MALL商业物业服务特点

　　MALL商业物业服务特点

　　一、MALL的概念

　　Mall全称ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心或大型商业广场，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为ShoppingCenter，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心(实为百货店的另一种称呼)含义不尽一致。摩尔(购物中心)特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有:Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。

　　Mall大型商业广场是指:面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理集团开发经营，业态业种的复合度极度齐全(全业态、全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征)、行业多、店铺多、功能多。商品组合的宽度极宽、深度极深(商品高中低档必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度极宽，由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖场实现。

　　商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、专业的不同行业主题大卖场实现)。定位于家庭(全家/全客层):家庭式消费为主导方向--通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者之需求。此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客，能满足全客层的一站式购物消费和一站式享受(文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游观光)的特大型综合购物娱乐中心。

　　Mall的概念至今包括三个内容:(1)它是社会上最大最前卫的提供家庭服务的现代经营场所；(2)以零售为主体，生活服务业齐全的商业和消费中心；(3)由统一开发、统一经营规划、统一商业招租、统一物业服务、统一营销推广的市场。由此，将MALL的概念概括为:指以零售商业为主体众多生活服务业群体组成、由物业企业统一开发、统一经营规划、统一商业招租、统一物业服务、统一营销推广的大型现代化购物、消费的服务场所。

　　二、MALL大型商业广场的特点

　　一是大:占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大，辐射范围大；

　　二是多:行业多、店铺多、功能多(集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体)；

　　三是好:环境好，好在绿色环境，更符合顾客的休闲等需求；

　　四是新:它是一种新的现代化经营场所，集聚新品、新店、新娱乐、新体育的休闲生活方式于一身，领导着生活消费的新潮流。

　　五是广:业态广、品种广、品牌广、消费群体广、消费内容广；

　　MALL所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为商圈内的所有居民。由此我们可以看出，Mall不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。

　　与大型百货公司、超级市场不同，MALL的管理本质是统一管理和分散经营。统一管理是指管理公司对MALL实行统一的集中管理，使整个MALL的营业运行、市场推广、保安、清洁、维修、机电控制等工作有组织、有计划地进行，并使所有的零售商、服务商和顾客能有效共享MALL的公用空间和相关资源。分散经营则指各零售商、服务商在整个MALL统一管理的条件下，各自为目标消费群服务而进行不同形式的进销存、营业推广、员工管理等各项工作。

　　MALL的管理具有高度的社会分工和技能专业化的特点，这种特点也有利于各自发挥优势，提高管理效率。其具体管理分为租赁管理、营销管理、财务管理和物业服务，这里只谈个人对其中物业服务的几点认识。

　　三、MALL大型商业广场的物业服务服务特点

　　1、客户群体综合性强

　　MALL是多业态的组合综合体，是直接业态组合来吸引顾客。业态有百货、餐饮、娱乐、休闲、汽车、建材，一般的MALL有多个业态，几百个店铺，成千上万个经营品种。比如北京金源新燕莎MALL就有九个主营业态，一个建材市场、一个汽车城、两个百货主力店、三个娱乐场所、几十个餐厅、500多个专卖店。而且MALL一般是将物业出租给商户，因为MALL物业服务面对服务对象的将有几百个甚至更多的商家客户群体。

　　同时，由于MALL业态的多样性和综合性，因此MALL商圈客流可以说是包罗万象，有本市本地区的消费顾客，也有周遍地区的消费顾客，也有全国的甚至是国际旅游者。这些消费顾客也是MALL物业服务所服务的客户对象

　　而且由于MALL的体量比较大。具有高度的社会分工和技能专业化特点，因此国内现在流行“六位一体”MALL运作模式，即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与、结为一体，实现各方利益平衡，达到多赢目的。

　　而MALL的物业服务机构恰好是这多方利益共同体的协调者，这些各方利益共同体都将是MALL物业服务机构的客户，因此MALL物业服务最大特点是客户群体综合，既要服务好商家客户、又要服务好消费客户，同时又要服务好其他利益共同体，这给物业服务人的沟通能力和协调能力提出很高的要求。

　　2、内部环境舒适性

　　MALL是集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体的大型商业综合体，消费顾客对环境要求非常高，特别追求步行的舒适性，让消费顾客在MALL里面，感觉到整体的整洁、美观、宽阔、明亮、舒适。而且让让顾客在步行过程中，让人们感觉到没有重叠物，也没有重复，走到哪里都是新鲜、舒适的，从而激发人们比较有兴趣逛MALL。

　　因此MALL对物业服务过程中的环境清洁、绿化养护、空间管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高，而且对物业服务人的审美观、视觉能力提高到一个高度层面。整体管理效果要达到一个整洁性、美观性、明亮性和舒适性，以创造和维护环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中流量忘返。增强消费的信心和欲望。

　　3、设施设备养护要求严格

　　由于MALL的设施多而复杂，电脑化程度高，比如:供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统、交通管理系统等大多数为互联网络，由计算机控制。而且这些设施设备运行频繁，对设施设备正常运转率要求非常高，如果一旦出现故障，将直接影响到商家的正常经营活动，消费顾客的消费心情，甚至出现安全事故，影响MALL的品牌形象。

　　因此MALL的设施设备的管理、维修、保养等养护工作非常重要，MALL物业服务机构应该制订严格的设施设备的巡视管理制度、定期养护制度，和大、中、小的维修计划，并严格按计划实施，而且MALL物业服务机构的最高管理者应建立检查监督机制，监督设施设备的养护实施情况，从而确保设施设备养护到位，运转正常，不影响MALL的经营环境和影响顾客。

　　同时MALL物业服务机构还要制订精密的应急预案，并定期进行操练演习，让每一个员工和商家客户都熟悉掌握，从而确保万一出现设施设备故障，能够在最段时间消除故障，同时把影响降到最低。

　　4、服务人性化要求

　　MALL的面积大、接待人流量和车辆量非常大，因此MALL的内部设施人性化要求比较高，比如内部VI视觉标识系统既要清楚、方便，又要考虑到消费顾客的习惯和感受，让顾客再任何的一个点，都能很清楚地找到自己要去的方向，以及洗手间、出入口和电梯通道指引。同时又要考虑到MALL的区域宽广，街道比较多，顾客容易感觉视觉疲劳，因此比较人性化的做法是将不同的区域和街道采用色标的VI标识系统，让顾客一目了然，很清晰地进行分辨。

　　在为消费顾客服务方面，有MALL内部面积宽广，要充分考虑消费的生理条件和生活习惯，在合理范围设计的指引系统，以及休息凳、垃圾桶、残疾人设施、甚至手机信号覆盖等公共设施的人性化配置。

　　同时，MALL物业服务服务也要考虑紧急事件的人性化预案，比如儿童走失的保管和寻人服务、紧急医疗救助、残疾人协助等人性化服务措施。

　　在为商家客户服务方面，考虑到业态和商家较多，而且许多商家从外地引进的品牌，对本地情况不熟，因此MALL物业服务机构可以考虑为商家客户提供一些比如当地政策咨询、注册手续代办、员工协助招聘、商家后勤服务等人性化服务，为商家客户的正常经营提供帮助，从而增强其稳定经营的信心。

　　5、安全管理特殊性高

　　由于MALL的业态综合、商家众多，再加上客流量大，比如北京金源燕莎MALL有几百家商铺；华南MALL开业初期每天都有十多万人次光临，因此给MALL的物业服务中的安全管理要求非常高，同时也存在特殊性。

　　第一，MALL的安全管理首先要考虑商家店铺防盗安全和商品安全，在社会治安日益恶劣的情况既要考虑防止外部的偷盗行为和防破坏行为，同时又要考虑商家内部员工的内盗行为，所以一般MALL的安全管理队伍一般采取建立内保和外保的两种队伍建制，相互监督、相互牵制。加强治安巡逻、货物出入管理检查、停业清场、员工出入检查、防盗窃巡查等多种监控方式，采取人防、技防措施，内保、外保相互监督等手段确保安全系统万无一失。

　　第二，根据MALL的客流量大，是公众性活动场所的特点，消防隐患较大，一旦出现消防事故，后果不堪设想。因此MALL物业服务机构应加强消防安全管理工作，加强对消防设施的检查、管理和维护工作，制定消防安全管理制度，在物业服务机构内部建立专职消防管理队伍，与联合各商家单位建立义务消防组织，制定消防事故处理紧急预案，定期进行消防知识宣传培训和消防演习活动，确保MALL的消防安全。

　　第三，由于MALL的客流量大，MALL的品牌公众影响力较大，再加上国际国内恐怖主义活动盛行，MALL物业服务机构应与当地公安机关、消防机关、医疗机构、甚至反恐怖机构建立反恐怖活动紧急预案，制订防爆、防破坏等防恐怖活动的紧急处理预案，加强巡查和预防，确保正常的经营环境和顾客安全，维护MALL的品牌形象。

　　第四，吸取SARS非典病毒的教训，以及MALL的客流量大，是公众性活动场所的特点，MALL物业服务机构应与当地医疗机构加强公共卫生体系建设和疾病防控体系建设，完善应对突发公共卫生事件的处理机制，维护MALL的经营环境安全；

　　6、交通便利性要求高

　　由于MALL面积较大，业态较多，适应人们现代物质生活和精神生活的需要，因此光临消费的人肯定是很多，比如华南MALL开业初期每天都有十多万人次光临，光车辆都有4000多台，交通方便是搞好MALL，使MALL兴旺的重要条件，如果交通受阻，使消费顾客想去的时候但交通不方便，将影响我们的客流量，因此MALL交通管理是物业服务工作的重点之一。

　　MALL的物业服务机构要充分考虑和计划好，MALL交通路线设置、停车位规划、车辆交通指引、停车管理，以及紧急交通疏散的处理预案，确保交通通畅。同时MALL物业服务机构还要考虑与当地公共交通部门联系和建立公共交通线路，特别是夜间交通，给消费顾客带来出行方便。

　　7、管理人员的高素质要求

　　MALL的现代化程度较高，设施设备齐全、先进，如快速电梯、自动护梯、中央空调系统、消防系统、智能化系统、综合布线系统等，保证这些设备的正常运转是最基本的管理需求，同时MALL会引进一些国外知名品牌以及西方经营管理模式，因此对物业服务人员的技术性、专业性要求，以及综合素质要求较高。

　　8、空间管理的规范性

　　MALL内部业态较多，而且商品品牌复杂，而且各种业态、品牌和商家又有各自的特色类别和经营风格。因此为了维护MALL的统一形象和风格，MALL物业服务机构应该装修管理开始，加强对内部空间划分、店铺布置、装修风格、橱窗展示、广告宣传、商品摆放等方面制定统一规范标准，加强管理监督，从而维护MALL整体的内部和外部形象。

　　9、营销推广的配合

　　聚集人气，吸引客流是MALL的生存和发展之道，因此MALL的品牌推广、商家组合、品牌的优化淘汰是MALL经营管理机构的长期工作，MALL也是商业活动与社会活动的结合，因此MALL会有很多的社会活动和商业活动举办和进行，因此MALL物业服务机构和管理者要有较强的活动策划能力和组织能力，以及协调能力，并要与当地和周遍地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系，尽可能在MALL举办一些社会活动或公益活动，从而提高MALL的品牌形象和社会影响力，从而聚集人气，吸引客流。

　　由于MALL在中国尚是一个新鲜事物，MALL的物业服务服务也是摸索和实践阶段，以上是笔者在从业经验中总结的一些不成熟的经验和看法，随着中国商业地产的发展和物业服务行业的不断规范，MALL的物业服务服务工作也将有不断的规范和提升过程。

　　《住宅与房地产》5月号/总第177期

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篇2：商业物业服务经营特质

　　商业物业服务经营特质

　　我国的商业物业从20世纪80年代末至今发展迅猛，而商业物业服务的发展却一直较缓。是因为商业物业有其自身的特点，不能简单套用现成的普通物业的管理模式，这需要探索与商业物业特点相适应的管理模式。

　　商业物业服务区别于其他物业服务的根本特征，是其经营特质，因为:

　　1.商业经营是商业物业的核心。

　　商业物业投资者关心的是最快、最大的收取投资回报，所以最关心的是物业的经营状况。如果没有良好的经营收益，商场不景气，商户赚不到钱，开始煮“无米之炊”时，是不可能支付物业服务费的，那么再出色的物业服务也无能为力。如广州某著名物业服务公司承接了广州某地下商场，就因为商场定位错误，造成招商困难，开业不久就经营困难，难以支付日常管理开支，管理公司只好退出管理。可以说，决定商业物业成功与否的是商业物业的经营，而非商业的物业服务水平。

　　2.商业物业服务是为经营创造条件。

　　商业物业服务的目的是创造方便、安全、舒适的消费环境，帮助商家吸引和留住消费者，为商家创造利润。商业物业服务是为商业经营服务的，是为经营创造环境、创造有利条件，从而带动经营。因此，在商业物业中，物业服务必须以经营为中心，围绕经营展开管理，把创造良好的经营效益作为物业服务的目标。

　　商业物业的经营特质，要求物业服务要围绕经营实施管理，把经营的理念融合于物业服务的方方面面。

　　(一)理解经营，以经营为中心开展物业服务。

　　在实践中，物业经营和管理难免存在着矛盾。物业服务着眼于长远利益，看重物业的保值增值，而经营则追求利润最大化，更看重眼下的利益。但经营和管理在本质要求上却是统一的，没有物业的长期管理，商业物业不能保证长期的发展和投资回报;而如果没有良好的经营，物业服务将缺乏维系管理的资金，则生存维艰，更谈不上使物业保值增值。因此，在商业物业中，管理公司不能有本位主义，而应经常换位思考，主动配合经营工作。例如，商场进行经营推广活动，管理公司应站在经营立场上，协助经营策划推广活动，在人员、清洁、安全、设备等方面积极进行配合，而不要从管理角度片面强调管理困难，消极对待一切推广活动。

　　(二)配合经营，为经营创造有利条件。

　　商业物业服务要主动配合商业物 业的经营。

　　1.统一组织商业形象的宣传推广活动。

　　商业推广可以树立良好的商业形象，吸引更多消费者，是商场物业服务必不可少的工作。物业服务公司应积极策划和组织形式多样的宣传推广活动，如商业标识、媒体推广、整体促销、顾客联谊、明星专题活动、商业赞助社会公益活动等。一旦形成商场的良好形象，便成为一种信誉、品牌和无声的广告，成为商场的无形资产，带动商场的经营。

　　2.创造安全、方便、轻松的消费环境。

　　商业物业面积大、店铺多、商品多、人流量大、人员素质杂，物业服务难度相当大。管理公司要加强场地控制，注意巡查和监控，特别加强对火灾、盗窃、爆炸等紧急事件的防范，保证商场的设备、清洁、治安、消防等各项管理良好运作，为商业物业的经营提供根本保障。

　　3.加强商铺管理，保证商场经营活动的正常开展。

　　物业服务公司要做到:对营业时间进行控制，所有商铺按时开铺、关铺，正常营业;加强对公开场所的控制，阻止侵占公开通道、乱贴海报广告等;保证商场的整体形象，对空置商铺进行封闭，要求货品摆放统一美观等;强化装修管理，防止装修商铺干扰营业等等。

　　(三)参与经营，把经营纳入到物业服务中来。

　　在商业物业服务中，物业服务公司不能置身于经营之外，而应积极参与经营。尤其是随着商业物业产权多元化，很多商铺投资者不懂经营，更需借助管理者参与经营。

　　1.协助开发商进行招租。

　　例如，广州珠江物业酒店管理公司在承接南宁新朝阳商场时，就主动把管理公司在广州百货商场(该公司的另一个在管商场)的客户介绍到新朝阳商场，带动了商场的租赁，为管理公司在商场的管理奠定厂良好的基础。

　　2.为商铺进行招租代理。

　　对二手商铺进行统一招租，促进商场的经营。

　　3.场地经营。

　　利用商业物业中的空置场地进行广告、推广等经营，不仅可以带旺商场的经营，也可以为物业服务公司带来收益。

　　(四)服务经营，为经营提供商业服务。

　　物业服务公司在商业服务中可作为的空间很大，主要包括:

　　1.营业员培训。

　　商业物业中往往有上百家商铺，他们招聘的营业员通常未受过专业培训。管理公司可以定期对这些营业员进行培训，提高他们的专业素质和服务水平，从而提升商场的服务形象。

　　2.营业员的监督。

　　物业服务公司可以作为投资者在商场的代表，承担监督营业员的任务，通过巡查监督，及时制止营业员在商铺内看报纸、听音乐、吃饭等现象，确保商场的规范服务。

　　3.商务服务。

　　物业服务公司应配合经营，提供通讯、订房、订票、打字、传真、电子商务等服务，不仅为商家和消费者提供方便，也扩大了商场的服务功能。

　　4.信息服务。

　　为促进商业物业的经营，物业服务公司还应利用广播、专栏、电子屏幕、局域网等信息媒介，为商家提供业务信息和管理信息，主动为商家联络相关厂家，提供商讯，为商家推介适销对路、价格有竞争力的商品，引导商家开展经营活动。

　　(五)监督管理，确保商场的信誉。

　　为维护商业物业的形象，创造良好的商业信誉，保证商业经营的长远利益，物业服务公司还要加强对商场内经营者的监督和管理，不得欺行霸市，不得进行不公平竞争，打击假冒伪劣商品等。

　　1.货品控制。控制进入商场的商品，打击假冒伪劣商品，提高商品的质量，维护商场的信誉。

　　2.处理客户投诉。对商品质量问题要妥善处理，该退的退，该换的换;对售货员的服务态度问题要进行教育说服。

　　3.主动引进公安、工商、综合执法等部门进行管理，借助政府组织大型活动和会议的机会，促进政府行为与商场推广活动相结合，推动商场整体环境的改善和服务质量的提高。

　　商业物业服务拓宽了物业服务的领域，它作为物业经营与物业服务的有机合成，有着广阔的市场空间。物业服务公司只有围绕经营，创造性地开展管理，才能做好商业物业服务。

篇3：商业物业服务的探索

　　商业物业服务的探索

　　物业服务作为一种不动产管理模式起源于19世纪60年代的英国。“物业”一词是由英语property引译而来，其含义有“财产”、“资产”、“拥有物”、“房地产”等是一个较为广义的范畴。随着我国对外gg开放，市场化的不断深入，物业服务作为市场经济的产物，面临改革带来的充满生机的庞大市场，中国物业服务作为一个新兴的服务行业，经过二十年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中，一批优秀的物业服务企业脱颖而出，为开创中国的物业服务谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国特色的物业服务体系，有效推动了行业的发展进程。

　　伴随着我国经济的飞速发展，集商业经营、休闲娱乐等多种功能于一体用途更加广泛的综合商业楼宇在全国迅速崛起，与此同时，综合商业楼宇的物业服务问题也不容忽视地摆在了人们眼前。以下就商业物业服务问题来谈一谈。

　　一、商业物业服务的含义及类型

　　商业物业包括各类商场、购物中心、购物广场及各种专业性市场等，其中，融购物、餐饮、娱乐、金融等多种服务功能于一体的大型商场物业也称综合性商业楼宇。随着房地产商品化进程的发展，这些商场物业的产权性质也出现了各种形式，其经营方式多种多样。

　　1、商业物业服务的含义:

　　商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。其中，公共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。由于其物业服务内容主要包括单体商场物业(百货大楼、零售店)，所以它与普通小区物业服务既存在共性，又有其特殊性。

　　2、商业物业服务的类型:

　　1)从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型;同时也有封闭式的购物中心型。2)从功能上来分，有综合性的专业购物中心;也有商住两用型的。

　　二、商业物业服务的特点

　　商业物业服务与其他形式的物业服务相比，对其服务质量、管理水平的要求更高，主要有以下特点:

　　(一)安全为基础，商业物业服务的服务对象主要为高层综合商业楼宇，其特点为高度大、层数多，功能复杂，人口稠密，物业服务任务较为艰巨。商业综合楼宇大多位于城市旅游、购物的轴心地带，一般包括停车场、商业、餐饮、娱乐等场所，常住流动人口极多。要管理好商业综合楼宇，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内业主的生命财产安全，任务十分艰巨，安全是确保各项工作顺利开展的重中之重。

　　综合商业楼宇面积大、商品多、客流量大，容易发生安全问题。因此，安全保卫要坚持24小时值班巡逻，要求值班人员必须高度集中精力，并要安排便衣保卫人员在场内巡逻。商场晚上关门时，要进行严格的清场。在硬件上要配套，技术设施的先进为我们的安全管理提供了重要条件。同时技防必须与人防紧密结合才能确保万无一失。值班人员要责任到位，时刻密切监视技防设施。一旦发生各类险情，安全监控系统将信息传达到中央控制中心，安全保卫队员便可神速出击，将各类隐患消灭于萌芽状态。为顾客购物提供安全、放心的环境，确保商场的货品不被偷盗，确保商场运营安全、顾客购物安全、客户销售安全。物业保值、设施运行、消防安全、防劫防盗、社会治安是商业物业服务安全工作的重要内容，也是商场安全、稳定经营的关键环节。围绕这五个环节，以“安全、舒适、清洁、文明”为物业服务目标，有针对性地开展工作。

　　组织健全是工作的坚实基础。为确保商场的安全运营，物业服务企业应当与托管项目的业主大会组成专门安全委员会组织，并下设消防、应急突发事件、抢险等安全工作委员会。安全委员会实行逐级监督、层层负责，并签订安全责任书。安全组织委员会成员具有相当的权力，对于将要实施的工程项目或工作计划，实行“安全一票否决权”，如，装修改造、工程验收、设施设备更新等，只要存在安全隐患，专兼职安全人员有权提出异议，待安全措施完善后，才予实施。

　　完善的制度是做好安全工作的重要保障。在制度建设方面，要结合企业实际情况，紧紧围绕自身特点建立健全了一系列规章制度。在制度执行过程中，切实按照“完善、落实，再完善，再落实”的原则不断丰富完善各项制度内容，讲求其有效性、科学性、可行性。各项工作做到了有章可循。在安全工作的落实过程中，坚持从严、从细、从实的工作作风，坚持严格管理，细致工作，讲求实效。一是始终坚持四季安全大检查，重大节假日活动时进行检查。二是认真落实“四严”制度，即“严格消防员巡视检查制度”，“严格消防设施试验检修制度”，“严格办理动火证制度”，“严格动火派人监管制度”。这样对发现的问题隐患能够及时处理，把隐患消除在萌芽状态。

　　典型事例:2000年2月4日0:02，贵和中控室技防系统发出防盗报警信号，中控室值班人员立即对报警区域进行了摄录像监视，同时立即通知外围的值班人员，向总值班和经警中队报告。经警人员飞速赶到现场，进行拉网式搜查，仅用5分钟便将潜伏作案的盗窃分子当场抓获，挽回经济损失6.4万余元。受到了当地公安机关的好评，同时将此案例作为典型材料在省内进行宣传推广。

　　(二)服务为宗旨，商业物业服务既有其他物业服务的普遍性，更有其特殊性。商业物业服务主要面对三个重要服务对象，一是服务于商场经营、二是服务于顾客购物、三是服务于客户销售。由于商业综合楼宇设备多、结构复杂、管理起点高，对物业服务队伍的素质要求较高。商业综合楼宇一般设有中央空调系统、上水排水、排污系统、高低压供电系统，煤气供应系统、电梯系统，有些较为高级的、现代化程度较高的大楼还设有楼宇自动化系统，通信自动化系统、办公、保安、消防自动化系统。因此，必须牢固树立“全心全意为客户服务”的宗旨，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。千方百计提升服务水平，保证商场优美的工作环境，为前来购物的顾客提供一个舒适的购物环境。

　　商业综合楼宇能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业服务费也高。作为物业服务企业“想客户之所想、急客户之所急”是做好服务根本前提。物业服务企业作为楼宇水、电、排污等费用的代收代缴单位，要充分利用与供电局、自来水公司、环卫局等主管部门的业务关系，积极争取优惠政策，为业主节约每一分钱。以山东贵和物业服务公司为例，今年通过与环卫部门联系，积极争取到排污费减免的优惠政策，仅此一项每月可为其管辖的两个商场节约排污费用三分之一，为商场节约了费用，也为正处在“非典”时期的经营单位保存了经济实力。

　　要搞好服务就必须建立培养一支素质较高的专业人员管理队伍，科技是第一生产力，企业的发展最重要的是人才和科技。知识是推动公司发展的动力，人才是公司发展的保证。有人预测未来成功的企业是一个“学习团体”，学习将逐渐成为企业生命的源泉。在这一点上，贵和物业公司主要采取“走出去、请进来”的方式，按照技术监督部门的要求，定期组织公司各专业从业员工进行专业知识培训;公司积极与地方专业院校联系，签署“校企联合”协议，建立大学生实习实践基地，将最新的理念、最新的知识引入公司，传授给我们每个员工。帮助我们在管理科学、技术改造、科技进步等方面能有所作为，在企业文化建设、打造企业品牌、员工队伍建设上有所作为。

　　督促员工认真钻研业务，实现岗位成材，学习发扬学者们对知识的渴求精神和对未知世界孜孜不倦的探索精神，在工作中不断创新，在企业的发展中求得自己的发展。同时我们充分利用现有的硬件设施、多年成功的工作经验为莘莘学子提供施展才华的舞台，将他们大量的书本知识运用到实际工作当中，实现理论与实践的结合，为将来的发展打下坚实的基础。公司在汲取先进知识的同时，取得了良好的社会声誉，获得了“双赢”的局面。

　　(三)管理是保障，严格管理是任何企业生存、发展的必备手段，作为物业服务企业，在日常的工作中更要将管理与服务相融合，在提供优质服务的同时，严格管理。对于企业自身的内部管理，要通过建立ISO9000质量体系，按照物业服务优秀大厦的相关要求规范开展工作，通过国际质量体系认证，使之规范、有序、高效。在企业的外部管理运作当中，要加强与业主的沟通，由于商业物业服务系统中的业主委员会在职能与作用上远远逊色于普通的住宅小区，容易造成所管理区域内由物业服务公司“垄断”的局面，不能有效的控制和约束某些不规范的物业服务公司不按法规条例办事甚至以损害业主利益来达到谋取私利的行为。

　　为了更好维护公共环境和业主的利益，对物业公司的工作形成监督和促进，应当从消费者的角度出发，建立定期的物业协调会制度，通过会议，物业公司与业主面对面将日常服务、管理过程中出现的问题进行共同的讨论解决，找到双方满意的平衡点，达到相互促进的效果，使我们能够更好的研究和加强自身的服务水平，修正工作中不规范的行为，促进企业的健康发展，提高企业的诚信度，有利于与国际接轨，在客户中保持良好的信誉，这样，为物业服务企业的服务提供了稳定性和可靠性。

　　商场的装修十分频繁，由于施工队伍的良莠不齐，道具制作对消防安全设施的妨碍，甚至个别道具存在安全隐患，物业与商场不可避免地会产生一些摩擦。做好商场装修现场的施工管理事非常重要的。因此物业服务企业应当主动向各施工单位宣传安全法规，为进入商场的施工单位严格办理进场施工手续，对需要实行动火的部位，办理动火证，并派专人监护动火施工，指导他们规范施工，对个别施工力量确实薄弱的单位，由物业公司按市场价进行有偿服务，确保商场的经营活动，也满足了物业服务的要求，达到了双赢的效果。

　　为了方便商场招商，物业服务企业要在提供优质的服务上下功夫。比如商场在进行较大规模的装修改造时，物业公司在确保施工安全与施工质量的前提下，尽可能的简化施工审批手续，为商家进入商场提供一条绿色通道。

　　三、开拓市场创品牌，发展中求进步

　　商业物业服务企业要想在日趋激烈的市场竞争中取得一席之地，只有走“树立自己的企业形象、创出自己的企业品牌”之路。良好的企业形象，知名的企业品牌，是企业一项宝贵的无形资产。物业服务企业要想树立自己的形象，创建自己的品牌，开展优质的服务是重要的途径。只有服务好，才能得到广大业主的认可，才能在广大业主心目中树立良好的企业形象，继而在社会中提高企业良好的声誉，增强企业的市场竞争能力，加大企业的市场占有率，创造更大的经济效益。

　　随着我国国民经济的迅猛发展、城市建设步伐的加快和社会文明程度的提高，越来越多的人正力求在一个具有优美、温馨的环境中休闲购物，这就为商业物业服务行业提供了广阔的市场空间。同时也为我们提出了更高的要求，为了充分满足人们的物质文明和精神文明的双重需要，物业服务企业应坚持“以人为本、服务第一”的宗旨，培养员工树立全心全意为客户服务的思想，这是物业服务企业继续生存和持续发展的基础，同时也是创企业优良品牌的基础。伴随着广大客户越来越高的服务要求，我们只有不断提高管理水平和服务质量，创出品牌的企业才能在市场竞争中立于不败之地。

　　品牌是一种无形资产，优秀的品牌是市场竞争的利器。物业服务企业要想保持行业领先地位，一定要有自己的品牌，必须在企业的发展中，实施品牌经营战略。

　　树立品牌发展意识，要认识到“一个品牌可以带来一方市场”，切实将品牌意识融入企业的经营行为之中。通过各种手段、方法催生品牌。创新也是物业服务企业创立品牌的重要手段。这里的“创新”概念很广:包括创新理念、创新技术、创新管理、创新服务等，这些都是打造名牌的关键。再加上宣传推广等措施，这样，通过将准确的市场定位，创造出企业的品牌效应，有利于企业进行市场拓展，往往会起到“慕名而来”的效果;同时也有利于企业树立良好的形象，有助于广大客户确立良好的信任与合作关系，使企业在激烈的竞争中立于不败之地。

　　四、抓住机遇求发展，排除困难拓市场

　　商业楼宇与住宅小区，在功能与服务对象上绝然不同，商业楼宇物业服务，除了常规的物业服务外，还要加上特殊的管理服务。但是作为商业物业服务企业仍然需要依靠市场来发展。

　　发展是硬道理，现代物业服务企业想要在激烈市场竞争中站稳脚跟，就必须立足于现有项目，积极开拓市场。扩大企业规模，实现企业的规模效益既是物业服务企业追求的目标，又是衡量物业服务企业成熟和成功的标志。如何抓住机遇求发展和开拓市场求规模已成为物业服务企业经营思想的重头戏，开拓市场、发展企业不光只是两句时髦的口号，发展是有条件的，没有条件的发展是不成熟的发展，它能让发展者运筹帷幄、得心应手，达到事半功倍的结果。这些条件包括:

　　1、政府主管部门要支持物业服务行业的发展，在物业服务行业的发展中支持和扶持企业，正确履行政府职责。通过建立物业服务法规和实施细则，明确市场游戏规则，使物业服务企业有法可依，有规则可循，营造良好的物业服务的经济秩序。

　　2、物业服务企业要按照国家法律法规要求注册登记，成为自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展的法人公司，并有承担法律及民事责任能力和抗风险能力。

　　3、公司要有一批获取专业技术和上岗证书的人才及一批有管理业绩的物业项目，公司必须具备相应等级的物管资质和管理能力，具备相当丰富的物业服务经验。

　　4、物业服务企业拓展业务地区的房地产业市场基本上走出了谁建设、谁管理的误区，市场的公开、公正、公平竞争机制较健康，群众有物业服务意识。

　　凡已具备了发展条件的物业服务企业就应果断地抓住机遇发展企业，占取市场份额，扩大企业规模，实现企业规模效益。同时要一业为主，多种经营，这样可以增强物管企业的发展后劲。物业服务企业在搞好物业服务主业的同时，可以结合企业的实际情况和优势，不断拓展经营领域，为企业增加积累，使其创收，促进企业经济效益的增长。但是必须指出，物业服务主业不可丢，不能主次不分、顾此失彼，多种经营是要围绕主业，围绕为客户提供的各种生活配套有偿服务。

　　随着我国改革的深入开展，经济的飞速增长，房地产业市场的兴旺为物业服务企业的发展提供了种种有利机遇，但从整体形势来看，物业服务发展中仍存在诸多困难，制约因素较多，其中之一就是法制环境较差，整个物业服务市场缺乏系统完整的法规政策，使行业的发展与进步受到严重制约，其次专业技术人员的匮乏、市场竞争机制的不完善，都影响着物业服务行业向高水平、深层次发展，都影响着物业服务企业实现集约化经营发展和争创品牌。再次，各地经济发展不平衡，物业服务企业的管理理念和服务意识也各不相同，加之房地产企业普遍“自己的孩子自己养，孩子哭了抱给娘”等等。我们只有认清当前面临的形势，采取相应有效措施、对症下药，才能排除发展道路上的艰难险阻，抓住机遇发展自己。

　　综上所述，商业物业服务企业要想在激烈的竞争的市场中占有一席之地，必须充分利用商业物业服务的特殊性，抓住其特点，把握企业的市场定位，树立品牌，不断开拓市场，促进企业的稳定持续发展。同时，借助我国gg开放，经济飞速发展这一有利条件，通过企业的发展，带动地区行业水平的提高，促进地区商业服务水平，为我国的城市化建设做出贡献。

　　山东贵和物业服务有限责任公司

　　总经理

篇4：英国商业物业服务收费透视合同执行

　　英国商业物业服务收费透视合同执行

　　从传统上沿习下来，服务合同是建立在详细规格说明的基础上的，即：需要什么样的服务(服务类型)?怎样执行这样的服务(怎样做)?服务的频率如何(做多少)?例如：一项保洁的条款会详细地指明什么类型的物业表面需要清洁?怎样实施这样的清洁流程?清洁操作的频次如何，在什么时间进行，然而，这样一套过程并不一定产生资金的投入带来服务价值的效果。

　　合同的订约人也许会严格地执行合同中详细的规格说明，但是，这也许会产生比客户要求的清洁标准高或者低的完成结果。高于清洁标准时会发生不必要的过高的服务费用，同样，低于清洁标准时会花费过低的费用，这时，就不能满足顾客的要求和对服务水准的期待。

　　合同的执行是依据合同订立的服务标准，条款的设定应满足用户提出的特定需求的服务标准，同时，以执行标准为基准的实施过程，应能够测定，由于实际达到了服务的水准，发生的服务费用也能够表现出来。

　　就能否达到服务的标准，而不仅仅在于过程而言，责任在订约人的一方，特别是在一种竞争性的投标环境中更是如此。要确保主要的服务过程的费用消耗和服务程式应用到服务领域中去，以实现满足顾客特定需要的服务目标，这样，资金投入带来服务价值产出的原则得以实现，才能确保获得一种优化的价格，满足顾客特定的标准的服务需求。设定执行的标准

　　有不同的方法来设定执行的标准，这要依赖于资产的类型，服务的供应，顾客的需求，记录和监督设施设备的运行标准的完成，就如：

　　1．建立一种作业的期间，在这段时期，设备必须实现满运转的指令要求。

　　2．提供并保持一种最低限度的特定的服务标准。

　　3．限定作业的期间，允许出现的故障类型、数量。

　　4．制定维修回应的特定目标。

　　一旦建立和认可了执行的标准，完成的结果应当在常规的工作中进行测试和评议。

　　提供服务的酬金将会与现有的执行结果与设定的目标性执行标准相比较。如果执行的结果低于双方认可的服务标准，将会发生服务费用降低的现象，相似的，如果执行的结果高于目标标准，可以获得增加的酬金。

　　对服务实施过程的管理的重点应放在商业的、个人的和顾客的需求上。

　　服务的类型和内容不同，执行合同的过程随之显著地变化，然而，在成功地执行了服务合同的情形，将会形成一种持续改进活动所引发的服务的内在驱动力。改进现有的设备

　　例如：一套新的设备添加到现有的锅炉中，以更好地控制燃料的消耗，产生的结果是：节约了燃料消耗，减低了锅炉的维护费用。

　　通过能源消耗和维修费用的降低，承租人(物业使用人、占据人)将获益于设备的“改进计划”。业主期待“改进设备”的投资成本以服务收费的方式收回就是合理的选择。对于业主来说，制定一种能体现合理的回收期限的服务收费，就会使这类投资成为可能。

　　然而．在租约的条款中，这将是严格意义上的一项改进项目，租约中也需要说明这类投资费用的回收措施。提倡“改进计划”可以构成一项设备维修的内容，是缺乏有力的依据的。

　　如果业主不能够收回“改进”锅炉加热系统的投资费用，那么，他(她)宁愿选择不付诸此项投资决策的实施，因而承税人将会继续承担较高的燃料和锅炉系统的维修费用。

　　这个例子可以说明，达到共识可以成为双方一致的希望，通过适当的交流、对话协商，业主和承租人可以就投资费用的发生达成协议，通过服务费用的安排逐步收回投资，否则，在租约的条款中是不可能收取额外的服务费用的。提升的设备替代

　　例如：一套暖气系统达到了使用年限，然而，一套同样的可以替代的暖气设备系统由于技术发展变化的影响不能够采纳了，原有的老化设备已经安装在原来的位置上，因而，一套替代的系统就是一种在老设备基础上的“提升”。

　　为了仔细考虑投资的费用能够通过服务收费得到回收，什么时间着手替代的工程将需要认真的分析。是拿定主意对现有的设备进行改进或者是简单地维修保养还是更换过期的系统，

　　有一种普遍的观点，使得这样的结论有了合理的依据，即：当需要替换一栋建筑的构件时，可以在服务收费的范围之内，逐步地把小额度的“改进费用”加进去，甚至当租约也许仅仅提供了维修的资金来源时，也是如此。这种观点认为：如果所实施的工作为承租人提供了新的利益，正确地说，是一项提升计划带来的，这也仅仅是对现存系统的替代，尽管这一系列已经过期老化或者完全磨损，需要由现代的装备来替代，这也只是在维修的范畴内，不是一种提升的项目。

　　如果替代的项目超出了进行有效维修所需要的最低的费用额度，并且增加的费用部分能够由今后减少的维护费用得到补偿，可以认定，这部分增加的费用通过服务收费的途径得到回收是合理的选择。同样，与承租人交流沟通，对话协商，能够形成在实践中解决问题的一致方案。提供新的设备

　　例如：一套新的CCTV(电视监控)系统在物业区域内安装，而原有的CCTV系统此时还能够使用。引进新的CCTV系统的目的是预期将会降低安全保卫的人力资源的成本，将会提高为承租人提供的安全服务水准，因而，从总的服务收费的价值角度衡量，增加了资金投入带来服务价值的效用。

　　如果一套新的装备安装后，以往又没有同等性能的装备存在，这毫无疑问构成了一种设备的提升。

　　为了补偿新的装备的投资费用，租约需要详细说明所提供的新装备的费用包括在相应的条款内。

　　许多租约将不必前置一项提供进一步服务的条款，而这种延伸的服务是事先没有预计到的，当租约签定以后，在租约条款的含义内，提供的新设备的费用也许就是一项可以获得补偿的价值。

　　然而，事情往往是这样，如果所实施的设备提升，改进的计划能够在获益的价值分析的基础上得到合理的解释的话，例如：减少了安全保卫的人力成本，减少保险的费用等等，那么，沟通与协商对话将会实现双赢的共识。整修整修或者说翻修是一个不同于改进的概念，整修工程的范围包涵了累积的，年久失修工程元素的追补性的维修，也包涵了改进工程项目的元素成份。

　　承租人对整修费用有义务承担的部分将取决于所提议的整修工程的范围和性质，取决于租约中精确的文字定义。

　　商业的市场力量常常确定了整修的时机。业主将寻求保护商业物业的投资价值，实现最大化的租金收益。整修工程的时间常常选择在租金的评估或者租约到期的时候，在这样的情形中，承租人将会拒绝承担整修的费用，反对的理由是他(她)们受到了“双重征费”的对待，他(她)们不仅仅要以服务收费的方式偿付整修的费用，而且要偿付由于物业翻新的结果而增加的租金水准的费用，业界一致的观点是：当整修的结果导致了更高水准的租金价格时，整修工程的费用通常应当由业主负担。

　　然而，在整修的决策中，实施大范围的维修或者取代现有的服务项目仍然是一项值得仔细考虑的项目。在整修工程之前，也许需要几年的时间进行计划和项目可行性分析，为了获得商业的经济运行周期的利益，可以通过搁置一项主要纳工程合同以及避免不必要的开支计划或商业活动的中断，来推迟主要的整修工程或者服务项目的取代。进一步说来，新的商业环境的塑造所带来的效率的提高，服务能力的提升会产生在日常的服务管理中成本费用的节约，结果就是：在一个短的和长的时期内，年度的服务收费会下降。在这种情形下，承租人仍然有义务来承担在一项大的整修合同中部分的维修或者更换的费用，这似乎可以看成是部分的维修工程从整个翻新工程中划分出来，独立发生一样，承租人应当承担这部分费用。

　　在所有的物业设施改进的费用需要以服务收费的方式得到补偿的情形中，核心的问题是：在开支项目计划实施之前，应当与承租人进行充分的沟通，以适当的对话形式，达成共识的协议。

　　在整修的情形中，在业主的倡议实施之前，应当清楚地指明：在一揽子的工程费用中，哪些部分的费用有理由认为由承租人负责，并且通过服务收费的方式得以回报。在英国的商业实践中，被认为是最好的实践方式是：在业主和承租人之间建立一种定期协商交流的机制，以此来共同监督翻新工程的进行，共同确认哪些范围的工程费用列入到将来的服务收费的项目中。这样纳机制会有助于避免在整修工程完工之后，随之而来可能发生的反目为仇的争吵现象的发生，有助于克服不可预见的费用风险降到业主或承租人的身上。各项零星收入的处理

　　除了收取承租人的租金以外，许多的物业设施的管理部门还能够获得一定数目的其它途径的收入。这些物业管理的收入渠道来自于：公共电话服务、变卖纸箱和其它可回收利用的废弃物的收入等等。购物中心也能够从商业空间的促销活动和各种与大型购物中心的活动项目(例如：儿童的木马骑乘，相片的冲洗等等)相关的许可经营的授权中获得收益。此外，承租人也会使用位于物业管理部门的复印机和传真设备，他(她)们为此而付费。对这些零星杂项收入的处理方式，不同的业主之间，不同的物业项目之间都有不同的考量。

　　业主纳经济人行为，决定了他(她)总是会寻求投资收益的最大化。然而，承租人是反对业主从拥有的公共物业区域中获得收益的，因为此种情形中，往往是承租人交付了与这些区域相关的保洁、照明和其它项目的费用。

　　重要的是保存从不同渠道获得纳收入的收据，这些经济活动的性质本身总的说来，能够指明是业主还是承租人应当获得活动的收益。

　　业主应当清楚地阐明他(她)们的政策主张，即：各种服务和经营活动中的收入和发生的费用是如何分配的。

　　从提供的一项服务或者经营活动中获取的任何收入，其发生的成本费用如果包括在服务收费的范围内，那么，在财务上应当处理为一项服务收费的贷方栏目(用收入抵减服务的收费)，例如：公用电话的收入、梳洗自动售货机的收入、复印机和传真机的使用费等等。相似地，在购物中心，从任何的推广活动中获得的收入通常会贷记到推广开支预算的项目栏中(用收入抵减推广活动的开支)。

　　如果在一个大型的购物中心中使用的空间具有半固定的性质，例如：流动的售货车或者超市内的售货亭，通常的做法是：业主把准予经营的收入看成是一种租金收入，在这样的情形中，出租活动就被认定为与出租一间标准的店面没有什么不同，因此，也应当承担一定比例的服务收费，作为一种选择，一笔数目的服务费资金应当贷记到服务收费的栏目中(服务费增加)，以反映出对享受的服务环境的贡献。

　　零星杂项收入项目的例子：

　　1．停车场收入

　　2．优惠的停车收费

　　3．车轮夹锁的服务收费

　　4．梳洗自动售货机的收入

　　5．废纸、废箱等仓装物可回收利用的收入

　　6．会议室的出租收费

　　7．复印机、影印机、传真机的使用费

　　8．许可经营的收费(如：售货流动车、售货亭)

　　9．展示，推广活动的收入

　　10．儿童木马等游乐项目的收入

　　11．照相亭、称量机纳收入

　　12．销售明信片、纪念品邮票的收入

　　13．从信息部门获得的佣金(例如：代售戏票)服务收费分割的一般方法

　　租约随如何定义每一位承租人所承担该物业总的服务收费的一定比例的方式变化而变化。一般的服务费分配的基础有：

　　1．固定的费用数目

　　2．一个固定的百分比例

　　3．应纳税的价值

　　4．楼层面积

　　5．按权重分配的楼层面积

　　6．一个公正、合理的比例

　　(1)楼层面积

　　这是最常用的总的服务收费分割的方法。在大多数的情形下，也是最公正的。按楼层面积标准的分割方法非常简单，就是计算单个物业面积占整个物业可租的面积的比率。

　　英国皇家特许测量师协会(RICS)的测量应用法令制定出了相关建筑物测量的定义以及协会建议的应用范围。针对服务收费的计算，主要的定义项有：

　　1．总的室内面积(GIA)

　　应用于工业厂房和库房(包括铺助的办公设施)

　　2．净的室内面积(NIA)

　　应用于写字楼和商店

　　(2)按权重计算的楼层面积

　　在许多较大的购物中心中，一种“权重楼层面积”的方程式常用来反映服务于不同大小的商业单位所发生的不同服务费用。因此，一个5000平方米的单位所承担的服务费不一定是一个1000平方米的单位的5倍，但是，一个500平方米的单位所承担的服务也许会是一个250平方米单位的2倍。

　　“权重楼层面积”的分割方法是在承租人按已知的承租面积交付服务费的基准上乘上一个百分率的折扣，目的在于努力反映从提供的服务中所能得到的实际收益。楼层的面积分解为一组数据，每个面积数据后都注明一个需要逐步折减的百分率。这样酌计算概念是和商店的经营管理活动中分割销售的区域，按不同的楼层区间进行店面的出租的理念是一致的。

　　例如：

　　第一个500平方米*100％

　　下一个500平方米*80％

　　下一个1000平方米*60％

　　下一个1000平方米*50％

　　下一个1000平方米*40％

　　超过4000平方米*30％

　　在以上的举例中，一个1000平方米的单位将得到一个权重面积为900平方米的分割，<例如：(500*100％)+(500*80％)>。同样，一个10000平方米单位将得到一个权重面积为4200平方米的分割。因此，尽管以面积上来说，10000平方米的物业单位是1000平方米单位的10倍，然而，10000平方米的物业单位大体上将要付4．2倍于小的1000平方米单位的服务费用。

　　相似的方法是，地下室和顶层的住房--可能用于储藏或者职员的居住，能够换算成一个“权重面积”，比如说，顶层的面积除以一个参数2，以反映顶层获得的服务收益完全不同于底层的零售商业获得的服务利益。

　　权重面积计算通常也会使用到忠实的租户身上，给他(她)提供一个折扣，以反映老的可靠的租户给购物中心带来的利益。在一些情形中，使用权重的方法必须十分谨慎地考虑，因为权重的计算方法的应用实际上是为忠实的租户提供了一项“优惠”待遇，这笔“优惠”的费用最终是要在其余的承租人之间进行分摊的。业主要给任何一位承租人特别的优惠，该业主就应该承担这笔费用。

　　一个合理而公正的权重方程式，应用于服务收费的分割管理，通常不能够认定为是一种优惠措施。

　　分割方案

　　在许多情形下，特别是在混合使用的建筑大楼中(诸如：底层是零售商店的写字楼)，楼内的所有的承租人并没有在同样的程度上享受业主提供的服务的收益。例如：写字楼的租户会享受到的全程式的服务包括有：电梯的运载和独立的中央空调系统；而底层的零售商店会享受到的主要服务从总的维修到物业外面的维修服务，以及得到了综合性的消防系统的服务。由于这些原因，就需要把服务收费分解成独立的部分，(或者称为分割方案)而服务的费用就在承租人之间按照物业使用的情况进行分割。偿债基金和备用金

　　偿债资金，或者说是一笔沉淀资金常常与备用金的概念发生混淆。

　　偿债资金是一笔替代资金，业主随时间的过程设立这笔资金的目的是用于设施设备主要部件的替代和维修时，能够注入资金。

　　备用金的设立是满足日常发生的服务项目开支的需要，以避免每年的服务收费在数量方面的波动现象。有一些租约特别注明一项条款，在服务收费的项目里设立一笔可以逐步积累的资金，以用于将来可能发生的主要构件的维修和替换的资金补偿。

　　理论上说来，偿债基金是一种好的设想，明显的优点是承租人不必面对一种巨额的资金负担(这也减少了租户破产无力偿债的可能性)，当需要时，业主有一笔偿债资金来满足巨额开支的需要。

　　然而，承租人也许并不能够看到有自己一份贡献的偿债资金给自己带来的利益，如果他(她)转让了租约或者在租约到期时，撤出了所租的物业，这时，主要开支的工程项目并没有发生。另外，偿债基金的管理也非易事，如果业主一旦无力偿债，偿债基金的保管缺乏信誉担保，那么，承租人就会面临成为一名没有经济安全的债权人的风险。

　　有时，租约会设立一笔可以累积的折旧资金，这笔资金是建立在最初的设施设备安装的价值基础上，而不是以将来的替换或者维修所发生的费用为基数。折旧资金通常不被认为是在业主和承租人之间共同互信协商而设立的一笔资金。业主会认为这笔资金属于自己，归自己支配，然而，当主要的设施设备需要更换的时候，业主将要独立地承担这笔费用。因此，当业主以折旧资金的形式从承租人那里收取费用时应该持谨慎的态度，以保证在适当的时候，自己有足额的资金准备。承租人也会担心业主是否按租约的条款规定，尽自己的义务，在将来大的开支项目发生时，使用折旧基金。在一些实际的情形中，当主要的开支计划需要实施时，业主并没有充足的资金准备，这样的结果是：业主违反了合同的义务，在需要进行设备的更新、替换时，却不能进行。

　　可以理解，承租人，特别是交纳服务费的主要租户，对于业主如何使用用于设施设备替换改造的积累资金表现出浓厚的兴趣，许多主要的租户宁可选择付一大笔资金，用于大的项目开支，而不愿意看到他(她)们提供的积累资金被管理机构的人员挪用于他(她)们没有，或者很少有控制能力的投资领域。

　　资金项目的设立有固有的缺点，即使这些缺陷大部分能得到有效的管理、控制，偿债资金，备用金和折旧资金主要由于税收和管理的问题，在实践中很少得到应用。

　　摘自中国住宅与房地产-物业管理