天津别墅市场调查研究报告

一、天津市别墅发展的时间链接:

天津的别墅最早的应该是五大道地区遗留下来的,浸染的历史痕迹的五大道别墅风情区,其建筑上有一种特殊而纯粹的西式风情。这片充满着异域风情的建筑群落已经成为天津市城市发展轨迹的历史见证,而建筑本身亦成为城市的一道别样风景。

天津的别墅产品本土性开发出现在上世纪90年代初期。当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发,诸如:宁发花园别墅、天北别墅、侯台别墅——碧欣园等,带动了天津高档住宅的发展。但由于天津别墅市场尚处于发展初期,开发和销售均没有达到理想状况。

上世纪90年代末,天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。1998年天津万科在天津城市边缘——北辰区京津高速路出口成功推出 “万科花园新城”,实际上这个项目最初推出的产品属于低密度小户型住宅产品,但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。其项目关注度和销售业绩曾轰动一时。这证明天津市场存在着一定的市场空缺,而这个空缺点是由经验丰富的地产老大——万科发现的,当时本地开发商的开发经验及操盘手端段严重滞后,虽然也有一些小的别墅社区在城市边缘问世,但并没有给市场一些良性冲击。

近两年,随着城市经济的飞速发展、人们收入水平的提高、置业观念的改变以及高端收入群流动比例的加快,天津高档住宅市场日益显现出一定的潜在隐性需求。而随着时间的推移,天津开发商的开发经验及市场敏感度都在增加,这种隐性的需求及市场空缺被一些精明开发商捕捉到。从20**年到20**年,一批高端别墅产品进入市场,无论从产品形式上,还是开发商的操作经验上,以及市场的接受度上都有了大幅度的提高。这其中比较有代表性的项目有:处于大梅江版块的 “半岛·蓝湾”、“汐岸国际”、“城市别墅”等,处于奥运版块的“仁爱濠景庄园”等。

因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层,通常对住房品质要求较高,因此,别墅产品一直在高端客户群中占据相当比例。自20**年开始,天津的别墅市场开始日趋成熟,别墅开发区域市场日益广泛,别墅产品、价格也日渐符合市场需求,天津别墅市场进入了稳步增长的时期。

二、天津别墅的区位特点

对于别墅而言,由于其产品的高端性、特殊性,必然对选址有一定要求,。天津市的别墅从区位上来讲,也有着明显的地域特征。

上世纪90年代初期的“宁发花园别墅”、“天北别墅”等处于天津市的自然环境核心优势区——水上公园。在当时,水上公园位于天津市的西南方,处于天津整个地区的上风口,空气状况良好,适合居住。同时该地区交通便利,完善的路网和合理的公交线路保证了出行的通达,水上花园150万平米的湖面园林景致是市内独一的大型天然景观,水天一色的景致构成了良好的视野。此外,由于该地区的建筑在便于出行的前提下又和主要交通干线保持了一定的距离,所以整个大居住环境安静、祥和,非常适合高收入层次和追求卓越舒适生活的人群居住。因而水上版块别墅区的依托更多的是一种“外围自然环境”的依托。

1998年万科推出的“万科花园新城”处于城市的边缘,城郊结合部的边缘性地理位置使其在一定程度上脱离了城市的繁杂与喧嚣,空气良好、视觉通透,加之自己独创的欧美小镇的自然风情,从一定程度上让人们选择了“回归自然”的心灵生活方式。更重要的一点就是,“万科花园新城”从交通上利用了京津两地重要的联系通道——京津公路。便利的交通使城际距离差缩短,一定程度上吸引了“游离”于京津两地的高端人士。

从20**年开始,人们的注意力逐渐集中到梅江、梅江南版块。这片最初被市政定义为大型“安居社区”的荒凉之地,随着市政府整体政策的倾斜、区域性市政建设的完备、知名开发商的介入以及后期人为因素的炒作,“安居社区”已经被消磨得无影无踪,取而代之的是“城市富人区”的聚集之地。 “梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”,它们都西临卫南洼风景区,自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境,共享50万平方米超大湖面水景,拥有优美的自然环境和良好的人文环境。在规划布局上,“汐岸国际”和“半岛·蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展,交通和环境上极尽优势。当然,“大梅江”地区之所以成为今天的和今后一段时间的“富人区”,主要还是其外围自然环境的优势以及整体区域性规划与城市规划的完美结合。

位于卫津南路南口红旗南路“仁爱·濠景庄园”,处于炙手可热的“奥运版块”,其地理位置优越自不必言。随着20**年的日渐临近,奥运综合配套区的启动,“仁爱·濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。目前,该地段越来越繁华,越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。

三、天津别墅的产品发展特点

浸染岁月历史痕迹的“五大道风情别墅区”在一定程上更具有“西洋别墅”的醇美与韵味,其美更多的体现在建筑本身,但并不属于本土性开发。

“宁发花园别墅”、“天北别墅”等依托于水上公园优美的自然环境,内部产品并没有太多的附加元素,由于时间和地域的特点,人们当时的需求更多的表现在对身份、地位、实力等的一

种外在彰显,其家居实用性较低,致使随着时间的推移,这片区域逐渐演变成“高档商务办公区”。

“万科花园新城”实际上属于低密度小户型住宅产品,但被万科巧妙地引入为“美国小镇”概念。在“Townhouse”、“联体别墅”等名词还没有为人熟知前,这种区别于独体别墅又类似于别墅的住宅,被理解为开创了天津别墅市场的新产品,一时间成为天津房地产市场的宠儿。

进入20**年后,天津别墅市场日渐繁荣起来,联排、双拼、独体别墅等各种形式均有面市,并且出现了“Townhouse”热,产品成熟度随着开发商市场经验的成熟而逐渐丰富起来。“城市别墅”、“仁爱·濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛·蓝湾”等以联排别墅为主的项目正是这一产品市场的代表。这些别墅项目中,因开发商操盘手段的不同,其主题概念和推出形式也是花样翻新。“城市别墅”紧邻城区中心,所以干脆推出“City House”的概念——“城市里的房子”,“城市别墅”可谓名副其实。同样以联排别墅为主的“仁爱·濠景庄园”,位于卫津南路南口红旗南路,面对着“20**奥运分会场”,其地理位置优越自不必言,因而打出“奥运”概念也是理所应当的。大梅景区域的别墅依托以“梅江”和“卫南洼”风景区,打出了“自然、生态”的更富有别墅品味的概念主题。

而值得一提的是此期间开发的“大港·地球村”、“玫瑰庄园”等虽然设计和规划都得到人们的认可,但于城市中心链接层似乎存在着断裂带,其销售状况一直不是很好。因此,当前别墅还是地域性产品,人们的观念有待升级。也正是基于市场的原因,目前天津市的许多中高档项目在社区优越的位置也规划了别墅产品,并且也有不俗的表现,可见别墅并非一定要“郊区生态化”才有市场。

天津的联排别墅产品,户型面积一般在150—350平方米不等,主流户型面积在200—300平方米之间。虽然天津个别墅项目位置各异,有市区与市郊区、市区与开发区之别,但价格差异并不是很大,联排别墅每单元总价在90—300万元的区间内,主流产品总价一般都在120—200万元/每单元。

独体别墅产品的户型面积则差距较大,主流产品的面积在300—400平方米之间,最大户型当属“仁爱·濠景庄园”,达到1100平方米。所以,独体别墅总价差距也就比较大,大致由300万元—600万元不等。与北京、上海等城市的别墅市场消费群不一样的是,天津的国外客户不多,所以无论是独体别墅还是联排别墅,消费群体都为本土消化居多,约占70-80%,购房者多为私营业主,占整个消费市场的四分之三甚至更多。这部分人购买别墅相当一部分是作为第二或者第N居所,其中不乏在房市渐热的大好形势下,买来投资。

从整体市场来看,联排别墅占据了四分之三的别墅市场,但独体别墅也正慢慢浮上水面。随着天津市向国际化大都市的迈进,独体别墅一定会成为别墅市场的主流产品。随之带来的将是装修豪华、占地面积更大的豪宅产品的出现。也许不久即将面市的“海涵计划”会给别墅市场带来更多的惊喜。

四、天津别墅的价格走势

天津市的别墅市场既然经历了一个逐步发展的过程,其价格变化也必然呈现一定的时间特色。

“万科花园新城”98年推出公寓的价格是2180元/㎡,开盘由于市场的极度热销,其100元/㎡的价格上升速度也是惊人的,最终均价公寓上升到2800元/㎡左右。后期推出的联排别墅是在2000年,3500元左右的价格在当时已经不菲。20**年,美树丽舍面市时,已经面临着一定的市场竞争压力,特别是梅江地区已经显现雏形,人们的关注点也不再只是万科的产品,他们需要一个整体性高端区域与高端产品的新的亮点。但万科的信誉度和号召力不是一般的开发商可以代替的,因而目前仍在销售的“美树丽舍”也已经有了不俗的业绩,整体均价在4500元/㎡,当前售价达到了5500元/㎡以上,只有4套选择余地。

大梅江区域的别墅价格从最初的面市定价,到现在的价格不断盘升,更多的是整体自然环境的附加值、地理区位的行政及经济优势、产品设计更趋近人性化、以及市场整体房价不断走高而体现出来的,是一种产品和市场的导向。目前,此区域联排别墅的最低价格也达到了5500/㎡以上,最高单价达到了7500元/㎡以上,“城市别墅”二期的联排别墅甚至达到了8000元/㎡;联排别墅售价大约在7500-8500元/㎡,而最高的“汐岸国际”的双拼售价达到了12000元/㎡;独体别墅的价格一般都在10000元/㎡以上。

别墅由于其产品的特殊性,其单价的敏感度不是很高。相对于较大面积的户型而言,总户值的升降对于这些高端群体而言更具有吸引力。

五、在售别墅项目:

天津市在售别墅项目(表略):

天津的别墅从现阶段来讲已经日趋成熟,但对于这种高端产品的认知和消费者的接受度是经历了一段发展过程的。

从上表可以看出,目前天津市在售别墅项目(不完全统计)14个项目,成交均价联排在5500~6500之间、独体双拼在6000~9000左右。

天津别墅产品开发的高峰期经过近几年的自身发

展和不断的向外学习,天津的别墅产品从建筑形式、景观的设计、小区氛围的渲染、自然景观的利用、人造景观和自然的结合走出了一条自己的道路。

天津市的别墅呈现出以梅江南、奥运板块、城市边缘发展的态势,随着政府政策的扶持,奥运会的举办在某种情况下提升了地块的价值人为的定义成为高档住宅区。

相比起北京、广州、深圳来天津市别墅项目算是中级阶段,随着天津的经济发展外来人口的增加,尤其是高收入者的进入,天津的别墅市场一定会有一个较大的发展。

塘沽区虽然已开发和正在开发的别墅项目很多,建筑形式也很多样。但作为别墅项目而言,尚有很多不足。每个项目都强调了自身的优点和卖点却忽略了市场的因数,忽略了客群真正想要的是什么样的别墅,加之成本区别较大,发展商利润追求的不同导致了塘沽区别墅市场的价格混乱,同时也导致了客群对别墅理解的偏差。所以可以看出塘沽区的别墅市场现处于别墅市场的初级阶段。从销售项目的数量、自身配套、销售价格、绿化、自然景观的利用、建筑形式多样上来看,市区的别墅项目远远超过了塘沽区的别墅项目。

六、塘沽近期需求调研数据:

从中原3月20日、21日对塘沽区居民需求调研访问得到,在被访问的400位居民(有效问卷居民)中有28位居民有意购买别墅,占到了被访人数(有效问卷居民)的7%。有意购买别墅的居民中,购买单价在4500元以上别墅的居民占到了14.28%,有一半以上的居民对别墅的价格的看法依然保持在3000以下的价格段。

(数据来源塘沽需求调研)

这主要和塘沽区土地价格偏低、房价偏低,加之在塘沽区别墅项目开发量一直占比较少有关,而“欧美小镇”当时的低价入市在塘沽区居民的心理留下了“别墅不是高不可攀的产品”的错觉,所以对别墅的价格都认知较低。再者,塘沽区别墅项目较为分散,没能组成很好的局部高价区域。

在通常情况下,别墅价格和普通住宅的价格一般是2:1的比例。但不排除有些比较特殊的项目或特殊的地点因数出现,局部提升了项目的价格。根据对被访者分析,塘沽及开发区居民对别墅项目的价格还是保有平稳上升的态度,都认为不会在近期内有大的涨幅。涨幅速度会保持在每年5%~15%之间。

在对居民的被访中“米兰世纪”在居民中的认知度达到6.7%。在认知人群中,开发区居民的认知度占总认知人群的60%。可以说“米兰世纪”这一品牌在开发区购房者心理占有一席之地。

七、综述:

目前天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面,已经走出初期阶段——主要集中在市中心城区域环境良好的地段,开始向中心城区的城乡结合部及其它地区(如经济开发区)发展;在别墅类型方面,独体别墅、双拼别墅开始在新增别墅中占据主导地位。近期内,独体别墅会保有一定的供应和高端客户的需求,但不会占市场的主流。随着经济的发展、客群的变化,尤其是外来客户的增加,独体别墅的需求会逐渐增大。

在天津和开发区,还很少有纯独体别墅产品,这说明独体别墅市场仍然没有达到成熟期或是发展商对于高端客户的把握上不准确。一方面,联排别墅的热销,可以视为中产阶级当作独体别墅的过渡产品消费,为独体别墅市场的成熟埋下伏笔;另一方面,天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来,独体别墅在未来依旧有不小的市场需求。在不少人的心目中,住别墅已是其人生的终极置业梦想,消费者对于这一独特住房品种的追求有增无减,销售业绩喜人。未来的别墅市场呈现高端化倾向。

从别墅设计形式、建筑形式来看,未来别墅市场将从追求立面的美观,到讲究造型的丰富,如运用美国式外挂造型墙,选用特殊外墙砖;从追求内在居室的多样化,到讲究内在空间的层次感、通透感、甚至雕塑感,具体表现为共享空间扩大,采光源来自多角度,室内视野摆脱单调乏味的窠臼;整体风格从统一的现代简洁派,开始细化到地中海西班牙风格、法国风格、美国南加州风格等,大的功能类别也会细分到度假型、乡村型、城市居住型、商务酒店型等。另外,房型设计上更加灵活多变,厅、卧室、露台、地下(半地下)室都发挥到最大功能,在窗、门、阳台、卫生间等细节处理上大胆创新等等。因而归根结底,未来别墅的开发,更需要准确定位,精心设计,追求个性,同时依据市场容量的逐渐扩大适度开发。

天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速,别墅售价一般在3000—5000元/平方米之间,基本上属于经济型别墅,经营状况良好。联排式别墅的大量涌现,降低了投资成本,同时由于投资者准确的市场定位、别具一格的设计理念、日益便利快捷的交通、完善的生活设施以及人性化的家居环境,深受购房者的青睐。开发区别墅在某种意义上来说,小区设计不够精细、建筑形式过于单一、楼体摆位变化不大,没能很好的体现别墅自身应有的特性来。

塘沽区别墅市场虽然在近些年发展的比较迅速,建筑形式、房型设计上和天津市无太大差别,但产品综合品质上和天津市别墅相比还存在一定的差距。塘沽区别墅市场尚未完全走入正轨,市场还处于起步阶段。从近期中原对塘沽区进行的需求调研可以看出,塘沽区居民对别墅的认知存在一定的片面性,对别墅真正的意义不是很清晰

,对价格的理解歪曲。加之塘沽区别墅市场项目过少,并且没能出现一个“领军人物”,才造成目前塘沽别墅市场的“一盘散沙”。中原认为随着顺驰在新河的开发,在一定时期内将成为塘沽房地产市场的“领军人物”,尤其是在别墅市场。“新河”项目的启动,别墅价格的高开高走,必定提升塘沽区及开发区整体别墅价格。如近期无新项目的加入,塘沽区别墅价格依然会保持在现有价格基础上稳步提升的态势。

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篇2：房地产开发经营项目市场调查

时下,商品房大量空置的问题已引起了社会各界的广泛重视,从政府领导、专家学者到发展商无不从各个层面积极去探讨它的成因及解决办法。在多种原因当中,有一条很重要原因是发展商的决策层缺乏必要的市场调查,没有掌握到足够的市场信息导致决策失误,使项目开发出现选址不准和市场定位不当。如位于武汉市江岸区某大厦,从它的规模、设计、装修、设备,到付款方式,这个项目在同一区位中应属佼佼者,但建成以来,出租和出售比率都很低,发展商难以实现预期效益。究其原因,主要是投资失策。该地方改造前路面狭窄残旧,常堵车,人气虽旺,但大量是外来人口,收入不高,周边多家大型国营企业经济也不甚景气,且周围临建商铺月租金要比大厦租金便宜1半多。在这样的环境中,发展商把大厦定位为商业、酒店、桑拿等,显然是不适合的,是不经深入的市场调查作出不准确的决策。由此可见,房地产开发的前提是搞好市场调查,否则,就不能在残酷的市场竞争中获胜。但很遗憾,不少开发公司并没有一套完善可操作的关于项目开发前期的市场调查方案,每每接到一个项目,总是凭国土、规划、税务要求和几个楼盘的数据就由业务人员凭经验写出项目的可行性分析报告。其科学性、准确性是不高的。

进行市场调查需要了解的内容主要有:

1、对经济与发展形势的了解。

房地产业的发展与一个国家和地区的政治、经济、金融、教育和治安社会发展等因素息息相关。这些因素将直接或间接对房地产市场和产业产生影响,尤其是对房价和销售情况的影响。要制定正确的开发项目策略,不能不综合考虑这些因素。一些外商之所以纷纷投资发展我国房地产业,很重要原因是他们看到了gg开放后的中国经济不断向前发展,政局和社会环境稳定,投资收益率高,广大人民群众有迫切改善住房条件的需求和能力,事实也正是如此。

2、对房地产市场发展态势的了解。

对本地区、本省、周边城市(外销楼还须了解港澳地区的房地产市场动态)以至全国房地产开发建设的总体情况进行了解。这样才能克服投资的盲目性,有助于市场定位准确。前几年,武汉市有些发展商看到写字楼有利可图,回报率高,纷纷投资兴建。由于未对市场当时和未来几年写字楼需求情况进行深入了解和预测,以致盲目投资,造成今天写字楼大量空置、投资难以回收的现实。这方面需要了解的内容包括近几年各类房地产开发项目完成投资额、竣工面积、施工面积、新开工面积、销售面积、销售价格、空置面积、市场变化情况,以至今后几年对各类物业潜在需求与有效需求的分析。当然,也包括银行开展住房抵押贷款情况的力度和发展趋势等。

3、对房地产政策法规和政府有关措施的了解。

近期,有关房地产的投诉纠纷日益增多,这除了购房者法律意识有所加强外,更重要一点是不少发展商没严格按章办事,出现了商品房交易中常见的短斤缺两、货不对板、延期交楼、承诺不兑现等问题。所以开发企业的领导和专业人员必须熟悉有关政策法规,遵章守法。否则,稍有差错便会直接影响到开发项目的正常顺利进行,造成不必要的浪费。这方面主要了解的是:土地使用、规划设计、拆迁安置、开发管理、建筑施工、销售、税收、物业管理等方面的法规以及政府领导人的重要讲话,新的政策措施、工作部署等。近期出台的关于住房制度改革、蓝印户口制度,尤其对商品房预售条例等规定、政府对销售“放心房”的要求等等,更须熟悉和严格执行。而且掌握上述各有关政策法规及政府调整政策的信息,就能及时调整房地产开发和销售策略,有助于项目的成功。

4、对项目周边居民的调查了解。

无论哪一类物业,要做到市场定位准确,都必须深入了解居民尤其是项目周围居民的住房现状、人员构成、文化程度、收入情况、购房能力、住房需求、购房动机及对未来住房的期望,可接受的价格,对付款方式、套型面积、装修标准、居民环境和设施配套等的要注,进行深入了解。然后再有针对性的根据这些资料来确定将来所开发项目的市场定位。比如,有的项目所在环境居住情况比较复杂,各类居民杂居,外来人员不少,如果把市场定位为大套型的中高档住宅,将有可能导致失败,因中高收入人群一般不愿到这类地段购房居住。

5、对周边同类楼盘的调查了解。

对周边同类楼盘的调查了解,有利于在制定项目营销策略时做到扬长避短,确定在今后的市场竞争中上于较为有利的位置,制定正确的竞争对策。这方面了解的内容主要有:楼盘所处位置、销售面积、销售价格、销售手法(包括宣传口号、卖点和宣传媒体等)、销售进度、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化绿化等,同时还要尽可能了解楼盘的施工进度、资金到位情况和物业管理情况等,然后制表逐一进行比较分析,以便正确定出自己的开发营销策略。

市场调查获取信息的方式、方法很多,为了获得准确而周详的第一手资料,发展商既要重点使用本单位专业人员,充分发挥其积极性;也可以适当聘请一些相关专业的社会人员和在校大中专学生作为兼职人员,交给他们承担部分调查工作;还可以委托有关机构进行调查策划。无论由谁去做这项工作,都要求深入细致,坚持不懈。

以下三种调查方法可作参考

1、直接

调查。直接与政府人士、房地产代理商、发展商、金融部门、行业协会、社会有关机构以及市场中的活跃人士广泛交流接触,询问、请教,以较快的速度获得所需的市场信息。通过这种方法取得的信息往往比较可信。

2、间接调查。通过报纸、刊报及其他媒体收集有关房地产信息、发展动态、市场分析……等材料,当然对这些材料要对比分析,去伪存真。

3、直接征询。这一方法的难度相对较大但获得的信息具有较强的参照性,对项目的定位和营销的制定很有意义。使用这种方法,首先要把咨询了解的问题编制问卷、填写。下询调查要注意对象的选择性,要合理选择各阶层不同年龄、文化、收入层次、被访人员,使调查具有代表性。这种方法也可以街头随机访询或在展销会上作问卷调查。

4、现场“踩点”调查。这是不少发展商、代理商作市场调查常用的办法。调查人员以买楼者身份直接进入销售现场,通过索取楼盘资料、听售楼员介绍,实地调查观察,从而获得资料。不过要注意楼盘资料和售楼员介绍是否有夸大和不全面之处,不要为其表象所迷惑。尽可能通过参观楼盘、施工现场及其他途径从侧面,从其内部人员和一些已购房人士作深入的调查,增大调查结果的可靠程度。

篇3：房地产市场调查实施要点

有的人认为房地产市场的调查与研究(下简称“市调”)高深莫测,很“玄”,有的人认为市调很简单,可有可无。其实市调是有方法、规律可循的。

我们认为:无论是发展商想寻找新的投资机会,还是为抢占市场,确定开发市场适销对路的物业;无论是发展商想为已开发物业制定正确的营销策略,还是为提高物业质量和附加值,提高经济效益,市调总能在其中发挥重要作用。房地产市场的调查与研究就是运用科学的方法,有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销方面的各种情报资料,通过对过去与现在营销状况及动态性影响情报资料,通过对过去与现在营销状况及动态性影响的分析研究,为发展商预测项目经营销售状况,制定正确项目决策提供了可靠依据。

市调类型从调研方向上分大致有三类:

针对物业的市场调查

一般发展商想对当前整体或者区域市场有个全面的了解时,会以目前市场上现有的物业为对象做调研。调查内容包括:位置、规模、类型、价格、工期、发展商销售状况,以此作为自己开发物业的依据。发展商大多最关心项目的价格和销售情况,其中难点又主要是真实售价与真实销售率的问题。

常见错误是将报价当实际价格。

销售价格的确定:前表列出了了解实际成交价的几种方法及利弊。

销售率的确定:可依据同类物业市场预期(如份额、价格、销售周期)进行判断。因为市场是不断变化的,所以其数据也不可能绝对精确,但可以通过调研人员对市场的深入了解对数据做适当调整。

物业供应量的确定:如果简单地以建委、房管局的项目统计资料和预售楼盘资料为准会与实际情况有很大出入。实际上会存在报了不建(资金不到位、炒地皮);建了没报(改变项目性质,如联建、自建改商品房);报建归口不一致(有在区里,有在市里);报建与销售内容不一致(最常见的是共用一个项目的销售证或内部认购)等情况,实地的现场调查是最可靠的办法。

针对客户的市场调查。

不同物业的目标客户群体是不同的,不同客户群体对房屋的偏好各异,比如中等收入家庭购房时会更关注价格,而高收入家庭购房时会更注重环境与景观等。不同客户群体间方方面面显著或是细微的差别都能通过市场调查和研究准确把握,最终抓住目标客群,这是物业销售成功的关键之一。

这类调研内容包括:客户的购买力水平,客户购买力投向(包括物业类别、户型偏好、位置偏好、预期价格等)及客户的共同特性,如年龄、文化、家庭结构、职业、原居地等。主要的手段是通过问卷就调研者想了解的问题对目标调查对象进行访问。在确定目标调查对象时,可参照同类物业的已成交客户进行划分。整个过程的难点是问卷设计及赢取客户的配合。

三是全面的市场调查。

房地产开发不可能离开一个城市的社会、经济发展状况,因此一个完整全面的市场调查应该包括宏观的背景情况,如社会政治环境、自然环境分析以及整个市场的物业开发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内容;再逐步细化到畅销物业、滞销物业、各区域街区功能分析及重点项目对比(如规模、性质、规划、工程设计、硬件配套、营销、物业管理等)。

这类调查应该是前述两种调查的结合,至少是部分内容的结合。这类调查的难点是工作量大,专业性强,需投入大量人力物力且工作周期长。

通常市调可分为三个阶段

调查准备。确定调查的问题及地域范围,并对调查目标进行初步分析,在此基础上制定调查计划(如方式及进度、收集信息的范围与种类、经费预算、组建队伍及人员培训等)。

正式调查。确定市调资料来源及收集方法。直接资料可采取访谈、电话、问卷、观察等方法收集;间接资料可采取交换、购买、委托等方法。如采用问卷式调查,还须设计调查表及问卷并确定抽查对象及样本大小。

结果处理。将调查搜集到的资料进行分类、统计,得出结论,在此基础上编写调查报告。

对代理商而言,市调应成为其强项,通过对区域市场进行多角度、全方位的调查,找出市场空缺较大的物业类型,为发展商提供开发策略、营销策略,以利项目尽快推出,使发展商取得合理的投资回报。市调既不是不负责任的胡编乱造,也并非神秘不可掌握,它是一种方法、手段,运用得当,让人受益匪浅。

篇4：招商市场调查概述

(一)市场调查的分类

定期调查:每年7月底和1月底前确定下年度的调查项目和具体方案;

临时调查:新产品推出后或临时需要了解市场动态和反映时,随时拟定调查方案;

资料收集:营销部会同有关业务部门搜集行业有关统计资料和文献报道;

(二)市场调查的具体对象和范围

1、产品消费市场调查

某类产品市场占有率调查;

客户购买动机或理由调查;

客户反映的产品的质量或服务意见调查;

消费者对本公司评价(知名度)调查;

广告宣传效果调查;

本公司产品价格调查;

产品地域分布情况调查;

用户类型、收入状况及使用状况调查;

其他必须的调查事项;

2、对经销商的调查

经销条件调查;

产品销量及市场占有率调查;

销售计划目标调查;

质量、规格、用途及服务调查;

同行业营销动向及销售政策调查;

经销商与零售商所掌握的消费动向调查;

促销活动效果调查;

零售商地域特性调查;

客户经营能力和信用调查;

其他必须的调查事项;

(三)实施市场调查的步骤

制定出通俗易懂、便于填写的调查问卷或调查表;

确定科学、易行的统计、分析手法;

事先进行小范围的试验调查或模拟调查;

选择向调查对象送发的礼品;

选调精明强干的人员组成调查组;

组织培训调查人员;

确定适宜的调查期限;

编制调查费用预算;

(四)调查资料的整理

1、将调查资料依据调查目的予以分类统计;

2、将统计调查资料与下列原有资料进行比较分析:

销售实绩资料;

各客户销售实绩资料;

篇5：盐城市房地产市场调查报告

一、盐城国民经济状况

1、回顾和综合评述

盐城市地处江淮平原东部、江苏的北部,浦东经济开发区、长江三角洲辐射区内,是江苏沿海中心城市之一。东临黄海、南与江城南通市、泰州市毗邻,西傍文化名城扬州市和古城淮阴市,北与山城连云港市接壤。下辖一区二市五县,市区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县。

盐城地形皆为平原,南北部地区分别由长江和黄河携带的泥沙,经海潮、风浪作用沉积而成,地势最高处在灌溉总渠两侧、废黄河两岸高地和响坎河两岸,海拔8-9米,最低处在大纵湖、北龙港一线,真高只有0.7-1米。盐城境内渠港湾四通八达,通榆运河纵贯南北,苏北灌溉总渠、串场河、中山河、射阳河、新洋港、斗龙港等著名河流纵横交错。

盐城土地面积14911平方公里。东部有海岸线582公里,占江苏省海岸线总长度的56%。沿海滩涂面积45.3万多公顷,占全省沿海滩涂面积的75%。盐城总人口796.51万人,其中非农业人口269.62万人,占总人口的33.9%,人口密度534人/每平方公里。

盐城处于亚热带向暖温带的过渡区,也是我国南北的连接区,年日照时数2252小时,年均气温15.7摄氏度,年降水量840毫米左右,土地肥沃,水域广阔,气候温和,四季分明,冷暖有常,雨量适中,宜农宜林,宜牧宜渔。

盐城市市区成立于1983年,全区总面积1696平方公里,人口66.34万,下辖20个镇,有305个村民委员会和139个居民委员会,是盐城市政治、经济、文化中心和对外开放的窗口。 盐城市区由亭湖区和盐都区构成。亭湖区是盐城成熟的商业、居住、生活区;盐都区是市区政治经济科技文化中心。

盐城是江苏重要新型的工商业城市,具备较好的工业、农业基础,被国务院列为对外开放地区。盐城工业经济具有一定规模和技术水平,全市现有各类工业企业4万家左右。尤其是汽车产业成为盐城的支柱产业,带动了相关产业的发展。近几年,全市的经济发展迅猛,到20**年国内生产总值高达760亿元,同比增长15.68%。人均国内生产总值达9542元,同比增长15.55%。

城市居民人均可支配收入为8059元,同比增长10.79%。盐城市大部分为农业人口(66%),外出打工的较多,据有关数字显示,至2000年底已有46.7万人在市外打工,占当时的农业人口的17%。他们从市外省外境外带回的收入并没有能有效地计入当地的统计数字,所以实际人均收入要高于统计数字。(据有关资料显示:截止20**年底,盐城市先后向38个国家或地区输出劳务人员达20589人,签订合同额5亿多美金,完成营业额4亿美元。以每人每年3万元的收入和平均每人在外工作2年计算,派出一个人的年收入相当于农村10个劳动力的年收入。这几年的海外劳务输出共获得了12亿元人民币的外汇。)社会消费品零售总额为224.88亿元,同比增长6.36%。

同时,在房地产开发方面,盐城市的发展也相当迅速,到20**年全市房地产开发投资额为23.12亿元,同比增长幅度高达33.65%。

竣工房屋面积为134.08万平方米增长8.68%,商品房销售面积达144.3万平方米增幅惊人地高达49.05%。从图中可以看到,03年前,盐城的销售面积一直小于竣工面积,供大于求,而03年,巨大的需求导致了销售面积超过竣工面积,求大于供。可以预见,盐城的房地产开发市场存在相当的潜力。

经过多年的努力,盐城市经济结构的战略性调整取得重大进展,初步形成现代化城市的格局和风貌,人民生活在实现小康的基础上更加宽裕。

2 、盐城市社会经济发展展望

A、盐城—中国东部沿海岸唯一的“潜力股”

盐城是目前中国东部沿海岸地区唯一欠发达的地区,预示着经济上扬的巨大潜力。盐城地区北有渤海湾、胶东半岛,南有苏南、上海、浙江、福建和广东等沿海发达地区。中国的东部发达的经济海岸线,在盐城地区似乎突然间落入一个“V”型谷底。我们认为这与过去盐城所处的交通条件有密切的关系。纵观东部沿海地带,东北、华北地区至连云港的交通体系较为完善。连云港—伊斯坦布尔欧亚大陆桥铁路干线带动经济往西发展。而华东地区的长江黄金水道同样把经济腾飞的发展轴心扭转为向西发展。盐城地区成为中国沿海—长江这一宏观经济“T”发达地区上唯一的断点。

随着沿海大通道的贯通,中国“T”型发达地区的唯一断点也将同时被弥补。盐城地区也将迅速成为中国“T”型地区工商发展成本最低的一个经济发展点。其经济发展水平将迅速赶上苏南、胶东半岛。展望盐城的未来经济发展,它可能继续跟随在苏南等地区之后,但就其从“V”型谷底回弹的发展空间潜力是巨大的。

B、融入上海二小时经济圈

盐城的地理位置属于长江三角洲地区,而长三角区域经济发展的梯度特征十分明显。从传统的经济眼光来看,苏北地区的经济总量是苏南的一半,而苏南又是上海的一半。长三角的经济发展圈层呈现与上海非常强烈的相关关

系。

盐城地区传统上从属于南京经济圈。南京在江苏省的位置偏西,往西往南方便,往北往东不便的道路体系造成南京的经济辐射主要往南往西。盐城地区成为“被遗忘的角落”。随着沿海大通的贯通,盐城到南京的时间为3.5小时。而盐城到上海的时间距离为2小时。南京对盐城的影响将逐步减少,而上海对盐城的辐射将加强,故此盐城将逐步融入到上海经济圈。

C、交通区位的巨大改变

中国沿海大通道对盐城经济发展的促进作用显而易见,除此之外,盐城同时正在努力完善海、陆、空全方位的交通基础设施大丰五万吨级的深水海港正在建设,铁路交通也已基本开通,更为特殊的是盐城拥有苏北地区唯一的空港,而盐城与苏北其它地级市都有高速公路连接,所以,它将是整个苏北地区陆运、空运的枢纽节点。由于盐城悦达与韩国大宇集团的经济合作。盐城空港开通了盐城-汉城每周一班的往返直达航班。随着悦达集团三十万辆生产线项目上马,盐城-韩国的经济纽带无疑将进一步加强,而盐城空港也必将从其他支线机场的格局中脱颖而出,成为苏北地区唯一的“国际空港”。

D、制造业发展的强劲动力

制造业的发展必然带来大量人口的集聚、GDP的上升,是拉动一个城市经济发展和城市建设的强劲动力。

近年来,盐城工商业招商引资的形势相当良好,沿海地区制造业上海-苏南-苏北的梯度转移模式已初现端倪。而盐城悦达集团的存在更加凸显这个发展中城市的与众不同。目前悦达集团汽车生产线为年产十万辆,主要零配件为进口组装,已经成为盐城经济发展的主要支柱。而随着三十万辆生产线的开通,零配件自主生产的比例必然加大,悦达也将真正成为盐城地区无可争议的支柱产业龙头,拉动与汽车相关产业的经济腾飞。

E、建城区的扩展带来人口聚集的效应

历史上,盐城作为地区行署所在地,它的建成区范围为20-30平方公里,与其下辖的建湖、滨海等县级市没有太大的区别。农业人口城市化的城市指向呈现随机性强的态势。

随着盐城撤区建市,新一任领导班子的第一项城建工程就是拉大城市框架,把建成区扩展为50平方公里,体育馆、展示馆、博物馆等文化设施不断完善,再加上制造业发展带来的大量就业机会,使得盐城明显区别于其他县级市。农业人口的城市化指向将迅速从随机性转变为集聚性。城市人口发展的“雪崩”期即将到来,盐城在短时间内将迅速发展为百万人口的都市型城市。

盐城市的境外投资也有一定的规模,特别是韩国投资商占了很大的比例,约有6000名韩籍人士在盐城工作和生活。高消费人群的增加可以繁荣盐城市的商业市场。

F、盐城社会经济发展展望的结论

盐城通过多年的发展,综合实力得到了不断提升,在今年11月初,在国家统计局首次发布“中国综合实力百强城市”排行榜,在全国286个地级以上城市中,盐城市排在第83位,跻身于全国百强城市行列。这是我国首次对地级及以上城市的综合实力进行全方位的评估,涉及人口与劳动力、经济、社会、基础设施、环境等50多项综合指标。盐城市能跻身百强,是对其过去发展的肯定,也是其未来发展的希望。在中国经济平稳发展的基础上,盐城市将有更好的前景,也为盐城市的商业仍至商业物业的发展创造了有利条件。

3、总体社会环境因素结论

本报告分析宏观经济情况根本目的是要判断今后一段时间房地产市场的走势。简而言之,只要全国经济保持持续、稳定和健康的发展。盐城在上海经济及长三角经济区的辐射下,房地产市场包括商业物业市场就大有发展前景。在外部环境有利的情况下,本案的预期租金、售价就有较大的上浮潜力。反之,本报告也需特别强调:如果出现突发的重大影响因素造成中国或盐城经济总量下降或GDP增长速度减缓达不应达的目标,直接后果将是整体就业不足,就业人口的收入停滞不上或有下降,间接的后果是居民整体购买力下降,消费不足,需求疲软,那么将对整体房地产业包括商业物业造成不可估量的影响。即在外部外境不利的情况下,本案的预期价格就有较大的下跌压力。但从目前的情况来看,此类不利影响发生的可能性较小。只要处理好就业问题与农业人口问题,扩大消费需求,中国经济总体形势应朝着长期趋好的方向发展。

二、土地市场分析

1、土地成本翻倍

盐城现行土地的开发使用主要采取挂牌拍卖的方式,公开竞标取得。这样以来,房产商取得土地的方式就更为公平,“关系地”、“违规地”很大程度上得到遏制。土地作为政府惟一的大宗资产,集中进行管理可以实现土地效益的最大化,也便于城市进行统一规划和设计,政府垄断土地是其经营城市的表现,对于改善城市环境和防止无序开发有着很重要的意义。

除经营城市外,实际上是政府也想利用严把土地审批关,来遏制房产开发出现无政府状态,政府一手垄断土地,推行土地储备制度,具体出让操作时限量供给、公开招标、竞价批租,这样一来,谁出的价格高谁就能拿到土地的使用权;加之批出去的土地又控制在少数人手里,土地少了,开发商的热情并没有因此而减弱,反而越烧越旺,土地出让价

格几乎翻倍。

2、卖房不如炒地——房价和地价的严重背离

地价上涨就意味这开发成本上涨,房价势必上涨销售压力增大,再加上市场瞬息万变,楼盘的开发周期很长,等到面市的时候将会有更大的风险,给房产开发带来的巨大的压力和风险;而相较之“炒地皮”,似乎实现“利润”要快的多、保险的多。“卖房不如炒地”便由此而生,因此部分开发商也纷纷加入到热火朝天的炒地皮行列中。

地价扶摇直上,到了实际开发时已经被翻了几番。这种炒来炒去致使地价飙升,房地产商只好把这种“成本”转嫁到购房者那里。土地价值的最大化是实现了,房产开发的势头却没有有效遏止,反而愈演愈烈,俗话说“地价是房价涨跌的方向标”,高位房价自然而然地孕育而生,经济适用房千呼万唤仍然遭遇难产,高价房却是不请自来遍地皆是,这样导致了房价和地价的严重背离。

3、土地价值的时效性特征

由于现阶段盐城市南进西扩的总体发展战略,市政府由老成区迁往南侧的世纪大道,市民对未来的期许普遍看好处于城市版图的南端新城区,使得城市的发展将沿着解放南路这条城市中轴线向南迁移。但南端新城区的城市建设由于底子薄,城市建设和生活配套的各方面还不十分尽如人意,老百姓对新城区有个接受的过程。随着盐中、一小新校区的建设,市民体育公园、体育馆的建成、新的行政大楼的投入使用,以及大量房地产开发项目的落成,南端新城区的城市化繁荣程度不断加强,市民对城市的认可将随着不同的历史时期沿着解放南路一个路口一个路口的往南迁移,所以南端新城区房地产项目的土地价值和项目商业价值将随着不同的历史时期而发生变化。

4、土地的放量供应预示着产品过剩的买方市场即将到来

在政府和部分开发商热情高涨的乐观主义情绪下,土地持续放量供应,白热化的价格战已经是可预见的未来!我们从近几年的土地供应量数据来看,由于土地价格上升和土地供应量急速增大,在如此行情下,可以预见激烈的价格战争和市场战争已经一触即发,这必然使房地产开发利益空间受到巨大的威胁,对开发企业来讲也将是危机与高风险的挑战,是企业生存和发展所必经之战,也是一场必须赢的战争。

三、房产市场分析

1、板块效应初现端倪

A、人民中路板块——没落贵族、恋土情节

B、城东板块——市场追随者

市场特征以补缺型为主

C、盐都新区板块——市场渗透者

市场特征以外来投资者为主

D、先锋岛-串场河板块——商用不动产

E、解放南路北板块——异军突起领跑市场已成为必然

2、局部市场竞争激烈,演绎生与死较量之战

解放南路房地产板块供求关系分析:

关于供应量

目前已完成批租手续可开发

项目为:

奥林匹克花园3万平方米

金色家园12万平方米

奥林匹克花园17万平方米

鑫都花园30万平方米

温馨家园16万平方米

娱乐花园4万平方米

紫薇花园13万平方米

迎宾南路地块&

nbsp;19万平方米

解放南路东侧A区75万平方米

双元路苏通房地产3万平方米

广电中心南侧6万平方米

缤纷亚洲8万平方米

解放南路(原工行地块) 2万平方米

教院附中东侧2万平方米

盐中东侧南通宏鹏22万平方米

总计:232万平方米

关于需求量

预计在今后几年内,解放南路房地产板块将占盐城房地产份额的50%。

盐城房地产在一年之内有突飞猛进的发展,达到发达地区年人均消化1~1.5平方米的水平。

在解放南路不再批租土地的前提下,该地区完全消化时间也将长达4~6年;

如果继续有批租土地的增量,完全消化时间可能为10年。

四、开发商分析

1、本土企业全面改制

2、外地企业进入盐城

从盐城目前的楼市来看,来自经济发达地区地产企业越来越多,无论从建筑、规划、设计,还是操盘手法营销策略都给盐城带来呢强烈冲击,让市民们感受到了一阵旋风,比如“衡泰冠城”在去年地盐城楼市中就是一个亮点,在同档次地产品中极受关注和追捧,我们不可否认它已经在盐城建立呢自己的品牌。

3、竞争导致经营理念变化

由于竞争的加剧,开发商自身素质的提高,经营理念渐渐趋于成熟,更注重市场细分,打破同质化将是必然趋势,目前盐城楼市各行其道,开发物业档次各异各出其招,由生存型走向都市型。

五、消费心理分析

1、新城VS老城

2、矛盾观望的态度,价格将成为分水岭

六、观念分析

乡镇型向都市型转化

1、空间观念

自行车—→摩托车—→汽车

2、消费观念

76%的高端购房客户接受按揭

3、营销观念

从传统的自产自销到营销专业团队售楼时代

4、居住观念

从生存型到追求精神生活(文化)

从室内(房型)到室外(环境)

从贪大求宽到资源的经济性考量(性价比)