购物中心开发规划技术基地分析

　　购物中心开发规划技术的基地分析

　　一、基地选择

　　在开发购物中心时，首要的工作是针对市场行销的可行性、环境的支持力、土地承载力等进行评估，选择最合适的开发地点，以获取最佳的开发条件。评估指标包括如下数项：

　　（一）市场行销的可行性及环境的支持力足以支持购物中心的运作。

　　（二）土地取得与土地开发与资金及收益的比值。

　　（三）所在区位可及性高。

　　（四）与完善的交通运输网连结，方便购物者使用及货料运送。

　　（五）足够且能满足未来需求的公共设施、公用设备。

　　（六）完整的基地形状。

　　（七）大小合适的基地面积。

　　（八）合宜的地形、地势、坡度及坡向。

　　（九）符合法规要求的土地使用分区。

　　（十）环境影响评估良好。

　　（十一）侯选基地的评估及开发可行性。

　　二、基础调查

　　选定基地之后，对于基地的基础调查包括：

　　（一）社会经济环境分析

　　1、人口调查

　　人口调查的目的主要在于分析商圈内人口的数量、分布、成长及特性，有利于了解其在消费行为及态度上的特质，以作为选择基地位置、决定购物中心规模、贩售种类及形态等的规划指标。

　　人口调查项目包括：

　　（1）人口组成：包括男女比例、年龄层分布、家庭组成结构及经济活动人口等。

　　（2）人口分布：以空间地理上分布为依据，分析人口集中区域。

　　（3）人口成长：人口组成及人口分布皆会随着时间改变。由于购物中心为大型且长期的投资，因而对于人口的成长亦需有所掌握，以满足未来的需求。

　　2、经济环境调查

　　（1）职业及产业结构

　　职业及产业结构所彰显的是商圈内人口的职业及产业的结构及比例，对于可能的消费方向为一重要的指标。

　　（2）所得与消费

　　本项所显示的结果如每户家庭可支配的所得情形，及其年平均成长率。同时对于每户的消费支出金额及平均消费，以及家庭各项日用支出比率亦有调查。由此项分析可显示生活品质的程度，能以此作为购物中心贩售内容的规划指标。

　　3、商业发展潜力分析

　　主要为调查商圈的范围、尺度分布及密度，未来商业发展的需求，以及商业活动类型及热门的商品种类等，有利于了解该区的商业潜力，藉此作为购物中心定位的参考。市场评估祥见"大型购物中心开发之规划技术"的"市场评估"单元项目。

　　4、观光游憩的发展潜力

　　大型购物中心可与其他游憩据点形成游憩路线，提供都市型休闲游憩活动空间，满足全家出游购物的需求。因而商圈内的游憩地点分布、尺度、活动类型及未来发展应予调查与分析。

　　（二）土地使用现况及未来发展调查

　　基地本身及附近环境的土地使用现况及未来发展的调查，对于土地取得及购物中心未来可能的发展，都有决定性的因素。

　　（三）交通运输系统调查

　　（四）公共设施调查

　　公共设施及公用设备等的建设，其现况及未来发展，对于购物中心的开发都可能形成配合上的影响。公共设施包括：

　　1、文教设施：包括各级学校及图书馆等设施的规模、分布等。

　　2、服务设施：包括派出所、邮局、消防队、废弃物集中场、停车场等。

　　（五）公用设备调查

　　包括电力系统、电信系统、给水系统、排水系统及瓦斯干管。

　　（六）实质环境分析

　　以上数项为大环境的条件。对于基地内的实质环境分析项目包括：

　　1、地形

　　2、地势

　　3、坡度

　　4、坡向

　　5、地质

　　（1）地层

　　（2）构造

　　基地开发应分析环境地质及基地地质。

　　6、水文分析。

　　（1）地表水　　（2）地下水　　（3）流量计算

　　7、气象分析。

　　（1）建筑气候分区（2）气温（3）湿度（4）雨量（5）日照（6）蒸发量（7）风向及风速（8）小气候

　　8、植被分布及自然生态情形

　　9、景观分析

　　（七）基地特性及变迁

　　每块基地因为所在的区位不同，人文与物理环境的差异皆会塑造各自的独特性，也就是所谓的地域性（Ｌocality）。这些人文及物理的因素所形成的环境不见得是整齐、美好的，却是长久以来相互融合、协调的结果，而获致近似平衡的关系。这些关系对于规划设计者而言，可能是附加的限制，但也可能是设计中可阐明的特征，以及用来建筑新空间关系的因素。因而分析基地的特性，了解其变迁的原因及特质，为规划设计基地的首要步骤。

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篇2：大型购物中心交通动线规划

　　大型购物中心的交通动线规划

　　交通动线系统规划须配合建筑计量，尤其在规划主要联外道路、行人进出口、公共汽车场、站及停车场进出口时更需与建筑师密切配合，共同研拟对行人、对车流及对周边交通影响最小的交通动线。由于动线计量依基地的实际状况而定，无法以一定的方法来规划，以下仅提出几项动线系统规划原则供规划师参考。

　　一、联外动线系统规划

　　基地的联外道路可算是动线系统最重要的一项，由于大型购物中心的开发一般需做基地开发交通形势评估，送当地主管机关审核通过后才能开发，因此若基地周边道路的背景交通量本来就很大，而大型购物中心的开发导致其服务水准达E级，甚至F级的情况，则除非开发单位能提供具体的解决方案，否则可能难以获准开发。因此在规划联外道路系统时，应考虑该基地周边道路现有的交通状况，最好是有独立的联外道路，且尽量避免以过境交通量很大的道路作为其主要联外道路，同时联外道路应可以很方便迅速地接上地区性主要干道或快速道路、高速公路，以充分发挥其集聚的功能，并可对周边道路的形势减至最低。

　　二、停车场进出动线

　　停车场入口的位置将会影响周边道路的车流方向，规划不当的停车场进出口不仅会影响停车场的进出效率，也会导致车流回堵而影响周边道路上的车流。一般规划停车场进出口时，应注意的有以下几项：

　　1．建筑技术规划的规定：

　　A.自道路交叉点或截角线，转弯处起点、穿越斑马线、横越天桥式、地下道上下口起5公尺以内。

　　B.坡度超过8：1的道路。

　　C.自公共汽车招呼站、铁路平交道起10公尺以内者。

　　D.自幼儿园、学校或公园等出入口起20公尺以内者。

　　E.其他经主管建筑机关或交通主管机关认为有碍交通所指定的道路或场所。

　　2．出入口应设于交通量较少的道路上。若一定要设于较大流量的道路上时，必须在出入口退缩若干距离以供储车用。

　　3．应配合邻接道路的车行方向以单进单出、左进右出较佳。

　　4．因汽、机车的操作特性不同，且为避免互相干扰，汽、机车的进出口应予以分开。

　　5．采用效率较高的收费系统以节省车辆进出时间，避免回堵。

　　三、行人动线系统

　　不论采用自行开车、骑车或搭乘大众运输系统来到大型购物中心，下了车之后就是行人，就一定会用到人行设施，因此对于行人动线的规划也是动线规划的重要之一。

　　1．小汽车、机车

　　小汽车和机车均属于机动性及可及性较高的私人运具，在到达目的地后，所需步行的距离较短，其行人动线部分主要为停车场到购物中心的动线。若停在购物中心附设的地下停车场，动线就较单纯，直接由升降梯或楼梯即可到达购物中心；若是停在较远的路外停车场，则应考虑其可能的动线，最好避免穿越交通量大的道路，无法避免而需穿越这些道路时，应以立交方式避免其直接冲突而互相干扰。同时应设置小客车临时上下客处以提供方便的接站系统。

　　2．公车及巡回专车系统

　　若设有公共汽车站牌、观览车专车或接站专车，则其停车站应考虑尽量减少行人的行走距离，除了可提高其使用率外，对于行人的动线也可因其步行距离较短而减少对其它运输工具的干扰。

　　四、货车动线系统

　　大型购物中心免不了有货车进出的需求，对于货车行使的路线应尽量与一般消费者的汽车及行人动线分开，避免互相干扰，并且应依法规规定设置足够的离街卸货场地供货车卸货使用。

篇3：购物中心总体规划分析

　　购物中心总体规划分析

　　一、项目概况

　　优盛大厦项目总占地面积59000平方米，总建筑面积113000平方米，地上16层，地下4层，其中商业部分（五道口购物中心）面积50000平方米，为地下1层至地上6层，地上停车位66个，地下2-4层为停车位717个 。

　　五道口购物中心由主力店华联商厦（1-4层） 、华联生活超市（B1层）、品牌专卖店（1-4层） 、餐饮（5-6层） 、游戏（5层）、书店、空中花园、健身、美容美体 、观景餐厅、KTV （5-6层）等不同业态及功能区组成。

　　二、项目区位分析

　　1、交通便利

　　南临北四环，西临13号城铁五道口站， 商圈辐射范围大，有利于百货店、餐饮、娱乐等休闲购物人群的到达。

　　2、区位环境好

　　位于北京高校核心区，紧邻中关村，周边消费人群密集且消费水平较高，高新技术公司众多，为本项目写字楼租售、百货业态的中高端消费提供基础。

　　三、项目总体规划分析

　　1、购物中心与写字楼的平面布局合理

　　购物中心布置在东侧，写字楼布置在西侧，购物中心北侧主入口及东侧华联百货、超市入口醒目，避免西侧城铁高架桥对商业形象展示及出入口的影响，保证了北侧城府路及东侧学院西路的大量休闲、购物人群的快速进出；

　　写字楼人群量少，从西侧进出，动静分离，互不干扰。

　　购物中心的大开间、大进深 的空间布局与高层写字楼小开间、电梯间、结构剪力墙（核心筒）密集的空间布局互不交叉，保证了商业空间的通透性和使用效率。

　　2、购物中心内的各业态、功能区的布置符合业态特点

　　地下一层：华联生活超市（lifestyle market),东侧首层有独立入口，便于大量目标购物人群的进入，提高地下空间商业效益。

　　地上1-4层：华联百货及名牌专卖店，为商场最佳展示空间，有利于休闲、体验式购物环境的营造，是整个购物中心品质和环境的体现重点。

　　地上5-6层：餐饮、游戏 、书店、空中花园、健身、美容美体 、观景餐厅、KTV等 ，纯体验式的消费场所吸引人群进入商业空间的最高层，不仅提高了商场空间的利用效率，丰富了购物中心的功能，而且成为顾客休息逗留的空间， 延长顾客停留时间、增加商场的销售额。

篇4：购物中心(商综项目)建筑规划方案评审要点

　　购物中心（商综项目）建筑规划方案评审要点

　　一、前言

　　1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段

　　商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。

　　2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容

　　商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。

　　二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点

　　1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。

　　2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容

　　商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。

　　3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）

　　【关注点1】：业态定位

　　根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。

　　【关注点2】：步行街布局

　　1)步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开口数量应适当，并且通过在适当位置开口使步行街没有明显的“冷段”和“死角”；

　　【关注点3】：交通组织

　　1)城市广场

　　城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置；

　　2)竖向布置

　　在整个广场的竖向布置上，整个广场的各出入口的数量合理，位置与客流动线相匹配。从商业角度看各出入口应与市政过街人行横道、人行天桥、地下通道、地下交通出入口等有机结合，尽可能利用公共交通设施拉动客流的作用以及可能存在的地面坡度进行“多首层”设计；

　　3)道路交通

　　重点关注广场内外交通动线与城市周边大交通的关系和交通组织。地下停车场（不含酒店）至少应有两处双向出入口并且分别设在不同的道路上，出入口位置应最大限度地降低对地面步行路线和客流出入口的影响，同时还要保证项目周边车辆到达和离开的车流动线便捷顺畅，正常情况下不致形成交通拥堵；

　　同时应对整个广场的独立对外通道和内部垂直交通（扶梯、货梯、观光梯等）设计统筹考虑，提出设计思路（详见方案设计阶段【关注点10】）。

　　【关注点4】：停车位

　　根据当地法规的规定，结合城市私家车辆的保有量、当地居民购物出行习惯等因素，合理规划机动车和非机动车的停车位数量，除了按照规定满足商务和住宅（如有）的需要外，供商业部分使用的停车位数量通常应保证吞吐能力达到1000辆/小时以上。

　　【关注点5】：停靠站和公交车站

　　为方便顾客下车，还应在主要的广场出入口区域增设港湾式车辆停靠站，长度不少于20米，宽度为双车道，可满足出租车临时停靠，停靠站的数量根据实际情况确定。根据公共客运交通现状应在广场周边适当位置规划公共客运交通车站。

　　【关注点6】：管理用房（略）。。。。。。