地产投资分析要领
笔者从事地产分析工作多年，自问不敢说有什么大建树，只累积一些经验，希望与读者分享。以下便是做地产分析时要注意或知道的一些事情：
一、分析可分两种：（1）数量性（quantitative）和（2）非数量性（non-quantitative）。
此文所提的大多与前者有关。数量性的分析的定义其实很简单：分析（analysis＝数据（data＋方程式（formula），如果只有数据，例如楼价过往的升跌，租金的表现等等，没有运用一些方程式去分析所得的数据，那么严格来说这只是资讯报告，不是分析。
二、分析的运用应是投射性（projective），不是预测性（speculative）。前者承认分析
局限，后则则当分析员（或分析员当自己）是神，可预知未来。要善用投射性分析则先要适当地控制自己的一些偏好及个人的投资情况（例如因自己入了货便望市场升等等），以及做分析时“同等”地看待“最好”的打算及“最坏”的打算，例如最好打算时的利率当作是5％，最坏打算的也只当作是6％，则不免有自欺欺人的成分。
三、分析可以很简单，也可很复杂，视情况需要，时间多寡及可运用的资源包括人才和金钱。一般而言，简单的分析只可作为粗略的参考，准确程度也较低，准确程度要求愈高则复杂程度愈大。
四、分析无论细致到什么程度也不能“尽信”（按：不是不信，而是不百分之一百信）。
原因很多，但此文只提其中重要的两个：（1）数据方面，就算搜集方法完美无瑕（实际上不会），所有数据依然是“历史”。历史虽常常重演，但每次的人物、境况、时空、地利等均不完全一样。若一成不变地看待分析及其结果多会吃亏。（2）方程式方面，一般方程式是单向性的，简单举例如A＋B除C＝D。但现实可能是多向性的（interactive），即不只A－B－C三者因素会互相影响，实际结果D在某种情况下同时是自己的因素而自我影响和波及其他因素。举例，楼价下调到某一水位便可能变成市场的一种预看法因而继续下调，形成一种“预期自我实现”（self-fulfilling prophecy）的现象。
五、地产分析主要涉及三个层面：（1）市场分析，（2）一揽子物业的分析，（3）个别项目分析。三个层面虽有所关连但同时其所需的资讯，覆盖范围、深度及方程式都不同。
六、要分辨什么是价格和什么是价值。往往市场对两者混为一谈，对两者的定义也有不同版本。此文欲提供以下的较技术性的定义：价格是在某段时间内某个物业在公开自由及自愿市场里出售而可得的价钱。若涉及多个类同物业则可产生该类物业的一个“市场价格”。倘若将时空拉长，例如三年或三年以上，市场价格便有一定的“走势”，通常会是有所“升跌”（至于大升大跌或只是细致的波动是另一问题）。数学上可在此中的波动穿上一条“平衡”线，这条平衡线代表有关时段的“应有价格”，此文就假设这就是价值。因此，要在地产市场图利或炒作，并不是靠有“价值”的价位入货或出货（因为回报只和大走势打和），而是靠在“低价格”时入货而在“高价格”时出货（buy low and sellhigh）回报便跑赢一般人。当然要达到此种境界谈何容易，价值的计算可以帮助投资者了解市场偏离“应有价格”（高或低）的程度。
七、在项目分析里，要考究别人有没有“造数”时，除注意有否夸大收入部分，作细开支部位等等外，就是看有无较大幅的借贷。因为技术上借货可增加项目的回报率。最简单办法就是把整体借贷删掉，当是不需借钱全自资，这时的回报率便较能反映该项目的实力。
八、数量性分析是决策过程里的一个重要环节，但也只是其中的一个环节。它的作用是迫使投资者运用较科学及理智的程序思考问题而非单凭直觉。倘若适当地配合其他环节如非数量性的分析及好的商业判断，决策效果相信会更佳。
（麻省理工学院地产发展硕士 钟维杰）
编辑：www.pmceo.Com篇2：项目投资分析策划报告
项目投资分析策划报告
1．项目投资环境简析
对本项目的投资环境分析要坚持系统性、比较性、时效性、定性与定量相结合、实事求是突出重点的原则，在适应性、稳定性、竞争性三项主要标准的指导下进行。以简为主，重点在于土地价值判断及分析方面。
1.1社会环境
社会制度（经济决策的民主和科学程度、行政管理的透明度、政府对经济事务的干预程度、行政事务的效率及政府官员的廉洁性等）
社会秩序（社会的稳定性与安全性、当地居民对家乡经济建设的参与感与责任感、对外来经济势力的认同感与欢迎程度等）
社会信誉（由产业政策连续性所表现出来的地方政府在经济政策上的信誉）
社会服务（硬环境：金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等；软环境：上述各项服务的服务效率与服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等）
1.2政治环境
政治体制和政权（政治体制变革及政权更迭过程中所体现的渐进性与平和性）
政治局势（我国长期稳定的政治局势有利于投资）
政策（经济政策和产业政策，包括国民经济发展的政策、引时外资的政策、对外开放的政策以及各种税收政策等）
1.3经济环境
宏观经济环境（本地国民生产总值、国民收入总值、国民经济增长率；本地消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数；本地经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等）
市场环境（市场吸纳量的现状及未来估计、市场供应量的现状及未来估计、市场购买力的分布状况、同类楼盘的分布及其现状、竞争对手的状况、市场价格水平及其走势等）
财务环境（金融环境：资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本；经营环境：投资费用、经营成本、税费负担、优越条件；同类项目的社会平均收益水平及盈利水平等）
资源环境（人力资源、土地资源、原材料资源及能源的利用等）
1.4文化环境
风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等
1.5法律环境
法律的完备性（项目所依赖的法律条文的覆盖面、主要法律法规是否齐全）
法律的稳定性（法规是否变动频繁、是否有效）
执法的公正性（法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性与公正性）
1.6自然环境
地理位置（项目交通现状，距商业中心的距离，距医院、娱乐场所、学校的距离等直接关系到未来住户生活方便程度，从而影响市场销售；距配电站、给排水管网、通讯电缆的距离等，直接影响项目开发成本、从而影响项目效益。）
地质地貌与风光气候特点不仅关系到项目建筑物的基础设计，而且直接影响到项目的景观。
1.7项目用地基础设施环境
项目地块状况（位置、面积、地形、地貌、性质等）
交通环境条件（距机场、车站的距离，主要交通干线的分布。重要的公共交通工具及数量，交通方便程度等）
能源条件（电力供应状况、最近的变电站距离及其容量，煤气供应站的距离、煤气主干线管道的距离，其他能源，如煤、天然气等的供应状况等）
通讯环境条件（最近的通讯电缆的位置、可设电话门数等）
给排水及排污环境条件（项目地自来水管网分布、距主要自来水管道的距离，排水、排污设施状况，管道分布情况等）
地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析。注：简要说明即可）
2．项目投入产出分析
本处主要数据主要是根据前一部分市场研究及建筑设计的内容进行科学客观的模拟，在此基础上对项目投入产出进行分析。
2.1项目投资需求
2.1.1项目总体经济技术指标摸拟
2.1.2项目投资构成
本项目的投资构成主要包括项目的开发成本和开发费用两大部分。
1）开发成本：
（1）土地使用权出让金
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
（3）前期工程费
①规划设计费
②项目可行性研究费
③地质勘察测绘费
④三通一平费
（4）建安工程费
①土建工程费
②设备及安装工程费
（5）基础设施费
（6）公共配套设施费
（7）不可预见费
（8）开发期间税费
2）开发费用
（1）管理费用
（2）销售费用
（3）财务费用
2.1.3投资估算：
1）开发成本的估算
（1）土地使用权出让金
用地类型 住宅用地 土地使用权出让金
平均标定地价 元/m2
（2）土地征用及拆迁安置补偿费
（3）前期工程费
（4）建安工程费
可以采取不同的估算方法，比较后选择一种较好的方法
（5）基础设施费
（7）开发期间税费
（8）不可预见费
2）开发费用的估算
（1）管理费用（约为开发成本的3%）
（2）销售费用（约为销售收入的4%-5%，这里需要用到下面的销售收入估算资料）
（3）财务费用（从“贷款还本付息表”所得）
成本模拟表
内容项目 计算依据 单价（元/m2） 合价（万元）
（一）开发成本 以下1-8项之和
1.土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置补偿费3.前期工程费4.建安工程费5.基础设施费6.公共配套设施费7.开发期间税费8.不可预见费 1-6项之和的3%-5%
（二）开发费用 以下1-3项之和
1.管理费用2.销售费用3.财务费用 （一）×3%约为销售收入的4%-6%详见“贷款还本付息表”
（三）合计 （一）+（二）
2.2项目收益部分模拟
2.2.1销售收入模拟表及说明
销售均价假设（均价的确定、项目中具体单位的定价模拟，这里需要市场调研市场数据及建筑设计相关数据）
项目销售计划
销售收入模拟
2.2.2项目经营税费估算
这部分费用不作为投资构成，它是作为销售收入的扣减部分。
2.2.3利润模拟表及说明
2.3项目投资与筹资计划
2.3.1投资计划及资金缺口
2.3.2筹资计划及其费用
贷款还本付息表
3．项目投资可行性分析
这一部分主要从财务指标模拟分析方面，对项目在投资方面的可行性进行一个简要的分析，很多财务方面的细节分析不作过多展开论述。
3.1项目投资可行性分析的模拟前提
包括税费设定、折旧设定、期望收益率（基准收益率）确定等。
3.2损益表与项目静态盈利能力分析
3.3现金流量表与项目动态盈利能力分析
3.4资金来源与运用表及资金平衡能力分析
3.5项目投资可行性分析结论
4．项目不确定性分析及开发经营风险分析
4.1项目盈亏平衡分析
4.1.1可变成本变动时对利润的影响
4.1.2销售价格变动时对利润的影响
4.2项目投资风险分析及规避方式提示
4.2.1项目风险评估
4.2.2资金运作风险评估与可行性建议
4.2.3经济、政策风险预测
5．项目开发节奏与投资控制建议
5.1影响项目开发节奏的因素分析
5.2项目开发节奏建议及结果预测
6．项目投资策划结论与建议
篇3：房地产投资分析方法
房产投资由于风险相对较小,日益成为人们投资的重点。可是房产投资投入的资金比较大,投资者需谨慎。有没有比较科学、准确、客观的投资分析方法呢?可以比较科学地选择投资物业和计算出投资买房的收益率,以帮助投资者做出理性的投资选择。近日记者采访了链家宝业房地产经纪有限公司经纪人,在实践中给客户主要介绍以下房地产投资分析、评估方法:
销售比较法
选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较,这一方法十分简单,但要求市场上有足够多的可比物业。同时,需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。
总租金乘数法
公式:总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入
投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
直接资本化法
公式:总资本化率=第一年的营业净收入/投资价值
营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说,营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比,考虑了空置与欠租损失和营业费用,但同样未考虑融资和税收的影响。
税前原始股本收益率法
公式:原始股本收益率=第一年税前现金收入/初始投资。
初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说,都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。
租金回报率分析法
公式:(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
租金回报率法
公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。
弊病:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
IRR法(内部收益率法)
房产投资公式为:IRR=累计总收益/累计总投入
优点:IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而IRR则是按复利计算。
不过,通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的:市场的未来是不确定的,有升值的可能,也有贬值的可能,只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。
作为投资行为,投资者关注的是收益与风险,通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的,于是能否准确预告租金水平及选择投资项目便成为投资成败的关键。
当然,如果你觉得上面专家的方法太专业,比较复杂,想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解,按他们的计算原则,衡量一处物业价格合理与否的基本公式为:
如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。
如果该物业的年收益×15年>房产购买价,则表明该投资项目尚具升值空间。
还可以有一种更为简单、便捷的方法,虽不是很专业,但适合百姓进行投资选择:
如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格×物业面积/100,则认为该物业物有所值。
如果该物业的月租金>房产每平方米单位价格×物业面积/100,则表明该投资项目尚具升值空间。
以上是常用的比例与比率法,它有的只需进行简单的预测
篇4：住宅底商投资分析
住宅底商可以按照服务区间及市场理念来划分。下面分别对它们予以介绍。
1、按照服务区间划分
按照服务区间的区别,可以将住宅底商分为服务于内部和服务于外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民,而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。
对于大型的住宅社区,底商主要以社区内部居民为服务对象。在功能设定上要结合小区业主的消费档次、消费 需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店铺,投资少,风险不大,资金回笼也较快。
对于服务于小区外部的商铺,则应考虑周边商业业态、街区功能来确定商铺功能。这样的商铺应位于交通便 利,商业气氛浓郁的地区,店铺面积不宜过小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各种专卖店、大型百 货商场等,如"今日家园"、"似海怡家"、"现代城"的底商。
2、按照市场理念划分
随着越来越多的住宅项目进行住宅底商的开发,房地产开发商逐渐意识到住宅底商具有很大的市场潜力,但不 同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主旋律,住宅底商项目市场运做将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。 鉴于以上原因,下面按照住宅底商项目的市场理念对住宅底商进行分类。
按照住宅底商市场运做的特点,我们将住宅底商分为概念型住宅底商、潜力型住宅底商和商圈型住宅底商,共 三种类型。下面,分别对它们加以介绍。
1)概念型住宅底商
概念型住宅底商,指开发商在开发过程中,注重突出项目的概念和主题包装。从以"欧式商业步行街"概念炒作 成功的"现代城"、"欧陆经典",到"珠江骏景",再到"老番街",住宅底商一改过去纯粹的配套服务功能。不过,为底商 做主题包装只是第一步,后期对主题概念的实施和控制更加重要。新颖的主题包装无疑为项目增色不少,但决不应 是开发商的制胜法宝。
2)潜力型住宅底商
潜力型住宅底商,指具有巨大市场潜力的住宅底商项目。相对于借助炒作概念而走俏市场的概念型住宅底商项 目而言,某些住宅底商无需炒作却也热销。原因主要是巨大的市场潜力使此类项目被众多投资者所看好。如位于亚 运村的"风林绿洲",由于与奥运村及奥运会场馆预留地毗邻,人气凝聚力强大,近几年内的市场潜力不容忽视,是 难得的投资宝地。
"潜力型"住宅底商固然前景广阔,但同时也存在风险,无论投资者自营、出租,还是转手出售,所面临的最大 问题将是"时间"问题,也就是商户通常说的"养店铺的时间"。因此,投资者要正确评估自身承受能力,在核算回报 率时应充分考虑时间因素。
3)商圈型住宅底商
商圈型住宅底商,指已经形成一定的商业氛围,拥有大量的、稳定的消费群体的住宅底商项目。凭借有利位 置,抓住市场需求点,部分住宅底商项目尽管价格不菲但仍能创造佳绩。
商圈型住宅底商周边的商业已形成一定气候,,投资风险相对小,回报率高。不过,需要指出的是,成熟商圈 内的住宅底商,虽然位置和人气占有绝对优势,但是,投资商铺的其他条件(如:楼层、格局、层高、广告位、硬件 设施等)也十分重要。比如北京科技会展中心,其首层店铺的出租效果很好,虽然发展商也采取了如加修直通三层 的手扶滚梯,将过街天桥与二层直接相连等措施吸引客流,但仍难弥补二层、三层在设计上的缺陷,部分店铺仍有 空置现象。
最需要指出的是,商圈型住宅底商的价值升值收益空间往往被缩小,而且如果商铺投资者不谨慎的话,很可能 以过高价位购买商铺,最终被高位"套牢"。
住宅底商的特点
住宅底商有其区别于其他商铺形式的特点,这些特点对其经营、市场有方方面面的影响。
1、建筑形式特点
住宅底商建筑形式上表现为依附于住宅楼的特点,整个楼的一层、二层或/和地下层的用途为商业,楼上建筑 的用途为居住。为了确保居住、商业运营两种功能的有效性,开发商会通过合理规划设计对居民和底商的消费者和 经营者进行独立引导,出入口独立开来,以保证楼上居民的生活尽可能少受到底商的影响。
需要指出的是,如果规划设计不够合理,住宅底商会一定程度影响住宅的销售。
另外,住宅底商的规模要恰当控制,当规模超过2万平方米以后,开发商必须对该商业房地产项目的市场环境 做必要的调查和研究,不能一概用底商的简单概念去确定项目定位、规模、市场策略等,否则项目会面临开发困 境。
;2、铺面、铺位类型
住宅底商的主要类型多数是铺面形式,少数是铺位形式。铺位住宅底商良好的"可视性"使其价值最大化有了可 能性,这也是住宅底商引起市场关注的原因,或者说是住宅底商得到商铺投资者青睐的原因。
有些开发商在进行住宅底商设计时,为了使其标新立异,在住宅底商有限的空间里进行了超越通常意义的底商 开发,可能将此住宅底商项目开发成为规模较大的步行街,或别的形式,这些市场意义的创新,使住宅底商的概念 复杂化了,无论是规模还是形式都要求开发商从更加专业的角度进行规划设计、定位等,否则,用普通底商的思 维,去开发步行街、百货百货商场或其他商业房地产形式,会加大项目的风险。
3、经营形态特点
住宅底商作为社区商铺的一大类,也主要用作人们生活密切相关的生活用品销售和生活服务设施,其中零售型 住宅底商的商业形态为:便利店、中小型超市、药店、小卖部、书报厅,及少量服装店等;服务型住宅底商的商业 形态主要为:餐厅、健身设施、美容美发店、银行、干洗店、彩扩店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、装饰 公司、幼儿园等。
4、投资回收形态
目前,越来越多的住宅底商的投资回收形态主要为底商出售形式,主要的投资者包括散户投资者和机构投资 者。长期看来,机构商铺投资者会逐渐成为商铺购买的主力,这会影响国内商铺开发模式及投资模式。
投资策略
住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型,很适合个人投资者。一方面,只要售价合理,投资风险相对 比较低,空租率比较低,租金收益可以得到保证;另一方面,如果住宅项目规模大,居住人口消费能力强,其投资 收益可以很好得到保证。
篇5：房地产投资前期分析
一.消费者投资分析
这几个月来,天河最活跃的基本是一些中小楼盘。一方面是由于大集团旗下的楼盘供应量趋于减少,而且价格高涨;另一方面是由于中小楼盘趁着好市道纷纷推出新货吸引客源。从这些楼盘的经营之道来看,大致可以分为如下几种:
借势型:小型房地产企业没有与大盘较劲的实力,于是就借"势"经营。城市假日园就是一个明显的例子。它利用自己靠近旭景·70年代家园的地理优势,等邻居把市场的势造足后,就在周围做"迷你型"小楼盘。你在基础设施、环境配套方面花工夫,我在建筑质量、户型设计上下力气,各有千秋,互为依托。通过差异化定位、以总价适中的小三房为主打的策略,该盘在黄金周期间回笼资金超过千万元。
个性型:个性化的楼盘总是能吸引消费者的眼球。理想·蓝堡国际、东王景花园和新出炉的东方都会广场"上寓"都属于这种。在天河公园周边楼盘价位陆续走高,以大户型为主打的情况下,东王景花园以普通两房、小三房也可望到天河公园景色为卖点,吸引了众多白领;理想·蓝堡国际则以单层空中花园、宽楼距的单边户型等新设计吸引注重生活环境的买家;而东方都会广场"上寓"则以天河区从没出现过的中空小复式设计及150%的实用率吸引了众多首次置业者及投资客。在十一黄金周,这些楼盘现场虽然都没有活动,但却能吸引不少来看楼的实客。
实惠型:有些楼盘虽然个性不明显,但凭借方便的地理位置和实惠的总价,也能迅速消化不少货量。例如近期新开盘的豪景花园和雍景台新一期。雍景台位于天河区政府对面,和周边的楼盘普遍售5800元/m2的单价相比,该盘5000元/m2带装修的价格自然显得很吸引。而豪景花园则靠近天河北,但总价只须15万~50万元左右,对于天河北附近上班的白领吸引力也不小。
二.地理位置优势
出于对天河公园优势资源的看好,天河公园周边楼盘定位都基本走中等偏高策略,户型上基本以100-170多平方米的3-4房大户型为主,如华港花园、东方新世界等等,市场反应普遍较好,特别是华港花园,100平方米出头的户型因为实用率高,厅房间隔实用,向来都是市场主打。国庆新出街的第三期产品,据悉在户型上还更有所创新,价位也将略有调整,估计将更受买家欢迎。另一引人注目的是新盘理想花园的100平方米上下的二房半户型,5300万-6000万/m2的均价,目标直指30-40岁企业中高收入阶层。
另辟路线是的不同的是东王景花园,由于看好周边数量庞大的年轻白领消费群,东王景花园瞄准这一市场空间,推出60-80平方米的小二房、小三房户型,还有部分35平方米左右的单身公寓,东王景花园4700元/平方米的定价又相对较低,可说是进一步丰富了该区域的产品类型及价格档次。
三,产品定位
天河公园板块将出现更多元化竞争的局面,更能满足不同买家的不同需求。地利人和加上良好的交通及商务配套,令天河公园板块渐成为周边白领、企业主管、高校教授等中高端客户群体所看好的地段,因此,在广州市楼价一片降价声中一直平中有升,相对较为坚挺。东方新世界等定位较高楼盘单价达6000元/平方米以上,普通均价都大抵在5500元/平方米,区域前景让人乐观。 天河公园方圆几公里内,是高校教师、高科技研发人员、年轻白领们云集的地方,也是广州市内新广州移民人口最多的地方。正因为看好这一庞大消费群体,新世界地产、美林基业、合生等地产大鳄近年来都纷纷在此圈地推盘,除东王景花园、理想花园、历德雅舍三大新盘外,珠江投资在加拿大花园前的地块、理想集团在东方新世界后的地块都相继传出将动工兴建新楼盘的消息,估计明年中期,天河公园板块至少还将有二个新楼盘出现。
四,销售情况调查
华景新城
物业类别:住宅
建筑类别:高层洋房,多层洋房(带电梯)参考均价:5600元方米
物业管理费参考价:1.5元/平方米容积率:1
绿化率:90%总建筑面积:1000000平方米
楼盘简介:翠安侬苑--华景新城全面升级的经典之作,具备更优的规划、户型、环境以及智能通风隔音系统、净水系统等超前设施,法式风格园林
公交线路:210、240、549、248、296、518、50等巴士线经过社区门口,区内设有18、178、194的巴士总站。在天河北路华景段开
通后,拟增加"华景新城-天河北─环市东"商务圈的屋村巴士(15分钟1班)和新福利191路.五.高层单位未来主流
高层住宅开发量的激增自然不会是开发商的一厢情愿,其背后源于市场强有力的消费支撑。而在数年前,多层住宅一统楼市,高层住宅还几乎被市场视为鸡肋。对高层住宅逐渐被市场接受,并逐渐火爆,有关业内人士指出,从发达国家城市的发展历程和我国先进城市的发展现状来说,高层(包括小高层或超高层)建筑始终是主城区房地产市场的主流产品。武汉市城市建设步伐的不断加快,房地产市场的愈加规范,都给高层住宅革命的爆发提供了优质的土壤。仔细分析高层住宅越来越受到开发商和消费者青睐的原因,主要基于内外两方面的原因,外因主要是:首先,开发高层住宅是实现城市总体规划的需要。现在武汉市的高层住宅不是多了,就武汉的城市规划而言,其建筑空间布局应该是高低错落,而武汉目前多层多了,而高层少了,使整个城市极不协调。从现代城市发展要求来看,必须迅速改变这一现状;其次,随着土地储备制度的实施,土地价格上涨已成现实,为了节约土地资源,适应新情况下的市场要求,开发商必然会选择高层开发。,政府必须通过一系列手段节约土地资源,保证城市建设用地的可持续发展,而开发高层住宅,对于实现这一目的,有着直接的裨益。同时,高层住宅本身的某些优势和产品设计的升级换代,也使消费者逐渐认同了这一住宅形式。比如高层住宅在采光通风性能、视野等方面,就有着比较明显的优势。近一两年来,高层住宅的设计有了长足的进步,这是它能够吸引消费者最为关键的原因。比如,目前高层住宅较好吸收了多层住宅进行大面积绿化的特点,在无法做"地文章"的情况下,开始向天空要绿地,利用裙楼的空地,或者将某一楼层做架空处理,进行园林设计。以往消费者比较关心的住宅实际使用率的问题,通过合理的设计,也有了大幅度的提高,比如楚天都市花园的实际使用率就达到了81.09%,与许多多层住宅已不分上下。据楚天都市花园的开发商介绍,这是许多购买楚天都市花园的业主看重的因素。
六,人对住宅的要求
近几年来,由于国家大力推行住房制度改革,采取各种措施鼓励住房消费,房地产业成为拉动经济增长的一个重要产业。我国的住宅业经过20年来每年20%的高速发展,城乡人均住房面积均比原来提高2倍以上,从而宣告了住房严重紧缺时代的结束,住房需求正从生存型向舒适型转变。人们对住房要求不再局限于居住的基本需要,文化含量的高低日益成为人们选择居住的重要标准。家不仅是生活的一种需要,更是一种归宿。随着社会的进步,随着人们生活水平的提高,真正意义上的住宅产品应该是营造家园,从而显现居住的最终价值。而所谓居住的最终价值就是住宅作为历史文化,应当是地域性、民族文化和现代建筑艺术的完美统一和交融。住宅是一个几十年甚至上百年的工程,不但要讲究质量,而且要注入文化,这样才有永恒的生命力,有文化的建筑才是有灵魂的,才能为历史所接受,才能作为文化精品流传后世。一幢住宅,如果没有融入文化,犹如一幅没有灵魂的作品。为什么100年前在广州建造的花园别墅,至今仍被视为优秀建筑?为什么广州外滩、衡山路的建筑仍然使人流连忘返?我认为其本质不在于地段原因,也不单纯是建筑用材所致,而是高明的建筑设计师在独具匠心的设计中留下了时代文化的烙印。世界著名建筑大师贝聿铭说:"建筑是有生命的,它虽然是凝固的,可在它上面蕴含着人文思想。"所有这些,都需要我们对人文住宅进行深入的理解。所以,现代住宅开发要从顾客与市场需求出发,倾力打造、精雕细琢环境和房型,完善设施,营造家园、彰显文化。目前,住宅建造业正在经历着一场技术革命,从建筑材料、现场施工到物业设施配置不断创新。市政交通、快速干道、地铁、轻轨等逐步开通、实施,人们置业的区域观念明显外移,地段不再是人们购房的首要因素。广州住宅开发中的区域、环境、品位、服务、管理、审美等文化原则和精神因素日趋凸现,其中在房地产规划设计、经营和销售中人文因素日益呈现细微、复杂、变异和潜在的特征。主要表现在以下几点:
(1)新建楼盘文化成分的提高。在成片开发小区内设有一系列文化配套设施,如学校、医疗点、活动中心。在中高档楼盘里,建有豪华的社区会所,内设图书馆、网吧、舞厅、电影院等文化休闲娱乐设施。许多开发商在选址中,追求"后工业文化",讲究地产中的文化,甚至做起了文化地产。
(2)设计中人性因素的介入。在房型设计中,以人为本,运用起居心理学、工程物理学、室内交通学、人群生态学等多门交叉学科,来深入研究、反复琢磨、谨慎确定室内功能结构,保证人在其中的方便、舒适、安全。
(3)建筑上美学观点的渗透。广义的艺术包括建筑,但是建筑从来没有像今天这样讲究美学文化。在当今打造的楼盘中,无论是技术精美的欧美主义、地方主义、还是新田野主义、结构主义,都为城市景观、都市天际线锦上添花。
(4)开发中环保意识的贯彻。绿色、水景、蓝天是如今住宅市场最抢手的卖点,房地产交易会上的楼书已成了一片绿色海洋,"绿色物业"成为最流行的房地产概念。规划布局强调环保、室内装(饰)修使用"绿色"材料、物业管理讲究环境保护。
(5)科技与人文的混合是住宅发展的主潮流。也就是说,在高科技含量不断增加的物业中,添加更多对人的尊重、对自然的尊重。住宅开发中,讲究社区人文营造、历史文脉承继、区位文化沉淀,甚至吸取勘探学中的科学观点,寻求一种经济规模、技术规律、自然规律
、精神价值的合成物。追求一条微观效益与社会效益相结合的、人情关爱与经济可行兼顾的住宅发展之路。与此相对应的,住宅整体生产政策受到挑战,由不同的居住语言传统和起居行为方式构成的住宅文化所决定的个性化产品得到充分发展,各种居住文化阶层都能得到满足。现在生活给人的压力越来越大,生活在钢筋水泥丛林里的人们,更渴望居家之中的文化内涵。同时,每个社会成员都成长在一定的文化氛围中,并接受这一文化所包含的价值观念、行为准则和风俗习惯,进而影响其购买行为。人需要交流、需要援助。当今的置业者怀念自己小时候的里弄生活,他们希望自己的孩子放学后有一个健康、安全玩耍的环境,希望自己的父母能与邻居亲切地交流归属感、邻里感、社区感是现代人置业的内在需求。因此,创造一种和谐的邻里关系、温馨的居住文化家园迫在眉睫。现代居住文化的核心是人、自然和社会的和谐统一,满足居住者的使用要求和精神要求,强调在人与自然和谐的基础上,融入人文因素,将历史文脉、地区习性和周边影响作为创造理想居住社区的重要参数,从而使居住和生活在其间的人,能够体会到强烈的亲切感和归属感。
现代居住文化在住宅建设中的运用主要体现在环境、房型设计和设备设施三个方面。
一、环境包括自然环境和人文环境目前,在自然环境方面,政府对新兴的住宅开发规定了一定比例的绿化率,开发商也越来越重视自然环境。浓荫绿树、溪流叠水、缓坡草坪、小桥流水已不再罕见。有的开发商甚至不惜重金"做环境",力争将自己的小区塑造成都市森林或文化园林,为居住者营造一个宁静典雅的居住环境。在人文环境方面,选址在周边有成熟的商业、教育、医疗机构的地区已是司空见惯,有的开发商还在自己的小区内设有幼儿园、活动中心、超市、餐饮、银行、邮局等各种配套设施,尽量满足业主的点滴需求。
二、房型结构的合理化和人性化时下,房型功能也在悄然发生变革,如厨卫的面积逐渐加大,会客区域的面积变得更加合理,厅、卧、贮藏室、车库等面积有效配置,追求生活起居的高标准、高质量以及家庭成员之间的相互独立性和私密性。房型结构在追求合理化同时对人性化也提出了新的要求:(1)要符合当地居民的文化习俗及心理风格要求;(2)要具有未来性和超前性;(3)要更具人性化,增加实用面积,不能让面积浪费;(4)对每个房间都设定特定功能和要求,对家用电器及家具有位置的设计。
三、楼盘的配套设施功能楼盘品质的好坏,对配套设施的完备程度有很高的要求。对于配套设施,可分为公共设施和特有设施。公共设施譬如水、电、煤、有线或卫星电视、通讯、智能化等等。特有设施比如游泳池、广场、网球场、图书室、商场、健身房、会所、幼儿园、小学等。另外,如何利用公共空间,在不影响交通的情况下,尽可能增加一些供人们使用的设施,可以满足用户需要,提高人们的购房兴趣。比如,位于虹口区的"紫虹嘉苑",从楼盘设计开始就本着"以人为本"的宗旨。在自然环境方面,倡导"都市静港"概念,以创新的环境设计改善购房者的居住条件,"以人为本"为主题的环境景观规划,为"紫虹嘉苑"度身定作了一套景观设计方案。该方案突破常规设计,着重营造都市度假氛围,通过把异域的人性化设计和广州的人文特征相结合,强调生态化、参与性和互动性,解决了繁华与宁静不能同存的矛盾。小区内的坡地中庭,立体演绎居住景观,将住文化的深厚内涵凝练成图腾图案;巧妙的布局规划,让人车分流更合理,石径、草坪、地灯、休闲椅错落有致,融为一体,营造出一个宁静典雅的居住环境,更洋溢出一派邻里亲情。除了美景之外,业主还需要有舒适的生活,因此,全方位的人性化物业管理服务尤为重要。紫虹嘉苑除了完善到位的安全措施和物业服务外,社区内还设有细致入微的人性化生活设施:如独创的"万卷书屋",古籍经典,世界名著,时尚流行,坐拥书城,上下五千年,纵横八万里;"医院保健中心"设有专家定时门诊咨询,帮助业主拒绝亚健康;"智能人性化,家庭影视厅"让业主尽享E时代奔腾生活,啜一杯咖啡,享受国内外经典老电影的菜单式演出,或与朋友小聚畅谈前程往事……这一切的精心思虑,都是为了能让选择紫虹嘉苑的业主不但住得舒适祥和,更要住出文化格调来。
目前,广州楼市步入黄金期,房地产开发景气程度的总水平明显高于往年。然而,房地产进入产业化大规模开发时代后,也更急剧地改变了城市风貌,重塑了人的生活方式,影响了人的心理。在市中心区和新兴郊区的20**预售排行榜上,各类主题"人文住宅"风起云涌。现在几乎所有的开发商都谈到打造住宅文化,可不少只是标签和包装,缺乏文化的积淀。房地产开发的最终受众是人,自然离不开文化,如果只是简单的克隆或模仿,最终结果只能是一道笑料。那些曾经风靡一时却又一夜之间烟消云散的所谓东风西风,给我们留下了许多思考。世界之大,每一个地区都有自己的文化和风格,建筑也一样均有本地化、传统化的特征,保存并弘扬民族文化是必要的,不然一个民族便会失去目标。任何民族的文化必然渗透于这个民族的建筑之中。现代居住文化既不是对西方居住文化的盲目排斥,也不是对中国居住文化的全盘否定。前者不符合广州文化中"海纳百川,崇尚先进"的特征,在此理念指导下生产的住宅是落伍的、脱离潮流的;后者则是彻底颠覆了本土文化,因为文化是有继承性和根基性的,否定了这一点,居住文化就失去了依托、失去了赖以生长的土壤,房子虽漂亮却没有灵魂,它对人们总是冰冷的、隔膜的、陌生的。如何在房地产开发建设时不割裂原有的文化历史风貌,又带来新的良好生活环境,一种以人为中心的文脉主义设计思路指明了新一轮热点的方向。"新福康里"以观赏性、人文性、交流性作为环境设计的理念,注重每户窗前屋后私家绿景领地的营造,并在市中心独创8000平方米架空层人防交流环境空间
;普陀区的"万里城"则引入了欧洲城市绿化的概念。住宅区的围合式建筑布局和组团式绿化的设置已被广泛采用。小区里的公共空间设置,为居民提供了理想的户外交流,使居民一进入小区便似乎已经到"家"了。现代居住区内人们互不认识、老死不相往来的冰冷气氛已经开始有了转变。因此,只有坚持以人为一切的出发点,继承传统同时又面向未来的建筑,才能最大限度地延长生命周期。房地产楼盘的大规模开发,不仅是单一功能的建筑类型的开发,它也必然担负着社会文脉协调、交流与融合的义务。在传统的市中心区,建筑物的组成丰富多采,城市广场共享性强,路网密集、步行便利,具有适合社会交往的人性化特征,所以在保持这些优点的同时,尊重地理风貌,注重建筑特色的协调就成了共同的特点。像苏州河沿岸的水景住宅,大型绿地带动的绿色生态住宅,符合海派建筑风格的里弄住宅,都受到市场欢迎。伴随着汽车进入家庭和人口大量向城郊和边缘地带扩张,在享受到小区绿化环境好、空气清新、住宅宁静的优势之外,延续社区价值,产生心理归属感和认同感,扩大共享空间就得到更高的认同。像商业配套先行的"万科春申城",营造体育参与精神的"广州奥林匹克花园",注重亲情交流的"联洋新社区"。各有侧重的人文主题住宅,都是以满足更多人性化需要为最终目的。从住宅文化的角度看,住宅的规划设计,需要考虑住宅所处的地理环境、历史传统、人文环境、功能定位等诸多因素,处理好人与环境、建筑与环境等关系。首先要合理划分不同层次的住宅区域。可以按级差地租、重要道路及地域的传统、景观等要素划分不同的住宅区域,并对这些区的住宅开发进行定位,以满足居民不同的需求。其次,住宅规划设计要与周围环境相适应。不同的地理位置应有不同的住宅风貌,不同的历史传统应有不同的住宅风格。这种与环境相适应的规划设计,是继承传统和创新过程的统一,如果结合得好,就可以延续历史文脉,并富有新的时代感。广州是中西文化交融之地,具有丰富多彩的住宅风格,其石库门建筑、公寓楼、花园洋房是老一代住宅文化的代表,在树立广州住宅建设新形象的今天,需要继续继承和发扬海派住宅风格。这种住宅风格不是简单地照搬照抄,而应具有时代特色。因此在规划设计一个住宅小区时,就要考虑该住宅区域的层次、定位、历史传统和环境特点,这样设计规划的人文住宅,当业主入住其中时,自然而然地成为文化的一分子,继而业主又从自身的角度反过来推进了住宅文化的发展,最终实现文化与人的完美交融。七,总结
总之,文化是我们亘古不变的精神家园。21世纪市场经济的竞争在很大程度上取决于"文化力"的较量,房地产市场已步入"人文住宅"时代。
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