房地产发展投资决策机会选择(提纲)
南京大学商学院葛扬
一、房地产投资决策的意义
房地产投资决策是房地产开发公司在房地产投资项目经营开发前首先要解决的一个重要环节，它是对房地产投资项目的一些根本性问题，诸如建设地点的选择、投资方案的确定等重大问题做出判断和决定，因此，房地产投资决策的正确与否，直接关系到房地产开发项目的成败，对房地产投资的经济效益和社会效益具有现实和深远的重要意义。
1、是房地产开发公司能否生存的关键
2、是房地产开发公司不断发展的关键
3、是房地产开发公司不断提升品牌的关键
二、房地产发展投资决策的影响因素
1、国民经济发展
2、宏观经济政策（短期、长期）
3、地方相关政策法规
4、城市收入水平和增长速度
5、住宅的自然需求
6、城市化发展状况
三、房地产投资决策的内容
房地产投资决策可从宏观投资决策和微观投资决策两方面来考虑。
1、确定房地产投资的目标
2、拟订房地产投资方案
3、测量风险
4、制定房地产投资的可行方案
5、分析与评价
6、选择方案
四、房地产投资决策的原则
1、经济效益原则
获得利润、不断发展，是每个企业必须面对的市场经济要求，房地产开发企业也是如此。
2、科学化、民主化原则
房地产投资项目涉及面广，牵涉因素多、整个建设过程十分复杂，因此，要求房地产投资决策必须遵循科学化、民主化原则。
3、系统性原则
影响房地产投资项目建设的因素很多，而且这些因素又是相互联系、彼此制约的，因此，在进行房地产投资决策时，首先要深入调查和搜索各方面的投资信息，并对其进行科学的分析和研究。
4、时间性原则
投资的时间观念即资金的时间价值，事实上也是开发成本。
5、风险控制的原则
房地产开发企业对房地产项目进行决策时，要比其它产业的企业更加注重对可能产生的风险进行必要的预测，并努力地将其控制在一定的范围之内。
6、责任制原则
所谓责任制就是要求决策者对其决策行为所带来的投资风险负有不可推委的责任。
7、选择性原则
房地产开发企业对房地产项目进行决策时必须有两个以上的房地产项目可供选择，而且每个项目也应考虑多种开发方案，这样才能保证房地产开发企业决策时能有一个优化选择的可能，即最佳项目和最佳项目中的最佳方案的选择。
五、房地产投资决策方法
1、确定型决策方法
应用确定型决策需具备的条件：
第一，可供决策的可行方案有若干个；
第二，未来的经济事件的自然状态是完全确定的；
第三，每个方案的结果是唯一的，并可计量。
2、风险型决策
进行风险型决策应具备以下几个条件：
第一，要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）；
第二，要有两个或两个以上可供选择的方案；
第三，每个方案要存在两种或两种以上不以决策者主观意志为转移的自然状态；
第四，不同方案在不同自然状态下相应的损益值可以计算；
第五，决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。
3、不确定型决策方法
六、房地产投资决策的程序
房地产投资项目的决策程序，是指房地产投资项目在决策过程中各工作环节应遵循的符合其自身运动规律的先后顺序。
1、发现问题
决策是针对所需要的问题而进行的，所以发现问题并分析其产生的原因、进而找出解决问题的症结是房地产投资决策的起点。
2、确定目标
在发现了经营问题之后，就要进行调查研究，具体分析，一一弄清问题的性质、特点和范围，尽量以差距的形式把问题的症结所在表达出来，找到产生差距的真正原因，从而确定问题所期望达到的结果，即决策目标。
（1）针对性（Pertinency）
（2）明确性（Definitude）
（3）层次性（Hierarchy）
3、拟制方案
拟制供决策者选用的各种可能行动方案是房地产投资决策的重要环节。在确定房地产投资决策目标之后，就应充分发动公司有关人员收集、掌握丰富的信息，集思广益，科学论证，精心设计，拟制各种备选方案，供进一步选择。
拟制方案时，需注意以下两点：
（1）整体的详尽性
（2）相互排斥性
4、分析评价
方案的分析评价（Andysis Weighting）就是对每一个备选方案，在进行选择之前对其有关的技术、经济、社会环境等各方面的条件、因素、潜在问题进行可行性分析，并与预先确定的房地产投资目标进行比较，做出评价。
（1）限制因素
（2）潜在问题分析
（3）综合评价
5、选择方案
选择方案（SelectionScheme）是整个经营决策的中心环节，也是经营决策者的重要职责。它集中体现了房地产经营决策者的经营艺术和素质。
6、实施追踪
经营决策的实施是一个动态的，依赖于时空变量和环境变量的复杂过程。因此，在实施过程中必然会碰到新问题，会出现变化的情况和决策目标偏离现象。这就要求决策者必须重视信息反馈，及时总结经验教训，依据客观情况对方案进行必要的调整和修改，以保证房地产投资决策的目标最终得以实现。
（1）反馈控制
（2）追踪决策
七、南京各片区投资开发机会选择
1、城中片：
成熟繁华片区，稀缺性不断提高，需求旺盛，价格持续走高。
2、河西片：
政府拉动型超常发展，供应量巨大，供应时间集中，十运会后销售压力将凸现。
3、城东片：
山水自然生态，消费者向往的高尚居住区，开发前景看好。
4、城南片：
绿色自然生态，日趋完善的交通，不断成熟的商圈，是人们乐意居住的选择地。
5、城东南片：
兼顾城东、城南的优势，是南京主城和江宁区的结点，是多区域消费者选择的佳地。
6、亚东片：
以教育社区为特征的新兴城区，随着城市服务实施的改善，其发展空间不断增大。
7、江宁片：
新规划创造发展契机，对近来停滞的楼市有所缓解，提高了消费者的信心。
8、江北片：
长期以来发展慢于其他片区，今后一段时期仍然保持上述特征，待条件达到一定时，有后发优势。
篇2：房地产投资决策管理流程
房地产投资决策管理流程
流程说明
一、流程名称：投资决策管理流程
二、流程编号：GYGFC-ZQ-005
三、流程目的
明确从制定项目计划书和初步方案到组织项目实施的整个过程
四、流程目标
规范公司的投资管理工作
五、流程负责人
直接负责人：证券部；间接负责人：各部门/控股公司，总经理办公会、董事会战略委员会、董事会
六、流程描述
1)根据董事会制定的投资战略与策略，公司各个部门及控股公司收集项目来源，提出项目投资的建议，会同证券部进行前期论证，并制定项目计划书或初步方案；
2)各部门和控股公司将项目计划书或初步方案报送总经理批准后正式立项；
3)证券部会同有关部门进行项目的可行性论证，制定投资建议书和可行性研究报告；
4)将投资建议书和可行性研究报告报送总经理办公会，在总经理办公会权限范围内的由总经理办公会审批，权限外的报送董事会战略委员会（总经理办公会的审批权限为一次投资不超过100万以上的项目或累计投资不超过300万的项目）；
5)董事会战略委员会对项目投资建议书和可行性研究报告进行初步审查，并对项目投资进一步进行调查论证；将投资的调查论证结论与投资决策建议提交董事会讨论；
6)董事会对权限范围的项目（董事会的审批权限为5000万以下投资项目）进行审批；权限范围外的报股东大会审批；
7)如果是固定资产投资项目和技改项目，按照相关规定还需要政府主管部门审批；
8)所有审批通过后，证券部向财务部发出资金调拨的指令；财务部接到资金划拨的指令，经与公司风险控制小组核对无误后，将资金划拨到指定帐户；
9)申报部门或控股公司组织项目实施。（在项目实施过程中相关部门按照公司投资决策管理规定进行管理）
七、流程文件、表单
《项目计划书或初步方案》《投资建议书》《可行性研究报告》
八、业务风险
投资决策失误
九、流程控制点
投资建议书和可行性研究报告的编制和审批
控制目的：增强投资的合理性
控制手段：证券部会同有关部门进行项目可行性论证，总经理办公会、董事会、股东大会审批，董事会战略委员会进行审查和调查论证
控制依据：公司投资决策管理规定
篇3：房地产公司项目可行性研究和投资决策控制工作程序
房地产公司项目可行性研究和投资决策的控制程序
1.目的
通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。
2.范围
本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。
3.职责
3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议；
3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。
3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。
3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。
4.控制程序
4.1项目可行性研究的前期准备工作
4.1.1由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。
4.1.2依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。
4.1.3财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。
4.1.4依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定，由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。
4.1.5策划与营销中心根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。
4.1.6项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理审批。
4.2项目可行性研究
4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。
4.2.2可行性研究主要内容:
4.2.2.1项目开发必要性分析:
a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划；
b.通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较；
c.分析项目建设规模是否合理。
4.2.2.2项目开发条件分析：
a.项目位置是否合理，是否符合城镇规划和国土管理的要求；
b.基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证；
c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;
d.拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设。
4.2.3由策划与营销中心负责，财务与资产经营部配合，进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价，并计算评价项目经济效益的各项指标，主要内容包括：
a.总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况;
b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;
c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;
d.项目费用的鉴别和估算;
e.项目利润预测。
4.2.4项目财务效益分析
由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析，主要内容包括：
a.编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；
b.财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等；
c.财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等；
d.根据各种计算指标，参考定性分析，作出财务分析效益评估结论。
4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求，对不确定性进行分析：
a.盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点；
b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析；
4.2.6策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。
4.3可行性研究报告由策划与营销中心负责编制，或经总经理批准后，委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。
4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容：
a.项目开发的必要性分析；
b.项目开发条件分析；
c.基本经济数据的测算与分析；
d.项目财务效益分析；
e.项目不确定性分析；
f.项目分析结论。
4.4项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动，在充分进行市场调研和论证的基础上进行。
4.4.1由策划与营销中心组织，总经理主持，对可行性研究报告进行充分的论证，必要时，由策划与营销中心负责联系专家，进
行决策咨询和进一步的论证。
4.4.2可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后，报集团公司进行最终决策。
4.5经批准的可行性研究报告的修改，严格《文件控制程序》的规定执行，由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。
4.6对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录，由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定，进行收集、保管和归档。
5.支持性文件
5.1Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》
5.2Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》
5.3Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
篇4：房地产公司质量手册:投资决策控制工作程序
房地产公司质量手册：投资决策控制程序
1.目的
通过对项目可行性研究和投资决策的控制，加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益，防止投资决策的随意性、盲目性，降低投资风险。
2.范围
本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。
3.职责
3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议；
3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果，负责指导可行性报告的编制。
3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告，收集所需资料。
3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。
4. 控制程序
4.1 项目可行性研究的前期准备工作
4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息，进行投资项目的预选。
4.1.2 依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定，由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查，形成资料汇编。
4.1.3财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划，编制资金流量表。
4.1.4依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定，由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。
4.1.5策划与营销中心根据资料汇总情况，编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明，初步估算项目的投资效益，进行综合分析，论述建设的必要性。
4.1.6项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后，报分管领导审核、总经理审批。
4.2 项目可行性研究
4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。
4.2.2 可行性研究主要内容:
4.2.2.1项目开发必要性分析:
a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划；
b.通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较；
c.分析项目建设规模是否合理。
4.2.2.2 项目开发条件分析：
a. 项目位置是否合理，是否符合城镇规划和国土管理的要求；
b.基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证；
c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;
d.拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设。
4.2.3 由策划与营销中心负责，财务与资产经营部配合，进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价，并计算评价项目经济效益的各项指标，主要内容包括：
a.总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况;
b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;
c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;
d.项目费用的鉴别和估算;
e.项目利润预测。
4.2.4 项目财务效益分析
由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析，主要内容包括：
a.编制项目财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；
b.财务动态分析指标的计算，主要有：财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等；
c.财务静态分析指标的计算，主要有：投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等；
d.根据各种计算指标，参考定性分析，作出财务分析效益评估结论。
4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求，对不确定性进行分析：
a.盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点；
b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降，生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析；
4.2.6 策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素，进行风险分析，预测项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施。
4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责编制，或经总经理批准后，委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。
4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容：
a.项目开发的必要性分析；
b.项目开发条件分析；
c.基本经济数据的测算与分析；
d.项目财务效益分析；
e.项目不确定性分析；
f
.项目分析结论。
4.4 项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动，在充分进行市场调研和论证的基础上进行。
4.4.1由策划与营销中心组织，总经理主持，对可行性研究报告进行充分的论证，必要时，由策划与营销中心负责联系专家，进行决策咨询和进一步的论证。
4.4.2 可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后，报集团公司进行最终决策。
4.5 经批准的可行性研究报告的修改，严格《文件控制程序》的规定执行，由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。
4.6 对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录，由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定，进行收集、保管和归档。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》
5.2 Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》
5.3 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
篇5：房地产可行性研究和投资决策控制程序
1.目的
通过对项目可行性研究和投资决策的控制,加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益,防止投资决策的随意性、盲目性,降低投资风险。
2.范围
本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。
3.职责
3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议;
3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果,负责指导可行性报告的编制。
3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告,收集所需资料。
3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。
4.控制程序
4.1 项目可行性研究的前期准备工作
4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息,进行投资项目的预选。
4.1.2 依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定,由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查,形成资料汇编。
4.1.3 财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划,编制资金流量表。
4.1.4 依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定,由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。
4.1.5 策划与营销中心根据资料汇总情况,编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明,初步估算项目的投资效益,进行综合分析,论述建设的必要性。
4.1.6 项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后,报分管领导审核、总经理审批。
4.2 项目可行性研究
4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。
4.2.2 可行性研究主要内容:
4.2.2.1项目开发必要性分析:
a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划;
b.通过市场调查和预测,对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较;
c.分析项目建设规模是否合理。
4.2.2.2 项目开发条件分析:
a. 项目位置是否合理,是否符合城镇规划和国土管理的要求;
b.基础配套设施建设是否到位,交通运输是否有保证;
c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;
d.拆迁工作是否可行,周围环境是否有利于项目建设。
4.2.3 由策划与营销中心负责,财务与资产经营部配合,进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价,并计算评价项目经济效益的各项指标,主要内容包括:
a.总投资的测算,分析投资构成比例是否合理,有无高估冒算或漏项少算的情况;
b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;
c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;
d.项目费用的鉴别和估算;
e.项目利润预测。
4.2.4 项目财务效益分析
由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析,主要内容包括:
a.编制项目财务效益分析表,主要有:贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等;
b.财务动态分析指标的计算,主要有:财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等;
c.财务静态分析指标的计算,主要有:投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等;
d.根据各种计算指标,参考定性分析,作出财务分析效益评估结论。
4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求,对不确定性进行分析:
a.盈亏平衡分析,包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点;
b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降,生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析;
4.2.6 策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素,进行风险分析,预测项目开发中可能出现的风险,并提出采取回避风险的有效措施。
4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责编制,或经总经理批准后,委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。
4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容:
a.项目开发的必要性分析;
b.项目开发条件分析;
c.基本经济数据的测算与分析;
d.项目财务效益分析;
e.项目不确定性分析;
f.项目分析结论。
4.4 项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动,在充分进行市场调研和论证的基础上进行。
4.4.1由策划与营销中心组织,总经理主持,对可行性研究报告进行充分的论证,必要时,由策划与营销中心负责联系专家,进行决策咨询和进一步的论证。
4.4.2 可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后,报集团公司进行最终决策。
4.5 经批准的可行性研究报告的修改,严格《文件控制程序》的规定执行,由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。
4.6 对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录,由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定,进行收集、保管和归档。
5.支持性文件
5.1 Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》
5.2 Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》
5.3 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》
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