房地产项目开发地段选择

房地产开发项目的地段选择,其主要责任是项目投资人,当然作为开发商的员工(非出资人)有责任、有义务提出意见和建议,但抉择权在项目发起人或项目投资人,只有项目投资人才对项目开发的最终结果负责。对开发项目的地段选择方法、标准有多种,可能是客观的、主观的、定量的或猜测的。不论采取何种方式确定项目,选择项目必须有充足的、有效的理由。

房地产开发项目的地段选择,实际上也是一个项目。因此,地段选择过程,就是一项目管理过程。如何进行该项目管理呢?建议从六个方面来理解:即1、认识开发项目地段的影响因素; 2、识别有增值潜力的地块;3、地段选择理论;4、对拟开发地块进行可行性分析;5、对开发地块进行成本收益分析; 6、选择最优方案。

1、认识开发项目地段的影响因素

房地产投资地段的影响因素很多,不同的地段的影响因素也是不一样的,影响程度也不相同。再对每一宗地块进行分析时,根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下:

(1) 市场供需行情

一宗地块的好差,总是体现在需求上。需求大供给量少,地块价就攀升,地块就容易出手,房地产投资商也就可以获得较高投资回报,那么该地块就是较好的投资地段;如果一宗地块需求趋少,则该地块价格就趋低,房地产投资回报相对较低,那么该地块就不是好的投资地段。

(2) 地块的自然条件

地块的自然条件含盖如下内容:地块与市中心的距离、地块的地质条件(原生地、回填地、开挖地)、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害(滑坡、泥石流)。

地块与市中心的距离,是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市,人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲,地块接近市中心,交通越方便,基础设施越完备,地价越高,越容易出手,同时竞争也越激烈,对投资者的资金要求也严格。距城市中心越远,基础设施不完善,地价越低,实现增值的时间越长,越不易销售,同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区,对于购房者有自备交通工具的购房群体来说,他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围,“距离”二字在他们面前就淡化了,这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。

地块的地质条件,也是影响地块价格的重要因素,原生地地质条件较好,地质承载力大,建设费用就省;如是回填地块,地下地质条件复杂,基础处理费用较大,较多的钱都花在人们看不到的地方,对开发商是不利的。

地形地势,地块的地形地势直接影响到对地块的规划和布局,影响地块内的景观效果,也直接影响到土地的利用效果,影响建设费用的高低,它对投资地段有着相当大的影响作用。一般来讲,地势低洼、地形地势变化太大,地块里边沟壑太多,不好规划,而地势较高,相对平坦的地块,越好规划,也越出效果,越应作为好的投资地块看待。

土地面积大小直接影响到土地的使用效果,地块面积大小对投资地段的选择有很大的影响作用。如相邻的地块准备开发高档社区的大盘,而在其间不论该地块大小,都是好的投资地段。在繁华的市区,地块越大,则越是好的投资地块。

地块形状也直接影响土地的使用效果,对于处于市区,有门面需求的地块,临街面越长,越是好地块;对于紧邻高速路、铁路的地块,如临高速路、铁路越长则不是好的投资地块。因为现在的生活方式和二十年前有很大变化,以前交通不发达,社会竞争压力不大,回到家后邻居们可以聊聊天,热闹是一大追求。而今天,社会竞争压力大,回到家里,已身心疲惫,只想回到清静、舒适、温情的家里放松休息,因此喇叭声、汽笛声、车轮声、马达声、汽油味这种车水马龙的繁荣环境,再也不是人们回到家里愿意再看到、听到的了。

日照对投资地段有好的影响,也有不好的影响。如开发住宅片区,周边是高大建筑群,日照很少,则不是一个好的投资地段。但对于商业,在炎热的地区,日照少的街道则积聚的行人则更多,人气旺的则是一个好的投资地段。

风向,上风地段是好的投资地段,下风地段是差的投资地段。

多雷区少雷区,在一个城市,多雷和雷击区不是好的投资地块,少雷区则是好的投资地块。

自然灾害频发区(地震、泥石流、洪水、地质灾害、滑坡)、多发区不是好的投资地段,少发区则是好的投资地段。

(3) 地块的社会条件

地块的社会条件含盖城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。

城市基础设施齐全的地块,开发后见效快,业主生活、出行便捷,这是好的投资地块。按城市基础设施完备情况作为选择开发地块的尺度,不失为一种开发策略。

附近的房产商的情况,对投资地段也有很大影响。如果某地块靠近一大型高档住宅小区,则该

开发地段是一个好的投资地段;如地段附近靠一大型商场,而且生意兴隆,顾客盈门的话,则该地段是一个好的投资地段。

如果某住宅规划用地附近有化工厂的话,则这块住宅用地不是一个好的投资地段。如果某一地区经常发生盗窃、抢劫、吸毒、杀人犯,则该地段不是一个好的投资地段。如治安状况良好,在此居住有安全感,则是一个好的投资地段。

(4)、地段的环境条件

地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。

空气污染严重的地区,人们不愿意到那里生活和工作,该地区不是一个好的投资地段。

噪音大小对人的情绪以及人的健康程度都有影响,噪音太大的地区,人们都不愿意居住,不愿意逗留。靠近噪音的地段、地块不是好的投资地块。

绿化程度越好,生活环境越好,地块越受欢迎,是好的投资地块。靠近公园、绿地、森林的地块是好的投资地块。

视角效果好的地块,人们是比较喜欢的,是好的投资地块。视角效果差的地块,如洼地给人不愉快的感觉,是不好的投资地块。视角效果主要包括:拟建小区的平面布局、外立面效果、园林绿化效果等。

干净的地块,是指拟用地块给人舒适的感觉,人的感觉越好,越愿意投资,干净的地块是好的投资地段。

(5)、城市规划影响因素

城市规划影响因素含盖土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、交通道路等

土地用途允许范围越大,越便于规划设计,越便于投资收益,也就越是好的投资地段。土地用途改变的地块,是更好的投资地段。土地用途的改变,必定导致地块的升值。

容积率的大小直接决定建筑面积的大小。容积率小的地段,不易得到好的投资收益,不是好的投资地段;容积率大的地段,越容易取得好的投资收益,是好的投资地块。

覆盖率越大,允许建造的建筑面积越大,越便于规划设计,是好的投资地段。

允许建筑高度越高,拟建造的层数越多,建筑面积越大,越有利于投资收益,是好的投资地段。

交通规划道路,越靠近地块,是一个好的投资地段。

2、识别有增值潜力的地块

在对地段投资的影响因素进行了分析之后,就应该判断判断那种地块、地段具有潜在的增值潜力。进行房地产开发、投资,不外乎三种类型的地进行开发:未开发的土地、开发中的土地、已开发的土地。

未开发的土地,在未开发的土地上建设房屋,虽然土地价格便宜,建设费用也不比其他类地块贵,但建设中的配套资金却非常大。政府未在该地块形成完善的基础设施,所有基础设施开发商先自行完善,特别是综合管网部分,要达到排放标准,这种钱也是摸不着看不见的。如果该地与城市中心太远,其他管理如消防、治安等开发商要花费很大人力、物力来维持,这种地块不是中小开发商能承担得起来的。如果城市扩展方向与拟投资的地块相一致,则增值空间较大,如城市不往该地发展,则该楼盘就成为开发商一大包袱。因此在这种地块上投资,风险大,同时利润也大。

开发中的地块,是指完成了区域规划,具备基本的交通条件和水、电、气有保障,雨、污排放系统已形成,这类地块是有增值潜力的地块。在这种地块中开发,主要选择地块本身的地块质量和周边楼盘的档次,如周边均为高档楼盘,则这种楼盘增值潜力更大。

已开发用地,是指土地已具备城市规模,这类土地常指旧城改造。在这中土地上进行开发,关键的是要把政府研究透,把政府有关旧城改造的法律、法规吃透,最大程度争取政府的优费政策。如拆迁补偿、配套费、危旧房改造优费政策等,这里有很多技巧,值得研究。这种地块是值得投资的。

选择较好的投资地块,主要是看投资者的经济实力,现实好的地块,投资后增值空间大,同时资金需用量也大。待开发地块,需要独具慧眼,一旦看准,增值空间也非常巨大,同时风险也大。

3、地段选择理论

选择地段,其办法和理论较多,主要表现在:上风口发展理论、高走理论、近水发展理论、沿边发展理论等。

上风口发展理论的涵义是:市场主要将主要向上风口方向发展,由于城市的烟尘污染严重,为了避免其害,城市居民势必涌向城市的上风口,因此,上风口地段是好的投资地段。

高走理论涵义是:由于地势高,受周边环境干扰小,有居高临下的感觉。所以该地块是好的投资地块。

近水发展理论涵义是:城市主要向江边、湖边、海边发展,有水的地方景色好、空气清新,所以人们愿意到这里居住和工作。水有财意,近水是人们发财的愿望,所以近水地块是好的投资地块。

沿边发展理论涵义是:公路、铁路、轻轨沿线,主要是进出方便,这类地块主要用于商业、仓储,这也是好的投资地块。

房地产投资地段仅是城市组成的一部分,因此必须从整个城市布局、城市规划的全局来考虑,来权衡利弊。判断地块时要考虑短期热点、中长期热点,还要判断出隐蔽的投资热点。要达到上述目标,首先要从全局观点来考虑问题;其次要认真调查研究,掌握一手资料;要透过资料看本质,通过资料分析,找出关键所在。

4、对投资地块开发进行可行性研究

前面对拟投资的地块进行了影响因素识别、升值潜力判断、拿地理论探讨,在地块未真正投资前,对地块作什么,要进行可行性研究。可行性分析是解决能否投资这个地块,主要从技术、成本、质量、执行容易程度、经济性和法律的角度进行判断,该分析主要是开发商从战略的角度进行分析。作可行性研究主要作如下工作:

(1)、认识地段问题

投资地块决策最基本的前提是弄清地块所存在的问题,只有认识到存在着问题,才能按照合乎逻辑的方向去解决问题。任何一个开发项目的提出都必须依赖于去解决社会需求中的某一问题,但是问题存在的事实必须由能设法解决问题的人们去认识。从而,发现社会供求中所存在的矛盾,就是我们选择投资建设一个开发项目的重要前提,这一矛盾确定的是否得当、是否准确就成为一个工程项目投资是否成功的关键因素。

(2)、明确地块开发目标

目标是和问题相联系的,在弄清地块中所存在的问题、社会需求之后,当然就应该提出满足这一需求的实施策略(开发、建设房地产项目)。这一开发项目的目标自然就应该定为满足社会这一需求所存在的矛盾,当然作为投资方来讲是否能够获得最大的利润是其所追求的主要目标。为此就需要根据市场情况提出有针对性的投资目标,包括所选择的投资项目的目标市场、对投资规模的初步计划、建设工期及希望的收益情况等。当然在实际问题中,多目标之间往往是矛盾的、冲突的,从而就要对各目标之间的关系进行充分的分析。比如对于工程项目当压缩投资后,就可能因资金不足而采用降低开发楼盘水准、档次,从而使其建成后的效益将可能不佳。

(3)、收集和分析数据

地块投资决策必然必须依赖一定的数据,从而为了决策而获得数据便是工程决策中的一个关键问题,同时所收集数据的准确性亦将直接影响到决策的结果。在地块开发决策中,数据的一个重要来源是企业本身的财务系统,当然国家的政策、市场的调研、技术的发展趋向、原料和能源的供应情况等都是工程决策数据的主要来源。

(4)、策划(拟定)地块开发的备选方案

为了作出决策就必须谋划拟定解决问题的各种方案,因为如果没有方案选择的余地,当然就不存在任何决策问题,所以说可供选择的方案是构成问题的因素之一。

策划备选方案包括方案的提出和方案的筛选两个过程。方案的提出主要是由决策者与工程决策人员一起尽可能地考虑各种方案,作为备选方案。方案的筛选主要是在备选方案中排除掉一些不可行的或太敏感的方案,经过筛选后提出少数几个方案供详细分析研究。

(5)、预测未来环境

地块投资项目决策都需要预测各种备选方案的后果,而每种方案的后果和将来付诸实践时所处的环境有关,因此在评价备选方案之前首先就要对未来环境可能发生的变化作出准确预测。在投资地块工程决策中,一个重要的预测是对与所开发出来的产品相关的市场及房地产发展走势、技术趋势进行预测,这包括产品需求与市场定位预测、原材料来源与供应预测及技术发展预测等。

(6)、预估方案的后果

地块投资方案实施后可能取得的后果,是方案选择的最主要依据。既然希望选出最佳方案,就必须计算出方案实施后可能取得的后果,对地块投资项目决策便是确定各方案以费用与收益利润形式表示的结果。在费用效益分析的过程中,一方面要考虑资金的时间价值,另一方面要考虑同一方案在不同情况下所可能取得的效果。

5、对开发地块进行成本收益分析

成本收益分析,主要是解决投资该地块我们能投资吗?它主要从定量的角度,收益按边际要求超过成本的原则进行分析,主要指标有:投资地块的财务净现值、折现现金流、内部收益率、投资收益、成功可能性和存在的约束条件和假设的现实性。

确定判断方案优劣的准则

决策的主要任务就是从替代方案中进行选优,如何进行选优呢?当然,就必须确定一个判定方案好坏的准则或评价标准。对于房地产工程决策问题,其可以为以下几点:

1)投入相等:资金和其他投入资源数量相等,目的是有效的利用他们。这时就经济效益来说,恰当的准则是使收益或其它产出最大。

2)产出相等,需要完成一项固定的任务和相等的产出,

此时经济效益标准是成本费用最小或其它投入最小。

3)投入和产出均不等,:这种情况较为普遍,此时资金和其他投入的数量、收益和其他产出的数量均不相等,决策的准则可根据情况选择绝对效益评价准则或相对效益评价准则进行判断。

6、选择最佳的方案(进行比率模型分析)

比率模型选择,有两种形式,一种是同一地块不同方案选择;一种不同地块项目间的选择。

选择最佳方案就是选定最适合选定准则的最好方案,亦即那一个方案最符合选定标准,对于房地产开发项目其一般是以经济效益为主导原则。但由于在计算过程中所可能存在的对问题的简化,因此在方案选择过程中还要根据决策者的经验及国家政策对方案所可能产生的其他效果加以考虑。

多地块选择,根据不同地块的利润、增值潜力、潜在客户群、生产力几方面指标进行评定,从而选出优秀地块作为开发投资地段。

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篇2：房地产投资价值评估三大公式

考察一处房产是否值得投资,最重要的就是评估其投资价值,即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值,不妨一试。

一大公式:租金乘数小于12

租金乘数,是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入),小于12。

上述所提的西藏南路一小户型,20**年时售价22万元,月租金1500元,那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说,这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍,很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元,而月租金却仍不到2000元,租金乘数升到25倍,已经大大超过了合理的范畴。

投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

二大公式:8年~10年收回投资

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金乘数适用范围更广,还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投

资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。

一般来说,回收年数越短越好,合理的年数在8年~10年左右。仍以西藏南路小户型为例,假设20**年时首付5万元,每月按揭供款1000元,1年后交房,当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了20**年,由于房价上涨,而租金却没有同步增长,现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款,实际上面临投资无法回收的境地。

三大公式:15年收益是否物有所值

另外,也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。

如果该物业的年收益×15年=房产购买价,该物业物有所值;如果该物业的年收益×15年>房产购买价,该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年〈房产购买价,该物业价值已高估。

仍以上文提到的小户型为例,20**年时,年租金收益为18000元,乘以15等于27万元,大于当时的售价22万元,因此是值得投资的。但是现在,就以2000元月租金计算,合理价值为36万元,远远小于当前60万元的售价,价值已经被过度透支了。

以上是三种常用的比例与比率法,有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断,有的还需要进行专业性的投资分析,计算另外一些指标以增加可靠性。比如,一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高,但具有较佳的升值前景,或者一套普通住宅能够享受税收减免,一定程度上能够弥补过高的租金乘数。

篇3：抵押房地产拍卖价格评估之特点

随着我国房地产市场的迅猛发展,以拍卖方式成交的房地产在房地产市场中所占比例越来越大,房地产拍卖价格的评估对房地产拍卖业的发展也起着愈来愈重要的作用,本文主要讨论抵押房地产拍卖价格评估的特点。

拍卖价格一般低于公平市价

公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为:A、一个自愿的出售者;B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期;在那段时期内房地产价格保持稳定状态;D、房地产价格完全受公开市场影响;E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。

房地产拍卖价格的形成都不能完全具备以上条件。首先,被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产,所以不是自愿的卖主。其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易,而是在拍卖日公开竞投,买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投,拍卖实际上就是在短时间促成交易,为了促使拍卖成功,就必须具备价格优势,才能吸引买家竞投,故评估出来的拍卖价格一般较公平市价偏低。拍卖价格要考虑快速变现。

由于拍卖期短,有卖不出去的风险,所以拍卖价格必须考虑变现的速度,即确保卖出的成功,所以拍卖价格必须坚持“宁估其少,勿估其多”。鉴于上述原因,拍卖价格一般是由估价人员根据房地产种类,确定合适的风险折扣率,从公平市价扣除后得出的价格。拍卖价格与抵押价格既有联系又有区别。

抵押价格是一种预期价格,一般是基于同类房地产的市场发展趋势以及历经贷款时限后抵押房地产实物状况发生的变化来确定房地产抵押价格。

拍卖价格即拍卖日对房地产进行拍卖的底价,尽管拍卖价格的评估要参考抵押价格,但是拍卖时期房地产的市场状况以及拍卖房地产本身的状况与抵押时期的状况存在一定差距,所以拍卖价格不能等同抵押。

篇4：房地产拍卖底价评估概述

作为房地产估价机构在日常工作中经常要为司法机关处置涉讼房地产出具估价报告,报告中往往要涉及三个最基本的概念:一个是公开市场价值,一个是拍卖底价,一个是拍卖保留价。对于前者,由于有房地产估价规范的严格规定,一般没有异议。但是对于后二者,由于《房地产估价规范》与《中华人民共和国拍卖法》中的有关规定不一致,因此,对于什么是底价,什么是保留价,两者之间是什么关系,它们与起拍价、抵债价又是什么关系,房地产估价机构确定的拍卖底价或保留价的法律地位如何,目前有一些不同看法。本文仅就拍卖底价、保留价的准确称谓及其法律地位作一探讨,以期抛砖引玉。

一、什么是拍卖

《中华人民共和国拍卖法》第三条规定:拍卖是指以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在实际经济生活中,拍卖有两种不同的性质和两种不同的形式。第一种性质的拍卖是基于自愿原则的,即拍卖委托人将自己所有的财物或权利委托拍卖人进行拍卖。常见的有古董、字画、邮票等的拍卖,土地使用权出让拍卖也属于这种性质。另一种性质的拍卖不是基于自愿原则的,往往出现在破产清算、涉讼涉案的情况中,是一种被迫的强制拍卖。与此同时也存在两种不同形式的拍卖:一种是英格兰式,报价由低到高,不断加价竞买,直到无人再加价时,即以最后应价者竞买成功为基本特征。我国和世界上绝大多数国家一般都采用这种拍卖形式;另一种拍卖形式则是荷兰式,报价由高到低,不断减价,以第一位应价者竞买成功为基本特征。荷兰阿姆斯特丹鲜花批发市场和日本东京海鲜批发市场都采用这种拍卖形式。近日,深圳市福田区“子悦台”商住楼在建工程也以这种拍卖形式成功地进行了拍卖。

与房地产估价有关的拍卖主要是第二种性质的拍卖,即强制拍卖。我们主要针对这种拍卖情况下的底价或保留价进行探讨。

二、拍卖底价与拍卖保留价

《房地产估价规范》第6.10.2条规定:房地产拍卖底价评估,首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格,之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。

底价即最低商业价值。在此基础上确定拍卖保护价、起拍价。最高应价低于保护价的,重新拍卖或变卖。(《海商法大辞典》1988年版第414页)

保留价主要出现在《中华人民共和国拍卖法》中,第二十八条规定“委托人有权确定拍卖标的的保留价,并要求拍卖人保密。拍卖国有资产,依照法律或者按照国务院规定需要评估的,应当经依法设立的评估机构评估,并根据评估结果确定拍卖标的的保留价。” 第四十四条规定“委托合同应当载明以下事项……;(三)、委托人提出的保留价。” 第五十五条规定“拍卖无保留价的,拍卖师应当在拍卖前予以说明。拍卖标的有保留价的,竞买人的最高应价未达到保留价时,该应价不发生效力,拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖。”

可以看出,底价是标的物的最低商业价值,或者说是第三方(房地产估价机构)确认的标的物在拍卖市场——这样一个受强制快速变现因素影响而形成的一个不完全市场上的最可能的成交价,相对于拍卖委托人来说是一种客观性的价格;保留价则是拍卖委托人在底价基础上根据评估底价确定的,相对来说更具有主观的意味。

在第一种性质的拍卖,即基于自愿原则的拍卖情形下,拍卖委托人是拍卖标的的所有人,有权自行确定拍卖标的的底价或最低商业价值,自行确定拍卖保留价。通俗地说就是:我就打算按这个价钱卖,低于这个价钱我就不卖了。此时,底价即保留价。在拍卖未成交的情况下,委托人可以降低自己的底价(保留价),因为最低商业价值是他自己确定的,他自己可以更改。在第二种性质的拍卖,即强制拍卖的情形下,作为最低商业价值的底价就不能与保留价等同了。这是因为:第一,这两个价格是由不同的主体确定的,底价是由法定的评估机构依法确定的;保留价则是由拍卖委托人,即司法机关或清算组、债权人委员会在委托拍卖合同中确定的。第二,底价在评估报告有效期内,如无特殊情况一般不能更改;保留价则可以在多次拍卖中向下调整,以期能够成交,但不能低于底价。第三,底价的更改必须由法定的评估机构依据变化了的条件做出新的评估;保留价则可以在底价之上,根据市场和拍卖的具体情况灵活确定。

总之,由房地产评估机构依法确定的拍卖底价是拍卖的最终保留价,是不可突破的价格底线。

三、拍卖底价的法律地位

以拍卖为估价目的的房地产估价报告(其中最重要的部分是确定拍卖底价)作为价格鉴证文件,在诉讼中的作用相当于法医鉴定、笔迹鉴定这一类专业技术鉴定,具有专业性、权威性和严格的法律意义,即在没有相反的证据的情况下,法院可以据此作出判断。而这种判断对当事人的利益将产生最直接的影响。拍卖底价的法律地位还表现在以下几点:1、拍卖底价是确定保留价、起拍价的依据;2、拍卖底价不可随意更改;3、在拍卖不成交的情况下,以物抵债是法院执行工作的一种选择,此时,拍卖底价就是抵债价;4、拍卖底价的确定必须由法定房地产估价机构按照法定程序完成。

5、房地产估价机构确定拍卖房地产底价必须承担法律责任。

四、房地产拍卖底价确定中的几个问题

1、拍卖底价的法律地位对房地产估价机构及全体估价师提出了更高的要求,即客观、准确地评估房地产拍卖底价。

2、不能简单地一律打几折,必须依照房地产估价规范要求,准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响。从拍卖底价标的物在拍卖市场上最可能的成交价这个角度考虑,拍卖无法成交和成交价大幅偏离底价都或多或少与房地产评估机构未能准确把握所评房地产因强制快速变现等因素对其公开市场价值的影响有关。

3、尽可能多地收集房地产拍卖市场行情,仔细分析拍卖成交价与市场价、拍卖底价之间的关系。以目前深圳房地产拍卖市场为例,一般来说,住宅成交价总能高于拍卖底价,接近市场价,办公楼却常常无人竞拍。多套住宅整体拍卖无人问津,拆零再拍,就可以以高于底价的价格成交。这种状况说明:一种可能是机构尚未重视拍卖市场,另一种可能是整体拍卖,机构买下后再拆零来卖,中间有约10%的税费,其他风险还在外,使机构投资者却步。但我们也可以从中得出不同用途房地产拍卖底价与市场价的差距应有不同;整体拍卖与拆零拍卖,拍卖底价也应有不同这样两个结论。

4、评估报告一定要披露被拍卖财产存在的瑕疵,并在确定拍卖底价时加以考虑。涉讼房地产一般都经过一个查封和诉讼的过程,有的甚至长达数年;有的欠交水电费、物业管理费;有的有租约限制;有的涉及另外的诉讼;有的还要补地价,这些情况都使被拍卖财产的价值受到影响。评估报告一定要将被拍卖财产存在的瑕疵加以披露,并根据影响大小对被拍卖财产的市场价值特别是拍卖底价做向下修正,以保护竞拍人的利益。

5、要注意保护被拍卖财产所有人的利益。被拍卖财产的受偿人(一般是抵押权人)总是希望拍卖底价低一些,以便尽快变现,收回现款;司法机关出于尽快结案的考虑,也可能希望拍卖底价低一些。这时,合理确定拍卖底价,就是对被拍卖财产所有人(败诉方)的合法权益的保护,特别是当被拍卖财产所有人还有其他财产时其意义更加明显。

五、实践中的拍卖底价与拍卖保留价

1、目前,深圳市各级人民法院均采用抽签委托评估机构的作法,即法院将部分房地产评估机构确定为定点评估机构,每月两次举行摇珠抽签会抽签决定具体案件的评估机构,评估机构不与拍卖行和原被告双方接触。这个作法保证了评估机构能够独立、客观地出具评估报告。在确定拍卖底价和拍卖保留价的问题上,虽然广东省高级人民法院曾经有过通知,要求各级法院执行部门可以在评估市场价的基础上降15个百分点确定第一次拍卖的保留价;如果拍卖不成交,则再降15个百分点确定第二次拍卖的保留价;如果拍卖仍不成交,则以第二次拍卖的保留价作为抵债价格,裁定将该房地产过户给胜诉方(债权人)。但实际上,在大多数情况下,各级法院仍以房地产评估机构评估的拍卖底价作为拍卖保留价。经两次拍卖仍不成交的,即以拍卖底价作为抵债价格,裁定将该房地产过户给胜诉方(债权人)。房地产评估机构出具的评估报告只确定该房地产的市场价值和拍卖底价,并不确定拍卖保留价(部分评估报告中提到的“拍卖保留价”实际应当是拍卖底价)。拍卖保留价由法院在委托拍卖时确定。

2、在当前深圳房地产拍卖市场上,商铺的拍卖底价一般应当在市场价的6-8成之间;住宅的拍卖底价一般应当在市场价的7-8成之间;写字楼、厂房的拍卖底价一般应当在市场价的6-7成之间。具体要由评估机构根据实际情况确定。

综上所述,我们应当正确认识房地产拍卖底价的准确含义,将它与拍卖保留价区分开来,坚持它的权威性和应有的法律地位,同时在相关法规和规范中加以确认,逐步使社会各方面对房地产估价机构的权威性和法律地位有比较深刻的认识。当然,这也离不开我们所有房地产估价机构和全体房地产估价师的共同努力。

篇5：房地产估价工作程序

一、明确估价的基本事项

在实际进行房地产评估过程中,会涉及到许多方面的问题,需要处理的事项也较多。有些事项直接关系到估价作业的全过程,对估价额也有较大的影响,这些事项被称坦估价的基本事项,必须预先明确。一般来说,估价的基本事项包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。

(一)明确估价对象

1.评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地,还是建筑物,或是房地合一,包括坐落位置、面积、用途、结构等;如估价的是写字楼,是否包括其中配备的设备;如是酒店,是否包括其中的家具等。

2.评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权,是所有权,还是使用权或抵押权等。在我国,尤其要注意所评估的是通过有偿出让方式获得的土地使用权,还土地使用权的批租年限,已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如评估对象是否已设定了租赁权、抵押权和典权、地役权等,其年限如何。

(二)明确估价目的

估价目的可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。不同的评估目的对于估价方法的选择和估价结果尽有一定影响的,因此,必须明确评估目的。

明确了评估目的,也就相应地确定了所要评估的价格类型,如买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格等。各种价格在评估时都有相应的注意事项,如抵押价格评估与买卖价格评估就有较大的差异,由于抵押价格评估要考虑抵押贷款清偿的安全性,因此其数额应等于评估对象的预期价格(抵押期限)减去处置税费等;征用价格和课税价格评估一般是按照国家的有关规定进行,如有些国家及地区规定,土地的课税价格用路线价法评估;保险价格的评估仅指建筑物及其家具、设备的价值等。

(三)明确估价时点

房地产价格受多种因素影响,是不断变化的。对于同一宗房地产来说,在不同的时点上,其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗房地产的价格都是指该房地产在某个特定时点上的时价,我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为,而且也是无法进行的,因此,必须明确估价时点。估价时点一般以年、月、日来表示,其详略程度一般是由房地产市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。

(四)明确评估前提

由于特殊情况的需要,以及评估对象与其他事物之间所存在的关系,在评估上还要明确评估的前提条件,主要包括如下四种:

1.独立估价。独立估价发生在估价对象为土地与建筑物合一的“房地产”上,根据某种需要或特定条件,有时单独就该房地产的土地部分进行评估,并且不考虑建筑物的存在,这种情形称为独立估价。简单地说,就是将土地当成空地,视为无建筑物存在的情形下进行评估。在地上建筑物预定拆迁的条件下,往往进行建筑物拆迁的独立估价。

2.部分估价。部分估价是指估价对象房地产是由土地及建筑物构成的综合体,在该土地与建筑物为一整体的既定条件下,仅就其中的土地或建筑物进行价格评估。它与独立估价的区别是,独立估价不考虑地上建筑物存在对地价的影响,而部分估价则考虑地上建筑物存在对地价的实际影响,或土地对建筑物价格的实际影响。由房地产价格的均衡法则、适合法则等可以判定,土地或建筑物的部分估价额将受到既定状态的影响而发生变化。

3.合并估价或分割估价。以房地产的合并或分割为前提所进行的评估,称为合并或分割估价。例如,以购买邻地并与自有土地合并使用为前提,对邻地进行买卖价格评估即为合并估价;又如,为使土地的一部分分割出售成为可能,而评估其剩余部分的价格,即为分割估价。无论是合并估价还是分割估价,其估价结果都将与正常评估存在一定差异,其评估出的价格称为“限定价格”,即在市场受限定的条件下所形成的价格,该价格仅对特定的交易主体具有经济合理性。

4.变更估价。变更估价是以改变房地产的利用状态为前提所进行的评估,也可称为变更利用状态估价,它主要包括如下几种情形:

(1)以房地产改变原来的用途为前提所进行的估价。如学生宿舍将改造为宾馆,政府机关办公楼将改造成供出租的写字楼等。

(2)以房地产重新进行装修改造为前提所进行的估价。

(3)以拆除建筑物为前提对土地进行的估价。

对于上述需要确定的种种估价事项,一般都是由委托人提出的,或根据委托人的意向由估价人员整理出来的。

二、拟定估价作业计划

明确了估价的

基本事项,就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开,应预先拟定出合理的作业计划,其主要内容包括如下几个方面:

1.初选估价方法或评估的技术路线,以便于以后的工作有目的地进行。

2.确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程度确定,在确定时应充分考虑估价人员的专长。

3.制定评估作业日期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。

4.评估作业所需经费预算。一般而言,制定估价作业计划多采用线条图或网络计划技术,以保证计划的合理与优化。

三、实地勘察

由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点,在物权和适用上又存在多样化的特征,仅仅根据委托人或有关当事人提供的情况,还做不到具体、准确地把握估价对象。因此,估价人员必须亲临现场,实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面:

1.对象房地产的位置及其周围环境。实地勘察时,除应查明地号或门牌号码外,还应对照地籍图判明对象房地产的边界及其与邻地和道路的关系,这样才能准确地把握估价对象的位置、形状和土地面积等,应注意误勘。同时,还要观察一下附近的建筑布局、绿化、卫生状况、地势高低、日照、通风及周围土地利用程度等,并进行实地拍照。

2.对象房地产的使用情况及现状。首先要核实对象房地产的实际用途。如果属于有收益的房地产,还要查明其出租或经营上的收益与费用;其次要查明建筑物的结构、建成时间、新旧程度、完损等级及内部装修等(应对建筑物进行内外拍照),并了解建筑面积、使用面积或可供出租和营业用的面积等。不要忽视调查实际使用情况与登记所规定的限定用途是否一致,数量是否相符,权利状态与产权产籍档案记载是否一致等。

3.了解当地房地产市场的特征和情况。

四、收集分析相关资料

(一)房地产价格的一般影响因素资料

房地产价格的一般影响因素,基本上属于宏观的社会因素,它们并不直接决定某宗房、地产的价格,但它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义,对某类房地产的价格变地有时能产生特别大的影响,所有这些,最终也都会体现在个别房地产上。因此,必须广泛收集并深入分析这方面的有关资料。

从总体来看,一般影响因素对房地产价格的作用是错综复杂的,分析它们对估价对象队价格究竟产生何种影响更是一个难度很大、非常复杂的问题。一般来说,没有固定的数学公式可套用,主要依靠估价人员长期积累的丰富经验进行综合分析判定。尤其是在房地产市场起伏较大、变化莫测时,对于这些因素的分析更要依赖于经验,有时甚至体现为估讲师的眼力。但是,当房地产市场走势比较稳定,价格变动比较平稳时,这些一般影响因素对房地产价格的综合作用还是能够体现出规律性的,房地产价格将出现平稳的变动趋势,这时可运用统计规律和预测方法来确定房地产价格的平均增减量、平均增长速度或价格变化模型。对这些数据加以具体分析,即可确定一般因素对评估对象价格变化的作用影响。

在分析过程中,应善于根据具体情况确定对评估对象或某类物业的价格变化有较大影响的关键因素,从而既可简化分析的难度,又可提高分析的精确性。

(二)区域市场资料

由于房地产市场的区域性,区域市场的资料对评估对象价格的影响更大。区域市场资料主要包括一般影响因素在区域市场上的体现,包括该地区的经济、社会、城市建设(基础设施与公益设施的建设)、城市规划的发展变化,也包括该地区的市场特征及交易情况等。

(三)实例资料

实例资料,主要包括市场交易实例资料、开发建造实例资料和房地产运用收益实例资料(如出租房地产的有关资料)。在评估过程中,无论是否直接运用这些资料,都应尽量收集,以供参考。对于搜集到的实例资料,应整理成表格形式,以便于利用。

(四)评估对象的情况

该资料的收集是在实地勘察时完成的,一般是按固定的表格填写。各类资料的来源渠道主要是:

l.委托者提供。

2.实地勘察。

3.政府有关部门提供。

4.相关当事人提供。

5.咨询公司提供。

另外,必须指出,运用不同的估价方法,收集资料的侧重点是有较大差异的

五、运用估价方法进行估算并决定估价结果

(一)评估方法的选择

在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:

1.各种估价方法的适用范围。

2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。

(二)运用估价方法进行价格试算

依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信眼,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。这种价格,称为试算价格。关于试算价格的计算过程见相应的估价方法章节。

(三)调整试算价格

运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。

1.调整试算价格的主要依据。试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法不同,也可能是因为所依据的资料不同。因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:

(l)资料的可信程度。要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须准确。因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。检查时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当,有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当,价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。

(2)估价对象的种类。如果判明所依据的资料是可靠的,则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。对此,一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。

对于自用房地产,一般应以比准价格(按市场比较法估算的)或积算价格(按成本法估算的)为依据进行价格调整,并作为决定最终估价额的依据。

对于收益房地产,一般以收益价格为主来调整,但因为在估算收益价格时,即使能够正确把握纯收益,也会因为在资本化率的选取上存在微小差异而导致收益价格出现较大误差,因此,对于收益房地产,还必须较多地斟酌比准价格或积算价格来进行调整,并以此作为决定最终估价额的基本依据。

2.调整试算价格的主要方法。调整试算价格的方法主要有三种,

(四)最终估价额的决定

在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见:

1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。

2.以估价人员的经验为主,参考估算结果。

我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果的主要方案。但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。

六、撰写估价报告

估价报告是记述评估成果的文件,为了保证其质量,在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。

(一)估价报告书的形式

估价报告书有定型式(或称表格式)、自由式与混合式三种,可根据评估活动的具体情况灵活选用。

1.定型式估价报告书。又称封闭式估价报告书,是固定格式、固定内容,估价人员必须按要求填写,不得随意增减。其优点是一般事项反映全面,填写省时省力;缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。如果能针对不同的估价目的和不同类型的房地产,制作相应的定型式估价报告书,则可以在一定程度上弥补这一缺点。

2.自由式估价报告书。又称开放式估价报告书,是由估价人员根据评估对象的情况而自由撰写的、无一定格式的估价报告书。其优缺点与定型式估价报告书恰好相反。

3.混合式估价报告书。混合式估价报告书是兼取前两种报告书的形式,既有自由式部分,又有定型式部分的估价报告书。

(二)估价报告书的组成

一份完整的估价报告书通常由下述六个部分组成:

1.封面(写明报告名称)。

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nbsp; 2.目录。

3.致委托者函。

4.估价结果报告。

5.估价分析报告(即技术报告)。

6.有关附件。

(三)估价报告书的内容

在估价报告书中至少要记载下列事项:

1.委托估价者名称。

2.受理估价者名称。

3.估价对象概况。包括估价对象的实体状况与权利状况。

4.估价目的。在报告书的相应地方,应同时说明根据此目的在评估过程中考虑了哪些特殊事项。

5.估价时点。

6.估价作业日期。

7.评估依据。

8.估价采用的方法、技术路线和测算过程。

9.估价结论。即最终估价额。

10.决定估价额的理由。

11.估价前提及估价结果的使用范围。

12.估价人员情况。应说明估价人员与评估对象有无利害关系。

13.附属资料。如评估对象的地籍图、平面图、外观和内部照片、产权证明、估价人员和估价机构的资格证明等。

上述六个基本估价步骤具有明显的阶段性。明确估价的基本事项与拟定估价作业计划,属于估价的准备阶段;实地勘察、搜集与分析相关资料、运用估价方法估算并决定估价权,同于估价的实施阶段;撰写估价报告则属于估价的结束阶段。上述三个阶段、六个步骤反映了估价的主要过程。不同论着在介绍估价程序时往往存在着某些差异,但异点不是发议在上述六个基本步骤上,而是由于阐述问题的详略程度或范围不同所造成的。因此,估价的基本程序是相同的。