房地产经济周期研究:国内外文献综述

　　房地产经济周期研究：国内外文献综述

　　本文对国内外经济学界在房地产经济周期领域展开的研究进行梳理，并探讨了研究中存在的问题及需拓展的方向。本文将文献综述分成两部分，一部分是国外房地产经济周期研究综述；另一部分是国内房地产经济周期研究综述。

　　一、引言

　　20世纪30年代以来，房地产市场在世界市场中经历了几次大型的波动。房地产经济周期与各国经济周期及全球经济周期有着高度的相关性。迄今，经济学界对房地产经济周期进行了持续系统的研究，取得了很多成果。国外对房地产经济周期的研究以实证分析方法为主，分析了房地产周期波动的影响因素，建立了指标体系，探讨了房地产泡沫的形成和破灭及其在国际间的传导。国内对房地产经济周期的研究起步较晚，前期的研究以定性分析为主，主要包括对房地产周期概念和阶段的界定，房地产周期波动与宏观经济波动的关系分析；进入21世纪后，国内开始尝试用实证分析工具对房地产周期波动机制及其影响因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济周期的指标体系。

　　二、国外房地产经济周期研究综述

　　1、国外房地产经济周期研究阶段划分及其主要内容

　　国外房地产经济周期的研究，大致可分为四个阶段：起源阶段；沉寂阶段；专业化发展阶段；多样化发展阶段。

　　（1）起源阶段。20世纪30年代，世界经济的大萧条引发了人们对经济周期的关注，房地产周期作为经济周期的一个重要组成部分，自然也就成为经济学界的研究对象。如霍伊特确立了房地产周期波动的概念，这一阶段被称为这一研究的起源阶段。

　　（2）沉寂阶段。二战后的20世纪50—70年代，西方各国经济复苏，并且在凯恩斯主义扩张政策的推动下，经济进入了较长时期的高速增长阶段。对未来经济的乐观预期，使这个时期经济学界对经济周期的研究几乎不重视，因而房地产周期研究就进入了沉寂阶段。

　　（3）专业化发展阶段。20世纪80年代，“滞涨“再度引发对经济周期波动的研究，经济学家们开始认识到房地产经济周期对国民经济的重要作用。一些经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，对房地产周期进行识别和解释，区分研究各种类型的房地产周期波动规律。在此基础上，许多新的理论工具被应用在房地产经济周期的研究上，将房地产经济周期的研究带入了一个专业化发展的时代。如布朗考察了1968—1983年间美国单栋住宅的销售周期波动情况，发现国民经济的周期波动与房地产周期波动之间存在很高的相关性。赫克曼分析了1979—1983年间美国14个城市写字楼市场的综合数字，发现写字楼的减少和租金之间有着非常强的相关性，而租金又和当时的空置率有很大的关联。

　　（4）多样化发展阶段。进入20世纪90年代，三个经济事实改变了国外房地产周期研究的传统方式，使房地产周期研究开始进入了多样化深入发展的新时期。首先，日本房地产泡沫破裂引发了人们对房地产周期波动机理研究的重视。其次，发达国家资本市场的新发展引发了“投资导向”型房地产周期研究的出现。最后，发达国家房地产周期波动的普遍存在，以及1997年爆发的东南亚金融危机，使得对国际房地产周期的研究得到重视。一是对房地产周期波动机理的研究。如唐斯在研究美国房地产周期和宏观经济周期的关系后指出，房地产周期受到3种经济周期波动的影响，即社会体制变革周期、技术革命周期和经济革命周期。埃德尔斯坦和保罗利用土地价格预期模型解释了日本在20世纪90年代初期出现的房地产泡沫破裂。保罗对OECD17个国家的国民经济增长率、利率、宏观经济周期等因素进行分析，作出了这些国家商品房价格可能在20**年到达顶峰的预测。

　　二是对“投资导向”型房地产周期的研究。如鲁拉克指出，房地产投资决策应考虑影响市场周期的5种相互作用力，即经济结构调整、物业供给、物业需求、资本流动和投资特征。凯泽通过比较房地产总收益率与机构房地产投资回报率，发现了波长30年、50—60年和上百年的房地产长周期。彼特在对美国房地产周期和经济周期研究的基础上，探讨了不动产投资对策。

　　三是对国际房地产周期的研究。如伯特兰分析了形成周期的国际因素和国内因素，认为国际资本流动、各国资本市场自由化、金融管制的放松、扭曲的财政政策和土地使用制度是全球房地产周期波动的主要因素。

　　2、对国外房地产经济周期研究的主要评价

　　纵观国外房地产经济周期研究，可以发现国外比较偏重实证研究，旨在通过对房地产行业运行的归纳性总结，试图规避行业运行风险。通过过去几十年的研究，建立了许多确定房地产经济周期的指标体系，但没有建立一个统一的标准和指标体系，一些专业研究方面缺乏连续性。对经济周期的判定和预测方面的研究工作也相对较少。另外，国外学者对理论的研究具有现实意义，但在一定程度上缺乏广泛性和普遍性。

　　三、国内房地产经济周期研究综述

　　1、国内房地产经济周期研究的历程及其主要内容

　　（1）起步。我国房地产业起步较晚，国内经济学界对房地产周期波动的关注，始于20世纪80年代末90年代初。80年代以前，由于房地产经济发展时间过短且资料不全，我国房地产周期研究基本空白。唯一可以追溯到的研究是薛敬效1987年在《南开学报》上发表的的《试论建筑周期》一文。相对与西方国家对于这一领域的研究，我国是起步晚，差距大。

　　（2）初期发展。20世纪90年代中期以后，我国住房制度的改革和房地产业的发展，为房地产周期研究提供了现实的经济环境。但刚开始有关房地产周期波动的研究大多是停留在对房地产周期概念的探讨以及现象的描述上。如谭刚对房地产的概念进行界定，指出房地产周期包括扩张和收缩两个阶段。梁桂用年商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需求相互产生的波动情况，认为年销售量波动率和增长率曲线清楚地反映了我国房地产经济的内在波动。刘洪玉从房地产市场总供求相互作用的原理出发，对房地产周期进行定义。他认为，房地产市场自然周期可分为四个阶段，第一阶段始于市场周期的谷底；第二阶段超过平衡点，需求继续增长；第三阶段是供求平衡之后供给增长速度高于需求增长速度；第四阶段供给大于需求。同时，他还根据对应的资本流动给出了房地产市场投资周期的概念。

　　（3）新发展。进入21世纪，中国房地产进入了一个前所未有的快速发展时期，学者和业界人士对房地产周期的研究越来越多。从近几年发表的文献上看，国内学者对于房地产周期波动的研究主要集中在以下几个方面。一是关于房地产波动的周期研究。如汪晓宇、华伟的文章提出了房地产市场周期的理论，并对我国1987—1998年间房地产市场周期进行了实证研究。曲波、谢经荣、王玮以商品房销售面积增长率为指标，得出中国房地产周期的基准周期。

　　二是关于关于房地产周期波动机制及其影响因素的研究。如谭刚提出房地产周期波动的冲击—传导模型。任栋梁提出了房地产业周期波动的外部冲击机制和内部传导机制，分析了影响中国房地产周期的宏观政策因素、经济因素、产业因素和心

理因素。倪鹏飞通过对房地产周期的成因分析，发现我国历次房地产周期波动均有国家重大经济政策或房地产制度改革背景，得出结论，我国房地产周期是典型的“政策性周期”，它与成熟的市场经济国家的房地产周期具有显著差异。张瑜从房地产经济周期的角度出发,分析了我国房地产经济周期的特征,进而从宏观经济、投资、消费、政策等方面分析了不同因素对房地产周期波动的影响。

　　三是关于房地产经济周期与宏观经济周期关系研究。如王勉、唐啸峰根据我国的有关数据，从定量和定性两方面对我国房地产投资波动与经济周期存在一定的相关性进行实证分析。尹惠媛采用GDP增长率作为反映经济周期的指标，选取国房景气指数作为反映房地产周期的指示指标，实证分析了我国房地产周期与宏观经济周期的关系。才元实证研究了房地产业与国民经济各个层面之间的联动关系，包括房地产投资和经济增长之间的关系,房地产价格和居民消费的关系以及房地产价格和经济体系其他资产价格的关系。

　　四是关于具体城市房地产周期波动的研究。谭刚通过选择相应指标，具体分析了gg开放以来深圳房地产周期波动现象，并与宏观经济周期和全国房地产周期进行比较，最后探讨了影响深圳房地产周期波动的主要因素。沈公律、鞠成晓、李倩、余健、顾建发则分别对杭州、大连、北京、南京、上海等主要城市的房地产周期波动问题进行了实证研究。

　　2、对国内房地产经济周期研究的主要评价

　　综上所述，近年来，国内学者对房地产经济周期研究主要贡献在对国内房地产周期波动的存在性取得了共识，初步探讨了国内房地产经济周期的传导机制和影响因素，并建立了国房景气指数。但与国外的研究相比，国内对于房地产周期的研究还存在许多不足。一是确定中国房地产经济周期的指标不完全，同时由于统计数字的完整性、真实性有限，使得关于这个方面的研究也受到很大的限制。二是中国计算周期的标准并不统一，许多专家计算出的周期数不一致。三是中国房地产市场跟发达国家房地产市场有很大的不同，在考虑和研究房地产经济周期时，以往关于中外房地产市场差异对中国房地产经济影响的研究非常薄弱，应进行深入的对比研究。四是应把对房地产经济周期的研究建立在基于市场供需的研究之上，从市场角度出发看问题。五是应从宏观经济利益角度出发，进一步建立和完善反映房地产市场周期波动的指标体系，充分发挥指标对国民经济的监测和预警作用。

　　【参考文献】

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　　[2] Van den Noord,Paul.Are House Prices Nearing a Peak?A Probit Analysis for 17 OECD Countries.OECD Economics Department Working Paper No.488.20**.

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　　[6] 鞠方、周建军：房地产泡沫的影响及其扩散传导机制分析[J].云南社会科学，20**（4）.

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　　[8] 蒋蕾：对我国房地产周期波动问题的几点思考[J].现代商业，20**（9）.

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篇2：探讨经济法视野下我国房地产市场调控路径

　　探讨经济法视野下我国房地产市场的调控路径

　　方玉强/《法制与社会》/20**年12期

　　摘要 目前，我国的房地产市场非常火热，各地的房屋价格居高不下，呈现出一种非理性增长状态。为了促进房地产市场平稳健康的发展，政府应积极科学的进行宏观调控。本文从经济学的角度出发，探讨我国房地产市场调控的的一些相关问题及其路径。

　　关键词 经济学 房地产市场 宏观调控

　　一、引言

　　我国是发展中国家，人口总数已达到13亿有余。在这样一个人口密集的环境下，房地产问题显得更加炙手可热。近年来，我国的房地产市场持续升温，但是很多有购房需求的老百姓，他们的购买能力却越来越弱。针对这些问题，政府相继出台了相关政策，同时也对房地产市场进行了宏观调控。

　　为了保证房地产市场健康平稳发展，保证供需平衡，在宏观调控过程中，有原则运用一些相关的法律手段是不可避免的。这样才能使调控更有力度，保障房地产市场逐步平稳。

　　二、经济法对房地产调控的必要性

　　一般来说，国家的宏观调控是为了保障社会的供需平衡，引领我国的经济持续、健康、稳定的发展。近年来，我国房地产市场相对不稳定，国家从每个公民根本利益出发，对房地产市场进行干预，以各种经济及法律手段进行有效的调控，引导房地产市场逐步走向正轨，有效地发挥其作用。

　　（一）资源优化配置的需要我国是市场经济体制，计划与市场是资源优化配置的两种基本方式。但是市场不是万能的，有其自身的缺陷，它容易传达错误的信息，而且具有自发性、盲目性和滞后性这三大缺点。为了使房地产业健康的运行，政府就必须对市场进行干预。

　　（二）房地产业在国民经济中占有举足轻重的地位近年来，在我国的国民生产总值中，房地产业所创造的产值日趋增长，已经逐渐的成为政府财政收必不可少的一部分，因此，房地产业已经必然是国民经济的重要支柱。

　　而且房地产业的发展也直接影响着其他相关产业的发展，例如建筑业，装修等。同时，住宅业的发展还会带动家电等行业的发展。正是这种重要的地位和作用，决定了房地产业的发展直接影响社会总供给和总需要的平衡。

　　（三）房地产业健康发展的必然保障房地产的投资大，周期长。与社会的结构平衡关系极大。所以要采取相关的调控政策，才能引导其健康的发展。自20**年以来，房地产业随呈现上升趋势，但这其中有着很大的波动。这种大起大落的波动，严重的影响了房地产业的正常运行，所以只有加强宏观调控，才能逐步引导其健康发展。

　　三、我国当前房地产调控问题

　　目前，我国政府对房地产调控的力度不断加强，针对价格过高及上下波动幅度大，供不应求等现象进行了一系列的宏观调控。但是效果却不是非常理想，究其原因，主要是调控手段利用不当。

　　（一）控制土地供给量及土地利用率问题我国是一个人地矛盾十分突出的国家，人多地少是长期存在的一个问题。随着经济的发展土地价格持续呈上升趋势。面对这种局面，有些人认为是因为土地供应太少从而导致房子供不应求。但是在很多城市中，仍然存在很多闲置的土地，这些土地的利用率并不高。这就涉及到了土地使用结构问题。我国有很多建筑结构不合理的住房。大量的土地用于建筑高档房，而小户型的普通住宅面积很小，从而导致住房套数减少。与此同时，这其中也不乏有一些炒作者，他们购买很多套房子，而真正有需求的人却找不到合适的房源。

　　所以，从可持续发展的角度来讲，不应该大量增加土地的供应。一方面，土地是不可再生资源。另一面，如果不改善土地使用结构问题，只是一味的增加土地供应，也是于事无补的。

　　（二）完善金融体制及控制投资问题金融机构是房产资金的主要来源，房地产的发展离不开金融机构的支持。所以房地产问题与银行资金的流入有着密切的关系。所以金融机构要在政府的正确引导和监督下谨慎的发放房地产资金。金融机构在放款时要注意严格的审查，如果有房地产开发企业的自有资金低于开发项目总投资的30%，金融机构都应严禁放款，凡是有欺诈行为的开发商，金融机构一律严惩不贷。这样既能减少投机取巧的现象，也能是房地产市场健康的发展。

　　由于我国房地产起步较其他国家相比较晚，所以在经验方面还有很多不足之处。所以我国房地产金融应与国际接轨，在借鉴其他国家的优秀成果之时，也要注重创新。做到“取其精华，去其糟粕，推陈出新”。尽快成立购房担保机构，推进保险业与住房业的结合，促进开发信贷与消费信贷的发展，建立起健康的房地产市场，从而有效的化解金融问题。

　　（三）法律体系不完整问题近年来，我国的房地产市场非常的火热。房价不断上涨，已经大大超出了大多数有购房需求的老百姓的承受能力，如果任此发展下去，我国的房地产市场将必然走向消极崩溃的边缘。在法律方面，我国政府对房地产宏观调控的手段，大多数都是以文件的形式下发，而缺乏一套属于房地产市场完整的法律框架。这样就导致了大部分文件无法顺利的执行，无法起到积极良好的效果。所以，要完善我国房地产市场调控体制，迫在眉睫的任务就要完善其法律规范体系。

　　四、经济手段在房地产调控中的应用

　　（一）完善财产税政策就我国目前的形势来说，一个人拥有房产的数量已经逐渐成为衡量一个人富裕程度的重要标准之一。针对这种情况，我们首先要做的就是清查房产，所谓的清查房产对每个住房的房主进行有效的、详细的登记，建立一个完善的住户信息。在房主完全拥有这套房产期间，对其进行征收保有环节房地产税，而在房主的子女继承这套房产的同时，对其进行征收相应的遗产税，对于一些闲置的房子，要征收闲置税。并且更要加大在房地产交易中偷税漏税的打击力度。开征房产税和遗产税，既完善了地方税的体质，又调节了地方财政的不可持续性问题，还能有效的控制房价，缓解供需矛盾问题。

　　税收是对房地产调控的一种重要手段，逐步地对居民非经营性住房征收房产税，尊重价值规律，合理的引导房地产市场的供求。

　　（二）规范银行房地产信贷现如今，在房价大幅度增长的趋势下，大多数的房地产投资者都蠢蠢欲动。但是作为投资者，光有投资动机是完全不够的，还需要大量的资金支持，而银行的主要资产就是信贷资产。银行对投资者提供信贷服务，一方面利于自身企业的发展，另一方面满足了投资者的需求。但是这其中，仍然隐藏着一定的风险，如果房价一直呈持续上涨的趋势，这种风险便是隐性的，但房价一旦呈跌落趋势，这种风险就会逐渐显露出来。当投资者对银行的借贷不断增多，投资的规模越来越大，得到的利润越来越多，就会促使银行资金投机房地产推动房价活动越来越活跃，而房价被抬高的同时，面临的风险也就越来越大。一旦失去了银行的支持，投机的博弈就会随之停止，房价的上涨趋势自然就会失去源源不断的动力。所以，规范银行房地产的信贷，是保障房地产市场健康发展必备条件之一。

　　国家的宏观调控是房地产市场健康运行的保障。我们要从多方面、全方位思考，以一种长远的眼光的

去看待房地产市场的问题。政府也应该规定建立一些经济适用房，从而有效调节房地产市场供需不平衡关系。政府合理的调控土地资源的开发与利用，使房地产市场得以健康发展。积极的宏观调控政策使经济的可持续发展与房屋供求相协调，实现了房地产市场健康平稳的发展。

篇3：4月全国房地产经济学试题

　　20**年4月全国房地产经济学试题

　　一、单项选择题(本大题共24小题,每小题1分,共24分)

　　在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

　　1.从总体上看,房地产业主要属于()

　　A.第一产业B.第二产业

　　C.第三产业D.第四产业

　　2.房地产的涵义是()

　　A.建筑地块与房屋建筑物B.房产和地产的总称

　　C.房地产行业D.房屋财产

　　3.与国民经济周期相比,房地产业周期的特点为()

　　A.衰退时期一般来得较晚B.高涨时期一般来得较晚

　　C.波动波幅基本一致D.萧条时期相对较长

　　4.房地产业可持续发展对于城市经济发展和经济建设的作用是()

　　A.可以推动城市经济发展和产业结构优化

　　B.有利于消除房地产业周期

　　C.有利于房地产企业规模的持续增长

　　D.有利于房地产企业利润最大化

　　5.由追加投资带来的超额利润所转化的地租为()

　　A.绝对地租B.级差地租Ⅰ

　　C.级差地租ⅡD.垄断地租

　　6.选择居住用房地产微观区位应考虑的主要标准是()

　　A.处于主要工业区B.交通便捷,环境好

　　C.人口流量大D.劳动成本低

篇4：房地产估价师房地产经济基本理论模拟试题(上)

　　房地产估价师房地产经济基本理论模拟试题(上)

　　一、单项选择题(共50题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意。)

　　1.他物权是指所有权以外的仅在一定限度内对物进行支配的权利,所以也称为( )。

　　A.用益物权 B.担保物权

　　C.定限物权 D.典权

　　2.地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润,而土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租是( )。

　　A.垄断地租 B.绝对地租

　　C.级差地租 D.超额地租

　　3.地租是地价的基础,对于永久租期的土地,若每年取得地租额为定值A,报告期初的土地价格为P,且贴现率为i(i不变),则地租与地价的关系为( ),其中R为地租,￡为t年。

　　A.P:(1+i)R B.P=(1+i)R

　　C.P=i/A D.P=A/i

　　4.( )是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市与土地利用空间结构分析后总结出来,并提出了中心商务区(CBD)的概念。

　　A.中心地理论 B.多核心理论

　　C.同心圆理论 D.环状理论

　　5.( )的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯,其理论核心就是通过对运输、劳动及集聚因素相互作用的分析和计算,找出工业产品成本最低点,作为配置工业企业的理想区位。

　　A.地域空间利用结构理论 B.中心地理论

　　c.农业区位理论 D.工业区位理论

　　6.杜能理论认为,市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式,农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和,而运输费用又决定着农产品的总生产成本,其关系可表示为( )。

篇5：房地产估价师房地产经济基本理论模拟试题(下)

　　房地产估价师房地产经济基本理论模拟试题(下)

　　二、多项选择题(共30题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分。)

　　1.土地使用权是指全民所有制单位、集体所有制单位、其他性质的单位或个人等土地使用者在法律允许的范围内对依法获得使用的国有土地或者集体所有土地所享有的占有、使用以及部分收益和处分的权利,其基本特征表现为( )。

　　A.土地使用权可以转让买卖

　　B.从土地使用权的权能上看土地使用权是一种充分的、全面的物权

　　C.并非所有的使用权都是一种物权,而土地使用权是法律特别设定的一种物权

　　D土地使用权不得随意改变,土地使用者只要依法行使土地使用权,任何人和单位不得

　　非法干涉,不得擅自变更或强行收回土地使用权

　　E.土地使用权的权利主体十分广泛

　　2土地产权是一束土地权利的集合,是存在于土地之中的排他性权利,同其他财产权一样,必须在法律认可和保护下才能发挥作用,土地产权包括土地的( )等多项权利。

　　A.抵押权 B.使用权

　　C.租赁权 D.地上权

　　E.用益物权

　　3农业区位理论的创始人--德国经济学家冯·杜能,于1826年提出了著名的。t孤立国"理论,该理论的前提条件是( )。

　　A在"孤立国"中只有一个城市,且位于中心,其他都是农村和农业土地,农村是tt孤立国"中商品农产品惟一的销售市场,而农村则靠该城市供给工业品

　　B农业经营者以获取最大的经济收益为目的,并根据市场供求关系调整他们的经营品种

　　C.农产品的成本和价格与产地到消费市场的距离成正比关系

　　D."孤立国"内城市与农村间惟一的交通工具是通航的船只