物业服务的现实困扰

　　物业服务的现实困扰

　　7月31日，在纠葛断断续续地持续了两年后，长沙“恩瑞·麓山名园”业主与长沙瑞通物业服务公司之间的矛盾再次升级：约200名业主和多名保安发生冲突。据悉，此次冲突的导火线是：众多业主不满麓山名园的经济适用房质量和收费等，7月30日，200多名业主开会协商，定于次日上午8时要求开发商无条件地退还花园费并拒绝继续交费，而在他们去找开发商协商有关赔偿问题的过程中，业主和物管方发生了冲突。

　　近年来，物管与业主的冲突频频发生，与此同时，业主们也在相当范围内使用了另一些消极手段，其中最常用的是“拒交管理费”。不同于前者的是，这种对抗以另一种非暴力的面貌出现。

　　日前，北京市学知园业主因为拒交高达240余万元管理费被物管公司告上法庭，可以说是业主以不交费来抵抗物管纠纷的又一典型案例。

　　据悉，该事件的原由是因为物管存在乱收费问题，而公摊该按照多大的面积交费却是业主和物管公司争议的焦点。

　　据介绍，因为业主对公摊面积存在争议，今年6月，海淀测绘部门给出新的面积系数，学知园业主多公摊了2725.9平方米，折合金额上千万元。业主要求按新的测绘面积，更改房产证，并追回开发商和原告物业服务公司多收取的购房费、契税、物业费、供暖费等各项费用。但是开发商以“没钱支付”为由，建议把多公摊的地下室出租，用租金偿还业主。而且，开发商一方还以没有正式文件为由，始终不答应更改房产证，并称现行法规规定的惟一收费依据，只能是产权证上写明的面积，也就是说业主们仍要为多公摊的面积付费。

　　开发商认为，海淀测绘部门并未明确下结论说那2700余平方米不能公摊，按规定如果该部分面积没有用于经营用途，就可以公摊。由此，开发商建议将该部分面积出租，租金可以作为小区物业服务费用，这样业主就有可能不需要再交物业服务费了。

　　物管隐情：三角关系纠缠不清

　　由上述事例可以看出，事实上，业主欠费并不完全是物业服务公司服务质量的问题。由于房屋产权证、土地使用证等证件的代办，房屋质量出现问题无法及时修缮，公摊面积存在争议等问题，业主将一腔怒气想当然地撒在物业服务公司身上，使物管公司百口莫辩。

　　开发商、物业服务公司和业主搅进纠缠不清的三角关系，如果没有更好的解决途径，只能陷入恶性循环状态。对业主而言，选择不交费和不合作成了对抗物业服务方“最有效”的方法;而处于被行政和舆论双重监督下的物业服务方，由于要面对许多本是房产开发商遗留下来的问题，暴力难免会成为其寻找平衡点的一种极端手段。

　　一业内人士说，对在利益上已经纠缠不清的物管公司和业主双方来说，暴力和非暴力冲突都是一种“双输”的局面：业主欠费导致物业受损;物业服务方的结局也大多是“赔了夫人又折兵”。“在各种形式的对抗和冲突里，谁是强者，谁是弱者很难说。最终搅乱的是整个房地产产业价值链。”

　　这位业内人士在总结上述现象的症结时认为有两个原因：一是居民物业服务观念尚未形成，二是物业服务法规尚待完善。但根本上的原因在于物业服务与地产开发的链接上，由于地产开发与物业服务交接不清导致物业产权的归属出现问题。由于大多数物业服务公司由房地产开发商自己指定，这必然使得业主在遇到问题时拿物业服务公司开刀。

　　业内人士还指出，对于全国大多数地区而言，物管市场还处于“发育阶段”，传统的做法是房地产开发与物业服务捆绑在一起，这样的操作成本会比较低，但物业服务的利润事实上已经转移到房地产开发商那儿去了。

　　解决纠纷：需从根本问题着手

　　根据一些物管公司老总的反映，“无钱”通常使物业服务陷入“经济困境”。而来自业主和物业服务公司的深层矛盾是造成甚至加剧这种困境的重要原因。一些地区在制定物业服务收费标准时延用政府定价方式，主要考虑消费者承受能力，而不能依照物业服务发生的成本，使部分物业服务收费背离价值规律。这使得行业自身急剧扩张的态势和狭小的利润上升空间显得异常紧张。

　　根据长沙市相关部门的最近一次调查结果显示，长沙市区目前实行物业服务的住宅小区和大厦有307个，接受物业服务服务的居民将近30万。然而即便是这样一个初具形态的物业市场，85%的公司还都处于亏损状态。与业主对物业服务公司居高不下的投诉量相对的事实是，“超过一半的长沙社区居民拒绝上缴物业服务费”。在物业服务公司亏损的情况下，抬涨费用和降低成本就成为物业公司寻求利润最大化的两种方案。而无论哪一种方案都孕育了物管和业主之间矛盾激化的更多可能。

　　法律作为解决问题最重要的准则，然而实际上，一旦在费用等问题上出现纠纷，物业服务费用官司往往需要几个月甚至几年的时间才能判下来。针对北京学知园小区业主欠费240余万元的事实，物管到法院分别起诉了400多户欠费业主。而法院每天只能受理5起案件，在连接受理了20起后，法院就不再受理，称要等这20起案件审结后再继续受理。“按这种速度，再过一年这官司也打不完，物业费也收不回来。”学知园小区物管负责人为此深感无奈。

　　对此，业内人士认为，解决纠纷的根本问题还在于物业服务法规细则的进一步完善。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业服务步入法制化发展阶段亟待解决之问题

　　物业服务步入法制化发展阶段亟待解决之问题

　　国务院颁布并已实施的《物业服务条例》(下称《条例》)，是我国第一部物业服务行政法规。它标志着物业服务行业将步入法制化、规范化的理性发展阶段。《条例》确立了业主大会制度、业主公约制度、物业服务招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业服务专业人员职业资格制度、住房专项维修资金制度等七大项基本制度，对业主及业主大会、前期物业服务、物业服务服务、物业的使用与维护等方面作了明确的规定，同时明确了相应的法律责任。《条例》的颁布，结束了长期以来各地“各自为政”的局面，为规范我国物业服务的市场秩序和物业服务服务活动，保障业主和物业服务企业的合法权益，提供了强有力的保障，对促进物业服务行业的健康理性发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境，具有划时代的重要意义。

　　《条例》的颁布，为我国物业服务行业指明了发展的方向，但要切实使行业走上法制化的理性发展轨道，同时又提出了许多现阶段亟待研究解决的新课题。

　　一、 构建适合我国国情的物业服务体制

　　行业的管理体制取决于国家的经济体制。在计划经济时代，国家对行业实行一种高度集权的管理。gg开放后，我国已逐步建立社会主义的市场经济体制，政府从直接管理转为间接管理，从具体实施转为宏观调控，从计划安排转为市场供求。随着住房制度的进一步深化改革，构建适合我国国情的物业服务体制，是《条例》颁布实施后面临的首要课题，也是物业服务行业健康发展的基础和前提。

　　构建物业服务体制，关键是对政府、行业、物业服务企业和业主等各方面主体的正确定位，理顺并明确彼此之间的关系。概括地说，我国物业服务体制应该是政府监督、行业自律、业主自治。

　　1、转变政府职能。

　　在市场经济条件下，物业服务行业的发展主要是靠市场机制内部各种规律的有效调节，政府通过制定必要的政策法规，运用经济手段、法律手段和必要的行政手段进行间接管理，实行宏观调控，综合运用利率、税率、价格等经济杠杆来引导行业的发展，只有当出现市场缺陷、不正当竞争和危机时才进行直接的干预。政府的主要任务是为物业服务活动提供和维护正常运作所需的平等竞争的市场环境，培育和完善发达的物业服务市场制度体系。

　　2、构建完善的行业自律机制。

　　首先是要理顺行业协会与政府的关系。早期的行业协会基本由政府派生出来，具有“二政府”或“准政府”的特征。现阶段行业协会必须真正转变角色，从对政府的完全“依赖”转化到“依托”的地位，改变过去行政部门无事不理、无所不包的格局，切实使协会背靠企业、面向政府，成为真正的企业自律组织。政府的职能应集中到对行业发展政策的研究和制定、发展方向的规划和引导，全面推动行业健康稳步发展；行业协会则主要是表达行业内各企业的共同意愿、进行民主协调、建立行规行约、为会员提供服务等。在构建完善的行业自律机制过程中，理顺行业协会与物业服务企业的关系是前提，强化行规行约是重点，充分发挥行业协会的职能作用是关键。协会作为行业内企业的自律组织，既是会员单位的家，起到与政府、社会媒体的桥梁作用；也是行业的管理机构，所有会员都拥有相应的权利和义务，制定行业协会章程，规范行业组织内的内部运行机制，赋予协会法定的职责和义务。同时，协会会员则必须大力支持行业协会的建设，自觉遵守行规行约，接受协会的管理、监督和违规的处罚，使行业协会能充分地发挥其代表职能、沟通职能、协调职能、监督职能、公证职能、统计职能、研究职能和服务职能等各项职能。

　　3、构建完善的业主自治机制。

　　业主基于建筑物区分所有权中的专有权，享有对其专有部分的占有、使用、收益和处分的权利；基于建筑物区分所有权中的共有权，享有对辖区内公共场地、共用设施设备的共同管理权和使用权。业主在行使自己的权利的同时，必须遵守法律关于相邻关系的规定，不能损坏公共场地、共有设施设备，不能侵犯他人的合法权益。因此，业主的自治自律对物业服务过程的有效实现显得尤为重要。《条例》规定了业主的权利义务、业主大会及业主委员会的职责、业主公约及业主大会议事规则的主要内容及其法律效力等，建设部也已经或正在制定业主公约、业主大会议事规则范本等一批配套的示范性文件，所有这些文件和规定为业主的自治自律奠定了法律基础。

　　业主公约显然是业主自治自律最重要的合约性文件，因此，完善业主自治自律机制的重点，在于规范业主公约的制定、实施、以及违反公约的处理等问题。其一，在前期物业服务阶段，由建设单位负责制定业主临时公约，虽然《条例》明确规定业主临时公约不能损害物业买受人的合法权益，但是，业主临时公约毕竟由建设单位一方制订，是否需要审查?由谁审查?其二，目前我国法律、法规并没有赋予任何机构对违反业主公约的业主或物业使用人予以追究其责任的权利；其三，要解决物业服务合同当事人“不对称”的问题。物业服务合同当事人一方是物业服务公司，具有完全的民事权利能力和民事行为能力，可以独立承担民事责任；但另一方签约人和实际当事人却不一致。签约的业主委员会没有独立的法律人格，而具独立的法律人格的业主并不签约。这就产生了合同当事人“不对称”矛盾，若物业服务企业违约，要承担民事责任很容易，而业主违约，却不能认定为业主委员会违约，也不能认定为业主大会违约，只能追究违约的业主个人，实际上物业服务企业面对的是众多的业主个体，这里的权利义务存在着明显的不对等。

　　二、进一步完善物业服务经营机制

　　深入贯彻《条例》，促进物业服务健康发展，必须进一步完善物业服务经营机制，主要是市场准入机制、竞争机制和监督机制。

　　1、完善市场准入机制

　　《条例》第32条对从事物业服务活动的企业设置了两道门槛:第一道门槛是要求从事物业服务的企业必须具有独立法人资格，不具有市场主体所必须具备的民事权利能力和民事行为能力，不能独立承担民事责任的组织，不得从事物业服务活动，这是市场准入最基本的要求。第二道门槛是对物业服务企业实行资质管理制度，不同资质的物业服务企业，只能在相应的地域范围和相应的物业规模内从事物业服务活动。

　　优胜劣汰，进退自如是一个行业成熟的重要标志，因此完整的市场准入机制应包括市场准入和市场退出两方面的制度。目前物业服务行业重点是加强市场退出制度的建设。第一，要切实贯彻《条例》第32条的规定，对尚不具备独立法人资格的物业服务组织进行清理，限期完成公司化改组，这对于彻底解决“建管不分”的老大难问题也具有重要的意义；第二，完善业主大会的运作，落实业主大会依法选聘、解聘物业服务企业的权利；第三，继续完善物业服务企业资质的动态管理，每年进行资质年审，每二年进行资质评定，严格按标准审核，资质等级该升则升、该降则降；第四，建立完整的监督机制，充分发挥行政监督、行业监督、社会监督、司法监督、业主监督职能，出现法定降级条件或清退条件的及时降级或清退。

　　通过以上二个门槛、四个措施，扶植一批机制新、规模大、成本低、质量高、实力强、信誉好的物业服务品牌企业，及时整顿或淘汰管理水平低、经营不规范、社会形象差的企业，净化物业服务市场，全面提升物业服务行业的社会影响力。

　　2、完善物业服务市场竞争机制

　　竞争是市场经济的基本特征，竞争的最大优点是可以最大限度地实现社会资源的优化配置。物业服务活动本质上是业主和物业服务企业作为平等的民事主体之间的民事法律活动，业主选择哪一个物业服务企业来提供物业服务服务，物业服务企业是否愿意选择该物业服务区域提供物业服务服务，均属于完全市场行为的范畴。市场竞争机制的引入，为平等的物业服务双方选择最佳的合作伙伴提供了良好的市场环境。

　　引入市场竞争机制最重要的是完善和落实物业服务招投标制度。《条例》第3条确立了引入市场竞争机制的倡导性原则，《条例》第24条规定了住宅小区应当采用招投标方式选聘物业服务企业(符合法定条件的除外)。

　　从物业服务市场招投标的现状看，我国的物业服务招投标制度仍需继续深化和完善。首先，目前大多数住宅小区均由开发建设单位下属的物业服务企业管理，成立业主大会及业主委员会的聊聊无几，如何贯彻落实《条例》第24条尚有大量的工作可做；其次，对物业服务招标代理机构要纳入行业管理，并对物业服务招投标的每个环节，如信息公布、项目的专业技术要求、评标的方式及知识产权保护等具体问题作出明确规定，营造公正、公平、公开的市场竞争环境，大力整顿物业服务招投标中的“黑箱作业”和其他违规行为；最后，要切实发挥物业服务行业协会和招投标专家评委的作用。目前国家和各地方物业服务协会，在政府主管部门的指导下，完全有能力承担起物业服务招投标代理的职能，所建立的专家评委库的专家，也能承担起专业技术评定的工作。这样一来，既可以避免非专业性代理机构在招标文件的编制或公布阶段，已留下许多欠规范的因素，也可以有效地解决评标人员的欠公正与不专业等问题。

　　物业服务招投标制度不落实、不完善，物业服务市场的良性竞争机制也难以最终形成。

　　3、完善物业服务监督机制

　　我国目前正处在社会主义社会的初级阶段，已经建立起来的广义的法律监督体制，是一个多系统、多层次、多结构的监督体系。它由法律监督、纪律监督、社会监督三个子系统组成，从结构上可分为三大类九个要素，即政党的监督、国家监督(包括各级人大及其常委会的监督)、行政机关的监督、检察机关的监督、审判机关的监督、民主党派的监督、社会团体的监督、社会舆论的监督和人民群众的监督。

　　物业服务法律监督体制的结构也应该包括上述三大类九个要素，只是在社会团体的监督中更突出业主委员会、物业服务企业、居民委员会、物业服务行业协会和消费者协会的监督作用；在人民群众的监督中更突出业主、物业使用人、物业服务企业员工的监督作用；在行政机关的监督中明确了政府房地产行政主管部门的归口管理和监督作用。

　　物业服务的监督不仅仅是对物业服务服务工作质量、业绩的监督，也是对被监督者遵守物业服务法规情况的监督。

　　三、亟待理顺物业服务的各种接口问题

　　物业服务活动涉及的法律关系较其他民事活动更为复杂，包括建设单位、业主和物业服务企业之间的关系、业主、业主大会和业主委员会之间的关系、物业服务主管部门与行业协会、物业服务企业的关系，包括对物业服务活动的管理和监督关系、物业服务与居民委员会的协调和配合关系、物业服务和各公共事业单位的关系、物业服务和政府各职能机构(街道办事处、工商、公安、税务、物价、城建、环保、市政等)的关系，所有这些关系错综复杂，理顺这些关系是一个庞大的系统工程，但逐渐理顺这些关系，从而构建符合中国国情的物业服务体制，彻底解决物业服务各种主体的缺位、错位、越位现象，是保证物业服务行业健康发展的必由之路。

　　1、理顺商品房销售与物业服务的衔接

　　《条例》明确规定了建设单位在商品房销售之前要制定《业主临时公约》，并在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示，物业买受人在签订物业买卖合同时应对《业主临时公约》予以书面承诺；建设单位与物业买受人签订物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。上述规定是规范建设单位、物业服务企业和物业买受人在前期物业服务中的权利义务的大原则，但是，要贯彻这些大原则还必须理顺各种关系。

　　首先，要采取有效措施避免建设单位制订《业主临时公约》时侵犯物业买受人的合法权益；其次，要明确《前期物业服务合同》的备案制度；再次，要制定切实可行的措施确保物业买卖合同包含前期物业服务合同的内容。《条例》第21条并未强制性地要求建设单位在物业销售前必须选聘物业服务企业，如果没有选聘物业服务企业时，物业买卖合同则无法包含前期物业服务合同的内容，这将不利于保护业主和物业服务企业的合法权益；最后，要具体明确建设单位在物业销售前将《业主临时公约》向物业买受人明示的方式以及物业买受人对《业主临时公约》予以承诺的方式，如果把《业主临时公约》纳入到物业买卖合同中的话，则必须修改物业买卖合同范本。

　　2、理顺公共事业单位与物业服务的衔接

　　物业服务与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公共事业单位关系密切，理顺和解决物业服务与这些公共事业单位的关系，是摆在我们面前很现实的课题。《条例》第52条明确规定，上述公共事业单位应当依法承担物业服务区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。

　　通常情况下，物业区域内的共用设施设备的所有权为全体业主共有，但物业内也有部分共用设施(主要是市政设施)为国家所有。区分共用设施设备所有权对物业服务活动有着重要的意义，不仅可以划分国有资产的界限，同时也能划清管理职责。目前我国法律对供电设施、煤气管道、自来水管道、电信管线、供暖管线等的界定不清，这就使操作上碰到困难，不仅容易引起纠纷，也加重了物业服务企业的负担。《条例》第45条关于公共事业单位应向最终用户收取费用的规定，也因种种原因难以落实。

　　3、理顺物业服务行业自身的法律规范体系

　　依照《立法法》的规定，在我国法律规范体系中，处于最高地位的是宪法，其次是法律，再次是行政法规。国务院各部委办的部门规章、地方法规、地方政府的规章处于同一位阶，只是适用范围不同，部门规章适用于全国范围，地方法规仅在本辖区内适用。部门规章与地方法规有矛盾的，国务院认为适用地方法规的，由国务院决定；国务院认为适用部门规章的，由国务院提请全国人大常委会决定。部门规章与地方规章有矛盾的，由国务院决定。

　　在《条例》颁行以前，各地的物业服务立法很不一致，甚至互相矛盾。《条例》颁行以后，各地应该以《条例》为准则，对不适应或与《条例》规定相矛盾的部门规章、地方法规和地方规章进行全面的修改，并对《条例》授权的事项予以明确，形成以我国民事法律和《条例》为中心的物业服务法律规范体系。

　　4、开展物业服务合同性质的研究

　　不同性质的合同，将适用不同的规则。物业服务合同性质的模糊，将直接影响合同双方的履行和争议的解决。我国《合同法》分“总则”和“分则”两大部份。其中“总则”部分的规定适用于所有合同，“分则”部分只适用相应的有名合同。对于物业服务合同的性质，向来众说纷纭，尤以“委托合同”为主流。但是，如果适用《合同法》关于委托合同的规定，将不难发现受托人(物业服务企业)需以委托人的名义从事委托事务，受托人在委托范围内的所有行为的后果将由委托人自己来承受，同时，委托人可以就相同的事项再委托其他人处理。这些，都不符合物业服务行业的实际情况。很明显，物业服务合同不是委托性质，不能适用《合同法》关于委托合同的规定。因此，物业服务合同如何适用我国《合同法》，值得深入深究。

　　5、开展业主委员会性质及法律地位的研究

　　这个问题在行业内曾经和正在进行深入的讨论，业主委员会的性质和法律地位的不清晰，将直接影响到业主自治自律机制的建立和物业服务活动的正常进行。有人认为应该赋予其独立法人资格，有人认为应该赋予其诉讼权利能力，有人认为应该由居委会取代业委会。所有上述的观点，也都有相反的意见。其实，居委会是以《居民委员会组织法》为依据组建的，带有相当浓厚的行政色彩，其性质、职能、成立程序、经费来源等均与业委会不同，如果用居委会取代业委会，则混淆了公权和私权的概念，有违法理，但调整其与业委会职能相重叠的部分，却是必要的；《条例》明确业委会是业主大会的执行机构，鉴于其不具备法定的独立法人条件，不宜把其升格为法人机构；至于业主委员会的诉讼权利能力，各地法院的做法不尽相同，有承认的，也有不承认的。基于业委会只是代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，在产生合同纠纷时，拟引入“代表诉讼”制度，较为符合法理。

　　6、理顺共用场地、设施、设备的所有权问题

　　建筑物区分所有权的问题是物权法讨论中的难点问题。小区的土地所有权属于国家的，居民只有使用权，但对于小区的共用场地、设施、设备的所有权来说，如果都摊分到房子里销售了，自然属于这个小区的；如果没有分摊，到底属于谁的?还有，每栋楼的建筑物区分所有权与整个小区的区分所有权有什么关系?由此而派生的关于专项维修资金的筹集、使用和监管的主体应如何明确的问题。所有的这些问题，属于物权法要解决的问题，在物权法还未出台之前，物业服务行业如何处理，确实值得我们去深入研究。

　　7、理顺物业服务与政府相关部门的关系问题

　　如前所述，政府应采取宏观的、间接的方式对行业进行管理。具体地说，就是要解决房地产行政主管部门与物业服务协会的职能分工问题、落实“分等定价”以及价格行政主管部门实现宏观调控的问题、在物业服务收费分为“包干制”和“酬金制”两种方式的情况下税务部门如何调整税收政策的问题、如何定位和理顺物业服务企业、业主大会、业主委员会、居委会、街道办事处相互之间的单边和多边关系问题、如何理顺物业服务企业与公安机关、环保、城建、城管、市政等主管部门的关系问题等等，都需要进一步的深入研究。

　　综上所述，关于构建物业服务体制、完善物业服务机制、解决物业服务与各方面的接口问题以及开展有关法律热点难点的研究等，都是在国务院《条例》颁布实施后物业服务行与面临的新课题，可谓任重道远，需要全行业甚至跨行业专业人士和有关法律专家共同努力，互相协调、加强调查，深入研究探讨，才能最终解决。深信解决这些问题之日，就是物业服务行业真正走上规范健康发展轨道之时。

　　广州粤华物业有限公司 李健辉

篇3：物业服务行业发展趋势的思考

　　物业服务行业发展趋势的思考

　　物业服务作为服务业的重要组成部分，广州从1981年在全国成立第一家物业服务公司，历经二十余年的发展，行业已初具规模。目前，在广州从事物业服务的公司已有1100多家，从业人员6万多人，物业服务面积1.6亿平方米。

　　《物权法》出台后，行业内部立即掀起了学习热潮，面对《物权法》的相关规定，物业服务沿袭了20多年的惯性思维与做法将可能被部分或彻底打破，物管行业将面临制度、模式、利益格局等等一系列的变化与变革。物业服务行业如何在《物权法》出台后顺应物业服务未来发展大势，共建和谐社会，是摆在我们行业面前的一个现实而迫切的问题，需要行业全体业主和企业共同的思考。

　　一、《物权法》颁布实施对物业服务行业变革的思考

　　物业服务应该是业主以私有财产为核心，以公共财产为纽带，以业主公约（或业主章程）为基础而形成的共同协商、自我管理不动产的行为。

　　早在20**年国务院《物业服务条例》颁布实施时，国家建设部主要领导就明确要求“政府机关要转变职能，...既要尊重业主在物业服务上的自主权，也要尊重物业服务企业的独立经营自主权，...要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为，应交给市场解决的。一旦有民事纠纷，应鼓励依照司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。”可见，《物业服务条例》在其立法过程中已经贯彻了共同协商、自我管理的理念。

　　《物权法》体现了民法的“私法自治”的原则，明确了业主的建筑物区分所有权，进一步确立了业主共同协商，自我管理的物业服务模式。《物权法》第八十一、八十二条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”该规定赋予了业主充分的物业服务选择权，物业服务标准、服务内容以及物业服务的考核，均由业主与物业服务企业根据物业的基本情况和业主需求，按市场的原则协商确定。

　　可见，《物权法》的出台和实施，必然打破现行的物业服务思维和模式，形成新的服务理念和服务模式。物业服务活动中的业主、物业服务企业、政府行政管理部门等各方主体也必须要在法律框架内重新调整各自的关系，从而摆正各自位置。

　　二、《物权法》颁布实施对业主自我管理的思考

　　共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有共同协商的机制来实现。而共同协商的核心要义：一是业主不仅要伸张个人权利，还要服从全体共同的意志，履行个人义务。业主是房屋产权的所有者，业主除了对房屋内专有部分行使所有权，更重要的是还承担着遵守物业服务区域物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等义务。因此服从共同意志，履行个人义务是有效行使权利的保证；二是业主维权既要合乎法律法规的实体原则，也要符合法律法规的程序要求。现代社会是法治社会，市场经济下任何违反法律法规的行为都是无效的；三是业主既要行使权利，又要承担一定的社会责任。社会由人组成，每个人不仅有权益，还有责任。只有权利，没有义务的行为既不符合社会主义的公民道德，也违反了法律规范。因此业主维权时要适当，不能采取过激行为，否则不但不能有效维权，反而造成社会不稳定因素的产生，背离了全体业主和业主委员会维权的本意。

　　三、《物权法》颁布实施对物业服务企业转型的思考

　　业主的权利体系，是构成物业服务行为的依据。《物权法》的颁布，打破了业主只能聘请物业公司进行物业服务的传统管理模式。《物权法》第八十一条明确规定“业主可自行管理建筑物及其附属设施”，宣告了：业主自我管理、委托物业服务企业管理和聘请物业服务人管理等多元化的物业服务时代已经到来，物业服务企业的转型，企业资源重新整合是箭在弦上，部分企业出局已不可避免。因此，物业服务企业要迈好这关键的第一步：一要以业主为服务对象，强化自身优势，形成物业服务的“专业公司”，为满足业主需求，切实提供有别于一般专业公司的专业化、一体化的物业综合服务；二要创新物业服务模式，针对不同客户群的需求提供不同层次服务。如旧城区的住宅区可借鉴越秀区广卫街的“守望式”、“自主式”的做法，以简单物业服务为主。高档住宅区、写字楼则采取“星级”服务理念，形成多层次、多形式的物业服务模式，不断提高技术含量，促使企业从传统的劳动密集型向技术服务型转化；三要加大对物业服务经理人才的培养：随着物业服务师职业准入制度的建立与实施，一些物业小区会聘请一个或几个职业经理人作为大管家来实施小区管理，或指导协助业主进行管理，实现业主自治。

　　四、《物权法》颁布实施对政府部门发挥指导和协助作用的思考

　　我国物业服务行业在高速发展的过程中，始终伴随着曲解和误会，虽然《物业服务条例》和《物权法》都只规定了政府的“指导”和“协助”作用，但对于物业服务行业中的纠纷，政府不得不动用大量的行政资源进行协调、处理。究其原因，物业服务在世界发达国家和地区是市场经济成熟的产物，而在我国却产生于市场经济尚未建立之时，并伴随着市场经济的发展而成长。因此，我国成熟的物业服务市场建立离不开政府的指导、协助和监管。政府相关部门：首先应根据《物权法》的精神，完善相关的规定，依法行政。物业服务活动中存在大量的民事关系，随着社会主义市场经济体制的完善，政府应当通过设定相应的规则，由当事人自行调解或通过司法途径调节相互间的民事行为。

　　凡对不产生外部影响，不涉及公共利益的民事事务，不设置行政管理权；凡民事主体可以自由协商处理的事务，不设定行政规制；凡能够通过依法追究民事责任解决的行为，不设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则，尽量减少行政规制。其次政府行政部门充分发挥指导和协调作用，鼓励和引导专业公司有序进入物业服务市场；引导业主与物业服务企业双方以市场供求关系为基础，按质论价，充分协商，营造公平合理的市场环境；按照属地管理的原则充分发挥物业小区所在街道、居委会的指导、调解作用，及时解决业主之间、业主与业主委员会、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

　　共建和谐小区是我们全体业主和物业服务企业的共同愿望，在《物权法》颁布实施之际，只要我们物业行业中各方主体相互关爱，平等协商，共同努力，就一定会走出徘徊迷茫，创造互利双赢、和谐发展的新天地。

篇4：谈物业服务健康发展策略

　　谈物业服务健康发展策略

　　物业服务的健康发展，首先离不开物业服务公司的健康发展、物业市场的健康发展及政府相应职能的政策扶持、舆论导向的正确宣传。

　　（一）制定和健全制度。管理是核心，制度是保障。物业公司要建立一套科学、规范、完善的规章制度，要积极导入、建立符合国际质量标准的ISO9002质量体系，提高物业服务的水平，为物业企业立足国内，甚至走向国外市场打下坚实的基础。

　　（二）加快立法，健全物业服务法律、法规体系。政府要通过自己的权威使物业服务工作有序、健康开展，对物业服务市场形成、发展所必须的文件尽快出台，以便物业服务公司、广大业主（住户）都可依照执行。

　　（三）规范招投标机制。招投标就是公开竞争，企业之间比管理、比质量、比服务、比成本、比效益，最终比品牌，优胜劣汰。物业服务市场要建立一个公平竞争的市场机制，就必须建立起物业服务的招投标机制，采取面向社会公开招标的方式，选聘物业服务公司。

　　（四）抓好队伍建设，必须抓好内部建设和外部建设。物业公司不光要注重引才，注重用才，更应注重育才。内部建设必须加强员工的业务培训和技术培训，提高物业公司的竞争力。外部方面，物业服务企业必须搞好资质，重视服务，创出自己的品牌，树立良好的公司形象，创立有自己特色的管理理念和模式。

　　（五）加大物业服务的宣传力度。要加大对物业服务的宣传力度，帮助老百姓正确认识物业服务，理解物业服务，关心物业服务，支持物业服务，加快物业服务的健康发展。

篇5：探讨开拓物业服务资源促进企业多元发展

　　探讨开拓物业服务资源促进企业多元发展

　　从1981年在深圳成立第一家物业服务企业至今，物业服务行业在国内已经有了三十年的发展历史，行业对于增加就业、改善人居环境和提高城市管理水平，构建和谐社会，维护社会稳定秩序作出了重要贡献。

　　在新的发展时期，如何利用物业服务平台、客户资源以及物业管理自身的专业优势，向物业管理的上游和下游延伸产业链，给传统的物业管理赋予新的内涵和外延，以提高物业管理的创富能力，寻求物业管理行业新的经济增长点，带动全行业经济效益与管理规模的同步上升，对于物业服务企业而言有着重要意义。

　　一、实观多元发展的市场契机

　　首先，随着房地产开发市场的不断发展，产品类型进一步细分，除了传统意义上的普通多层、高层公寓以外，近几年出现了保障性住宅和豪宅类产品，不同类型的房产品对于物业服务的要求也是不一样的。在杭州，廉租房和经济适用房的物业费用在O．85-1．0元／平方米之间，业主对服务的要求相对较低；而豪华江景公寓、别墅；高端写字楼等物业，物业服务费用在6-20元／平方米之间，对于物业服务的要求则相对较高。物业产品细分对物业服务提出新的需求，带来新的发展契机。

　　其次，物业管理市场不断细分，呈现多元趋势。近年来，企事业单位改制、后勤机关社会化等，给物业管理行业带来了前所未有的发展契机。学校、银行、医院、商场、酒店等各类物业逐步列入物业服务范围之内，扩大物业服务范畴，对物业服务的专业性提出了更高的要求，同时，也为专业物业月赂企业提供了发展的机会。

　　再次，随着房产市场硬件比拼高潮的结束，市场将进一步重视软件服务。过去买房子，业主重视的是大环境、大配套，包括建筑立面、建筑材质、户型及开发商品牌等，随着房地产开发市场的不断完善，在四年开发周期限制下，房地产开发的硬件比拼基本告一段落，同一价格序列的商品房硬件标准日趋同质化。现在，很多业主更多的是关注物业服务企业长期的服务品质，要求是多层次、多方面的，除了公共安全、环境、工程维修等的需求以外，还表：现为对与居住相关联的服务需求，比如家政服务、洗车服务、洗衣服务、健康咨询服务、文化娱乐服务等。业主服务需求的提升以及消费能力的提高为企业的多元化经营提供了物质基础和资源保障。

　　二、需要开拓的物业服务资源

　　物业服务涉及与业主居家、办公相关的很多细节事务，从业主的装修、搬家、居家生活到各类健康、娱乐及社区文化活动，因此，物业服务企业可以通过与各类社会资源合作，为业主提供各类多元服务。简单归纳，可以分为以下三种：

　　社会合作资源。社会上各类专营公司及商家能够提供专业服务的供应商如工程维修公司、广告公司、电子商务公司、装修公司、电梯公司、文化公司、旅游公司、票务公司等，如果说分众传媒仅仅利用电梯平台就能创造一个上市公司，那么物业服务企业在这　　一方面的资源无疑是非常丰厚的。

　　业主资源。业主资源是物业服务企业拥有最庞大的资源。围绕业主的需求，不断提供各类延伸服务，开拓经营思路，使企业可以获得意想不到的回报。以南都为例，目前，南都物业以在杭州地区四万户，十二万余名客户作为主打客户群体，不仅为业主提供物业服务，还为业主提供洗车服务、家政服务、会所服务、中介置换服务等综合性服务，一方面使业主享受到多元的服务，另一方面，也使物业增加了多元收益。所以，物业服务企业的最大财富不是物业服务费用，而是每一位信任和支持的业主。

　　物业服务公司自身资源，包括物业服务企业自身拥有的管理平台。大型物业服务公司旗下会设置酒店公司、绿化公司、置换公司、电梯公司等，公司可以整合这些公司的管理资源，共享各类服务信息，比如CRM的客户关系管理系统、物业管理软件等。通过集合各类信息，全方位研究业主的需求，是做好业主服务的最基础的工作。

　　三、物业服务企业多元发展思路

　　走规模化的发展，拓展服务内容。五大行是物业服务行业走向规模化、全球化的代表。比如世邦魏理仕(纽约证券交易所代号：CBG)，是标准普尔500强企业，为全球最大的地产服务公司(按20**年的营业额计算)。它的前身世邦公司成立于1906年，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦。1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕。世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为业主提供物业管理方面的服务；伴随公司的发展，公司开始将“为甲方服务”纳入主营范围。为全球地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的战略顾问及实施、企业服务、物业设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。

　　开拓管理类型，细分市场，走专业发展道路。除了传统的公寓、别墅、写字楼管理，目前物业管理范围已纵深到学校、银行、医院、商场、酒店、机埸等各类专业。在杭州，阿里巴巴引进了来自美国的专业工地管理商美盛沃利(MaisonWorleyParsons)，世贸丽晶城引进了全球老牌的服务式公寓经营商奥克伍德(Oakwood)，物业类型的细分，为不同专业的物业服务企业创造了更多的发展机会。而传统的物业服务企业也需要在此过程中，根据企业特征，调整企业发展战略，深耕专项物业类型，争取在专项物业类型中成为全国乃至全球标杆型企业。

　　开拓小区多种经营，延伸物业服务内容。20**年，深圳花样年物业提出为客户提供一站式服务，致力于为业主提供家居生活用品团购、房屋增值等有偿服务。在物业小区内推进商业经营，以经营利润来弥补物业收费的不足，开创小区多种经营的先河。近年来，很多规模型物业在很多方面做出了尝试，为业主提供更多的服务内容。比如，小区可以为业主提供便利服务，包括开设便利店、药店、照片冲洗、小超市、净菜馆、便民餐馆、咖啡厅等；也可以为业主提供房地产中介服务，如代办权证、房屋置换、资产管理等；还可以帮助业主提供代请保姆、看护病人、订送报纸、人室清洁、植物租摆等工作。以上方面，大大丰富和完善了物业的服务范畴。

　　纵深服务链，创建新型服务集成商。近年来，很多行业在原物业服务公司的基础上，在关联行业中扩大业务范畴。比如家居装修装饰行业、车辆装饰及洗车服务行业、配送行业、社区广告业、绿化种植业、环保产业等。环保产业近年来受到国家大力扶持，也是与物业管理行业联系比较紧密的行业。在生态环境日益受到重视的今天，环保社区得到消费者的青睐。以收费的形式，建立区域性污水处理站，将污水处理后作为非饮用水循环使用，其中蕴育重大商机。在杭州，绿城旗下不仅设有物业服务公司，也有教育公司、传媒公司、设计公司等，成为新型服务集成商的代表企业之-。

　　四、多元发展不能忽略的宗旨

　　以上内容从各个方面介绍了物业服务企业多元发展的思路，但是，物业服务仍是基础，只有满足业主对物业服务的核心需求与期望，注重企业品质建设，才能使业主真正认同延伸服务，切不可本未倒置。同时，物业服务企业开展多元服务的另一个目的是为了使业主更方便、更愉快，能够帮助业主解决各种问题，因此，物业服务企业因谨慎选择合作伙伴和延伸服务内容，不要盲目追求利益，导致业主的不满。

　　需要强调的是，以上所介绍的内容很大一部份超越了大部份物业服务企业现有的经营能力，多元化成功的案例即便在国外也是不多见的。既是多元发展，也是物业服务企业跨行发展的代名词，能否经营成功需要企业花费较大的努力和代价才能实行。

　　对于大多数的物业服务企业来说，获得政府部门的关注和支持，给予一定的行业扶持政策；获得业主的支持和认同，提高行业的社会地位，减轻物业服务企业从业人员的工作压力，让物业服务企业获得更多的尊重，在很长一段时间内，是改善物业管理行业的主流方向。