房屋经纪人业务入门培训(3)

　　房屋经纪人业务入门培训（3）

　　中介经纪人法律地位及应备法务知识，居间（中介）法律关系

　　1、中介定义：所谓中介服务，是指从事咨询、经纪和评估等项业务的活动。房地产交易的中介服务即是从事房地产咨询、经纪和评估等项业务的活动。

　　2、中介人法律地位

　　房地产经纪人，是指处于房地产市场买方和卖方之间的独立的中间商.他们通过市场调研、咨询服务、融通资金、广告宣传和公共关系等，为买卖双方撮合成交,或者代替某一方买卖。他们的主要业务活动，就是居间或代理，如房地产广告代理、经销代理、出租代理、估价代理、抵押代理、调房代理、过户纳税代理、售后服务代理，等等。在居间活动中，付出一定的劳务，待交易促成后，按照房地产商品的成本、价格或利润，向买卖双方或单方收取规定比例或合同确定数额的劳务费性质的佣金。

　　（1）独立性（主体性）：介乎权利主体和义务主体之间的独立的权利主体，也是独立的就业阶层，并且有独立的行业协会，具有自然人的权利能力和行为能力或法人资格。

　　（2）中介性：主要职责：居间买空卖空，其市场行为不是实物买卖行为，而是居间行为；必须兼顾买卖双方的利益。

　　（3）有偿性：在居间活动中付出一定的劳务，单方或双方收取劳务费性质的佣金。

　　3、中介人应承担的法律责任

　　（1）应如何介绍情况

　　（2）不介入双方的意见标示

　　（3）遵守委托协议的约定履行义务

　　4、中介与代理的区别

　　(1)什么是代理？

　　代理：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任。

　　(2)中介与代理的区别：

　　代理人是以被代理人的名义从事民事法律行为。代理人只有以被代理人的名义从事民事法律活动，才能为被代理人设定民事权利和民事义务。否则，不以被代理人的名义参与民事法律关系的，就是代理人自己的行为，其后果行为人承担。这也是代理与经纪、寄售的区别。行纪、寄售行为不要求经纪人寄售人以委托人的名义进行民事活动。

　　代理人在代理权限内独立为意思表示。（也即自己有一定的意思标示）代理人的代理行为以代理权为依据，不得超越代理权，在代理权限内，代理人可以自由为意思标示。代理的这一特征之间别于居间、传达等行为，居间人和传达人只能转述委托人的意思，无权为独立的意思表示。只要不是故意，转述人不赔。代理的法律后果归于被代理人。

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篇2：房屋经纪人业务入门培训(4)

　　房屋经纪人业务入门培训（4）

　　一、开发的定义：

　　通过业务人员与业主（权利人）交涉，而使其资源将合法拥有之产权或使用权的物业，委托中级公司代理出租或出售的行为。

　　二、开发物业的分类：

　　（一）住宅

　　（二）办公楼

　　（三）商业用房

　　三、开发的重要性：

　　（一）开发是服务客户、认识客户的开始；

　　（二）开发是业绩之母；

　　（三）开发是造饼的工作；

　　（四）开发可以培养其实，建立自信；

　　（五）开发可以带动销售，累计客户；

　　（六）开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量；

　　（七）开发是主动出击，开发做的好，业绩自然稳定；

　　（八）开发可以落实公司服务客户的理念，满足客户需求。

　　四、开发的要领：

　　（一）心理方面

　　1、业务工作者是绝对的乐观派；

　　2、强烈的企图心（没有能不能，只有要不要），业绩做不好关键在开发问题；

　　3、排除恐惧感（新人），保持愉快心情（认识朋友）；

　　4、控制心理情绪，把客户可能的排拒，当作是成长的必经历程。

　　（二）态度及行为方面

　　1、微笑打先锋；

　　2、倾听是妙招；

　　3、赞美价值连城；

　　4、成功自我推销（个人、公司、产品）。

　　五、了解物主心理：

　　（一）安全（款项收付，纠纷避免，诈骗集团──）；

　　（二）钱（最高的售（租）价，最少的服务费，成交速度）；

　　（三）行情（太低吃亏，太高怕错失诚意客户）；

　　（四）可以信任的人（公司）；

　　（五）开心──取得新人的第一步；

　　（六）信心与能力（展现气势──卖（租）房子就是我最行）；

　　（七）委托后的做法（有无客户量，广告量）。

　　六、如何寻找案例：

　　（一）报纸，售屋纸条；

　　（二）商圈耕耘（建立资讯网：管理员，邮差，了解住屋状况）；

　　（三）地毯式扫街（按门铃，÷碰到的每个人都是客户，动嘴问）；

　　（四）同行案源追踪；

　　（五）来店（电）客户；

　　（六）DM；

　　（七）逾期案源；

　　（八）老客户回馈，介绍（做好服务，适时要求）。

　　七、接案要领：

　　（一）个人（自我介绍，仪表，谈吐，精神，让客户了解你）；

　　（二）公司（强调理念与服务口碑）；

　　（三）了解客户的售（租）屋动机（强化我公司客户资源、行情分析）；

　　（四）七分闲聊，三分正题；

　　（五）价钱，委托期，销售条件宁可多花时间（利于屋主的立场）。

篇3：房屋经纪人培训教程:房地产基本概论

　　房屋经纪人培训教程：房地产基本概论

　　一、房地产的概念

　　房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。

　　二、地产的概念与分类

　　1、地产

　　即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

　　2、地产类型

　　居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

　　工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

　　仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。

　　交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。

　　市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。

　　商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。

　　公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。

　　教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。

　　港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。

　　军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。

　　其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。

　　三、土地所有权的概念与划分

　　土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。

　　国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

　　集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

　　四、房产的分类

　　住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。

　　生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等

　　办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。

　　其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。

　　五、房产所有权的分类

　　占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。

　　使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。

　　收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。

　　处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。

篇4：房屋经纪人培训教程:房地产市场概论

　　房屋经纪人培训教程：房地产市场概论

　　一、房地产市场的概念

　　狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。

　　广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。

　　二、房地产市场的特点：

　　经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。

　　流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。

　　市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。

　　市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。

　　供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。

　　不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。

　　市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。

　　房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。

　　三、房地产市场的分类

　　（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。

　　（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。

　　（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。

　　四、本市房地产市场概况：

　　（1）一级市场：

　　主管部门：本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。

　　土地规划现状：本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活

　　配套设施建设等内容。

　　土地交易形式：本市现行土地交易形式包括哪些，如：招标、拍卖等。

　　（2）二级市场

　　现上市量：本市已经注册登记在案的商品房数量。

　　供求关系状况：商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。

　　平均价格：本市注册上市商品房价格的平均值。

　　各档次房产销售概况：将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。

　　（3）三级市场

　　现上市量：本市已经注册登记在案的二手房数量。

　　平均价格：现在售二手房标价的平均值

　　供求关系状况：在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。

　　主流房产销售状况：根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。包括：平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。

篇5：房屋经纪人培训教程:房地产消费概论

　　房屋经纪人培训教程：房地产消费概论

　　一、房地产消费的类型

　　投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、结构和形式，通过出售或出租来获取利润。

　　生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，为生产和经营提供活动空间或场地。

　　消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类物业主要是住宅和办公用房等。

　　二、房地产消费的特点

　　1、普遍性

　　房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。

　　2、多样性

　　房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。

　　3、不可替代与差别性

　　房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。

　　4、连续性与间断性

　　房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断地。

　　5、消费弹性的差异性

　　由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。

　　6、增长性

　　一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次：生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。

　　三、影响房地产消费的因素

　　（1）经济社会发展及城市化的水平

　　经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。

　　（2）城市人口增长及生活水平

　　城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。

　　（3）房地产价格水平

　　与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。

　　（4）国家政策

　　国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。

　　（5）城市产业结构

　　城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。

　　（6）消费者对经济发展形势预测

　　消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。