房地产入侵建筑城市

　　上万亿金钱、几亿吨水泥、过万套住宅的年投放量，构成了中国房地产市场的庞大体量。

　　1992年-20**年，中国房地产市场一路牛市，撒足狂奔。有人惊叫"泡沫"，有人继续看好未来20年。房地产的城市流派初见端倪，模仿之后各自创新，融合并丰富着城市气质。

　　今天我们讨论中国城市时，根本绕不开房地产语境，城市语文与房地产语文几乎是同义词。房地产入侵了建筑，入侵了城市规划，入侵了艺术，入侵了人际关系、社交网络、阶层定位、消费观念、生活方式……并把这一切变成了为房地产服务的合谋。

　　有人评价说：房地产文化是中国最主流的城市文化。

　　但中国的房地产语文教材不全是水泥写成的。教材的编撰秉承了一个中心(人者有其居)、两个基本点(私有财产权、城市化)、四项基本原则(产业政策、开发资金、供求关系、产品品质)，并在很大程度上认同了学生--房地产商们的个性发挥。

　　每一天，房地产都在唱大戏；每一天，都有新的素材加入到中国房地产语文教材修订版。

　　房地产＋语文

　　地产文化本质上就是一种语文，其修辞策略背后深藏着的是文化乌托邦冲动，及其与现实日益加剧的裂痕。

篇2：我国房地产市场问题未来发展探讨

　　我国房地产市场的问题及未来发展探讨

　　我国房地产市场发展的宏观背景包括当前的次贷危机影响、国家宏观经济形式以及自身的市场化进程。在这种背景下，房地产市场呈现出梯级的差异、供求的矛盾、商品性与保障性的碰撞的特点，未来发展形势不容乐观，重振房地产市场活力尚需时日，随着保障性住房的加大建设，市场中商品房的累积现象将可能加重。

　　随着我国房地产市场的发展，不断涌现出一系列的市场热点问题，如泡沫、过热、房价持续上涨、宏观调控、中低收入者住房等，这些问题或现象的出现让我们开始怀疑房地产市场运行的健康状况。因此有必要从更广阔的视角来分析我国的房地产市场。房地产行业是国民经济的一个重要组成部分，它的发展必然是国民经济发展的有力反映。在当前全球经济遭受次贷危机洗礼的背景下，对我国房地产市场所呈现出来的发展特点进行深入的分析，有助于更真切地观察房地产市场内在的运行规律，以便对其未来发展趋势作出判断。

　　一、中国房地产市场的宏观背景

　　1、次贷危机的蔓延。

　　20**年以来，美国发生的次贷危机表明，房地产业的泡沫一旦破灭，其影响和后果并不止于房地产业本身，房地产业与其它市场尤其是资本市场联系的越紧密，泡沫破裂后所波及的范围就越大。前几年美国住房市场繁荣，次贷市场迅速发展。在住房市场降温后，房价下跌和利率上升使很多借款人无法按期偿还借款，很多金融机构遭遇财务困难甚至破产。至今，次贷危机的影响已经从金融资本市场向全球的实体经济市场蔓延。

　　2、我国宏观经济发展趋势。

　　从全球经济的角度来看，中国被公认为是快速发展的亚洲新兴国家之一，对全球经济的稳定和繁荣起着越来越重要的作用。据国家统计局公布的报告显示，20**年至20**年，中国经济年均增速较世界平均水平高出五点五个百分点，较印度高出两个百分点，比俄罗斯高出三点五个百分点。中国GDP居世界的位次亦由20**年的第六位上升到20**年的第四位。随着中国综合国力的大大增强，中国经济正成为世界经济增长的重要驱动力之一。虽然在20**年中国遭受了地震等自然灾害以及其他突发事件的影响，经济增长的发展速度会低于前几年，但是总体经济的发展态势依然良好。

　　3、房地产业的市场化进程。

　　我国房地产业发展可以看作是市场化进程逐步推进的过程，一系列的国务院文件及国家法规、法律规定正逐步将各个层面上不同程度的非市场化因素剔除出去。从土地出让、住房供应、金融监管到二级市场的运作，越来越贴近市场发展的实际需求。“十一五”期间，房地产业将迎来巨大的变化，伴随着财税改革、市场的完善、区域协调发展，房地产的利益分配机制、竞争格局、区域分配格局将会面临改变，房地产行业将变得更规范、市场化程度会更高，同时真正激烈的竞争时代也已经到来。

　　二、我国房地产市场的问题分析

　　1、区域差异：区域发展不平衡导致的房地产市场显著的垂直梯级差异。

　　我国幅员辽阔，区域经济发展不平衡由来已久，这主要是由于历史、自然、区位、制度等方面的原因造成的。区域经济不平衡不仅表现在东中西部的差异，在城乡之间、大中小城市之间都存在着巨大的经济差异。这种到目前为止依然明显存在的不平衡状况直接决定着我国房地产市场的发展，已经形成了不同区域之间显著的垂直梯级差异。因为房地产市场是依托于国民经济、区域经济而存在和发展的，东中西部之间、大中小城市之间的经济差异决定了城市的价值，城市的价值又进一步决定着房地产的价值以及房地产市场的走向与兴衰。

　　随着我国区域发展政策的调整以及新农村建设政策的出台，各区域之间发展上的不平衡会逐步缓和。我国正在积极采取财税、金融、产业、教育等多方面政策措施，推动欠发达地区发展,在减少贫困和解决区域发展不平衡等方面取得了一定的成绩。不同地区之间房地产市场显著的区域差异也会逐渐由原来的垂直的梯级差异为主演变为横向的特性差异为主。

　　2、供需矛盾：房地产需求与房地产供给之间矛盾重重。

　　目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，20**年增长为44.9%，年均增加1.5个百分点之多。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。

　　面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后性的特点所决定的。供给和需求的关系分析从来都是解释市场现象最有力的证据。在20**至20**年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。

　　进入20**年以后，一些城市房地产市场出现了滞胀现象，价格维持高位但销量剧减。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。

　　3、商品性与保障性的碰撞：中低收入者住房问题是影响房地产市场健康发展一大问题。

　　在房地产市场迅猛发展的几年中，中低收入群体的住房问题逐渐引起关注，在历次出台的房地产调控政策中，均把解决中低收入群体的住房问题列为房地产市场调控的重点。随着我国城镇住房制度改革不断深化，居民住房条件有了较大改善。建设部发布的最新统计数字显示，我国城镇人均住宅建筑面积从20**年底的22.8平方米增加到20**年底的约28平方米，城镇居民住房自有率达到83％。但同时，全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米的低收入家庭还有约1000万户，截至20**年10月底累计解决了68.1万户，不到总数的7％。

　　住房的商品性主要体现在房地产市场的公平交易中，住房的保障性则要体现在政府的扶持方面，但两者是紧密关联的。当房地产市场无法为中低收入群体提供适当的住房的时候，政府要采取措施来保障中低收入者的居住权；当政府提供的住房保障品不充分和不足够的时候，一些中低收入者有不得不勉强到市场上去租赁和购买住房，扩大了市场需求。

　　三、房地产市场的未来发展判断

　　1、刺激内需与减税政策博弈“下滑”，重振房地产市场的活力尚需时日。

　　自20**年底以来，我国一些城市的房地产市场出现了“滞胀”乃至“下滑”的态势。根据国家统计局公布的数据，20**年10月份全国70个大中城市房屋销售价格环比指数小于100.0的城市共37个，等于100.0的有11个，大于100.0的有22个，全国70城市平均为99.7。为保证我国经济

　　2、政策性住房建设速度加快，房地产市场商品房累积现象加重。

　　如前文所述，在房地产市场高度繁荣的几年间，由于住房保障工作的滞后加剧了住房价格的上涨。当政府将主要精力放在保障性住房建设的时候，却遭遇到当前的房地产市场的下滑期。当前政府和城乡建设部门正在逐步加大廉租住房和经济适用住房建设规模，各地建设和住房保障部门正按照规定条件开展工作，各地区已经开工的廉租住房建设项目也正在加快工程进度。这不仅体现了房地产产品建设的滞后性，同时也反映了政策反应的迟缓。

　　统计数据表明，从1999年到20**年8月末，累计商品房新开工面积共54.93亿立方米，商品房竣工面积36.8亿立方米，商品房销售面积37.38亿立方米。截至目前，商品房竣工面积和销售面积基本平衡，但已开工未竣工的商品房面积超过17.55亿立方米，并将在今后两年陆续竣工投放市场，在房地产市场持续低迷的情况下，可能出现阶段性供应过剩的问题。数据显示，截至20**年8月末，全国商品房空置面积达到1.3亿立方米，同比增长8.7%，其中空置商品住宅6555万平方米，增长8.7%。在后续的时间里，逐渐竣工的商品房项目可能会出现较大量的累积。

　　结合以上分析，在保障性住房大量建设和商品房大量积压并存的局面下，可以尝试将两者进行结合的思路，即由政府提供购房补贴直接支持中低收入者购买商品房。

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篇3：对房地产市场宏观调控理性思考

　　对房地产市场宏观调控的理性思考

　　〔摘要〕 近几年一直处在宏观调控中的房地产市场，其价格仍然是“涨声一片”，自然引来了对房地产市场宏观调控更多的质疑。其实，房价不断上涨，除了房地产业和房地产市场自身的原因外，更为重要的原因是我国经济、政治、社会以及国际上许多方面因素的共同作用。正确认识当前房地产市场形势及其宏观调控，才有利于我国房地产市场健康发展。

　　自20**年以来，国家为了稳定房价，促进房地产市场健康发展，发布了一系列宏观调控政策。特别是20**年国八条的出台，把调控上升到政治高度。20**年国六条出台，加大了调控力度。20**年调控更有针对性和操作性，主要措施包括加大廉租房的建设步伐和力度（国务院“24号文件”）、严格土地“招拍挂”制度（国土资源部“39号令”）和提高第二套房贷款的首付比例和利率（央行和银监会的“359号文件”）等。然而房价是边调控边涨价，20**年一季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨10.9%，4月份上涨10.1%。处于调控之中的房价如此疯狂的表现，不免使人对政府的宏观调控颇多质疑。那么，应当如何正确认识当前房地产市场的发展形势和现状呢？

　　一、当前房地产市场宏观调控认识上的几大误区

　　房地产市场宏观调控，是国家从经济运行的全局出发，按预定目标综合运用行政手段、法律手段和税收、信贷、利率等经济手段，对市场经济的运行在总量和结构上进行的调节。调控的关键首先在于消除认识上的误区。

　　1、房地产市场宏观调控就是降低房价

　　房地产业作为国民经济的支柱产业，发挥着非常重要的作用，它直接影响的行业达到50多个。因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控，目的是让房价过快增长的幅度降下来，维持房地产业持续健康发展，而并非让房价下降。房价是多种因素形成的博弈过程，并不是某一因素就能决定的。对市场的分析首先来自于是否有稳定增长的宏观预期。过去连续数年中国超过10%的GDP增长和连续四年超过11%的城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。如果中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不是房价涨不涨的问题，而是就业、GDP与工资收入涨不涨的问题了。那么也就不仅是房价的拐点，而是整体经济的拐点。

　　2、居者有其屋就是家家都买得起住房

　　随着宏观调控政策的出台，越来越多的人加入了有关房地产市场和城镇居民住房问题的讨论。希望政府设法降低房价，让大家都“买”得起住房。这种想法脱离了我国的现实。在整个国民经济的发展过程中，由于市场机制造成的社会收入分配差距，必然有一个相对贫困阶层存在，这是不以人的意志为转移的规律。这也就决定了我国城市特别是大中城市人口当中，必定有一部分低收入家庭不能拥有自己的住房，只能依靠租房解决居住问题。发达国家目前的情况已经证明了一部分人不能拥有住房的必然性。

　　3、高房价等于房地产泡沫

　　房价持续高涨，房地产泡沫论成为时下流行语。笔者认为，判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求。首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民约5.2亿人，到实现“全面小康”的20**年，城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到8.2亿至8.7亿人。在此期间约有3-3.5亿左右的新增人口需要解决住房问题。另一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需要。目前我国城镇居民人均住房面积为27平方米，到20**年可能达到35平方米，有巨大的潜在需求量。其次，从有效需求看，如果有20%的城镇家庭有改善住房的要求，且每户只想增加20平方米，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，需求总量是5.4亿平方米，这个需求是客观存在的。另外还有农村进城经商务工人员的住房需求，每年几百万对结婚生子需要住房的人群，因城市房屋拆迁产生的大量被动需求等。在这些真实需求支撑的前提下，不能判断房地产已经是“泡沫经济”。

　　二、房价涨幅过快的原因分析

　　房地产市场宏观调控，归根到底是调控房价的过快上涨，只有认识到房价上涨的原因，才能理解调控政策的目的。

　　1、世界性的货币贬值是造成房价普涨的重要原因

　　近四年来，在国际市场上，石油、铝、铜、铁矿石、煤炭、橡胶等大宗商品同时开始上涨，而且涨幅惊人。特别是石油价格一路攀升，由20**年度平均29美元1桶上升到20**年140美元1桶，且还有上涨趋势。铁矿石进口价格在20**年上涨70%的基础上，20**年又上涨了19%，20**年上涨了9.5%，而20**年2月，宝钢集团同意巴西淡水河谷公司把铁矿石价格上调65%至71%；在东京工业品交易所，天然橡胶的期货价格3年涨幅达到157%；在伦敦金属交易所，铝的期货价格4年涨幅达140%，而铜的涨幅更是超过380%。作为世界货币的黄金，原来一直是200多美元一盎司，20**年涨到600多美元一盎司，到了20**年一度超过1000美元一盎司。由于经济的全球化和我国外向型经济的形成，我国的商品价格受国际影响很大。住房作为不动产，与黄金等贵金属联系更为紧密，其价格肯定要上涨。

　　2、地价过快的增长推动房价的上涨

　　在住宅开发成本构成中，地价是最重要的因素。从20**年7月开始，政府强化了土地的计划管理，全国商品房用地实行“招、拍、挂”。到了20**，紧缩“地根”成为房地产市场调控的重点措施之一，导致全国新增建设用地供应量下降。自20**年起，土地出让面积呈下降态势，20**年，全国购置土地面积为368平方公里，同比减少3.7%。在土地供应减少的同时，全国房地产需求却在持续增长。20**年，主要城市总体综合地价增幅（5.18%）已超过全国房价增幅（4.35%），20**年一季度至三季度，全国70个大中城市土地交易价格平均上涨12.8%，是同期房价涨幅（6.7％）的近一倍。尤其是20**年二、三季度，全国主要城市房价增幅加大，开发商对未来房地产市场的预期保持乐观态度，因此，拿地热情持续高涨，甚至不惧报出天价竞拍。这说明，地价在房价成本构成中的比重整体上在提高。从拿地到销售，少则需要一到两年时间，所以，地价推高房价的作用力还有一定的滞后效应。

　　3、住房建设成本的上升也是导致房价上涨的原因

　　建材价格，特别是钢材、铝材、水泥等价格大幅度上升，投入住房的劳动力价格也逐年上升，增加了住房建设成本。随着我国经济的高速发展，房地产业也和其它行业一样，加速升级换代。新建材、新工艺、新技术、新设备等不断运用，生态、绿色、智能、舒适等理念的引进，建筑密度的降低，绿地面积的增加，公共活动场所的设计，住宅建设全面采用节能措施，住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量标准的提高，也使住房建设生产费用上升。为了抑制房地产投资的上涨速度，国家出台了不少增加房地产税负的政策。税收本不属于生产费用，但我国实行生产型税收政策，同样把它计算在生产费用中。这些费用不可避免地提高了住房的销售价格。

　　4、需求旺盛是住宅价格

　　随着经济的快速发展，居民收入普遍提高，住房消费的意识和能力逐渐增强，由过去单纯“为解决生存空间”向“住的宽敞舒适”转变。全国城镇人均住房面积20**年为27平方米，比1998年增加8.3平方米。因居民住房条件的改善，全国城镇每年需要新增住宅面积超过了5亿平方米。同时，随着城市化进程的加快，城市新增人口以及流动人口住房需求也日益旺盛。平均每年新增城镇人口2000万人，就需要新增住房面积5亿平方米以上。随着城市改造力度的加大，房屋拆迁进入快速发展阶段，全国每年拆迁量占房地产竣工量的20%左右，从而形成对房地产的巨大需求。“买套房子做投资”不仅使富裕阶层有追加投资的热情，也使得许多普通市民加入了置业投资的行列，更是推动了房价的走高。从这些因素看，城镇住房明显供不应求，导致房价快速上涨。

　　三、确保房地产市场健康有序发展的对策建议

　　在全球物价普涨的情况下，要求我国的房价不涨甚至希望下跌，是不符合经济规律的。有个别城市房价下跌不能认为全国房价已现“拐点”。从长远看，随着中国经济的持续快速发展和城市化进程的加快，房地产市场供需状况不会发生根本改变，居民不断增长的住房需求依然是房价上涨的动力。因此，调控只有抓住关键，遵循市场规律，才能取得实效。

　　1、增加住房建设用地的供应量

　　从20**年开始，国家一直在收紧地根，节约用地，这是正确的。但这也减少了住房建设用地的供应，从而加剧了住房建设用地的矛盾，导致开发商不惜天价拿地。因此，各城市根据不同情况适当增加住房建设用地的供应量，增加有效土地供给，确保地价平稳，降低房价上涨预期。

　　2、适度增加住房投资

　　针对房地产市场“过热”的趋势，国家出台了一系列有针对性的政策法规，收缩银根，严格了房贷市场管理。许多开发商出现资金链告急，有关土地市场趋冷的新闻频现各大媒体。笔者认为，这是最大的市场风险。这两种情况都是在减少住房市场的供应，给原本供不应求的住房市场雪上加霜。对于有真实需求的购房者来说，无论房价走势如何终究是要买的，一旦观望期一过或楼市出现回暧迹象，被抑制的购房需求将会不同程度的爆发，短期内有可能诱发房价的飙升。因此，适度增加住房投资，才能加大住房供应力度，稳定住房价格。

　　3、把住房保障制度落实到位

　　20**年8月,?国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见?出台，对解决当前城市低收入住房困难，提出了明确而具体的解决办法。只要各地加大经济适用住房和廉租房的供应，就能够在解决中低收入家庭住房问题的同时起到有效缓解楼市供需矛盾、减轻需求压力、平抑商品房价格的作用，从而推动房地产市场健康发展。

　　4、宏观调控力度要适当

　　这几年政府出台的一系列对房地产市场的宏观调控措施，是相当密集、全面和强硬，在这种调控之下，应该说房地产市场已经出现了一些积极变化。广州、深圳的房价已下跌，北京、上海出现成交量下降，部分开发商降价促销等。因此，当前没有必要再出台更为“猛烈”的调控措施，特别是不应该考虑那些违背市场经济规律、重拾计划经济“大棒”的作法，给房地产市场带来政策性风险，避免市场“硬着陆”。宏观调控的作用和效果要有一个过程，需要一定的时间。只有我国整体经济的健康发展、只有宏观经济按照其自身的规律发挥作用，我国的房地产市场才能走上健康之路。

　　【参考文献】

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篇4：探讨经济法视野下我国房地产市场调控路径

　　探讨经济法视野下我国房地产市场的调控路径

　　方玉强/《法制与社会》/20**年12期

　　摘要 目前，我国的房地产市场非常火热，各地的房屋价格居高不下，呈现出一种非理性增长状态。为了促进房地产市场平稳健康的发展，政府应积极科学的进行宏观调控。本文从经济学的角度出发，探讨我国房地产市场调控的的一些相关问题及其路径。

　　关键词 经济学 房地产市场 宏观调控

　　一、引言

　　我国是发展中国家，人口总数已达到13亿有余。在这样一个人口密集的环境下，房地产问题显得更加炙手可热。近年来，我国的房地产市场持续升温，但是很多有购房需求的老百姓，他们的购买能力却越来越弱。针对这些问题，政府相继出台了相关政策，同时也对房地产市场进行了宏观调控。

　　为了保证房地产市场健康平稳发展，保证供需平衡，在宏观调控过程中，有原则运用一些相关的法律手段是不可避免的。这样才能使调控更有力度，保障房地产市场逐步平稳。

　　二、经济法对房地产调控的必要性

　　一般来说，国家的宏观调控是为了保障社会的供需平衡，引领我国的经济持续、健康、稳定的发展。近年来，我国房地产市场相对不稳定，国家从每个公民根本利益出发，对房地产市场进行干预，以各种经济及法律手段进行有效的调控，引导房地产市场逐步走向正轨，有效地发挥其作用。

　　（一）资源优化配置的需要我国是市场经济体制，计划与市场是资源优化配置的两种基本方式。但是市场不是万能的，有其自身的缺陷，它容易传达错误的信息，而且具有自发性、盲目性和滞后性这三大缺点。为了使房地产业健康的运行，政府就必须对市场进行干预。

　　（二）房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位近年来，在我国的国民生产总值中，房地产业所创造的产值日趋增长，已经逐渐的成为政府财政收必不可少的一部分，因此，房地产业已经必然是国民经济的重要支柱。

　　而且房地产业的发展也直接影响着其他相关产业的发展，例如建筑业，装修等。同时，住宅业的发展还会带动家电等行业的发展。正是这种重要的地位和作用，决定了房地产业的发展直接影响社会总供给和总需要的平衡。

　　（三）房地产业健康发展的必然保障房地产的投资大，周期长。与社会的结构平衡关系极大。所以要采取相关的调控政策，才能引导其健康的发展。自20**年以来，房地产业随呈现上升趋势，但这其中有着很大的波动。这种大起大落的波动，严重的影响了房地产业的正常运行，所以只有加强宏观调控，才能逐步引导其健康发展。

　　三、我国当前房地产调控问题

　　目前，我国政府对房地产调控的力度不断加强，针对价格过高及上下波动幅度大，供不应求等现象进行了一系列的宏观调控。但是效果却不是非常理想，究其原因，主要是调控手段利用不当。

　　（一）控制土地供给量及土地利用率问题我国是一个人地矛盾十分突出的国家，人多地少是长期存在的一个问题。随着经济的发展土地价格持续呈上升趋势。面对这种局面，有些人认为是因为土地供应太少从而导致房子供不应求。但是在很多城市中，仍然存在很多闲置的土地，这些土地的利用率并不高。这就涉及到了土地使用结构问题。我国有很多建筑结构不合理的住房。大量的土地用于建筑高档房，而小户型的普通住宅面积很小，从而导致住房套数减少。与此同时，这其中也不乏有一些炒作者，他们购买很多套房子，而真正有需求的人却找不到合适的房源。

　　所以，从可持续发展的角度来讲，不应该大量增加土地的供应。一方面，土地是不可再生资源。另一面，如果不改善土地使用结构问题，只是一味的增加土地供应，也是于事无补的。

　　（二）完善金融体制及控制投资问题金融机构是房产资金的主要来源，房地产的发展离不开金融机构的支持。所以房地产问题与银行资金的流入有着密切的关系。所以金融机构要在政府的正确引导和监督下谨慎的发放房地产资金。金融机构在放款时要注意严格的审查，如果有房地产开发企业的自有资金低于开发项目总投资的30%，金融机构都应严禁放款，凡是有欺诈行为的开发商，金融机构一律严惩不贷。这样既能减少投机取巧的现象，也能是房地产市场健康的发展。

　　由于我国房地产起步较其他国家相比较晚，所以在经验方面还有很多不足之处。所以我国房地产金融应与国际接轨，在借鉴其他国家的优秀成果之时，也要注重创新。做到“取其精华，去其糟粕，推陈出新”。尽快成立购房担保机构，推进保险业与住房业的结合，促进开发信贷与消费信贷的发展，建立起健康的房地产市场，从而有效的化解金融问题。

　　（三）法律体系不完整问题近年来，我国的房地产市场非常的火热。房价不断上涨，已经大大超出了大多数有购房需求的老百姓的承受能力，如果任此发展下去，我国的房地产市场将必然走向消极崩溃的边缘。在法律方面，我国政府对房地产宏观调控的手段，大多数都是以文件的形式下发，而缺乏一套属于房地产市场完整的法律框架。这样就导致了大部分文件无法顺利的执行，无法起到积极良好的效果。所以，要完善我国房地产市场调控体制，迫在眉睫的任务就要完善其法律规范体系。

　　四、经济手段在房地产调控中的应用

　　（一）完善财产税政策就我国目前的形势来说，一个人拥有房产的数量已经逐渐成为衡量一个人富裕程度的重要标准之一。针对这种情况，我们首先要做的就是清查房产，所谓的清查房产对每个住房的房主进行有效的、详细的登记，建立一个完善的住户信息。在房主完全拥有这套房产期间，对其进行征收保有环节房地产税，而在房主的子女继承这套房产的同时，对其进行征收相应的遗产税，对于一些闲置的房子，要征收闲置税。并且更要加大在房地产交易中偷税漏税的打击力度。开征房产税和遗产税，既完善了地方税的体质，又调节了地方财政的不可持续性问题，还能有效的控制房价，缓解供需矛盾问题。

　　税收是对房地产调控的一种重要手段，逐步地对居民非经营性住房征收房产税，尊重价值规律，合理的引导房地产市场的供求。

　　（二）规范银行房地产信贷现如今，在房价大幅度增长的趋势下，大多数的房地产投资者都蠢蠢欲动。但是作为投资者，光有投资动机是完全不够的，还需要大量的资金支持，而银行的主要资产就是信贷资产。银行对投资者提供信贷服务，一方面利于自身企业的发展，另一方面满足了投资者的需求。但是这其中，仍然隐藏着一定的风险，如果房价一直呈持续上涨的趋势，这种风险便是隐性的，但房价一旦呈跌落趋势，这种风险就会逐渐显露出来。当投资者对银行的借贷不断增多，投资的规模越来越大，得到的利润越来越多，就会促使银行资金投机房地产推动房价活动越来越活跃，而房价被抬高的同时，面临的风险也就越来越大。一旦失去了银行的支持，投机的博弈就会随之停止，房价的上涨趋势自然就会失去源源不断的动力。所以，规范银行房地产的信贷，是保障房地产市场健康发展必备条件之一。

　　国家的宏观调控是房地产市场健康运行的保障。我们要从多方面、全方位思考，以一种长远的眼光的

篇5：论房地产市场调控措施思考

　　论房地产市场调控措施的思考

　　在房价历经数次调控仍然不断上涨的背景下，本文对美、德、韩三国在房地产市场调控中的措施尤其是税收手段进行分析与比较，提出了关于中国房地产市场稳定的几点措施，以期对当下中国房地产市场调控有所启示。

　　关键词：房地产市场 调控 房产税

　　随着房价的不断攀升及房地产价格调控措施的连续升级，引入美国房产税制度的呼声是越来越强烈。但是我们不禁要问，中美两国国情差异如此之大的背景下，美国房产税制度的引进真的能够抑制中国特色的房价高涨吗？考虑到中国土地制度的特点，我们在学习国外的房产税制度的时候应当思虑再三，对中外存在的差异以及差异形成的原因深入分析的基础上，再探讨具体措施的运用与实施。

　　笔者抽取了三个各具特色的国家来进行比较与分析：（1）美国——被认为是具有最完整的财产税收制度的国家，但是却又是与中国走着不同政治经济道路的国家；（2）德国——同为大陆法系之下的国家，其房地产市场保持着极高的稳定性；（3）韩国——地缘、经济、文化各方面与中国极其相似，却对房地产市场进行了过度调控。以这三个国家在房地产调控中的措施对比，取其精华去其糟粕，为我国的房地产市场调控提供启示与警示。

　　一、美国房产税未必适应中国的土壤

　　每个国家的制度选择都有其历史背景及国家实情的影响，房产税制度也不例外，中美两国存在着巨大的差异：

　　（一）中美财税征收的职能在中国财税理论中，财税是为了实现国家的职能需要，而美国的财税理论认为财税活动是为了实现公共需要。美国地方政府的财产税收入占地方税收的70%左右，财产税是地方政府的主要自有财源，而这部分税收又是全部用于公共事业，包括筹集地方教育资金。美国地方政府财税收入的高低直接决定了地方政府履行社会职能和提供公共产品及服务的规模和质量。而中国的财产税收占总体税收的30%都不到，税收模式的不一致，可能会成为实施房产税的极大阻碍，或者说房产税的实施在中国将有十分漫长的一段过程。

　　（二）美国财产税率的确定方式在美国，财产税税率由各地方政府制定。这里的地方政府包括郡、市、学区和特区，作为美国特色的学区设置正是反映了财产税取之于民用之于民的特点，学区的税收收入越多，越能带动学区的教育建设水平，提高社区的服务水平。各地方的财产税税率由年度预算和税基价值综合决定。年度预算即本年度财政预计支出总额，由地方政府根据议会确定的当地社会和经济发展的需要来决定。税基价值由地方政府的评税机构（设于政府内部，与征税部门分开）运用三大评估方法，比较法、成本法和收益法，并借助计算机辅助批量评估系统（CAMA）和地理信息系统（GIS），快速准确地进行确定。在此二者基础上，美国各地方政府倒算出该年度财产税率，下一年度再重新计算。

　　看得出，美国的财产税制度确实完整而且科学。但是如此庞大、独立且专业的评税系统，我国是无法在短时间内建立起来的，更何况中国特色的土地制度也将会在很长的一段时期内保持稳定。不过，这不应该成为我国建立独立房产评估机构的阻碍，美国完善而又科学的税基评估系统仍然是值得我们学习和借鉴的。

　　二、稳定的德国房地产调控措施之启示

　　德国为什么能够在几十年里，面对着金融风暴、经济危机的冲击下，房地产市场依然保持稳定的发展，德国政府的调控措施功不可没，主要体现在以下三点：

　　（一）良好的住房规划与稳定的房贷相结合德国政府依据全国的人口特征，对高中低档的房屋结构做了明确的规划。尤其是针对低收入人群，地方政府都会明确规定供给他们的福利房在住房建设中的比例。地方政府会专门规划福利房用地，开发商开发后必须以低价格供给低收入家庭，差价则会由政府补贴。

　　针对广大的购房者，德国有专门的住房储蓄银行，它是依法设立的专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构。住房储蓄银行提供给购房者固定利率的房屋贷款，且利率低于市场利率并长期稳定，不会受货币政策和通货膨胀等的影响。

　　（二）运用税收手段调节，打击与保障相结合德国政府通过对房地产流转环节的重税征收，打击房地产投机行为，抑制房地产投资的需求。在德国，对于出售房地产获得盈利的买卖行为，需要在缴纳保有环节的土地税、不动产税和交易税之外，还要缴纳15%的差价盈利税。对于购买房屋并进行对外出租的投资者，以其房租收入的25%的税率征收资本利得税。

　　德国政府鼓励合作建房、自建房，对于合作建房和自建房都有大量的税收优惠。在住宅建设中，有一种称为“住宅合作社”的形式。德国政府对合作社合作建房的模式从信贷、土地、税收给予多方面的支持，对于合作社的税收，在财产税、土地转移税和交易税上都实行较低税率。

　　（三）运用严厉的法律规定打击暴利行为德国法律对于超高房价、房租谋取暴利的房地产商和房主，予以严格的责任规定，甚至有可能承担刑事责任。房价是否超标由专门的“房地产公共评估委员会”负责认定，德国政府按照联邦建筑法建立了地产价格独立评估机制，由“房地产公共评估委员会”负责制定当地的基准地价或指导价。以合理房价为基准，当地产商的房价高出20%会被认定为“超高房价”，属于法律规定范围的违法行为，将会受到高额罚款；而超过50%时，则构成了“房价暴利”，行为性质上升到了刑法规定的犯罪行为，除了高额的罚款，可能面临最高三年的有期徒刑。德国政府还在《租房法》中严格规定每个地区房租的具体价格应当在市政府制定的“租房价格表”中合理房租的上下波动。具体的规定与“超高房价”的规定一样，如果超过20%会被认定为“房租超高”，构成违法行为，超过了50%则构成“房租暴利”，面临高额罚款甚至刑事处罚。

　　三、打击过度的韩国房地产市场调控手段

　　韩国与美德两国相比，不论在地域、经济还是文化各方面都与中国有着极大的相似之处。在经济发展上，同样存在着城市化时间短，城市人口增长快，房地产市场迅速泡沫化的特点。

　　面对房价一次次的上涨，韩国政府主要运用了税收手段进行调控，并且主要集中在转让和持有两方面的税收。韩国现在的个人不动产转让利得税历经了几次调整，从20**年首次实施的对多住宅者课税到20**年对1户3处住宅以上者按60%课重税，再到20**年转让税以全部房地产为对象。其转让的税率根据持有期限、拥有房产数量和土地性质进行了不同的规定：转让持有期限满2年的不动产，利率视同个人所得税，实行超额累进税率；转让持有期限满1年但不足2年的，税率为40%；持有期限不足1年的，税率50%；对于拥有3处或者3年以上达到规定标准的房产的，税率为60%；转让非经营和非居住用的土地，税率为60%.韩国房地产持有税的调整主要是，扩大税基，对高额房地产所有人提高持有税率。在综合不动产税（针对拥有超过规定标准的住房或土地者）的征收上，通过按户全国合算的方法增加对房地产过多持有者的税负。

　　在房地产市场泡沫不断膨胀的情况下，韩国政府打出一系列“重拳”将房价击落。但其在抑制房价的同

　　四、国外经验对中国房地产调控的启示

　　从完整的美国制度——稳定的德国制度——动荡的韩国制度三者的总结，我们看到有很多做得不够仍需学习的地方。结合中国的实际国情，我们需要作出的是长远计划，稳步地推进房地产市场和房地产税收的改革，而不是仅仅依靠临时的一个又一个被动实施的政策来对房地产市场进行没有实效的调控。笔者在对美、德、韩三国房地产调控措施的对比与分析之下，寻找出了以下几点措施，以期能够适合中国房地产市场实际情况，为稳定我国的房地产市场提出些许良策。

　　（一）政府主导增加房屋供给房产税似乎可以抑制需求，增加供应，但是如果市场上的商品房无法满足人们的需求，出售者完全可以将已经缴纳的税额相加，在出售时一并转移给购买人，这样反而会导致房价的进一步升高，更多人将买不起住房。

　　政府应当大力增加市场上保障房、廉租房的供给，满足低收入人群的住房刚性需求。供给模式上以开发商承建，政府补贴的模式，对低收入人群低价供应为主，同时辅以政府租借商品房再廉价出租给低收入家庭的模式。政府对于提供保障房、廉租房的开发商和房主应当提供足够的税收优惠来平衡他们的利益得失。这样两种模式的结合，为房地产市场注入新鲜的血液，解决住房刚性需求，抑制房价上涨。但这种模式在必须有足够的法律与制度的保障，以防止开发商和投资购房者钻了漏洞。所以，我们还应当建立起完善的保障房、廉租房的法律制度体系对具体实施作出详细的规定。

　　（二）完整有效的房屋价格法律规制首先，完善房屋评估制度，建立专门的房产评估机构。地方政府既可以在政府内部设立专门的评估机构，也可以对市场上已存在的房产评估机构进行专业资质的认定，这样齐头并进，可以加快房屋评估体系的建立。同时，地方政府还要建立严格的评估市场“准入制度”和评估人员资质认证制度，并且评估人员要对评估报告结果实行严格责任和长期责任。另一方面，地方政府也要给予房屋评估机构一定的资金支持，使其减少对利润的过度追求。

　　其次，引入德国严格的“指导价”制度。政府内设的房地产评估机构要负责制定当地的基准定价、指导地价以及房租指导价，评估人员对于其制定的指导价负有严格的责任。同时，在法律条文中加入关于房价、房租暴利行为的规定，可以参考德国超过20%为“超高”，超过50%为“暴利”来进行设置，并且设定严厉的刑事处罚。

　　（三）稳步调整房产税收，由流转环节向保有环节转换首先，从税收的纵向来，在提高房地产保有环节税负的同时降低流转环节的税负。一直以来，我国房地产保有环节几乎不征税，这与国际上许多国家的规定完全不一样，这也被认为是造成现在房价升高的主要原因之一。开征房地产持有税，将会直接增加养房成本，减少房产投机行为，增加进入市场的闲置房产，抑制房价过快上涨。但是韩国房地产市场调控的经验告诉我们，房地产税制的设立需要长远的规划，否则可能导致税负增加而房价继续升高的后果。所以，一方面需要保有环节税的征收，抑制房产投资的需求；另一方面需要减少流转环节的税收征收，加强房地产市场的流动性，促进二手房市场的活跃，提供更多的房源以解决居住需求。

　　其次，从税收的纵向上，将中央统一规定税率的权力逐步下方到各省级地方政府。地方政府根据具体经济情况有针对性的制定，并且地方政府应当有一定的减免权力，这样才能促进地方政府在公共服务建设上的动力。地方税收是与地方经济水平紧密联系在一起的，地方的财政支出与公共服务也是如此，从税收的公共服务目的出发，将房产保有税的征收与保障房、廉租房的建设规划相结合，才是地方政府的房地产市场调控的应有之义。

　　五、小结

　　房地产市场泡沫绝非一日之寒，房产税的建设与改革也绝不能一蹴而就。坚持理论与实践相结合，在中国特色的房地产市场中摸索着稳步前进，才能建得广厦千万间，天下百姓俱欢颜。