失败房产经纪人日常工作

　　失败房产经纪人的日常工作

　　1、常迟到，开小差。

　　2、望天打卦，无所事事。

　　3、一周看房次数不过三次。

　　4、洗盘工序得过且过，毫无内容。

　　5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。

　　6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动

　　7、阳奉阴违、只做表面功夫。

　　8、上班等下班，做业务的心态不够强。

　　9、与分行同谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。

　　10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。

　　11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。

　　12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。

　　13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。

　　14、不会自我检讨做业务的能力。

　　15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。

　　16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善

　　17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。

　　18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。

　　19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）

　　20、对买卖手续流程不充分了解。

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：房产经纪人实战之客户需求分类

　　房产经纪人实战之客户需求分类

　　快速签单应该是每个经纪人的理想，因为这不仅意味着可以用同样的时间签更多的单子，也能省去很多重复性的工作，比如看房，很多客户一直无法成交并不是他没有买房的意愿，而是很难找到与自己中意的房子，客户对所看房源不中意一般可以归结为这几类原因：

　　一类有明确的需求，也愿意支付对应的价格，是市场上缺少这样的房子；

　　一类是需求不明，希望通过多看房源之后，再来归纳总结要买什么样的房子；

　　还有一类是抱着捡漏心态来买房在，一心想买条件无限好，价格无限低的房子。

　　要想签快单，前两类客户的切入点都是房子，最后一类客户则是客户本人。第一类客户并没有什么好说的，要么帮助客户找到他想要的房子，要么重新梳理一遍对方的买房需求，否定他的部分需求，然后再推荐符合需求的房子让他购买，不过后者的难度比前者大，因为知道自己想买什么样房子的人，通常都是非常理性且懂得权衡的，翻译成人话就是：你说的道理我都懂，但我还是想坚持自己的想法。

　　重点在第二类客户，企图通过不断看房，然后就这么一眼相中某套房子并买下来，就好像是买彩票一样，是一件概率事件，运气好可能看完第一套就开单了，运气不好则会持续很长时间。如果想要干净利落的签出快单的感觉，很重要一点就是需要把客户的需求明朗化，不一定要细致到每一个方面，但至少要搭建出一个框架，让客户在一定的限制内挑自己喜欢的房子。具体如何做呢？

　　最简单也是最有效的方法是从客户当前居住的房子入手，去搭建出一个买房需求的框架，为什么呢？租房不比买房，压力会小很多，不管什么样的客户都一定会租一套让自己住的舒适的房子，如果当前的房子他住的并不舒服，他早就搬走了。所以，以客户当前居住的房子为模型，询问客户对租来的房子哪些方面是满意的，哪些方面是想改变的，最后再综合所有的意见进行权衡，寻找符合需求的房子推荐给客户。

　　不过这里还有一点需要注意，就是客户是否考虑一步到位，部分客户在租房时可以接受面积小一点，可以接受没有学校，但是当自己决定要买房时，原本可以接受的都变成必须考虑在内了，破解的方法就是看钱，钱多没问题，钱少则是要提醒客户还是先上车为好，观望观望在观望的结果也很明显，就是全款变首付，首付变车库。先前的楼市政策也许对刚需，改善的人群伤害也很大，即使能力有限但选择一步到位也是可以理解的，但现在住建部明确提出满足刚需，改善的政策方针，这就表明未来通过置换房子来改善居住条件是被政策支持的，难度不会像之前一样大了。

　　第三类客户迟迟无法成交，并不是房子不够好，不满意，而是想用去年的价格买今年的房子，某种程度上他们和第一类客户是一样的，就是道理都懂但就是觉得，如果就这样买房了肯定是买亏了，想做他们生意可以采用限时＋优惠的策略，如果他们在某个时间段里做出购买的决定则可以获得哪些好处，如果这个还不足以吸引他们下定决心，选择放弃这类客户，把精力留给其他人，也是一个不错的选择。

篇3：房产经纪人实战之和客户维护好关系

　　房产经纪人实战之如何和客户维护好关系

　　做房产销售人员都知道，手头没有优质客户就犹如人类没有空气！做好客户维护是获得客户的一项重要的工作！但是很多人把客户都想象的太可怕，你要知道他们也是有血有肉的人，并不是个个都是你眼中的“变态”，又或是“母夜叉”，如果真遇上这样的，估计也不是什么优质的客户，也不值得你去维护！

　　对于客户维护，小编倒是有几点建议，很多人屡试不爽：

　　1、常联系，常问候

　　房产经纪人比较容易犯的错误，就是在销售期间与客户的联系比较紧密，当成交过后就没有什么联系了，甚至一段时间后，就消失了，这是不对的。这样一段时间后你的客户会越来越少，甚至没有，这是不利于自己销售的。房产销售做的就是人情，做的就是关系，到你们一直保持着良好的关系，客户可以介绍新的客户给你，这样形成的潜在客户的数量是很大的。

　　2、把客户发展成自己的朋友

　　把每一位客户都当成自己的朋友对待，朋友之间是兴趣爱好的交流，平时有空打打电话，或是花时间陪伴是最好的客情维护方法。接触到的客户多了，肯定会有和自己聊的投机的人群，有相同的兴趣，有交情，这类客户发展成朋友也是水到渠成的事情，所谓的客户转介绍，更多的是说他是我朋友，放心找他就对了，而不是简单的说我认识。

　　3、为自己的客户出谋划策

　　可以把自己刚拿到的新房源分享给他们，同时加点自己对这些房源的看法和评价，相关的卖点与有些不足，什么样的人群比较适合，这样看到消息的人，会对你产生很大的好感，同时也会觉得你比较专业，比较会很信任你，如果对房源有兴趣，肯定会主动和你联系。

　　4、会引导客户

　　很多经纪人只知道跟进跟进，但是客户就是不买账，一直观望。此时经纪人一定要对观望型客户加以引导和指引，他们乐于接受的是有关楼市方面的新闻和观点，对于他们房源信息不是重点，毕竟看了这么久的房子。重点是始终没做好下决定买房的心理准备。所以你要时不时的向他们讲解一些最新的楼市动态，引导客户的需求，这有助于他们采取实际行动。

篇4：房产经纪人跑盘技能要点

　　房产经纪人跑盘技能要点

　　从事房产中介行业的都知道，“跑盘”是每个房产经纪人的必经之路。新入跑盘的认真、用心程度决定了经纪人在房产中介行业的成长速度。

　　1、跑盘的目的：

　　为了体现经纪人的专业程度，增强客户和房东对自己的信任度，便于以后更好的开展工作。

　　房地产经纪人员在从业的地区必须是一个活地图，很难想象一个对所在城市的东南西北分不清楚、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员能够做好业务。

　　2、新人跑盘的相关技巧知识

　　跑盘前准备

　　明确目的，带着问题去跑盘，明确为什么去跑盘，要收集哪些信息。

　　准备资料，对自己所要了解的片区（商圈）进行前期的资料收集以便明确自己的跑盘点。

　　跑盘准备：地图、笔、橡皮擦、跑盘A4纸、数码相机、指南针、计算器等。

　　跑盘需了解的项目：

　　物业名称

　　位置

　　小区内部的平面布置（含几栋、单元数及名称、产型结构、面积、入住人是租客还是业主、园林绿化等）

　　内部设施

　　交通状况

　　周围配套设施（含商场、银行、学校、同行等）

　　管理费及停车费

　　开发商及物业管理

　　入住时间和批地时间

　　销售均价

　　小区周围有何特征建筑（著名大厦、超市、馆所等）房产经纪人应熟记。业主—报盘，马上了然一胸，并清楚介绍给客户，有助于客户增加对你的信任度。建议制定一个详细的表格，每跑完一项打个√。

　　跑盘要求及指引

　　1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征、所在城市共分为几个大区

　　2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换；在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中；最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。

　　3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。

　　4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。

　　跑盘注意事项

　　重点跑租售量较大的社区，以后开单的机会更多（需经理说明）。

　　可通过公司的内部电脑了解相关小区的资料（如售价、栋数、均价等）。

　　跑盘过程中，不能走马观花，只看不记，出了小区又什么都记不起来，要记住：好心不如烂笔头，边看边记，加深记忆，之后要随时复习。

　　不要有应付心理，只为了完成任务，自己不亲自跑，而是直接到小区看小区示意图、小区平面图，更有甚者抄袭同事的成果，要记住：别人的只能作为参考，不要自己骗自己。

　　有钥匙的房子不能让保安知道正确的坐落，以免泄露公司资源（特殊情况除外）。

　　不要强行进入小区，要尊重保安的工作职责，不要发生纠纷，以免影响公司形象，造成不必要的损失。

篇5：房产经纪人实战之转换买房客户需求

　　房产经纪人实战之如何转换买房客户的需求

　　了解客户的购房需求，对经纪人来说是至关重要的，只有明确了需求，才能有针对性的为客户推介房子。但是多数客户对买房并没有太多经验，很多时候买房的需求有点过于理想化，受挫之后往往放弃买房的念头。如果经纪人在接待的时候就已经帮客户梳理好了他的买房需求清单，确认了核心需求与次要需求，然后加以引导就能让客户对自己的需求做出一些妥协，最终实现买房的愿望。

　　不过，也有可能会遇到这种情况，当客户已经做出一些妥协，包括提高买房预算之后，可能还是无法买到满意的房子，这时候要怎么办呢？

　　一种是继续提高买房预算，不过这种方法正变得越来越困难，因为场外配资受到监管，如果客户本身借不到钱以及没有偿还的能力，提高预算是不切实际的。

　　另一种方法是在买房需求上继续做出妥协，之前买房做出妥协的需求主要集中在次要需求，核心需求并没有做出大的调整，这次要让客户做出妥协的就是核心需求。

　　要让客户在核心需求上做出妥协会比较困难一点，所以在妥协前应该把核心需求再进行划分一下，分为可变的和不可变需求。一般房子的核心需求都在这几个方面：面积，交通，区域，配套。这些需求可变或不可变，取决于客户的坚持和经纪人是否能够提供需求变化后的替代方案，所以，只要经纪人能够提供让客户可以接受的方案，所有的核心需求都是可以变换的。

　　比如面积这一块，几乎所有想买三房的客户宁愿选择偏一点也要买一套三房，而不会选择买两房，因为有了小孩之后需要有人来带他，通常是自己的父母，所以需要一个房间来让他们居住，而两房是无法满足居住需求的，所以总是不给予考虑。但是，如果买一套租一套呢？同时这两套房就在彼此对面，这时候的两房是不是也可以作为考虑的对象呢？

　　同理，在交通上如客户坚持要求要有便捷的交通条件，那么是公共交通还是私家车出行呢？公共交通出行可能没那么便利，或者短期内公共交通条件还无法改善，但是如果自己再买一辆车，即使公共交通不那么方便的楼盘，在出行上的限制是不是也变得不那么强了？自己开车半小时和坐公交车半小时能够抵达的范围也是不一样的，当在纠结楼盘比较偏僻交通不方便时，买房后再买一辆车也是一种解决方案。

　　可能较难找到替代方案的需求是在生活配套上了，不过可以从生活方式上切入，缺少商场超市就从是否需要每天买菜切入，现在大容量冰箱也很便宜，一次采购一周的量也不是不可以；不是学区房就找出近年来该小区被划分到的学校，用该学校的数据说话...

　　很多时候客户不愿意改变需求，是因为没想到可以通过其它方式来弥补妥协上的不足，如果经纪人能够提出切实可行的解决方案，就相当于合理的转化了客户的购房需求，然后再说一些关于新方案的优势，这样客户也会静下心来好好想想，这种购房方案是否可行，只要当客户有了思考的想法，就有了成交的机会！