房地产项目投资策划报告提纲
项目投资分析策划报告
1.项目投资环境简析
对本项目的投资环境分析要坚持系统性、比较性、时效性、定性与定量相结合、实事求是突出重点的原则,在适应性、稳定性、竞争性三项主要标准的指导下进行。以简为主,重点在于土地价值判断及分析方面。
1.1社会环境
社会制度(经济决策的民主和科学程度、行政管理的透明度、政府对经济事务的干预程度、行政事务的效率及政府官员的廉洁性等)
社会秩序(社会的稳定性与安全性、当地居民对家乡经济建设的参与感与责任感、对外来经济势力的认同感与欢迎程度等)
社会信誉(由产业政策连续性所表现出来的地方政府在经济政策上的信誉)
社会服务(硬环境:金融服务、生活服务、通讯服务、交通服务、信息服务等;软环境:上述各项服务的服务效率与服务态度、行政服务、法律服务、咨询服务、信息服务等)
1.2政治环境
政治体制和政权(政治体制变革及政权更迭过程中所体现的渐进性与平和性)
政治局势(我国长期稳定的政治局势有利于投资)
政策(经济政策和产业政策,包括国民经济发展的政策、引时外资的政策、对外开放的政策以及各种税收政策等)
1.3经济环境
宏观经济环境(本地国民生产总值、国民收入总值、国民经济增长率;本地消费总额、消费结构、居民收入、存款余额、物价指数;本地经济政策、财政政策、消费政策、金融政策等)
市场环境(市场吸纳量的现状及未来估计、市场供应量的现状及未来估计、市场购买力的分布状况、同类楼盘的分布及其现状、竞争对手的状况、市场价格水平及其走势等)
财务环境(金融环境:资金来源的渠道、项目融资的可能性以及融资成本;经营环境:投资费用、经营成本、税费负担、优越条件;同类项目的社会平均收益水平及盈利水平等)
资源环境(人力资源、土地资源、原材料资源及能源的利用等)
1.4文化环境
风俗习惯、语言文字、宗教信仰、价值观念、文化传统、教育水准等
1.5法律环境
法律的完备性(项目所依赖的法律条文的覆盖面、主要法律法规是否齐全)
法律的稳定性(法规是否变动频繁、是否有效)
执法的公正性(法律纠纷、争议仲裁过程中的客观性与公正性)
1.6自然环境
地理位置(项目交通现状,距商业中心的距离,距医院、娱乐场所、学校的距离等直接关系到未来住户生活方便程度,从而影响市场销售;距配电站、给排水管网、通讯电缆的距离等,直接影响项目开发成本、从而影响项目效益。)
地质地貌与风光气候特点不仅关系到项目建筑物的基础设计,而且直接影响到项目的景观。
1.7项目用地基础设施环境
项目地块状况(位置、面积、地形、地貌、性质等)
交通环境条件(距机场、车站的距离,主要交通干线的分布。重要的公共交通工具及数量,交通方便程度等)
能源条件(电力供应状况、最近的变电站距离及其容量,煤气供应站的距离、煤气主干线管道的距离,其他能源,如煤、天然气等的供应状况等)
通讯环境条件(最近的通讯电缆的位置、可设电话门数等)
给排水及排污环境条件(项目地自来水管网分布、距主要自来水管道的距离,排水、排污设施状况,管道分布情况等)
地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析。注:简要说明即可)
2.项目投入产出分析
本处主要数据主要是根据前一部分市场研究及建筑设计的内容进行科学客观的模拟,在此基础上对项目投入产出进行分析。
2.1项目投资需求
2.1.1项目总体经济技术指标摸拟
2.1.2项目投资构成
本项目的投资构成主要包括项目的开发成本和开发费用两大部分。
1)开发成本:
(1)土地使用权出让金
(2)土地征用及拆迁安置补偿费
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①规划设计费
②项目可行性研究费
③地质勘察测绘费
④三通一平费
(4)建安工程费
①土建工程费
②设备及安装工程费
(5)基础设施费
(6)公共配套设施费
(7)不可预见费
(8)开发期间税费
2)开发费用
(1)管理费用
(2)销售费用
(3)财务费用
2.1.3投资估算:
1)开发成本的估算
(1)土地使用权出让金
用地类型 住宅用地 土地使用权出让金
平均标定地价 元/m2
(2)土地征用及拆迁安置补偿费
(3)前期工程费
(4)建安工程费
可以采取不同的估算方法,比较后选择一种较好的方法
(5)基础设施费
(6)公共配套设施费
(7)开发期间税费
(8)不可预见费
2)开发费用的估算
(1)管理费用(约为开发成本的3%)
(2)销售费用(约为销售收入的4%-5%,这里需要用到下面的销售收入估算资料)
(3)财务费用(从“贷款还本付息表”所得)
成本模拟表
内容项目 计算依据 单价(元/m2) 合价(万元)
(一)开发成本 以下1-8项之和
1.土地使用权出让金2.土地征用及拆迁安置补偿费3.前期工程费4.建安工程费5.基础设施费6.公共配套设施费7.开发期间税费8.不可预见费 1-6项之和的3%-5%
(二)开发费用 以下1-3项之和
1.管理费用2.销售费用3.财务费用 (一)×3%约为销售收入的4%-6%详见“贷款还本付息表”
(三)合计 (一)+(二)
2.2项目收益部分模拟
2.2.1销售收入模拟表及说明
销售均价假设(均价的确定、项目中具体单位的定价模拟,这里需要市场调研市场数据及建筑设计相关数据)
项目销售计划
销售收入模拟
2.2.2项目经营税费估算
这部分费用不作为投资构成,它是作为销售收入的扣减部分。
2.2.3利润模拟表及说明
2.3项目投资与筹资计划
2.3.1投资计划及资金缺口
2.3.2筹资计划及其费用
贷款还本付息表
3.项目投资可行性分析
这一部分主要从财务指标模拟分析方面,对项目在投资方面的可行性进行一个简要的分析,很多财务方面的细节分析不作过多展开论述。
3.1项目投资可行性分析的模拟前提
包括税费设定、折旧设定、期望收益率(基准收益率)确定等。
3.2损益表与项目静态盈利能力分析
3.3现金流量表与项目动态盈利能力分析
3.4资金来源与运用表及资金平衡能力分析
3.5项目投资可行性分析结论
4.项目不确定性分析及开发经营风险分析
;4.1项目盈亏平衡分析
4.1.1可变成本变动时对利润的影响
4.1.2销售价格变动时对利润的影响
4.2项目投资风险分析及规避方式提示
4.2.1项目风险评估
4.2.2资金运作风险评估与可行性建议
4.2.3经济、政策风险预测
5.项目开发节奏与投资控制建议
5.1影响项目开发节奏的因素分析
5.2项目开发节奏建议及结果预测
6.项目投资策划结论与建议 编辑：www.pmceo.Com
篇2：房地产项目投资策划探讨
投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司,根据物业市场环境进行综合调查,将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究,从而形成项目开发的初步设想(项目选址、资金筹措、配套设施等)。然后根据这一初步设想进一步进行策划,通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商(包括金融部门)等的接触,最终使该项目设想具体化和目标化。投资策划的基本内容是:项目在哪里建?建什么类型?卖给谁?卖多少钱?什么时候卖?怎么卖?前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定,只能因地制宜,根据可能获得的地块来策划建什么,卖给谁,卖多少钱,就成为关键一步,期望能看准市场空隙,扬长避短,发挥出地块的最大价值。
1、项目定位
究竟是做写字楼还是做商场,是做别墅还是做多高层住宅,做什么档次的住宅等等,这么大的一件事情,不能只靠几个简单建议,要仔细分析市场,不能简单抄袭。同样的地段、同样品质的楼盘,别人能做成功,自己就未必。诸多成功的经验告诉我们,要想开发成功,楼盘的市场定位一定要准确,因此,发展商不妨多找一些物业市场方面的专家,经过认真论证之后才做市场定位。
在广州,一直不乏这样的类似例子:某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地,原计划是建造写字楼,可是等到准备开发时,发现已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼,还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可,利润无疑是差了一大截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前,也因为发展商对各类物业包括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究,毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西。做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点,看得远一点,参考过去、利用现在、预测未来。
2、市场需求
投资策划最重要的一环是市场调查研究,目的在于了解真实的供应量或需求量状况。
要把握供应不难,把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来,就可以基本得出结论。但是,这里却要特别注意开发项目幕后的事情:今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项目是住宅小区,是一个长期项目就应该兼顾到近几年的供应量,如果只是单体楼,只需了解这两年的真正供应量即可。
了解需求可以采用估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量,这很不准确,不应忽略国内买家和集团的购买能力,而且也要考虑到过去已有多少购买数量,现在还有多少人打算购买,将来有多少人一定会买,以及他们对房地产的认识程度。也可以通过做问卷调查,主要了解的内容是目标受访者对项目预定价格的认同程度以及对物业的价格预期。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做,现在,社会上已经有部分专业的调研公司,通过他们的工作也许能得到意想不到的效果。
3、资金运作
判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难,难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区,又有价格优势,接下来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟项目有没有钱赚”除了市场行情之外,还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。因此:(1)节约自有资金是最安全的;(2)如果运作得当、销售顺利,只需占总投资30%的自有资金就够了;(3)资金什么时候使用,应有用款计划;(4)对预售楼花的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工作完全交给专业广告公司来做,这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作,不可能也没必要站到一个项目的高度去承担策划的功能。目前各个项目的销售培训、销售部的管理水平仍然参差不齐,还需要有专业经验的策划人参与指导。
篇3：房地产投资策划与经营策略透析
一、投资策划
投资策划指的是由开发商或由开发商委托策划顾问公司,根据物业市场环境进行综合调查,将各个方面获得的多种信息进行综合分析与研究,从而形成项目开发的初步设想(如项目选址、资金筹措、配套设施等),然后根据这一初步设想进一步进行策划,通过与城市规划、土地管理部门以及建造商、投资商(包括金融部门)等的接触,最终使该项目设想具体化和目标化。
投资策划的基本内容是:项目在哪里建?建什么类型?卖给谁?卖多少钱?什么时候卖?怎么卖?前四个问题则是投资策划的实现步骤。究竟能拿什么样的地块并不能完全由发展商决定,只能因地制宜,根据可能获得的地块来策划建什么?卖给谁?卖多少钱?就成为关键一步,期望能看准市场空隙,扬长避短,发挥了地块的最大价值。
1、建什么? 究竟是做写字楼还是做商场,是做别墅还是做多高层住宅,做什么档次的住宅等等,这么大的一件事情,不能只靠几个简单建议,要仔细分析市场,不能简单抄袭。同样的地段、同样品质的楼盘,别人能做成功,自己就未必。诸多成功的经验告诉我们,要想开发成功,楼盘的市场定位一定要准确,因此,发展商不妨多找一些物业市场方面的专家,经过认真论证之后才做市场定位。
在广州,一直不乏这样的类似例子:某发展商在最高档写字楼商圈里拿到一块地,原计划是建造写字楼,可是等到准备开发时,发现已经没有写字楼的市场空间。不得已之下惟有将其改成住宅综合楼,还需要经过一个非常痛苦的过程才能赢得市场认可,利润无疑是差了一大截。这反映了发展商当初所做的市场调研不够超前,也因为发展商对各类物业包括写字楼的市场发展趋势欠缺长期、系统的研究,毕竟发展商所做的是2年甚至3年以后才面对市场的东西,做好投资策划的首要前提就是要比别人站得高一点,看得远一点,参考过去、利用现在、预测未来。
2、卖给谁? 投资策划最重要的一环是市场调查研究,目的在于了解真实的供应量或需求量状况。
要把握供应不难,把所有同一地区或者有竞争的地区的楼盘资料拿过来,就可以基本得出结论。但是,这里却要特别注意开发项目幕后的事情:今年真正要推出的数量包括成交数量、投资商的实力、可信度等。如果自己的项目是住宅小区,是一个长期项目就应该兼顾到近几年的供应量,如果只是单体楼,只需了解这两年的真正供应量即可。
了解需求可以采用估算法。但从有多少外资企业、每个企业多少员工等来推算需求量,这很不准确,不应忽略国内买家和集团的购买能力,而且也要考虑到过去已有多少购买数量,现在还有多少人打算购买,将来有多少人一定会买,以及他们对房地产的认识程度。也可以通过做问卷调查,主要了解的内容是目标受访者对项目预定价格的认同程度以及对物业的价格预期。这种工作以前是交给房地产中介代理公司来做,现在,社会上已经有部分专业的调研公司,通过他们的工作也许能得到意想不到的效果。
3、卖多少钱? 判断“房子卖多少钱市场能接受”并不难,难的是有成本优势、足以在保证利润的前提下定出有竞争力的价格。有符合市场需要的户型、配套、社区,又有价格优势,接下来的销售推广自然水到渠成。但是“究竟项目有没有钱赚”除了市场行情之外,还取决于发展商对开发成本的控制和项目操作。因此:①节约自有资金是最安全的;②如果运作得当、销售顺利,只需占总投资30%的自有资金就够了;③资金什么时候使用,应有用款计划;④对预售楼花的回款速度要有保守的估计。有的项目开始把推广工作完全交给专业广告公司来做,这越发说明这已经成为一项具体、量化的执行性工作,不可能也没必要站到一个项目的高去承担策划的功能。目前各个项目的销售培训、销售部的管理水平仍然参差不齐,还需要有专业经验的策划人参与指导。
二、经营策略
据有关资料介绍,每年由于管理失误造成的损失触目惊心。不少房地产开发商,因缺乏经营管理基本常识和管理技能,致使企业几千万元的亏损。因此,房地产公司应更多地把注意力投向经营管理。
1、应从一般的市场分析,转向在宏观分析基础上的微观分析和定性定量相结合的分析。
目前,在房地产项目投资可行性研究中,往往只是集中在大的、宏观方面的研究,如全国房地产市场走势、广州市房地产市场分析、房地产项目总体可行性分析等。严格来说,这些研究大都缺乏科学和有针对性的细化分析,如对某一小区(或地块)、某一类型、甚至某一楼价的变化,进行具体分析的却很少,对这些方面采取粗浅的赁经验去判断是造成投资失误及偏差的主要原因。
2、应从一般经营理念转为符合房地产行业特性的专业化、系统化和整体化经营理念。
对于个别大型公司来说,目前存在着每个开发项目各自为政的情况,造成人力等资源重复浪费,如采用先进的管理方法,进行“同类项合并”,利用整体化经营理念,将降低成本和风险。
大型公司企业规模、投资项目庞大,可能会造成市场反应迟钝(或不能适当超前),在项目投资和操作上,发生失误和偏差,分析这些失误和偏差,总结制定出能够适应(超前)市场的切实可行的开发经营策略,有着极其重要的意义。
3、改变延误时机及对成本控制不力的状况。
大型公司处理问题的策略往往比较保守,与瞬息万变的市场不相适应,也造成时机的延误。如某些高价盘,在明知市场需求有问题且其它条件明显很难改变的情况下,不能及时采取唯一的降价手段(或采用不符实际的温和降价措施),造成此类楼盘因功能折旧而实际价值降低,因利息等支出增加而导致实际成本升高,而且滞销会使公司形象受到较大的影响,必须改变这种情况。
4、有效地发挥自身品牌的优势。
由于住宅商品是一种综合性的商品,作为行外人的购买者,在诸多方面无从知晓及判断所选择的住宅商品是否符合自己需求,物业管理等服务是否可保持其商品的保值增值,以及满足其居住需求。而这一切相当程度上掌握在发展商及物业公司手里,故这种复杂的商品存在着“信息不对称、。越是“信息不对称”的商品,消费者的品牌认同率越高,品牌形象良好的发展商将给自己的楼盘销售带来“超额利润”。目前,房地产公司不是没有认识到这一点,而是对这一点的重要性认识不足,缺乏从长远眼光培育企业品牌形象的总体战略,以及连续性的形象策划操作。这方面需根据自己的情况,运用针对性的房地产CIS(企业形象设计系统),注意把“开发”与本企业品牌结合,有培育市场形象的一整套完善的计划,领先于其它企业制造“品牌卖点”,必将在房地产市场上领先一点,获得理想的“品牌利益”。
5、开发要超前,要加强管理。
消费者的消费需求是不断“进化”的,人才众多、资金充裕的房地产公司的开发也应随之不断“进化”。“进化”速度甚至可以略超前一些,因为中高档楼盘,开发周期较长,更需要超前,这对销售和企业形象将更为有利。
另外,房地产开发公司还要注意对人的管理;加强财务成本核算管理;加强以人为本对住宅居住性、舒适性、安全性和可改造性等方面进行规划管理和设计管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和质量,最大限度地降低消耗;加强售后服务,提高物业管理质量和水平,实现企业最佳的整体效益。
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