房地产社区商业发展趋势研究
房地产社区商业发展趋势研究
随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步，主要体现在社区商业的前期规划、业态组成等方面。国内出现了一大批“社区购物中心”、“生活馆”、“livingmall”、“商业步行街”等众多社区商业项目。但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为首要目的，特别是居住区内部的商业设施。在此基础之上，利用规模、主力经营商家的吸引力以及商业的特色等等达到扩大商圈规模的目的。
总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比很大差异。并且由于各级城市经济水平的差异，其成熟程度也有很大的差别。
就社区商业的发展趋势而言，在某种程度上来说，一线城市的社区商业发展现状就是二、三线城市社区商业的发展方向。
一线城市目前是国内经济发展水平最成熟，城市面积相对较大，社区商业发展也相对完善的地区，主要指北京、上海、广州、深圳等大城市。这些城市以及社区商业有如下特点，也是二、三线城市社区商业的发展趋势：
趋势一：政府对社区商业的规划力度加强
城市经济的飞速发展，城市市级商业中心、区域商业中心的发展已经相对成熟和稳固，社区及社区商业的发展逐步成为政府发展规划的重要内容之一。政府经过由计划经济向市场经济的转变，职能更加清晰明确，效率更高，将对社区商业的发展发挥指导作用。
政府在逐步退出对市场的干预过后，加强了对经济的宏观调空能力，城市的发展受政府规划的影响非常大。另外，由于城市商业发展日益成熟，城区不断扩大，对于政府而言，城市商业规划的中心由以前的发展和完善市级商业中心转变为扩大区域商业中心和完善社区商业。由于政府的参与，城市商业项目、住宅项目的开发更加有规律和条理，也更符合城市以及市民的需要，社区商业作为住宅项目的商业配套也会更加合理、有序。
随着一线城市经济持续的良性增长，商务区、开发区、城市副中心等扮演不同角色的城市功能将陆续出现。相应的居住环境、基础设施、商业规划等都需要政府事先经过周全的考虑。目前国内很多城市在城市未来的商业网点发展规划的方案中大都涉及到了社区商业、社区商业中心的规划。比如，北京市政府将在20**年对社区商业进行全面的规划。
只有在政府参与社区商业的规划和引导的大前提下，社区商业才能真正的往正确的方向发展，才能真正的便民、利民。
趋势二：购物中心造就大型社区商业
城市产业结构日益合理，城市各区域的产业功能定位日益清晰，有各自的商业中心、副中心、商务中心、城市副中心（居住区）、开发区等城市功能配套。大型住宅社区日益增多，livingmall、社区生活馆等大型社区商业中心成为社区商业发展的特殊力量。
随着城市化进程不断加快，城区面积不断扩大，出现了越来越多的产业功能区、住宅区等，由于老城区的城市改造难度相对较大，再者土地成本高昂等原因，因此这些功能配套多处在城乡结合部甚至郊区，非常容易形成大型的住宅社区，而相应的商业供应则非常匮乏，因此社区商业的可塑性极强。类似购物中心的社区商业中心具有比较广阔的发展空间。
如在北京东北部，望京等大型社区的出现使人们看清社区商业的重要性。大型社区住宅是人们生活的主要聚集地，随之与此相配套的社区商业便应运而生，在满足居民日常的消费需求以外，在现代商业服务业发展趋势下，其商业业态也处在不断的变化发展中。在这样的地方，其社区商业特别是大的社区商业已进入房地产开发商、房地产策划公司以及研究机构的视野，其地位也不亚于区域或市级商业中心对城市发展的作用。
这些区域的大型社区商业在大量居民的消费支撑下，同时市场竞争压力不大的情况下，完全有可能做大，以百货或购物中心、超市等为主力商家牵头，辅以其他餐饮服务业、美容美发等侧重生活配套的商业形式，形成一个功能完善，结构合理的综合性社区商业中心。
这些社区商业在操作上将逐渐和商业中心区集中商业的做法相似，前期进行严谨的调研、定位和规划，做出概念，同时与商业中心区集中商业不同的是，这种社区商业可以打出“生活馆”、“livingmall”等时尚的概念，在满足周边消费者日常消费以外，还有可能得到其他区域消费者的支持。
在北京，位于城区东部的通州一直以来是大量来京务工的外地人员的栖息地，如今除了租赁以外，越来越多的人开始在通州置业，而这里的商业却相对短缺，从而为社区商业的发展提供了肥沃的土壤。另外，诸如贵友百货、冠军超市、天通苑购物中心也已纷纷进驻社区，西单商场更是先后进驻了天通苑、皂君庙等大型社区，成为大型社区商业的主力。
在深圳，社区生活馆——一种社区商业的全新业态已经诞生，其首家样板店在彩田社区正式亮相。即将在彩田社区盛世家园商业裙楼开业的旺德福商场，是一家以生鲜超市为主，辅以专卖店、服务配套类项目，包括干洗、连锁药店、花店、美容会所、儿童游乐天地等于一体的新的商业业态，其功能完全不亚于市级商业中心的商业功能。
&nb
sp; 20**年2月，易铺网对20**年全国零售额前100家零售商进行了统计分析，该分析表明，社区型购物中心的平均体量将依然偏大，2万—3万平方米的中型社区购物中心更具发展潜力。通过对100家零售商的调查，易铺网发现零售业多元化、集团化的战略优势日益明显。其中，百货、超市、便利店的组合三类业态组合零售额最高；单一超市业态零售额居于第二位，家电、专业店组合业态位列第三位。
有关人士分析认为，零售业的变化为商业地产开发商提供了更为广阔的市场，并认为2万—3万平方米的中型社区购物中心更具发展潜力。
趋势三：便利店、生鲜超市是社区商业的重要组成部分
1、便利店
零售商店、菜市场之类的商业形态历来是社区商业的重要组成部分，不过随着市场经济的发展，新的商业形态不断涌现出来。采取连锁经营的便利店开始席卷北京、上海等一线城市，其选址主要是社区。
国外领先业态在扩张策略上会首先选择一线城市。比如7-11便利店、冠军生鲜超市等新兴业态，由于这些业态的进入，不仅仅丰富了城市的主流商业，社区商业的功能和业态也因此变得更加齐全和多样。目前，在北京，7－11便利店至今已经达到8家，冠军超市也有了5家分店。
便利店是营业面积在50~150平米左右，经营品种在2000种左右，靠近居民区，可以满足顾客的日常消费需求，且缩短了购物的时间，营业时间可达15个小时以上甚至24小时，全年不休息，门店的位置便利，顾客购物方便，填补了商业中心之间以及超市之间的消费空隙，销售的商品主要以顾客日常的必需品为主，商品价格偶尔会比超市稍贵。北京市商务局的一位官员分析说：“截至去年底，北京的便利连锁店已发展到1500多家。”
2、生鲜超市
菜市场对社区的作用不言而喻。在国内有些城市，“农改超”一度被看作菜市场突围的方向而成为媒体的炒做对象，随着“农改超”的升温，生鲜超市的前景越来越被看好。但农改超不管怎么改，很难一下摆脱菜市场环境肮脏、讨价还价的影响，甚至还涉及到资金、配送、管理等一系列深层次问题，它的成熟需要一个过程。
相反，随着国外零售巨头的陆续进入，生鲜超市对于一线城市的消费者来说已经不是什么新鲜事了，生鲜超市作为一种采取超市的经营模式，经营产品和菜市场一致，特别国外的企业已经在这行已经有多年的发展经验，完全可以轻轻松松进入这个还未充分发展的市场。因此生鲜超市替代菜市场进入社区也是时间的问题。
法国冠军超市是世界知名的专业食品超市集团、欧洲最大的生鲜食品超市，是家乐福旗下三大业态之一，在全球拥有近2300家店的冠军超市。与家乐福、沃尔玛等超市业态不同的是，冠军超市更侧重生鲜食品，面积在3000-5000平方米左右，所售商品几乎全部是食品，包括蔬菜、水果、肉类、海鲜等生鲜食品及各类干食一应俱全。在北京劲松的居民社区开出亚洲第一店以来已经有5家店。
趋势四：社区商业也开始细分市场
一线城市人口众多，结构复杂，特别是集中了较多的高文化层次、高素质的人才，因此消费层次不一、消费结构多元，相应的也会造就各种各样的社区商业。
消费者根据性别、年龄、收入水平、文化修养、价值观念、社会阶层、生活方式等可以细分为不同的消费群体，不同的消费群体意味着不同的消费需求、消费心理、消费动机和消费结构。较高的收入水平决定较高的消费水平，这类消费者的消费结构更加多元化，注重生活品质，对充满体验、娱乐、数码等元素的新鲜事物的需求相对其他消费者有所提高。相应的，收入水平较低决定了较低的消费水平，其消费结构则更侧重吃、穿、用等日常生活最基本的消费需求。这些不同的消费特点和消费结构就决定了社区商业在开发时需要考虑商业的业态配比和商业组合。因此一个城市消费群体的结构越复杂，其社区商业类型也就越多。
而城市的经济发展水平和城市消费群体结构有着直接的联系。一方面，当城市经济水平越发达，其城市居民素质越高，不同类型的消费者的消费习惯越容易出现差异；另一方面，城市经济水平越发达，在城市从事商品或服务经营的企业的营销能力越强，会根据不同类型的消费者生产出不同类型的产品，引导消费。比如房地产开发商在进行住宅开发的时候会考虑目标消费者是什么，从而指导产品的定位和设计。相反，经济水平越低的城市，这些企业的相应能力越低，其产品千篇一律。另外，城市经济水平越发达，对人才的吸引力就越大，会吸引不同类型的外地人员前往发展，因此其城市居民的结构就越复杂，反之城市发展水平越落后，就越难吸引和留住各种人才，其消费群体就越单一。
因此，经济水平越发达的城市，其社区商业会根据不同的消费群体表现出不同类型的社区商业。特别是会出现适当比例的现代型社区商业、高档社区商业、中高档社区商业、大型社区商业、集中型社区商业、年轻人社区商业和外国人社区商业等。而对于二、三线城市，社区商业的规模较小、形式比较单一、比较缺乏特色，再加上开发商的操作能力，比较难以形成较有影响力的商业中心。
趋势五：专业化操作是社区商业成功的保证
住宅越来越多，社区商业的规模也越来越大，其操作难度
亦随之增加；另外目前国内的商业地产大都为开发商开发，然后出售给零散投资者。因此一个商业地产是否做好不仅仅影响到周边居民的生活，而且关系到众多投资者的利益。所以社区商业的操作有必要按照购物中心的操作模式，从前期的市场调研、市场定位到后期的招商营销和经营管理都需要经过比较科学的可行性论证，且需要专业的团队配合进行。在国内商业地产开发的开发商当中，很大一部分是由住宅房地产的开发起家，逐步涉足商业房地产的开发。他们对商业知之甚少，照搬住宅房地产的开发模式进行商业地产的开发，这样出来的商业项目潜在着较大的风险。
商业地产的核心其实是商业，地产只是商业的载体。因此要成功开发一个商业地产项目，从最开始就应从商业经营的角度来考虑。市场环境、市场竞争、消费者需求等是商业运作无时不考虑的问题，由此延伸的市场定位以及商业规划是商业的本质。简言之：做商业地产，首先做商业；做商业，首先做市场定位。
就社区商业而言，由于有固定的消费人群做支撑，且商业功能主要是供消费者日常的生活需求，因此一般而言小规模的社区商业是自发性的也很容易生存。但当社区商业发展到一定的规模后，则需要对社区商业进行较为科学的规划和定位，准确把握周边消费者的市场需求以及周边商业市场的供应情况，以决定自身项目的可发展规模；其次，需要对社区商业的市场定位、业态比例、商业规划、产品组合等因素进行合理调控。避免社区商业在档次或功能等方面不适应消费者的需求，防止重复性建设和盲目竞争，使社区商业各部分协调经营，形成一个有机的整体，便于持续的良好发展。
针对社区商业的招商，目前国内大多数居住社区的配套商业设施由地产开发商自己负责招商。这样就造成两个方面的问题，一方面很难满足居民的需要，另一方面也很难对各商户的经营进行专业的管理。因此，经验丰富的招商营销以及商业管理团队对于社区商业的成功开发起着比较关键的作用。
前面已经提到商业地产的操作涉及到多个步骤，而每个步骤都意味着相对专业的问题，是一项跨行业的工程。遇到的各种问题包括建筑的尺度与配置、空间规划、成本控制、市场调研、产品定位、商业规划、招商营销、销售管理、经营管理、财务支持等等。而开发商一般不具备相应的专业知识和实际经验，若要求发展商对如此繁杂的事务都统统解决，是不太可能也不太现实的事情，且独立面对这些问题，操作过程之中势必带有盲目性。因此，应该借助于一个甚至多个具备商业地产操作经验的专业团队，来规划、设计、定位及实施等工作。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：万科标杆企业精细化客户管理研究
万科标杆企业怎么做—普地公司精细化客户管理研究
一家优秀企业何以成功?
拥有一位魅力非凡且极富远见的领袖？还是为达至目标不懈努力的高素质团队？抑或刺激企业不断进步的业务策略？流畅、灵活的业务流程？
在对企业成功案例的梳理中，我们得出一个明确的论断，那些成功企业的成功之道惊人相似，以上种种，都可归结为对客户价值把握上的准确和精到，而客户细分则是萃取客户价值的必选利器。
作为美国最优秀的房地产公司，Pulte Homes依靠独特的客户细分方法赢得了市场的认同。纵观Pulte Homes公司近50年的企业成长史，其客户细分有三大亮点值得玩味：
1、基于价值进行科学的客户细分。
2、基于战略确立广泛的客户定位。
3、将客户细分与精细化的运营流程紧密连接。
寻找那些买房的人
传统上，美国房地产业有三种客户细分方法：一是按照购买者类型，分为首次置业、二次置业、三次置业三类客户。另两者是按照产品类型和零售价格区间划分客户。
上述方法的优点是分类简洁、易于操作，对针对性地开发产品比较有利；不足在于体现的是以产品为中心的传统思维模式，考虑产品卖给谁、怎么卖出高价格获取高额利润，无法长期有效维系客户忠诚度和挖掘客户价值，企业短期但表面的胜利无法长久下去。
Pulte Homes的客户细分则体现了很强的客户导向。
经过长期的客户跟踪和研究，Pulte Homes发现，影响客户需求有两个最关键的因素：一是客户的生命周期（生命阶段），二是客户的支付能力。这两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为。
前者意味着需求的变化，人生的每个阶段都需要住房，但住房需求是随着人的不同生命阶段而变化的，住房需求对一个学生和一个成年人或者一个家庭而言是大不相同的。后者的主要依据是收入水平，人们总是希望能买他们能够负担得起的住房。在任何情况下，人们不可能去购买他们无力支付的房子。
Pulte Homes据此开发了客户细分工具，叫做“生命周期与支付能力矩阵”。运用这个矩阵，结合对不同人群的行为分析，是划分客户群的基础。
Pulte Homes分析了那些处于相近生命阶段人群的需求，使用家庭收入等数据评估了各人群的支付能力。然后据此划分了11类细分客户，包括首次置业者（年轻未婚比较多）、常年工作流动人士、单人工作丁克家庭、双人工作丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、富足成熟家庭、空巢家庭、大龄单身贵族、活跃长者。
这个细分基本上涵盖了有能力购房的大部分客户，而且这些客户群分别处在不同的人生阶段，相互间的区隔是非常清楚的。这些客户信息对Pulte Homes的制订业务策略、产品策略的重要性不言而喻。
广泛下的针对性
Pulte Homes近年确定了面向未来的四大战略：抢占市场份额；市场细分；追求卓越运营；开发人才与财务管控。四大战略的核心是：通过客户细分抢占市场份额。
这个战略的支撑点是广泛的客户定位：通吃11类细分客户以确保市场份额的持续增长，占领活跃老年人市场以获得市场领导地位。
Pulte Homes认为，在短期内，专注于为单一的客户群服务更为经济，但从长期看会严重阻碍公司的发展，即便一个公司能完全占领一个细分市场，但对整个市场而言，可能只是很小的一部分，把如此多的客户留给别人是不明智的。为了抢占市场份额，必须开发最广大的客户源，服务最广泛的潜在客户群体，必须减少对任何一个单一细分市场的依赖，必须在任何一个子市场中进行最好的投资。
Pulte Homes在全国范围内通吃11类客户，但在进入具体的区域市场时则会有不同的侧重，采取区别对待策略。在进入一个区域市场之前，Pulte Homes会进行大规模的市场调查，展开综合的需求分析：发现供需之间最大的差距是什么，确定该区域包含11类客户中的哪些类，其中哪些类具备经济价值。然后购买土地，针对不同客户提供不同类型的住房。
在密歇根州，Pulte Homes发展出了价位在中等到10万美元之间的新产品以适应1至3个目标消费群的需求。在南加州，Pulte Homes提供价格为24万美元的产品给2至4个目标消费群。在亚利桑那州，Pulte Homes兼并了Sivage-Thomas，一个主要提供首次置业住房的公司。在北加州，Pulte Homes满足流动人士的需求。而在所有区域，活跃老年人市场都是开发的重点。
广泛客户定位给Pulte Homes带来的收益是非常明显的。公司能够面向最广泛的潜在客户群寻求增长机会，开拓多元化的目标客户群降低了经营波动风险。在购买土地之前，Pulte Homes已经规划好每一块土地怎么开发，紧俏的土地资源得以充分利用。
终身锁定
在Pulte Homes，客户细分的作用不仅体现在对客户价值的把握，更重要的还在于指导了后端的精细化运营流程，这特别体现在产品线规划设计和营销活动上。
在产品线规划设计上，Pulte Homes的做法是用标准化满足个性化。
Pulte Homes根据客户细分的结果制作出标准化产品说明书，然后在全国不同的市场中进行模拟试验，检验住房标准化是否能够适应每一个目标客户群。目前，Pulte Homes能够提供25种基本设计蓝图。在此基础上，公司为每一类客户量身定制产品，满足个性化需求，比较典型的新产品有复合型消费群社区、中上水平住宅、城市空地应用住宅。
值得赞许的是，Pulte Homes在产品设计上提出了“价值重塑”概念：在项目开发时通过价值工程减少成本，其中最关键的依据还是对客户的了解和把握。Pulte Homes反对设计师过分追求完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但没有价值的设计环节。根据这一原则，Pulte Homes在所有区域市场进行检查，确保所有的设计施工方案在设计和建筑可实施性方面的最优化，如果达不到要求，则必须简化方案使其更便于指导高效率、低成本的施工建造。
在营销方面，Pulte Homes提出以终身服务锁定客户。
Pulte Homes的11类客户加总起来涵盖了大部分人生阶段。年龄层比较低的某一类客户再过几年、十几年、几十年就会变成另一类型的客户。Pulte Homes提出满足客户不同人生阶段的住房需求的战略性描述颇具远见。客户在前一个人生阶段得到了满意的产品和服务，就很可能在以后的阶段不断购买Pulte Homes的房子，甚至经常会向他们的家人和朋友提及，品牌的客户忠诚度在口碑的点滴中凝聚而成。
数据表明，到20**年，Pulte Homes的重复购买和转介绍购买达到了销售额的42%，终身锁定战略初告成功。
Pulte Homes客户细分之道
>细分标准一定是从客户出发，而不是从产品出发。要选择能够反映客户价值的因素来衡量和区分不同客户的需求。
>对不同客户一定要真正做到区别对待。Pulte Homes虽然实行“通吃”战略，但它抓住了一个重点，即活跃老年人群体。而且在不同的区域，它会根据严格的市场调查推出针对性的产品。
>客户细分必须能够为运营流程提供指导。任何客户细分的结论，如果不能帮助改善运营流程以提供更好的产品和服务满足客户价值，就没有任何意义。
在精细化运营方面
Pulte Homes牢牢抓住客户这个中心下功夫。
首先是客户细分。公司根据客户对住房的需求因素，将客户细分成首次置业、二次置业、多次置业、老年人住宅等几类客户；根据不同地域不同类型产品的需求和供应状况，选择性地投资需求和供应差距最大的产品。
第二是客户满意。Pulte Homes公司在1993年建立了客户满意度监测系统(CSMS)：
系统化地调查每一位购房客户；询问他们整个消费体验过程：购买住房、办理贷款、建筑过程及日常服务；相信并且及时对数据进行反应，寻找到问题的根源；目前这个监测系统拓展到了短期、长期满意度的检测。
客户满意战略成效卓著。在Pulte Homes公司的客户结构中，转介绍客户和重复购买不断增长，Pulte Homes已成为客户心目中首选的地产商。
修炼企业文化
首先，美国房地产大企业一致强调商业的基本准则：遵循商业伦理和公平交易。体现在对外方面，强调关怀客户，真正把客户作为平等的伙伴对待；对企业内部，强调沟通与职业化，为员工提供宽松愉悦的工作环境，同时建立起制度化的管理规范。
其次，积极承担社会责任。例如Lennar公司的使命是“为人们建造一个更好的家”，Cente* 则强调和坚持“正直”文化，而Pulte Homes则郑重向社会提出质量承诺，明确保障消费者权益。
关注客户
各大房地产公司在经营哲学上都非常尊重客户。Pulte Homes提出：一旦加入我们的家庭（购买Pulte住房），客户就将享有Pulte提供的终生服务！Lennar则把关注消费者的心灵体验写入公司的语言平台。Cente*的使命是建造超出已经给客户塑造的预期的高质量的房屋和生活社区。Cente*的目标则是“让毫无保留给我们建议的客户满意”。
关注客户还体现在各公司的业务结构调整和企业运作流程的转变上。
在业务结构调整方面，各公司不断从产业链前端的生产环节向后端的客户服务环节拓展，尤其注重加强房地产金融服务业务。
在企业运作方面，各公司不断围绕客户转变运作流程。Cente*公司提出客户满意的5大关键措施，并为此改变了绩效评估标准。Pulte Homes公司甚至摒弃了传统的客户细分方法，提出客户通吃战略，把细分市场的多元化作为扩大市场份额的手段。
篇3：中国式投资房产养老计划研究
对当前中国养老模式的检讨
A、传统居家型养老
即老年人在传统的街坊、社区、在自己或者儿女的居所养老。传统的街坊、社区、居所对老年人需求来说，极不完善。第一，几乎所有传统模式社区、居所、街坊，在当初设计时没有考虑到老年人的需求，比如：无障碍设计、清楚的方向指示、明确标志系统、医疗保健中心，更谈不上齐全的老年交流场所、老年运动场所、老年人所需要的健康居住环境。而且，中国家庭结构日益小型化，子女分居，年轻人将要供养4—8个老人。随着城市扩展，分居距离拉近，孝心、亲情难以满足。而与子女合居，老年人的生活习惯、思维方式与子女不一样，老年人需要自己的私密空间难以满足。因此，目前这种国家传统居家型养老模式存在着较大缺陷。
B、养老院、敬老院养老
目前，中国的养老院、敬老院主要以孤寡老人养老为主，带有政府、社会福利性，由于养老院、敬老院的居住环境不完善，生活设施不齐全，专业护理水准欠缺，老年人没有家庭亲情感，没有家庭生活感，大部分老年人不愿意去居住。同时，带有政府、社会福利性质，以孤寡老年居住为主，子女也不愿意把自己的长辈送到养老院、敬老院。因粗目前养老院、敬老院养老，也不能成为社会的主流。
C、老年公寓养老
现在在中国一些城市和地方出现的老年公寓，多为房地产泡沫时滞销楼盘的烂尾商品房改建而成，并且大多在城市偏远地段。规模小、配套设施不完善多为企业经营，收费亦不低。这样的养老模式，无法满足老年人对生活方便、居住环境优美、生活亲情化、精神生活丰富的需求。
养儿防老的时代已渐渐的离我们的生活遥远了起来。社会保障体系所提供的只能是最基本的生活保障。我们必须清醒的认识到：未来，一切都要靠自己。
在我们为自己打算退休计划的时候，储蓄并不能为我们的退休生活带来更积极的变化。为了获得富足悠闲的“金色时光”，我们“被逼”选择走上投资之路。在众多的养老投资组合中，房产投资以其投资收益稳定，投资风险小的优势成为我们钟爱的一种养老工具。
有关发展报告预测，房地产价值显示个人占有的财富，投资者还可以通过转让或租赁获得短期收入，并寄希望于长期增值。由于房产是实物资产，可以规避通货膨胀的风险。
国际货币基金组织20**年春季世界经济展望报告的评估认定，过去两年，澳大利亚、英国、西班牙、新西兰等国的房地产价格每年上涨15％，甚至更高。与这些发达国家相比，我国的房地产价格还很低。发达国家房产尚且有如此的升值表现，相信我国未来房产投资必将具有一定的升值空间和投资价值。 裴先生的购房理财经验：我和房产新政“耍太极”
房产投资应在养老计划中占有一席之地，虽然房产在价格上长期存在上下波动的可能性，但从长远看，在人口众多的中国，不可再生的土地资源只会是越来越稀缺的资源，房产价值总体上升的趋势是不可逆转的。在我们的养老规划的投资计划中，应当为房产投资留下一席之地。
理财：投资房产先算笔帐“三个经典公式”供你用作为养老计划的一部分，房产投资首先必须目标明确。确定一个明确的、而不是模糊的房产投资目标。这就是根据自己的投资模型，合理安排房产投资在养老投资计划中所占的份额，以及科学选择房产投资的品种。在房产投资中有住宅、商铺、写字楼等形式的物业可供选择。不同的物业形式对资金、风险承受能力、获利模式的要求有很大的不同。理财：月入3千不如租房 小夫妇月入万元买房合算。
其次，应当对房产作为一种不动产，其相对于股票、基金、储蓄等投资方式变现能力差的特点有清醒的认识。过多的投资房产会占用大量的资金，在晚年生活发生意外，需要大量现金的时候，或者给你的现金周转带来麻烦，或者低价出售带来经济上的损失。所以，投资房产的比例在养老计划中应当保持在合理的范围之内。 百姓购房支招：买房不是小数目 考虑周全再出手。
再次，与养老计划中必备的其他投资方式相比，房产投资的另一个特点是：占用资金数额巨大。在出资方式的选择上，中产们一般选择向银行申请按揭贷款的方式，完成自己的投资置业。动辄几十万的房屋总价款，按揭压力可想而知。香港房产咨询专家说，通常业主将自己家庭收入的30％用于按揭还款，尤其是当我们还身陷孩子教育贷款、消费贷款和其他账单的重负时。这也决定了，为了减轻每个月的还款压力，同时买入两套以上的房产在经济上是不合理的。夫妻月入8千存款4万 如何理财实现再购房计划？
最后，虽然与养老计划中其他的投资工具相比，房产的投资风险相对较小，但这并不意味着房产投资没有风险，我们在选择一种投资方式是应当对其中所蕴含的风险又充分的认识和预见。
与其临渊羡鱼，不如闻鸡起舞，趁早打理自己的退休计划，为将来收入的“冬眠期”准备好充足的“粮草”。详细筹划买房方案：月省400元租房变买房
“中国式”房产投资养老计划
房产投资，有着投资收益稳定、投资风险较小的优势。因而，可以适当的增加房产投资在整个养老计划中所占的比例。理财专家建议：中国式房产投资养老计划最好采用住宅（最好是二手房）＋商用房（写字楼或者商铺）的投资策略。 如何买房不吃亏？教你买房投资六招“杀手锏”。
二手房一般面积较小，单位价格与新的商品房相比低出很多。所以，相应的房屋总价款
从房产投资的层面上来说，商用房的投资是一个不错的选择。作为养老计划的房产投资组合，虽然理财专家们一再强调养老退休计划的安全性很重要，但这并不意味着应当完全排斥风险。我们不能一味的选择控制风险，也应当看中房产投资的获利能力。与普通住宅投资相比商用房产的投资回报率一般平均可以高出2至4个百分点。而且，虽然商用房产的单位价格较高，但是商用房产的购买面积和购买方式较为灵活。我们可以根据实际情况进行甄别、选择。
购房者注意：买二手房的五招经典杀价技巧秘籍
收益情况：
组合这两种房产投资工具的目的是为了在有效控制投资风险的基础之上，尽可能的获得最大的利润，以满足养老规划的需要。
住宅，以一套已经使用十五年的八十平米的两居室二手房为例。其价格大约在三十五万左右。简单装修和配备生活用具的支出大约为五万元。总投资40万元。用于出租后租金收入约为每月两千元。
用于出租的收益：
2000元＊12个月＊（70－15）年＝132万元
132万元－40万元＝92万元
当然这个计算结果是一个理想状态下的数字，没有考虑租金的上涨或下跌以及房屋空置以及通货膨胀的因素。但房产的保值功能从以上的计算中可略见一斑。
以出租五年后出售为例，升值后出售的收益：
五年的租金收益：2000元＊12月＊15年＝12万元
国家统计局的统计数据表明今年五月我国的住宅价格与去年同期相比上涨8.3％。
按照这个升值速度，剔除房产折旧后，该房产大约：
40万＊（1＋8％）5－40万＊（1／55）＊5＝551800元
共获利：12万元＋55.18－40万元＝27.18万元
商用房产，据国家统计局的有关统计显示：20**年5月于去年同期相比，办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨22.5％和12.8％。由此不难看出：在现阶段的市场条件下，商用房产的升值能力要大于普通住宅。
老话说，一铺养三代。投资商铺的优点太多了，在这里碍于篇幅原因就不再赘述。
养老护理服务需规避风险
养老护理作为一门新兴的产业展示出广阔的市场前景，但是有关专家指出要注意服务对象的特殊性，注意规避风险。
专家指出，养老护理工作的对象是特殊群体，老年人在生理和心理上均表现出老化的现象，身体功能退化和心理特征的变化导致养老护理存在许多预知和不可预知的风险，例如生活护理上有可能遇到老人跌伤、突发疾病、走失，心理护理上会有老人悲观厌世，医疗护理上产生医疗纠纷等等。所以一定要做好预防措施，以化解和规避风险。
规避风险的途径主要有以下几个方面：1、提高护理专业化水平。养老护理员必须要经过专业的职业培训，包括老年营养、安全、生活、急救、特殊护理技巧等。同时要加强护理员的职业道德培训，确立以人为本的服务观念；2、建立健全各项规章制度，明确岗位职责，全面考核，做到责任明确，奖罚分明；3、确立法制观念，强化法律意识，与护理对象签订具有法律效力的协议或合同以明确互相的权利和义务。
养老护理员也需要“专业”
20**年由劳动和社会保障部制定出台的《养老护理员国家职业标准》，针对养老护理员生活照料、技术护理、康复护理、心理护理等方面的工作内容以及相关知识和技能均提出了具体标准。自此，养老护理员成为一个专门的职业，而不再是保姆或下岗女工可以直接干的工作。
专家建议，对于那些寻求培训的从业人员，必须注意以下几个方面：
首先，要考察培训单位的资质，是否具备劳动局认可的培训资格以及是否能够签发国家承认的职业证书。
其次，要考察课程设置是否合理，养老护理培训的课程设置必须涵盖老年人生活照料、医疗护理、康复护理、心理护理、老人营养、职业守则以及相关的法律法规和社交礼仪等。
对于师资的考察也是非常重要的，按照目前的培训内容，师资上比较偏重医疗方面的专家。
最后，要看培训单位有没有对口的单位安排工作。
我国“空巢老人”家庭已占老年人家庭总数两成半
“空巢老人”呼唤养老护理服务
在都市“钢筋水泥森林”中生活着一批这样的“空巢老人”：他们或无儿无女，或儿女在外工作，或与儿女分居两处。他们必须忍受生活上的不便和精神上的孤单和寂寞。养老护理服务员迅速成为老人们最需要的人。
随着经济社会的发展，老龄化程度的加剧和家庭规模日趋小型化，“空巢老人”越来越多，“空巢老人”现象正在成为当今社会的重要老龄问题。据有关资料表明，目前我国“空巢老人”家庭已占老年人家庭
总数的25．8％，这种现象在大城市尤其突出。南京市老龄委最近的一份抽样调查表明，60岁以上独居和夫妻双居的老年人占到老年人总数的41．3％。如此高比例的“空巢老人”催生了老年保姆市场的繁荣。调查资料表明，老年人需要的养老护理种类很多，包括生活照料、医疗康复和心理护理等。同时养老护理的需求量也很大。南京市资料显示，仅拿入户陪护和钟点工为例，养老护理的需求量占老年人总数的7．09％，也就是说南京市有5．7万老人需要养老护理服务。
养老护理服务在国外
国外发达国家的养老护理业有许多值得称道之处。在发达国家，以人为本的理念渗入到养老护理领域，体现了人性化管理和人性化护理的特点。其养老护理是针对老年人的个性差异和不同需求，提供合适的护理设施和护理方式，集中反映“以人为本”的服务思想。
日本的养老护理服务总的可以归纳成“在宅服务”和“设施服务”。日本政府更为鼓励以家庭养老为主的所谓“在宅服务”，并为之提供了非常全面服务，如家庭护理员上门对卧床老人进行包括身体护理、家务以及生活咨询服务；定期早晚用车接送老人到设在养老院里的或单独设立的“日托护理中心”，对他们进行包括入浴、用餐、日常生活训练、生活指导等各种服务；把老人暂时送到养老院等机构接受短期的护理服务。除此之外，日本的养老护理服务还包括“上门入浴护理”“上门看护”“福利用具的借贷”等多项服务。种类繁多的服务项目和福利设施，为那些因护理老人而身心疲惫的家庭成员提供了休整的时空，使得居家养老得以顺利进行。日本的“在宅福利服务”经过二三十年的发展，到目前已形成了包括公营、民营、非盈利团体在内的一个数量众多、种类多样的规模。
美国的老年公寓也办得有声有色。美国老年公寓有三类：自住型（Independent－living）老年公寓，不为老年居住者提供任何与日常生活、药物服务有关的协助，只是提供一个环境优美、舒适的居住社区，包括所有的生活配套设施，甚至可以完全容纳一个高尔夫球场。
陪助型（Assisted－living）老年公寓，向居民提供与日常生活有关的各种服务，包括做饭、帮助洗澡、喂饭、洗衣、体检、喂药和其它个人生活方面的需求。
特护型（acute－care）老年公寓，此类公寓除了上面两种类型所到的服务外，还提供全面的医疗服务，包括从传统的医护房间到特别为老年癌症患者提供治疗的房间。三类老年公寓为老年人提供一系列服务成为老年人的乐园。
背景链接：
解读银色住宅为了使银色住宅的规划、设计能够充分满足老年人的生理、心理等各方面的需求，西方很多学者进行了有关的研究与探讨，可以概括为10个方面：
一、私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。
二、社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。
三、可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。
四、清楚的方向性和明确的标志系统：它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。
五、安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。
六、可达性（无障碍）和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。
七、适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。
八、适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。
九、环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。
十、尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。
篇4：买房者决策原则研究
房屋作为一般市民一生中难得消费的大型不动产商品，其购买对象的消费行为异常复杂，涉及到的营销要素也组合繁多。从有关研究资料来看，市民的购房决策因素与模式的反映，将在很大程度上影响楼盘的推广绩效。在对购房者的研究中，总结出市民进行住房消费时一般所遵循的决策原则，以下对此进行简要的概括，以供有关营销主参考。
所谓市民住房消费决策，主要是指有意购房的市民在面对楼盘的销售竞争时，从最适宜自己需要的住房要求出发，依据主观确定的住房挑选原则，最终确定购买楼盘的消费过程。市民在住房消费中涉及的主要的消费决策原则如下：
一、排除性决策原则
排除性决策原则最根本的核心就是在对楼盘的否定中排除，从而获得一个最优秀的楼盘实施购买。一般市民在买房前会大致有一个购房意向和挑选标准，以此进行楼盘的渐进式排除。比如，某市民在买房前确立如下标准：
（1）适应自己品位与生活层次的高尚社区环境（体现自己的尊贵与身份地位）；
（2）房屋总价在100-150万元之间（不影响自己其他的投资）；
（3）单体别墅（明确适合自己居住的物业类型）；
（4）安全智能设施完备、成熟，交通方便（充分满足自己的居住自由、安全与私车出行）。
一旦消费者确定上述的决策依据时，对于不适合上述标准的物业将进行排除。在剩余的符合第一层次标准的物业项目中，又确定第二层次标准，比如地段要求、配套设施等进行排除，直到最后剩余的一套房，他的决策过程才算结束。
二、词典编辑法决策原则
在实际的住房消费中，市民往往会确立很多因素作为自己购房的依据，比如从楼盘的地段、价格、环境、配套、物业管理、小区规模、物业风格等考虑要素中，列选自己的购房标准。当楼盘适合自己的一般性标准时，将其列入挑选范围，当楼盘项目过多时，再确立第二层次的标准，依次进行特殊性标准的选择，从而在比较中确定自己最终购买的楼盘。
词典编辑法决策原则与排除性决策原则的区别是，前者在承认楼盘的优点中进行评判选择，属于肯定中决策；后者是在不断的否定中进行评判选择，属于否定中决策。在我们长期的调研资料中，发现由于消费者所处地位、资金实力、年龄层次等客体因素的不同，往往会反映出不同的决策原则。
此外市民进行住房消费的决策原则还有多因素关联性决策原则、势利诱导性决策原则和推广竞争性决策原则。比较而言，词典编辑法决策原则和排除性决策原则在市民的住房消费中较为多见。由于消费者的决策依据主要是从其对楼盘信息的接触、接受，以至到现场看楼、考虑自己的资金能力等众多行为中反映，属于心理层次的反映，因此在一定程度上不易为人所察觉，就更谈不上运用到营销传播中去。
从楼盘推广的角度来讲，许多房产企业在运做之初都会确定目标市场并进行细分，以使营销目标更加明确。但如果忽视了目标消费者的研究，往往会因为推广策略与目标消费群体的需要不一致而滞后营销推广目标的达成，结果是费力费财并耽搁营销周期，造成极大的浪费。从此意义上讲，房产企业在进行明确的市场定位后，还必须进行目标消费群体的消费行为研究，以保证自己的推广要素与目标市场极大地吻合，从而取得事半功倍的营销业绩。
篇5：房地产项目研究实战模式
第1操作环节:项目研究对房地产公司的利润贡献
第2操作环节:更新房地产研究理念
第3操作环节:房地产市场研究模式设计
第4操作环节:项目策划研究模式设计
第5操作环节:建立项目后评价体系
使用说明
贝尔实验室每年研发经费高达惊人的数十亿美金。中国房地产领域的研发经费从投入比例而言,也是低得惊人。除此之外,能否掌握专业的实战研究模式,也是决定战略领先的关键所在。《房地产项目实战研究模式专业操作手册》详细介绍了房地产项目的研究模式与基本操作程序。
第1操作环节:项目研究对房地产公司的利润贡献
1.房地产项目研究的科学细分
客户需求的研究
规划设计研究
房地产市场研究
项目策划研究
研究理念的创新
客户需求的研究
全程介入营销策划的研究
项目后评价体系的研究
2、项目研究对获利的贡献
如果说对市场的困惑与迷惆要求我们通过市场研究去解答,那么,无数血与泪的教训逼迫我们不得不去研究市场。根据98年规划国土局统计结果,深圳市至明年年底的积压商品房面积达到了332.38万平方米。根据初步调查,在这些积压楼盘中,70%按楼盘主要积压原因是定位不当。定位不当的形式多种多样:有在城市快速干道边建高档大户型住宅的,有在毫无资源特色的城市中心地块建豪宅的,有在只能容纳建一栋高层的巴掌地块建全复式家宅的,有认为采用了一些现代通信和监控设备就是豪宅的……但是他们一个共同的特点,就是没有很好地研究市场,许多发展商完全凭心血来潮决定项目,在项目开始阶段就已经铸成大错。正确的房地产研究能给房地产公司创造巨大的利润。深圳市就有非常典型的例子。明年初,皇岗口岸一个楼盘的售伙比相邻楼盘要高2000元/平方米以上,其主要原因是看准了建设地铁的时机,在销售上主抓香港市场,该楼盘不但售价高,而且销售水平也大大高于周边楼盘,开售3天内即销售200余套,在日趋疲软的深圳房地产市场极为罕见。
第2操作环节:更新房地产研究理念
步骤A:自我观念和企业使命的创新
住宅开发商,特别是国有住宅开发商,要强化核心竞争力,除了体制改革外,最关键是经营观念的创新:要从住宅开发商跃变为住宅需求服务商。作为住宅开发商,容易把自己的目标理解为建造住宅;而住宅需求服务商,则把自己的使命定义为准确判断并创造性地满足客户的住宅需求。观念的创新,使住宅从目的变成了手段。在住宅需求服务商看来,客户不是买住宅,而是购买以居住为中心系列需求的满足,住宅需求服务商不是靠建造住宅的本事赚钱,而是靠判断和满足客户住宅需求的能力赢利。为此,住宅需求服务商会更有意识地培育客户需求判断和规划设计控制方面的核心竞争力,并在此基础上系统强化包括施工监理、市场营销、品牌塑造、物业管理等因素的综合竞争力体系。不难预测,住宅市场的未来,必然属于住宅需求服务商。
步骤B:从4P到4C的转变
我们可以把4P和4C对照一下:
产品—一消费者的需要和欲望
价格—一消费者愿意付出的成本
分销—一消费者购物的便利性
促销—一沟通
小理论从生产角度出发,既理论从消费者角度出发。我们能不能在生产者与消费者中间找到一个平衡点?因此这个平衡点应该建立在消费者和生产者之间的“双赢”基础之上,符合中国国情,符合可持续发展战略和生态环保要求。对开发周期长、使用寿命更长的住宅和房地产项目来说,或许应核是:
引导消费者需求的—一产品
消费者满意的—一价格
便利的—一渠道
双向沟通的—一促销
步骤C:从车来到创新的状变楼式
无可否认,港式运作对深圳房地产市场发展起着重要的推动作用。这一方面缘于深圳房地产市场的历史短,底子薄,无经验积累;另一方面则是深圳与香港地理位置的直接相邻。但香港成熟的市场包装策划在深圳房地产年轻的历史和居民较低的收入水平下是不可“东施效颦”的。经过残酷的商战洗礼和有效的咀嚼消化,深圳房地产策划界开始倡导从产品做起,从提高楼盘的综合素
第3操作环节:房地产市场研究模式设计
步骤A:确立市场研究的战略地位
无数的教训已经使许多发展商认识到了市场研究的重要性,但这种急于了解市场的心态与他们对市场研究认识的粗浅和行动的软弱,却形成鲜明的对比。少数发展商已经认识到了必须对市场需求进行科学的、系统的调查,在市场调查中开始引入科学的调查理论。有些还与专业调查公司合作,通过专业的抽样调查和小组座谈方式等了解客户需求。
步骤B:房地产企业进行市场研究的步骤:
a、寻找市场机会。通过中长期市场研究和区域市场潜力研究,对企业在房地产方面的长期发展战略如发展区域、发展产业类型提供参考意见;对近期的开发计划,土地储备计划、储备土地类型、区域提供参考意见。
b、辅助项目定位。通过分析预测区域市场供求关系、分析细分市场需求特征、评估区域市场竞争态势等研究,为项目定位提供参考意见。正确的市场定位能大大降低房地产项目开发的风险。
c、研究评估具体市场策略的可行性。房地产行业作为资本密集型行业,开发过程中的每一项决策都牵涉到大量的投资,由于房地产开发的长周期特性和不可逆性,又导致决策带有很大的风险。通过科学的房地产研究,为这些决策建立科学的支持,能避免这些决策的随意性,缩小房地产开发的风险。
如以下一些需通过市场研究提供决策支持的例子:
新户型的市场接受性;
住宅智能设备的投资对促进销售有多大作用;
项目定价的合理性;
市场促销策略的有效性;
广告诉求点的有效性;
包装及广告方案的合理性。
步骤C:客户需求研究
客户需求是住宅项目开发的起点,客户需求内容的判断正确与否是住宅项目成败关键。
a、客户定位—一明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发。
b、需求定型—一研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容。
c、项目定板—一满足客户需求方案的创造性策划、效益预测的分析以及比较
第4操作环节:项目策划研究模式设计
规划设计确定了住宅项目的基本参数。开发商对规划设计过程的控制能力的强弱,决定了能否以准确、有效和创新的方式来满足客户的住宅需求。
包括以下5点
1. 能够选择正确的规划设计合作伙伴
2. 能保证客户需求内容在规划设计工作中得到体现
3. 能激励规划设计机构采用创新手法
4. 能保证住宅项目成本得到有效保障
5. 能保障根据客户需求和市场形式变化而灵活调整
第5操作环节:建立项目后评价体系
步骤A:认清作用及现状
毋容置疑,房地产项目后评价工作长期受忽视,使发展商和政府管理部门失去了“总结经验,吸取教训”的机会,同时也使许多来源于开发建设第一线的宝贵数据资料没有得到及时的整理和利用。则对年11月,广州举行两块土地公开招标,在时间紧迫的情况下,许多发展商就暴露了数据不够、材料不足、经验无法把握等问题。有些决策分析人员搞不清”税费“的内容,有些决策者弄不清本企业各类型物业(高层住宅、多层住宅、写字楼)的单方造价水平等,这些都与企业缺乏项目后评价有关。笔者认为,加强项目后评价工作,将有助于打破当前房地产建设低效、重复、徘徊不前的局面。对发展商而言,开展项目后评价工作有着更重要的意义。后评价提供的信息资料成果可以用于指导投资规划和策略、项目选定和评估、建筑设计和建筑材料设备采购,工程实施和管理、项目营销策略和技巧等方面。后评价在新项目选定、调整在建项目计划,完善已建项目方面可以起到重要作用。
步骤B:项目后评价带作程序设计
房地产项目后评价的主要目的是分析挖掘生产经营中的问题,推动投资决策科学化。按照当前国内房地产开发的现状,项目后评价的最佳时机为项目竣工后1-2年,依笔者经验,一个大型房地产项目(五万平方米建筑面积以上)的项目后评价时间大约为 2一 3个月,下述的时间安排可供参考:策划准备 1- 2周,调查和收集资料 3-4周,分析研究3一4周,编写报告2—3周。评估人员(机构)的素质,将决定后评价工作能否取得预期成果。发展商可以委托专业的咨询评估公司进行后评价工作。在当前房地产市场专业分工不充分,咨询公司未能承担起此项业务之前,发展商也可自行组建后评价小组。在具体人员的配置上,应精心挑选那些既懂投资、经营、又懂技术经济的人员。一般可从职能部门抽调下述人员组成后评价小组:经营开发人员(包括市场预测人员)、工程技术人员(包括设计、监理)、统计人员、财务人员等。
步骤C:基本内容及拒标体系
(一)过程评价
项目的过程评价,应将可行性研究报告所预计的情况和实际执行过程进行对照比较和分析,找出差别,分析原因。
过程评价一般要分析以下几个方面:
(1)项目决策和项目准备。
(2)项目规划设计内容和建筑规模。
(3)工程进度和实施情况。
(4)配套设施和服务条件。
(5)项目财务执行情况。
(6)项目租售情况和分析。
过程评价一般采用定性分析和定量分析相结合的方法。定量评价可选用下列指标:
(1)项目决策周期(项目决策周期变化率)。
(2)设计周期(设计周期变化率)。
(3)建设工期(竣工项目定额工期率)。
(4)建设成本(实际建设成本变化率)。
(5)工程优良率。
(6)工程合格率。
(7)投资总额(静态投资总额、动态投资总额)。
(8)销售总时间(销售时间变化率)。
(二)经济效益评价指标
经济效益后评价指标体系的设置,基本上与项目前评价(可行性研究)一致。所不同的是:后评价指示所测算的内容具有真实性,是在大量已发生的数据资料的基础上通过汇总分析得出的。
l、工程造价指标。包括总投资、平均单位建筑面积造价、可售面积每平方面积所地价、土建费用、配套费用、税费等。
2、盈利指标。可设置项目总收入、投资回收期、开发总利润、全投资利润率、自资金利润率等指标。
3、效率指标。一般可设立全员劳动生产率、人均开发利润等指标。
4、对影响盈利指标的主要因素的相关分析。
(三)社会效益评价指标。
1、国民经济评价指标。包括项目开发总价值、项目开发净价值、项目利润总额、项目投责利税率。
2、项目提供居住水平评价。居住总人数、户数、人均占用面积、居住面积密度、净人口密度等。
3、对项目配套设施、交通、放火、防震、安全性等的评价。
(四)环境效益评价指标
评价时一般可设置下述指标:
1、住宅外部居住环境指标:入均绿地占有量、居住密度、公共设施人均占有率、项目与城市环境的分析等体系。
2、住宅内部居住环境:住宅标准、住宅类型、隔声、通风、光照、保温等。
(五)综合评价。
综合评价的目的是最终产生评价结论,总结经验、教训,并提出建议。综合评价要分层次地对比项目原定目标与实际目标的差别及原因,对比项目原定效益主要指标与实际指标的变化及其原因,对比项目原来预期效果与实际产生的效果的影响。房地产项目评价小组应就上述内容进行分析汇总,并在此基础上形成项目后评价分析报告,提交发展商的决策层,用以指导新的房地产投资决策。
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