11月全国房地产景气指数走势分析
20**年11月全国房地产开发景气指数走势分析
11月份,“国房景气指数”为101.08,比10月份回落0.02点,比去年同期回落3.53点。
----房地产开发投资分类指数为101.02,比10月份回落0.22点,比去年同期回落2.14点。1-11月,全国完成房地产开发投资13240亿元,同比增长22.2%。其中,完成商品住宅投资8993亿元,增长22.3%;经济适用住房投资继续下降,前11个月累计完成477亿元,下降8.8%。
----本年资金来源分类指数为100.50,比10月份上升0.12点,比去年同期回落3.36点。1-11月,全国房地产开发企业到位资金17533亿元,同比增长22.2%点。其中,国内贷款3187亿元,增长16.5%;企业自筹资金6065亿元,增长38.9%;利用外资222亿元,增长23%。
----土地开发面积分类指数为94.96,比10月份回落0.53点,比去年同期回落2.02点。1-11月,全国完成土地开发面积14372万平方米,同比下降2.2%。
----房屋施工面积分类指数为104.62,比10月份上升1.29点,比去年同期回落0.70点。1-11月,全国累计完成房屋施工面积14.9亿平方米,同比增长18.5%。其中,住宅施工面积11.6亿平方米,增长19.2%;办公楼施工面积6009万平方米,增长12.4%;商业营业用房施工面积1.9亿平方米,增长16.7%。
----商品房空置面积分类指数为99.94,比10月份回落1.08点,比去年同期回落8.77点。11月末,全国商品房空置面积达到1.14亿平方米,同比增长14.2%。其中,空置商品住宅6316万平方米,增长8%。
篇2：顾云昌:健康房地产将是中国楼市主流
“我们的大部分楼盘‘免疫力低下’,冬天西北风一刮,家里都冷,夏天的阳光折射进来,又热得难受,挡不住寒风,挡不住热,这是我国大部分楼盘存在的大毛病。”中房协副会长兼秘书长顾云昌把这种楼盘定义为“免疫力低下”的楼盘。
健康的楼盘逐渐成为购房要素
顾云昌的话在王佟庆女士身上得到印证,两年前,她带着孩子从西北的一个城市来到珠海,为的就是躲开西北地区严寒的冬季,离开自己的“免疫力低下”楼盘。“我当时辞了工作,先到了杭州,又到深圳,最后选在了珠海,我喜欢这个城市,更喜欢我现在的房子,我再也不用担心外面的风沙会从门缝里钻进来”。
经过两年多的辗转,王佟庆女士找到的“心仪”的房子被称为南中国海的第一个健康住宅示范工程项目——珠海五洲花城澳洲园,“这里的整体绿化很好,楼间距也不错,夏天能感到凉爽的风,人工湖常年有水,院里有游泳池,在西北生活惯了的父母觉得就像生活在公园里”。
五洲花城澳洲园的住户里和王佟庆女士有相同感受的人也不少,国土资源部岩溶地质研究所研究员王训一退休后也从桂林来到珠海,选择在五洲花城买了房子。日前国家住宅与居住工程中心授予珠海五洲花城“健康住宅”的称号,这是继“北京奥林匹克花园(一期)”、北京“金地·格林小镇”和厦门“未来海岸·浪琴湾”、长沙“亚华·香舍花都”之后的全国第五个被授予“健康住宅示范工程”的楼盘。
国家住宅与居住工程中心主任刘燕辉对记者说,现在有些开发商还在不断开发免疫力低下的楼盘,楼盘的品质好坏决定着居住者的健康,国家住宅与居住工程中心着力引导有条件的开发商将健康因素放入楼盘的设计之中。
建筑物也该追求“长命百岁”
一位留学归来的学子深有感触地对记者说:“欧洲很多住宅的设计寿命都在70年以上,用的建筑材料也多是低辐射、低污染的,等到建筑物‘过世’需要销毁的时候,所有材料还可回收利用。”
我国建筑大师赵冠谦形象地将建筑赋予了生命:好的房子应该让人感觉到自然,如果消耗大量的能源,就像人大吃大喝大排放,非常不利于健康,而我国目前大部分住宅在节能省地方面还存在很大欠缺。“建筑物也应该长寿,这样一个城市的文化品位才更高”。
而目前,被称为能提升城市品位的住宅还很少。20**年,国家住宅与居住环境工程中心编制了《健康住宅建设技术要点》,经过两次修订,这个要点逐渐抓住“健康住宅”的灵魂,在我国首次将可视的物质环境内容和以内心感受为主的非物质环境内容结合起来,提出以心理感受作为住区心理环境健康评价的基础,以社会环境是否健康作为“健康住宅”的重要标准,以人与房的和谐、人与环境的和谐作为楼盘的健康标准,“真正长命百岁的建筑肯定考虑了这些因素,否则是不会长久的”,赵冠谦认为。
健康住宅引领房地产开发商理念的更新
“其实,我们要更正人们的两个误区,一是健康住宅一定是价格高的楼盘,二是健康住宅是评出来的”。
国家住宅与居住中心综合事业部主任赵旭对记者说,健康住宅并非价格高。北京的经济适用房“三环新城”照样是一个健康住宅的楼盘,兰州一个正在开发的健康住宅的楼盘“鸿运润园”的价格只比周边的楼盘价格高200元,但其成本要高出同地段其他楼盘约七、八百元。
“健康住宅是做出来的,而不是评出来的”,赵旭认为,国家住宅工程中心在20**年初进行试点项目选择时,就成立了“健康住宅建设专家技术委员会”,委员会由来自国家环保总局、卫生部、体育总局、建设部门的声、光、热、环保、卫生、体育、规划、设计等专业的知名专家组成。专家的职责是切切实实帮助开发商按照“健康住宅建设计划”建设健康住宅,使健康住宅具有可操作性,有完整、完善、系统科学的量化指标体系,量化到开发商可以按照指标去建设,量化到普通百姓能够读懂,量化到社会各界易于监督;健康住宅很务实,是脚踏实地的为百姓解决那些他们最关心、也最急需解决的问题。截至目前,国家住宅工程中心在全国只有25个健康住宅项目,通过验收的只有5家,健康住宅正在成为引领开发商建好房子的一种动力。
其实,真正的健康住宅,绝非窗前3株绿树、一片草地、一汪池水和一抹阳光那么简单,在绿色住宅、生态住宅、水景住宅、欧陆风住宅、阳光住宅等概念轮番炒作以后,真正回归人与自然和谐的住宅什么时候才能出现呢?若干年后当千家万户都拥有健康住宅的时候,我们楼前的青草就不用割草机来修缮了,牵一群小羊来大吃一顿就可以了,这种田园般的日子随着健康住宅的普及也许会真正来到!
篇3：房地产项目投资策划探讨
投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司,根据物业市场环境进行综合调查,将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究,从而形成项目开发的初步设想(项目选址、资金筹措、配套设施等)。然后根据这一初步设想进一步进行策划,通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商(包括金融部门)等的接触,最终使该项目设想具体化和目标化。投资策划的基本内容是:项目在哪里建?建什么类型?卖给谁?卖多少钱?什么时候卖?怎么卖?前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定,只能因地制宜,根据可能获得的地块来策划建什么,卖给谁,卖多少钱,就成为关键一步,期望能看准市场空隙,扬长避短,发挥出地块的最大价值。
1、项目定位
究竟是做写字楼还是做商场,是做别墅还是做多高层住宅,做什么档次的住宅等等,这么大的一件事情,不能只靠几个简单建议,要仔细分析市场,不能简单抄袭。同样的地段、同样品质的楼盘,别人能做成功,自己就未必。诸多成功的经验告诉我们,要想开发成功,楼盘的市场定位一定要准确,因此,发展商不妨多找一些物业市场方面的专家,经过认真论证之后才做市场定位。
在广州,一直不乏这样的类似例子:某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地,原计划是建造写字楼,可是等到准备开发时,发现已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼,还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可,利润无疑是差了一大截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前,也因为发展商对各类物业包括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究,毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西。做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点,看得远一点,参考过去、利用现在、预测未来。
2、市场需求
投资策划最重要的一环是市场调查研究,目的在于了解真实的供应量或需求量状况。
要把握供应不难,把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来,就可以基本得出结论。但是,这里却要特别注意开发项目幕后的事情:今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项目是住宅小区,是一个长期项目就应该兼顾到近几年的供应量,如果只是单体楼,只需了解这两年的真正供应量即可。
了解需求可以采用估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量,这很不准确,不应忽略国内买家和集团的购买能力,而且也要考虑到过去已有多少购买数量,现在还有多少人打算购买,将来有多少人一定会买,以及他们对房地产的认识程度。也可以通过做问卷调查,主要了解的内容是目标受访者对项目预定价格的认同程度以及对物业的价格预期。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做,现在,社会上已经有部分专业的调研公司,通过他们的工作也许能得到意想不到的效果。
3、资金运作
判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难,难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区,又有价格优势,接下来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟项目有没有钱赚”除了市场行情之外,还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。因此:(1)节约自有资金是最安全的;(2)如果运作得当、销售顺利,只需占总投资30%的自有资金就够了;(3)资金什么时候使用,应有用款计划;(4)对预售楼花的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工作完全交给专业广告公司来做,这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作,不可能也没必要站到一个项目的高度去承担策划的功能。目前各个项目的销售培训、销售部的管理水平仍然参差不齐,还需要有专业经验的策划人参与指导。
篇4：房地产项目市场定位过滤法
随着人们经济收入的提高,对生活质量的要求也越来越高,并且差异化程度也日益明显,因此房地产市场需要效细分。房地产定位关键就是要抓住消费者所关心的利益点,开发出适销对路的房子。找准了卖点,其后的价格、营销、广告、收款等就能做到心中有数、有章可循了。
我们以国际系数集成法、系统参量法为分析模型,认为寻找房地产项目的“定位点”需要经过27层过滤:
政策因子
房地产历来是政治风云、国家政策的测量器,政策波动、政治动荡、国际关系都会在此起反应。
国民经济总因子
房地产又是国民经济的晴雨表。大萧条时期,欧美资本主义国家的房地产近于崩溃,二战后经济复苏,香港房地产亦迅速发展。在一般的经济高涨时期,房地产也往往会猛烈上升。
市场供求因子
房地产作为一种特殊的商品,有它自己的供求规律。我们不能违背这种规律,否则,即使造出最好的房子也会无人问津。
消费群体
不管房子好坏,关键要确定由哪一类消费者来购买,他们有什么样的需求。现在市场已需进一步细分,房产商不可能满足所有层次消费者的需求。
位置
位置的重要性不言自明,有时朝向不一样,房价就大不一样。还有更重要的因素如地段、区位、商圈、社区等。一旦“位置”错位了,房价将大打折扣。
时机
也许除了股市以外,就数楼市最讲究时间的把握了。何时入局、开局,何时出局、结局,何时买入、投资,何时出售,都有一个“最佳时间”的定位问题。
环境
区位很重要,有了区位如果能再有一个好的环境会锦上添花。环境包括交通环境、生态环境、商业购物、医疗、景观、繁荣程度、风向等,以及区内环境、建筑物大体布局等。
功能
房地产不等于土地加瓦片,功能可能是人们购买房子的第一利益着眼点。根据功能不同,房地产可划分为商用房、住宅、工业用房等。商业用房与工业用房的开发要求也明显不同。还可以把“功能定位”进一步细分,如分为中央商务区、高级别墅区、文化居住区、涉外公寓区等。不同的功能社区对房子的设计、施工、管理的要求明显不同。
户型
任何产品都有核心层、紧密层、外围层、无形幅射层之分。消费者买房最主要的是买核心层──户型与面积。尽管现在的商品房早已告别了“火柴盒”时代,但是究竟是大开间还是小开间、狭长型还是蝴蝶型、有多少个采风采光口……这一切都必须在开工前筹划好。
材质
不同的功能、风格、户型显然需要不同的材质。仓储式大商场可能需要大钢架结构,既省时又省料;欧式豪宅可能除自来水无法进口外都需“德国制造”;艺术家可能只需要在一个角落,搞一座怪怪的木头草房,既省钱又美观。材质定位准确,开发商可大大节省成本,客户则心满意足,实在是双赢的事情。
主观概念
有人把“主题概念”称为房地产的“灵魂”与“核心”。中关村由于电子高科技而价位疯涨,亚运村由于体育概念而寸土寸金,国贸商圈号称“东方曼哈顿”而使物业价格高居京城之首。主题概念并不是可以随意克隆的,它必须符合具体的环境,要因地制宜。一旦发生错位,便可能是“差之毫厘失之千里”。
特色
房地产特色定位,就是根据房地产企业的文化、小区环境、楼盘风格、文化概念等,集约、整合、升华出最具吸引力的一点作为“诉求点”,以此去吸引相应的目标。
科技
国外房地产增长的主要杠杆之一是“高科技”,而拉动国内房地产的主要是政策因素与金融杠杆,高科技因子占不到一成。但随着知识经济时代、互联网时代的来临,随着新材料、新工艺的不断应用,房地产的科技含量一定会提高。
生态
对于整天淹没于城市的人们来说,回归自然是
他们最热烈的渴求,所以绿地、森林、阳光、水、空气成了诸多楼盘的重要卖点。除此之外,还有文化、利润目标、社会因子、创新、配套设施、管理服务、价格、融资、形象、将来时(孕育新需求)、营销方式、广告策划、品牌共27层定位。
之所以要强调事先规划、提前定位,是房地产这个特殊“商品”的性质决定的。一片小区、一座楼盘,不仅投资大、建设周期长,几十年甚至上百年留在地球表面充当标点符号,所以我们不得不“先谋而后建”。
篇5：房地产价格衡量方法研究
目前人们普遍用“平均销售价格”来衡量房地产市场中价格的变动情况。所谓平均销售价格,即用销售额除以销售面积所得到的价格。但是用“平均销售价格”来反映房地产市场中的价格走势是存在问题的。我们看这样一个例子。根据某公司对北京市20**年第三季度的市场分析,这个季度新开的50多个楼盘中,有相当数量是位于城区外围地段及城近郊区的普通住宅,其售价低于北京住宅的平均价格水平,这使得“北京市住宅平均价格水平下降了”。再看另一个例子,假如某一年市场上经济适用房项目较多,销售量很大,而第二年经济适用房项目减少,而商品住宅的销售量又猛升,这样第二年的住宅平均销售价格就会比第一年要高。以上这两个例子中平均销售价格的上涨和下跌是否真实地反映了市场供求关系的变化呢?显然不是。下面就以住宅市场为例对其进行探讨。
一、用平均销售价格度量房地产市场中价格的缺陷
“平均价格”这个指标的变化中会混杂两种因素的作用。其一是市场因素,即供求力量的相对力量,供大于求时价格下跌,供不应求时价格上升;其二是非市场因素,例如供给结构和住宅特征等。当市场中的供给结构发生变化时,即使供求关系不变,平均价格也会变化,例如政策性低价位住宅的比例上升会使平均价格下降。如果市场上住宅的平均质量(包括建造质量、区位、环境等)上升了,那么在供求关系不变的情况下,平均价格也会上升。由此可见,如果仅用平均价格来度量房地产市场中价格的变化情况,就无法区分它的上涨或者下跌究竟是由于市场因素引起的,还是由于非市场因素引起的,这显然不利于我们对市场走势的判断。
造成这个问题的原因是由于我们对于“价格”的界定并不清楚。我们所说的“平均销售价格”实际上是一种平均支出额的概念,即这一阶段购房者的支出总额除以总面积。而价格应当是指某种具有固定特征的商品(或称之为“标准商品”)每单位的市场价格,所以一谈到价格,必然对应着一种标准商品。只有这种含义的价格才能够真正反映市场供求关系随时间的变化情况。但是房地产是一种产品互异性很强的商品,几乎没有任何两宗房地产的特征是完全相同的。这里所说的特征,包括房地产自身的特征和周边环境的特征。以住宅为例,自身的特征可以是住宅的面积、卧室或浴室个数、设计水平、装修程度等等;周边环境的特征可以是小区居民的文化层次、小区环境、购物便利程度、公共设施质量、学校质量等等。不同特征的房地产拥有不同的支出额,仅将它们平均起来无法反映真正意义上的价格。国外普遍的做法是测算“同质住宅”的价格和变动情况。所谓“同质住宅”,是指特征不随时间发生变化的标准住宅。在观察市场走势时一直以它为基准,就可以排除非市场因素的影响,而集中反映由于市场供求关系变化导致的价格变动。显然,同质住宅价格和平均销售价格之间的差距反映了供给结构和房地产特征的变化。
当然这并不是否定平均销售价格的作用。平均销售价格是一种平均支出额的概念,因此能够在一定程度上反映这个阶段居民的购房支出水平,可以在各个地区之间进行横向对比。但是如果用平均销售价格来分析某一地区住宅价格随时间的变化情况,即进行纵向比较,就会产生误差。
二、测算同质住宅价格的两种方法
现在我们以住宅为例探讨测算价格变动的方法,这些方法同样适用于其它的物业类型。通常有两种方法可以测算同质住宅的价格变动情况,一种是效用价格模型(Hedonic Model)法,另一种是重复销售价格指数(Repeat Sales Price Indices)法。
1.特征价格法。
特征价格法的思路是在住宅价格与住宅特征和销售时间之间建立起联系,即建立起一个Hedonic方程。这里所说的特征同样也包括住宅自身的特征和周边环境的特征。在这个方程中,住宅价格是住宅特征销售时间的函数,其中有一些参数需要确定。一旦这些参数确定了,我们就可以设定一个“同质住宅”的特征值,然后将这些特征值代人上述方程,就可以得到该同质住宅在不同时期的价格,这种价格能够反映住宅市场中价格的走势。
为了得到这些参数的取值,需要获得住宅市场中一段时间内大量的销售案例,得到它们的销售价格、销售时间和住宅的特征,然后通过统计回归的方法估计 Hedonic方程中的参数。
在利用Hedonic方程时要注意的是如何给住宅的特征赋值。住宅的特征包括住宅的面积、卧室或浴室个数、设计水平、装修程度、小区环境、绿化率、购物便利程度、公共设施质量、学校质量等等。这些特征有些是连续型的变量,例如面积、绿化率等,可以直接将它们的值代入方程;有些是离散型的变量,例如卧室个数等,我们可以将它们的值取为1、2、3……,然后代入方程;有些特征的属性是“有”或者“无”,例如附近是否有学校,我们可以给它赋予0或者1的取值(这称为“虚变量”);有些特征并没有具体值,例如装修程度、购物便利程度、公共设施质量等,我们可以将其分级(高、中、低或者其它分级方式),然后赋予它们1、2、3……的值。
应当注意,用Hedonic模型计算出来的价格变动序列并不仅仅是一种指数(相对值),而是同质住宅的价格(绝对值)。因此它的应用比指数更广泛,可以计算任何一种住宅在任何时期的估计价格。但是由于Hedonic模型
需要大量的数据、特别是关于住宅特征的数据,收集这些数据往往是非常困难而且成本高昂的,因此它的应用受到了很大的限制。如果在方程里忽略了重要的住宅特征数据,那么结果就会产生偏差。能够回避这些问题的办法就是采用下面的重复销售价格指数法。2.重复销售价格指数法。
这种方法避免了需要收集住宅特征数据的困难,我们只需要得到销售时间和销售价格的数据。它所需要的样本是在这段时间内发生过重复交易(两次或两次以上)的住宅。其基本原理是认为同一套住宅在较短的时间内其特征不会发生变化,因此重复交易的价格自然满足了同质性的要求。同一套住宅两次交易的价格之比仅仅体现了时间因素,即这两个交易时间之间住宅市场中价格水平的相对变化。
采用多个交易案例(每个案例都存在两次或两次以上的交易价格),就可以列出关于每一个时期住宅市场中价格相对值(其实就是一种价格指数)的联立方程组,解此方程组就可得到价格指数在各期的值,也就是同质住宅价格随时间的相对变化。
由此可见,重复销售价格指数法利用同一套住宅的多次交易来保证住宅的“同质”性,但只能够提供一种价格的指数,即价格的相对变化情况,而不能给出具体的价格绝对值。它的优势是所需的数据较少,但是由于它只考虑重复交易的案例,因此可能会遗失大量在此期间仅交易了一次的住宅数据。
三、同质住宅价格指标的应用与房地产指数
从以上对两种方法的介绍可以看出,房地产市场中价格的走势并不能从市场交易价格中直接观察到,而需要首先剔除掉非市场因素的影响。剔除方法就是设立一个特征不随时间发生变化的“同质住宅”,考察它的价格变化。
从我国目前房地产市场的实际情况来看,应用 Hedonic模型的难度较大。国外在这方面的研究较多,已经逐渐在住宅特征的选择方面达成了一致。但是由于国情的不同,他们认为重要的特征可能并不适用于我国的房地产市场,而目前关于在我国究竟应当选择哪些特征的研究还很少。数据的收集也是一个大问题,目前我国尚没有针对单个住宅所进行的跟踪调查体系。重复销售价格指数法是可以采用的方法,虽然在我国重复交易的案例不多,但开发商所开发的住宅往往都是较为标准的,在一个项目中存在很多特征基本相同的住宅,可以将它们的交易近似看作是重复交易。另外,我们还可以通过估价的方法对当期没有发生交易的住宅估算价格,虽然误差可能较大,但也不失为数据缺乏时的一个选择。
以上对同质住宅的讨论,实际上也说明了在编制房地产价格指数时所必须遵循的原则,即保证样本的同质性。由于指数是仅从时间角度来看价格的变化,如果每期的样本都发生变化,那么做出的指数就不具有可比性,也就失去了指数本来的意义。有些指数仅仅使用了平均价格的数据,将其转换为相对值,这显然是有问题的,它与平均价格相比并没有优势可言。有些指数虽然没有直接使用平均价格,但是在编制时也没有充分考虑样本的同质性,样本发生变化的频率很高,在一段时期之后几乎所有的样本都被替换掉了。虽然可以采用调整基期的方法对样本变化后的指数进行调整,但如果不同时调整样本变化前的所有指数序列,那么整个指数序列就不再是基于同质样本的了。
实际上重复销售法就是国际上编制房地产指数时常用的方法,Hedonic模型方法除了可以用于编制指数外,还有更为广泛的应用领域,例如房地产价格评估、住宅设施价值的确定以及环境评估等。
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