城市形象设计之战略意义

城市形象是城市整体化的精神与风貌,是城市全方位、全局性的形象,包括城市的整体风格与面貌,城市居民的整体价值观、精神面貌、文化水平等。进行城市形象设计,可以将城市整体的精神与风貌等特质予以提炼、升华,塑造独特的城市文化形象,充分发挥城市功能,从根本上改变目前城市建设雷同化、一般化的倾向,推动城市全面发展,创建名牌城市。

城市形象设计有利于我国城市参与21世纪世界城市文化形象的竞争,增强城市竞争力。城市文化与形象竞争已成为21世纪世界城市竞争的主要方面。只有塑造出独特的、民族的、个性化的城市文化与形象,才能产生巨大的城市凝聚力,促进人流、物流、信息流的合理流动,增强城市的交流性、世界性、竞争性,促进城市的经济发展和人民生活水平的提高,使城市在竞争中获得优势。特别是在我国加入世贸组织的新形势下,我国城市将更全面、更深入地参与世界城市竞争,因此挖掘、发现、升华具有民族性、地方性、个性化的城市文化,进行城市形象设计,就成为当前我国城市建设中迫切需要解决的一个问题。

城市形象设计有利于创建名牌城市,加速城市全方位发展。城市形象设计与设计的实施,是促进城市以人为本,全方位、多角度、立体化发展的过程。它既推动城市的基础设施等硬件建设,又推动城市的组织制度和人们的思想作风、道德观念等软件建设,从而促进社会主义物质文明建设、政治文明建设和精神文明建设。新世纪新阶段,城市建设将从以物质生产和单纯经济增长为中心的城市发展模式,转向以人为中心和保持生态环境与人文环境协调、平衡的发展模式。城市形象设计有利于城市经济与文化协同发展,是推动城市经济、政治、文化、思想等全方位、立体化建设,达到可持续发展目标的重要途径。开展城市形象设计,把城市理念形象、行为形象等精神文明建设的指标、要求与城市视觉形象等城市物质文明建设的指标、要求作为一项系统工程来统一实施,必将实现两个文明建设及经济与文化协同发展,促进城市与农村、社会与经济、文化与人的协调发展,从而在经济与文化协调发展的基础上,建设中国特色社会主义的名牌城市。

城市形象设计有利于提高城市居民的思想、文化、道德水平。城市形象设计是对城市全体居民进行高水平的全方位、多角度、立体化教育的过程,对促进人的全面发展,全面建设小康社会,将起到重要作用。

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篇2：生态城市是21世纪人居环境理想模式之一

工业革命以来,城市的内容和形式发生巨大的变化,带来了物质文明的空前繁荣,使城市的资源利用率大大提高,加强了城市的集聚力与辐射范围,构建了整洁有序的城市物质环境,同时也提供了完备的城市市政服务设施,极大改善了城市居民的物质文化生活,加速了城市的发展。同时,也带来了各种复杂的矛盾,引起“城市病”在世界范围的流行。住房短缺,交通拥挤,环境污染,生态破坏等等,这一系列的问题使人们逐渐认识到物质文明不是改善城市环境的根本手段,相反会加剧城市的环境恶化。特别是在发展中国家,城市面临着早期工业化国家的环境污染和急剧膨胀的人口包袱双重危机,环境和发展之间出现了前所未有的尖锐矛盾。

人们怀念过去“日出而作,日落而息”,与自然的共生关系,向往回归自然,远离城市的喧嚣。但是社会发展到现在,人们已经离不开城市。城市是人类文明的集中体现,也是国家和地区社会经济发展的中心,是国家经济的增长点。城市建设的本身不可能自发地朝着可持续的方向健康有序地发展,只有借助外部力量指引才能创造一个良好的人居环境。这外部力量是一种思想、一种共识,它既要符合城市发展的实际需要,又要满足人们亲近自然的心理要求。既然摈弃城市,回归自然不可能,为什么我们不能将自然引入城市,使城市自然化、生态化。国际上将这种自然化、生态化的城市称为“生态城市”。

1 生态城市的渊源

“生态城市”是在城市生态学的基础上发展起来的一种人居环境模式,由前苏联城市生态学家1981年首次提出的,虽然是在20世纪80年代兴起的学说,生态城市的历史渊源却很久远。早在 3000 年前,中国人就已形成了一套人类生态理念体系,“观乎天文以察时变,观乎人文以化天下”。而在古代欧洲城镇和美国西南部的印第安人村落也能看到生态城市的雏形。
18世纪末到19世纪,工业革命给城市带来的人口拥挤、交通阻塞、环境污染等弊端日益暴露出来。人们要求与大自然融和、恢复良好生态环境的愿望日益强烈,如傅立叶的“法郎基”欧文的“新协和村”、霍华德的“明日的田园城”等无不体现了这一美好愿望。限于当时的条件,这些愿望没有得到很好实施。后来人们又提出许多理论,如意大利嘎涅的“工业城”、法国柯布西埃的“光明城”、英国恩维的“卧城”(或卫星城)、赖特的“广亩城”等,其基本思想都体现了生态规划的原则,实现城市的生态良性循环。而真正进行有意识、有组织地系统性的研究始于近代20世纪20~30年代芝加哥学派的城市社会学的研究,复兴于 60~70年代的环境和资源危机引起的系统生态学的研究,繁荣于 80~90年代全球变化和可持续发展的研究。在1981年前苏联科学家由此衍生出“生态城市”的概念,提出“生态城市”的理想居住模式。生态城市建设则开始真正走向其实施阶段。

在经历了半个多世纪的徘徊和停滞之后,我国生态城市建设的理论与实践,紧跟国际发展的趋势,自80年代初以来得到了迅猛复兴和发展,至1990年己经形成了一套以社会、经济、自然复合生态系统为指导的建设理论与方法体系。我国的不少城市已提出要建设生态城市的设想,并积极采取步骤加以实施。如长沙提出要建设生态经济市,江西提出要建设生态经济区,云南提出要建绿色经济省,上海、大连、株洲等要建设生态城市。生态城市建设的发展已成为当今中国城市发展的主流,并一步步向我们走来。

2 生态城市的含义

简单地说,生态城市的含义就是指生态上健康的城市。它是技术和自然地充分融合,创造力和生产力得到最大限度的发挥,居民的身心健康和环境质量得到最大限度的保护。这里的“生态”包含了两层含义:一是人与自然环境的相互协调,二是人与社会环境的相互协调。换句话说,就是指按生态学原理建立起社会、经济、自然协调发展,物质、能量、信息高效利用,生态良性循环的人类聚居地,即高效、和谐的人类栖地。从目前的认识水平和建设生态城市的需要出发,可以将生态城市的含义作如下理解:(1)从生态哲学角度看,生态城市的实质是实现人与人、人与自然的和谐,这是生态城市的价值取向所在。且只有人的社会关系和生态意识达到一定水平之后才能实现;(2)从生态经济学角度看,生态城市的经济重在质的发展,而不仅仅是量的增长;(3)从生态社会学角度看,生态城市的教育、科技、文化、道德、法律、制度等都将生态化;(4)从城市生态学角度看,生态城市的社会、经济、自然复合生态系统结构合理、功能稳定,达到动态平衡状态;(5)从城市规划学角度看,生态城市的空间结构布局合理、基础设施完善、生态建筑广泛应用,人工环境与自然环境融合,城市景观成为城市文化的空间构成与表现;(6)从地理空间角度看,生态城市是一城市化区域、城乡复合体,城与乡融合、互为一体,这里城与乡只是分工上的不同,与传统城市和乡村对立的二元经济模式有本质区别。

上述几方面不是孤立的,它们共同构成了生态城市的“神”和“形”。因此,在“生态城市”中的“生态”的概念并不等同于自然界中“生态”的概念。城市的生态系统不仅要遵守自然界的“道理”,还要遵从人类经济活动和城市运行活动的“事理”和人类社会行为和心理行为的“情理”正是“道理”(即自然规律,如天文地理等)、“事理”(即对人类活动的合理规划管理,如政事农事等)、“情理”(即社会行为的准则,如伦理法则等),三者之间是相互制约相互作用,控制着城市的物流、能流、信息流自我调节的生态平衡系统。

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bsp;3 建立生态城市的方法

首先,应让人们从思想上认识到创建生态城市的重要性。任何一个人都应该为建立生态城市尽责、尽力,这是一种自觉参与的。玛格丽特说:“千万不要怀疑一小群深思熟虑、富有责任的市民可以改变世界,事实上,这样的事一直在发生。”“星星之火,可以燎原”,市民的参与将会改变一切。
其次,如果没有强大的执行力量去贯彻所制定的有关政策措施,是无法保证生态城市建设的进行,美好的蓝图将永远是镜中花、水中月,遥不可及。生态城市的建设是一项伟大的系统工程,涉及到城市建设的方方面面,如工业、能源、交通、建筑、绿化、通讯、文教、环保、医疗、宣传等。要将这些方面都纳入生态城市建设的轨道上来,没有一个专门负责生态城市建设的统一的职能部门是不行的。该部门应以市长或副市长为负责人,主要负责生态城市建设的规划、决策、组织、协调和监督,同时也作为生态城市建设的宣传、咨询、交流和推广中心。

再次&要对城市进行合理规划,实现宏观调控。在此之前,首先要组建一支专门负责苏州生态城市建设的科研队伍,为生态城市建设提供智力支持。内容包括:进行城市发展的区域分析;调查和研究与城市有密切联系的区域范围内的资源利用与分配,经济条件的变化发展;对生产力布局和城镇间分工合理化的客观要求,寻找确定城市的性质、规模和发展方向的科学依据。这些涉及地理学、社会学、经济学、建筑学、城市规划学等领域,需要各学科专家之间相互交流,互为补充,构建出和谐、高效的城市生态关系,为城市的定位、城市的土地合理利用制定科学的策略。
在具体操作层面上,应以城市人类与城市环境的关系为研究对象,进行城市生态调查,了解城市的生态特征、生态过程、生态问题和生态趋势,认识城市环境的生态潜力和制约因素,以及城市中人类之间的相互影响和相互作用,对城市“生态和谐度”作出正确合理的评价。根据此综合评价进行区域整体生态规划,确定城市的人口、土地、资源、环境的合理标准,确定生态工业、生态农业、生态绿化、生态交通、生态建筑、生态能源、生态文化、生态社区建设的理论和方法,等等,实现城市乡村化、园林化。

人类来自于自然,协调人与自然环境的关系是当今迫切需要解决的问题之一。在生态城市建设中应根据城市的规划理性地进行宏观调控,运用生态学原理改造人居环境。譬如,保护或修复溪流、江河、岸线、湿地及泉水;建立城市果园、温室、屋顶花园,将乡村引入城市,让农业地区发展成为城市的大门;给予自然生物若干片环绕城市的自然栖息地(绿带而非郊区),或者城市内的自然生物栖息地(在公园内或沿着修复的小溪和滨水岸线),确保自然生物与城市的共生。
同时,人类又具有社会性,在城市建设中也不应忽视邻近区域或是相互关联区域的建设,包括保护中等密度的邻里建设并使其中心更具活力;收缩低密度的邻里区域,把开发集中在具有良好发展潜力的若干郊区中心,停止远离郊区中心的开发等等。同时,高层建筑、高密度的商业区固然有其负面影响,但是适当的高度和密度,可以节约大量土地,有利于节能、无污染或低污染的步行、自行车或公交出行方式的推广。另外,建造多层次的温室、屋顶花园、步行林荫路、设置城市公共空间的艺术作品和令人愉悦的公共设施,将各种生物要素伸入和穿过城市,使得城市景观充满自然之趣,以满足人们视觉上和心理上的需求。

第四,以城市规划为依据,制定合理有效的制度、措施和方法,即建立法律条令保证生态城市的顺利进行。建立适应生态城市建设的法规综合体系,使生态城市的建设法律化、制度化,是保证其战略、政策和措施顺利实施的有效途径,这样生态城市建设得到法律保证,有法可依,对不符合生态城市建设的行为就可采取必要的行政、经济甚至法律手段,保证计划的顺利实施。

4 结语

生态城市是一种以和平为功能的建设观。建立生态城市不仅仅涉及城市自然生态系统和经济系统的改造和建设,还涉及到人们的观念、意识、伦理和生活方式,因此需要各学科各职能部门共同参与、综合分析、系统进行。目前,人类不仅要和自然作斗争,也要和自身作斗争,而生态城市将结束这场自我毁灭的战争,结束和自然为敌的状态,创造一个舒适、宁静的人类居住环境。

篇3：略论城市建筑文化

摘要:“城市是文化的容器。” 它承载、凝固的不仅仅是建筑艺术,而且是不同时代的社会文化、历史文化、民族文化、地域文化、政治文化等等。北京在不同的文化的交汇中,在不同体制文化的塑造下形成了独特的面貌,本文从不同年代不同的历史背景简要论述了民族文化、港台文化及大众世俗文化对城市建筑及城市面貌的影响,并对城市的发展及文化走向提出了一些见解。

一、引言

美国城市建筑学家刘易斯·芒福德有句名言“城市是文化的容器。”的确,不同的城市面貌、街道景观,是我们区别、认识不同文化最直接的途径。城市建筑被称为“凝固的音乐”,它承载、凝固的不仅仅是建筑艺术,而且是不同时代的社会文化、历史文化、民族文化、地域文化、政治文化等等。

二、北京城市建筑文化阅读

作为首都,北京成为一个活的标本,一个令人读之不尽、百感交集的“文化的容器”。它不仅在体制文化的塑造下,而且在各种不同文化的冲突和张力中,形成了今天的面貌和品性。本文就以北京市为例,略谈一下城市建筑的文化内涵。
在五十年代,北京建设的突出成就主要体现在*广场,长安街的建设和一批标志性公共建筑上。十里长街,全世界最大的城市广场,人民大会堂、中国革命历史博物馆、民族文化宫、军事博物馆、中国美术馆等“十大建筑”,构成了以雄伟、庄严、壮丽、堂皇、开阔等为特征的新国都的视觉形象,以寄托解放、新生、自豪感之类的情感。*、*城楼等历史建筑文化意蕴的转换,突出体现了新体制文化对传统权威的借助和重构。在很长的时间内,在人们心目中它们已不再是一个历史建筑,而成为党中央、XX的象征符号,如“*上太阳升”、“*的灯光”之类话语所寄寓的意义。

“民族的形式,社会主义的内容”这一文化公式在建筑学上的体现,是“经济、实用,在可能的情况下追求美观”的原则。一批民族风格的公共建筑,体现了当时主流的建筑理念,其典型为三里河一带“四部一会”琉璃瓦大屋顶的建筑。它很快就遭到制止和批判━首先是由于“反浪费”,然后上升为政治问题━但这一早期尝试毕竟为新中国建筑的文脉写下重要一笔。这一时期的建筑实践与南京民国时期的新建筑可以说有异曲同工之妙。现在看来,当年新北京的形象塑造,首都建筑的“宏大叙事”大体上是成功的,透露出那一个时代、那一代人的精神面貌、气度和有明确理念的审美追求,以及城市控制(规划)的能力。
在市场经济、分权管理的新体制下,城市改造新的主体是有关政府部门和房地产商,新的强劲动力是商业利益。在全新的制度环境和利益机制中,统一的城市规划虽然仍在制定,却失去了整合、制约的力量。号称“中华第一街”的长安街上的当代建筑成为北京人调侃的对象:正面棕黄色、侧面银白色的交通部大楼被称为“阴阳脸”,门字型的海关大楼被称为“大裤衩”,曲折有致、中间有一月亮门的妇联大楼名为“肚脐眼”…… 再如九十年代初建成的北京西客站顶上一个没有实际功能的巨大亭子,耗资达八千万元之巨。它可能是一个标本,但集中了此类建筑的某种文化特性。

由于特殊的地理条件,八十年代以来对国人影响最大的当属港台文化,尤其是香港文化。当中国城市开始大规模的房地产开发之时,香港高楼密集的都市风光作为“现代化”的典型图景,早已深入人心,成为内地竞相仿效的对象。当然,香港对内地建设的深刻影响,不止于作为现代化的文化象征,而主要靠巨额的商业资本和大规模房地产开发,为一些城市留下了直接的印记。在北京城,因为开阔舒缓的平面布局和辽阔无碍的天际轮廓线,正是这座古都的基本特征和文化性格的体现。但八十年代中期,混乱无序的商业开发,致使在紧邻故宫的旧城的核心区内,在王府井一带相继出现了一批高层建筑,如王府饭店、和平宾馆等。与此同时,京广中心、京城大厦和国贸中心等玻璃幕墙的摩天大楼接踵而至,打破了北京城传统的天际线和城市景观。今天,无论在故宫、北海还是颐和园四望,背景无不是林立的高楼。

三、当代城市建筑文化反思

当社会向市场化、世俗化转变之时,建筑从过去更为重视具有恒久价值的审美感受、意识形态的超越性力量、统治者的意志和权威,以及精英阶层的文化趣味,转为重视和强调现实的功利、即时需要、时尚潮流等等。权力的结构也发生了转移,从建筑和文化精英控制转为纯粹的商业操作。在许多情况下,地方政府放弃了其应有的职责,屈从于房地产商。新的工作机制于是成为“规划听领导的,领导听老板的”。这种不甚健康的商业化,必然意味着历史传统文化的流失和建筑精英文化旁落,意味着城市的平庸化、低俗化、麦当劳化。一座座失去记忆的城市被大量复制,一批批速成、单调的建筑迅速填充着城市的空间,粗暴地改变着人们的视觉。在新人类的词典中,“广场”不再是巨大的政治和物理空间,而只是建筑物的前庭路口;“花园”是楼旁狭窄的绿化带,“森林”则是郊外草木稀疏的苗圃。“世界公园”式谐谑、游戏的建筑,假冒的明清建筑和仿欧洲古典建筑纷纷出笼,加入着大众文化的狂欢。

大众的流行文化和社会心理鲜明地积淀在城市建筑上。八十年代以来,在中国东部的中小城市、城镇和广大农村,不变的时尚是磁砖贴面、蓝玻璃的现代建筑。它为什么会如此深入人心、广为流行而且经久不衰,当成为社会学和文化人类学的研究课题。在北京这样的大都市,

建筑时尚则经历了火柴盒式的高层建筑、高楼大厦+小亭子、摩天大楼+玻璃幕墙,以及仿欧洲古典建筑等不同的阶段。许多人到了欧洲之后,只见绿树掩映中的小楼而难觅高楼,不禁怅然若失,不知究竟谁更现代化。
欧陆风情不可阻挡地成为最新的流行。当上海含情脉脉地重温其晚近的这一小传统时,各个城市则由娱乐场所大力张扬这一最新时尚。形形色色的娱乐城无不装饰着罗马式的柱廊,以及比例失调的西洋裸女雕塑。直接请法国建筑师设计成为最酷的豪举。北京王府井的步行街和上海南京路的步行街均出自法国人之手,在建筑风格乃至建筑材料上都十分相似。当你在王府井行走,正如在建国门的街头漫步,经常会产生不知身在何处、时空倒错的感觉。
城市社会的真正内涵,是市民的交往空间、共同文化、政治生活的形成和扩大。市民文化成为城市社会的一个恰当度量。

正是在上海的淮海路、衡山路,令人体味了街道的人间尺度和城市的人间情怀。充满人道的街道的特征之一,是马路两侧的绿树可以热烈地相互交接。接续了昔日茶馆、咖啡馆的传统,上海街头遍布的红茶馆再次成为老百姓的生活空间,在那里年轻人和工薪族可以放松地打牌、聊天。生活就在此处。那也曾是老北京生活的况味。然而,北京的茶馆自几十年前消匿之后,成为了话剧舞台上的保留节目。当它重返人间时,却成为向洋人展销京味的旅游场所,或者台湾人开办的高消费去处,在那里,我看见过白领在下围棋。类似地,毗邻使馆区的三里屯酒吧一条街明确成为外国人的社交场所、北京的高级白领和文化另类的身份认证处。

广场的处境是另一个说明。当群众性政治*的功能消亡之后,*广场便越来越因缺乏实际功用而显得大而无当和无所适从。在这片干燥、炎热、坚硬和广阔的场地上,人依然渺小且坐立不宁,难以解决各种日常的需要。上海的人民广场则迅速完成了转型,用博物馆和歌剧院标榜文化中心的形象,用商场、绿地和广场鸽使之成为市民休闲、购物的实用场所,消解了体制文化的传统象征。然而,精明强干的政府在它巨细无余的管理中,也消解着另一种可能性。整洁干净的上海,既没有北京那样的遍地流民、猖獗的版,也没有北京那样丰富活泼的体制外文化空间;既没有浙江村,也没有中关村。

城市快车依然循着世俗化和商业化的轨道凯歌行进。建筑师和规划专家的反思认为,二战以来在现代主义理论指导下以大规模改建为特征的城市更新运动,在西方几乎没有成功的先例,应该认识到“社区发展”规划、渐进式规划、公共选择规划、历史街区修复、小规模改建、住户自建等多种新的理论和实践的价值。大城市的生与死也许再度成为令人兴奋的话题。

篇4：城市房地产拆迁评估中诸多纠纷原因分析

一、特殊性研究

1、对象的特殊性

相对于一般的估价对象而言,拆迁评估的估价对象较为复杂,种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型,同时,一次拆迁中也往往会面对大量的房屋,少则一、二栋,多则成片乃至一个小区,这些房屋又属于不同的业主所有。因此,一次拆迁评估中,估价结果既有整体价格,更要有分户结论。要处理好估价对象的这一整体与个体的关系,一个小区拆迁评估中往往要以“栋”为对象,求出“栋”的基准价格,然后再将此价格修正到各个单元,且每一单元的价格又必须因其不同的楼层、朝向、采光、户型等诸多因素分别考虑。

2、市场的特殊性

一般评估中的“公开市场”包括要素有:一是买者和卖者完全出于自愿;二是具有适当的期间完成交易,而不是急于出售或急于购买;三是交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。而在拆迁市场上以上三点都不可能实现,对应起来研究:首先第一点,被拆迁人一般为非自愿。根据现行拆迁政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,不论是企业用房还是私房,拆迁都不可能逆转的。甚至,当拆迁人与被拆迁人还没有对拆迁补偿金额协商一致的情况下,拆迁人只要履行了相应程序和手续并进行证据保全,就可以申请进行强制拆迁;其次第二点,拆迁补偿安置协议的签订和搬迁均要受拆迁期限的限制,而不是能自主控制的;最后一点,拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目,其经济利益来源于改建项目,而不是拆迁房屋的本身,更不是双方一致的经济目标。由此可见,这样特殊的交易条件和交易过程,与一般意义上的“公开市场”相去甚远,其形成的成交价格,也就是拆迁补偿价格,也很难是公平价格。由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场,是一个不完全的公开市场。

3、原则的特殊性

同其他评估一样,拆迁评估也要遵循合法原则、最高最佳使用原则等,但在应用时,这些原则要注意他们的特殊性。

(1)“合法原则”。“合法原则”包括合法产权、合法使用和合法处分等。首先,就合法产权来看,一般评估中指的是拥有房地产权证、土地使用证等。而在拆迁评估中,评估对象除产权房地产外,还包括部分可以进行补偿的但不具有产权的房地产,如临时建筑物、附属建筑物、构筑物以及零杂空地等。其次,就合法使用来看,拆迁房有许多存在着实际用途与产权用途不一致的问题,拆迁补偿中牵涉到房屋用途确定时,除合法原则外还要同时遵循当地拆迁管理部门的有关规定。比如说,根据地方制定的一些具体规定,如“营业执照面积原则”、“规划部门同意变更原则”以及“规划法出台前变更默许原则”等,产权用途为住宅,但却有可能按商业用房类型来进行补偿。

(2)“最高最佳使用原则”。它是指房地产估价中,在合法原则前提下,在各种可能的利用方式中,选择其中最大收益的使用方式来确定估价结果。显然,待拆除的房屋不具备实现其最高最佳使用可能的几种实现方式之一,比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等,虽然从理论上讲,拆迁评估中没有绝对排除最高最佳使用原则,但实际上在拆迁市场中它却真正难以应用。

二、政府行政干预研究

个别地方政府在经营城市过程中,由于种种原因和驱动,存在不依法行政,甚至强行介入拆迁纠纷这一民事关系中,实则借公共利益之名追求商业利益,给拆迁评估工作造成种种干扰,这也是引起诸多拆迁纠纷的原因之一。具体表现如下:

1、不依法行政,角色串位

尽管国务院的《城市房屋拆迁管理条例》中取消了统一拆迁,并规定房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受委托进行拆迁。但在某些地区,有些政府行政部门以保证建设项目的顺利进行为由,强行介入平等主体之间的交易活动。它们往往由一个直接行使政府权力的机构,摇身变为直接的拆迁人,既当裁判员,又当运动员。由于政府本身就成为拆迁纠纷的一方当事人,这就使得政府的行政裁决已经没有任何实质意义,更没任何公正可言。

2、行政权力强行介入民事关系

拆迁纠纷本质是拆迁人与被拆迁人之间的民事纠纷,它可以并应当在民事范围里由双方自行解决。而且,也只有在拆迁人和被拆迁人之间进行自由协商、自愿选择时,才能最大限度达到平衡,对双方权益进行均衡保护,而不是对其中一方的严重偏重。行政权力强行介入民事关系,是导致该民事关系不平等、不平衡的主要原因。在房屋拆迁领域中绝大部分拆迁事项,与公共利益没有任何关系,但行政裁决、行政审批、行政强制等手段却大量使用,民事关系被扭曲、平等平衡关系被打破,个别地方政府通过发放拆迁许可、单方确定补偿价格和进行裁决甚至直接强制等手段代替了市场主体的自由选择,尤其是对被拆迁人而言,政府的干预往往损害了其最基本的生存权和最根本的财产权。政府强行干预必然后果就是造成拆迁人的力量和利益远远大于被拆迁人的严重失衡状态,并进一步引发严重的拆迁纠纷。

3、公共利益和商业利益的错位

从法律和道理上讲

,为了社会公共利益的需要,可以对个人财产进行合法的限制和剥夺。但是,个别地方政府却借此将这个“公共利益”的概念无限扩大了,认为既然城市房屋建设是为了城市的改造,那么城市改造就是公共利益;那么在某条大街上要建若干个商业大厦(本来就是商家的商业利益问题),却也被纳入城市改造的范畴,被说成是公共利益等等。于是,有了公共利益的借口和名义,就可以审批强制拆迁,就可以“打压”被拆迁人的利益。这样一来,拆迁纠纷由此产生。

4、压低拆迁补偿安置价格

城市房屋的拆迁补偿安置价格,是由地方政府决定的。各地方政府在高速发展、加快城市建设和改造进程中,为了吸引开发商的资金投向,大多以行政手段决定基本价格,压制市场价格。这样,开发商就能够以较低的开发成本取得较高的利润;开发商的资金投向了本地,本地的建设项目和城市建设也就有了发展的规模和速度,这也就是为什么有那么多的地方政府频频出击招商引资的原因所在。低成本高发展,是以牺牲被拆迁人的利益为代价的。在这场商家和政府“双赢”的轰轰烈烈的运动中,被拆迁人的利益有时甚至成为了吸引投资和高速发展的障碍。因此,降低成本,压低拆迁补偿安置价格成为个别政府干预拆迁评估的主要手段之一,同时也是拆迁纠纷的焦点所在。

三、法律体系非规范化研究

1、诸多定义没有量化界定

关于“公开市场价格”,对于有较多类似房地产交易资料的估价对象,可以通过三个以上类似的交易实例价格的修正,综合确定公开市场价格。对于没有类似房地产交易实例的估价对象,其公开市场价格的具体值又如何确定?另外,房地产估价是由专业估价人员按照估价目的,遵循估价原则,在综合分析影响房地产价格因素及其影响大小的基础上,采用合适估价方法对估价对象价格做出客观公正的判断、推测的过程。据此,一般认为,凡是按照上述过程对估价对象评估结果,只要不超过公开市场价格一定范围,都应该认为是客观公正的。但是,到底“一定范围”是多大的数量范围?

如果公开市场价格的具体值不予量化,评估价格与公开市场价格差异范围又不予严格界定,那么对于直接关系到拆迁当事人利益的房屋拆迁补偿评估结果,很难让拆迁当事人认为是客观公正的价格。在当前评估机构林立,评估业务竞争激烈,按照《城市房屋拆迁估价指导意见》又允许多家评估机构对同一被拆迁房屋评估的情况下,很可能出现一个评估机构公示估价结果后,被拆迁人私自委托其他估价机构对被拆迁房屋进行重新评估的情况。而当重新评估价格高于原估价结果时,被拆迁人就会认为原估价结果不公正,当估价结果异议又不能协商一致时,就会产生评估纠纷。

2、对城市房屋拆迁项目的性质未作任何划分

不论是市政建设、社会公益事业建设还是房地产开发经营项目,其所涉及的房屋拆迁均属于《城市房屋拆迁管理条例》的调整范围。不言而喻,市政、公益项目建设与房地产开发经营项目的拆迁在性质上区别明显,前者是公益性质,后者则以营利性为主。但根据《城市房屋拆迁管理条例》同样要因为“城市建设需要”进行拆迁,加上借助行政强制性作后盾,致使开发性拆迁背离了民事活动自愿公平、等价有偿的固有属性。甚至实际运作中,往往更多地体现了作为拆迁人的开发商的利益。这样既有悖于公平原则,也由此引发社会矛盾,妨碍了市政、公益拆迁项目的正常进行。

3、拆迁补偿范围未及于土地使用权

《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁补偿范围是被拆除的房屋及其附属物,而对房屋及其附属物占用区域内的土地使用权是否提供补偿未作规定,一般便不再予以补偿。这是由我国房地分管的体制所决定的,房屋拆迁问题属于《房产法》管辖范围,不涉及土地问题,土地问题则归由《土地管理法》调控。但若按照《土地管理法》的立法原则来看,受让他人正在使用的国有土地的使用权的,应该是要支付地价款。

结合我国现实来看,随着近年来各城市级差地租的不断升值,对于那些被拆迁地点级差值优等,或迁出地与迁入地之间土地级差效益悬殊的被拆除房屋及其附属物所有人来说,《城市房屋拆迁管理条例》关于拆迁补偿范围不包括土地使用权的规定至少与情理不符的,土地使用权之收益未予考虑显失公平,特别是处在开发商以赢利为目的拆迁情形下尤甚。这也是如今多数拆迁居民买不到甚至买不起原有面积房屋而引起的诸多纠纷的一个被忽略了的原因。

篇5：城市运营引擎:工业地产

工业化必然逼出城市化

城市化是工业化的孪生兄弟,二者几乎相伴而生,同步合拍。但细究起来发现,工业化是主体,城市化是产业调整与发展之下的催生物。当第二产业在GDP中的比重接近一半时,此时“三产”的发展速度开始与第二产业旗鼓相当,城市化的发展便进入一个上升的拐点。

以城市经营理论来看,城市有几大形态,即,产业形态、人文形态、空间形态,而后二者的形成与发展则取决于城市的产业形态。城市的经营核心——土地经营就是在城市产业形态的制约下,进行科学合理的经营的。在此形势下,具有城市经营背景的工业地产得以诞生。

“工业地产”一词由来已久,但其从前的内涵较为单一,所指也仅仅是单纯的工业厂房等物业形态。而现在,工业地产已由传统的工业物业发展成为一种产业模式、赢利模式、投资模式。工业地产得以兴起的背景,在国际经济发展格局层面上来讲,随着中国gg开放、敞开国门,溶入世界经济一体化大势。与此同时,凭借低廉的劳动力资源,敞开国门的民族使得世界的制造产业向中国转移;从国内各个城市的经营、发展角度上来看,各个城市之间的发展、竞争,促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度,各种形式的经济技术开发、工业园区;各类以主体产业为核心,相关链条产业跟进、聚集的产业园区又层出不穷,这些都在很大程度上拉动着工业地产的持续性需求。

在政策层面上来看,出于城市经营的战略性需求,基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑,各类以工业为主体产业形态的城市,都在招商引资的环节上对工业地产投资者在政策、税收、地价等诸多环节上给予大幅度的优惠与支持。

工业地产,谁都可以玩?

工业地产的运作模式及运作主体,从近年来国内工业地产的运作情况来看,可以分为以下几种。

——传统的经济技术开发区、工业园区等模式。其运作主体,一般都是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。这种运作模式,由于不熟悉工业地产的运作方法;项目前期又缺乏科学、合理的定位与策划等不足,而使其在工业园区的整体运作当中显得不够专业,从而导致大部分工业园区的闲置与搁荒。

——主体产业运作的模式。在这一模式中,运作主体往往都是某一产业领域的强势巨头。他们在进行跨区域性业务拓展及异地投资办厂时,将整合大部分相关的链条产业追随与跟进。比如,沈阳的德国工业园,在宝马汽车、华晨金杯、通用汽车这三大整车企业进驻的同时,还要整合三大发动机及各大总成的零部件企业的跟进。再比如,国美家电工业园的建立,也相应地跟进一些其他的相关产业。类似于这种主体产业进驻,相关链条产业跟进的产业聚合案例,不胜枚举,其对于一个地区综合牵动能力;对区域经济的支撑能力都是很强大的。一个产业园区的建成可以对相关的链条产业形成强大的拉动与促进,不仅如此,在为地方创造大量税收的同时,还能解决大量的就业问题,从而盘活地方大量闲置的技术资源及劳动力资源。

这种运作模式,在各地的招商引资部门都是大受欢迎的。期间,投资者的拿地成本也都很低。园区内除了工业厂房的占地面积之外,还可以规划出大面积区域以用于员工的生活、居住等相关配套。所以,一些工业地产往往还会带出一定规模的居住型地产。当然,一般的产业主体,他们本身并不懂得房地产开发,因此,其必然要与专业的房地产企业进行深度合作,来共同打造工业地产项目,并在合作的同时双方都获得品牌与利益上的双赢。

比如,前一时期的国美家电工业园,就是由国美电器与香港新恒基合作建成的,而且这两大集团的合作模式,也为国内那些还在商业地产、住宅地产等领域苦苦经营的开发企业指出了一条另类投资的途径与出路。在这次合作中,投资比重占大份额的是香港新恒基,而国美的投资仅仅只是象征性的参与而已,所占份额几乎可以忽略不计。在这一点上可以看出,这一合作是香港新恒基对于沈阳工业地产的借船出海。

——专业的工业地产开发模式。这一模式的运作主体,有着多年的工业地产运作经验,且已经形成一套科学合理的操作模式。类似的企业有美国的普洛斯、澳大利亚的麦格理佳文、新加坡的腾飞集团等等。以普洛斯为例,这是一家全球最大的物流物业开发企业,在北美、欧洲、亚洲等区域拥有物业2460多处,所服务的客户都是世界500强企业。普洛斯在中国沿海城市和装备制造业较为发达的城市建成近40多个物流工业园区。普洛斯从20**年进军中国工业地产市场,计划到20**年将完成投资20亿美元,建成项目达100万平方米。

类似普洛斯、新加坡腾飞集团这样专业的工业地产开发企业,在中国是比较鲜见的,究其原因,则缘于工业地产是一种长线型、大投入的地产投资形式,而国内的开发企业在投资心态上尚不具备掌握此类投资模式的实力与意向。

工业地产,好玩儿?不好玩儿!!!

以沈阳为例,沈阳目前的工业地产市场的开发格局,依然是以政府规划开发、主体产业与专业开发商的合作模式为主体,专业的工业地产开发、主体产业入驻型开发为辅的开发格局。期间,政府以招商引资形式,吸引主体产业、工业地产开发企业进入开发区进行项目投资运作,以支撑沈阳的产业形态布局

,并进一步振兴东北老工业基地。这其中对投资的综合牵动力、后期经营于区域经济的支撑力等选项要求得都很高,这便铸就了工业地产大投入、长线型的投资属性,即资金占用周期长,投资回报周期远远大于住宅地产与商业地产。也正是这种长线型的投资属性,构成了国内开发企业进入工业地产的一个难以逾越门槛,使得国内的工业地产市场,在城市经营时代,成了各个城市开发区、主体产业、国外专业的工业地产开发商这三个投资主体的走秀舞台。当然,这样说,并不是说国内没有专业的工业地产开发企业,而是说国内这些企业还没有把工业地产这一投资模式运用到炉火纯青的程度,既便是国内比较有名的REITS——被视为中国内地房地产行业的破冰之作——领锐基金,在正式转向工业地产的时候,还要面对各项金融制度不成熟、不健全的桎梏与尴尬。

工业地产项目的另一个最显著属性,就是对公共基础设施的要求比较高,交通、通讯、能源、水电、管道等都是工业地产投资者的关键性考虑因素。齐全、过硬的基础性配套是工业园区招商引资的关键性前提,也是工业地产开发的先决条件。比如,座落在虎石台镇的德国工业园,在交通上,项目周边是102国道,三环公路、沈新公路,有了这三条交通要道,便为产品的流通提供了优越的物流基础。依托这一平台,园区内的工业产品就可以顺利地运往丹东、营口、大连、锦州等港口码头。交通之外的其它设施:给排水、电力、煤气、通讯、供暖等,在工业园区内也都非常齐全。另外,沈北新区政府还对所有路网两侧进行了高标准的深度绿化。在主路网两侧绿化不少于30米,围绕境内水系、山体、村庄、广场进行大规模的绿化,把该区域变成一座生态景观城市。而这完全是基于工业地产项目的综合性考量。

工业地产的另一属性,便是项目的相关产业的拉动性与区域经济的支撑性。从拉动性上来讲,就是对于相关链条产业的拉动,这一点在城市经营过程中体现得尤为关键。各大工业园区人气不足、商气不旺的主要原因,便是在工业地产的开发过程中,没有站在二、三产业同步合拍的角度去进行工业园区经济与城区经济的有效结合。一个上规模的工业园区不能仅仅只有工业厂房、研发基地,还要有相应的生活、居住、商业等公共配套,一般的工业地产都在远郊,如果园区内仅仅只是功能单纯的生产、研发、制造等物业,那么将会给居住在城区中心的员工在上、下班方面造成诸多的不便。因此,园区内应该相应地规划出功能齐全的生活配套区,让车间里的员工能够就近居住、就近工作、就近享受园区经济与城区商业相融合的便利。与此同时,园区内外的第三产业,如物流、商业、服务等相关产业也可以得到较大的促进与拉动,特别是一些较大的项目,比如,汽车工业园区,其在解决大量就业问题的同时,也对区域内的第三产业产生明显的拉动作用。再比如,沈北新区众多工业园区的相继建成,不同程度地促进了二家五星级酒店的落成。因此,在一定程度上来讲,工业地产的发展可以支撑、促进一个商业中心城市的诞生。

工业地产最为诱人的便是其土地投入相对较低,基准地价只是商业地产用地的四分之一,甚至五分之一到十分之一,而且实际情形比这还要悬殊。许多城市经营者出于招商引资成绩的考虑,竞相压低开发园区的地价。尽管有国家相关政策的约束,但地方政府与外来投资者,表面上执行了国家的最低地价标准的同时,在协议之外,政府又会以税收或其他补贴等形式把当初的部分土地出让金返还给投资者。因此说,工业地产的进入门槛与其他的地产门类相比,要低得多。这是目前国内工业地产投资的一次利好机遇。但机遇与风险是相伴而行的,其中的风险主要体现在工业地产的后期经营上,这一时期的经营、管理,更加复杂、专业,稍有不慎,便会导致大量资本被闲置的工业物业套牢。这一点是每一个国内开发企业、城市运营商都心知肚明的,这也是当前国内开发企业鲜有染指工业地产的主要原因。

工业地产与商业地产、住宅地产相比,最明显的特征便是前者的土地消耗量较大,容积率又很低。不论是标准厂房,还是物流物业,仓储物业等,其容积率一般都在0.5上下。从各地的开发区、工业园区的布局来看,工业地产郊区化已经势在必然,故而,对于大量农业用地的转化与消耗就变得自然而然了。与此同时,工业用地项目对周边的市政配套与投入,也变得非常克刻。随着工业地产项目规模的逐步加大,将会表现得更加明显,再则,工业地产除了满足研发、生产、制造等需求之外,还要考虑园区经济与城区经济的有效融合,员工们的生活、居住、消费、娱乐等相关配套的跟进。而这将进一步加大土地的占用量,因为这是工业园区发展的必然趋势。