商场开幕庆典策划方案
前言
二十一世纪的中国,随着WTO的加入,市场竞争的力度日益强化。企业间的竞争巳从质量竞争上升到了实力竞争,从而进化到了目前的品牌竞争,这是一个质变的过程,亦是社会经济发展的必然趋势。新颖别致的广告推广活动是企业树立品牌,宣传业形象和文化的必然手段。许多企业在自身品牌的宣传推广活动上更是层出不穷,新意连绵,意欲藉助广泛的媒体载体宣传和发布企业的相关信息,达到树立品牌和形象、营造气分和创造商机的目的。但是,盲目的投入和跟风的手法往往效果适得其反,所以必须认真针对企业的商业性质和经营模式,结合企业本身的实力,在详细的市场分析和调研的基础上,为企业量身定做极富创意、新颖的推广策略。
一、市场分析
1、优越的地理环境
**时代商场座落于深圳市商业中心地带,座东朝西。交通便利人流旺,外围商业气氛浓厚,商务大厦林立.大部分的受众人群均为都市白领,金领俪人,其消费能力强,消费水平高,潜在无限的商机.。
2、准确的商业地位
**时代商场目前定位为“女性魅力之都”,是专营国内外女性知名品牌服饰及女性精品饰物的主题商场。商业形态有异于临街的“世贸商城”、“天虹商场”的差异化卖点,突出主题化、个性化。利用传统的商业形式,结合差异化的卖点,在竞争对手中摄取客户,争夺市场份额。
3、优雅的购物环境
根据**时代目前楼层的分布及商铺的设计规划,其购物环境除了有一般购物商场的明亮整洁外,更多的是宽敞和舒适。配合整体的装饰效果能给人一种高雅而不俗丽的感觉,整体的购物环境能给人一种高档、时尚、潮流的优越感。
4、齐全的商业配套设施
**时代商场外围的商业配套设施十分齐全,金融、证券、娱乐、饮食、休闲等一应俱全,是吸引人流的一大有力优势,加上深圳地铁华强北站的设置,更是增添了其繁华,热闹的先天因素。
5、强劲的竞争对手
世贸商城、天虹商场、女人世界、紫荆城、俪人世界、新大好等。
二、我们的实力
1、专业的市场调研
我们坚信事实是一切活动的依据
因此我们有一支优秀的队伍,在每一次活动之前都会通过网络,媒体及实地调查等渠道收集资料,然后进行周密的现场调研工作,力求做每一件事之前都了解全部,做就要达到效果。
2、专业的策划队伍及独特的营销手法
我们有专业的策划队伍,我们不拘泥于形式,在充分的市场调研的基础上能够根据商场的实际情况提供最为贴切的营销手法,并做出不同的方案来,运用最少的资金达到最全面的调查,作为我们拟定方案的基础,力求更为贴切。
3、专业的电视,平面广告制作人员
我们有专业的电视和平面制作人员,他们能够配合策划部门制作出最具创意的广告效果图,我们的制作以强列的视觉冲击力和充分的想象力为特色,以提高媒体宣传力度。
4、我们有自己媒体的强劲支持
我们自身有自己的媒体****因此可以最大限度的应用人力资源和媒体资源,从而最大限度的节约资金。特别是在媒体的宣传和发布方面更是有与其它广告公司难以比拟的优势。
5、全方位的经营服务范
我们是一家集编剧、策划、媒体、模特代理为一体的综合性广告公司,具备活动策划,制作平面和电视广告的丰富经验。主要的经营范围包括:楼盘销售、招商的整体策划;企业形象VI、CI整体设计及推广;企业各种礼仪活动的统筹和策划实施;商品上市推广方案及商场促销活动的策划与实施;各种室内、会场、展厅的总体设计规划与场务布置;各类媒体宣传投放计划及主题宣传推广活动的策划与实施。
三、主题活动--“形象代言人选举活动”
1、活动的时间及地点
20**年**月**日至20**年**月**日,**时代商场;
2、活动的目的
(1)为了有效地宣传**时代的企业形象,树立其在社会人群中的公众形象及知名度;
(2)为了突出**时代商场是具个性化的女性主题商场,以此活动作为商场开幕前的前期广告预热,宣传造势手段:制造媒体响应,专访报道的软性广告炒作效果;
(3)通过此活动的开展,达到轰动性的品牌宣传效益,为商场开幕后
3、活动概况
(1)利用大众媒体刊登和发布“**时代商场形象代言人选举”活动的机关信息(包 括参赛的时间,地点,条件,资格,报名细则等);
(2)设计印刷宣传单张大量发行和派送;
(3)前期宣传主要用本次选举活动来制造声势,公布商场开幕日为选举活动决赛;
(4)开幕前一周进行简单的初赛,引起世人的关注和重视,为开幕日现场人气度作铺垫,同时造成受众人群意念上的言认可:“**时代”推广活动多而有新意;
(5)组织评审团对参赛小组考核,评分(包括身材,相貌,学历,才艺表演等多项考核);
(6)比赛分淘汰式初赛,选拔式复赛和决赛三个阶段进行;
(7)决赛定在开幕日期,现场产生冠军(开幕日一大卖点)。
四、主题活动──“**时代商场开幕仪式”
1、活动时间及地点
20**年**月**日,**时代商场
2、活动目的
a)提升**时代的品牌形象,塑造**时代的品牌特点,突出**时代商场的品牌特色,发掘和竞争品牌的服务差异性,体现**时代的时尚,诚信,视信誉为中心的经营理念。
b)通过本次活动,加强与消费群的良性沟通,互动,以争取受众的生活群体及潜在消费力。
c)通过本次活动,加强与目标消费群的理念沟通和情感联系,增强目标消费群及生活群体对**时代品牌的忠诚度,并对潜在市场进一步施加品牌影响。
d)增强**时代广场在行业内部的影响力,提升**时代在业界的地位,并直 接争取更多的国际著名品牌加盟。
e)展现**时代多功能的服务特性。
f)最终创建**时代特有的营销模式和商业主题。
g)预先发布选举活动参赛者的个人信息(如个人资料、相片等)及开幕日剪彩的特邀嘉宾(港台明星效应)引发媒体回响,争相报道的软性广告炒作效应。
3、活动策略
到场嘉宾:深圳地方政府领导 行业协会领导 入驻卖场的品牌商代表特邀顾客 **时代集团关系客户 香港著名艺员各大媒体记者
媒体公关:
先期,以深圳市内流动于**时代附近的公交大巴为主流媒体,将庆典活动消息发布出去,同时跟进报纸,电台,电视台,时尚购物杂志,并以我们自身的杂志媒体****发布港人创业信息,同时邀请香港华人青年企业家协会**先生组织招商团,为**时代引进香港品牌进驻投资和发展。
开业期间:邀请深,港,粤的媒体(深圳电台、中央电视台、深圳电视台、本港台、翡翠台、凤凰台、湖南卫视、广东卫视、深圳特区报、深圳商报、晶报、深圳晚报、南方都市报、广州日报、香港文汇报、香港商报、香港大公报等)进行活动追报导。
现场活动内容:升旗仪式、开业剪彩、舞狮采青、媒体见面会、**时代品牌推广、**时代理念宣示,庆典节目表演等。
建议:由于到场嘉宾领导层次较高,建议购买或制作一批具有宣传女性消费意义的礼品,一可以表达对领导的尊敬和谢意,二可以起到主题宣传作用和一定的品牌效应。
例如:(领导嘉宾)水晶、红木雕、VIP卡、高档纪念手表、金箔画等。
(活动派发)雨伞、笔、打火机、小气球、匙扣。
成女性时尚小精品、美容化妆品等。
庆典升旗及剪彩活动设置
升旗仪式
仪式时间:**月**日 上午10:00--10:15
仪式地点:**时代广场
仪式主题:加强爱国主义教育,弘扬企业文化。
由司仪宣布升旗仪式开式,升三种旗帜(国旗、企业标志旗和代表监督机构旗帜),由专业军乐队演奏响国歌,到场嘉宾肃立行注目礼。
剪彩仪式
剪彩时间:**月**日 上午10:30--11:30
剪彩地点:**时代广场
10:20军乐队开始演奏序曲
10::25二位司仪宣布剪彩仪式 领导讲话
10:3
10:38呜放礼炮18响,然后由公司领导发表答谢讲话
10:58由各级领导参加醒狮
11:08嘉宾进入商场参观,同时由乐队和舞狮轮流表演
11:30十位代言人选举决赛人选出场,作自我介绍并宣告观众下午活动的内容及时间。
节目安排
第一部分:
时间:13:30-16:30
内容:文娱表演及参赛表演交叉进行
第二部分:
时间:19:15-21:30
内容:大型综性文娱表演、代言人选举决赛及现场颁奖仪式
司仪人选:凤凰卫视《锵锵三人行》节目主持人
深圳电视台特主持深圳电视台主持
香港艺人
1、大型开场歌舞12人
2、女民歌
3、杂技
4、俄罗斯民间舞蹈
5、著名小歌手
6、著名男歌手
7、表演舞
8、口技
9、著名女歌手
10、三人组合
11、品牌时装展示秀(10人)
通过模特在舞台上的展示,将品牌服装的时尚 高档 风格 用料等特色用直观立体的表现方式展示出来。
12、魔术
13、三人组合
14、二胡独奏
15、男高音独唱
16、相声
17、蒙古舞
18、俄罗斯民间舞蹈
19、结束曲 《难忘今宵》
礼仪布置:
升空气球PVC直径3M8M条幅10只
充气拱门牛津布风机广告帖子4座(租用)
军乐队 统一制服20人3500元
舞狮南狮
礼炮环保无烟火
礼仪小姐1.70M以上靓丽小姐 18人
庆贺条幅 华达呢 按实际尺寸
广告条幅 华达呢印字 50条
路灯旗 牛津布 双面 金属架 按实际数量
彩旗绸缎 印字 1.2*0.6 300面
花牌(匾) 华达呢 泡沫金字 鲜花20块
花蓝3层 鲜花 贺词飘带 50只
胸花贵宾牌 泰国兰 满天星 100套
道具亮灯时用
冷餐会酒类 色拉 西点 水果 咖啡 100人礼仪绸带剪彩花球金剪刀托盘等
签到台签到本笔台花等
升旗仪式用旗 (专业的摄制队伍对式盛况全程摄录,制作光盘供企业留存、宣传。)
演出灯光音响
音箱部分
专业主扩音箱KW215
专业主扩音箱美国ER EAFT
反听音箱英国 丰利12S
专业功放DRT100
威格反听功放600
调音台罗斯16路
均衡器DODQ231
效果器雅马哈 100
无线 奇德555
VCD/CD 卡座 线 克风支架
灯光部分
幻彩回光2000W12只
脚灯4只
追光灯2只
换色器 面板8套
烟雾器2台
调光台&nb
灯光支架
商场内外全装设计:
商场内、外挂灯,营造喜庆气分
商场内、外喷绘,彩旗以作宣传
五、活动费用预算
物业经理人网-www.Pmceo.com篇2：精品样板房展示活动策划方案
【背景】
居家装饰是一个短期的行为,让家居装饰成为一种时尚,成为一种文化却需要很长时间的酝酿。由于消费者对装修知识的缺乏,对装饰市场的不了解,加之这么多的装修公司存在。所以,消费者装修的选择上往往存在疑惑,不知道该选哪一家装修公司。
很多消费者在居家装修上都存在不同程度的误区,因为他们没有充裕时间和装修知识不足。往往出现花费偏高,质量却很低。或者是贪图便宜,找没有资质的装饰公司和马路游击队,结果出现问题投诉无门,只能打掉门牙往肚子里咽了。
【行业现状】
众所周知,装饰装修市场鱼龙混杂,存在严重的随意及盲目,欺诈行为充斥市场,究其主要原因,除了行业本身机制和特性原因外,还存在来自社会各方面的困扰,使消费者投诉无门,致使绝大多数装修消费者得不到满意及高品质服务,致使行业上无法形成真正意义上的品牌认可度。因此,为改变装修市场脏、乱、差现象,让品牌得以壮大,向诚信实力挑战。引领装饰文化 、破解装修难题,提高品牌知名诚信度,呼唤市场诚信及理性的回归势在必行。
活动时间:待定
活动地点:待定
主办单位:**装饰公司
承办单位:****营销策划有限公司
支持媒体:**电视台《家园》栏目
《装饰&建材消费指南》杂志
***日报《装饰建材》专栏
***视窗装修论坛
**地产网
参与对象:
品牌装饰公司1家(在***市场享有一定知名度和美誉度,在市装饰协会、市消费者协会无重大质量或服务投诉记录的品牌代理商及装饰公司)
一、"家装展会"目的:
揭示装修中存在的问题,引起消费者的高度重视,做到防患于未然。给广大消费者传播装修知识,引导消费者正确消费!通过活动给消费者带来更多的实惠,通过与专业媒体和消费者协会的合作,同时也展示了装饰公司的实力和诚信度,对于打击不良装修公司和马路游击队起到了一定的积极作用。让信誉好,有资质的装修公司拥有更大的市场发展空间,活动的本身也起到了推广品牌装饰公司的知名度和美誉度的作用!
二、主题:
诚信 专业 品质 内涵
口号:
展示文化底蕴,凸现艺术风采
"半价装修!"托管式全程一体化服务
三、思路:
整个活动分为"代表性精品样板看房直通车"、"20*****地区作品展示"、"装修课堂"、"诚信宣言"、"宣布优惠活动与业主互动"五个部分进行具体组合。
四、具体内容:
1、"代表性精品样板看房直通车"
(1)创意:
事实胜于雄辩,耳听为虚,眼见为实!
(2)目的:
2-1通过实地参观精品样板房,让业主切身感受到公司的设计和施工实力,通过现场的案例,更能让业主明白品牌装饰公司的施工流程和施工工艺!给业主能留下更加深刻的印象!为下面的动作做好铺垫!
2-2通过对样板房的参观和业主现场的沟通,为本次活动提前预热,聚集人气,引起业主对公司进一步的关注,有利于后面活动中对公司的认可,便于为下一个动作"现场签单"打好基础!
(3)活动现场:
3-1、四辆大型中巴车轮流带业主参观样板房,由工作人员带领并沿途做简单概述,节省看房时间。
3-2、A、B、C、D看房车分别看1、2、3、4样板房,实行错位看房,有利于节省时间,避免业主集中于某一处样板房,显得拥挤,影响看房质量!
3-3、样板房要经过布置,做到窗明几亮,工作人员要统一服装,显示公司规范性管理!
3-4时间安排:8:30-11:30,每个样板房时间控制在30分钟。时间不要过长,容易产生审美疲劳!
2、20*****地区作品展示
(1)创意:
&
(此内容以**本地具有代表性的小区和房型为主导)
(2)活动前提:
作品要有一定的文化内涵,突出不同阶层业主的知识水平和文化修养,作品要是本地区的,能够说明作品的来源。
3)目的:
3-1通过对公司20**年在**的实际案例,不同装修档次作品的展示,让业主更多的了解公司,显示公司的实力,增加消费者对公司的认知度,以作品影响消费者的认识,以实际案例来打动消费者!
3-2消费者对展示作品和实际案例的评头论足,增加了消费者的设计的一个初步印象,更加有利于消费者和设计师的直接沟通,便于缩短沟通时间,能给后面的互动环节节省更多的时间,有利于现场签约的可能性!
(4)活动现场:
4-1作品展示呈扇面展示,位于业主就座位置的两侧,作品与作品之间的间隔大约控制在1米左右。作品上面有设计效果图和实景图进行比较,注明设计说明和业主的基本情况,房型和装修投资额,整体(包括软装饰、灯具、家居)的价格说明!
4-2作品有所区分,几种不同的设计风格,由设计师在作品旁边进行现场解说并回答消费者的提问。设计师统一佩戴设计证,统一着装。
4-3作品展示时间安排在1:00-1:45,作品展示时间不宜过长,要消费者对作品有一个大概的了解即可,在这种状态下,消费者才更愿以听下面的"装修课堂"有利于保持会场的秩序!
3、装修课堂
(1)创意:
剖析家装,消费者明明白白消费
(2)目的:
2-1专业的知识,群众语言的讲解,让消费者更能明白装修是怎么回事,明白装修费用是如何花费的!
2-2针对目前装饰行业,正规、品牌装饰公司与小企业和马路游击队的本质上的区别(后期服务、质量上),让消费者更加安心、放心、舒心。
2-3推出公司的几种装修模式:基础装修类、基础装修+橱柜+成品门类、基础装修+橱柜+成品门+地板+洁具+瓷砖+家纺布艺类、基础装修+橱柜+成品门+家纺布艺+地板+洁具+瓷砖+开关面板+锁具四大类。让消费者根据实际情况只有选择装修类型,更直接。
2-4目前装饰行业黑暗面的揭示,提醒消费者注意,同时展示正规装饰公司是如何做的,增加消费者对公司的信任度,有利于消费者的最终签单!
(3)活动现场:
3-1参与业主以半椭圆形式就座,便于观摩,聆听讲解,半椭圆形也是一个比较宽松的形式,更加有利于接受,有别于面对面填鸭式的灌输。
3-2电脑、投影设备、音响等准备好,每个座位上一瓶矿泉水;
4、诚信宣言、优惠酬宾
(1)创意:
人无信不立,公司的发展也一样,要讲究诚信待客!
(2)目的:
2-1一个看似简单的诚信宣言,背后却要付出很多的努力,消费者看到的不是诚信宣言的本身,而是通过宣言,预示到后期的一个服务,有了这样一个决心和态度,更加能让消费者坚定与公司合作的信心。
2-2诚信宣言的本身也是在坚决的推广公司的品牌意识,展示公司的文化,通过媒体的炒作,扩大公司的良好信誉,容易引起更多消费者的关注!
(3)活动现场
3-1公司的主要负责人面对公司理念和企业文化展示牌表明决心和态度,相关负责人表明要以什么样的服务来回馈广大消费者。
5、宣布优惠活动与业主互动
(1)创意:
人无利不往,从众心理是社会的一个普遍的心态
(2)目的
2-1优惠活动已经成了消费者的一种普遍的心理,为了适应消费者的心理,可以适当的选择一些优惠措施来满足消费者的需求心理,更加容易让消费者接受。
2-2优惠的本身也显示了装饰公司对业主的重视程度,每个人都希望一种被重视的感觉,这个感觉更加有利于促使消费者认同公司,和公司签约的意愿度更大!
2-3优惠活动宣布后,设计师、业务人员及时跟进和业主沟通,加强业主对本次活动的认知,机会难得,有利于发掘潜在的意向客户!
(3)活动现场
3-1公司领导宣布酬宾的优惠措施和具体实施办法。
3-2设计师在自己的作品前面设置办公桌子,方便与消费者的沟通。接受和登记消费者的信息,以便于展会后的跟进。
3-3在展会自由活动期间,迅速布置客户的休息和业务员的洽谈区域,在设计师没有时间的情况下,业务人员及时跟进并邀请业主填写装修咨询信息表,备案方便以后的跟进和联系!
五、参与业主征集:
1、《装饰俱乐部》现有成员联系,确定。预估参与人数(50家左右);
2、对近期交房小区的业主通过电话、信函的形式通知联络,确定参加人数;
3、装饰公司现有的正在联系的潜在客户;
4、通过网站(**视窗)、报纸等宣传手段征集的部分业主;
5、在**各个小区张贴海报和DM宣传征集业主。
六、准备活动:
a、通过媒体宣传和通知的形式,告知消费者,预定活动的时间、场地、活动内容和形式,采取一定的优惠措施(免费设计、量房、让利等)来吸引消费者的参与。
b、选定一个能够容纳80人左右的场地,准备投影仪、电脑、交通工具等,活动后继续组织消费者参观样板房,以此争取到更多的消费者的认同!÷
七、活动推广
1. 月发行量8000份的《装饰&建材消费指南》杂志专题报道本次活动;
2. **日报33000份/天的发行量对活动前期和后期的报道、业主征集。
3. **电视台《家园》栏目对本次活动做跟踪报道;
4. **视窗装修论坛对活动内容进行发布;
5. 活动现场背景形象广告4 m * 3m(广告尺寸以实际为准);
6.**100个小区的海报张贴;
八、利益分析
【装饰公司】:
1、提供现场背景主形象墙(4 m * 3m)广告一块(具体尺寸以实际招商为准):广告体现企业LOGO、广告语;扩大知名度,给装修业主留下深刻印象。
2、月发行量8000份的《装饰&建材消费指南》杂志一期活动专版形象广告:显示参与企业LOGO、电话及地址;
3、**电视台《家园》全程跟踪报道:显示参与企业LOGO;
4、**日报33000/天《装饰建材》专栏为本次活动做前期推广:显示参与企业的LOGO;
5、活动本身的宣传需要借助各种媒体,间接的扩大装饰公司的推广范围;
6、参与企业享受《装饰&建材消费指南》提供的套餐服务:小区交房优先进入,杂志上享受7折形象广告费;
7、发掘潜在客户,拓展业务范围;
8、现场签单,促成交易,实现名利双收!
【媒体公司】:
1、过活动掌握一手客户资料,壮大装饰俱乐部成员;
2、扩大公司的知名度和美誉度,扩大公司在业内的影响力;
3、通过活动,公司有一定的直接经济收益;
4、活动的本身业锻炼了公司的员工实际操作能力,扩大公司的客户群体!
九、风险分析
1,业主对于活动本身的认知度和参与的热情度不高,参展业主征集不够,影响活动本身的号召力
2,成交量不能保证,对参展商的心里上存在一定的打击;
3,受天气原因影响,参展的业主不多,会场出现冷场现象;
4,其他商家通过本次活动学习到操作模式,抛开本公司独立运作!
5,活动本身就存在不确定因素,受媒体发布、市场环境、消费观念等的制约。
篇3：经济开发区建设规划策划方案
第一部分:市场分析
蓝色家园地处东郊浐河经济技术开发区,紧靠浐河西岸,距西安市的 "东大门"交通要道之一的咸宁东路200米,环境条件较好。
鉴于双方未签订正式合作协议,对于该项目的市场调研只是在宏观上和较小范围内进行。根据房地产行业成熟经验,项目前期定位对项目的整体成功运作影响可达到40%,鉴于此我方建议能在正式签订合同之后展开深入调研,以利于项目的准确定位,同时为将项目推向市场积累足量的目标购房人群,实现"胜兵先胜而后求战"的策划理念。
该调查报告通过对项目周边情况的调查,希望能为蓝色家园项目的产品定位,提供市场参考。
一、区域概况
人文环境
项目周边有西京大学,交大思源学院,凯联学院等大中专院校,有闻名中外的半坡文化遗址--半坡历史博物馆等文化名胜。
交通
本项目据西安市东大门交通要道--咸宁路仅200米,有8路等公交车途经此地。
区域项目
浐河经济技术开发区
一期规划面积3。86平方公里,由北部工业区,南部旅游度假区,中部商业街三部分组成。工业区规划有功能齐全的公共建筑,如管理,金融,商贸, 科研, 人才培训,学校, 医院,饭店等,旅游度假区规划建设为娱乐区,风景浏览区,别墅居住度假区和管理服务区等四大功能区。
灞桥科技产业园
位于灞桥区,即将开工建设,以信息,高科技材料,加工业为主导产业。
前景
和灞桥科技产业园将在浐河,灞河流域形成以房地产开发,休闲娱乐,餐饮,以及以高科技为主导产业的产业结构模式,形成新的经济增长点,从而从根本上改变城东区域内产业结构单调(主要是纺织业和军工),无支柱产业的现状,为区域经济快速,健康发展打下坚实的基础。
二、周边在建项目
半坡湖渡假村会议中心
位于浐和开发区南部商务服务区内,与本项目近邻。占地35亩,总建筑面积7800平方米。达到三星级客房标准,200个标准间及豪华高级套房和多功能会议厅,配备有大型宴会厅, 舞厅及健身房,康复理疗中心。
都市花园
"都市花园"位于浐河开发区旅游度假区内,与本项目近邻,由中银万泰(西安)置业有限公司开发建设。项目总投资4。5亿元,占地341亩,绿地面积 136亩,建筑容积率0。88。其特点是公共设施建设比重较大,如文体,娱乐,图书馆等,建设工期两年。
长力大厦
位于浐河开发区工业区,总面积为15000m2,地下及地上共计十六层(下建地下停车场)。其中裙房为三层,主要功能有:一层超市,二层餐厅,三层娱乐,四到五层为宾馆,六层以上为写字楼。
华田大酒店
位于浐河开发区工业区,项目主体为7层框架结构,土地使用面积为3947平方米(5。9亩), 建筑用地面积1767平方米,总建筑面积10193平方米,1-2层(商场,接待厅)3331平方米,3-6层(客房及写字间)6662平方米,7层为设备层200平方米。该项目总投资3300万元。将建有国际标准的娱乐中心(餐饮,娱乐,健身,美容,桑拿,洗浴,休闲)和室内温泉游泳馆。
华清园小区
位于开发区北部工业区,占地202亩,建筑面积16万平方米, 交通便利,环境优雅,小区绿化面积达50%,空气质量优量,富含矿物质的地热温泉提供24小时的沐浴及生活用热水。小区实行全封闭的社区管理模式,配套设施齐全。
三、地域发展前景
优势
浐河是西安市距离城市中心最近,综合条件最好的水系。
浐河地区是市政府即将启动的"西安东大门"新建规划的重点建设区域。
河地区丰富的水资源,河滩地,坡塬地为实践西安市政府 经营城市,创建西部最佳 理念提供了科学合理的发展空间。
浐河经济技术开发区是托起城东经济快速发展的基石。
政府即将进行咸宁东路,长乐东路,韩森路等联系主城区和城东地区城市道路的改,扩建工程,届时连接主城区和城东的交通将更加方便,通畅。
灞桥科技产业园加速灞桥区产业改造,提升城区综合
未来3-5年内,浐河开发区,灞桥科技产业园的发展将使灞桥区同西安城东完全连接起来,形成一个发展均衡,风景秀美的大城东,而浐河则是连接二者的天然绿色环境纽带和经济纽带,将成为城东人休闲,娱乐,度假的好去处,更是居家置业的首选之地,发展前景广阔。
据此项目不远的白鹿原将建成西安市的城市森林,形成城市绿肺和城东地区绿色屏障。
不足
城东地区和市区其它区域之间的经济社会发展水平存在着明显差距。
目前仅有长乐路和咸宁路联系主城区,交通状况不能满足城东地区城市发展 需要。
区域发展前景尚未完全体现,社会影响力不足,市民关注度较差。
周边配套设施不足
四、目标客户
东郊历史居民。
目前在东郊及灞桥工作的中青年白领阶层。
在高新开发区东区工作的白领阶层。
东郊及灞桥的小型私营业主。
项目周边的十几家大型军工,纺织企业职工家庭。由于住宅老化,企业改制,住房改革以及下海经商等原因,有相当一部分的家庭需要新置家产,本项目具有地域,环境,发展潜力等优势,对他(她)来说具有相当的吸引力。
第二部分:规划建议
一、经济指标
项目 230亩81。631亩
总用地面积153333。18 m2 54420。612 m2
容积率 1。8 1。8
建筑密度 35% 35%
绿化率 60% 60%
道路用地 5% 5%
平均层数 5。59层 5。25层
总建筑面积 30万m210万m2
二、规划要求
项目地拟建成具有独特概念和较高文化品位的高尚住宅区,具有鲜明的代表性,成为西安乃至西北的建筑典范。作为高尚住宅区,要体现"以人为本,回归社会"的理念。坚持可持续发展的原则,坚持生态环境的建设,要求环境幽雅,居住舒适方便,配套服务设施完善。平面布局功能完善合理,经济实用,立面造型典雅,大方。为住户提供一个真正舒适,休闲的经典生活空间。
我们立足项目本身优,劣势分析,依据市场供应及需求特征提出的项目理念设计及规划建议,希望能给海洋地产的蓝色家园项目运作带来一些启示。
#返朴归真--简约又持久
理念描述
今天的城市--快捷的节奏淹没了我们闲散的心境,愈来愈模式化的居住方式以惊人的速度吞没了整个城市……。城市的淡漠,城市的冷硬,城市在给了你我无数便利的同时,也悄然抹掉了你我心灵中那些柔软而亲切的东西。
蚕只有撑破自己的茧才能飞行和繁衍。
我们的理念中社区没有奇异的外表,没有昂贵的穿着,也无需巨额的成本。
简约,自然,如同一块块天然的美玉,时间上的推移丝毫无损他们纯朴而美丽的光泽。
于是,"返朴归真"就是营造这样一种居住环境和生活方式,没有成片让人望而生畏的高层,没有冷冰冰的玻璃幕墙折射出的苍白………。社区里建筑的高度和层次都生动而富于变化,建筑以不同的高度和不同的排列方式形成富有乡村特色的格局。更注重给客户"生活即在风景中"的感觉。
环境和景观都渗透到日常生活中,景观不再孤芳自赏,而能为人所用。幽香的自然景观延伸了人们的生活空间,丰富的人文景观使人们在亲近自然的同时也拉进了彼此之间的距离,居民在这里可以找回都市生活中失落的自然和关爱。
项目主要针对城东及西安其它区域的人群,他们作为"返朴归真"的重要的居住群,将引领一种高品质的生活方式。使浐河两岸不仅成为一个适合居住的社区,而且在经济上得以腾飞。清新的空气,健康地呼吸,"朴素生活"同时满足了你的城市理想和居住追求,并将你带入全新的生活体验之中,一种闲散轻松的"简约自然生活"中去。
可行性分析
历史机遇:西部大开发以及入世成功,西安房地产业大发展,西安其它适合住宅开发的区域可开发潜量已经很小本地区优惠政策,该区域用地规模大,有足够的空间进行开发,能营造高品质的环境。
&n
交通优势:城东是西安乃至西北的交通要道,发展潜力巨大;项目两边的长乐东路和咸宁东路给附近居民的出行带来更多方便。
经济优势:浐河开发区有政府的强势引导,在未来发展中独具天时,地利,人和的优势;
市场保障:纺织城富裕人群西安城区西移和西安城东居民向东移居必将会聚居于生态环境好,适合人居住的浐河两岸。
必要性分析
目前房地产环境处营造阶段,缺乏新生活方式的倡导。
城东房地产项目的市场号召力普遍不强,必须引进全新居住理念,先进设计,引导市场旺销时机的提前到来。
切实"以人为本,回归自然",以消费者心理,生理需求和自然环境的结合为出发点。
消费者分析
主要目标消费群
在城东工作和生活的历史居民。
纺织城历史居民中的可望改善居住条件的富裕阶层。
在浐河经济带工作的白领阶层及中高级管理者。
长乐商贸圈中追求生活品位的业主。
目标消费者的特征描述
年龄:25-50岁之间
婚姻状况:已婚人士居多。
教育程度:受过中,高等教育。
家庭月收入:2000-3000元
居住习惯:现工作地基本在城东,或从前就在这里居住。
目标消费者的购买特征
结构:多层为主要需求,小高层次之。
户型:三室二厅二卫,二室二厅一卫,三室一厅一卫。
面积:100-120平米,80-100平米,51-80平米。
环境:园林式
项目特征分析
优势
市场调查显示,中等社区最受市场青睐。
项目规模较大,则人气旺,居家氛围浓厚。
项目规模较大,则配套全,生活舒适,方便。
项目规模较大,规划好安排。
项目规模较大,容易创出品牌。
项目规模较大,经营成本低。
项目地处西安罕见水系浐河边,区位整体优势明显。
项目具备塑造西安市场少有的亲水概念社区的自然环境。
劣势
城东住宅市场供需量小,楼盘竞争激烈。
规模较大,开发周期长,规划超前难度大。
西安其它区域的优质楼盘大量分解目标消费群。
品牌影响力较小。
规划理念建议
注重环境营造
因地制宜,营造时尚,休闲,便利,舒适的环境。将线性景观带,各组团绿地,社区的中心绿化有机结合,乔,灌,花,草相结合,充分进行点,线,面,多层次景观环境,水榭亭台优雅装点,社区绿意风华。
营造水景
在小区中央景区引入起伏的坡地和悠悠碧水,日式旱喷泉,是您拥有真正返朴归真的田园生活,使人居与自然和谐共生。让所居之人--清晨,沐浴林间清风雨露;黄昏,倾听溪水瀑布流淌。营造的人工水景可考虑用污水循环系统进行再利用,体现可持续的生态原则,并降低日后的管理运营成本。
阳台花园
阳台外侧装一小铁架,可以错落有致的纺织各种各样的盆栽和鲜花,阳台内侧和护栏上可以种植牵牛花,长春藤,葡萄等攀藤植物,整个阳台有绿叶相掩,花香怡人,使人足不出户,也能享受大自然的乐趣。
注重健康的生活
响应人际交往的渴望,对忙碌生活节奏的缓解。应用科技手法使人在健身大道步行保健,优美环境,将大众生活引向室外活动,提倡新的生活方式,促进居者的身心健康,增强小区活力。
注重生态平衡
建立具有自我循环能力的社区体系,设置的循环利用系统,生活垃圾循环再生和再利用系统
#内涵生活--理想又现实
理念描述
当人们明白了知识可以改变生活,教育变成了生活中的一个中心点,成了每一个家庭选择家庭生活方式的要素之一,人们对精神生活就有了更高的要求,便可望艺术成为生活的一部分。
我们将教育作为构成社区生活的重要组成部分,作为家庭生活的重心,这必然汇兑有教育以实际责任感的家庭,社会乃至政府产生大的震动和推进。
可行性分析
文化优势:有历史文化渊源,强化与历史文化环境的有机结合。
设施优势:西安有可开发社区教育的资源优势。
人文优势:开发区有大量的小资人群,目标客源文化层次较高,
4, 时机优势:西安房地产未来开发中心势必东移,蓝色家园必将先入为主,成为掘得区域市场第一桶金者。
必要性分析
项目地规模较大,可以有效支援社区教育配套设施。
目标客户属于强烈渴求不断提高的年龄阶段。
目标客户的子女多处于幼儿园,初中阶段。
规划理念建议
文化会所
以健康,运动为主题简易会所,提供一个休闲,娱乐的理想场所,通过文娱体育活动,增强体质,休闲放松,相互沟通,交流情感,创造良好的社区文化。
培训中心
青少年文化内涵培训,全国各类教育培训,才艺培训,国内外先进教育体系建立,增强小区教育质量的社会影响力,渲染社区的文化氛围。
民俗饮食
商业步行街内设茶艺,地方风味食街,咖啡酒吧等场所,适合不同阶层的不同需要。
智能网络
设置安全防范系统,集中管理与监控系统,智能化计量收费系统,家庭现代化通信系统。通过主动式防范及被动式防范,创小区安全环境。
开放交通
设置方便电动汽车,可供任意实用的社区公用脚踏车方便居住着。
三、项目功能分区及说明
项目地较大,建议形成一个多功能的内需型社区。总体分为出入区,公建区,住宅区,别墅区。
入口区
入口区拓展一个广场可以兼作公建区,住宅区,别墅区的入口,成为社区形象的重要节点。
公建区
商业服务
在规划布局中,以居民日常工作,生活的活动规律为基础,方便居民实用,提供最佳服务半径,最大限度减少环境的干扰,采取点,线,面结合的方式促使小区商业中心与片区级商业中心合理分布,生活购物与休闲娱乐性购物相互渗透,在社区内规划建设商业步行街,便利店等。
文化教育(建议不设中小学)
若要设置合理数量的幼儿园,小学及高素质的中学。学校的规划位置,应即考虑社区内学生的便利,又考虑了周边小区的广泛生源。
体育运动
社区内中小学的运动场地在课余时间可向居民开放,体育设施科结合绿地布置儿童游戏和老年休闲场所。引入健康步道。
别墅区
建议围绕中心绿化带作少量别墅。
错落有致的灵活布置,每座别墅都有面积不一的庭院和露天平台,既保证个人空间的私密性,有拓展交往的和公共场所,追求别墅区道路形态蜿蜒起伏。
住宅区
以多层叠加别墅住宅为主体,并配以少量的小高层和高层。
多层叠加别墅住宅,小高层和高层形成活泼跳跃的天际线,加上内部的立体绿化,使每个组团形成了各有特色的悠悠庭园。建筑尺度的小型化,空间多样化,降低密度感,创造尺度亲切宜人的居住氛围,缓解都市人紧张的心理压力,促进身心健康。
项目着眼于居住者对高品质生活的需求,项目对于住宅单体与户型内部空间的设计予以高度重视。采用大面宽,小进深,主要居室南向,良好的通风与采光,户户享有的南向玻璃阳光室。采用退台及坡屋顶形势,营造"步移景异"的内部景观与空间。
; 四、道路系统布局及说明
社区道路设置
道路分级布置,感到与支道形成主次分明,有层次道路系统。道路网络清晰,整合有序,导向明确,干道及小路旁应具有良好的景色,交织成有景观表现力的"动感视廊"。
人车分流设置
建立完善,边界都不干扰的人车分流网络,因地度势,巡视促成,弱化区内车行系统,强化完整的步行系统,尽量保持社区安静,减小车行交通面积。
停车场布置
自行车库均采用集中式布置,布置在组团处入口处。小汽车停车采用半地下车库,去内地平高于车道1。2米,汽车通过外环道进入半地下车库。在车库设计上,按每10户4个车位的比例预设车位数,部分小高层,高层采取层低架空既可做绿化,又可做地下停车。
五、建筑风格,色彩及说明
总体建筑风格及色彩
社区的住宅建筑的造型突出体现现代大城市的风貌,社区的主色调要统一,局部色彩有要有所变化,增强小区各组团的领域感和识别性。
建筑群体及单体规划
建筑群体讲求和谐,以统一协调为主,以多样化为辅,形成大统一,小变化的建筑群体特征,使建筑既协调又有个性。
建筑单体平面实用简洁,空间方正明确。以简明一致,尺度宜人的单体组成丰富的群体,建筑空间简洁又丰富,注重整体轮廓线,形成统一中的变化。
六、环境规划及说明
总体环境规划
塑造视觉环境
景观环境在满足日照,通风等条件下尽可能为其争取良好视角,在住户"无景可观"时,适时适地的造景或组景,善用场外之景,将小区外的风景"借入"社区,住宅造型尽可能塑造不同风格。充分利用小区的地形,地貌塑造视觉环境,创生动景观。
多层次景观
社区采用立体多层景观,建议小型的活动设施分散布置,并使其景观化,较大规模的娱乐项目,适于集中建设,设置景观缓冲带予以隐藏。
亲自然设计
组团内绿化
精心安排公用绿地,建筑小品和宅间绿地,使线性景观带和组团的集中绿地及垂直绿化相结合。让居者真正感觉到绿色空间的美感。
小品布置
加强精品意识,在细处精雕细刻,为居者提供舒适方便的条件。
共享空间
精心创造条件使人可以自由参与其中,通过一定参与和情感介入,使自身行为与环境有机结合,如设计水井时考虑供人在水中嬉戏的景园,又如小高层,高层住宅低层架空下的共享绿色空间。通过将作为主体的多层设计为独特的叠加别墅,树立小区低价位,高品质的公众形象。
第三部分:阶段推广主题
一、概念阐释
(一)亲水概念:
古语云:"仁者乐山,智者乐水",中华五千年文明史与山水素有不解之缘;十三朝古都西安,历史文化源远流长,近山亲水理念更是深入人心;山借水增添灵性,人以水聚财,家居近水已成为现代人选者居所的重要条件。西安自古便有"八水绕长安"之美誉,但由于地处北方,加之现在的西安城区离"八水"中大多数水源距离均较远,临水而居只能是一种奢望。然而,在国家山川秀美工程全面启动和西安市政府的大力推动下,西安人又将享受山清水秀的自然风光。浐河作为距西安城区最近的水系,拥有营造水景的优势自然条件和积聚已久的市场资源支撑,蓝色家园作为浐河附近第一个具备独特优势的亲水型商住小区必将受到市场的追捧。
亲水家园的基本特征:
1、小区临近活水源,拥有良好的自然水景风光;
2、小区所在区域具备良好的生态环境,特别适合人居住;
3、小区内有自成体系的循环水景;
4、小区建设有生态控制系统,确保小区的健康生态。
(二)"叠加别墅"概念
"叠加别墅"即是将多层建设为复式别墅的简称。
在欧美国家"TOWN HOUSE"比较流行,其中以连排别墅最具代表性,而在日本,新加坡等东方国家"叠加别墅"更受这些土地面积较为紧缺国
家的欢迎。近几十年来,由于中产阶级队伍的不断扩大,在他们只追求生活品位而有相对不富裕的客观条件推动下,"叠加别墅"由于其经济性,科学性,品味性而倍受市场推崇。在中国由于目前中产阶层尚未形成,社会财富分配的不尽合理,致使社会消费产品市场供应畸形发展,加之中国房地产市场发展较晚,故而在房地产市场常常表现为为少数人盖房,一些更适合中国大众的精品建筑类型并未大面积引入。"叠加别墅"正是在这种背景下引入西安的,她的到来势必引起市场的强烈震动!从此西安有了为普通市民量身打造的别墅--"叠加别墅"区。"叠加别墅"的基本特征:
户型结构科学,合理,能从根本上解决了住宅动,静分区问题,业主的生活私密性得到保障;
商品房经济性良好,高而不贵紧切普通市民需求;
注重室内生活空间的营造,品味高级,特色鲜明。
(三)"小资家庭"概念
现代社会经济繁荣,市民生活稳定 ,在*同志关于让一部分人先富起来的伟大理论引导下,西安已有相当数量的家庭迈入小康生活。如今日渐富裕起来的市民愈来愈重视追求生活品质,休闲,享受成为这一部分人的普遍追求。这一理念体现在房地产市场上,便使一部分购房者更注重户型设计,小区布局乃至社区整体品质,对生活质量的追求已成为富裕人群的普遍共识。然而,这一人群又不是非常富裕,能够在保持目前生活整体状态的前提下,享受高品质的生活势必成为其生活理想,于是在中国各大城市出现了一批小资产阶级阶层。这一阶层相当于西方发达国家的中产阶层,又有明显的中国社会特色,而由这一人群为核心的家庭即为"小资"家庭。其基本特征如下:
1、大多有个人事业,生活较为富裕;
2、注重生活品质的提高,追求品位;
3、个人事业或家庭对某个地区环境的依赖性大;
4、有较强的经济意识且看中生活实效;
5、多为两代三口之家。
二、阶段推广主题
蓝色家园的阶段推广主题本着立足于项目自身特色,结合区域乃至西安市场现状拟定。在阶段推广主题中考虑到市场竞争的多变性,并未将具体销售策略融合进主题,在实际操作中可根据市场实际情况拟定。
(一)概念提示期
时 间:项目立项至内部认购结束
主 题:
1、城东第一生活港--蓝色家园开工;
2、献给"小资"阶层的理想家园--蓝色家园"叠加别墅"闪亮登场;
3、蓝色家园带来市场强力冲击--用买高层的钱买别墅。
目 标:
1、树立蓝色家园的独特形象;
2、对目标购房人群产生需求冲击,使蓝色家园成为被选住宅;
3、确立高品质,中等价位经济型时尚家居的市场地位。
(二)概念推广期
时 间:开盘销售初期
主 题:
1、浐河两岸,西安人未来居住的理想地域;
2、"叠加别墅"掀起市场巨澜--蓝色家园经济型叠加别墅热卖;
3、"阳光,河流,垂柳,清新空气,生态家园"--蓝色家园演绎新型体验生活新空间;
4、蓝色家园营造生态型亲水家园。
目 标:
1、深化蓝色家园概念特色;
2、推进项目上市推广;
3、全面展示蓝色家园的比较优势。
(三)强势销售期
时 间:蓝色家园主题销售时期
主 题:
1、浐河岸边新景观,蓝色家园演绎时尚家居新空间;
2、蓝色家园,拥有的不仅仅是风景,更有不尽的生活风情;
3、返朴归真,简约又持久--蓝色家园以简约精致,天人合一的全新理念打造城市生活新田园;
4、精益才能求精,蓝色家园的独特魅力是这样炼成的;
5、蓝色家园不仅仅是超值。
目 标:
&n
2、树立蓝色家园的品牌形象。
(四)品牌维护期
时 间:清盘期前后。
主 题:
1、蓝色家园引入名校教育体系;
2、海洋地产,浐河巨献--蓝色家园引领西安房地产市场新方向。
目 标:
1、促进销售清盘;
2、提升海洋地产品牌美誉度。
篇4：芙蓉古城策划案
一、开发背景
1、开发商简介:置信生态花园●芙蓉古城(以下简称"芙蓉古城"由三家房产公司联合开发,领衔企业为几度创造过令人难以置信的业绩的成都置信实业有限公司,合作公司为置信下属企业--四川省大华实业有限责任公司和成都蔚信实业有限公司。三方共同投资管理,强强联合的豪华阵容在成都业界实属罕见,芙蓉古城必将续写置信的辉煌篇章。
2、迎合都市人周末消费:在以休闲和旅游著称的成都,农家乐、度假村、周边名景点都是习惯享受生活的都市人在周末乐于前往的去处。农家乐提供的服务仅能满足当代都市人最初最低层次的周末需求,度假村高消费且缺乏有水准的文化陶冶和精神享受,而各大名景点在周末游人如织却缺乏完善的能够承载较大人流负荷的配套。成都的周末休闲亟需提高档次和规格,千呼万唤,直到芙蓉古城在温江如一朵奇葩绽放。
3、逆城市化的必然:城市的发展先后历经城市化、逆城市化(城市环境恶化,大量人口从城市涌向郊区)和后城市化三个阶段,发展速度较快的成都目前处于逆城市化阶段。该阶段特点是城市空心化和住宅郊区化。在发达国家,居家于市郊已成为必然。"出尘不出城"成为越来越多的城市人的居住追求,蔚信房产应势所趋,挥戈西进,以先行者的姿势在温江永宁开发返璞归真、古韵流淌的芙蓉古城。这一手笔,期望促成成都房产开发品质的提升与突破。
4、传承民族建筑精髓.弘扬中华历史文化:我们坚信--只有民族的,才是世界的。城市建筑,无疑是城市内涵和地域文明的凝固,是城市人群的情感寄托之一,应该有着鲜明的城市个性和特色。可自九十年代以来,数种建筑"洋风"猛势疾来,让国人(当然包括成都人)目不暇接而盲目崇尚异域风格,于是,传统的、在全世界享有盛誉的中国建筑风格日渐黯淡于房地产业的推进中,大量不伦不类、不明所以的洋式建筑却如雨后春笋般亮相于大江南北。来华的外国友人诧异,有深沉民族情节的国人或惋惜、或痛心。对那些能够坚守"民族的东西"的房地产界同行,我们无比赞赏。成都是世界级历史文化名城,川西建筑自成一家,芙蓉古城正是以川西民居为主,同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓而成。我们的努力是为了给世人以民族建筑精品,让中华文化流芳千古。先行者的实践无疑艰辛,但我们一定会让梦想般的"故园"在芙蓉古城得以实现。
5、市场研究结果:喧嚣的"尘"世、林立的钢筋混凝土筑成的高楼、繁忙而快速的生活节奏,早已让人身心疲惫,许多人都希望到郊外呼吸清新空气,放松自我,一种休闲度假的居住方式向当代城市人走来,芙蓉古城正是对这种需求的最佳迎合。
二、开发思路
1、开发理念:芙蓉古城创立在日渐提高的都市人生活消费水平和文化追求中,主要依据城市中产阶层随社会发展而日益增长的物质文化需要,结合现代会议功能和假日经济繁荣的现状而整合推出全新的"第二居住"体系。项目的价格比原版别墅(Villa)低,但其环境营造、配套设施、物管标准等均不压于原版别墅,其文化内蕴更非原版别墅能相提并论。江苏风格建筑、云南风格建筑、川西风格建筑、台湾风格建筑和日本风格建筑等在芙蓉古城的和谐互映证明了住宅文明的包罗万象,并散发出芬芳各异的生活情韵。芙蓉古城中荟萃成都知名小吃的美食街、传统手工制品罗列的民族特色精品街、风格迥异的各种茶楼、千回百转的活水河流和有着浓郁成都地域特色的游玩设施从不同角度叙述着老成都的故事,成功抵达现代都市人的怀旧思绪。
2、项目定位:集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区。
3、目标客户:对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人为主,同时包括其他注重"5+2"生活模式、追求个性生存状态的都市人群等。
4、项目建设推进计划:20**年5-6月份开始全面启动,建设周期为一年,拟于20**年8月份全面投入使用。
三、项目位置
芙蓉古城位于成都西郊青羊界,新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁,交通便利,距市区二环路仅10余分钟车程,与外环路文家立交桥相距仅1000米。项目远离都市喧嚣,独拥一处宁静,又享有成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。海峡两岸科技园近在咫尺,2000而且因其处于大型城市带上,离城市较近,日常生活和物质采买都非常方便。此地物华天宝,人杰地灵。深邃苍穹下,巍然一古城立于天地之间,云青青欲雨,水澹澹生烟,实乃一濯尘荡垢、驱劳聚神之佳处,适于居住、度假、静养休闲。
四、项目规模
芙蓉古城总投资逾2亿元,占地约810亩,初步规划总建筑面积13万多平方米。项目分A、B区,A区70亩,B区640亩。
五、规划理念
1、功能分区:芙蓉古城各功能区以水系园林环境间隔和
穿插,动静有致,统一和谐★传统居住区--建筑风格多样,毗邻生态观赏型温泉,环境静雅;
★特色商业区--小吃街、手工艺品街、购物超市等;
★文化休闲区--含诗书画社、青少年素质教育中心、中心休闲广场、置信MBA学术中心等;
★运动保健区--设各种运动场、中老年人健康中心、诊所等;
★宾会所馆区--建生态豪华会所、星级宾馆、博物馆等。
2、住宅:集居住、度假、休闲和投资于一体。由川西民居组团、江苏民居组团、云南民居组团、唐风建筑组团架构芙蓉古城的住宅体系;住宅2层为主,销售面积42--212平方米不等。充分体现中国传统建筑的精华,巧妙组合各种特色建筑符号,保留老成都特点,在各种原有地方风格上加以创造和发展;外观古朴,住宅内部强调实用性,采用现代智能配套等相关设施,力求合乎现代人生活习惯,达到现代人的理想生活标准。
3、皇城-明远楼-至公堂:三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线。皇城占地面积700平方米,两层共有建筑面积1200平方米,其设计规模与原成都皇城规模的比例为1:1;修建老城墙,采用绘画、雕塑等手法来表现历史长河中的蓉城。明远楼长50米,宽20米,3层,建筑面积3000平方米。至公堂2层,每层建筑面积2000平方米,共4000平方米。
4、博物馆:设置于皇城内,主要展出有浓郁老成都风格的书画、传统工艺品等。
5、会所:占地面积1500平方米,3层,设置大堂、餐厅、会议厅、商务中心、MBA学术论坛中心、美容美发中心等。
6、堂、祠、庙宇、私塾、公馆:修建带有老成都味道的建筑,同样用以作为项目文化内涵的载体,而传统建筑的精湛工艺将被置于首位。
7、酒店宾馆:分别修建于会所的西南和正北,与皇城-明远楼-至公堂等传统楼宇、音乐休闲广场、各种运动场和2000余平方米的人造山坡景区相邻,实为休闲度假福地。其主要功能是为会所提供配套的饮食起居及娱乐场所,同时服务于到芙蓉古城度假休闲的人群。该酒店目前已被某酒店公司认购。
8、街道:以成都老街道名命名芙蓉古城各小区主干道、小区干道、次干道和院内道路,达成街道名的亲切和易于记忆。主干道斜穿小区,共长1000米。皇城以南有600米,宽16米;又向北延伸400米,宽9米;干道宽约13米,次干道宽9米,各院内道路宽6米左右。主干道是古城的灵魂街,其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本,夕照下的马车可把路人带入何其芳散文中的黄昏意境。另有小巷阡陌,青石板路,梅雨时节,不妨撑把油纸伞(街旁手工制品街就会买到),感受《雨巷》中丁香一样芬芳的情怀。街市繁华,车马行人摩肩接踵,富有浓厚巴蜀文化色彩的酒楼店铺百肆陈杂,所谓"百家技艺向春售,千里农商喧日昼"也不过如此。荟萃成都名小吃的美食街、玲琅满目的传统手工制品街、各种风格茶楼相映成趣的香茗街更以现实主义手法再现古时繁华的成都。那南来北往之人,是行商坐贾、贩夫走卒,但见酒旗招展,觥筹交错,自然是酒酣耳热、义薄云天;市井百姓,三五同行,谈笑风生,却也专挑名、优、特店,钟水饺、谭豆花、三大炮,你推我让间,再来一碗渣渣面,其情切切,其意融融。更有文人墨客、诸子百家,登高入肆,香茗入腑后,诵吟建篇,泼墨如飞。家人家倦,扶老携幼,结伴而行,细品古城灵、雅、秀,逛城隍庙,上明远楼,曲径通幽处,点缀无数俊神奇--其景深远,其意悠长,好一幅现时的《清明上河图》。
9、水环境:水面面积达30000余平方米,最大湖泊近4000平方米;护城河最窄处达8米。潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后缓缓淌过,临水而居,容易体味恬淡从容的人生意境。凭借完善科学的水环境工程系统,引水于地下,水质甘冽纯净,以水淘菜濯衣自是形神自然,倘若掬她入口则会乐不可支、宠辱偕忘。在古城的主要河道,乘一页扁舟,顺流而下,故时情景齐入眼帘,感觉人在画中,画在诗中;河中鱼翔浅底,锦鳞游戏,或上或下,忽隐忽现,戏荇弄藻,搅乱一池春水,曲尽无拘无束;抬头又见古韵小桥(冠以成都古桥桥名),以为身在南方水乡--一曲小桥-流水-人家如此悠扬。沿护城河而行,但见水气氤氲,烟云明灭,水波激荡,间陈以塔桥、石垣、扁舟、亭台、舞榭于其间;水村野市,渔艇客船,桥梁水车,茅蓬楼阁,捕鱼呼渡说尽此处美景万千;两岸青树翠蔓,蒙络摇缀,参差披拂,驻足小憩,可于长亭短榭望江天寥廓;远处林渚交叉,烟笼寒水,迷蒙滋润,更增秀色。再点缀湖泊于各住宅院落,白日观赏鱼儿轻盈戏水,夜来留连于荷塘月色。幽静的环境,郁葱的山川,清润的大气,深远的空间,组成一幅光影交辉、变幻无穷的幽静意境。
六、功能配套
--温泉浴:鸢天戾飞,经纶事务,城市人常感疲敝难挡,甚至心力交瘁,而一旦享受到芙蓉古城温泉凝华自然的呵护,疲惫烦恼将会荡然无存,身心因此得以放松和颐养。温泉附近山坡面积达16000平方米,相邻一个4000平方米的足球场和一个占地1200平方米的少儿武术馆(或柔道馆)。
--音乐休闲广场:广场位于B区中心,椭圆形,近12000平方米。其主要功能为休闲,配以成都
--小型足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、沙滩排球场、高尔夫练习场、门球场、乒乓球室等运动场所:忙碌于快节奏工作的城市人平时少有闲暇参与运动,在芙蓉古城却不但能放松紧张心情,还能在运动场上纵横驰骋,挥洒自我。
--青少年素质教育中心:特邀专家名师,组织各种爱好培训。棋琴书画及其他各种文体项目应有尽有,这里不单是芙蓉古城、也是成都一流的青少年成长平台。该素质教育中心与20000余平方米的山坡景区和系列运动场所相邻,实乃青少年发展佳所。
--老年人健康中心:门球场、太极拳演练基地等有利于老年人健康的场馆设施齐全,"最美不过夕阳红"的深刻意义在芙蓉古城老年人健康中心得以阐释。
--专线公交车:开通芙蓉古城至成都市区的公交专线。
--诊所:病情诊断,伤病治疗,专家特约门诊等;并与附近大型医院联合建立医疗保健绿色通道。
--护理中心:老人或病人护理,小孩寄托。
--美容中心:专业美容,专家作美容知识
--购物超市:各种日用品,选购自由,价格优惠。
--"绿色"菜市:毗邻生态农庄,天然食品,轻松购得。
--诗书画社:举办高规格诗书画作品展,各种相关协会常年活跃在此,并频繁邀请著名诗人词人、书画家到此作学术讲座与交流,让古城业主足不出户也能亲领文化名人的风采。
--置信MBA学术中心:举办MBA学术交流会,特邀专家作学术讲座,开小区配套之"MBA学术中心"的先河
--报刊阅览室:各种全国有名报刊,前沿资讯与你相随。
--网吧:宽带上网,领阅现代智能,让人一网情深,从此人来人"网"。
--书吧:在公用休闲设施(如亭阁、回廊等地)设置小型书刊借阅点,方便户外阅览,并具有妙不可言的情趣。
--儿童游乐场:完善的儿童游乐设施,为童心开辟的天地。
--幼稚园:专业师资,开拓少儿的思维,发现并诱导少儿的兴趣爱好。
--趣味酒吧:酒保古代装束,酒具古色古香,觥筹交错间,以为误落时空隧道或者梦入唐宋元明清。
--马车:乘坐马车是昔年中西方贵族引以为荣的出行模式,在今天的芙蓉古城,马车将唤起人们对古代城镇的遥想,并在清脆悠远的马蹄声中神游万仞。
--河边渔船:相邀友人,斟酌小饮,乘兴赋诗,乐哉乐哉;或怡然垂钓,戏水鱼儿,纵是披星戴月也自得其乐。
--铁索桥:在河道较宽处架设,行走于上荡悠悠,乐哉乐哉。
--水车:随时光转动,碾过江南的那种岁月。睹物思人,把你带入缤纷记忆和对未来的美好遐想中。
--滑草场:设想建在近邻温泉的山坡上,以充分利用环境用地。
--地下迷宫:设想建在山坡底下因势布置,里面可设八卦阵等。
--音乐草坪:将播放音乐的VCD置于草坪(仿家乐福),配合温泉,增加环境情调;
--"望星空":在皇城(或明远楼)顶端设置投币式天文望远镜。
--成人秋千:与儿童游乐场区别开。
--健身象棋:用青石刻制,棋子直径30-40厘米,可健身,可益智。
--天然沙滩游泳池:截出一段河道,于中游泳,感觉非常规游泳池可及;与沙滩为邻,体会海滨风情
--竹筏或独木舟:在护城河中进行漂流运动。
--水上滑梯:用塑料制造,设置于护城河河道较宽处。游戏方式:参与者从上往下滑,或者从下往上爬行,可分别设置一道滑梯。
--"激流涌进"趣味体育设施:仿照中央5台"城市之间"中的趣味体育节目。游戏介绍:主要设施为充气泡沫气垫,气垫呈长渠状(50米左右),在气垫上加少量水;游戏者俯冲至气垫并奋力滑行,远者为胜。
--街道建筑小品:如在街头放置民间表演艺人的铜像或泥塑等。
--各种基础配套:小区安防设施、小区智能系统、邮电所、商品品牌店等。
七、文化特色
芙蓉古城作为集中中国民居之大成者,上下五千年,纵横八千里,畅游其间,可怡心,可清神,可观花,可闻蹄,可感中华文化之深厚底蕴,可悟蜀中志士之冰雪肝胆。通过对传统建筑和历史文化的挖掘,展现中华民族古老文明的精髓,使其
一砖一瓦,一檐一壁,都透出历史的、文化的深沉底蕴。1、饮食文化:成都名小吃,中华老字号驰名天下,以其物美价廉、风味独特和品种丰富,名满全川,享誉中华,经代代相传,发展到今天已是精益求精,成为成都市的"门面"之一。芙蓉古城网罗各种成都名小吃:冷食热菜类(夫妻肺片、陈麻婆豆腐等);面食类(钟水饺、韩包子等);糕团甜点类(赖汤圆、三大炮等);零食类(八号花生、散子麻花等)。品种繁多之外,全由名师主理,绝不让名小吃浪得虚名。尝尽成都名小吃,体味天府饮食文化,芙蓉古城让人频频回眸,心驰神往。
2、童趣文化:老成都曾有的儿童玩具主要有陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等,飞逝的时光日渐暗淡了这些有数年历史的儿童玩具。现代科技进步飞速,工业化带来的玩具让孩童们目不暇接,可以肯定有着乡土色彩的玩具一旦重现,一定会让他们新奇,继而爱不释手。在芙蓉古城,长期拘匿于都市的孩子们将找到他们新的乐园,那些怀旧的中老年人,也会因为与童年玩具情节的重逢而感动。
3、天府街市文化:成都的传统手工制品不胜枚举--蜀绣、蜀锦、竹帘画、漆器、剪纸、泥塑、刺绣、挑花、木雕等驰名中外。传统手工制品街在芙蓉古城的出现让人叹为观止,疑是梦回唐朝(封建社会的顶峰)。难以按捺,不妨亲临各种手工作坊,在动手过程中畅想那时的成都街市。
4、茶文化:成都是中国"茶都",茶文化渲染一种恬淡从容,把成都人熏陶得温文尔雅。铜壶铜烟袋铜茶椽子仿佛已成为过眼云烟,说评书的艺人也在很久前去了他乡,芙蓉古城却能拨转时针,让昨日情景在起伏的香茗中浮现。
5、水文化:龙舟比赛、赶鸭子比赛、放河灯等延续流传了数千载的成都水文化。芙蓉古城这方土地,无疑会弥加可贵。
6、民风民俗文化:在芙蓉古城,一场传统婚典将让爱情更加刻骨铭心,赶庙会后带回的烛香温暖一个城市人疲惫的梦境,搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等远去的老成都场景也将在芙蓉古城得以回返。各种传统节日,也将在芙蓉古城再度兴盛。
7、地域文化:温江的鱼凫王都遗址是有4000年历史的鱼凫文化的见证;寿安乡陈家桅杆是清代翰林父子的归乡居所;大石文化源远流长;"琴壁空弹"传诵千年。石柱坝、假山石、万花楼、大乘院、开国寺、三井观、汉斌武馆是永宁有名景点,并各有一段故事相伴。难得一见的燕栖柳城、蛙蟾会战、麻雀聚会、鳝鱼涌浪在芙蓉古城将不再鲜见,"二十里梅花香不断"也让人心旷神怡。
八、销售方式
更具开创性的是芙蓉古城在成都房地产界推出的具有真正完整意义的全息营销模式--样板小区。在置信丽都花园D区,芙蓉古城样板小区先行问世。样板小区的主体为川西民居院落、江苏民居院落、云南民居院落、唐风建筑院落四大住宅组团,同时布置美食街(集中成都部分名小吃)、传统工艺品街等。此外,芙蓉古城的园林水系、花卉绿化、人文景观、建筑小品也在样板小区得以体现。作为芙蓉古城的缩影,该样板小区将给人"未启先闻"的美妙感受。不妨亲临样板小区,漫步其间,思忖古代都市的繁华,遐想芙蓉古城的美丽迷离。此外,特邀成都市主创过有"现代清明上河图"之称的"老成都"画卷的七位本土知名画家,根据芙蓉古城的整体规划设计,创作巨幅《芙蓉古城俯瞰全图》。该巨幅图画将形象展示芙蓉古城的概貌,体现老成都的街市及院落意境。巨幅绘制完成后,付梓印制,用于销售展示说明。
九、物业管理
物业的保值增值要以科学完善的物业管理为前提,芙蓉古城的物管商为成都置信实业旗下的蜀信物业管理公司,并聘请有三十多年物管经验、享誉海内外的香港物管专家曲远东先生担任芙蓉古城的物管顾问。芙蓉古城还将引入五星级的优质酒店管理,管理人员多为曾赴新加坡、香港、欧美学习深造后归国的物业管理精英。芙蓉古城将为业主提供全方位的物业管理服务:
--基本业务:房屋建筑的维护、修缮与改造;物业附属设备、设施的维护、保养与更新;相关场地的维护与管理。
--专项业务:治安保卫;清扫保洁;庭院绿化;车辆管理。
--特色业务:代办各种公用事业费;代购车票、机票;代订送报刊杂志;代聘请家教、保姆、家庭护理;提供打字、复印、传真、电子邮件服务;提供常用健身设备;提供各类书籍、报刊杂志借阅;承办各类生日、婚礼庆典活动或各种聚会;日常健康医疗诊断,提供常用药品;洗车、汽车美容、衣物代洗、搬家服务;提供照顾幼儿、接送小孩、陪伴老人、护理病人、家庭烹饪、临时管家服务;业主或使用人委托的其他服务。
--经营业务:室内装潢;电器维修;商务中心;代理经租;房屋置换;其他服务。
附: 置信社区成立的业主协会与队伍
1)置信业主读书会
2)置信图书室、阅览室
3)卡拉OK爱好者协会
4)旅游爱好者协会
5)
6)卡丁车爱好者协会
7)保龄球爱好者协会
8)棋牌爱好者协会(象棋、围棋、麻将、桥牌等)
9)置信主妇联谊会
10)儿童素质教育联谊会
11)美食烹饪爱好者协会
12)美术书法爱好者协会
13)置信业主摄影爱好者协会
14)美术书法爱好者协会
15)置信业主服饰爱好者协会
16)置信业主艺术团
17)置信业主钓鱼协会
18)置信业主运动爱好者协会(羽毛球、篮球、足球、网球等)
19)竞技麻将会员俱乐部
20)健身、美容爱好者协会音乐音响爱好者协会
21)置信球迷协会
22)置信业主足球队
23)置信业主老年协会(老年自行车骑游队、老年腰鼓队、老年艺术团、老年交谊舞协会、老年气功协会、老年合唱团、老年茶庄、置信老年健康特护中心)
十、升值潜力
区位攀升潜力
*上风上水,城西历来是成都之居家胜地
*经济的发展和城市人生活水平的提高将使市区人口向城郊迁移
*芙蓉古城位于新成温公路成-温-邛城市带快速通道旁,紧依即将开通的三环路
*交通便利,距市区二环路仅10余分钟车程
*与四川商业学校和成都星星外语学校相邻
*处于大型城市带上,日常生活和物质采买都非常方便生态攀升潜力
*回归自然是当代城市人的居家追求,芙蓉古城"出尘不出城",迎合他们的需求
*超大绿化率,巨资营造环境,是为世间福地
*潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后淌过,临水而居,体味人生意境
*架古韵小桥,再点缀湖泊
*项目享有成-温-邛国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境社区攀升潜力
*芙蓉古城将导入享誉全国的"置信生活方式"
*川西民居、江苏民居、云南民居、唐风建筑相融于芙蓉古城,在成都实属首例
*独特的饮食文化、茶文化、水文化、古街文化、童趣文化、区域历史文化等在目前的西部房产中独树一帜,绝无仅有
*生态豪华会所、星级酒店宾馆、温泉、博物馆、休闲广场、青少年素质教育中心、老年人健康中心、置信MBA学术中心等功能配套完善,无可比拟
*可观的旅游人群将前往芙蓉古城,人气旺盛物业管理攀升潜力
*享誉成都的蜀信物业管理公司负责物业管理
*物管人员均为到新家坡、香港等地学习过的专业人员
*导入星级酒店的管理方式*香港物管专家曲远东先生担任物管顾问
篇5：茶叶专业批发市场营销策划提要
由于本策划方案的对象是商业房产,因此,本方案首先采取总成本收益分析方法,对该商业房产潜在投资者的投资决策特点进行分析;然后,在此基础上,运用市场营销组合理论,提出该项目的营销方案。
1.本项目商业房产投资特点分析
作为商业房产的投资者,最关心的是自己的投资决策能够产生的商业利润。本节首先提出本项目投资的成本收益模型,然后,对本项目商业房产潜在投资者投资决策的影响因素进行分析。
1.1 商业房产投资的总成本收益模型
商业房产投资的总成本收益模型用净现值公式表示为:
其中NPV表示投资净现值,i表示银行利率,NCF表示现金净流量,TC表示投资总成本。
1.2 商业房产投资影响因素分析
由商业房产投资总成本收益模型可以看出,对追求投资净利润最大化的商业房产潜在投资者而言,影响其投资决策的因素主要包括银行利率i、现金净流量NCF、投资总成本TC三个方面。
1.2.1 银行利率
由上述商业房产投资总成本收益模型可以看出,其他因素不变情况下,银行利率与投资净现值呈反响变化,即银行利率提高,投资净现值降低;银行利率降低,投资净现值增加。我国银行利率尚未实现市场化,因此,受宏观经济政策影响较大。最近,由于我国经济呈现投资过热倾向,政府金融管理部门调高了银行存款准备金率,紧缩银根,降低投资需求;另一方面,银行利率也面临提高的趋势,对本项目商业房产的投资可能会造成负面影响。
1.2.2 现金净流量
某年现金净流量可以用表示如下:
该年现金净流量=营业现金收入-营业现金流出-所得税
从该公式可以看出,影响现金净流量的主要因素包括营业现金收入、营业现金流出和所得税三个方面。
(1)营业现金收入
营业现金收入的高低主要跟该项目商业房产的商业价值密切相关,因此,影响该项目商业房产商业价值的因素如主营产品、市场环境、地理位置等方面的主要优势应成为该项目营销策划的主要诉求点,另外,应做出该项目商业房产价值的预测分析,提高营销策划的说服力。
(2)营业现金流出
营业现金流出主要是指一定时期内,营业过程中的各项费用支出。作为开发商,影响营业现金流出的主要项目包括物业管理费等费用,因此,该项目营销策划方案中应突出降低各项费用从而降低投资者未来营业成本的优势。
(3)所得税
所得税主要由营业利润和所得税率决定,所得税率由国家税务部门制定执行,因此,影响所得税大小的主要因素包括营业收入和营业支出,如(1)、(2)所述。
1.2.3 投资总成本
投资总成本是指投资者在购买本项目商业房产过程中支付的各项成本总和,主要包括商业房产价格以及投资者为办理购房手续支付的手续费、时间成本、精力成本和体力成本。因此,该项目营销策划方案应制定合理的价格策略,以及提高服务水平、降低交易成本的具体措施。
2. 本项目营销策划整体构架
本节运用营销组合理论提出本项目营销策划的整体构架,然后,就每一具体方面展开说明。
2.1 产品策略
当商业房产潜在投资者有多个可供选择的投资方案时,他会对各方案的投资净收益进行比较,从而做出投资决策。因此,产品差异化成为影响潜在投资者投资决策的重要因素。作为本项目的开发商,进行产品促销时,应充分体现出本项目商业房产区别于其他商业房产的优势,如用主营产品及其销售前景等突出商业经营优势,用地理位置、市场环境、配套设施等提高房产升值预期。
2.2 价格策略
价格制定可以参考3C模式:
低价格 成本-->竞争者的价格-->顾客评估独特的产品特点 高价格
不可能获利&n
bsp; 不可能有需求由上述产品定价的3C模式,本项目商业房产的定价应建立在对本项目成本分析的基础上,参考同类商业房产价格水平,结合本项目商业房产的各项优势,制定出合理的价格水平。另外,为了促进本项目商业房产的销售,开发商可以提出如按揭销售、价格折扣等促销定价策略。
2.3渠道策略
渠道策略需要建立在对潜在投资者分布特点基础上。通过对潜在投资者分布特点的调查,开发商可以扩大与潜在投资者的接触,增加潜在投资者数量,提高本项目商业房产的潜在需求,从而提高本项目商业房产销售成功的机会和开发商的议价谈判能力。
2.4促销策略
锁定潜在投资者之后,开发商必须要做好与潜在投资者之间的沟通工作,把本项目商业房产的销售信息充分传达给潜在投资者。一方面,开发商应该制作出能够充分体现本项目商业房产特点、优势的宣传画页,以便扩大潜在投资者数量、提高信息传达针对性、准确性;另一方面,开发商可以邀请潜在投资者亲自前往本项目商业房产进行实地考察,举办实地房展,强化潜在投资者的直观印象,增加潜在投资者的购买欲望;此外,还可以借助电视、报纸等媒介进行广告宣传。
精彩专栏
