西溪山庄规划设计

　　西溪山庄规划设计

　　西溪山庄位于杭州西郊山明水秀的闲林埠，距武林门19公里，东临老杭昱公路，北隔沿山河邻晚清城主题文明公园，西依绿城足球训练基地及绿城?桃花源，出城却近城，环境优美。西溪山庄近期规划开发用地2000亩，其中一期占地800余亩，规划以排屋为主，并建设少量独立别墅。项目地块属于江南典型的低缓丘陵坡地，溪流潺潺、湖泊密布、森林绵延、山峦层叠，自然原野风貌优美独特，是十分珍贵的近郊坡地别墅、排屋建筑用地。

　　西溪山庄园区充分利用原有的缓坡、山谷、湖泊、溪流、草地、树林，综合布局整个园区的交通、居住和景观功能。建成后的西溪山庄，将成为集居住、休闲、观景于一体的闲林区块最大规模的别墅园区之一。

　　开发思路：

　　西溪山庄规划宏大，近期规划开发用地2000亩，其中一期就占地800余亩，为闲林的巨盘之一。这样的大规模项目，我们避免与闲林区块别墅项目以及整个杭州别墅市场现有的开发思考、项目定位类同，试图以更高的姿态与立意来探询，以真正全新的楼盘形象、产品品质面市，保证建设一个真正具有坡地风情的生态社区。

　　西溪山庄由同济大学规划设计院、浙江大学规划设计院担纳园区规划设计，由美国道林公司、浙江城建建筑设计院担纲园区的建筑设计，由香港贝尔高林担纲园区的环境设计，由著名的房地产文化营销首创公司--杭州青鸟广告担纲项目全案策划，这样强强联手的专家队伍为项目开发提供了有力的支撑。

　　西溪山庄地块属江南低缓丘陵坡地地形，平坦舒展，少有高山。从坡底到坡顶，高度在几十米左右，舒缓自然。坡地之表层不是岩石，而是沙砾型厚土层，非常适宜各样树木和灌木生长，加之江南湿润气候，植被茂密。在考察了西溪山庄的地形、地貌、地域文化等因素之后，专家以及策划公司针对本项目，在规划设计上的"坡地风情别墅"整体概念先于别墅的建筑风貌而提出，强调原生态，保持社区的地形地貌。西溪山庄规划方案经过多次评审，规划以排屋为主，建设少量独立别墅。园区在总体规划、道路布局、建筑空间组合上，强调原生地、原坡地的保护和利用，建筑的排列按照坡地曲线型组织，营造一个具有规模的典型坡地别墅园区，保证真正低密度的人居状况。

　　规划理念

　　西溪山庄项目用地属于典型的江南丘陵坡地地势，地块内溪流潺潺、泉水叮咚、林茂草碧、山峦层叠，自然风貌优美独特。面对这么优秀的自然条件，该做出怎样一件对得起自然、对得起居住者的生态园区，成了西溪山庄的建设者和设计师们深深思索的问题。

　　因此，本项目在绿化和景观设计上强调系统性、原生性和生态性，以水为脉，近水置景。力求体现纯生态的原生自然坡地风景，并展现浓郁的休闲风情氛围。景观规划设计在功能需求的基本条件上讲究休闲、自然、生态、合理，将景观设计和现代环境设计结合在一起，让景观既具兼容性，又具从每一个体角度出发的私人鉴赏性。

　　生态景观原则

　　尊重自然环境，调整生态结构，建设性地维护自然生态状况，强化坡地别墅、排屋的生态景观环境。西溪山庄社区地块属丘陵地貌，内有丘陵、溪流、洼地，具有巨大的环境功能和效益，因此规划设计把保护性地合理开发生态景观资源作为首要原则，同时这也决定了规则形态和格局。

　　合理性原则

　　社区合理利用土地，确定合理地开发规模和层次，完善商业、娱乐、交通、水、电等配套公共设施，满足居住者的住、食、行、游等活动需求。

　　整体性原则

　　西溪山庄近期规划2000亩，一期开发用地为800亩左右，所以景观规划强调规划的远近期结合统一考虑，在结合远期发展方向的前提下完善内部结构，同时对园区的经营管理、环境形象设计通盘考虑。

　　灵活性原则

　　本原则也是基于西溪山庄社区具有一定的规模、分期开发的实际情况，园区环境规划具有一定的灵活性、可变性，在开发过程中考虑具有及时调整的应变策略，具备灵活变动的可能。

　　景观设计

　　居住在这块土地上的人觉得自己真正归属于它，只有知道自己归属于什么地方，才能唤起对生活的热情和爱意，才能有生活的情趣。

　　有理想的景观环境才能有理想的居住环境，才能产生归属感。西溪山庄的景观设计公司认为：景观从来不只是用来参观的，而是要与人相融合，让人们置身其中有归属感、生活感和亲切感．最终把人与自然结合在一起。西溪山庄在景观环境设计思路上，与"自然布局"的规划思想一脉相承，强调原生态性、趣味性、参与性。

　　西溪山庄独创"自然布局"，即利用原有的缓坡、山谷、溪流、草地、树林，依山傍水，随遇而安，创造出纯然天成的自然格局，充分满足了中国人"天人合一"的心理文化追求，这种创新的布局思想，令人耳目一新。

　　在首期800亩用地中，设计师十分强调保护坡地的原生生态，在坡底围合成湖面、溪流，精心构筑园区共享的景观环境，人文景观、园区绿化、水景体系三种系列的景观使每一幢别墅、每一处景观、道路、背景都满足审美的要求。在功能性铺设的基础上，让人在生活中审美，在审美中生活。

　　□休闲高尚的人文景观

　　入口广场：园区靠主入口处为一期主会馆，再深入为自然、人工造景相融的西溪山庄入口广场，自然利用缓坡地势，逐级抬高形成小型石瀑。

　　景观小品：设计师对原生水体加以整理，形成湖、水潭、溪流等系列水景，有宽有窄、有敞有隐。水岸处理成石岸、沙岸、土岸等多种形式，布置体憩平台、小桥、垂钓台等景观小品，使水与岸的界面丰富多样。

　　游憩系统：园区各坡谷、坡地景点由各级道路和步行游憩道串联，形成山体、坡地、湖溪等主体化的景观游憩系统。在中心湖湖边设垂钓台、划船码头等水上活动设施，利用丘陵坡地设缓坡登山道、缓坡漫步道等。

　　□健康生态的绿色环境

　　西溪山庄社区在一期用地中，组织了中心湖面、线型绿带、群落绿化、道路绿化、山林绿化、庭院绿化，形成了点上成景、线上成荫、面上成林的多层次绿化系统。与园区共享的面，与小区结构共生的线，与庭院空间相融的点，变单纯的景观绿地为融绿于生活之中。

　　中心绿地：由于规划用地的特殊性，中心绿地布置成带状绿地，由湖水、溪流、草坡及风情小树林等构成整个绿化系统的主线，设置步行道，老年、儿童活动场地，室外体育健身设施等。

　　组团绿化：各组团布置集中绿地，使居住者有日常交往、休憩的舒适场所。

　　庭园绿化：别墅、排屋庭园善意保留原有的坡地植被，除道路、铺地外，用草坪、灌木等加以绿化。

　　道路绿化：行道树采用不规划式栽培，间隔性开辟草坪花境，增加绿化空间层次。停车场地采用嵌草铺装，增加绿色面积、提高绿化效

果。

　　□动静有致的水景体系

　　水体形态

　　西溪山庄内水体以中心湖为主体，既有涓涓细流潺潺于坡谷，又有宽阔的水面映衬着绵绵缓坡，纵横交织、静动有致，形成多姿多彩的水体景观形态，体现了"得水为上"的观点。

　　水体景观 水中的植物、水边的驳坎与起伏的地形以及流水的景点小品设施等将呈现富有生动、活泼、千姿百态的水体景观系统。

　　小桥 西溪山庄水体众多，如湖泊、溪流、池塘、水潭、水瀑等，因此有许多小桥跨越水面，其形态各异，或灵巧轻盈，或坚固稳重，尽显人工之美。

　　建筑特色--坡地风情的建筑风景：

　　西溪山庄的建筑--独立别墅、风情排屋，自然而优雅，注重人生活空间的舒适感和精神层次的需求，从真山真水到建筑的布局、形体、色彩、材质、空间处理到园区内外的人文环境或人文建设，都以满足着人的生理需求和精神需求为前提。

　　坡地风情：西溪山庄的房子自然地顺应坡势，科学而自然地排列组合。在单体上适当导入欧式别墅的自然、优雅，屋顶应用各种形式坡面的组合，形成柔和、舒展的轮廓，露台、平台适当以弧线、圆廊的形式出现，与之相适应。这样的房子能与延绵起伏，秀美而平缓的坡地相映成趣，创造出一种轻松、明快、优雅的坡地别墅风情。

　　坡地庭院：西溪山庄在庭院营造上，特别注重坡地景观的保护和创造：台地、台阶、流线形小径、别墅边的坡上独树、各式各样的坡块挡土墙，每一户的庭院就是一个全新的"坡的景观"，给人闲适和雅致的感觉，与房子周围的自然环境融为一体。

　　坡的色彩：西溪山庄别墅、排屋多用石材的坡顶和木材的窗，呈经典灰色；外墙选用自然、质朴的天然材质，多用卵石、块石、片石、陶砖、仿木材质，色彩自然清新，和谐质朴。

　　户型设计：西溪山庄的户型设计充分考虑了舒适与功能、景观与实用的完美结合，融合坡地的自然地形地貌，运用景观窗、露台、廊等建筑元素，让居住者充分享受到户外的阳光与风景。首期推出的排屋户型面积为230㎡-300㎡，功能实用，简约大方，多种户型里带有宽敞的露台设计，丰富了生活的情调和乐趣，营造出舒适、自由的生活空间。

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篇2：广利大厦规划设计

　　广利大厦规划设计

　　环境设计

　　广利大厦的建筑的布置与西湖遥相呼应。周边布置绿化区域，营造出一个静谧的外部办公氛围。主楼出口外侧设有集中绿化带，周边绿化有效阻隔了城市噪音。裙楼以宜人尺度设计了错落有致的退层，特别设置大型屋顶绿化，在提供优美景观的同时，也体现出以人为本的设计理念。

　　建筑设计

　　广利大厦整体风格采用竖向的构图设计手法，主楼、楼裙都统一在这风格之下，用挺拔简洁的建筑形象，诠释出现代的建筑设计理念；大面积中空热反射玻璃，用竖向金属肋条加以划分，呈现极佳的视觉比例效果：主楼底部二层挑空的处理，使大厦变得轻盈秀美、挺拔，二层顶檐部外挑的细节处理，赋予大厦精致细腻的特征；裙楼开有大面积凹凸有致的窗户，与主楼形成质感的对比，总体显得更加明快、简洁；主楼顶部的金属构架，减少了大型建筑的压抑感，通透的大际线给人以轻灵的视觉印象。大楼一层为豪华气派的酒店式的公共大厅。大楼内除银行、餐厅、物业管理及设备用房等配套设施以外，均为办公用房。标准层充分考虑办公空间的合理布局，每层办公均有良好景致，采光充足；主楼入口两层挑高（3.8m）的门厅在开阔大气之外，极富现代气息又绝不失典雅韵味；裙楼底层与主楼底层相通，扩大了入口空间，与主楼连接部位的采光中厅设计也成为极佳的连接室内外景观的纽带。

　　规划设计

　　广利大厦主楼地上26层，地下3层，裙楼5层，总建筑面积达62968m2，是一座极具现代气息的甲级纯商务写字楼。地下3层为大型停车库，拥有近300个车位及智能管理系统。广利大厦位于庆春路金融街和中河路以西交汇处，北靠金山大酒店，邻中河路高架桥，地理位置呈四通八达之势，交通便捷迅速。

篇3：商业地产项目规划设计

　　商业地产项目的规划设计

　　商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的Shopping Mall，还有一类是商业街的店铺。首先讲一下大型综合商业地产项目，国外叫做Shopping Mall，即购物中心。北京四、五环路沿线规划了四、五个Shopping Mall，但到目前为止，真正意义上的Shopping Mall一个都没建起来。尽管立项非常多，规划项目非常多，拿去招商做宣传的非常多，但还没有一个开始营业。像丰联广场、国贸中心等，也可以叫做Shopping Mall，但按照国外意义上的Shopping Mall北京现在还没有。从中反映出一个问题，国内发展商业地产开发方面缺乏经验，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的问题是认不清商业地产和住宅项目开发的区别。很多发展商已经做了许多住宅项目的开发，取得了一些成绩也获得了一些经验，以为商业地产也可以像住宅项目那样运作，找地找项目，自己做市场评估，自己完成规划设计，然后招商，振臂一呼，结果就会一呼百应，实际上存在很大的问题。

　　为什么说商业地产项目和住宅项目存在很大的区别呢？如果作一个形象的比喻，我认为商业地产是传销，住宅项目是直销。做住宅项目时，发展商可以自己分析市场，根据对市场需求的研究作产品定位，决定户型的比例以及住宅产品的类型，然后通过销售处进行直接销售。但大型的综合商业项目则完全不同，它的销售对象不是直接的购物消费者（可能有些散户，可以把他们视为直销），而是商家，特别是主力店。发展商首先要找到主力店，按照他们的要求进行规划设计。对于大型综合商业，这是最难的一件事情。比如一个几十万平米的店，招一家主力店最多是2万平米（家乐福分店卖场部分是8千－1.2万平米），就算能拿到能够解决十万平米的主力店，还有十几万平米等待解决，这会对发展商产生非常大的压力。

　　发展商通过对市场环境和北京人口的分析，认为Shopping Mall有市场需求。作为消费者，我们也希望北京周边能够出现一些像样的Shopping Mall。周末开车到那里，连吃带玩，还可以购物，这种场所肯定会受到欢迎。然而具体操作并不容易。既然是传销，发展商要把店铺卖出去，就应该先决定主力店的形式，是仓储式还是像家乐福这样的家电用品，对于不同的主力店其卖场的比例大小也不同。对卖场面积、停车位面积、货架陈列等都有一系列的要求。如果发展商自己做设计不符合这样的要求，那绝对是错误的，而且做得越深入，后期招商的困难越大。

　　主力店招商有一系列的具体要求，而不是发展商认为这个项目好就能够招商成功，其中有一个对项目的市场判断问题。对于发展商而言，认清商业和住宅开发之间的区别是最重要的。北京所有的发展商都存在这样一种情况，盲目地进行设计。同样是商业地产，它们的定位是不同的，像体验式的商业，咖啡、休闲、娱乐、电脑这类游戏设施可以兼容，还有一些业态是无法互相兼容的。有的Shopping Mall是家具城，有的是建材城，它们的定位是不一样的。即使同是大型业态，如沃尔玛、家乐福，或者国内的联华超市，也首先得明确业态的形式。另一方面是专业顾问机构的重要性。国内发展商对此基本没有认识，所以导致专业化的顾问机构在国内没有市场。中国发展商基本上是自己做招商材料，英文写得一塌糊涂，真正讲英语的人根本看不懂。中国人招商前几页总是自己很在乎的如政府领导的题词，而国外的企业、财团、连锁店看中的却是市场分析、财务分析等，中国恰恰缺乏这些信誉保证。

　　全世界能够做大型商业地产评估、资源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和实施的顾问公司不会超过十几家。由于发展商不认可，因此目前在北京没有市场。发展商都以为自己能够招商，但实际上是很困难的。像家乐福这样的连锁店，进中国的目的是为了挣钱，因此对项目一定认真评估，否则不会轻易投资。他们会把钱花在物业上，但不会自己成立一个开发公司。市场如何，开发商的房子如何，开店的效益如何就需要做专业的评估。国内如果提供不了这方面的评估，就需要像顾问公司这样的中间人。毕竟发展商提供的可行性报告是代表发展商的利益，作为国外的连锁店，需要一个代表它自己利益的机构进行评估。中介机构就是起这个作用。这样的顾问公司的作用就是整合资源。如果能够找到非常好的渠道，招几家主力店进来，把几十万平米的Shopping Mall撑起来就变得很容易。大的主力店机构比较强大，总部设在法国、欧洲、亚太地区，北京、上海也设有总部，各个部门的职责、职权都比较明确。国内的发展商想找他们谈，却不知道该找哪一级部门，更需要通过中介机构这样的特殊合作顾问关系。

　　对于大型商场，商家比较强调内部空间的可视性，加大可视性可以对公共购物产生引导作用。商场里面有很多店，如果哪一间店能够被人一眼看见或者多个角度都能看到，出租或者出售起来就非常方便，否则就很难出租。因此加大可视性以便对公共购物产生引导作用是很重要的。整个空间可以通过天窗和中庭的变化，让顾客产生空间安全感和舒适感，而不是像进了迷宫。中庭做得比较好的有上海恒隆广场，做的最极端的是上海正大广场，由泰国设计师设计，中庭做得极其复杂，十几层高，进去以后有游乐场的感觉。里边天桥横过来，绕过去，感觉很乱。

　　现在的大型综合商业趋向于多种购物消费形式的大融合。比如我们做的深圳的一个项目，它融合了三家主力店，小的精品店品牌店，购物街，再加上室外露天咖啡茶座的商务餐饮部分。室外广场不仅是商场的需要，也是城市空间的需要。我们经常会看到有些商场在门口临时搭个台子，或是时装表演，或是抽奖促销。跟原来的卖东西的方式不同的是，这些活动都是现代商业演化出来的形式。如今已经变成一种模式。

　　大型商场的交通组织非常复杂，因此还有两个方面必须考虑：一是怎样从一开始就应该人流分开，让人往楼上走，比如一进门就有通往二层的扶梯，或者可以直接上三、四层。我们经常会发现所有商场的电梯都很挤，商店入口处人流压力非常大。另外是如何把人流往深处引的问题。只要顾客能够看到、走到的地方就会产生效益。对大规模商业建筑来说这是最重要的。我们的处理方式是通过大中庭，天窗的引导作用，做到店铺的均好性。

　　我们给珠江做了很多项目。珠江的项目大多都有商业街，他们把商业街作为一种聚集人气的手段。住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。随着北方的经济发展，北京商铺的发展现在基本可以标志着北方经济水平的提高。

　　商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。

　　现在中国处于反映了经济的大爆发时代，特别强调气派，建筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但

缺乏人情味，不是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走"之"字形来回过到马路对面购物。过去王府井是老店街、名店街，每家店千姿百态，现在变成一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉得很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺度体现的是马路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。

　　现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。

　　在我们的设计理念中，认为建筑设计应该有三个层次：第一个层次是宏观的外观造型。从很远的地方可以看得到建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二个层次是我们通常所说的立面设计，讲究横、竖线条。第三个层次就是细节的精细设计，国内的设计基本达不到这个层次。人们对商业建筑感兴趣的是装修装饰层面上的设计，如建筑材料、楼梯扶手、墙上吊灯等，对跟人发生亲密接触、亲密对话这个层次的设计基本做不到。越大的项目越容易做得宏观上气派，微观上粗糙。

　　作为一个建筑，发展商如果分别委托不同的公司来做整体规划、建筑设计、景观设计、店面设计，这就造成在结合点留下了很多空白。现在的整体的发展趋势，就是多方面设计的整合最后达到最佳效果。现在新出的几个楼盘，像珠江国际城、天津万科水晶宫这几个项目的共同点，就是把景观、规划、建筑、装修整合得非常好，在结合部分出彩，尤其是对底层近人的部分。建筑装修上可以采用很多非建筑语言，比如装饰布、广告、旗帜、水景等都成为店铺设计的一部分，装饰材料上有很多软化的倾向，都是可以出彩的地方。

　　在商业地产设计方面，首先要明确开发者、使用者和消费者之间的关系。商业地产跟酒店设计比较相似，酒店设计发展商应该先把酒店管理公司找好，是喜来登集团，假日集团，还是国内的锦江集团，每一个集团都有自己的管理规定，应该按照他们的要求去进行设计。开发商不是自己使用店面，而是要卖给主力店，必须按照主力店的要求去设计。

　　如果是做购物中心方面的商业地产，发展商应该找一些专业的商业顾问公司，目的是明确商业态的特点和具体的操作方式。每个项目都有自己明确的市场定位，应该以高度专业化的方式进行操作，由专业顾问公司代理或者策划、招商。如果做普通商业街的商铺，发展商可以自己操作，但在市场判断上可能还会存在风险。有的商业只是住宅区的配套，商业亏盈并不要紧，只要大型住宅项目卖火就可以。社区配套中有没有餐饮决定硬件如何设计，有的几万平米的大商业，里面有一条食街，装修气氛特别好，但没有足够的通风排烟设备，经营受很大影响。

　　在整个合作过程中，发展商、投资商是最大的投资方，也是最大的风险承担者。整个操作应该以专业的态度去进行，有钱、有权不等于有专业技术，否则最后项目卖不掉要砸在自己手里。有个广告人曾举过一个例子，主人买一条狗看家护院，夜里听到外面有动静，到底是主人出去叫还是狗出去吠？答案很简单，当然是狗出去叫，因为主人不是学这个专业的。地产开发也是这样一个道理，重视专业顾问机构很重要。同时也应该选择专业的建筑设计单位。

　　许多的商业项目设计得不伦不类，经营使用阶段出现很多问题，特别是硬件方面的问题，如楼电梯分布不合理，店铺价值差异太大，厕所不够或找不到。这样的问题都很难补救，给发展商或经营方带来的损失可能远远超过一次性的设计费用。所以应该慎重地选用有商业项目专长的设计师。同是甲级大设计院，可能专长完全不同。正如医疗机构中口腔医院和妇产医院的专长天壤之别。商业地产操作的核心是通过策划、规划和设计使项目升值。全凭发展商是否有远见卓识。不同的发展商对建筑设计的重视程度和支付水平不同，实际上反映了有人把设计看作消费，有人把设计当作投资。那么建筑设计质量是否影响项目回报呢？大家心中自有答案。

篇4：规划设计决定商业项目成败(摘录)

　　规划设计决定商业项目成败（摘录）

　　一个成熟的住宅市场，无论是设计院、开发商、代理商，都应当能够独自为住宅的建筑规划设计，提供完善的方案，发展商内部的工程部、代理公司内部的概念设计部等等，都应具备一定的建筑规划设计能力。

　　相比住宅市场，商业地产作为新兴的开发领域，当前因尚无经验可循，也缺少完整的规划设计体系，因此给商业地产的规划设计造成了一定的障碍。比如深圳目前众多的住宅、商场综合楼，发展商在规划设计阶段基本上与以住宅代理为主的中介合作，规划设计上以塔楼住宅为先导，在户型设计、环境布置上花足了功夫，而发展商、设计院、以住宅代理为核心业务的中介公司，三者因不精通商业地产，甚至缺乏起码的了解，结果导致塔楼住宅一般都有超水平发挥，但在商业裙楼上却交了学费。

　　在商业较为发达的城市，一个处于初级阶段的商业地产开发，必然会与商业水平形成较大的反差，而连锁中的超市百货业等只能被动地选择卖场，面对规划设计先天缺陷的商场，商家每每只能削足适履。

　　规划设计决定商业项目成败

　　缺乏论证、策划滞后、定位不准导致商业地产经营困难——规划设计决定商业项目成败

　　国内商业地产规划设计目前存在五大问题

　　1、开发商忽视商业定位的重要性，忽视商业地产策划在前期规划阶段举足轻重的作用。

　　目前商业地产项目前期规划设计的基本程序是：拿到地以后，组织自有力量做个简要调研论证，然后先找设计院设计，再报建，项目批下来之后再找策划公司。

　　在这个流程当中，开发商虽然对项目定位也会做一些调研论证，但是其目的性、专业性、可操作性、深刻程度、可靠程度、与市场的契合程度，与专业的商业地产策划公司的工作往往无法相提并论，导致很多时候开发商对项目的定位本身就是模糊的、摇摆不定的。而项目定位不精确，甚至带有一定程度的主观性、随意性，又必然导致对规划设计的导向作用不明显、指导性不强，由此埋下种种隐患。

　　2、发展商以销售为导向的开发模式造成商业地产规划设计草草上马。

　　发展商以销售为导向的开发模式，加上资金链的需要，决定了商业地产的规划设计越快越好，回款越早越好。这种销售的功利性，导致商业地产往往开始是极具随意性地规划设计一种报建方案，等方案报建之后，策划公司介入，即使方案不合适经营定位，发展商也往往急于开工建设，难以下决心更改设计方案，其结果往往是，策划公司只能在方案不大改的前提下，提出适当的修正意见，商业规划设计与市场经营定位脱节的问题暴露无疑。

　　3、在商业地产领域，设计院本身也有一定的局限性。

　　尽管规划设计院在规划商业地产项目时，也是会考虑市场定位，但是，由于行业的局限，规划设计院对商业业态的建筑设计和配套规范和细节知之不多，只能简单地通过参考样本的手段来进行规划设计。与规划设计单位在住宅领域的驾轻就熟相比，在商业地产领域，其经验和深入程度，差得太远。

　　4、商业地产规划设计，与商业的实际经营者脱节严重。

　　商业地产的实际参与者包括：发展商、规划设计者、策划代理商、商业经营者、投资者，这五者之中，商业经营者是商业地产的基础。商业地产的规划设计，必须充分了解经营者的需求，才能做到适销对路。令人遗憾的是，在实际的规划设计过程中，极少有某一方与经营者沟通和求教，一个经营者缺席的商业规划设计，其结果必然与实际市场需求脱节。

　　5、策划行业有其自身的运作规律，开发商与策划公司的顺利对接存在一定的障碍。

　　以深圳为例，商业地产策划公司一般习惯于做项目的全程代理，更关注招商、销售代理收益，如果单独做前期策划，不但投入人力多，而且收费太少，往往兴趣不大。同时，开发商对于策划机构介入前期规划的价值也没有充分的认识，更不愿意在前期策划投入资金。于是商业地产规划设计为先、策划滞后的现象见怪不怪，而规划设计没有策划的导航，就只能跟着感觉走了。

　　规划设计缺乏明确定位五大弊端

　　1、缺乏必要的业态论证，造成盲目定位失误。

　　商业地产的盲目定位者往往对商业本质一无所知，对商业经营的地段、交通、消费市场等基本概念都看不清楚，只看到商铺租售价值高于住宅的表面现象，于是乎，不管地理位置，不论项目周边商业氛围和人气状况，先盖个万儿八千平方米的商场再说，等项目建成了去招商，才发现项目根本无法满足经营要求，造成了商业项目的严重空置。

　　盲目定位的结果，必然导致方向性的错误，这对于商业地产来说，无疑是毁灭性的。

　　2、缺乏对商业业态的了解，导致建筑设计货不对板。

　　笔者接触过不少商业项目，先前在没有定位的情况下，为提升商场的品质，都规划设计了中庭，这些项目一旦未来引进超市市场，就必须将中庭填平，才能满足超级市场开放式陈列货架的需要。

　　3、规划设计重住宅轻商场，导致商场空间难用。

　　目前除商业中心有一些纯商业项目之外，绝大多数都是商住项目，发展商与规划设计单位在设计方面为保证住宅的户型、朝向等，对裙楼商场的空间破坏性较大。在商场的内部，比如由于住宅核心筒的摆放位置不当，导致商场整体开放式格局被割裂，有的不得不结合核心筒设计“回”字形动线；在商场的外部，比如住宅大堂的布置破坏了外部商业街的连续性，使得室外商业街的商业气氛荡然无存等等。

　　4、缺乏业态常识，规划设计配套不足的情况较严重。

　　在超市租赁的洽谈过程中，除卖场空间有着诸多不适合的情况之外，在配套方面也有一些不足，如超市必须的理货区方面、熟食区的烟道方面，商场的前期设计欠考虑或者考虑得不够，尤其是前文提到的平步式自动扶梯，其跨度远远超过踏步式自动扶梯，有的商场受空间限制，想改都改不了。

　　5、主力店规划之前不能确定，规划设计难以度身定做。

　　尽管目前出现了“订单式商业地产”模式，但主力店在项目规划之初不能确定，依然是项目明确规划的障碍所在。

　　先定位、再设计

　　首先，要确立策划为先的观念。

　　商业地产项目，没有策划就没有定位，没有定位就没有业态，没有业态规划设计就不可能有的放矢。一个地块周边人口及消费状况、现有市场竞争环境、未来发展倾向等，只有通过策划公司的深入调研才能明确，项目适合做什么、做什么才能生存下去，更是需要进一步分析研究，并与对应的商家深层次地沟通，才能把握市场的脉搏。

　　由于有些规划设计有着一定的盲目性，发展商

对设计方案迟迟不能定案的事情也时有发生，弄得设计单位被无休止的修改搞得精疲力尽，发展商自身也是一头雾水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一个没有策划方向的规划设计运作。

　　其次，要摒弃“先做后改”的操作模式。

　　对于商业地产的规划设计，开发商普遍有一种“先做后改”的心态，为了抢时间，首先规划设计一味要快，然后不行再改；设计院对市场及各方想法未能全部吃透，时间又紧，于是先出规划，等策划公司介入后，规划设计上一些先天不足暴露无遗，规划设计随之进入艰难的修改状态。修改之所以艰难，一方面是因为原有方案可能要彻底否定，重新再来，一方面是因为方案已经报建不能大改，加上工期紧迫，没有回旋余地……

　　“先做后改”的初衷就是图快，而实际结果却是欲速则不达。

　　其三，要调动策划者、设计者、经营者全体参与。

　　开发商业必须了解商业，一个商业地产的开发者，必须由一个“门外汉”变成“商业通”，通过与商业策划者、设计者、经营者的广泛接触，了解商业地产开发的基本规律，然后再充分群体参与，通过策划公司介入深入解读市场，提前与拟引进的大商家进行意向性接洽，让设计者按业态量身定做，达到商业设计与与业态需要的高度吻合，这才是一条商业地产规划设计的“捷径”。

篇5：商业房地产项目规划设计管理工作难点

　　商业房地产项目规划设计管理工作难点

　　由于商业综合体项目是商业业态综合度最高、功能需求最复杂的项目，在前期规划设计阶段，为了满足各商业业态的功能需求满足，开发商在协调各商业业态的功能需求及各设备专业管线综合的技术对接工作等方面要求更高，是开发商规划设计部门的工作关键点，直接影响项目开发的进度和出图质量。

　　酒店、百货、超市等各主力店商家在开发商提供的建筑初设方案基础上，开始组织各自范围内的内装、机电、经营布局等专项设计工作，同时，开发商为了缩短设计工期，已经开始各专业的施工图设计，但各设备专业的图纸只是按照一般情况设计，比如：空调、排烟管道及风口的位置及标高设计没有考虑内装吊顶的标高及造型需求，水、电、气的管线、负荷预留也没有针对性。开发商收到各业态的经营布局规划、内装设计等具体功能需求后，组织有关单位进行人工检查、修改图纸，反复多次，工作繁琐，如何项目进度快，已经按照施工图施工，只能拆改返工，否则不能满足经营需求，造成时间和成本的浪费。

　　现在施工图设计常用软件为AUTOCAD，只是个二维的绘图工具，平面、立面、剖面的绘制没有关联，平面图的一处修改，立面、剖面都必须重改；内装设计公司在做方案效果图时，还必须重新建模，也只能针对几个重点部位做图，不能做到室内全方位出图，甚至与实际空间有较大差异，只是一个效果图而已。

　　能否有这样一个设计系统,所有的设计信息都能完全共享、传递，各单位设计部门在开发商的分级授权下，在同一个设计中心网络平台上进行图纸修改、更新、信息反馈；建筑设备各专业的管线设计进行自动碰撞检查、自动管线综合；内装设计的效果可以任意角度察看，甚至可以进行虚拟漫游、虚拟卖场成列布置展示……?

　　答案就是：BIM（Building Information Modeling）！

　　BIM（建筑信息模型）