X住宅小区项目整体规划

　　某住宅小区项目整体规划

　　项目脱颖而出的关键在于，除掌握项目的各种有利的资源外，更重要的是借助有效的方法对其进行充分的重塑和提升，全面提升产品力，从而使项目更具有竞争力。

　　针对昆明市房地产的现状和项目所处区域环境情况的分析，我们的目标是：提升楼盘整体质素，创昆明楼盘的最佳品牌，推出昆明升级换代的产品，成为昆明新住宅运动的倡导者和实践者。

　　一、总体规划原则

　　在项目总体规划应充分利用昆明自然环境资源（自然的、地理的、文化的、交通的、社会的等），并使小区与城市空间、用地环境良好的协调以及有分层次的系列性的绿色体系。项目的总体规划按照"三进式"规划格局来进行规划。应该从三个方面来进行整合：

　　A、大环境的营造

　　昆明是全世界最适合人居住的城市之一。项目应充分利用地块得天独厚的自然地理环境，借助昆明四季长青的的良好的生态环境，考虑项目与周边自然环境的协调、统一，从而形成一个良好的大环境氛围。

　　B、中环境的营造

　　结合自然环境，尽可能利用外围绿色景观，悉心营造小区内的绿色庭院，将水景与绿色生态的特色发挥得淋漓尽致。考虑生态环境，充分体现柔性之自然表现。设计亲水性高之空间并兼顾安全与舒适，以建立人与水之关系，以项目所倡导的"水文化"体现其文化价值，做到中央花园与每个独立的小庭院之间的完美和谐统一。

　　C、小环境的营造

　　通过建筑本身以及建筑空间、建筑设计如观景大飘窗、生态阳台与户内花园户内庭院等将绿色引入户，营造一方具有生态、自然的气息。

　　二、项目总体规划布局

　　在项目的总体规划在满足容积率的前提下，应注重利用大环境资源（自然的、地理的、文化和、交通的、社会的等），并使小区与城市空间、用地环境良好的协调。同时，小区布局方式与整体合成注重造就阳光普照、清新空气、绿地静美的生态环境。有赏心悦目的楼房空间，户户能均享的精致庭院，富有文化内涵的供人们居留交往、休闲、健身的活动环境。

　　1、多层与小高层的布局

　　考虑到整个建筑群的总体视觉效果，要通过建筑朝向的变化组合，建筑轮廓线的高低起伏，点式单元与条式单元的有机组合，小区室外空间的收放流动，形成丰富多彩的小区生活模式。同时考虑到昆明日照时间长的原因，尽可能多的摆放一些南北朝向的住宅，并出于视野开阔的角度，我公司建议把多层放在小区的入口狭长地带，呈南北向U字形摆放。

　　2、多层与小高层的比例

　　鉴于目前昆明市场还处于一个起步的阶段，且目前消费者对小高层的认知度还不高，但考虑到昆明市场上综合质素高的小层并不多，由于项目周边不具备有竞争力的精品小高层存在，所以我公司认为还是可以建一部分小高层，综合整个小区的规划及市场因素，我公司建议多层与小高层的建筑面积比为3：2。

　　3、开放式社区--大社区，小组团

　　在项目的组团里面，采取半围合式布局。这种楼宇既不是严格的围合式，也不是完全的组团式。而是"散落"分布在小区周边，但空间仍然是有序而不是零乱的。在保证住户拥有共享空间的同时，有保证相对的独立性。

　　项目采用大社区、小组团的方式，主要解决了以下方面的问题：--保证房子的均好性，采用了"半围合式社区"的布局，每一个小组团中拥有一个相对独立的空间，同时，有保证了共享空间享用，同时可尽量增加楼宇的南北朝向，尽量减少项目中的不好的单位，便要尽量均衡每一户的素质，做到"均质化"，保证每一个单位的景观、日照、采光、通风的均好。

　　三、道路系统的规划

　　道路系统彩外动内静，半人车分流的道路系统。即：小区的主干道人车不分流，而每一个小的庭院内可实行人车分流。小区内主要干道位于小区中央，呈南北贯通，以方便各组团方便地到达中央干道。小区停车应以地上停车为主，充分利用地形特点，减少开挖量，并且可把停车位做绿化，以增大小区的绿化率。

　　四、园林水景中小溪的规划

　　开挖浅水渠，用溪流自中央花园而出，一直贯穿正个小区。在河道上架设数座小桥，机动车入口设在河道外缘，做到真正的人车分流，制造水城的独特形象。以差异化的优势创市场先河

　　五、开发步骤

　　1、以多层洋房入市

　　多层的建筑速度相对小高层快，且多层的入市价格相对低，利用项目形象与价格形成的落差，能够保证项目在开盘的旺销的局面，迅速成为昆明地区的明星楼盘。

　　2、特色配套、部分园林景观先行

　　A、通过前期市场调查，鉴于目前在项目的周边生活配套上，缺乏一个大中型超市，我公司建议在小区内建一座超市。如超市能在项目发售时开业，不仅可以提长项目的整体形象，而且可以把周边的人流聚集过来，为项目的销售聚集人气。

　　B、作为一个高标准的项目，必须是环境、景观、特色的配套能够给予买家一个清新的印象，能够彻底地将买家征服。因此，能够提前建好体现项目本质的营销展示中心，与此同时，部分特色的园林景观能够展现给予买家面前，保证市场对项目的信心。

　　3、多层与小高层结合的方式

　　针对项目的自身特征和昆明本地的消费需求决定，项目的物业类型应该以多层与小高层结合的方式，前期以多层入市，利用多层的价格优势制造项目的旺销的局面。在项目整体素质提升的过程中，使小高层成为项目的精品物业，营造项目居住氛围的同时为项目树立强势的品牌形象。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：住宅项目环境规划艺术风格提示

　　住宅项目环境规划及艺术风格提示

　　一、项目总体环境规划及艺术风格构思

　　建筑和园林是一种文化，是一种有个性的情感诉求方式。自20世纪90年代以来，各种建筑风格包括中式园林和各种西式园林扑面而来，雨后春笋般亮相于大江南北。但真正能把其精髓演绎得淋漓尽致的却少之又少。而把园林建设成一个用美梦纺织成的地方，风景隽永发画，处处充满艺术的惊艳，舒服得边骨头都想放假，空气里飘浮的都理悠闲、恬静、优雅的因子，到过这后，连心都找到了停泊靠边岸的地方。这正是我们要为昆明人带来的"庭院水景"园林。

　　此外，采用"庭院式水景"园林，也有着深刻的市场背景。一方面，由于城市中心化的突飞猛进，由于人口聚集和商品化突然加速，城市中央区域都不可避免地染上了现代综合症，环境恶化、交通拥挤等都让城市人心浮气躁；另一方面，现代化是一把"双刃剑"，它让城市人享受便利、舒适，也令城市人产生隔阂、压力，令传统、朴素、本真似水逝去，城市人在思索：我们究竟在追求一种什么样的居住方式？我们真的能像海德格尔说的那样"诗意地居住"吗？城市人渴求回归--对自然自由生存状态的回归。

　　本项目正是针对现代城市人对这种生活和生存状态的渴望，将对人性的尊重予以极致倾情的演绎。在丰富多彩的世界居住文化长廊里，庭院水景园林居住文化堪称其中的经典篇章。

　　1、对地块内现有的楼房的环境规划

　　由于项目所处地段内已有三栋建好的楼房，并且都有住户，其生活通道和未来小区的主道是同一条路，由于这几栋楼没办法和本项目隔离，这就对项目的自身形象有一个很大的影响。为了把这种影响降至最低点，我公司建议在这几栋楼的外面，临近主道部分建一排绿色的有通透感的篱笆，在篱笆上种上类似爬山虎类的绿色植物，这样即可以把旧楼和本项目有机的分离开，又增大了绿化，并使主道两边充满绿色，使之成为了一条生态的通道。

　　2、主题园林

　　针对本项目的特点和目标消费群的生活形态，项目的中心花园在有限的空间必须创造出更具有层次感、植被丰富、园林景点具有鲜明的个性。结合昆明气候以及特征，项目的园林设定为：

　　夏威夷风情互动园林

　　夏威夷，一个梦想者的胜地。她不仅仅是旅游的胜地，而且是地球上地理环境种类最丰富，最具有特色景色。在夏威夷，高山、河流、山谷、瀑布、溪流、海滩、丛林、热带植被等等构成了一道景色奇特的环境链接。正是由于夏威夷先天的优越条件和迷人的景色，全世界各地来到这里的在充分享受一种美丽景色的同时，更多的是感受优越环境带来的浪漫的氛围，享受内心的一种超然的心境。

　　项目的园林以"夏威夷风情"为主题，更多考虑园林整体的植被的丰富、层次感，集多样的的植被、溪流、瀑布、人造沙滩于一体。同时，巧妙融入"泛会所"的各种休闲设施，让生活在这里的人们足不出户就能够享受"夏威夷"的美丽风光，感受一种具有情调的社区氛围，真正享受居住的乐趣。

　　3、开放式的中庭造景

　　小区采用"大社区、小组团"式布局，将主要的景观如花架、小品等置于一个共享的社区空间内，营造主题水景如："水的故事"等。同时，每一个独立的组团又有相对独立的庭院景观。让尽可能多的住户能欣赏到园景。

　　4、全方位造景

　　将景观渗透到小区各个角落，如架空层，拐角处，围墙外侧，窗台等处，以环境突破原有的空间限制。各景区之间亦有联结，以便增强整体感。

　　5、园林、景观的过渡与渗透

　　项目的园林、景观是昆明自然景观的延伸，在小区内经过丰富的内涵赋予后形成一个个独立而又有联系的景观统一体，在保持环境规划和景观设计有较强的独立性。

　　二、项目各组团环境概念设计

　总体思路及规则、功能分区

　　在项目的各个组团中，在强调景观的同时，必须引入"泛会所"的概念--社区就是会所充分挖掘会所功能，将会所设施散步于庭院、架空层、空中花园等处。小区景观与健康休闲设施相融合，"会所"无处不在。更强调开放、参与、增强邻里之间的沟通。

　　1、平缓温柔的地形

　　本项目为温柔平缓的地形。项目中心花园和中央部分的形成项目的象征识别物，使来访者在入口处时，心中产生好奇或征服的心理，并在走至象征识别物赏景的过程中，已经不知不觉的由融入到这片生态、自然的环境中。

　　2、表现水力蚀雕形成的风景

　　水景是项目重要的主题。山中秘密涌出的泉水，在流程中水量逐渐增加，最后流入象征大海的湖面，诉说水一生的故事，并引入与水有关的风景名胜都在水的故事中展开。通过有关与水故事的巧妙衔接，赋予水景的生命与活力，体现项目的水文化和审美价值。

　　3、绿化的巧妙过渡

　　亚热带花木导入植栽计划成为项目立体绿化的指针，在住户有花园走过铺设的弯曲休闲小路，路边种植四季花卉，并伴随变曲的水体到达住宅大堂。在花园到居住空间，设置通透的门厅，成为住户与花园的衔接点，让自然的绿色渗透到居住空间。

　　4、共享空间设计

　　在项目营造全方位立体化绿化的同时，透过景观元素的提供与空间使用单元的结合，创造出一个有艺术文化、个性化、共同活动性的符合居民需求的机能性空间。

　　空间意境--一个收四时之烂缦的人文庭园

　　"春日绰约、夏日清朗、秋日凄楚、冬日又蓄势待发"，配合四时节令、气候与季节植物，项目需要构筑一个与大自然运行相映照的人文庭园。注重细部调整园景衬托四时变化、规划赏心悦目的季节性游园活动，在与气候的真实存在感，感受四时之烂缦。

　　大地由土石草木解读，文化则以人的存在形态来解读，在这期待21世纪里，项目提出另一方向的生命思考。在您想走出汲汲营营环境的同时，邀请您走入一个可"闲闲即景，寂寂探春"的空间。

　　例：森林童话迷宫

　　"森林童话迷宫"之构想系利用人工林矩阵排列植树的特性，规划建设而成的一矩阵式的森林迷宫，并赋予迷宫具有一吸引游烙，尤其是小朋友游客的主题，于是便将"白雪公主与七个小矮人"的童话故事编入迷宫的游戏规划中。

　　3、水景及景观布局

　　主题水景

　　水作为一种元素可以融入到任何风格的园林和环境设计之中。水元素的运用有多种形式，巧妙地运用"中央流水"、"中央水景广场"、"叠泉瀑布"、"雾喷泉广场"以及"儿童涉水园"等景观就颇具代表性。

　　公共广场式

　　无论是健康主题还是异国风情，更不要说各式各样的亲水园林，一个不变的真理是：社区需要一个居民共享的空间，而水往往可以成为这个空间的"点睛之笔"。大型喷泉与广场恰到好处地结合，可以为居民提供一个休憩与交流的轻松环

境。

　　4、社区水系的构成

　　专门为小区设计的园林水景更容易与社区协调、与人亲近。毕竟环境不单是用来看的，更是用来享受的，而融于小区环境设计中水景既是景观，又是园区休憩空间的必要补充。在注重单个水景的设计的同时，需要的不仅仅是单个景观的存在，而是将社区的水景有机的建立一种关联，不单有一条弯弯的小河，而是社区的一种整体水系，使水景能够融入到每一位居民的生活中，。

　　5、公用设施的设计提示

　　公用设施设计原则：

　　1、造出一流的活动性空间：利用广场、步道串连各个空间。

　　2、活的空间区隔：以简单的几何造型、花台、铺面变化和植栽绿化的方式，塑造出不同机能的活动空间。考虑到人的使用行为：提供多样的社区性休闲场所。整体设计上均考虑其安全性，如游泳池岸的警示地砖，并注意人的尽度应用于设施设计之中，如花台高度、休憩座椅等。

　　6、首层架空

　　项目U形首层第一个单元（靠近车道）作架空，用来做住户的休闲地方，使小溪流水贯穿其间，栽植花木，设置桌椅，以小景为点缀，与中庭园林景观相呼应，其主要的优点体现在：

　　增加生活配套

　　扩大住户的休闲空间

　　增强了住宅的采光、通风效果

　　架空层休闲设施考虑：

　　在架空层设置乒乓球台，供业主空余时间锻炼身体。

　　布置石桌、石凳，为业主提供下棋，聊天的出处。

　　三、项目公共建筑设定及环境设计

　　项目需要有较完善的生活配套设施体系。小区应拥有超市、菜场、美容等生活配套设施，有会所、托幼、体育、书店、网吧等文化性配套设施，有医疗、生活健康保养设施所组成的生命保养设施体系。

　　1、主入口环境设计

　　项目的主入口处利用退缩空间处理手法，留设广场空间，同时利用广场铺面、雕塑及大门警卫室整体设计塑造入口空间意象。

　　2、灯光、背景概念设计

　　作为生态、水景园林社区，因而在灯光选用上必须考究，除了小区公共建筑的灯光外，小区的水景的灯光显得更加重要。让小区白天与夜晚的水文化氛围更有另一种情调和品位。

　　小区的内部背景音乐系统，乐曲选用著名的中外名曲为主，让人不知不觉沉醉其中。

　　3、项目环境概念总体设想

　　可以想象，你将在项目常可以看到的景象是：来这里的朋友忙着找景拍照，大人们高声谈论着未竟的都市点滴，小朋友肆无忌惮地扰动自然的安息；但总也会发现有小朋友指指点点诉说着眼前他们所了解的自然奥秘，或者有个朋友已经找好位置同拥大自然的气息酣然入睡，使我们对未来既是担心又是满怀希望。面对外界景观，有多少土地开发业者蒙着眼睛大兴土木，移植那与本土体系不符的舶来品、而不尊重与破坏自然景观的结果，隔断的不只是这一代与自然为友的基本权利，更是断绝下一代与这块土地的文化脐带。因此生活在这里，我们要的是一个摹拟的假象还是一个可以深耕内心的真实生活世界。

　　四、物业管理

　　物业管理是提升整个小区的重要指标。现在，大众化、普遍的服务已远不能满足现代家庭的需求，必须将传统的"物业管理"向深层次的"服务"过渡，以私人化、个性化、完善的服务，彻底让业主从生活的桎梏中解放出来，从容享受悠闲的生活。

　　项目的物业服务包括两个部分：

　　1、规划化、标准的物业服务体系，保证业主日常生活的高度舒适。

　　2、私人化、个性化的物业服务体系。需要设立业主服务中心，开通24小时设立"一线通"呼叫服务措施业主与住客服务中心设置热线电话，24小时全天候提供服务。全面提升物业服务的质量，形成良好口碑的传播。

篇3：X商业广场项目整体规划设计思路

　　某商业广场项目整体规划设计思路

　　第一节总体规划

　　总体规划关系**商业广场成败，没有认真规划论证的商业广场大都缺少顾客人流，商户无法赢利，最后走向关闭。

　　"世界主题旅游休闲业设计高手"、曾参与策划和设计过多个世界著名Mall的美国HHCP国际设计有限公司总裁LarryW．Ziebarth先生曾指出："商业广场的主题规划是关键。"

　　因此，我们在"**商业广场"的主题规划上本着"商业空间步行化 、商业空间室内化、公共空间社会化"的宗旨，以生态化、娱乐个性化为设计理念，对"**商业广场"总体规划设计，将城市主题绿化广场与"**商业广场"融为一体，达到商业与环境的有机结合。

　　第二节 商业广场建筑设计

　　一、平面设计

　　平面设计的内容是确定室内商业步行街形态，确定承租户单元的布局和面积大小，为所有商业运营者提供一个互利互惠的机会，最大限度为每个商业运营者带来穿行人流，提供最多的商业机会。

　　二、剖面设计

　　确定层数，垂直结构和形式，做好垂直交通组织。

　　（１） 利用中庭空间的功能与作用 中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动。

　　核心中庭可以搭建活动舞台，经常开展促销文化活动，吸引各层顾客住足观看。

　　（２） 中庭空间的造型与交流 中庭的设计形式可以多样化，具体根据购物中心总体形态来把握，对于面积比较大的购物中心，可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计，观赏人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。在室内设计中庭，不要过分追求中庭得宽大豪华，力求地域文化特色与经济性相结合的原则。

　　（３） 从不同的层面同时引入人流

　　注重竖向交通的易达性，根据项目地块限定的条件下，应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性，将2F、B1当做一楼修，引导上行、下行人流。譬如利用B1直接连接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自动扶梯，与其它商业物业直接相连的人行天桥等，创造临街便捷的多渠道垂直交通。

　　（４）垂直交通工具的作用

　　在有限的中庭空间，扶梯层层叠加常常会激发购物者的欲望。

　　（５）景观的垂直吸引力

　　采用玻璃顶和天窗引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。

　　外立面与入口：

　　"**商业广场"外立面设计既要考虑与周围建筑的关系，又要考虑入口处外立面与内部步行街的过渡与转换，同时考虑商务和宾馆的功能。入口是室内外空间的过渡，也是商业广场室内步行街的终点。

　　将临街设计为通透立面，在3F以上划出可临窗观景的景观区与商业经营区适当分隔，辅以独立便捷的上行观光电梯等，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调、视线要求较高的经营定位。

　　三、其它设计要素

　　（1）、照明设计

　　商业广场的室内照明设计既要满足展示商品的功能需要，又要满足美学需要，室外照明设计对塑造商业广场的形象起着至关重要的作用。

　　夜间室外照明重点突出建筑和停车场，让商业广场在环境中产生强烈的视觉效果。

　　（2）、景观设计 室内景观设计与室外景观设计需要相互协调。

　　（3）、无障碍设计 重点考虑残疾人的通行要求。

　　（4）、节能设计 商业广场建筑节能设计，主要从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。注重保温墙体材料应用聪明，并充分利用自然采光。

篇4：X商层住宅项目建设规划进度安排

　　某商层住宅项目建设规划及进度安排

　　（一）建设方案及规划说明

　　1、建设方案。经**市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：

　　2、规划目标。

　　（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。

　　（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。

　　（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态

　　（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。

　　（二）建设方式及进度安排

　　1、开发计划拟定的原则

　　①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目，在拟定项目的开发建设计划时，我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律，遵循最佳的市场对接时机与购买力适应，以及按基地的成熟条件渐进的原则。

　　②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币，从**楼市的发育及区域购买力，以及合理的市场占有率角度，我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。

　　③根据项目基地及规模情况，在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。

　　2、建设方式。

　　采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。

　　3、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）

　　根据**市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

　　A项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月

　　B住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月

　　C室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月

　　4、项目周期设定

　　①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间，并以此时间为项目开发周期的起始日。

　　②根据**市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：

　　③根据项目基地及规模情况，在开发建设中设清晰的分期，从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进，按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏，间隔六个月(一季左右)的动工时间，形成项目整体开发的形象及市场影响。

　　5、分段周期设定

　　①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时，设此时间为项目开发周期的起始日。②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。

篇5：商业地产项目规划设计

　　商业地产项目的规划设计

　　商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的店铺。首先讲一下大型综合商业地产项目，国外叫做Shopping Mall，即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。尽管立项非常多，规划项目非常多，拿去招商做宣传的非常多，但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等，也可以叫做Shopping Mall，但按照国外意义上的Shopping Mall北京现在还没有。从中反映出一个问题，国内发展商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获得了一些经验，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。

　　为什么说商业地产项目和住宅项目存在很大的区别呢？如果作一个形象的比喻，我认为商业地产是传销，住宅项目是直销。做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业项目则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8千－1.2万平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。

　　发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求。作为消费者，我们也希望北京周边能够出现一些像样的Shopping Mall。周末开车到那里，连吃带玩，还可以购物，这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。对卖场面积、停车位面积、货架陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。

　　主力店招商有一系列的具体要求，而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功，其中有一个对项目的市场判断问题。对于发展商而言，认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。北京所有的发展商都存在这样一种情况，盲目地进行设计。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，中国恰恰缺乏这些信誉保证。

　　全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商，但实际上是很困难的。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何，开发商的房子如何，开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。这样的顾问公司的作用就是整合资源。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。

　　对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。

　　现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式。

　　大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。

　　我们给珠江做了很多项目。珠江的项目大多都有商业街，他们把商业街作为一种聚集人气的手段。住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。随着北方的经济发展，北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。

　　商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。

　　现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但

缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走"之"字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。

　　现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

　　在我们的设计理念中，认为建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。

　　作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。现在新出的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层近人的部分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方。

　　在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团，假日集团，还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。

　　如果是做购物中心方面的商业地产，发展商应该找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式进行操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。

　　在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。

　　许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。同是甲级大设计院，可能专长完全不同。正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。全凭发展商是否有远见卓识。不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同，实际上反映了有人把设计看作消费，有人把设计当作投资。那么建筑设计质量是否影响项目回报呢？大家心中自有答案。