1.按节点代号表示施工进度计划的关键线路，该计划的总工期是多少天?
　　2.施工单位按原计划安排塔式起重机在工程开工后最早投入使用的时间是第几天?按原计划设备钢架吊装与工艺设备吊装工作能否连续作业?说明理由。
　　3.说明施工单位调整方案后能保证原计划工期不变的理由。
　　4.施工单位提出的3项补偿要求是否合理?计算建设单位应补偿施工单位的总费用。
　　5.说明监理工程师要求重新监督检验的理由。施工单位应如何申请监督检验?
　　6.塔式起重机性能试验有哪些项目?写出其检验的次数。
　　三、分析与参考答案
　　1.关键路线：①→⑤→⑥→⑩→⑾→⑿
　　2.按原计划塔式起重机在工程开工后第37天投入使用;吊装作业不能连续作业，钢架吊装第68天结束，设备吊装第76才开始，塔机要闲置7天。
　　3.施工单位调整计划后能保证按原计划工期实现。因为虽然钢架制作耽误10天，但其有7天总时差，会延误工期3(10-7=3)天，而后续关键工作工艺设备压缩3天后，关键线路未转移，总工期仍是191天。
　　4.要求(1)、(3)合理，因设计变更，施工单位赶工是建设单位责任;要求(2)不合理，不应含塔机闲置运行费，且塔机实际耽误3天。
　　施工单位应得到建设单位的总索赔费用：
　　(3000—300)×3+20000+40000=68100元。
　　5.监理工程师要求重新监督检验的理由是塔式起重机应每年1次进行定期检验。施工单位应当在施工前向施工所在地的检验检测机构申请监督检验。检验检测机构应当到施工现场实施监督检验，监督检验按照相应安全技术规范等要求执行。
　　6.塔式起重机性能试验的项目有额定载荷试验、静载荷试验、动载荷试验，首检和首次定期检验时必须进行;额定载荷试验项目，以后每隔1个检验周期进行1次。
　　【案例1H420**0-2】
　　一、背景
　　A安装公司承包某大楼的空调设备的智能监控系统安装工程。主要监控设备有现场控制器DDC、电动调节阀、电动风阀驱动器(驱动风阀)和温度传感器(水管型、风管型)等。大楼的空调工程是B安装公司承包施工。合同约定：全部监控设备由A公司采购，但其中电动调节阀和电动风阀驱动器由B安装公司安装，空调系统的调试由两家公司共同负责。
　　A安装公司项目部进场后，依据B安装公司提供的空调工程施工组织设计、空调工程施工方案、变风量空调机组监控设计方案(见图1H420**4-3)和空调工程施工进度计划(见表1H420**4-1)等资料，编制空调监控设备的施工方案、监控设备施工进度计划和监控设备材料采购计划。因施工场地狭小，为减少仓储保管，A安装公司项目部在制定的监控设备材料采购计划时，考虑集中采购与分批到货的采购计划，要求设备的采购计划涵盖空调工程施工的全过程，使设备材料采购计划与施工进度合理搭接，处理好它们间的接口管理关系。
　　A安装公司在监控工程实施过程中，积极与B安装公司协调，及时调整偏差，使监控工程的施工符合空调工程的施工进度计划，A安装公司和B安装公司共同实施对通风空调系统的联动试运行调试，使空调监控工程按合同要求完工。变风量空调机组监控示意图如图1H420**4-3所示。
　　二级建造师机电工程高频考点
　　二级建造师机电工程高频考点
　　二、问题
　　1.项目部在编制监控设备采购计划时应注意哪些市场现状?
　　2.A安装公司项目部制定的空调监控设备进度计划在实施过程中会受到哪些因素的制约?
　　3.电动调节阀最迟到货时间是哪天?安装前主要检验内容是哪几项?
　　4.写出铂温度传感器(风管型)的安装起止时间及连接到现场控制器的接线电阻要求?
　　5.空调机组联合试运转调试由哪个安装公司为主组织实施，变风量空调机组联合试运转调试中主要检测哪些参数?
　　三、分析与参考答案
　　1.应注意监控设备供货商的供货能力和生产周期，确定供货的最佳时机。考虑监控设备的运距、运输方法和时间，使设备的到货与施工进度安排有恰当的时间提前量，以减少仓储保管。
　　2.A公司制定的空调监控设备施工进度计划在实施过程中会受到的制约因素有：空调工程施工进度计划的变化，空调工程施工现场的实体现状、空调设备、监控设备的安装工艺规律、设备材料进场时机、到场的材料设备检查验收不合格、施工过程中遇到的气候及周围环境等不利因素、施工机具和作业人员配备等。
　　3.在空调工程施工进度计划中，冷热水管道在4月11日开始安装，故电动调节阀到货的最迟时间是4月11日。电动调节阀安装前应按说明书规定检查线圈与阀体间的电阻，进行模拟动作试验和压力试验。
　　4.因风管型传感器安装应在风管保温层完成后进行，在空调工程施工进度计划中，风管制作安装保温工作是在5月5日结束，5月16日开始风口安装，故铂温度传感器安装的起止时间是5月6日～5月15日，铂温度传感器与现场控制器之间接线电阻应小于1Ω。
　　5.通风与空调系统联合试运转及调试由B施工单位为主，A施工单位为辅联合组织实施，空调机组调试时的主要检测内容：空调机组的送风量的大小及送回风温度的设定值;过滤网的压差开关信号、风机故障报警信号等。