房地产投资分析方法
房产投资由于风险相对较小,日益成为人们投资的重点。可是房产投资投入的资金比较大,投资者需谨慎。有没有比较科学、准确、客观的投资分析方法呢?可以比较科学地选择投资物业和计算出投资买房的收益率,以帮助投资者做出理性的投资选择。近日记者采访了链家宝业房地产经纪有限公司经纪人,在实践中给客户主要介绍以下房地产投资分析、评估方法:
销售比较法
选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较,这一方法十分简单,但要求市场上有足够多的可比物业。同时,需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。
总租金乘数法
公式:总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入
投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
直接资本化法
公式:总资本化率=第一年的营业净收入/投资价值
营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说,营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比,考虑了空置与欠租损失和营业费用,但同样未考虑融资和税收的影响。
税前原始股本收益率法
公式:原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资。
初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说,都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。
租金回报率分析法
公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
租金回报率法
公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。
弊病:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
IRR法(内部收益率法)
房产投资公式为:IRR=累计总收益/累计总投入
优点:IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。
不过,通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有升值的可能,也有贬值的可能,只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。
作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的,于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
当然,如果你觉得上面专家的方法太专业,比较复杂,想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解,按他们的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为:
如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益×15年>房产购买价,则表明该投资项目尚具升值空间。
还可以有一种更为简单、便捷的方法,虽不是很专业,但适合百姓进行投资选择:
如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格×物业面积/100,则认为该物业物有所值。
如果该物业的月租金>房产每平方米单位价格×物业面积/100,则表明该投资项目尚具升值空间。
以上是常用的比例与比率法,它有的只需进行简单的预测
篇2：11月全国房地产景气指数走势分析
20**年11月全国房地产开发景气指数走势分析
11月份,“国房景气指数”为101.08,比10月份回落0.02点,比去年同期回落3.53点。
----房地产开发投资分类指数为101.02,比10月份回落0.22点,比去年同期回落2.14点。1-11月,全国完成房地产开发投资13240亿元,同比增长22.2%。其中,完成商品住宅投资8993亿元,增长22.3%;经济适用住房投资继续下降,前11个月累计完成477亿元,下降8.8%。
----本年资金来源分类指数为100.50,比10月份上升0.12点,比去年同期回落3.36点。1-11月,全国房地产开发企业到位资金17533亿元,同比增长22.2%点。其中,国内贷款3187亿元,增长16.5%;企业自筹资金6065亿元,增长38.9%;利用外资222亿元,增长23%。
----土地开发面积分类指数为94.96,比10月份回落0.53点,比去年同期回落2.02点。1-11月,全国完成土地开发面积14372万平方米,同比下降2.2%。
----房屋施工面积分类指数为104.62,比10月份上升1.29点,比去年同期回落0.70点。1-11月,全国累计完成房屋施工面积14.9亿平方米,同比增长18.5%。其中,住宅施工面积11.6亿平方米,增长19.2%;办公楼施工面积6009万平方米,增长12.4%;商业营业用房施工面积1.9亿平方米,增长16.7%。
----商品房空置面积分类指数为99.94,比10月份回落1.08点,比去年同期回落8.77点。11月末,全国商品房空置面积达到1.14亿平方米,同比增长14.2%。其中,空置商品住宅6316万平方米,增长8%。
篇3：顾云昌:健康房地产将是中国楼市主流
“我们的大部分楼盘‘免疫力低下’,冬天西北风一刮,家里都冷,夏天的阳光折射进来,又热得难受,挡不住寒风,挡不住热,这是我国大部分楼盘存在的大毛病。”中房协副会长兼秘书长顾云昌把这种楼盘定义为“免疫力低下”的楼盘。
健康的楼盘逐渐成为购房要素
顾云昌的话在王佟庆女士身上得到印证,两年前,她带着孩子从西北的一个城市来到珠海,为的就是躲开西北地区严寒的冬季,离开自己的“免疫力低下”楼盘。“我当时辞了工作,先到了杭州,又到深圳,最后选在了珠海,我喜欢这个城市,更喜欢我现在的房子,我再也不用担心外面的风沙会从门缝里钻进来”。
经过两年多的辗转,王佟庆女士找到的“心仪”的房子被称为南中国海的第一个健康住宅示范工程项目——珠海五洲花城澳洲园,“这里的整体绿化很好,楼间距也不错,夏天能感到凉爽的风,人工湖常年有水,院里有游泳池,在西北生活惯了的父母觉得就像生活在公园里”。
五洲花城澳洲园的住户里和王佟庆女士有相同感受的人也不少,国土资源部岩溶地质研究所研究员王训一退休后也从桂林来到珠海,选择在五洲花城买了房子。日前国家住宅与居住工程中心授予珠海五洲花城“健康住宅”的称号,这是继“北京奥林匹克花园(一期)”、北京“金地·格林小镇”和厦门“未来海岸·浪琴湾”、长沙“亚华·香舍花都”之后的全国第五个被授予“健康住宅示范工程”的楼盘。
国家住宅与居住工程中心主任刘燕辉对记者说,现在有些开发商还在不断开发免疫力低下的楼盘,楼盘的品质好坏决定着居住者的健康,国家住宅与居住工程中心着力引导有条件的开发商将健康因素放入楼盘的设计之中。
建筑物也该追求“长命百岁”
一位留学归来的学子深有感触地对记者说:“欧洲很多住宅的设计寿命都在70年以上,用的建筑材料也多是低辐射、低污染的,等到建筑物‘过世’需要销毁的时候,所有材料还可回收利用。”
我国建筑大师赵冠谦形象地将建筑赋予了生命:好的房子应该让人感觉到自然,如果消耗大量的能源,就像人大吃大喝大排放,非常不利于健康,而我国目前大部分住宅在节能省地方面还存在很大欠缺。“建筑物也应该长寿,这样一个城市的文化品位才更高”。
而目前,被称为能提升城市品位的住宅还很少。20**年,国家住宅与居住环境工程中心编制了《健康住宅建设技术要点》,经过两次修订,这个要点逐渐抓住“健康住宅”的灵魂,在我国首次将可视的物质环境内容和以内心感受为主的非物质环境内容结合起来,提出以心理感受作为住区心理环境健康评价的基础,以社会环境是否健康作为“健康住宅”的重要标准,以人与房的和谐、人与环境的和谐作为楼盘的健康标准,“真正长命百岁的建筑肯定考虑了这些因素,否则是不会长久的”,赵冠谦认为。
健康住宅引领房地产开发商理念的更新
“其实,我们要更正人们的两个误区,一是健康住宅一定是价格高的楼盘,二是健康住宅是评出来的”。
国家住宅与居住中心综合事业部主任赵旭对记者说,健康住宅并非价格高。北京的经济适用房“三环新城”照样是一个健康住宅的楼盘,兰州一个正在开发的健康住宅的楼盘“鸿运润园”的价格只比周边的楼盘价格高200元,但其成本要高出同地段其他楼盘约七、八百元。
“健康住宅是做出来的,而不是评出来的”,赵旭认为,国家住宅工程中心在20**年初进行试点项目选择时,就成立了“健康住宅建设专家技术委员会”,委员会由来自国家环保总局、卫生部、体育总局、建设部门的声、光、热、环保、卫生、体育、规划、设计等专业的知名专家组成。专家的职责是切切实实帮助开发商按照“健康住宅建设计划”建设健康住宅,使健康住宅具有可操作性,有完整、完善、系统科学的量化指标体系,量化到开发商可以按照指标去建设,量化到普通百姓能够读懂,量化到社会各界易于监督;健康住宅很务实,是脚踏实地的为百姓解决那些他们最关心、也最急需解决的问题。截至目前,国家住宅工程中心在全国只有25个健康住宅项目,通过验收的只有5家,健康住宅正在成为引领开发商建好房子的一种动力。
其实,真正的健康住宅,绝非窗前3株绿树、一片草地、一汪池水和一抹阳光那么简单,在绿色住宅、生态住宅、水景住宅、欧陆风住宅、阳光住宅等概念轮番炒作以后,真正回归人与自然和谐的住宅什么时候才能出现呢?若干年后当千家万户都拥有健康住宅的时候,我们楼前的青草就不用割草机来修缮了,牵一群小羊来大吃一顿就可以了,这种田园般的日子随着健康住宅的普及也许会真正来到!
篇4：房地产项目投资策划探讨
投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司,根据物业市场环境进行综合调查,将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究,从而形成项目开发的初步设想(项目选址、资金筹措、配套设施等)。然后根据这一初步设想进一步进行策划,通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商(包括金融部门)等的接触,最终使该项目设想具体化和目标化。投资策划的基本内容是:项目在哪里建?建什么类型?卖给谁?卖多少钱?什么时候卖?怎么卖?前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定,只能因地制宜,根据可能获得的地块来策划建什么,卖给谁,卖多少钱,就成为关键一步,期望能看准市场空隙,扬长避短,发挥出地块的最大价值。
1、项目定位
究竟是做写字楼还是做商场,是做别墅还是做多高层住宅,做什么档次的住宅等等,这么大的一件事情,不能只靠几个简单建议,要仔细分析市场,不能简单抄袭。同样的地段、同样品质的楼盘,别人能做成功,自己就未必。诸多成功的经验告诉我们,要想开发成功,楼盘的市场定位一定要准确,因此,发展商不妨多找一些物业市场方面的专家,经过认真论证之后才做市场定位。
在广州,一直不乏这样的类似例子:某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地,原计划是建造写字楼,可是等到准备开发时,发现已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼,还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可,利润无疑是差了一大截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前,也因为发展商对各类物业包括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究,毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西。做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点,看得远一点,参考过去、利用现在、预测未来。
2、市场需求
投资策划最重要的一环是市场调查研究,目的在于了解真实的供应量或需求量状况。
要把握供应不难,把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来,就可以基本得出结论。但是,这里却要特别注意开发项目幕后的事情:今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项目是住宅小区,是一个长期项目就应该兼顾到近几年的供应量,如果只是单体楼,只需了解这两年的真正供应量即可。
了解需求可以采用估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量,这很不准确,不应忽略国内买家和集团的购买能力,而且也要考虑到过去已有多少购买数量,现在还有多少人打算购买,将来有多少人一定会买,以及他们对房地产的认识程度。也可以通过做问卷调查,主要了解的内容是目标受访者对项目预定价格的认同程度以及对物业的价格预期。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做,现在,社会上已经有部分专业的调研公司,通过他们的工作也许能得到意想不到的效果。
3、资金运作
判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难,难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区,又有价格优势,接下来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟项目有没有钱赚”除了市场行情之外,还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。因此:(1)节约自有资金是最安全的;(2)如果运作得当、销售顺利,只需占总投资30%的自有资金就够了;(3)资金什么时候使用,应有用款计划;(4)对预售楼花的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工作完全交给专业广告公司来做,这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作,不可能也没必要站到一个项目的高度去承担策划的功能。目前各个项目的销售培训、销售部的管理水平仍然参差不齐,还需要有专业经验的策划人参与指导。
篇5：房地产项目市场定位过滤法
随着人们经济收入的提高,对生活质量的要求也越来越高,并且差异化程度也日益明显,因此房地产市场需要效细分。房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点,开发出适销对路的房子。找准了卖点,其后的价格、营销、广告、收款等就能做到心中有数、有章可循了。
我们以国际系数集成法、系统参量法为分析模型,认为寻找房地产项目的“定位点”需要经过27层过滤:
政策因子
房地产历来是政治风云、国家政策的测量器,政策波动、政治动荡、国际关系都会在此起反应。
国民经济总因子
房地产又是国民经济的晴雨表。大萧条时期,欧美资本主义国家的房地产近于崩溃,二战后经济复苏,香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨时期,房地产也往往会猛烈上升。
市场供求因子
房地产作为一种特殊的商品,有它自己的供求规律。我们不能违背这种规律,否则,即使造出最好的房子也会无人问津。
消费群体
不管房子好坏,关键要确定由哪一类消费者来购买,他们有什么样的需求。现在市场已需进一步细分,房产商不可能满足所有层次消费者的需求。
位置
位置的重要性不言自明,有时朝向不一样,房价就大不一样。还有更重要的因素如地段、区位、商圈、社区等。一旦“位置”错位了,房价将大打折扣。
时机
也许除了股市以外,就数楼市最讲究时间的把握了。何时入局、开局,何时出局、结局,何时买入、投资,何时出售,都有一个“最佳时间”的定位问题。
环境
区位很重要,有了区位如果能再有一个好的环境会锦上添花。环境包括交通环境、生态环境、商业购物、医疗、景观、繁荣程度、风向等,以及区内环境、建筑物大体布局等。
功能
房地产不等于土地加瓦片,功能可能是人们购买房子的第一利益着眼点。根据功能不同,房地产可划分为商用房、住宅、工业用房等。商业用房与工业用房的开发要求也明显不同。还可以把“功能定位”进一步细分,如分为中央商务区、高级别墅区、文化居住区、涉外公寓区等。不同的功能社区对房子的设计、施工、管理的要求明显不同。
户型
任何产品都有核心层、紧密层、外围层、无形幅射层之分。消费者买房最主要的是买核心层──户型与面积。尽管现在的商品房早已告别了“火柴盒”时代,但是究竟是大开间还是小开间、狭长型还是蝴蝶型、有多少个采风采光口……这一切都必须在开工前筹划好。
材质
不同的功能、风格、户型显然需要不同的材质。仓储式大商场可能需要大钢架结构,既省时又省料;欧式豪宅可能除自来水无法进口外都需“德国制造”;艺术家可能只需要在一个角落,搞一座怪怪的木头草房,既省钱又美观。材质定位准确,开发商可大大节省成本,客户则心满意足,实在是双赢的事情。
主观概念
有人把“主题概念”称为房地产的“灵魂”与“核心”。中关村由于电子高科技而价位疯涨,亚运村由于体育概念而寸土寸金,国贸商圈号称“东方曼哈顿”而使物业价格高居京城之首。主题概念并不是可以随意克隆的,它必须符合具体的环境,要因地制宜。一旦发生错位,便可能是“差之毫厘失之千里”。
特色
房地产特色定位,就是根据房地产企业的文化、小区环境、楼盘风格、文化概念等,集约、整合、升华出最具吸引力的一点作为“诉求点”,以此去吸引相应的目标。
科技
国外房地产增长的主要杠杆之一是“高科技”,而拉动国内房地产的主要是政策因素与金融杠杆,高科技因子占不到一成。但随着知识经济时代、互联网时代的来临,随着新材料、新工艺的不断应用,房地产的科技含量一定会提高。
生态
对于整天淹没于城市的人们来说,回归自然是
他们最热烈的渴求,所以绿地、森林、阳光、水、空气成了诸多楼盘的重要卖点。除此之外,还有文化、利润目标、社会因子、创新、配套设施、管理服务、价格、融资、形象、将来时(孕育新需求)、营销方式、广告策划、品牌共27层定位。
之所以要强调事先规划、提前定位,是房地产这个特殊“商品”的性质决定的。一片小区、一座楼盘,不仅投资大、建设周期长,几十年甚至上百年留在地球表面充当标点符号,所以我们不得不“先谋而后建”。
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