各种风格园林投资概算

　　各种风格园林投资概算

　　一、国外风格

　　1、泛东南亚

　　A泰式

　　风格特征：形成于东南亚风情度假酒店基础之上，具相当高环境品质，空间富于变化，植被茂密丰富，水景穿插其中，小品精致生动，廊亭较多且体量较大，具有显著特征，成本400-700元/平方米，适用于营造精品、中等以下面积项目。

　　代表案例：万科深圳金域蓝湾一期

　　B巴厘岛风情

　　风格特征：形成于东南亚风情度假酒店基础之上，具相当高环境品质，空间富于变化、植被茂密丰富，水景穿插其中，小品精致生动，廊亭较多，具有显著热带滨海风情度假特征，相对泰式来说，400-700元/平方米，适用于南方沿海区域营造精品、中等以下面积项目。

　　代表案例：万科广州蓝山

　　2、泛欧（北欧、法式地中海、美式欧陆、西班牙、新古典、古典意大利、英伦风情）

　　A北欧

　　风格特征：具有北部欧洲凝炼庄重的厚实感，色调深沉，气势宏大，植被浓密丰富，成本200-300元/平方米，适用于长江以北地区以打造欧陆风情为主的大面积项目。

　　代表案例：成都挪威森林

　　B法式地中海

　　风格特征：具南部欧洲滨海风情，与北欧风格相比显得更精致秀气，色调明快响亮，点状水景多，小品雕塑丰富，宏大精致兼具自然随意，成本250-450元/平方米，适用于大中型打造欧式风情的中高档项目。

　　代表案例：青岛百仕凯旋城

　　C美式欧陆

　　风格特征：建立在欧洲大陆景观风格基础上，具有简洁明快的特点，与繁复冗长的传统欧洲风格相比，美式欧陆更倾向于实用主义特征，在保持一定程度欧洲古典神韵同时，形式上趋于简炼随意、现代自然，成本250-450元/平方米，适用于温带、亚热带区域力图打造欧陆风格的大中型项目。

　　D西班牙

　　风格特征：与其他临地中海欧洲国家一样，西班牙风格具有浅色甚至白色立面外观、宁静的庭院、红色的屋顶，映衬在蓝天白云下显得格外耀眼，但由于西班牙先后受过罗马人、哥特人及阿拉伯人的长期统治，其景观风格是一种欧式与阿拉伯风格的混合体，庄重中透出随意，隆重中透出宁静的多元、神秘、奇异的特征，成本250-450元/平方米，适用南方尤其沿海地区大中型山地别墅项目。

　　代表案例：招商上海海湾假日花园

　　E新古典

　　风格特征：在欧式传统风格特别是古典意大利风格基础上的现代化演绎，摒弃繁复的线脚与细部塑造，省略部分过于宏大庄严的轴线、雕塑与水景，在尺度上更显得亲切与人性化，在色调上更趋于明快，在材质上更趋于自然，在一定程度上显得与美式欧陆较为相似，成本250-450元/平方米，适用于建筑欧式风格定位明显的项目。

　　代表案例：华侨城波托菲诺纯水岸

　　F古典意大利

　　风格特征：在经历罗马帝国与文艺复兴二次波澜壮阔的洗礼之后，意大利景观以无比华丽壮美的姿态呈现在世人面前，气势恢宏的建筑、精工细琢的雕塑、华丽无比的细部，洋溢着浓郁的文化艺术气息，是最有代表性且最具显著地位的欧式风格，成本300-500元/平方米，适用于打造精品欧式风格的大中型项目。

　　G英伦风情

　　风格特征：通常传统英式园林形成于17世纪布郎式园林基础之上，并不断加以发展变化，撒满落叶的草地、自然起伏的草坡、高大乔木，有着自然草岸的宁静水面，具有欧式特征的建筑与庭院点缀于其间，洋溢出一种世外桃园般田园生活的欧陆风情，成本250-400元/平方米，适用于低容积率、最好无地库顶板的低层大中型项目。

　　代表案例：阳光集团西安阳光上林城

　　3、现代派（现代简约、现代自然、现代亚洲）

　　A现代简约

　　风格特征：在现代主义的基础上简约化处理，更突出现代主义中少就是多的理论，也称极简主义、几何式的直线条构成，以硬景为主，多用树阵点缀其中，形成人流活动空间，突出交接节点的局部处理，对施工工艺要求高，成本350-650元/平方米、适用于市政广场、滨河带、商业广场及青年人为主的现代公寓住宅项目。

　　代表案例：置地西安莱安逸境

　　B现代自然

　　风格特征：现代主义的硬景塑造形式与景观的自然化处理相结合，线条流畅，注重微地形空间和成型软景配合，材料上多运用自然石材，木头等，成本250-400元/平方米，适用于无大面积地库顶板地形条件的项目。

　　代表案例：水电集团长沙星城映象

　　C现代亚洲（新亚洲）

　　风格特征：现代主义的硬景塑造形式与亚洲的造园理水相结合，或者是对亚洲传统园林形式进行现代手法的演绎，在保留其传统神韵的同时结合当地文化元素进行大胆创新，呈现一种新的亚洲风格，多见于日本、东南亚等亚洲地区的新式园林项目，中国地区近年也有所呈现，成本300-500元/平方米，适用于现代风格定位并趋向于地方性风格化特征的项目。

　　代表案例：马来西亚WOOIHOUSE

　　二、中式风格

　　1、传统中式

　　风格特征：典型的中式园林风格特征，设计手法往往是在传统苏州园林或岭南园林设计的基础上，因地制宜进行取舍融合，呈现出一种曲折转合中亭台廊榭的巧妙映衬，溪山环绕中山石林荫的趣味渲染的中式园林效果，成本300-500元/平方米，适用于建筑中式风格定位明显的项目。

　　代表案例：苏州园林

　　2、现代中式

　　风格特征：在现代风格建筑规划的基础上，将传统的造景理水用现代手法重新演绎，有适当的硬地满足功能空间需要，软硬景相结合，成本300-500元/平方米，适用于建筑中式风格定位趋向或现代风格建筑定位明显的项目。

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篇2：奔达项目投资营销定位分析报告

第一篇 奔达项目投资营销及定位分析报告

项目投资营销是房地产全程营销最关键的环节,反映了房地产企业选择项目的过程,是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半。本报告通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前经济环境及市场的供求状况,对项目进行国际营销标准的SWOT的分析,给出项目投资及定位的决策依据。

一、 项目用地周边环境分析

1、 项目地块基本情况

本投资项目的地块位于宝洲路与刺桐东路(临刺桐大桥)交叉处的北边,占地面积2460M2,土地平整,项目前有一近千平米的市政绿化。

2、 项目地块的周边环境

项目地块所在的宝洲路原为泉州城市边缘带,多为民房和工厂,近几年,大泉州城市架构的发展,城市建设东拓南进的加速,宝州路沿线的楼盘陆续开发,并座落了宝州大酒店、宏昌宾馆、东海酒店。但本项目周边围绕着农机厂、清洁楼、生猪屠宰场及汽车修理厂等不良环境,直接影响降低本案的产品形象和居住品质。

3、 项目地块的交通条件

本项目的交通条件潜力较好,道路交通状况畅通,运行良好。但又因刺桐路与宝洲路均为泉州市进出的主要交通干道,车辆过往频繁,以及本案斜对面的丰泽客运站皆对本案产生负面的影响。

4、 本案周边市政配套设施

项目周边市政配套缺乏,居民生活较为不便。

二、区域市场现状及发展趋势判断

1、 国内宏观经济运行状况

①、据相关部门统计报道,20**年1-5月份,全国商品房空置率继续加大,同比去年,今年1-5月份,全国商品房空置面积增长幅度达8.2%,高于去年2.3%的水平。

②、全国商品房销售速度放慢,与去年同期相比,今年全国销售面积回落8%,价格亦下跌3.3%。

③、福州房价今年亦有回落,今年一季度,福州市区成交的商品房41.86万M2,金额11.44亿元,商品房平均售价为3121元/M2,比去年同期下降5%。

④、泉州同期商品房交易量下降,上半年泉州住宅成交2153起,成交面积26.63万M2,金额6.0894亿元,比去年分别下降9%、8%和0.7%。

2、 泉州经济结构与房产概况及总体供求现状分析

1)、泉州产业经济结构

20**年泉州的国内生产总值1125.10亿元,其中一、二、三产业的增加值分别为83.04、593.06、449.01亿元,比增分别是3.0%、12.1%、10.9%。产业结构进一步优化,第二、三产业的比重持续上升,比例分别为去年的7.8%、53.5%、38.7%调整为今年的7.4%、52.7%、39.9%。

2)、泉州房产市场总体供求现状分析

项目

1999

2000

20**

20**预计

房地产开发投资

19.15亿

21.96亿

25.59亿

25.6亿

房地产竣工面积

68.46万㎡

115.89万㎡

179.62万㎡

175万㎡

商品房销售面积

60.07万㎡

113.47万㎡

143.39万㎡

160万㎡

商品房空置面积

62.33万㎡

51.10万㎡

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sp; 62.61万㎡

商品房销售额

9.18亿

19.41亿

26.06亿

城镇居民人均可支配收入

7880元

8320元

8820元

市区居民人均可支配收入

9477元

9668元

11026元

农民人均纯收入

4227元

4440元

4643元

城乡居民储蓄存款总额

426.43亿

443.92亿

513.69亿

居民对居住的人均消费支出596元,占消费总支出6303元的9.46%。

从上表的数据中我们可以得知,2000至20**年,泉州全年房地产开发投资分别为21.96和25.59亿元,而20**年泉州房地产的供给量还将保持去年的增长水平,加上去年的62.61万㎡的空置面积等待消耗,供过于求的市场供需矛盾将进一步加剧。

20**年6月份开始,泉州房产出现了较多的新面孔,一些建筑面积在5万平米以上,乃至10万平米的“大盘”的社区项目已开始鲸吞泉州有限的市场,如“世纪巨星”、“冠亚城市花园”、“中远名城”陆续面市,于整个市区而言,在下半年内共有大小项目二十来个,总面积超过百万平方将陆续推向市场。

3、 泉州市房产开发概况

泉州城市东扩发展战略的大力实施,使得泉州东部区域房地产开发热浪频频掀起高潮,房地产住宅开发以温陵路为界线横向扩展,围绕“五轴”即丰泽街、湖心街、津淮街、泉秀路和宝洲路等市区五大主要交通为主轴道逐步开发,形成了最为集中的湖心街、丰泽街、津淮街和泉秀路等四大区域板块,并逐步由北向南辐射依次形成“三线”即田安路、刺桐路、坪山路等三个阶段的纵向发展,总体上形成了“五轴三线”的开发格局。

如今,温陵路、田安路乃至刺桐路之间房地产开发已基本饱和,房产开发随着泉州东扩的战略而向刺桐路以东与坪山路区域之间发展,是近几年内,泉州房地产开发的重点区域。

4、 泉州住宅市场平均价格走势分析

泉州20**年的平均商品房售价每平米约在2200元,其中,田安路沿线上的楼盘均价每平米达2500元,目前,田安路已基本无房可售,而持续走高的房价为丰泽街沿线的楼盘,其平均售价亦已逼近2500元/㎡。除此之外,其余区域的平均房价在1700-2100元之间。

虽然在全国20**年的房地产市场整体出现回落,但在泉州区域的房产市场,市场价格将有升有降。其中商业物业与产品设计过时、地段不佳等综合竞争力较弱的住宅产品,因受市场供需情况的变化而将出现一定的价格回落,而那些新近开发,产品新颖、富有生命力的项目,其售价将稳中有升。

从市场总体上分析,泉州房地产的潜在需求是巨大的,一泉州东扩南进的战略实施,城区不断扩大,以及各项优惠措施的实施,和国家对户口制度的重大改革,都将刺激周边县市人口构成进城入户的有效需求;二是人口的自然增长与家庭结构的不断解析,一次购房与二次购房将同比持续增长。

市场潜在需求虽然巨大,但针对具体产品其有效需求却表现出明显的不足,因此,细分目标市场、寻找产品与需求的差距,则成了项目开发前的关键。

三、项目区域房产开发概况及趋势分析

目前本项目所处宝洲路沿线区域的房地产住宅项目有:南丰新城、力丰商城、灯星公寓、阳泉花苑和将(正)开发的鑫亿大厦以及本案等周边尚待开发的空地。

1、从售彀项目的力丰商城和灯星公寓的价格因素来看:力丰商城从2000年底——20**年初,售价在1500元/㎡—1750元/㎡之间;20**年中旬推出的灯星公寓,售价在2000元/㎡左右;今年七月推出的鑫亿大厦售价已涨至2050元/㎡。从以上价格数据走势看,随着泉州市房地产市场的发展,宝洲路板块的商品房价格呈逐年上升趋势,这说明宝洲路还有增值的空间可供挖掘。

2、从该片区已开发房地产项目情况来看:住宅项目开发较少,且楼盘分散不集中,项目综合素质不高,没有较大规模的

社区,不能形成住宅开发板块,因此地段价值、形象和档次提升较为缓慢,主要因素如下:

(1)宝洲路原为泉州市的城市边缘带,规划及建设发展力度薄弱,导致街区定位不明,市政配套建设滞后,商业氛围不足且形态单一,街区形象差等因素,是影响、制约房产开发发展的客观主要因素。

(2)区域沿线内为泉州的城乡结合部,目前尚有几个大的行政村,如灯星、浦西及大量的民居,影响街区形象及价值的提升,以及房产开发的发展。

(3)区域附近工厂较多,吸引了大量的外来务工人员,周边环境相对较为“杂、乱、差”,居住环境及生活品质较差,亦是影响房产开发的因素之一。

3、在大泉州架构及跨江发展战略的具体实施下,宝洲路街区的属性随着城市发展定位的改变而将获得提升,在新的泉州城市建设发展规划中,宝洲路沿线区域定位为商住区。同时,作为泉州房产开发发展的“五轴三线”之一的宝洲路,未来的三两年内,将是泉州房产开发的重点区域之一。

四、项目区域版块及住宅市场客户群体特性分析

1、项目区域由于城市发展规划及历史发展等原因使得其本身存在着固有的下列三大特性:

(1) 商业形态的单一性

(2) 配套设施的不完整性

该区域市政及生活和商业配套薄弱,大、中、小型超市和各类银行单位等相关配套欠缺,菜市场距离遥远,给区域居民生活带来较大的不便。

(3) 地段交通的繁杂性

项目位于刺桐路与宝洲路交叉口,刺桐路后段又与泉州通往晋江石狮的刺桐大桥相连,再加上项目斜对面有丰泽长途汽车站,车辆过往频繁,给附近的居民生活带来一定的影响。

2、针对该区域的以上几大特性,深入分析其客户群体

(1)从客户群体的区域来源看,由于区域内综合环境等因素,使得该区域以外的大多数消费者对该区域的楼盘存在着明显的排斥心理,因此住宅市场的客户群体大多以本区域为主,以泉州市区及外来人员为辅。

(2) 区域内客户群体的职业构成来看,通过对力丰商城和灯星公寓的调研结果得知:有相当一部分客户群体是周边经营小商品批发的个体工商户。据了解,目前宝洲小商品批发市场在经营的个体工商户中泉州市区约占30%,周边县市占70%左右。其总体数量在1000人以上,因此通这一数据可以看到:该区域内住宅市场还有较多的客户可供挖掘,住宅需求还有一定的空间。

其次,区域内周边行政机关和企事业单位的中低阶层干部和职员,由于经济承受能力有限,而该板块房价相对较为便宜,因此他们在购房时往往就近选择该区域。

(3) 从区域客户群体购房目的和用途较为单一,普遍存在着共性,他们对楼盘的综合素质、地段、规模和档次要求度不高,价格是他们的主要考虑因素,即只要价格便宜,面积户型适中,能够基本满足居住问题即可。

(4) 区域内尚无中档以上的住宅项目,对区域内的企事业单位的中高层消费群体的潜力挖掘明显不足,是本案的机会之一。

五、泉州市酒店式小套房及单身公寓市场分析

1、泉州市酒店式小套房及单身公寓的发展概况

2000年9月份,位于华洲的“世纪外滩”----酒店式白金小套房的热销拉开了泉州酒店式小套房和单身公寓的市场帷幕,在创造了泉州住宅房产市场销售奇迹的同时亦引领泉州住宅市场产品多元化的发展。

今年上半年,位于圣墓附近的阿波罗(小套房时尚)公寓的成功热销,与相对冷淡的住宅市场形成反差的同时,亦反映出泉州市场对小套房的巨大需求及其市场潜力。

随着市场发展和消费的多元化,以及人们观念的转变和更新,市场对小套房的需求亦将在短期内得到较快的增长,同时小套房产品(户型)亦从平面的结构完善发展到立体空间的变革。

2、小套房个案解析

个案

销售总量

销售率

价格元/㎡

面积范围㎡

畅销户型

主流客户

丰盛假日城堡

330

45

2600

32~68

49

市区投资客

时代华庭

48

34

2580

30~66.8

40

市区投资客

远建宜园

16

40

2488

59.3~66

59.3

市区投资客

丰盛大厦

50

100

2750

36~56

40

市区投资客

冠亚城市花园

12

40

2100

51

51

自用型

世纪巨星

24

35

2200

35~50

40

市区投资客

千亿山庄

22

20

2000

62~63

-----

自用型

从个案简析中,我们不难看出,小套房市场相对其它住宅市场销售情况较好,其中,小套房的畅销户型以40㎡为最佳,小套房市场的主流客户为市区投资客。

3、重点个案分析——阿波罗公寓

◎项目概况

该案位于东湖街鹿园站,为单体小高层。项目一层做店面(商场),二层为会所,三层以上为精装修小套房。项目共有精装修小套房210套,面积为34~36㎡,公推为20%,总价在10~11万之间。

◎销售分析

目前余房10套,销售率达95%以上,预计在本月结案。其中复合式小套房,以其使用面积大于购买面积户型特点而最受消费者的欢迎。

◎行销主题与卖点

A.行销主题:一切就绪,我的世界。

B.主力卖点:价格+实惠。

◎营销活动

今年农历正月12开盘,开盘期间特惠三重喜:一是开盘期间定购者享受最大的优惠;二是定购者均有礼品赠送;三是前50名定购可参加“免首付款1万元大抽奖”。

◎主力客户群体分析

市区投资型客户。

六、项目地块的SWOT分析

1、S—优势

(1) 与泉州晚报、交警大队、城监等企事业单位相邻,有利于项目区域人文环境的提升;

(2) 项目西边,即沿刺桐路与宝洲路的直角处有大约面积在1000㎡左右的市政绿化广场,可弥补本案地小,景观绿化不足的缺陷;

(3) 后渚跨海大桥和江滨大道工程的启动,使得区域板块有较强的增值空间;

2、W—劣势

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sp;(1) 地块面积过小,项目难于规划与定位,产品内涵及附加值较难塑造;

(2) 项目紧挨清洁楼、农机公司和生猪批发市场,居住环境及品质受较大的影响,亦将阻碍项目形象的提升和塑造,同时也影响项目内涵的挖掘。这三大影响因素将是本案操作的重难点所在。

(3) 项目周边环境较为杂乱,外来人员较多,街区形象与治安状况差;

(4) 区域内银行、超市、菜市场及餐饮、休闲娱乐等与人们生活利益息息相关的生活商业配套欠缺,居住生活不便。

(5) 项目位于宝洲路与刺桐路十字路口交叉处,为泉州城市进出的主要交通干道,车辆较多,过往频繁,噪声、空气污染及交通安全,对居民出入及日常生活影响较大。

(6) 宝洲沿线区域房产项目的房价及房屋租金较为便宜,对投资型的客户将产生一定的抗性。

3、O—机会

(1)本项目所处区域目前正将全面开发,区域地段的开发热度对本案有一定的促进

作用;

(2) 泉州新的长途客运站在毗邻本案的泉秀路口落址兴建,将有力促动区域附近交通的发展,以及带动地段商业的繁荣;

(3) 土地成本低廉,通过项目的合理化调整,走特色产品之路,可以最大限度地扩大项目的盈利空间;

(4) 项目规划市场空间较大,单身公寓或酒店式小套房目前在泉州市场上仍有较大的需求空间;

4、T—威胁

(1) 鑫亿大厦目前已推出,金日大厦旁边三十亩地块,以及毗邻本案的近三十亩地的项目亦将在年内推出,是区域内直接的竞争对手;

(2) 泉秀路与刺桐路沿线,在年内将有三至五个单身公寓或酒店式小套房项目,上市销售,如本项目不抓紧时机,将会受到较大的竞争冲击。

七、项目定位分析

一、区域属性与产品定位

本案所处的区域属性复杂,街区定位不明,形象不佳,居住环境及生活品质难以提高,在目前市民的观念里,宝洲路区域版块还属于城市的边缘带,存在着较大的市场抗性。但在新的城市发展规划定位中,宝洲路沿线,将纳入北江滨路版块,作为商住区的街区定位亦已明朗化,发展远景看好,版块形象可塑性强。

本案项目的操作应根据地块及项目周边现状环境的优劣势“扬长避短”,充分挖掘周边综合资源,跳出宝洲路低端产品的区域属性,利用与泉州晚报大厦、交警大队以及两大工业区为邻的区位优势,引导并挖掘出特定目标客户群体的潜在需求和价值的认同。

因此,本项目的定位应在单身公寓或小套房的基础上,提升一个层次,以酒店式公寓或现代SOHO为主。既可提升项目的产品档次与形象,更能在年内小套房市场竞争激烈的市场中脱颖而出,达到产品的惟一性和排他性。

二、主力客户群体定位

1、客户群体类型界定

本案的主要客源类型清晰明了:一为纯投资型客户群体;二以自用为主的客户群体类型。两者在本案客户总量所占的比例,预计分别为6:4。

2、客户来源分布

1) 本案所在区域内的企事业单位和私企业主、高级行政人员及白领一族;

2) 本案区域内的一般居民和市内投资客;

3) 晋江市的私企老板;

4) 局部的外来投资与使用者。

市场调研分析表明,本案的产品规划思路基本正确,但在产品的规划及功能设置,包括建筑的形式表现,还需进行有针对性的修改和调整。

第二篇 项目定位及产品修正建议

一、项目定位调整建议

定位一:奔达大厦----酒店式服务公寓

概念阐述:酒店式公寓采用星级酒店的一些服务内容和管理模式,又具有住宅和写字楼的一些特点,既可居住,也可在室内办公,是近年来房地产市场上出现的一种新型物业。

定位二:奔达现代城---自由SOHO天地

概念阐述:针对现代年轻人的创业及居住的需求应运而生,同时又能有效地满足了众多小型企业办公及招待来宾的需求。

本案定位的要点:为小企业及个人提供办公和居住场所的酒店式公寓,在产品上必须具备良好的服务内容和质量。

二、产品修正建议

1、主体建筑修正

1) 因本案确实过小,为将投资利益较大化,建议将项目11层提升到15层的建筑

标高。

2) 将沿街(宝洲路)一侧的厨房取消,以提高产品建筑外观的美观和项目整体的品

质与形象;而11层以上增加的楼层部分,每层高设置在4.0M,设置复式小套房,将是本案的一大卖点。

3) 北侧即沿街内侧的厨房保留,以满足不同的客户购买需求。

2、建筑外观调整

1) 保持建筑外观及色彩的现代与时尚感,但外立面的建筑线条不宜过细,应有一种

动感而又粗犷的风格元素;色彩主要以暖色系为主,体现年轻、时尚、朝气蓬勃的进取精神。

2) 外立面装修建议采用高级外墙专用涂料。

3、公寓大堂设置

1) 公寓必须配备大堂,且要将大堂设在沿街一面:一是将大堂设在宝洲路靠刺桐路

的拐角处,二是保持现有的电梯位置,但需将主入口设在沿街面(牺牲一两间店面是非常必要),方能体现本项目的档次及业主的身份与形象。

2) 对于公寓的大堂设计与装修必须相当重视,否则将失去应有的作用。

4、配套设施

将一层店面的后半部分隔断,作为本项目的会所配套。

会所主要内容:

健身房、咖啡吧(酒吧)、网吧、图书馆、影音室、商务中心、洗涤中心、家政服务中心等。

5、景观及绿化

项目留给绿地的地方虽小,但应以专业的精神,将绿化按景观的标准和精品的要求做好,同时将西面临刺桐路的市政绿化广场,申请进行景观改造,将其纳入本案的绿化配套之中,亦是本案的辅助卖点之一。

6、管理及服务

在管理与服务上一定要借鉴酒店管理方式,提供一些酒店式服务,如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务以及各种钟点工服务等。

篇3：房地产发展投资决策机会选择(提纲)

南京大学商学院葛扬

一、房地产投资决策的意义
房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。
1、是房地产开发公司能否生存的关键
2、是房地产开发公司不断发展的关键
3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键

二、房地产发展投资决策的影响因素
1、国民经济发展
2、宏观经济政策（短期、长期）
3、地方相关政策法规
4、城市收入水平和增长速度
5、住宅的自然需求
6、城市化发展状况

三、房地产投资决策的内容
房地产投资决策可从宏观投资决策和微观投资决策两方面来考虑。
1、确定房地产投资的目标
2、拟订房地产投资方案
3、测量风险
4、制定房地产投资的可行方案
5、分析与评价
6、选择方案

四、房地产投资决策的原则
1、经济效益原则
获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。
2、科学化、民主化原则
房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、整个建设过程十分复杂，因此，要求房地产投资决策必须遵循科学化、民主化原则。
3、系统性原则
影响房地产投资项目建设的因素很多，而且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此，在进行房地产投资决策时，首先要深入调查和搜索各方面的投资信息，并对其进行科学的分析和研究。
4、时间性原则
投资的时间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。
5、风险控制的原则
房地产开发企业对房地产项目进行决策时，要比其它产业的企业更加注重对可能产生的风险进行必要的预测，并努力地将其控制在一定的范围之内。
6、责任制原则
所谓责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的投资风险负有不可推委的责任。
7、选择性原则
房地产开发企业对房地产项目进行决策时必须有两个以上的房地产项目可供选择，而且每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的选择。

五、房地产投资决策方法

1、确定型决策方法
应用确定型决策需具备的条件：
第一，可供决策的可行方案有若干个；
第二，未来的经济事件的自然状态是完全确定的；
第三，每个方案的结果是唯一的，并可计量。

2、风险型决策
进行风险型决策应具备以下几个条件：
第一，要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）；
第二，要有两个或两个以上可供选择的方案；
第三，每个方案要存在两种或两种以上不以决策者主观意志为转移的自然状态；
第四，不同方案在不同自然状态下相应的损益值可以计算；
第五，决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。

3、不确定型决策方法

六、房地产投资决策的程序
房地产投资项目的决策程序，是指房地产投资项目在决策过程中各工作环节应遵循的符合其自身运动规律的先后顺序。
1、发现问题
决策是针对所需要的问题而进行的，所以发现问题并分析其产生的原因、进而找出解决问题的症结是房地产投资决策的起点。
2、确定目标
在发现了经营问题之后，就要进行调查研究，具体分析，一一弄清问题的性质、特点和范围，尽量以差距的形式把问题的症结所在表达出来，找到产生差距的真正原因，从而确定问题所期望达到的结果，即决策目标。
（1）针对性（Pertinency）
（2）明确性（Definitude）
（3）层次性（Hierarchy）
3、拟制方案
拟制供决策者选用的各种可能行动方案是房地产投资决策的重要环节。在确定房地产投资决策目标之后，就应充分发动公司有关人员收集、掌握丰富的信息，集思广益，科学论证，精心设计，拟制各种备选方案，供进一步选择。
拟制方案时，需注意以下两点：
（1）整体的详尽性
（2）相互排斥性
4、分析评价
方案的分析评价（Andysis Weighting）就是对每一个备选方案，在进行选择之前对其有关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、因素、潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的房地产投资目标进行比较，做出评价。
（1）限制因素

分析
（2）潜在问题分析
（3）综合评价
5、选择方案
选择方案（SelectionScheme）是整个经营决策的中心环节，也是经营决策者的重要职责。它集中体现了房地产经营决策者的经营艺术和素质。
6、实施追踪
经营决策的实施是一个动态的，依赖于时空变量和环境变量的复杂过程。因此，在实施过程中必然会碰到新问题，会出现变化的情况和决策目标偏离现象。这就要求决策者必须重视信息反馈，及时总结经验教训，依据客观情况对方案进行必要的调整和修改，以保证房地产投资决策的目标最终得以实现。
（1）反馈控制
（2）追踪决策

七、南京各片区投资开发机会选择
1、城中片：
成熟繁华片区，稀缺性不断提高，需求旺盛，价格持续走高。
2、河西片：
政府拉动型超常发展，供应量巨大，供应时间集中，十运会后销售压力将凸现。
3、城东片：
山水自然生态，消费者向往的高尚居住区，开发前景看好。
4、城南片：
绿色自然生态，日趋完善的交通，不断成熟的商圈，是人们乐意居住的选择地。
5、城东南片：
兼顾城东、城南的优势，是南京主城和江宁区的结点，是多区域消费者选择的佳地。
6、亚东片：
以教育社区为特征的新兴城区，随着城市服务实施的改善，其发展空间不断增大。
7、江宁片：
新规划创造发展契机，对近来停滞的楼市有所缓解，提高了消费者的信心。
8、江北片：
长期以来发展慢于其他片区，今后一段时期仍然保持上述特征，待条件达到一定时，有后发优势。

篇4：房地产投资现状存在问题分析

房地产投资现状及存在问题分析

　1993年到20**年，我国房地产开发投资从1937.5亿元，增长至10106.1亿元，10年间增长了4.2倍，平均

每年增长17.96%，尽管比同期全社会固定资产投资增长率低约1.5个百分点，但却远远超过了同期GDP的增长

速度。20**年1-5月，房地产开发投资同比增长速度虽然逐月回落，但是1-5月同比增长仍达32%，占固定资产

投资的比例为26.1%。在新一轮的投资增长中，房地产业占有非常突出的位置，在进入统计的19个行业中，房

地产业占固定资产投资的比重仅次于制造业居第二位。
　　
　　与此同时，我们面临着以下两种形势：一是全国各地商品房库存量高达近亿平方米，房地产开发过程中

普遍存在的拖欠民工工资、违规占地，暴力征地等现象仍时有发生，多数地区住宅价格与居民收入的比例关

系失衡；二是投资高增长引发了自20**年下半年以来的钢材、水泥、煤炭、电力等原材料和能源供应紧张，

目前仍没有得到根本缓解。在这样的背景下，如何认识、调控和引导房地产业健康发展便成为一个很值得关

注的问题.
　　
　　房地产开发投资的基本趋势
　　
　　1. 资金向大企业集中
　　
　　中国房地产大中型企业完成的投资额占大部分，而中小企业完成的投资额相对较少，同时这种相对集中

的趋势仍在加强。20**年，规模在5000万元以上的开发企业完成的投资额占全部房地产开发投资的79.6%，

20**年这一比例上升到82.4%，绝对额达到6421.7亿元，而规模在5000万元以下的中小企业完成的投资额总计

1369.2亿元，占全部房地产投资的17.6%。在大中型企业中，以规模1-5亿元的企业完成的投资最多，占全部

房地产投资的38%。
　　
　　2. 所有制结构日益多元化
　　
　　截至20**年底，中国已经拥有各类房地产开发企业32618个，其中，国有企业5015个，集体企业2488个，

港、澳、台资企业2884个，外商投资企业1077个。从企业数量上看，私人企业占64.9%居首位，国有企业占

15.4%居第二位，港、澳、台资企业占8.8%居第三位，集体企业占7.6%居第四位，外商投资企业占3.3%居第五

位。与1999年相比，国有和集体企业有明显减少，相应地私人企业的数量迅速增加，3年中国有企业个数减少

了2355个，减幅为32%；集体企业减少了1639个，减幅为40%；私人企业增加了11229个，增长了113%。
　　
　　房地产开发投资的主要问题
　　
　　1. 资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款和经营性欠款数量巨大
　　
　　1997年以来，房地产投资的各种资金渠道中，国家预算内资金、债券、利用外资以及外商直接投资均呈

现回落趋势，最低点分别出现在20**年和20**年。而国内贷款、自筹资金和其他资金来源则迅速上升。20**

年，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例高达98.5%，3项总计12932.29亿

元。20**年1-5月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发投资总额的比例上升到98.7%，而

银行贷款和经营性欠款两项合计就达3772.13亿元，占全部资金来源的61.1%。
　　
　　2. 资金投向结构不合理，经济适用房建设投入不足
　　
　　1997-20**年，住宅开发投资稳定增长，20**年达到6782.41亿元，占当年房地产开发投资的67.1%；虽然

经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例并不是最低的，但是与我国的收入结构比，这一比

例明显偏低。20**年1-5月,在房地产和住宅开发投资增长分别高达32.0%和32.2%的同时，经济适用房开发投

资的增长只有9.1%。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势。一些城市普通商品房和经济适用房供不

应求，高档商品房却不同程度地空置积压。据统计，截至20**年6月末，全国各地商品房空置面积高达9697万

平方米，其中空置一年以上的商品房达5673万平方米，占空置商品房总面积的58.5%；全国商品房空置面积同

比增加0.2%。
　　
　　房地产开发投融资体制面临挑战
　　
　　1. 降低国内贷款和预售筹资比例带来的融资渠道相对收缩
　　
　　长期以来，中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款，企业自有资金在开发投资中只

占很小的一部分。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑，反而成为一种通行

的模式。但随着中国银行体制改革，房地产投融资体制发生了很大变化，特别是随着中华人民银行总行出台

的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实，各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。

另外，由于期房销售受到限制，依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述变化表明，我国房

地产投资体制正在发生变化，将扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款，从而加大金融风险

的局面。另一方面，由于贷款难度加大，使开发商面临开发资金紧张和还贷的双重压力，不仅会迫使开发商

调整价格策略，以维持企业

的有效运转，同时也推动有关方面加大金融创新的力度。上述制度性变化所产生

的效果已经显现出来，据有关人士透露，目前已经有一些处境困难的小房地产公司，为了避免破产而积极寻

找大企业收购。
　　
　　2. 自筹资金比例居高不下，债券融资拓展缓慢
　　
　　1997年以来，自筹资金占房地产开发资金来源总额的比例不断上升，20**年占到当年房地产开发资金来

源的28.6%，20**年1-5月占比上升到31.1%。债券融资在房地产开发资金来源中所占的份额一直很低，而且

1997-20**年一路下滑，20**年虽然有较大反弹，但是20**年却下降到1997年以来的最低点，绝对值为3400万

元，仅占当年资金来源总额的0.0026%，20**年1-5月绝对值为2300万元，占比仍是极低的，这与我国房地产

业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。20**年伴随《国务院关于推进资本市场gg开放

和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资

空间将会增大。
　　
　　3.经营性欠款数量巨大，其中蕴藏的风险需要及时化解
　　
　　统计表明，我国房地产开发企业的经营性欠款自1997年以来一直处于上升中，1997年经营性欠款占当年

资金来源总额的38.1%，到20**年这一比例上升到46.1%。由于20**年以来各地清缴拖欠工程款的力度加大，

加之有关部门对房屋预售做出了相对严格的规定，促使经营性欠款的比例有所下降，20**年1-5月经营性欠款

占下降到38.3%，比例仍偏高。经营性欠款的主要部分表现为待出售的房地产项目，但是由于价格原因，供给

和需求在低水平上维持均衡，短期内似乎难以改变，因此及时降低这部分比例成为一段时间内的重要内容。
　　
　　4.房地产业应对国际、国内冲击的能力亟待提高
　　
　　1997-20**年我国房地产开发利用外资额持续走低，20**年这一数字开始回升，20**年1-5月外商直接投

资同比增长1.4%。结合中国金融业对外开放步伐的加快，这预示着外商对中国房地产的投资有可能持续回升

，并成为我国房地产开发投资的重要力量，从而必然对我国的房地产发展产生一定程度的影响。因而外资以

何种形式进入我国房地产市场，必须加以注意，以便妥为利用，并防范其负面影响。
　　
　　种种迹象表明，近一段时间以来，流入中国的国际投机资本一部分存在银行，另一部分则进入到房地产

市场，并已形成对房地产健康发展的干扰。分析表明，我国几个主要城市的房地产价格大幅上涨同境外资金

的涌入有直接关系。因此说，防范国际资本对我国房地产业的冲击已经成为我国必须面对的一种现实。尽管

目前投机资本的相当数量只是进入房地产二级市场，但是其对房地产开发投资的影响仍不可轻视，尤其是"热

钱"的投机性给我国房地产业发展带来的整体性风险必须加以防范。
　　
　　除了境外资本的大量进入，国内游资对房地产的投机也值得关注，目前一些省份的游资有千亿元之巨，

如何利用其有利的一面，防范其负面影响，也是有关各方不可忽视的问题。
　　
　　结构性矛盾源于体制与制度的不完善
　　
　　1. 体制弊端造成管理秩序混乱，成为房地产开发畸形发展的根源之一
　　
　　首先，管理部门之间缺乏有效的沟通。有关管理部门政策、政令的颁布实施缺乏必要的征询程序，部门

之间的长效对话协调机制没有建立起来，因此对于政策实施后可能引起的各种结果考虑不足，政策之间的连

接不好，断档与冲突多有存在，结果造成一些政策出台后副作用过大，反而引起市场秩序混乱，许多地方甚

至政策刚刚颁布就又不得不收回。凡此种种，加剧了市场的不确定性，造成理性预期难以形成，引起市场秩

序的混乱。
　　
　　 其次，政府不当参与和干预过多，使得市场配置资源的基础作用难以充分发挥。当前国内的房地产开发

投资中相当比重是各级政府部门的政绩工程，这些工程并不代表多少市场信号，反而对正常的房地产开发投

资造成挤压，扭曲了投资结构。加之操作中各种违规违纪现象的普遍存在，其危害远远超出了房地产行业。
　　
　　再次，政府监管缺位，助长了开发商违规行为的蔓延。在政府干预过多现象存在的同时，还存在政府监

管缺位的现象，应该加以监管和规范的行为得不到有效规范。例如，房地产开发、交易行为不规范问题，商

品住宅建设中的质量问题，市场监管体系不健全、市场信息系统不完善的问题。再比如，房地产开发中普遍

存在的靠巨额银行贷款或变相集资开发楼盘的现象，一直没有得到有效治理；而国际上已有成功经验的房地

产金融创新却得不到支持。
　　
　　2. 法制不健全导致房地产开发行为失范
　　
　　房地产开发必须有法可依，然而直到目前，中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。这势必造成无

法可依、有法难依甚至有法不依的混乱局面。
　　
　　首先，涉及房地产开发、交易的法律规定少，体系不健全，且不够具体。历年出台的涉及房地产开发投

资的法律、法规，多为原则性规定，在执法过程中难以把握合理的尺度，客观上造成有关各方的无效博弈，

增大了交易成本，并

产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。不仅如此，有些亟需出台的法规

尚未酝酿成熟，比如，由于我国关于财产税的法规不健全，使得持有财产不需要承担税负，长时间以来我国

土地、建筑物等资源的呆滞状态与此有直接关系，客观上造成资源配置无效和严重浪费。
　　
　　其次，身份歧视导致垄断，破坏了公平的市场竞争机制。我国房地产开发投资的政策法规带有明显的所

有制歧视、地方保护主义色彩。例如，在许多地方由于有关政策的规定，外地房地产开发商无法以同等价格

水平获得必要的土地，而本地一些开发商却可以凭借某些政策获得大量廉价土地，这种不公平破坏了市场经

济要求公平竞争的原则，从而诱发许多违规、违法和腐败现象。
　　
　　 再次，对于诸如土地交易、资金投向缺乏明确合理的规范。一段时期以来，我国房地产开发中普遍存在

的非法侵占、征用土地的现象得不到有效治理，不仅对于合法开发土地资源、保护正当开发产生严重消极影

响，而且造成严重的社会问题。其重要原因就是法律规定不合理。另外，对于开发商擅自改变投资方向的现

象，法律缺乏相关的明确规定，造成监管不利。
　　
　　3. 金融市场不完善降低了市场总体效率
　　
　　（1） 金融市场体系尚未建立起来。一个健康的房地产业，需要公平竞争的多元化主体存在，健全的多

层次的金融市场体系是实现多元化利益主体公平竞争的基本平台。多层次金融市场体系建设的根本指标是市

场能够满足多层次主体多样化需求的程度。按照这一指标衡量，我国房地产金融市场的完善程度远远不够，

许多企业，尤其是中小企业的资金需求得不到满足。与此并存的另一现象却是我国系统性金融风险居高不下

，且并未因为金融抑制政策而有所改善，说明金融市场的体制建设存在重大缺陷。让各类企业都能享受到比

较充分的金融服务，是今后房地产金融市场体系建设的基本方向。
　　
　　（2） 金融创新滞后，金融产品缺乏。金融市场上的产品十分有限，几乎没有留给企业任何选择余地。

从我国房地产企业的资金来源看，渠道非常有限，最主要的就是股票市场和银行贷款。而对于中小企业而言

这两个渠道并不畅通，尤其是股票市场。在这样的金融环境下，市场配置资源的效率不可能很高，公平竞争

的市场秩序难以形成。
　　
　　（3） 金融运行机制和市场参与规则的单一化，扼杀了竞争性融资的最后一条出路。相对灵活的金融运

行机制和市场参与规则能够扩大金融服务的范围，提高市场的配置效率，促进市场公平竞争。但是由于市场

参与规则的不合理、简单化，使得这一调整机制也未建立。以资本市场为例，不同级别的市场在参与规则上

应有所不同，但是我国的各类资本市场在参与规则上却高度雷同，造成不同的市场只是名称不同而已，与满

足多层次主体需求的初衷形成鲜明反差。
　　
　　（4） 市场的不完善为行政干预提供了依据，政府的调控作用似乎得到了发挥，但同时市场的效率损失

得更大。在当前的市场体制下，各级政府仍然能够很容易地通过行政手段对投资实施干预，这本身已经说明

市场还不完善，这样的状况，近期看似乎很有效，但与我国市场化取向的经济体制改革是矛盾的。
　　
　　完善房地产投资相关政策建议
　　
　　1. 完善市场运行机制是根本，行政手段须慎用
　　
　　房地产业作为我国经济的一个新生长点，对国民经济增长发挥着重要的带动作用，如果政策过猛，调控

力度过大，有可能引起连锁反应，抑制经济增长。因此政策力度选择应适当。此外，我国房地产开发的公平

竞争环境问题一直比较突出，应当努力为房地产开发创造一个良好的法制环境，完善市场功能，以期在实现

调控目标同时兼收培育市场之功效。
　　
　　总体而言，我国房地产开发的风险不在开发商的数量上，而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企

业达到3万多个，有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素，并呼吁加以清理。目

前各地针对土地供应、“烂尾楼”出台了不少政策，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的

作用重视不够，一些地方明确提出“提高门槛”、“治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的

环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，甚至采取所谓的提

高门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而加重市场的扭曲，导致更大的风险。可取的政策导向

是化解结构性矛盾，增加市场的公平性。具体而言，要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场

规则，而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇，这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的，

也因此结构性矛盾会有所缓解；要置供给方与需求方于对等的地位，两者的均势地位是市场机制的基石，如

果政府运用行政力量打破了这种均势，市场发挥作用的基础就彻底被动摇了，市场的有效性也将无从实现。

目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷，应当尽快加以改善。
　　
　　2. 近期主要目标是结构调整，以结构优化促进总量调整，控制空置面积继续增长，消化存量商品房
　　
　　房地产业目前的金融风险不在规模上而在结构上。首先是资金使用的结构。很明显，直到目前我国广大

城镇家庭的居住面积仍没有达到基本的标准，对房屋的购买欲望仍非常强烈，有购买力的需求也十分庞大。

另一方面，空置一年以上的房屋在5600万平方米以上，庞大的需求和供给由于价格因素而无法有效实现。其

次是资金来源结构。房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高，20**年两项合计占房地产开

发资金来源总额的大约70%，20**年1-5月，两项合计占比仍高达61.1%。有效地改善供需结构、资金结构，是

近期调控房地产市场，降低风险的最有效的着力点。央行“121号”文件以及存款准备金率的上调，传达了房

地产产品结构调整的强烈信号。因此，应抓紧出台实际措施，消化存量商品房，控制空置面积继续增长，使

房地产市场步入健康发展轨道。
　　
　　3. 加强房地产市场的规范管理力度，把好土地源头关
　　
　　近年来政府主管部门出台了一系列支持和规范房地产市场发展的政策。这些政策的实施，表明了政府对

房地产市场的调控从以往简单的行政手段为主转向以法制手段为主，这在一定程度上提高了房地产市场的运

行效率。在此基础上，应更深切体会土地资源对于经济可持续发展的重要性，实施更严格、高效的土地管理

制度。对建设用地进行合理控制，进一步完善年度土地供应计划，全面盘活土地资产，加快建立健全的、适

应市场经济需要和房地产业发展的土地产权制度。
　　
　　4. 完善财产税制度，打击过度投机和资源浪费并存的痼疾
　　
　　我国房地产业发展中存在的另一个深层次顽症是资源的无效配置，而这种无效配置的原因就在于占有资

源不需要付出额外成本，因此造成资源的严重浪费。与此同时由于不需要付出额外成本便可以拥有财产，刺

激了以投机为目的的财产集聚和沉淀，导致投机有愈演愈烈之势。这两种现象对资源的有效配置和经济的健

康发展危害极大，必须加以改变。根据国内外已有的经验和理论分析，适时改革和完善财产税制度是一项有

效的措施，建议有关方面抓紧研究，及早出台可行的方案。
　　
　　5. 差别化引导市场，加快金融创新步伐
　　
　　20**年，我国人均GDP超过1000美元，这些都为房地产市场的发展提供了一个坚实的购买力基础。随着需

求结构的细化，房地产市场产品结构调整也应当跟上，不同城市、不同群体对住宅档次的需求差异也较大。

一个健康的房地产业，需要公平竞争的多元化主体存在，健全的多层次的金融市场体系是实现多元化利益主

体公平竞争的基本平台。与此相适应，应丰富金融产品品种，加快金融创新步伐。
　　
　　6. 防范和化解风险并重，关注市场变化，提高预警能力
　　
　　防范风险的根本原则是减少不确定性。因此，有关部门应当广泛搜集房地产市场信息，建立动态的统计

、分析和监控体系，加强房地产的政策研究、市场研究和需求方面研究，提高风险预警能力。与此同时，对

已经存在的风险，必须加以化解。当前的重点应当放在限制过度投机上，尤其是限制官商勾结的违规投机炒

作行为。应当认识到，限制投机就是保护合理消费，有助于房地产的长久发展。从长远看，加强市场的公开

性、公正性、公平性，是防范和化解房地产业风险的根本出路。
（吴忠群 中国社会科学院金融研究所）

篇5：地产投资分析要领

　　笔者从事地产分析工作多年，自问不敢说有什么大建树，只累积一些经验，希望与读者分享。以下便是做地产分析时要注意或知道的一些事情：

　　　一、分析可分两种：（1）数量性（quantitative）和（2）非数量性（non-quantitative）。
　　此文所提的大多与前者有关。数量性的分析的定义其实很简单：分析（analysis＝数据（data＋方程式（formula），如果只有数据，例如楼价过往的升跌，租金的表现等等，没有运用一些方程式去分析所得的数据，那么严格来说这只是资讯报告，不是分析。

　　二、分析的运用应是投射性（projective），不是预测性（speculative）。前者承认分析
　　局限，后则则当分析员（或分析员当自己）是神，可预知未来。要善用投射性分析则先要适当地控制自己的一些偏好及个人的投资情况（例如因自己入了货便望市场升等等），以及做分析时“同等”地看待“最好”的打算及“最坏”的打算，例如最好打算时的利率当作是5％，最坏打算的也只当作是6％，则不免有自欺欺人的成分。

　　三、分析可以很简单，也可很复杂，视情况需要，时间多寡及可运用的资源包括人才和金钱。一般而言，简单的分析只可作为粗略的参考，准确程度也较低，准确程度要求愈高则复杂程度愈大。

　　四、分析无论细致到什么程度也不能“尽信”（按：不是不信，而是不百分之一百信）。
　　原因很多，但此文只提其中重要的两个：（1）数据方面，就算搜集方法完美无瑕（实际上不会），所有数据依然是“历史”。历史虽常常重演，但每次的人物、境况、时空、地利等均不完全一样。若一成不变地看待分析及其结果多会吃亏。（2）方程式方面，一般方程式是单向性的，简单举例如A＋B除C＝D。但现实可能是多向性的（interactive），即不只A－B－C三者因素会互相影响，实际结果D在某种情况下同时是自己的因素而自我影响和波及其他因素。举例，楼价下调到某一水位便可能变成市场的一种预看法因而继续下调，形成一种“预期自我实现”（self-fulfilling prophecy）的现象。

　　五、地产分析主要涉及三个层面：（1）市场分析，（2）一揽子物业的分析，（3）个别项目分析。三个层面虽有所关连但同时其所需的资讯，覆盖范围、深度及方程式都不同。　

　　六、要分辨什么是价格和什么是价值。往往市场对两者混为一谈，对两者的定义也有不同版本。此文欲提供以下的较技术性的定义：价格是在某段时间内某个物业在公开自由及自愿市场里出售而可得的价钱。若涉及多个类同物业则可产生该类物业的一个“市场价格”。倘若将时空拉长，例如三年或三年以上，市场价格便有一定的“走势”，通常会是有所“升跌”（至于大升大跌或只是细致的波动是另一问题）。数学上可在此中的波动穿上一条“平衡”线，这条平衡线代表有关时段的“应有价格”，此文就假设这就是价值。因此，要在地产市场图利或炒作，并不是靠有“价值”的价位入货或出货（因为回报只和大走势打和），而是靠在“低价格”时入货而在“高价格”时出货（buy low and sellhigh）回报便跑赢一般人。当然要达到此种境界谈何容易，价值的计算可以帮助投资者了解市场偏离“应有价格”（高或低）的程度。

　　七、在项目分析里，要考究别人有没有“造数”时，除注意有否夸大收入部分，作细开支部位等等外，就是看有无较大幅的借贷。因为技术上借货可增加项目的回报率。最简单办法就是把整体借贷删掉，当是不需借钱全自资，这时的回报率便较能反映该项目的实力。

　　八、数量性分析是决策过程里的一个重要环节，但也只是其中的一个环节。它的作用是迫使投资者运用较科学及理智的程序思考问题而非单凭直觉。倘若适当地配合其他环节如非数量性的分析及好的商业判断，决策效果相信会更佳。

（麻省理工学院地产发展硕士 钟维杰）