重庆别墅市场分析报告(合富辉煌)
第一部分 重庆别墅市场发展概述
一、重庆别墅市场发展沿革
重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段：
第一阶段：盲目开发期
八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。
目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。
第二阶段：市场调整期
伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。
然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。
第三阶段：重新启动期
这一时期从2000年持续到20**年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。
同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到20**年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。
这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。
第四阶段：市场放量期
这一时期从20**年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花园、保利小泉别墅。
同时别墅的类型及风格也更加丰富，从以前单一的独立、联排到现在的独立、双拼、联排、叠加、宅院式等多种形态。在风格上也更加的多样化，从早先照抄照搬国外别墅，什么风格都没有，不伦不类，而现在，开发企业在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化的内涵，卖点也越来越丰富，北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势足以令人眼花缭乱。
二、宏观开发情况
由于重庆早期开发的别墅产品大多已经销声匿迹，宏观开发情况比较难以掌握，在此，我们仅以20**年至20**年重庆市场上推出的别墅产品为依据，来说明重庆别墅市场的开发情况。
在现有开发规模上，仅当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达（略）。
我们可以从别墅产品的不同类型来说明目前重庆别墅市场上的别墅供应量：
独立别墅：
重庆独立别墅商品化的起步是源于1993年华新国际进入重庆市而开发的锦绣山庄。而93——97年，在重庆市面上除了锦绣山庄（123套独立别墅）在持续开发之外基本没有商品化独立别墅群，这一阶段是重庆独立别墅的起步阶段。在98年以后，重庆市独立别墅进入了缓慢的初步发展阶段。
从1998年——20**年，金果园、黄金堡城市花园、坡月山庄、新东福花园、玫瑰山庄、加拿大国际花园进入了独立别墅小放量阶段，总计
放量不足150套。因为产品设计和当时的消费需求量较少，这种现象拉长了很多楼盘的销售周期。20**年开始进入重庆独立别墅快书放量的阶段。20**年至今，龙湖·香樟林别墅（231套）、比华利豪园（217套）、佰富高尔夫别墅（138套）、中安·翡翠湖、龙湖·蓝湖郡、奥林匹克花园别墅、南岭雅舍、美茵·天鹅湖、长青湖等楼盘独立别墅放量约800套左右。同时近期投入市场的还有保利国际高尔夫花园、龙湖·蓝湖郡（二期）的别墅放量约430套左右。
联排别墅：
重庆早期的联排别墅主要分布在市区近郊范围。1999年的重庆龙湖南苑联排别墅、2000年重庆新东福花园开始了联排别墅的打造。因为早期联排别墅的放量较低，客户需求量较高，联排别墅产品很快就在市场上被抢购一空。
2000年下半年开始，联排别墅产品在重庆市场进入了初级成长阶段，华立地产、帝景集团瞄准开发联排别墅，重庆联排别墅市场进入了“审美提高过程”。但由于当时市场需求量较小，联排别墅在销售时遇到了较大的市场阻力。1998年至20**年底联排别墅总计放量不足550套。
20**年上半年开始，龙湖·香樟林（80套）、汇景台（48套）等联排别墅产品型相继推出，都在交房前后实现100%的销售。20**年，联排别墅产品进入了快速发展阶段。龙湖·蓝湖郡、高山流水、海兰云天、枫林秀水、重庆奥林匹克花园等楼盘相继地进行了联排别墅集中放量，预计在明年放量约1100套左右。保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出带来了联排别墅未来四年的集中大放量，预计未来四年放量总计会达到6000套以上。
三、与外地别墅发展比较
成都和重庆是同处于中国西南板块的两个内陆城市，拥有着相似的文化底蕴。目前重庆的房地产市场较落后于成都的房地产市场发展，特别是别墅市场的发展。通过对比我们可以更好的借鉴成都别墅市场的发展，来分析重庆别墅市场的现状和未来发展方向。
下面我们通过对两地别墅市场格局，消费群体、别墅产品形式、区域发展趋势来进行比较分析。
1、 市场格局比较
目前成都市区别墅市场基本已经步入开发终结阶段，由于土地的趋紧，市区别墅的开发量更加稀少，别墅逐渐向近郊和远郊方向发展。近郊发展了三大别墅带：牧马山别墅带、龙泉别墅带、华阳别墅带；远郊主要是青城山-都江堰别墅带。这几个别墅带将是成都的主要别墅供应地带，未来几年的别墅供应量将十分巨大。
重庆目前的市区别墅还存在着发展空间，南岸区铜元局板块、江北石马河板块还极具开发潜力，近郊别墅由于受到重庆特有地理条件的限制比较分散，周边近郊都分布有别墅项目，但主要的供应地带主要集中北部新区、两路别墅带和南岸区南山-茶园新区别墅带。远郊别墅由于受到目前重庆交通配套的限制发展缓慢。
第二部分 重庆别墅市场供应分析
一、重庆别墅市场现有供应
重庆别墅市场经过近几年的发展，尤其是近两年的发展，已经具有一定的规模，形成了集中部分区域发展的态势。通过市场调查，我们初步把重庆市场上的别墅项目按照供应区域分为两种类型，即市郊型和都市型。下面，我们将分别就这两种类型的别墅项目做分析说明。
1、市郊型别墅主要供应区域分析
通过近几年的发展，由于城市版块的不断扩大，重庆别墅的主要供应大多数属于市郊型，同时形成了集中部分区域发展的态势，我们将根据其集中的区域来说明市郊型别墅的供应。
（1）、含谷别墅区
含谷别墅区是重庆最早浮出水面的市郊型别墅集中供应区，提起含谷别墅区，人们印象最深的应该算是最早进入该区域的别墅项目——全兴别墅，其1680元/平方米的超低起价成为1999年重庆地产的重要新闻。随后开发的香格里拉别墅和北欧别墅使含谷的开发热度迅速升温。目前这些项目已经基本售罄，现有的市场供应为距高速路含谷出口九公里外龙潭湖边的海兰云天别墅。
（2）、渝北两路别墅区
作为重庆较早的开发热土，渝北区的房地产开发在重庆地产市场中已经拥有相当的份量，而渝北两路片区由于拥有临近机场的便利，且周边大部分地块风景优美，拥有别墅产品开发的先天优越条件，引来不少实力开发商纷纷在此跑马圈地。目前在此区域的别墅项目有恒运·清河湾、山语间、伽蓝艺墅、长青藤等别墅项目。
在一些房地产开发成熟的国家和地区，机场周边的地块往往是别墅开发的热点区域，随着重庆北部新区的规划和主城区路桥收费的实施，渝北两路别墅区在未来三、五年内将发展成为重庆别墅项目最为集中的区域之一。
（3）、北部新区别墅区
北部新区自20**年成立以来，充分利用直辖市和西部大开发的优惠政策，在开发建设上取得了巨大的发展。同时，区域的房地产也在经济发展的带动下发展迅速，已成为重庆房地产开发热点区域之一。和记黄埔、保利、龙湖等品牌地产的进入奠定了北部新区高档生活社区的崛起，目前的北部别墅已经占据了重庆别墅市场的半壁江山。
（4）、南山别墅区
南山作为重庆市的天然绿色屏障和城市“肺叶”，相比含谷和北部新区等别墅区，其在自然条件上更具备别墅开发的潜质。早期的南山别墅多为一些老板级别的富人自行买地进行修建，而成规模的开发还没有形成气候。近年来，南岸区政府打出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的旗号，并积极为营造南岸区良好的居住、旅游环境创造条件，随着政府规划的引导以及一系列利好因素的出台，南山别墅区目前已经初具规模，成为重庆别墅市场上的一个亮点。
（5）、北碚别墅区
北碚区作为重庆市北面的一座卫星城，拥有浓厚的文化氛围和优美的生态环境，同样具有别墅开发的潜质。虽然由于交通的限制使现在的北碚别墅项目不是很多，但其在重庆别墅市场上的地位还是不容忽视的。位于北碚三溪口的中安·翡翠湖项目凭借其优越的自然环境，产品中生态、湖景、江景、温泉四大优势的结合，以及号称西部地区第一豪宅的翡翠岛大别墅，使其在重庆别墅市场上具有举足轻重的地位。同时，随着北碚市政建设的开展，交通状况的改善，北碚别墅区将会成为重庆别墅市场上重要的版块之一。
（6）、巴南别墅区
巴南区地处重庆都市圈的南部，由于其与南岸区在城市发展上尚未连成一体，极大的影响了南部主城区的形象。随着巴南区政府加快实施城市化建设，带动区域经济的发展，巴南区的房地产开发也初具规模。在充分利用巴南优越自然条件的情况下相距开发了一品住宅、日月山庄、威尼斯印象别墅项目。不过目前由于交通等方面因素使巴南的区域认知度还较低，但随着重庆主城半小时交通的完善，巴南的别墅市场也会取得较大的发展。
2、都市型别墅主要供应区域分析
这里所指的都市型别墅，是指根据目前的城市规划，别墅所在区域范围属于市区范围以内的别墅项目，目前属于这类的别墅项目主要集中在南岸、江北和高新区这三大区域。下面，我们将根据这三大区域分别进行分析：
（1）、南岸铜元局片区
铜元局片区拥有得天独厚的自然资源，并且距离重庆的商业中心——解放碑距离较近，使之成为别墅开发的良好地带。铜元局片区在几年前就已经初具规模，当时开发的玫瑰山庄、加拿大国际花园以及近两年开发的帝景名苑使铜元局片区成为了高档住宅区域。而此区域最大的社区融侨半岛在后期的产品规划中也将会有别墅产品的推出，加之菜园坝长江大桥的修建以及石板坡长江大桥的拓宽，铜元局片区在拥有良好的自然资源和便利交通的情况下必然会成为都市型别墅的主要区域之一。
（2）、江北石马河片区
江北石马河片区因其拥有重庆最早的高尔夫球场——佰富高尔夫球场，以及4200亩生态公园，使该地块的别墅开发热逐渐升温。另外由于松石大道的修建，规划拟建的双碑大桥，使此版块的交通情况大大改善，会进一步促进此版块的开发，特别是高档住宅的开发。目前此版块的别墅项目有佰富高尔夫别墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及20**年开发的名门山庄。
说明：
在都市别墅的项目中，除了以上提到的两个集中分布的区域之外，还有一些零星分布的项目，如位于高新区的美茵天鹅湖和归谷·城市美墅，这两个项目主要有花园洋房、叠拼和水岸别墅构成。
二、重庆别墅市场潜在供应
重庆别墅市场的潜在供应我们同样通过别墅类型来进行说明
独立别墅：
未来四年，独立别墅放量将逐步扩大。蓝湖郡二期（1200亩）、海蓝云天B组团二期、高山流水后期（800亩）、中安·翡翠湖后期、长青湖别墅二期（1600亩）、山语间、天池林海二期等预备或筹划开发项目放量总计套以上。
联排别墅：
保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出，以及建工未来城等带来了联排别墅未来四年的集中大放量，预计未来四年放量总计会达到5000套以上。
这些仅仅是目前在开发的别墅盘，据了解即将推出的别墅供应量也不小。位于三溪口、总投资20亿元的“红鼎国际高尔夫”，位于西部大学城、占地8000亩的“腾祥别墅项目”，位于渝北回兴的南方·碧水康桥，位于茶园新区、有庆隆屋业开发的庆隆.南山高尔夫别墅已在开发之中……
三、影响别墅供应因素的分析
1、市政规划
（1）交通规划
别墅产品由于对环境，私密性等方面要求的严格性，且面对的目标客户群比较特殊。虽然他们对公交系统要求不高，但对道路交通便捷的满足仍很重视，注定了对交通有十分特别的要求，而长期以来，交通也是制约重庆别墅市场开发的一个相当重要的因素。
重庆直辖后，政府为改善交通条件所投入的精力有目共睹，而对别墅市场最为有利的影响主要体现在两个方面：即“半小时主城区”工程的通过实施和路桥收费改革的实施，“半小主城区”工程目前已经取得阶段性进展，重庆外环高速路也已经实现初通，而主城区“七桥一隧”实行年票制的改革，则成为“半小时主城区”工程的催化剂。
这两项交通方面
的改革对重庆别墅市场的影响在未来一、两年内效果将会比较明显，这对市郊别墅项目无疑是一大利好消息。（2）城市规划
城市规划及政策导向对别墅市场的影响也是比较明显的，如北部新城的规划在一定程度上造就了渝北两路别墅片区北部新区别墅区的成形，而九龙坡区政府“都市后花园”的规划为含谷别墅区的逐渐形成已起到了推波助澜的作用。
在南岸区政府的规划中，南山片区一直被作为旅游开发的一枚重要棋子，而正是南岸区政府的这些规划，让南山别墅区的形成具备了一定的基础。同时由于南岸区政府对茶园新区的重视，也使茶园新区的住宅，特别是高档住宅的发展潜力加大。
第三部分 重庆别墅市场需求分析
由于别墅产品目标客户群的特殊性，用普遍的调查方式已经比较难以调查到目标客户群的真实需求，在下面的分析中，我们主要是依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别墅市场的需求。
由于别墅产品目标客户群的特殊性，用普遍的调查方式已经比较难以调查到目标客户群的真实需求，在下面的分析中，我们主要是依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别墅市场的需求。
主要需求群体分析
在重庆早期的别墅产品中，外企驻渝人员，外国留学人员等外藉人士和本地各行业老板级人士是别墅产品的主要需求群体，如早期的加拿大国际花园、锦绣山庄等。近两年，别墅产品（尤其Townhouse类产品）的需求群体有所改变，一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。同时在购买别墅时出现了“人以群分”的现象，比如蓝湖郡和长青湖，多为私营企业老板、白领阶层所购买；比华利豪园更多的为商人所购买；中华坊备受具有传统文化情结的“儒商”青睐；中安翡翠湖的业主多为大学教授；而高山流水别墅区，因其依山傍水，隐逸在森林中，成为向往清悠生活的成功人士的首选。
已成交的别墅业主，年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。
第四部分 竞争分析
一、竞争环境方面
1、供应量上升
重庆别墅市场自90年代中期锦绣山庄成功开发后，一度处于低迷状态，市场的开发量体相对较小，甚至于出现开发商将建好的别墅再炸掉的情形，重庆别墅市场的风险让许多开发商望而却步。
但经过一段时间的沉寂之后，近一两年来，重庆别墅市场又再度升温，陆续涌现出了几大别墅开发的热点区域，市场上也出现较多的别墅项目，市场供应放量较大，竞争开始激烈起来。
除了在建的若干项目之外，一些规划中的新项目也正在酝酿之中，准备近期推出市场。市场供应量在持续上升，市场竞争的激烈程度将更加明显。
据不完全统计，重庆楼市今年的别墅放量约在2500套左右，总建筑面积484万平方米，在此之前，官方公布的重庆20**年总施工量为6000万平方米左右，也就是说，从重庆楼市的产品供应结构来看，别墅占了7.8%。
截止到20**年4月，重庆别墅市场上在售的别墅项目有十六、七个之多，南岸和北部新区成了别墅供应的主要集中地。在南岸区，南山周围星罗棋布排列着高山流水、天池林海、南岭雅舍等别墅项目，以及位于茶园新区的天龙·长青湖。北部新区更是别墅云集。蓝湖郡、棕榈泉、佰富高尔夫、保利高尔夫、大川水岸·加勒比、建工·未来城、伽蓝艺墅、山语间、南方·碧水康桥、天江·长青藤等10余个别墅都将向市场发力。
2、可替代产品增多
别墅产品是一种特殊的住宅产品，不但要满足基本的居住功能，同时还要求有非常良好的居住环境、氛围，是一种享受型的住宅产品。随着市场的发展，目前市场上出现了众多形式上区别于普通别墅，居住条件则接近、类似或达到普通别墅产品的要求的不同产品，如空中别墅（高层复式单位）、叠加等，从市场来看，这些产品都对别墅产品有不同程度的分流能力，反映出目前市场上别墅产品拥有较多的替代品。
另一种能够称的上别墅替代产品的就算是花园洋房了。花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。
目前重庆市场上的推出的别墅可替代产品供应量不断上升，新近开盘的项目绝大多数都包含别墅可替代产品，如建工未来城、中央美地、天江鼎城、融科·蔚城等项目都推出了大量的花园洋房。
3、市场需求量相对有限
别墅产品的价位一般都在60万元以上，目标客户瞄准的是处于金字塔尖的人士。而重庆作为一个老工业城市，在经济、商业方面并不发达，因此有高收入的客户在保有量上是有限的，在生成速度、再生能力上也是比较缓慢的，故而消费别墅产品的客户的量体在一定阶段上是相对非常有限的，在市场供应量急剧增加而需求未见明显增长的情况下，别墅市场的竞争环境的确不容乐观。二、区域竞争分析
通过对各别墅板块开发情况的了解，北部新城的开发体量位居全市之首，南岸区板块位居第二。目前北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。由于这两大区域拥有良好的自然生态环境景观资源，政府对区域的战略规划以及日趋完善的城市基础设施建设如高标准的道路交通系统等良好环境的原因，在未来的别墅市场开发中，北部城区和南岸区仍将作为开发的热点，尤其是北部城区的北部新区板块、石马河板块和南岸区的南山板块，并有向南岸区茶园新区发展的趋势。而其它区域的别墅板块的供应量相对较小，并受到城市基础设施建设和自然生态环境的影响很难与上述几个板块竞争，如北碚别墅区由于其距离主城区较远，受到交通的限制很难成为别墅开发的重点区域之一。
第五部分 重庆别墅的发展前景
一、重庆别墅的总体发展方向
重庆整体经济发展水平和国际化程度与沿海发达城市相比，尚存在着巨大的差距，这也决定了重庆高端物业的消费能力远远不如北京、上海等城市，同时由于重庆地处内陆，楼盘多以内销为主，作为住宅终极产品的别墅，在重庆的消化途径和消费能力还非常有限，别墅开发受到的制约因素可谓是方方面面。
通过对近期重庆别墅物业销售周期的分析，重庆市场上多数的别墅项目其销售速度都比较缓慢，一般的销售周期多在20个月左右。在市场需求相对有限的情况下，近一两年的别墅供应量不断上升，
从目前陆续亮相的各类别墅项目来看，拥有较强实力及品牌且环境优美、产品营造过硬且和目标客户需要、具备创新意识的别墅产品，成功的机率相对较大。而一些仅仅拥有某些方面优势就匆匆上马的别墅项目则举步为艰。
二、重庆别墅的区位发展方向
未来重庆别墅的主要供应仍将集中在北部和南岸两大区域，同时，随着主城西进，重庆西区的别墅市场发展也将会具有举足轻重的地位。
在目前别墅放量的几大区域中，北部新区“四高”尤其惹人注目：一、高品质；二、高价位；三、高开发量；四、高端客户群。现如今的北部别墅占据了重庆别墅市场的半壁江山，从最早的锦绣山庄、龙湖香樟林，到现在的保利国际高尔夫花园、佰富高尔夫别墅、龙湖·蓝湖香颂，北部的别墅项目一直都是重庆别墅市场上的亮点，北部新区打造高档住宅的路线也不会发生太大的变化。
南岸区的南山板块由于其地处有重庆“绿肺”之称的南山，其良好的自然生态环境，以及便利的交通使其仍然成为未来重庆别墅的主要开发热点之一，同时南岸的别墅开发有向南岸茶园新区发展的趋势。
西区的含谷别墅区在重庆别墅开发初期曾经是重庆别墅的主要供应区，但由于其位置较偏远，交通不便，并没有成为别墅的集中供应区。但随着主城区西进扩大，必然能带动含谷片区的高端住宅市场。
三、重庆别墅的产品发展方向
综观重庆别墅的发展历程，当今市场上的别墅项目差异化明显，市场进一步细分，各个项目之间力求以差异化和产品品质来参与竞争。丰富的产品市场、多元化的类型、产品的高品质成为目前别墅的三大特色。而随着重庆经济的不断发展，大量城市中产阶级应运而生，使目前消费群体主要为金字塔尖人士的格局发生改变，重庆别墅产品的未来发展方向。
纯别墅项目
这里所指的纯别墅项目为纯独立别墅项目。优美的自然环境，高尚尊贵、雅致浓郁的居住生活氛围及不可替代的尊崇性，是顶级别墅产品所独有，也是其倍受金字塔尖人士追捧的重要原因。纯独立别墅项目的最大特点就是稀缺性和尊崇感，能充分体现业主的身份及个性。这些都是经济型别墅所无法比拟的。空间独立性高、生态环境好、智能化、个性化、社区化的纯独立别墅项目将是未来别墅的发展方向之一。
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2：重庆别墅市场简析
一、别墅市场发展概况
20**年，以龙湖香樟林别墅为代表，重庆别墅走进品牌时代，品牌最好的注脚是文化传承。这阶段，我们在重庆别墅市场听到的最多的词汇之一是北美风格或者美式别墅。即使是别墅进入今天的“战国时代”，北美风格依然占据着重庆别墅市场的主导地位。
其实，重庆别墅对北美风格的追捧是有一定文化根源的，因为重庆跟北美有着类似的源流———移民文化。
美国是一个移民国家，几乎世界各主要民族的后裔都有，带来了各样建筑风格，其中尤其受英国、法国、德国、西班牙以及美国各地区原来传统文化的影响较大。互相影响和融合，并随着经济发展，适应各种新功能的住宅形式纷纷出现，多彩多姿的住宅建筑风格应运而生。因此美国的建筑风格呈现出多元的丰富多彩的国际化倾向。
北美风格实际上是一种混合风格，体现在别墅建筑风格上，便是欧式建筑风格的融合，其中我们能发现欧洲文艺复兴建筑的影子。到了近代，北美别墅发展成为既简约大气，又集各种建筑精华于一身的独特风格。
所以，重庆别墅的文化流派，更多可在“北美风格”的引领下细分。
纯北美派：
集当今世界住宅建筑精华之大成后又融合了美国人自由、活泼、善于创新等等一些人文元素，体现一种个性化的、自由奔放的、时尚的城市新贵豪宅。
代表项目：比华利豪园、棕榈泉国际花园别墅、龙湖·香樟林、龙湖·蓝湖郡、南岭雅舍、高山流水、大川水岸·加勒比联排别墅、天景伴山雅筑等。
学院派：
追求的是细节上的精雕细琢和形式上的工整严谨，但同时又不循规守旧，它是在尊重人性的前提下，不断地追求理论和实践上的创新。
代表项目：天江·常青藤人文别墅，以美国最著名的大学联盟———“常青藤联盟”里的百年学府中一些经典意象为原型，完整呈现一个人文意味浓郁的别墅园区。
顶级派：
富豪的标签不少，高尔夫是富且贵的象征之一。这类别墅将号称贵族运动的高尔夫作为“顶级”的重要砝码，以欧洲高尔夫文化的享乐、社交为主题，展现豪贵们梦想居住中最耀眼的一道风景。
代表项目：佰富江高尔夫别墅、保利别墅。
现代派：
建筑形体充满了强烈的艺术色彩和极简的几何形体，巨大的视觉冲击力和震撼力猛烈袭来，这时，你会听到固化在我们脑海中传统意义的古典别墅的符号被彻底打碎的声音。
代表项目：中安·翡翠湖
不过，就像有人喜欢穿西服，也有人喜欢穿唐装一样，重庆别墅市场虽以北美风格为主，但仍有一些中式风格别墅在市场上独领风骚。中式风格的别墅主要有两大类，一类是庭院派，如金科中华坊；一类是园林派，尽可能利用了重庆山水坡地的原生地貌，以小桥流水，多重私家庭院等营造尊贵府邸———严格说来，这类别墅也不是“纯中国”风格，涵盖了东西方的美学，此风格的包容度很高，传承而创新，其中仍然能看到或多或少的欧美风情，代表项目有天龙长青湖、山语间等。
二、别墅市场分析
1、重庆市场别墅供应量较大，从宏观市场分析看，未来别墅市场竞争激烈。 据我们不完全统计，当前亮相和潜在别墅项目占地已达16000亩，其中亮相项目约占地6700亩，已明确表示作别墅的潜在项目占地约9300亩。从市场统计情况分析，目前已亮相的别墅项目约14个，已推出别墅约1500套；预计下半年亮相并在未来5年内完成开发的别墅项目约8个，加上已亮相的，预计22个项目将一共推出17500套。从别墅供应分析，下半年新推出别墅项目不多，而在售别墅项目的新推产品仍将是市场供应的主力。17500套（还不包括新开别墅盘）5年要消化掉，这意味着每年要消化3000多套。同时，按照以往的销售情况看，一个销售情况特好的中高档别墅楼盘，其一年的销售量顶多在150套，即使重庆市场每年出现10个这样的楼盘，消化1500套，那么每年也还有1500多套空置。事实上，个别别墅盘，一年仅售10余套。未来别墅竞争有多激烈由此可见一斑。
2、 投放地段北部新区渐成热土 目前从区域的角度而言，主要分布在以下几大板块：一是北部新区板块，目前的主要项目有大川水岸、蓝湖郡、棕榈泉、比华利、青河湾、佰富高尔夫别墅等。 二是北碚板块，主要项目有中安翡翠湖、水天花园鹭岛和沙坪坝的美茵河谷等。 三是南岸板块，主要项目有天池林海、高山流水、长青湖别墅等。从在售项目分布区域看，渝北、北碚、南山、含谷都有别墅项目在售，还没有形成一个明显的别墅集中供应区。 相比之下，北部新区逐渐成为重庆别墅市场的热土。 受地势较为平坦的优势和政府战略规划的支持，北部新区成为重庆市别墅市场的重要热土。金开大道沿线，一个总占地超过1万亩，汇集顶尖开发商，汇集众多高尚大盘的庞大新城已开始浮出水面。龙湖、金科、保利、棕榈泉等八家开发商将共舞北部新区，总体量超过600万方（含大量别墅），估计在5年内全部推出。
3、 产品细分中高档别墅为主流从在售项目档次分析，高、中、低档别墅数均有销售。供应量中高档别墅为最，经济型别墅供应量相对有限。市调发现，目前重庆市别墅项目主要分为以下几类：顶级别墅总价在260万以上，单价在7000元/平方米以上的独立
别墅：如：香樟林别墅、龙湖蓝湖郡独立别墅、比华利豪园、中安翡翠湖、佰富高尔夫等部分别墅。这类别墅市场有效需求有限，但销售情况不错。中高档别墅总价在120-260万，单价在于4500--7000元/平方米的独立别墅或连排别墅。此类项目有独特、稀有的景观资源做支撑，项目自身环境配置好、户型合理，走势看好。如龙湖?蓝湖郡的连排别墅、大川水岸、天池林海、中安翡翠湖部分别墅等。经济型别墅单价在3800至4500元/平方米，总房款在80万至120万之间如青河湾别墅、华立天地豪园、天龙部分别墅等。4、如果按别墅对外部景观资源的稀缺性作为划分的依据，重庆市目前的别墅又可分为以下类：湖景别墅 依湖而建，以中大型天然湖泊作为项目自然资源。如龙湖蓝湖郡、天湖美镇、中安翡翠湖、海兰云天纯水岸等。江景别墅 主要以长江、嘉陵江为主要资源，如大川水岸。山地别墅 主要以山景为项目的外部资源，如天池林海等。高尔夫别墅 依靠与高尔夫球场的联合开发，享受高尔夫球场的资源。目前有佰富高尔夫别墅、保利高尔夫别墅。无外景别墅 依靠产品自身的规划、品质、设计差异化优势取胜。主要有比华利豪园、金科中华坊。
5、别墅市场呈现新趋势
趋势1：产品从早期的单一的外部借景开始向规模、产品综合质数取胜。重庆早期的别墅，规模较小，内部环境与配套较差，主要以外部自然资源（如江景、湖景）为主要支撑，产品自身的规划与功能定位缺乏品质。进入20**年以来，以龙湖香樟林别墅为代表，重庆别墅产品开始依靠规模与综合质数取胜。目前龙湖?蓝湖郡、棕榈泉、天池林海为代表的千亩大盘将相继推出，整体规模的优势毫无疑问将促进项目配套、环境和产品规划方面的优化。比如蓝湖郡规划200亩的体育中心，棕榈泉联姻知名学校，比华利以豪宅形象为诉求，充分表明了市场的逐步成熟和产品依赖规模、综合质数取胜的趋向。
趋势2：经济型别墅将大行其道。从别墅市场的发展情况看，经济型-中高级别墅放量将大幅增加，代表性的项目有青河湾、大川水岸、天龙别墅等，这类别墅主要以连排形式出现，其建筑面积集中在200至300平米之间，总价以80至120万为主，介于独立别墅与花园洋房之间，经济型别墅将是未来几年重庆别墅市场供应的重角。
趋势3：高尔夫球场开始成为顶级别墅的砝码。目前，重庆市别墅产品联合高尔夫球场开发的项目有佰富高尔夫别墅。号称贵族运动的高尔夫，将是目前至下一阶段重庆市顶级别墅的标志。重庆金字塔尖的贵族们，在习惯了山水熏陶以后，将追求更为高尚和更能体现身份的高尔夫运动。
别墅消费主力- 私营业主 不论别墅档次高低，其主力目标客户多为私营企业主。特别是高档别墅和中档别墅私营企业主是最主要的消费群体。此外一些双知阶层，如大学教授、高级专业技术人员、金融界人士也成为中高档别墅的重要消费群，这部分消费者更重视环境与品质，自然条件较好的别墅项目是他们置业首选。在别墅消费人群中还出现一种低龄化的趋向，二十来岁就成为别墅业主的也不在少数。
三、别墅市场客源分析
1、目标客户群界定：
第一：主体目标客户阶层中的个体物业消费承受能力强，发展潜力巨大；
第二：主体目标客户应具备充分的地域宽度；
第三：主体目标客户阶段层具备符合未来生活潮流的共同价值取向，必须作为本项目定位的重要依据。
2、目标客户群特征：
职业特征——
（1）、各类和营业主，创业型业主
（2）、经营管理领域：职业经理人，管理顾问，专业代理（商），高级营销人员
（3）、专业技术领域：高级工程师、高级建筑师、电脑程式设计师、高级会计师、高级医师、证券高级从业者、高科技应用型产业研究人员、高级贸易从业人员
（4）、社会人文科学领域：律师、记者、演员、艺术家、画家、音乐家、教授
（5）、有隐性收入的政界人员
地域特征——
本地客源：本地购房客/来渝工作的外地精英
外地客源：国内各地来沪购房客/香港、台湾来沪购房客/外籍客户
年龄特征——
主体年龄分布在35—50岁之间，并形成年龄逐渐趋低的趋势。
其中购买力最为旺盛的集中在35岁左右和45岁左右。
从目标客户的层面及前述经济特征分析，作为新生代中产阶级的主力，除了拥有丰厚的家庭经济背景的人群。其或多或少存在初级创业、原始积累和扩大发展三个过程，才能达到的实际消费能力，这显示出本案的目标客户必须是有一定年龄的成功人士。
消费特征——
不讲究性价比，讲究性能比。购买高级或顶级别墅的消费者一般不很关心价格，但很关心产品品质及功能。
需要绝对私密性。这部分消费者非常独立，所以对产品的的私密性要求很高
需要绝对的安全性。由于这部分人身价较高，容易吸引外界视线，所以安全性是他们考虑的主要问题之一
非常注重产品的个性。喜欢独一
附庸风雅。这些人购房不一定都懂行，但一定懂时尚；不一定都有品位，但一定都追求品位崇尚自然，追求静雅。
篇3：重庆黄桷坪板块区域房地产市场分析
一、黄桷坪板块地域范围
结合区域内房地产市场发育状况，文中所指黄桷坪板块，即杨九路沿线带状地带，包括滩子口、黄桷坪两个节点，具体东南西不再赘述。
二、板块背景概述
（一）重要的工业及科教文化基地
1、重要的工业基地
黄桷坪是九龙坡区重要的工业及科教文化基地，重庆铁马集团、电厂等大型工业企业坐落于此。
2、九龙坡区科教文化基地
四川美术学院、重庆电力高等专科学校、工艺美术学校等大、中专院校坐落于此，初步估计学生总人数在10000以上。
（二）九龙坡区传统居住区之一
1、重庆铁马集团、电厂职工及铁路职工大都居住于此。
2、四川美术学院、重庆电力高等专科学校、工艺美术学校、电厂子弟学校等学校教职多工居住于此。
3、教育工作者+一般企业职工+学生+社会服务人员是该区域居住群体的主要构成部分及主要消费群体。
（三）便捷的公路交通及水路运输
1、杨九路贯通整个板块，多路公共汽车穿梭于板块内，能便捷到达九龙坡、南岸区、巴南区等行政区域及区域中心。
2、九龙港是重庆乃至整个西南地区重要的货运港口，地理及经济位置极其重要。
（四）区域环境及相关资源
1、区域环境较差
占据了板块内大部分地块为大型国有工业企业占据，区域空气质量较差、街道脏乱、环境嘈杂。
2、相关资源
区域仅靠长江，江岸线较长，江景资源丰富，九龙山森林公园环境优美，是区域的天然“氧吧”。
三、区域房地产市场特点
（一）区域居民及分布特点
1、带状与团状相结合的居民分布特点
受自然地理位置与交通等因素影响，区域居民分布特点相对突出，即沿杨九路沿线的带状分布与及以大型企业为中心的团状分布。
2、收入水平相对较低，购买力有限
（1）区域居民多为重庆铁马集团、重庆电厂等大型国有企业员工，家庭收入较低，购买力有限；
（2）从教人员家庭收入略高，购买力略强；
（3）区域购买力分布较为集中。
结合区域居民家庭收入分布，我们认为区域购买力分布不具连续性，主要集中在一般购买力及相对购买力两个区间内。
3、大中专学生数量较大，群体消费能力较强
（1）四川美术学院、重庆电力高等转科学校、重庆工艺美术职业学校等学校均位于该区域，学生数量较大，消费需求旺盛，购买力较强。
（2）群体消费所具有的周期性特点，对区域相关行业发展产生一定的不利影响。
4、区域居民整体文化层次不高，家庭组成多为两代及以上
铁马、电厂、铁路及九龙坡港埠等大型企业单位职工工龄一般较长，年龄集中分布在35—45岁区间内，家庭多由两代及两代以上构成，整体文化层次不高。
5、区域居民生活消费特点及习惯
（1）黄桷坪为区域居民主要生活及娱乐消费地，杨家坪为区域居民中高档次商品主要消费地；
（2）受家庭收入限制，区域居民消费面较窄，日常消费更多考虑经济实用，中高档商品消费量有限。
（二）区域房地产市场
1、区域新推项目分布及相关影响因素分析
（1）区域新推项目分布
区域新推项目集中分布在杨九路沿线、滩子口及黄桷坪区域内。
2、相关影响因素
——自然地理
区域自然地理对区域房地产项目开发影响很大，杨九路沿线、黄桷坪及滩子口片区地势相对平坦，开发成本较低。
——社会因素
区域居住用房建筑年代较久，相对陈旧，居民换房需求较大；为了满足居民居住及工作需要，铁马集团的相关子公司均坐落在杨九路两侧，可供开发土地较少，集团公司职工住房建筑年代较为成旧，急需换房，因此公路沿线多分布企业建房、企业集资建房。
其二、居民原始分布的影响
居民主要分布在杨九路沿线区域，对区域房地产开发产生较大影响，为了迎合消费者的居住习惯，区域房地产开发主要集中在公路沿线。
2、区域住宅市场
（1）区域房地产市场发展空间较大；
（2）经济实用的一般住宅和具备一定档次的花园洋房是区域的典型住宅形态；
（3）区域本年度新增商品房约11万方，放量5万方，销售率较高（90%以上）；
（4）区域房地产市场起步较晚，商品房价格相对九龙坡其他区域较低，一般住宅销售价格为2100元/平方米，花园洋房销售价格为3800元/平方米
（5）区域内滩子口区域住宅价格相对较高（3200远/平方米）、黄桷坪区域次之（2400元/平方米）、杨九路沿线价格最低（2000元/平方米）；
（6）区域在售住宅单套面积多为70-90平方米之间，总价一般在20万以下。
3、区域商业市场
（1）受自然及社会等多方面因素影响，区域商业市场发展较
为滞后；（2）区域商业物业经营状况较好；
（3）小型超市+临街门面构成了区域商业市场骨架；
（4）区域商业主要针对学生及中低收入阶层两个消费群体；
（5）区域临街门面租金集中在70元/平方米、销售价格集中在10000元/平方米。
四、区域房地产市场预测
1、区域相关城市规划
（1）黄桷坪区域房地产市场的发展瓶颈是区域可供开发土地少，其交通现状与房地产发展要求不匹配，区域自然环境相对较差；
（2）未来几年，黄桷坪区域将作为九龙坡区的重点开发区域，在政策上给予一定支持；
（3）未来几年内，杨九路将由原来的双向两车道拓宽为双向四车道；
（4）随着江北客运站的建设完成，部分铁路部门工作人员及相关机器设备也随之搬迁完毕，为区域房地产市场发展提供资源支撑。
2、个别楼盘开发带动区域房地产市场发展
广厦城开发完成及居民的入住，区域居住人气会有所上升，区域对外居住形象会有一定提升。
3、区域房地产市场的发展，区域房地产市场竞争将更为激烈
随着规划中禾风雅筑二期、三期，铁路医院侧面地块的开发，区域房地产市场放量将会有所增加，预计在今后两年内区域房地产市场放量将在20万方以上，其中商业部分放量将在3万方左右，以目前区域常住人口及其消费力估计，两年后区域房地产市场竞争将更为激烈。
（4）区域商品房价， 格会有一定幅度的上涨
未来两年内，区域住宅部分价格上涨幅度预计在15%-20%左右，商业部分价格上涨幅度预计在10%左右。
（5）区域将成为九龙坡区重要的居住区
——丰富的江景资源
区域拥有较长的江岸线及主城范围内最宽的江面。
——较浓的人文气息
四川美术学院、重庆电力高等转科学校等高等学校使区域具有较为浓厚的人文气息。
——良好的自然资源
九龙山森林公园的建成及开放，使区域自然环境得到较大改善，区域居住品质有所提高。
因此，宏佳公司市场部认为，区域必将成为九龙坡区重要的居住区。
篇4：欧洲别墅豪宅市场探密
欧洲豪宅探密 欧洲富豪住什么样的别墅
欧洲最贵的豪宅在哪里?这是很多人非常感兴趣的问题。
欧洲由于其悠久的历史发展和深厚的文化底蕴,使其对豪宅的价值观点与中国目前对豪宅的看法有很大差别。
一. 两种不同类型的豪宅
我们应该首先区分独立别墅型和城市公寓型这两种不同居住形式的豪宅。这两种产品的资源组成和价值体系都是完全不一样的。如柏林波次坦广场旁,正在兴建的德国最贵的公寓型豪宅,面积有650m2,价值为630万欧元,约为人民币5500万元,其主要价值是由其所处的显赫地段土地价值所决定,其次是其明星建筑师的设计以及技术设备、装修材料所形成的价值。而独立别墅豪宅的价值完全是另一种情形。本文重点分析欧洲这类豪宅的情况。
二. 欧洲三类顶级豪宅
如果我们向欧洲房地产圈内人士了解,或是在欧洲生活较长时间,就会发现欧洲有三类顶级豪宅。
第一类豪宅是昔日的贵族府邸,是真正的文化遗产。这一类多可称为私人宫殿或城堡,价值连城。不是出钱能够买得到的豪宅,可谓有市无价。有日本商人愿意支付任何价格,购买德国的这类豪宅,但是当地的政府与社会文化都不可能允许。它们的产权今天多在私人家族或政府手中。有的维修得很好,至今当作别墅使用;有的已作为博物馆或名胜古迹供人们参观凭吊。这一类豪宅杰出的代表就是德国巴伐利亚州路德维希二世国王的林登别墅和他的新天鹅堡。法国也有许多上几个世纪留下来的豪华庄园与古堡,维修保养得很好,是法国的国宝。
这也印证了人类消费层次的理论:在温饱、衣食住行的基本需求满足之后,开始追求旅游、收藏等活动。而对艺术品和文化古迹价值的高度认同与重新评价,是工业社会高度发达之后所出现的现象。任何工业品(包括现代豪宅)都是可以轻而易举地复制出来,只有艺术极品和文化古迹,因为其唯一性和不可替代性决定了其独特的价值。
欧洲第二类豪宅是可以买得到的豪宅,价值可达数百万以至上千万欧元。它们大多是外观上并不富丽张扬的老房子,坐落在城市郊区非常好的自然环境中,有很高的文化背景或是由著名建筑师设计。常常因为某某名人曾经居住过而身价倍增。
第三类豪宅是位于自然风景特别秀丽及人文资源优越的地区,如法国地中海沿岸就汇集了欧洲大量豪宅,窗外可俯瞰蔚蓝色的海湾,一年四季气候温和、阳光充沛,这里是欧洲富豪商贾、演艺界名人、画家、艺术家云集的地区,名贵汽车、豪华游艇琳琅满目。这一类豪宅首先得益于其优越的、在欧洲不可多得的自然条件,另一方面得益于其文化传统和多年经营的文化氛围。如尼斯湾海大道以及古色古香的建筑群,嘎纳电影盛会,圣特罗佩艺术家别墅区、摩纳哥的一级方程汽车赛和博彩胜地等。
三. 欧洲的富豪住什么样的别墅?
笔者在德国从事建筑设计工作十余年,其中参与了德国德意志银行行长的私人别墅和德国亿万富翁、欧洲最著名的营养食品生产公司老板Oetker先生的私人别墅设计。前者是新建在法兰克福附近的一个富人聚居的优美安静的小镇之中的一栋别墅,面积不过300余平方米。外观简洁典雅,丝毫不张扬,略有古典建筑的形体与比例。内部用料讲究,设计风格优雅、现代、舒适。
后者购买了一栋德国中部传统风格外露木构架式的老房子(Fachwerkhaus),基地内有很大一片树林、坡地和花园,然后对老房子进行全面的维修,更换了现代化的设备与门窗。这栋老房子受到建筑文化遗产保护,所以在翻建过程中要同当地建筑文物保护单位密切合作。老房子修缮之后,焕然一新,那种平和、深厚、端庄、宁静的气质更加感人。
欧洲的顶级富豪都住在什么样的房子呢?德国目前的首富是T.阿尔泊希特先生,拥有150亿欧元财产,他是德国最大的食品零售商品连锁店的老板。住在埃森市一栋不显眼的平层花园别墅中,对外界媒体非常低调,人们能看到他最近的一张照片是15年以前拍摄的。
德国妇人首富、德国富人排名第三的是S.克拉特女士,她是德国BMW宝马汽车公司最大的股东。对媒体也一直是低调相迎。她所居住小巧的别墅位于法兰克福附近的一个银行家聚居的优美的小镇里。
四. “地中海最美丽的豪宅被拆除”,中国的豪宅向哪里走?
法国地中海沿岸形成了欧洲众多优美高档别墅区,由于严格控制建设区域、建设项目和建筑密度,使那里许多别墅掩映在自然绿化景观之中,没有破化海岸自然风景资源,而且常常能为景观增色。欧洲的经验我们可以借鉴。有两点特别值得注意的,一是在严格保护自然景观的前提下(如海岸风景区)在第一排可以建别墅的地区上要严格控制建筑密度,严格规划管理制度。这样可以保证海滩上公共视线景观不遭破坏,满足公众利益,虽然说提高建筑密度有利节约土地资源,但在特殊地段应特殊对待。在这些区域,由于地段的
先天独厚的自然条件,有可能形成真正的豪宅。这里讲一件真事,20**年10月欧洲各大报纸刊出醒目的新闻:《地中海岸最美丽的别墅即将被拆除!》。业主是法国著名建筑商C. Pellerin先生,他是巴黎方斯商业中心区高楼大厦区的主要发展商之一。他在地中海岸,摩纳哥西侧风景如画的安提贝斯半岛上兴建一座价值2200万欧元豪宅。建筑主管部门只批准建设300m2的别墅,而他们由于同巴黎政府上层人士之间有密切关系,不顾建筑批准条件,兴建了一栋面积近2000m2的豪宅,最终该别墅由于违背了规划审批要求而被完全拆除。
豪宅的产生要靠人文环境的长期发展,法国地中海沿岸豪宅区的形成是经过上百年的经营,形成了深厚的文化积淀,加上自然环境保护意识强烈,才能形成今天的这般景象,可见产生豪宅的大的文化环境建设需要相当长的时间。
中国目前的别墅开发市场是一种不健康的情况,片面追求高容积率,房子几乎贴着房子建,这种别墅区是对自然景观的严重破坏。大面积高密度的别墅区开发,不可能形成真正的顶级别墅或豪宅。暂且不论中国国情是否应该发展豪宅,顶级别墅或豪宅的形成首先是其不可替代的自然景观资源或人文资源所决定的,其次是高品位的建筑设计,然后才是建筑设备装修。盲目地增大别墅的建筑面积,堆砌贵重的建筑材料是不能形成顶级豪宅的。
中国目前尚没有真正的豪宅,只有开发商一厢情愿地想制造的豪宅。真正的豪宅都是由业主委托知名建筑师单独设计完成的,不可能是成片开发的。综观欧洲以及世界各地顶级别墅的发展历史与现状,可以设想中国未来的豪宅将会在得天独厚的自然景观资源和艺术人文环境资源汇集之处产生。
篇5：天津别墅市场调查研究报告
一、天津市别墅发展的时间链接:
天津的别墅最早的应该是五大道地区遗留下来的,浸染的历史痕迹的五大道别墅风情区,其建筑上有一种特殊而纯粹的西式风情。这片充满着异域风情的建筑群落已经成为天津市城市发展轨迹的历史见证,而建筑本身亦成为城市的一道别样风景。
天津的别墅产品本土性开发出现在上世纪90年代初期。当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发,诸如:宁发花园别墅、天北别墅、侯台别墅——碧欣园等,带动了天津高档住宅的发展。但由于天津别墅市场尚处于发展初期,开发和销售均没有达到理想状况。
上世纪90年代末,天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。1998年天津万科在天津城市边缘——北辰区京津高速路出口成功推出 “万科花园新城”,实际上这个项目最初推出的产品属于低密度小户型住宅产品,但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。其项目关注度和销售业绩曾轰动一时。这证明天津市场存在着一定的市场空缺,而这个空缺点是由经验丰富的地产老大——万科发现的,当时本地开发商的开发经验及操盘手端段严重滞后,虽然也有一些小的别墅社区在城市边缘问世,但并没有给市场一些良性冲击。
近两年,随着城市经济的飞速发展、人们收入水平的提高、置业观念的改变以及高端收入群流动比例的加快,天津高档住宅市场日益显现出一定的潜在隐性需求。而随着时间的推移,天津开发商的开发经验及市场敏感度都在增加,这种隐性的需求及市场空缺被一些精明开发商捕捉到。从20**年到20**年,一批高端别墅产品进入市场,无论从产品形式上,还是开发商的操作经验上,以及市场的接受度上都有了大幅度的提高。这其中比较有代表性的项目有:处于大梅江版块的 “半岛·蓝湾”、“汐岸国际”、“城市别墅”等,处于奥运版块的“仁爱濠景庄园”等。
因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层,通常对住房品质要求较高,因此,别墅产品一直在高端客户群中占据相当比例。自20**年开始,天津的别墅市场开始日趋成熟,别墅开发区域市场日益广泛,别墅产品、价格也日渐符合市场需求,天津别墅市场进入了稳步增长的时期。
二、天津别墅的区位特点
对于别墅而言,由于其产品的高端性、特殊性,必然对选址有一定要求,。天津市的别墅从区位上来讲,也有着明显的地域特征。
上世纪90年代初期的“宁发花园别墅”、“天北别墅”等处于天津市的自然环境核心优势区——水上公园。在当时,水上公园位于天津市的西南方,处于天津整个地区的上风口,空气状况良好,适合居住。同时该地区交通便利,完善的路网和合理的公交线路保证了出行的通达,水上花园150万平米的湖面园林景致是市内独一的大型天然景观,水天一色的景致构成了良好的视野。此外,由于该地区的建筑在便于出行的前提下又和主要交通干线保持了一定的距离,所以整个大居住环境安静、祥和,非常适合高收入层次和追求卓越舒适生活的人群居住。因而水上版块别墅区的依托更多的是一种“外围自然环境”的依托。
1998年万科推出的“万科花园新城”处于城市的边缘,城郊结合部的边缘性地理位置使其在一定程度上脱离了城市的繁杂与喧嚣,空气良好、视觉通透,加之自己独创的欧美小镇的自然风情,从一定程度上让人们选择了“回归自然”的心灵生活方式。更重要的一点就是,“万科花园新城”从交通上利用了京津两地重要的联系通道——京津公路。便利的交通使城际距离差缩短,一定程度上吸引了“游离”于京津两地的高端人士。
从20**年开始,人们的注意力逐渐集中到梅江、梅江南版块。这片最初被市政定义为大型“安居社区”的荒凉之地,随着市政府整体政策的倾斜、区域性市政建设的完备、知名开发商的介入以及后期人为因素的炒作,“安居社区”已经被消磨得无影无踪,取而代之的是“城市富人区”的聚集之地。 “梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”,它们都西临卫南洼风景区,自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境,共享50万平方米超大湖面水景,拥有优美的自然环境和良好的人文环境。在规划布局上,“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展,交通和环境上极尽优势。当然,“大梅江”地区之所以成为今天的和今后一段时间的“富人区”,主要还是其外围自然环境的优势以及整体区域性规划与城市规划的完美结合。
位于卫津南路南口红旗南路“仁爱·濠景庄园”,处于炙手可热的“奥运版块”,其地理位置优越自不必言。随着20**年的日渐临近,奥运综合配套区的启动,“仁爱·濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。目前,该地段越来越繁华,越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。
三、天津别墅的产品发展特点
浸染岁月历史痕迹的“五大道风情别墅区”在一定程上更具有“西洋别墅”的醇美与韵味,其美更多的体现在建筑本身,但并不属于本土性开发。
“宁发花园别墅”、“天北别墅”等依托于水上公园优美的自然环境,内部产品并没有太多的附加元素,由于时间和地域的特点,人们当时的需求更多的表现在对身份、地位、实力等的一
种外在彰显,其家居实用性较低,致使随着时间的推移,这片区域逐渐演变成“高档商务办公区”。“万科花园新城”实际上属于低密度小户型住宅产品,但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。在“Townhouse”、“联体别墅”等名词还没有为人熟知前,这种区别于独体别墅又类似于别墅的住宅,被理解为开创了天津别墅市场的新产品,一时间成为天津房地产市场的宠儿。
进入20**年后,天津别墅市场日渐繁荣起来,联排、双拼、独体别墅等各种形式均有面市,并且出现了“Townhouse”热,产品成熟度随着开发商市场经验的成熟而逐渐丰富起来。“城市别墅”、“仁爱·濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛·蓝湾”等以联排别墅为主的项目正是这一产品市场的代表。这些别墅项目中,因开发商操盘手段的不同,其主题概念和推出形式也是花样翻新。“城市别墅”紧邻城区中心,所以干脆推出“City House”的概念——“城市里的房子”,“城市别墅”可谓名副其实。同样以联排别墅为主的“仁爱·濠景庄园”,位于卫津南路南口红旗南路,面对着“20**奥运分会场”,其地理位置优越自不必言,因而打出“奥运”概念也是理所应当的。大梅景区域的别墅依托以“梅江”和“卫南洼”风景区,打出了“自然、生态”的更富有别墅品味的概念主题。
而值得一提的是此期间开发的“大港·地球村”、“玫瑰庄园”等虽然设计和规划都得到人们的认可,但于城市中心链接层似乎存在着断裂带,其销售状况一直不是很好。因此,当前别墅还是地域性产品,人们的观念有待升级。也正是基于市场的原因,目前天津市的许多中高档项目在社区优越的位置也规划了别墅产品,并且也有不俗的表现,可见别墅并非一定要“郊区生态化”才有市场。
天津的联排别墅产品,户型面积一般在150—350平方米不等,主流户型面积在200—300平方米之间。虽然天津个别墅项目位置各异,有市区与市郊区、市区与开发区之别,但价格差异并不是很大,联排别墅每单元总价在90—300万元的区间内,主流产品总价一般都在120—200万元/每单元。
独体别墅产品的户型面积则差距较大,主流产品的面积在300—400平方米之间,最大户型当属“仁爱·濠景庄园”,达到1100平方米。所以,独体别墅总价差距也就比较大,大致由300万元—600万元不等。与北京、上海等城市的别墅市场消费群不一样的是,天津的国外客户不多,所以无论是独体别墅还是联排别墅,消费群体都为本土消化居多,约占70-80%,购房者多为私营业主,占整个消费市场的四分之三甚至更多。这部分人购买别墅相当一部分是作为第二或者第N居所,其中不乏在房市渐热的大好形势下,买来投资。
从整体市场来看,联排别墅占据了四分之三的别墅市场,但独体别墅也正慢慢浮上水面。随着天津市向国际化大都市的迈进,独体别墅一定会成为别墅市场的主流产品。随之带来的将是装修豪华、占地面积更大的豪宅产品的出现。也许不久即将面市的“海涵计划”会给别墅市场带来更多的惊喜。
四、天津别墅的价格走势
天津市的别墅市场既然经历了一个逐步发展的过程,其价格变化也必然呈现一定的时间特色。
“万科花园新城”98年推出公寓的价格是2180元/㎡,开盘由于市场的极度热销,其100元/㎡的价格上升速度也是惊人的,最终均价公寓上升到2800元/㎡左右。后期推出的联排别墅是在2000年,3500元左右的价格在当时已经不菲。20**年,美树丽舍面市时,已经面临着一定的市场竞争压力,特别是梅江地区已经显现雏形,人们的关注点也不再只是万科的产品,他们需要一个整体性高端区域与高端产品的新的亮点。但万科的信誉度和号召力不是一般的开发商可以代替的,因而目前仍在销售的“美树丽舍”也已经有了不俗的业绩,整体均价在4500元/㎡,当前售价达到了5500元/㎡以上,只有4套选择余地。
大梅江区域的别墅价格从最初的面市定价,到现在的价格不断盘升,更多的是整体自然环境的附加值、地理区位的行政及经济优势、产品设计更趋近人性化、以及市场整体房价不断走高而体现出来的,是一种产品和市场的导向。目前,此区域联排别墅的最低价格也达到了5500/㎡以上,最高单价达到了7500元/㎡以上,“城市别墅”二期的联排别墅甚至达到了8000元/㎡;联排别墅售价大约在7500-8500元/㎡,而最高的“汐岸国际”的双拼售价达到了12000元/㎡;独体别墅的价格一般都在10000元/㎡以上。
别墅由于其产品的特殊性,其单价的敏感度不是很高。相对于较大面积的户型而言,总户值的升降对于这些高端群体而言更具有吸引力。
五、在售别墅项目:
天津市在售别墅项目(表略):
天津的别墅从现阶段来讲已经日趋成熟,但对于这种高端产品的认知和消费者的接受度是经历了一段发展过程的。
从上表可以看出,目前天津市在售别墅项目(不完全统计)14个项目,成交均价联排在5500~6500之间、独体双拼在6000~9000左右。
天津别墅产品开发的高峰期经过近几年的自身发
展和不断的向外学习,天津的别墅产品从建筑形式、景观的设计、小区氛围的渲染、自然景观的利用、人造景观和自然的结合走出了一条自己的道路。天津市的别墅呈现出以梅江南、奥运板块、城市边缘发展的态势,随着政府政策的扶持,奥运会的举办在某种情况下提升了地块的价值人为的定义成为高档住宅区。
相比起北京、广州、深圳来天津市别墅项目算是中级阶段,随着天津的经济发展外来人口的增加,尤其是高收入者的进入,天津的别墅市场一定会有一个较大的发展。
塘沽区虽然已开发和正在开发的别墅项目很多,建筑形式也很多样。但作为别墅项目而言,尚有很多不足。每个项目都强调了自身的优点和卖点却忽略了市场的因数,忽略了客群真正想要的是什么样的别墅,加之成本区别较大,发展商利润追求的不同导致了塘沽区别墅市场的价格混乱,同时也导致了客群对别墅理解的偏差。所以可以看出塘沽区的别墅市场现处于别墅市场的初级阶段。从销售项目的数量、自身配套、销售价格、绿化、自然景观的利用、建筑形式多样上来看,市区的别墅项目远远超过了塘沽区的别墅项目。
六、塘沽近期需求调研数据:
从中原3月20日、21日对塘沽区居民需求调研访问得到,在被访问的400位居民(有效问卷居民)中有28位居民有意购买别墅,占到了被访人数(有效问卷居民)的7%。有意购买别墅的居民中,购买单价在4500元以上别墅的居民占到了14.28%,有一半以上的居民对别墅的价格的看法依然保持在3000以下的价格段。
(数据来源塘沽需求调研)
这主要和塘沽区土地价格偏低、房价偏低,加之在塘沽区别墅项目开发量一直占比较少有关,而“欧美小镇”当时的低价入市在塘沽区居民的心理留下了“别墅不是高不可攀的产品”的错觉,所以对别墅的价格都认知较低。再者,塘沽区别墅项目较为分散,没能组成很好的局部高价区域。
在通常情况下,别墅价格和普通住宅的价格一般是2:1的比例。但不排除有些比较特殊的项目或特殊的地点因数出现,局部提升了项目的价格。根据对被访者分析,塘沽及开发区居民对别墅项目的价格还是保有平稳上升的态度,都认为不会在近期内有大的涨幅。涨幅速度会保持在每年5%~15%之间。
在对居民的被访中“米兰世纪”在居民中的认知度达到6.7%。在认知人群中,开发区居民的认知度占总认知人群的60%。可以说“米兰世纪”这一品牌在开发区购房者心理占有一席之地。
七、综述:
目前天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面,已经走出初期阶段——主要集中在市中心城区域环境良好的地段,开始向中心城区的城乡结合部及其它地区(如经济开发区)发展;在别墅类型方面,独体别墅、双拼别墅开始在新增别墅中占据主导地位。近期内,独体别墅会保有一定的供应和高端客户的需求,但不会占市场的主流。随着经济的发展、客群的变化,尤其是外来客户的增加,独体别墅的需求会逐渐增大。
在天津和开发区,还很少有纯独体别墅产品,这说明独体别墅市场仍然没有达到成熟期或是发展商对于高端客户的把握上不准确。一方面,联排别墅的热销,可以视为中产阶级当作独体别墅的过渡产品消费,为独体别墅市场的成熟埋下伏笔;另一方面,天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来,独体别墅在未来依旧有不小的市场需求。在不少人的心目中,住别墅已是其人生的终极置业梦想,消费者对于这一独特住房品种的追求有增无减,销售业绩喜人。未来的别墅市场呈现高端化倾向。
从别墅设计形式、建筑形式来看,未来别墅市场将从追求立面的美观,到讲究造型的丰富,如运用美国式外挂造型墙,选用特殊外墙砖;从追求内在居室的多样化,到讲究内在空间的层次感、通透感、甚至雕塑感,具体表现为共享空间扩大,采光源来自多角度,室内视野摆脱单调乏味的窠臼;整体风格从统一的现代简洁派,开始细化到地中海西班牙风格、法国风格、美国南加州风格等,大的功能类别也会细分到度假型、乡村型、城市居住型、商务酒店型等。另外,房型设计上更加灵活多变,厅、卧室、露台、地下(半地下)室都发挥到最大功能,在窗、门、阳台、卫生间等细节处理上大胆创新等等。因而归根结底,未来别墅的开发,更需要准确定位,精心设计,追求个性,同时依据市场容量的逐渐扩大适度开发。
天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速,别墅售价一般在3000—5000元/平方米之间,基本上属于经济型别墅,经营状况良好。联排式别墅的大量涌现,降低了投资成本,同时由于投资者准确的市场定位、别具一格的设计理念、日益便利快捷的交通、完善的生活设施以及人性化的家居环境,深受购房者的青睐。开发区别墅在某种意义上来说,小区设计不够精细、建筑形式过于单一、楼体摆位变化不大,没能很好的体现别墅自身应有的特性来。
塘沽区别墅市场虽然在近些年发展的比较迅速,建筑形式、房型设计上和天津市无太大差别,但产品综合品质上和天津市别墅相比还存在一定的差距。塘沽区别墅市场尚未完全走入正轨,市场还处于起步阶段。从近期中原对塘沽区进行的需求调研可以看出,塘沽区居民对别墅的认知存在一定的片面性,对别墅真正的意义不是很清晰
,对价格的理解歪曲。加之塘沽区别墅市场项目过少,并且没能出现一个“领军人物”,才造成目前塘沽别墅市场的“一盘散沙”。中原认为随着顺驰在新河的开发,在一定时期内将成为塘沽房地产市场的“领军人物”,尤其是在别墅市场。“新河”项目的启动,别墅价格的高开高走,必定提升塘沽区及开发区整体别墅价格。如近期无新项目的加入,塘沽区别墅价格依然会保持在现有价格基础上稳步提升的态势。精彩专栏
