不动产大宗交易策划运作

　　不动产大宗交易的策划与运作

　　1、不动产大宗交易的内容和意义。房地产发展商能够将所拥有或兴建的物业整盘整幢一次性转让出去，对于化解企业经营的市场风险，缓解资金不足、实现预期收益，降低销售成本等，都是一劳永逸的大事。必须抓住机遇，果断正确地决策，促使交易获得成功。这样做的重大意义是不言而喻的。

　　2、叫价。大宗交易的叫价学问，难处在于不可补救，零售就不会有这种担心。因此，要注意几种叫价形式：

　　1）直接式叫价。明码实价，回旋余地小，这在房地产呈卖方市场时是常用的交易方式。

　　2）间接式叫价。先试探性报价，留有交易余地，最后双方协商让步完成交易。

　　3）透明叫价（玻璃价）。让对方容易弄清你的经营成本，并在比较中与你成交。

　　4）隐蔽价。对方不清楚你的经营状况，以自身的购买目的为准，在交易中一般采用此种交易方式。

　　需要指出的是，叫价与成交价的回落值，一般在8－12％之间比较正常，相反，叫价的虚值部分过高，可能一开始就导致失败。

　　3、谈判的阶段与队伍。大宗交易谈下来旷日持久，一般过程需要一年半载，大致分以下几个阶段：①牵线和意向阶段。②要约和信誉调查，项目和公司评估审计。③交换法律文件和资信证明，银行近期存款余额。④起草合同文本及附属文件。⑤草签或正式签字。⑥执行和制约机制的设定（法人地位、水、电控制），定金5％，首期款15－30％。

　　谈判的班子，主要由负责经营的具有相当授权的领导、公关人员、会计师和律师组成。

　　4、转让方式。整盘计价转让，分项计价转让，先回购后转让，部分股权转让，全部股权转让（卖公司、法人资格）。

　　5、风险与防范。由于执行合同时间跨度大，建设周期长，期间建材设备价格波动、进口关税、政策因素影响、金融汇率变化（如日本三菱集团在美收购洛克菲勒大厦耗用15亿美金，，由于汇率变化等因素亏损8亿多）等，如果没有一定的预见性，很可能预期利润会不翼而飞，还会出现亏损。因此有关合同、财务的风险以及成本敏感性变化都要有所预测和防范，以确保预期利润的安全实现。

　　考虑到合理减轻税费负担，在可能的情况下，尽量采用转股形式。由于转股价款受到注册资本的公司权益的联系，不可能超出太多。其余部分可以总承包来实现收益。

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篇2：E大学附属医院大件物品大宗物资采购管理办法

　　E大学附属医院大件物品、大宗物资采购管理办法

　　为进一步提高经费使用效益，规范大件物品、大宗物资采购管理，从源头上预防腐败，促进学校党风廉政建设，现根据推行政府采购制度的有关要求，参照兄弟院校经验，结合学校实际，制定本办法。

　　一、大件物品、大宗物资界定标准

　　大件物品为单件金额达2万元及其以上的物品；大宗物资为每批金额达5万元及其以上的物资。

　　二、采购方式

　　公开招标，邀请议标。

　　三、采购原则

　　1、保证质量，保证物品价格合理。

　　2、公开程序、公平竞争、公正办事。

　　3、统一办理、批量购买，择优选点。

　　4、减少中间环节，降低成本，维护学校利益。

　　四、采购范围

　　1、科研类：教学科研仪器设备与软件等。

　　2、基建维修类：基建或维修项目中甲方供应的各种成批材料、大型设备。

　　3、行政办公类：电器设备、办公自动化设备及系统软件。

　　4、图书资料类：包括图书文献资料及数据库系统软件。

　　5、学生用品类：公寓化生活用品、院、系服装、军训服装等。

　　6、医药类：药品、医疗器械等。

　　7、饮食服务类：根据后勤改革后的体制和运行机制确定相应的范围。

　　8、其它类：机电设备、音象设备、家具、绿化苗木及其它大批量物资。

　　五、采购组织

　　（一）根据采购任务，学校后勤处、设备处、图书馆、学生处、产业处按照各自的采购职能成立相应的大件、大宗专项物资采购领导小组，组长由分管校领导担任，成员由纪监审办公室、财务处和承担采购任务的部门负责人组成，采购部门为领导小组的日常办事机构。

　　大件、大宗专项物资采购领导小组的职责为：

　　1、审定采购内容。

　　2、批准成立专项采购招（议）标工作组。

　　招（议）标工作组要注意吸收使用单位工作人员以及有关专家参加（专家人选根据采购工作的需要临时选聘）。

　　3、处理采购工作中发生的重要事宜。

　　4、对采购中和采购后的情况进行检查、监督。

　　（二）大件、大宗专项物资采购领导小组下设专项采购招（议）标工作组，成员由纪监审办公室、财务处和使用单位、采购部门的有关同志组成，组长由采购部门的负责人担任。招（议）标工作组在领导小组的领导下开展工作，工作组对领导小组负责。工作组实行组长负责制，对采购过程和质量负直接责任。根据采购物资金额的大小，确定工作组人数（一般3-7人），大件物品单价在20万元以上的、大宗物资每批金额达50万以上的，工作组还应邀请有关专家参加，人数不得少于9人，必要时可成立由有关专家组成独立的评标组。

　　专项物资采购招（议）标工作组及组长的职责为：

　　1、制定招（议）标文件或详细购物标准，安排购物日程。

　　2、坚持多渠道，广泛收集信息，并在工作组会上对信息进行筛选，并向有关厂家发布信息或邀标函，收取标书或报价书。

　　3、根据需要安排人员到有关厂家考察。

　　4、举行招（议）标会议，按程序评标后确定中标单位。

　　5、处理招（议）标过程中的有关工作。

　　六、采购程序

　　（一）常规采购程序

　　1、招（议）标工作组进行市场调研，了解其他学校、单位购置物品的情况；了解有关厂家以往在我校供货的情况；了解该物资若干品牌厂家的产品情况及当前价格。

　　2、采购部门原则上每个月底向采购领导小组汇报当月物品采购情况，提交下月《采购计划一览表》。在落实资金的前提下，承担采购任务的单位填写《E大学大件、大宗物资采购申请表》、《专项物资采购招（议）标工作组成员情况表》，报采购领导小组审批。

　　3、招（议）标工作组应参照“招标文件”样本编制招标文件或详细购物标准，准备有关资料。

　　4、招（议）标工作组向有关厂家发出采购物品的名称、规格、性能、质量、数量等信息或邀标函，要求他们在规定时间内提供样品、文字材料、报价书等；竞标厂家应具有国家权威部门颁发的产品检验合格证书、资质证明、营业执照、税务登记证、经营许可证、卫生许可证等规范证件和说明企业生产规模的基本材料、外地产品应具有进场许可证。报价书由供货单位盖章并密封，形成暗标，采购部门统一收取标书后应由专人保管，招（议）标会前任何人不得拆封。

　　5、如确有必要，招（议）标工作组应安排人员到有关厂家考察、调研，了解生产规模和产品质量。

　　6、招（议）标工作组举行会议，对各厂家所提供的样品或文字材料编号后，按照购物标准进行评议，当场拆封暗标，在综合质量、价格、供应商资质、信誉度等情况后确定一家或几家为中标单位。

　　7、招（议）标工作组和中标单位签定购物协议，规定成交物品的交接时间、验收方式、付款办法及违约处罚等内容，根据协议需预付款者，需携带协议副本

及采购工作组长签字的暂付款单，到财务部门办理付款。货款结算应严格执行质量保证金规定，购物协议须先由采购工作组组长签名、采购部门盖章，连同《E大学大件、大宗物资招（议）标情况登记表》、验收报告一起送审计处审核盖章后，财务部门方可付款。

　　8、大件、大宗物资由招（议）标工作组负责验收，必要时可聘请专家、专业质检部门参加，验收后填写《大件、大宗物资验收登记表》（如因保质期而延期付款的，应在付款到期日填写“无质量问题表”通知财务部门付清余款）。采购领导小组对验收情况进行抽查，发现问题予以追究责任。

　　9、采购验收后，必须办理固定资产登记手续或建立有关台帐，并由采购部门将全套招（议）标材料分类立卷，归入校档案馆。基建工程中的设备采购同时要符合基建有关程序，相悖之处应按基建工程程序执行。

　　（二）急购物品、独家经营或特定物品、续购物品的确认及采购程序

　　1、急购物品

　　急购物品是指未列入计划、确因情况紧急必须在2天内购回的极少数物品。使用部门确需急购物品时，应首先填写《急购物品确认书》，经分管校领导确认并签字后，送有关采购部门，采购部门接《急购物品确认书》后，应在部门内部组成工作组，采用询价采购方式（应询价3家以上），并认真填写《E大学询价采购物品记录表》。大件物品单价在6万元以上、大宗物资每批金额在20万元以上，原则上不能确认为急购物品。

　　2、独家经营或特定物品

　　使用单位需采购独家经营或特定物品时，应先填写《独家经营或特定物品确认书》，连同有关政策依据（特定物品）或调研报告（特定物品）一并送交分管校领导确认并签字后，送有关采购部门，采购部门应按招（议）标工作组产生办法组成工作组，拟定谈判方案，通过谈判确定购销合同，并认真填写《E大学谈判采购物品记录表》。

　　3、续购物品

　　续购物品是指同一或不同使用单位在6个月之内再次购买同一供货商的同一物品，且该价格基本不变，根据原购销合同新增购的大件大宗物品。采购部门拟用续购方式采购物品时，事先填写《续购物品申请表》，提供相应的市场价行情，报领导小组组长批准。

　　七、关于采购工作中有关费用的收取、管理与使用

　　1、有关费用的收取

　　参照物资采购招（议）标中的常规做法，按每次标的大小适当收取标书工本费（50-100元）。

　　2、有关经费的管理与使用

　　属于教学、行政设备方面物资采购中的考察费和聘请专家论证、评标、验收等费用从承担采购任务的部门的相关经费中列支（采购部门、财务部门应将该项支出列入预算），属于基建方面物资采购中的考察费用从基建费用中列支。

　　八、参照执行的有关问题

　　1、大件物品为每件金额2万元以下、大宗物资为每批金额5万元以下的，应由采购部门组成采购小组，至少由3人组成，采用询价方式采购（市场价格调研），询价不得少于3家，并填写《E大学市场调研采购物品记录表》，按编号先后保存归档，以便查核。

　　2、各院（系）、部门利用自有资金（含由财务处代管的定项捐助款）购置大件、大宗物品，原则上应委托学校有关采购部门统一采购，特殊情况应参照本暂行办法制定实施意见，报纪监审办公室备案。大件物品单价在6万元以上、大宗物资为每批金额达20万元以上的，招（议）标工作组须由纪监审办公室、财务处、学校采购部门的有关同志参加，人数不得少于7人，组长由学院或部门负责人担任。各院（系）、各部门及产业处自行承担采购任务时，要妥善保存好有关材料，以便查核。

　　3、校办企业购置大件、大宗物品，由产业处参照本暂行办法制定实施细则，报纪监审办公室备案。

　　九、采购纪律

　　1、各院（系）、各部门的采购工作必须严格按照本暂行办法执行。

　　2、严格实行领导小组和采购工作组组长负责制。

　　3、大宗物品的采购必须集中进行，不得化整为零处理。

　　4、在大件、大宗物品采购过程中，招（议）标人员必须坚持公平、公正、秉公办事的原则。不得收受供方赠送的礼品、礼金和回扣，不得接受供方宴请。如实在无法谢绝，应按规定及时登记上报。

　　5、招（议）标人员要严格遵守采购工作中的保密要求，不得直接或间接向供货方泄露学校有关采购秘密。如有与投标方串通，进行虚假招标等徇私舞弊、玩忽职守的，应立即取消其招标组成员资格，学校将对其进行教育，情节严重者予以行政处罚或追究其党纪、政纪责任。

　　6、采购物品的验收，要以样品或产品说明书、合同规定的配置和性能指标为准则，严格把好质量关。如发现实物与样品不符或出现破损、数量不足和质量问题，使用单位应做好记录，按协议内容追究供货方的责任。

　　7、一些需要长期购买的批量物资，应对供应物资实行跟踪监控，并对供货单位定期评议，实行淘汰制，不搞一次招标定终身。

　　8、采购单位购置大件、大宗物品未按本暂行办法的程序进行招（议）标的，学校财务部门一律不得报销或预付货款。

　　十、附则

　　1、本暂行办法自颁布之日起执行，由纪监审办公室负责解释。

　　2、对未尽事宜，采购部门应依据本规定和采购物品的种类另行制定具体办法，报纪监审办公室备案。

　　附表：

　　1、《E大学大件、大宗物资采购申请表》

　　2、《急购物品确认书》

　　3、《E大学市场调研采购记录表》

　　4、《独家经营或特定（名牌）物品确认书》

　　5、《E大学谈判采购物品记录表》

　　6、《续购物品申请表》

　　7、《某部门某月采购计划一览表》

　　8、《E大学采购大件、大宗物资招（议）标情况登记表》

　　9、《E大学大件、大宗物品验收登记表》

　　注：附表另行印发。

篇3：医学院后勤产业处非大宗物资采购管理规定

　　医学院后勤产业处非大宗物资采购管理规定

　　第一条 采购机构及人员

　　1、后勤产业处办公室下设采购中心；

　　2、采购中心设工作人员3－6人，编制属办公室，其中1人工作地点在饮食服务中心；

　　3、在实际采购时，由物资部使用部门时派出1－2人同时参与采购或采取招投标方式采购；

　　4、库房：·

　　1）后勤产业处办公室下设中心库房一个，负责收发全处除饮食服务中心以外的所有材料、物资；

　　2）后勤产业处饮食服务中心下设餐饮库房多个，分别负责饮食服务中心的所有材料、物资收发工作；

　　第二条 申报流程

　　1、材料、物资的使用部门提出书面申请（申请格式参见附件：《材料、物资购买申请表》），预计购买金额低于100元可口头申请；

　　2、材料使用部门应先询价、估价，造出初步购买预算；报经科室、中心负责人签字；

　　3、报分管处长签字；

　　4、金额超过1000（含1000）元的报处长签字；

　　5、转交采购中心进行采购；

　　第三条 采购流程

　　1、采购中心收到巳审批的采购申请表后，立即建立采购计划；

　　2、由以采购中心工作人员及材料、物资使用部门派出的工作人员成立的临时采购组对所需采购的物资及材料进行询价，核实采购预算；

　　3、若采购预算和初步购买预算出入较大，则应暂停采购流程，转报分管总经理（或总经理）审批，以决定是否继续采购流程或重新申报采购申请；

　　4、若采购金额较大（超过20000元，含20000元），则按照学院《大宗物资采购管理办法》执行；

　　5、临时采购组一起共同执行采购计划；

　　第四条 采购入库

　　1、所购材料、物资到货后；由采购中心负责验收入库；

　　2、入库时需由供货方、采购中心两人以上及库管工作人员共同验收（原则上材料、物资申购部门应派人参加）；

　　3、入库留凭：在采购入库过程中，应对所采购材料、物资分类分批次照像留凭，每一类别物资按批次留影2－5张（数码像机记录，标记当天时间），所有验收人员、库管人员也应和入库实物共同照像留凭；

　　4、入虚库产品验收；

　　⑴虚库，是指因所购材料、物资因材质、形态不易保存，或在生产环节中保存过程不利于提高生产效率，而在管理过程中虚拟设定的一个库房；

　　⑵入虚库产品（如肉类）直接由供货商交至使用场所至使用者手中；在交接过程需有采购中心两人以上（含两人），督察中心委派代表一人以上（含一人），以及材料、物资使用部门工作人员一人以上（含一人）共同参与验收；并照像留凭；

　　5、在入库过程中，需填写《材料、物资到货验收单》（格式参见附件：《材料、物资到货验收单》），所有验收人员应在验收单上签字；

　　6、在入库过程中，需填写《材料、物资入库单》，共三联。一联存根，一联交库管记录库存台帐，一联交核算中心审核费用。

篇4：医学院后勤产业处大宗物资送检制度

　　医学院后勤产业处大宗物资送检制度

　　为了进一步提高物资采购的质量，保证商家所送达的采购物资符合行业标准及合同要求，特制定本送检制度。

　　第一条 采购的大宗物资必须有质量检验的合格文件，并按标准抽样检验或送检，做好检验记录、汇报、存档。

　　第二条 一次性采购物资，在送达时抽检，抽检不合格，商家应立即退换货。

　　第三条 非一次性采购物资，每年至少对商家送达的采购物资抽检两次（统一送南充市产品质量监督检验部门检验）。

　　第四条 检测费由双方共担。

　　第五条 在合同有效期内，如两次检测不合格的，取消其送货资格。

　　第六条 此送检制度作为合同附件，与合同具有同等效力。

篇5：区第一中学大宗物品采购管理办法

　　区第一中学大宗物品采购管理办法

　　为了规范大宗物品采购行为，强化采购管理，提高采购资金使用效益，促进廉政建设，维护学校利益，特制定本办法。

　　一、大宗物品采购管理须按照《中华人民共和国政府采购法》要求进行。采购应当坚持公开透明原则、公平竞争原则和诚实信用原则。严格执行有关法律、法规和学校的有关规定。

　　二、大宗物品是指价格在1万元以上的仪器、设备、图书、教材、药品、原材料等。

　　三、学校大宗物品采购实行政府集中采购和分散询价采购相结合。部门根据需要提出大宗物品购买请示报告，请示报告的内容包括物品的名称、规格型号、数量、价格、具体用途等，经学校后勤处审核报分管校长同意和校长审批，一万元（含一万元）以上三万元以内（不含三万元）的严格执行政府采购；三万元以上（含三万元）要进行公开招投标。

　　四、采购项目经主管部门批复后，由后勤处安排采购员、教师代表等成立三人以上五人以下的采购小组，具体办理采购事宜。采购人员在办理采购事宜前，要详细查阅有关技术资料和技术要求，本着货比三家的原则，与有关厂家联系，必要时进行实地考察，了解产品的价格、质量、性能等，写出购买报告，提交学校领导研究通过后，方可组织购买。

　　五、凡适于招标的，由办公室和后勤处组织评委进行招投标，学校工会负责监督，程序严格按照招投标办法进行。

　　六、物品采购部门要按照《合同法》规定与供应方签定严密的订购合同。

　　七、大宗物品一经到货，采购小组应立即组织人员进行验收。验收包括实物验收和技术验收。实物验收要根据订货合同、装箱单的内容与实物逐样核对，认真填写实物验收单。技术验收要根据产品的技术要求对产品的性能和质量进行详细检查，并认真填写技术验收单。对验收不合格的产品，要及时做出退货、换货、索赔处理。

　　八、有关人员要恪守国家法律、法规，自觉抵制不正当的购销行为。严禁商业贿赂，违者将对其进行责任追究。

　　九、本办法由学校后勤处负责解释。