物业服务1+N模式浅析

　　物业服务“1+N”模式浅析

　　一、“1+N”模式的由来

　　中海物业是最先在物业服务行业提出“1+N”模式的管理方式，所谓“1+N”模式就是在新的物业小区入住时，以一个老(或大)的相对已经运作成熟的管理处为中心管理处为依托组建新的管理处，以此进行一定条件下的资源共享；该中心管理处同时可以拖几个、十几个...由此整合资源，降低管理成本。该模式最早出现在1997年，当时正直中海商城入伙，由于该项目较小，按当时的管理模式运作经济成本较大，加之离海丽大厦较近(实际也不近)于是交由海丽大厦管理处管理，当时称之为“一个班子两快牌子”这就是“1+N”模式的雏形。

　　当是的确在用人上特别是管理人员上节约了不少成本，但后来由于种种原因这种模式就夭折了，随着时间的推移，中海物业经历了“创品牌、上规模、专业化”的三部曲后超高速发展，人力资源问题越来越突出，特别是在99年北京分公司成立之后，中海老的用人模式------近亲繁殖的弊端显露无疑，新的管理处越来越多，怎么办?于是乎让老的管理处牵头在补充些新人，逐渐的经过演变“1+N”的模式就形成了，后来被当成一种成功的经验去推广。

　　二、物业服务的“1+N”模式的产生的其偶然性和必然性。

　　为什么说中海物业的“1+N”模式的产生有其偶然性，也有其必然性?首先它的产生有其偶然性。因为物业服务在国内的属于新兴行业，中国当时既没有从事过物业服务的先进人才和理论也没有这样的探索经验，而中海物业也曾经出现过这种雏形和契机但错过了，后来只是为了解决当时高速发展的企业用人需求和因老的用人模式而造成的人力资源的短缺而形成的一种过渡时期的解决办法，若没有当时背景恐怕也就没有这种模式的出现了。

　　其次中海“1+N”的产生有其必然性。正因为中海物业当时的超高速发展导致了人才的极度匮乏(之所以当时没有在外界暴露出来是因为当时其他物业公司还没有全国化的概念和当时的开发商都极力想把自己的物业推出来因为他们没有人了解物业)在解决不了人力资源的情况下客观上就要求必须其他方式出现，于是就出现了“1+N”的管理模式。

　　三、“1+N”管理模式的利于弊

　　“1+N”模式的出现在开始初期确实解决了当时困绕中海物业发展中的人力资源问题，而且经过探索也确实有助于加强管理，为企业节约了管理成本，丰富了企业的管理的手段，培养了物业服务人才，增强了企业在市场上的竞争力，探索了物业服务的新路，这是利的一面；弊的一面是在“1+N”模式推广的后期(20**年左右)弊端显露无疑，先是个中心管理处不断壮大，自身管理问题多多，还不断向公司要新项目壮大自己，中心管理处主任与N管理处负责人，中心管理处与另一中心管理处之间在互相扯皮、推委中内耗越来越严重，在“1+N”模式下管理处的个项权限不断壮大，公司也越来越难以控制，同时也遇到里类似组织结构的问题，对中心管理处的组织位置越来越难定位等等；从另一方面讲，这种管理模式确实降低管理成本，但这个成本是物业服务公司的成本，他的管理酬金分文不差的照样拿走，对于处在不同管理处的小业主来讲他们并没有的到实际利益，虽然宣传上说这样那样为业主如何如何，但实际操作中由于缺乏有效的监督和必要的透明度广大小业主还是没有的到应有的利益，反而多个管理处之间的关联交易又损害了广大小业主的利益，因为一个小区的业主不可能也没权利对“1+N”小区的财务进行审计，那在阳光背后的关联交易就象大海里的一水滴了。

　　通过以上分析，笔者认为中海物业的“1+N”管理模式是历史的产物，历史会留给我们宝贵的财富，也会给我们带来沉重的负担，我们既要面对历史、尊重历史同时也要研究历史、筹划将来，建议中海物业认真对待，仔细分析研究，不要还把“1+N”管理模式当成特色，新时期要有新观念，这样才能长期发展壮大。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：浅析物业服务专业人才培养模式

　　浅析物业服务专业人才培养模式

　　一、物业服务专业人才的需求现状分析:

　　1、我国的房地产市场将有大的发展，这将直接拉动对物业服务专业人才的需求。

　　房地产业是我国国民经济的支柱产业之一，占每年固定资产投资的七分之一。我国又处于经济发展和城市化的加速期，对房地产的总量需求每年都在增加。我国即将加入世贸组织，对房地产业而言，是机遇与挑战并存，从总体上看，入世有利于房地产业的发展。入世有利于加速我国房地产业市场体制的建立和发展。有利于提高房地产业的劳动生产力水平和经营管理水平。有利于扩大外商对房地产业的投资规模，扩大房地产的融资渠道，从而带给我国房地产市场难得的发展机遇。

　　国际经验表明，在人均年收入达到1万美元以前，住宅业将推动经济快速增长。申奥成功后我国房价再次火爆，预示着在我国新一轮逐步形成的消费浪头中，房地产市场将持续升温。物业服务行业作为房地产业的重要组成部分必然随着房地产业的发展而发展。而这个发展需要大量的物业服务专业人才。

　　2、我国的物业建筑面积呈不断增长之势，物业服务行业正得到前所未有的发展，需要大量的专门物业服务人才。

　　我国的物业建筑面积呈不断增长之势。以北京、上海为例，有关部门统计:从1991年到2000年，北京共新建住宅9687.1万平方米，年均新建住宅968.7万平方米，到2000年年底，全市住宅总量将近1.9亿平方米，人均住宅使用面积16.2平方米。据了解，按照1990年开始编写的《北京市城市总体规划》，1991年到20**年每年的房屋建筑量按1000万平方米计算，其中住宅675万平方米，平均每年新建525万平方米，这样，预计今后20年可新建住宅1.05亿平方米，前10年新建5300万平方米，到2000年时常住城市人口为750万人，住宅总量1.39亿平方米，人均居住面积可达9.6平方米，人均使用面积14.4平方米；后10年再新建5200万平方米，到20**年北京常住人口达到850万人，住宅总量达到1.9亿平方米，人均居住面积11.18平方米，人均使用面积16.76平方米。单看上海的商品房这一项，就可以推断出这是一个很大的市场。上海新建商品房年销售面积在1997年686万平万米；1998年1151万平万米，比上年增长68%；1999年1329万平方米，比上年增长15%；2000年1397万平方米(快报)，比上年增长5%；20**年1-2月商品房销售131.64万平方米，同比增长了88%这么广大的物业市场不能再走旧式的房屋管理老路，要发挥，提升其价值，必须与现代物业服务这种新的管理模式相结合，走这条路，是市场经济体制的必然结果。这就需要大量的物业服务专业人才。

　　目前内地物业服务行业正得到前所未有的发展，我国物业服务的市场需求将增大，进入物业服务的物业规模和物业种类也将增多。随之而来，人才市场将出现高级物业服务人才供不应求现象。尤其是珠江三角洲一带已由引进国外管理技术转为向内地其他省份输出管理技术，如深圳就有30多家物业服务公司涉足内地市场。在广州、深圳，物业服务越来越为人们广泛接受，连一些医院都引入物业服务。因此，内地物业服务行业与国际接轨进行专业化管理，已成为必然的趋势，而物业服务人才摮韵铦也就很自然了。

　　3、*中央在《*中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议》号召“推广和规范物业服务”， 指明了物业服务的发展方向，推动了物业服务行业的发展。

　　除现有住宅小区必须进行物业服务外，伴随着政府机构的体制转轨和企事业单位的改制，政府机关、学校、医院等单位的后勤服务也将社会化，物业服务的客观需求已经产生，而且会越来越多，万科物业负责建设部机关大院的物业服务和莲花物业负责国家计委生活区的物业服务已经说明了这一点。总的来说，这个行业在中国尚处于起步阶段，需要大量的专门人才。综上，物业服务市场有很大的容量。需要大量的专门管理人才。

　　二、物业服务人员现状的分析

　　物业服务在我国尚处于起步阶段，早些时候，入行的物业人员大多都是半路出家的，管理人员素质不高是情理中事。现在的物业服务人员的来源大概可以分为三类。一类是由原房管所职工直接转化而来的，这类人员不熟悉现代物业服务的模式；另一类是学公共管理，饭店管理的人员，他们有一定的能力，但不熟悉物业服务的细微方面。还有一类是物业服务的中专生，高职生以及大专生，他们能够胜任基本的物业服务工作，但往往缺乏管理的战略思维，创新思想，在工作中处于被动的地位，不具备从战略上进行管理的能力。

　　物业服务人员专业水平参差不齐的现状与业主的期望要求不相适应。随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质管理人才才能提供适应智能化、网络化等高质量的物业服务。 人才对企业来说起着至关重要的作用。物业服务人员素质的高低，不仅影响到物业服务的质量水平，而且事关整个企业的兴衰成败。对于物业服务这样的服务性行业来说，好的管理人员就是企业的旗帜。所以，好的的物业公司都在进行对物业服务人才的激烈争夺。甚至有公司在网上发帖子询问:“物业服务有没有本科生?”综上所述，目前，物业服务人员的知识结构层次不高，物业服务人员的业务水平有限，物业服务人员的综合素质偏底，已经制约了这个行业的发展。企业和社会都期望高校能够培养出高水平的物业服务人才。我校的物业服务本科教育可谓是应时而生。

　　三.物业服务专业人才的培养模式

　　通过对各地高校该专业的设置情况的认真调查和仔细研究，我们认为，目前大概有这样三种物业服务人才的培养模式:

　　1、以服务理念为中心的模式

　　深圳的物业服务是我国物业服务的排头兵。深圳的物业教育也相应的开展的很早，已经形成了自己的特点。经过对深圳房地产职工大学，深圳市电子科技成人中等专业学校等大中专院校的物业服务课程设置的调查，我们认为深圳物业服务的人才培养模式是以服务理念为中心，注重培养学生与业主交流的技巧，这样做的优点是:物业服务人员能以服务取胜，有利于树立企业的品牌；缺点是:物业人员不能解决一些实际的问题，且难以胜任总体性的管理工作。

　　2、以技能为中心的培养模式

　　上海也是物业服务发展相对较好的地区，上海的物业服务专业多由一些有理工背景的院校创立，如同济大学，上海理工大学等，因而形成了以技能为中心的培养模式。如由同济大学与上海市房地局合作创设的同济大学高等技术学院房地分院的物业服务专业，旨在培养从事现代智能化楼宇设备设施的运行维护、能源和室内环境品质管理及大型物业服务的应用型高级技术人才和管理人才。要求掌握建筑、机械、热工、电工电子和计算机应用等技术基础知识；掌握现代智能化楼宇设备设施(如暖通空调、给水排水、建筑电器、建筑智能化系统)的构造与性能。这样的课程设置就明显的体现了培养学生技能的意想。这样的培养模式的优点是:物业服务人员有能力为业主解决一些技术性问题，容易出实效。但缺点是:很难体现出管理和经营理念。物业服务人员的眼界放不开。难以胜任战略性的管理工作，不利于物业服务企业的长远发展。

　　3、复合型的物业服务人才的培养模式

　　北京的物业服务教育相对深、沪两地而言，开始的较晚。比较早的是我校和海淀走读大学，通过对我院办学经验的总结，以及对其他在京院校的考察，我们认为北京的物业服务教育吸取了深、沪两地好的办学经验，走的是复合型的人才培养道路。尽管这条路还不成熟，但它毕竟代表了物业服务教育的发展方向。目前的高职教育的毕业生有一定的管理知识，又能处理物业服务的各类基本问题，深受用人单位好评。本科教育将把这条路更深入的走下去。

　　四、北京林业大学的物业服务专业人才的培养模式

　　随着高档物业市场的不断涌现，只有高素质管理人才才能提供适应智能化、网络化等高质量的物业服务服务。因此，有专业知识(如计算机)、知识面广、有丰富管理经验、沟通能力好、应变能力强，熟悉有关政策法规的人才深受物业公司的青睐。

　　根据这样的市场对物业服务人才的要求标准，和对院校该专业设置情况的借鉴，以及结合对物业高职的办学经验，特别是从我校的实际情况出发。经过仔细研究，我们提出了北京林业大学物业服务专业人才的培养模式。

　　1、培养方向:

　　我们专业的培养方向是小区主管，写字楼经理等较高层次的物业服务专门人才。

　　2、培养模式:

　　(1)学术上:培养为文、理、工相结合的复合型人才。能灵活运用多科知识，能创造性的解决问题。

　　(2)方法上:掌握定性和定量相结合的分析方法。在明确的管理思维的支配下，有具体问题具体分析的能力，能灵活的解决问题。

　　(3)经营上:服务理念和服务技能相结合。既能运用经济管理知识，又有一技、甚至多技之强。有为业主解决实际问题的能力。

　　(4)理念上:把传统管理理念和现代经营理念相结合。既不摈弃传统，又不排斥创新。能辨证的吸取他人的管理经验。

　　3、培养特色:根据社会的需要和我校自身的特点，我们提出了自己的特色:

　　(1)物业服务智能化

　　(2)物业服务绿化

　　4、主要课程结构:针对该专业的特点，我们提出了十大模块:

　　(1)基本素质模块:包含政治修养课，外语，计算机基础，以及高等数学等。

　　(2) 物业服务综合素质模块:包含应用文写作、管理心理学、公共关系学等。

　　(3)物业服务法律模块 : 物权法、经济法、物业服务法律法规等。

　　(4)物业服务建筑模块:建筑识图与房屋构造、装饰材料、室内装饰工程等。

　　(5)物业经营与管理模块:管理学、市场营销、战略管理等。

　　(6)计算机信息系统模块:计算机基础、计算机语言(VISUAL BASIC)、数据库、 及其应用等。

　　(7)智能化模块:物业自动化设备管理、自动控制系统、物业智能化系统等。

　　(8)物业服务财务模块 :物业财务管理、物业会计、物业成本会计等。

　　(9)物业绿化模块: 绿地施工与管理、园林树木、物业环境绿化管理等。

　　(10)房地产模块:房地产开发与经营、房地产估价、房地产金融与投资。

　　综上所述，物业服务是一个朝阳行业，人才对这个新行业来说，有至关重要的作用。我国宏观经济形势的一片大好和房地产业的飞速发展已经要求高校培养高级物业服务专门人才。物业服务的本科教育可谓是应时而生，我们通过广泛的调查，提出了有北京林业大学特色的物业服务专门人才培养模式。这种以物业服务智能化和物业服务绿化为特色，从管理和技能各方面全面培养学生的模式应该能收到很好的教学效果，培养出既符合市场需要又有学者气质的优秀物业服务人才。

篇3：工业园区推行物业服务的意义与模式

　　工业园区推行物业服务的意义与模式

　　一、加快工业园区实施物业服务的意义

　　(一)物业服务有利于提高工业园区城市管理的社会化和专业化程度。

　　工业园区的发展，推动了中山工业立市、工业强市的进程。各级政府在工业园区的建设经营过程中既当建设者，又当管理者，既要进行基础设施建设，又要花大力气进行维修保养，这种建管合一的管理模式的弊端主要表现在:重建设轻管理，重招商轻服务，重引资轻投入，管理内容单一，不够专业和规范，效率低下，服务质量不高。随着招商引资的不断扩大，进区企业的日益增加，管理范围的快速扩展，建管合一管理模式的弊端日益显现出来，越来越不符合形势发展的需要。

　　由于工业园区的发展，大量劳动力的积极参与，加快了城市化的进程。如果通过建立与市场经济相适应的物业服务体制和模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，由物业服务企业实行统一有效的管理，就可以提高城市管理的社会化和专业化程度，调动企业参与和社会支持的积极性，这既减轻了政府的财政负担，又开辟了城市管理的新路子。

　　(二)物业服务有利于提升经营工业园区的能力、发展后劲和附加值。

　　近年来，中山市委、市政府提出“工业立市”、“工业强市”的战略目标，走新型工业化道路。中山的工业园区蓬勃发展。但工业园区的经营能力高低不一，管理水平参差不齐，经营模式也不尽相同。大致分为三大类，第一类是在工业园区内划地给厂商建厂建员工宿舍楼，基本上没有什么管理;第二类是在工业园区内划地给厂商建厂建员工宿舍楼，清洁、绿化等经营和管理由镇区政府部门出资负责;第三类是在工业园区内划地给厂商建厂和建员工宿舍楼的同时，自建厂房和员工大楼出租，并且实施物业服务。此类工业园区由于实施了物业服务，外商既可以专注于本企业的生产和内部管理，又能享受到园区的优质服务、文明和谐的社区文化和优美舒适的园区环境，从而使外商更加安心和乐意在中山投资置业。另一方面，通过实施物业服务，既可以为业主提供优质服务，又能实现良好的经济效益。据了解，中山市中炬高新产业区自有建筑面积40万平方米，其中厂房26栋，工人宿舍36栋，商铺及饮食店89间，物业出租率94.1%，物业租金和管理费年收入达4500万元。

　　上述情况表明，工业园区实施物业服务是大有可为的，是工业园区可持续发展的一个有效平台。其作用在于一是有利于厂商集中精力办企业;二是有利于发展第三产业，带动当地经济的发展;三是有利于改善园区环境，为业主提供优质服务，营造良好的招商、安商、富商氛围;四是有利于提升经营工业园区的能力、发展后劲和附加值。

　　二、工业园区实施物业服务的紧迫性

　　中山市住宅小区、大厦的物业服务，在政府及各职能部门的重视、社会各界的关注和广大市民的支持下，经过8年的培育，得到蓬勃发展。并在改善环境，改变管理方式，增加就业，创造税收，维护社会稳定，推动社区文化建设等方面发挥了积极的作用。

　　然而，与住宅小区(大厦)的物业服务相比，在全市工业园区推行物业服务差距较大。目前，全市40个工业园区，建成厂房面积716万平方米，在建面积393万平方米，合计1109万平方米，而实施物业服务的面积才有104万平方米，占总面积的9.38%。与近几年来新建居住小区的物业服务覆盖面达100%，管理面积达1474.15万平方米，一年为国家缴交营业税1328万元(20**年)相比差别很大。如果全部工业园区实行物业服务，假设每月每平方米管理费为1元，全年可获得管理费1.33亿元。从经济角度上分析，既为政府增加了税收，又为工业园区的可持续发展提供了坚实的物质基础。

　　目前大部分工业园是尚未实施专业化的物业服务，更谈不上提供优质的服务和优美舒适的园区环境以及文明和谐的社区文化。这种状况已经不适应经济和建设的发展要求，迫切需要工业园区整合资源，注入专业化、规范化、社会化的物业服务，改善园区环境，提升服务质素，为工业园区发展建立服务支撑平台。因此，各镇区政府及建设管理部门必需高度重视、支持加快工业园区实施物业服务步伐的工作。

　　三、工业园区物业服务的重点

　　工业园区的物业服务与居住小区的物业服务有所不同。首先是服务对象不同，前者是企业，后者是居民;其次是管理的方式、服务内容有所不同。针对工业区的需求特点，通过物业服务抓好园区硬环境的管理与维护的同时，进行企业项目咨询与代理，企业管理咨询、物业中介、机电安装与绿化养护代理、文体活动与社区活动代理等个性化、人性化、特色化服务，架设企业与政府各职能部门的桥梁，营造亲商、安商、富商的软硬环境，提供优质高效的服务平台，让企业经营者一心一意抓生产，谋发展。中山市中炬高新产业区在创建广东省物业服务示范工业园的品牌活动中，树立了企业的品牌，提高了园区的知名度和吸引力，吸引了日本、美国、英国、法国、新加坡、台湾等16个国家和地区的客商在中炬高新产业区内建起了56家外商独资企业，创造了一条通过物业服务经营工业园区的新路子。由于中炬高新在创建品牌的过程中，不断提升服务质量和水平，创下了物业综合完好率、绿化完好率、维修及时率、客户满意率等指标均达到95%以上的高水平。

　　四、工业园区物业服务经营模式、经营方法

　　物业服务为经营城市提供了宝贵的经验，是经营城市的一个组成部分，大力推进工业园区物业服务工作，要在拓宽物业服务经营模式、经营方法和服务领域上下功夫。在经营模式方面，要突破目前建管合一的模式，成立或引入专业的物业服务公司进行管理，也可以引进境外的物业服务公司，从而吸纳国内外先进的管理经验，提高我们的物业服务素质和水平，促进城市物业服务行业迈向专业化、规范化和社会化。在经营方法方面，要积极探索新思路。譬如:可以通过建立业主委员会委托与监督，管理公司组织实施;公司、业主、企业、员工共同管理的园区物业服务服务体制来经营，可以通过房协联合聘请律师实施法律咨询，规范物业服务行为;可以将保险业务引入物业服务行业，降低物业服务经营风险。在服务领域方面，要打破目前服务内容单一、面窄的局面，针对工业园区的需求特点，拓宽服务范围，提供个性化、人性化、特色化的服务，增大物业服务内容的覆盖面。

篇4：论物业服务模式与业主选择权

　　论物业服务模式与业主选择权

　　近10年来，随着我国经济建设的发展和住房制度改革的深化，城市物业服务行业取得了突飞猛进的发展。据统计，到2000年底，全国有物业企业近15000家，从业人员近200万。北京市现有物业企业1270家，从业人员约5万余人。物业服务行业已发展到一定规模，并且取得了很大成绩。但是，由于物业服务是一个新兴的行业，在它的发育成长过程中不可避免地会出现一些问题。目前，由于物业收费引起部分业主与物业企业的尖锐矛盾就是一个突出的问题。而引起这类矛盾的根源，则是物业服务模式的单一化和业主没有得到应有的选择权。

　　本文仅就物业服务模式与业主的的选择权问题，谈一些粗浅的看法，不妥之处，欢迎业内人士批评指正。

　　一、什么是物业和物业服务

　　谈物业服务模式，首先要弄清什么是物业和物业服务，然后才好谈物业服务模式。根据权威人士的解释，物业，是指不动产而言，而不动产，就是房地产。我国香港特区称房屋和土地为物业，我国台湾地区称房屋和土地为不动产，我国内地称房屋和土地为房地产。物业、不动产、房地产，均是指房屋和土地而言，基本涵义是相同的。

　　物业服务，是指物业服务企业接受业主委托或者业主自己对房屋(一栋或若干栋)和房屋占用范围内的土地以及与房屋土地相连的设施设备、环境卫生、道路、车辆、保安等实施统一的维修、养护和管理，为全体业主和使用人服务。

　　物业服务通过组织业主委员会来实施。

　　二、为什么要实行物业服务

　　在城市住宅区实行物业服务主要有两个目的，一是为了搞好城市管理，保持良好的市容市貌。二是为城市居民创造整洁、安全、文明、舒适的生活环境，使居民安居乐业。

　　三、物业服务的内容

　　为了达到物业服务的目的，保持住宅区物业自身的整洁与完好，让居民生活在良好的居住环境之中，物业服务的内容应当包括以下几项:

　　1.对住宅区内房屋的共用部位和共用设施设备进行统一维修、养护和管理;

　　2.对违反《住户公约》和管理制度的行为予以制止和纠正;

　　3.审核业主或使用人提出的房屋装修方案，制止私自装修活动;

　　4.对住宅区内的车辆进出、停放进行管理，维护正常生活秩序;

　　5.负责住宅区内的防火防盗，保护人身、财产安全;

　　6.负责清运垃圾，搞好环境卫生，保持墙面、庭院整洁;

　　7.根据合同约定或业主委员会决定，向各户业主收取物业服务与管理费用;

　　8.编制物业服务收支与房屋维修预决算，向全体业主公布账目。

　　为了做好物业服务工作，住宅区的开发建设单位必须按照规划要求配套建设公共服务设施，经过有关部门综合验收以后，才能安排居民入住，在购房人办理入住手续时，开发商一定要向购房人明示由政府主管部门制定的《住户公约》，由购房人签订履行《住户公约》承诺书。

　　四、物业服务的模式

　　这里应当首先明确一个问题，即住宅区的物业属于全体业主所有，业主是住宅区的主人。既然业主是物业的主人，那么对物业采取哪种模式进行管理，就应该由全体业主说了算，由全体业主决定，不能由开发商(它只是业主之一)决定，也不能由其他部门决定。否则，便是对业主的侵权，即侵犯了业主的选择权与决策权。

　　从现实情况来说，无论国内或国外，物业服务都有两种或三种模式。第一种模式是由物业服务企业实行专业管理;第二种模式是由业主委员会实行自营管理;第三种模式是由住宅合作社实行自主管理。

　　我国内地城市的物业服务是从香港特区引进来的。香港特区的住宅均采用物业公司管理模式。香港的物业公司非常尊重业主的权利。物业公司要增加管理费，必须通过一定的程序，经业主委员会同意，不能私自做主。物业公司如欲动用维修基金，必须提前14天书面通知业主委员会，讲清使用意图、金额及有关情况，得到书面批复后，方可动用维修基金。物业公司要将每年的收支账目及资产负债表交给业主代表审阅，并在楼宇大堂显眼地方张贴公布。台湾地区则与香港特区相反，它们的住宅一般采用业主自营管理模式。所谓业主自营管理模式，就是住宅区的物业由业主自己管理。他们把住宅区的物业分为两部分，一部分是属于业主个人所有的单元房，由业主自己管理;另一部分是住宅区的庭院和各种公建配套设施，归住宅区全体业主所有，由业主委员会统一管理。业主委员会通过选举产生，委员任期一年，每月开会一次，讨论决定住宅区物业服务的重大问题。

　　台湾自营式物业服务人员非常精干，专职人员只有两个人，一位是干事，另一位是会计。另外，从退休人员中聘用少量的临时工，作保安、保洁和维修工作。业主自营式物业服务最大的特点是，可以从共有房屋的出租收入中支付工作人员的工资、奖金和设备费、卫生费及6年一度的楼面清洗费等公共开支，不向业主收取费用或者收取很少的费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了住宅区生活的安定和有序。

　　此外，台湾地区的住宅均实行住户公约制度。公约中明确规定:所有住户都要爱护使用房屋及设施，维护环境卫生和整洁，要求大家自觉遵守。如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，从而为搞好自营式物业服务创造了有利条件。

　　美国的公寓楼采用业主自管的方式管理。纽约州的《公寓法》明文规定:购买住宅后的业主应当自动组建业主管理委员会，由业主管理委员会雇佣管理人员，按照《公寓法》和公寓章程进行管理。意大利的公寓楼通常采用业主共管的方式管理。通常的作法是，业主们购买房屋后一起开个会，决定整栋楼房的管理办法，最受欢迎的方法便是业主共同管理。业主们做出决定后，通过会计师协会聘用一位会计师作管理人。管理人的职责主要有两项，一是管理财务，二是调解邻里纠纷。

　　我国内地城市住宅区物业服务有三种模式，一种是由物业公司管理，另一种是由业主委员会自己管理，第三种是由住宅合作社自主管理。由于有关部门强调实行专业化、社会化、市场化管理，所以目前由物业公司管理的住宅区占的比重很大，由业主委员会自己管理和住宅合作社自主管理的住宅区所占比重很小。正因为如此，所以在物业服务中出现了许多问题，如业主与物业企业之间的冲突纠纷多，物业收费难，亏损企业多，服务不到位，业主怨言多，投诉率高，等等。据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众进行的调查统计，有68%的人对物业服务不满意。中国消费者协会20**年3月15日公布，物业服务是消费者最不满意的五大服务行业之一。

　　上述三种管理模式，实质上是两种模式，即物业公司专业管理与业主自营管理两种模式。因为住宅合作社社员也是业主，根据合作社章程成立的管理委员会与业主委员会没有多大区别，因此，合作社自主管理同业主自营管理实质上是同一种模式。根据我国的国情和北京市的市情，这两种管理模式应当同时并存。专业管理模式如果服务的好，可以为业主提供周到全面的良好服务，免除他们的后顾之忧，虽然收费高一些，但业主负担得起，因此愿意接受物业公司的专业管理。这种模式适用于高收入者和中等收入者中的收入较高者阶层。但是实行专业管理应当由业主委员会通过招投标方式选聘物业公司，双方协商确定服务项目和收费标准，不能由开发商组建或聘用物业公司，单方面决定服务项目与收费标准，然后强加给业主。目前的做法对业主来说是不公平的。

篇5：物业服务新模式的思考探索

　　物业服务新模式的思考探索

　　作为于政府、于社会、于民都有好处的多样化模式，究竟应该怎样鼓励它们走向更多小区呢？

　　首先，政府主管部门应该在政策和管理上给予支持。目前新模式较难推广的重要原因之一，就是没有得到政府主管部门的“正名”。政府部门除了出台规范物业服务企业的条例，还要对新物业服务模式进行研究，并颁发规范条例，鼓励业主自主管理、自主创新、建立符合本小区实际的新模式。

　　第二，要充发挥居民委员会等组织的作用。由居委会牵头组织物业服务，充分发挥其指导作用的模式，有着事半功倍的效果。其亲民的特点易于取得居民的支持；其对社区情况较为了解有助于开展适合社区实际的物业项目；其已有的班子成员负责运作避免了重新聘请人员；其公益性性质可以降低物业服务收费。业主可以在居委会的帮助下，建立自我管理的模式，或者与居委会共同管理小区。

　　第三，业主作为小区主人，应该树立主人翁意识。业主要转变传统观念，树立主人翁意识。业主是小区的主人，最了解小区需要什么样的服务，所以业主可以参考国内外已经实行的非主流管理模式，在此基础上另辟蹊径设计全新的管理制度满足本社区的独特要求。事实上，每一种管理社区的新方法、新制度，都是业主们在实际生活中不断总结、商讨下创造出来的。

　　第四，媒体、理论界的支持。媒体、理论界应多关注新模式，多通过宣传引导帮助业主探索物业服务的新方法、新思路。

　　物业服务的新模式已经在我国崭露头角。一个正常的物业市场，除了要有市场化的物业企业提供服务，还要有其他物业模式对市场的空白点进行补充。政府、居委会、媒体等公众，应该对新物管模式多些宽容、多些鼓励，让新物管模式推广到更多的小区，让更多业主享受到低廉、优质的服务。