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谈物业管理立法与物业服务工作

编辑:物业经理人2015-12-10

  谈物业管理立法与物业服务工作

  物业服务对立法的呼唤之声已经很久了,无论是物业服务企业还是享受物业服务服务的业主,全社会的人们都在盼望着这一新兴的行业在法制的轨道上健康成长。然而,在新版《物业服务条例》出台之后,我们也应该清醒地认识到:《物业服务条例》虽然能够为我们解决许多物业服务上的纠纷提供了依据,但他并不是万能的,如果一味地依赖《物业服务条例》来进行工作,我们的物业服务可能会走进死胡同;因为,物业服务工作不同于一般的工作,他既需要法律条例来保障,同时,他更需要物业服务人员和业主之间融洽的人际关系,而这种融洽的人际关系仅仅靠法律条例是远远不够的。那么,如何认识我国新出台的《物业服务条例》呢?

  第一,新版物业服务条例的出台是我国物业服务行业深入发展的结果,是市场经济运作的必然。

  物业服务在我国大陆的发展只有20年的时间,20年来我国的物业服务走出了一条中国特色的道路,在吸收了这一行业的外来经验的同时,我们很好地结合了中国的客观现状。但是,这20年物业服务的道路并不是平坦的,我们遇到了许许多多的困难,在物业服务的具体操作过程中,我们也发现了许许多多的漏洞。于是,实际出现的问题使我们没有依据加以解决,关于物业服务的纠纷让我们争吵得无止无休,有些根本性问题的争论已经严重阻碍了物业服务行业的发展。市场上物业服务企业良莠不齐,不公平的竞争导致了物业服务的畸形发展,物业服务企业的正当利益得不到有效保护等等;另一方面,由于物业业主对物业服务的认识还比较粗浅,对自己的权利和义务认识模糊,对物业服务不闻不问的做法和对物业服务超值享受的期望使得业主很难摆正自己的位置,其正当合理的利益也一样得不到有效的保护。因此,行业的深入发展迫切需要有效的法律条例来保护各方的利益,使得物业服务在市场经济的轨道上健康发展,在这种背景之下,新版《物业服务条例》的出台也就势在必然了。

  第二,新版《物业服务条例》的出台是我国法制建设的重要组成部分。

  我国社会主义法制建设是一个长期发展和完善的过程,新版《物业服务条例》的出台正是我国法制建设的一个缩影,是行业发展与法律结合的必由之路。为了走上依法治国的轨道,我们必须在各个行业、各个领域建立起有效的法律来保护社会主义建设的成果,保护人民群众的根本利益,保护企业的合法利益。作为一个新兴的行业;物业服务在我国的发展还很不成熟,人们对物业服务的认识还存在许多误区,尤其是法律上的不够完善导致了许多问题的出现。要想规范物业服务行业,并通过法律来促进行业的发展,就必须加大物业服务立法的进程,形成完善的社会主义法律体系。因此,新版《物业服务条例》的出台是我国法制建设的重要组成部分。

  第三,物业服务工作需要物业服务条例来规范和约束,包括物业服务企业和物业业主。

  在物业服务工作的实际运作中,从物业的建设施工到物业的交付使用;从物业业主获得物业的所有权(或使用权)到业主委员会的成立、物业公司的选聘、物业的接管验收、物业服务的正式开展;从物业公司的组建到物业公司资质等级的评定等等,这一系列的工作如果没有相应的有效法律来规范和约束,物业服务行业的健康发展是无法得到保护的。

  近几年来,关于物业服务的纠纷越来越多,业主对物业公司的投诉可谓不胜枚举,从深圳某物业小区的汽车被盗引发的全社会的关于物业企业权利和义务的大讨论,到某些业主寻找理由拒不交纳物业服务服务费的普遍存在;从物业公司私占园区公共用地进行经营获取利润,到业主委员会“炒”掉物业公司的事件屡屡发生等等。正是法律的不完善给某些物业公司提供了不正当经营的土壤,使得业主的权利屡屡受到侵犯;同时,也是因为相关法律条例的欠缺,使得业主寻找借口来损害物业公司的利益(如不交纳物业服务费或不按时交纳物业服务费、没有正当理由却想辞掉正常经营的物业公司等)。因此,《物业服务条例》的出台从根本上明确了物业公司和业主的权利、义务,并以法律的形式表现出来,为日后就物业服务上的纠纷和冲突提供了有力的解决办法;同时,这种规范和约束也可以大大减少物业服务公司和物业业主之间的矛盾,使得双方的行为有了基本共同遵循的准则,这也是物业服务条例为我们带来的最直接的利益。另外,《物业服务条例》也对物业公司的资质条件和从业要求做了明确规定,使得这个行业的发展有了基本的保障,如物业公司的资金、技术、人才实力等。

  第四,《物业服务条例》不是万能的,因此,物业服务工作不能过分依赖《物业服务条例》。

  法律条例只是给了我们一个共同遵守的行为准则,并在我们没有遵守的时候告诉了我们将接受怎样的处罚。但这并不说明,有了《物业服务条例》做指导,我们的物业服务企业就可以高枕无忧了,就象有了法律还会有犯罪一样,有了条例还会有违反条例的事,无论对物业业主还是对物业公司。因此,《物业服务条例》的出台又给我们提出了新的要求,即如何遵守物业服务条例?作为企业来说,物业服务工作不能过分依赖《物业服务条例》,而应当把有关的工作做到前面,防止违反条例的事情发生。面对自己,我们要做守法的经营者,处处严格要求,不做违法的事情来坑害业主;而面对业主,我们不能动辄以条例来解决问题,因为我们工作的对象是有血有肉的人,而且和业主之间的关系好坏也直接影响物业服务工作的成果。优秀的物业服务公司和优秀的物业服务人员总是善于做好业主的各项工作,和业主保持良好而融洽的关系,把纠纷和矛盾消灭在萌芽之中。而动辄以条例来高压业主,只会僵化甚至破坏了物业公司和业主之间的关系,使日后的物业服务工作很难开展。

  因此,我们决不能因为物业服务条例的存在而僵硬甚至放弃了物业服务的人性化服务,在每一个方面,如果你都能为客户着想,那么,即使没有条例的存在,你一样会赢得业主的赞赏,这就是在《物业服务条例》出台之前也有许多物业企业做得很优秀的原因。我这里并不是否定《物业服务条例》对于我们的巨大作用,我只是想告诫我们的物业服务者,《物业服务条例》不是万能的,如果仅仅是举着这样的一面大旗去搞物业服务,你永远也不会是一个物业服务行业的成功者,你需要的是遵循这个条例,而在处理具体工作的时候,你还应该根据实际情况努力地避免违反条例的事情,甚至把已经违反条例的事情也通过和业主之间的有效沟通来解决,如业主不交纳物业服务费的时候,你的第一个反映不应该是诉诸法律,而是主动登门了解业主为什么不交纳物业服务费?是不是对我们的服务还有什么不满意的地方?是不是家里遇到了什么特殊的困难?只有这样,我们才能赢得业主的信赖和大多数业主的支持。这也符合物业服务企业作为一个服务性行业的初衷,符合了这一行业存在的基本意义。

  作为业主,我们高兴的看到新版《物业服务条例》出台,我们终于有了可以全面约束物业服务企业的法规来维护我们应得的利益。同时,我们也应该积极配合物业公司的工作,因为,搞好园区的物业服务的本身就是为了维护我们自己的利益,我们没有理由不去遵守条例、不去履行我们的义务。

  作为物业服务的企业,我们也应该庆幸有了进一步完善的《物业服务条例》,让我们的各项工作有了一个明确而具体的方向,也让我们应得的利益有了法律的保障,面对某些无理纠缠的业主,我们终于可以拿起法律的武器来维护自己的利益了。但是,我们也清醒地认识到,对物业业主的服务我们始终应该坚持“全心全意全为您”、“热情、周到、真诚、友好”等服务理念,让我们的物业服务工作在《物业服务条例》等相关法律的支持下越做越好。因为,这是我们广大业主和所有物业服务企业共同的利益。

  深圳房地产(集团)股份有限公司沈阳分公司齐伯彦

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篇2:谈物业管理立法重要意义

  谈物业管理立法重要意义

  随着物业管理在中国的迅速发展,物业管理企业不断涌现,物业管理中的问题也层出不穷。到目前为止,我国尚没有一部完整的、系统的物业管理法律规范,使得物业管理工作缺乏依据,业主的合法权益得不到有效保护,极大地阻碍了物业管理的进一步发展。因此,在物业管理迅速发展的今天,必须尽快制定物业管理法规,明确物业管理公司和业主、租户的权利义务关系,已是当务之急。

  (一)物业管理法制建设是我国住房制度改革的内在要求

  如前所述,在过去较长一个时期内,由于我国几十年来实行所谓住宅公有化、福利型住房制度, 每栋建筑物基本上属于国家或集体单一所有。当我国民用住宅的建设与分配逐步由福利型领域转入商品化领域时,与住宅的建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生了很大变化,大多数住宅的使用者的法律身份将由住宅承租人转化为住宅所有人,于是多层或高层住宅建筑物以单元为单位在社会上出售时,必然产生如何用统一的标准划分专有部分和共有部分以及确定二者关系的问题。同时,住宅的维修、管理也不再由房产部门承担。当一栋多层或高层建筑物有多数所有人时,建筑物的管理方式、维修的出资标准等应当由法律予以明确的规定,以保证每一个所有人都能平等合理地承担管理维修义务。而要维持住户间和谐的关系,则必须通过共同协商、共同出资、共同管理(或委托管理)等积极行为来实现,这就要求全体所有权人(业主)组成团体。这种团体的性质、组成方式、议事规则等均需由物业管理法加以规定。

  (二)物业管理法制建设是维护房地产市场秩序,规范物业管理行为,促进房地产业持续健康发展的重要保证

  1. 房地产开发商物业管理责任需要立法规范

  物业管理是房地产综合开发过程的最后一个环节,直接关系到业主的切身利益。开发商的房子造得再好,如果没有良好的物业管理相配套,那么,房子的销售也会出现问题。因此,许多房地产开发商在注重楼宇质量的同时,亦纷纷成立自己的物业管理公司,培养物业管理人才。应该说,这是房地产市场走向成熟的标志之一。

  物业管理与房地产开发的其他环节密不可分。良好的物业配套设施是物业管理良性运行的必要前提。然而,有不少开发商把工程尾巴留给物业管理公司,而物业管理公司又无力解决,致使服务不到位,业主和租户怨声载道。因此,房地产开发商在项目立项进就应全盘考虑日后的物业管理问题,并在规划设计中认真听取物业管理公司的意见,完善物业配套设施,避免给日后的物业管理公司增加不必要的负担。所以,应该以法律形式规范开发商的行为,明确开发商与物业管理公司之间的权利义务关系,避免扯皮。

  2. 物业管理公司的管理行为迫切需要立法规范

  目前,尽管有的省、市已出台了有关物业管理方面的法规,如广东、上海、北京等地都发布了省(市)物业管理条例或办法,但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据,众多物业管理公司的管理行为千差万别,楼宇买卖纠纷中,因"物业管理"引发的案件日渐上升。许多业主认为物业管理公司收费太高,漫天要价,缺乏法律依据,因而亟需规范;有的业主认为要求其一开始就交纳二三年的物业管理费和维修基金不合理。有些物业管理公司在为业主统一安装门、窗时,业主认为所收取的代理费大大高于购入与安装成本。至于在物业管理服务中存在的分歧则更多,由于双方权利义务约定不明,纠纷不断发生。所以必须制定相应的法律、法规,明确物业管理公司的权利和义务,规范其管理行为,使其置于政府有关部门和业主的监督之下。

  (三)加强物业管理法制建设是依法保障物业所有人,使用人合法权益的客观需要

  物业管理最终目的是为物业所有人服务。物业所有人对物业的权益是一个统一的多层次的整体,包括房地产物权(国有土地使用权、房屋所有权)、房地产他项物权(房地产抵押权)和房地产债权(房地产租赁权)等。在现阶段,房地产既是重要的生产资料,也是必需的生活资料,已成为人们最重视、最珍惜的一种财产形式和乐于选择的投资对象。但目前的现状却是开发商决定对物业的管与不管;物业管理公司决定管理费的收取标准,而业主只能被迫听命、任人摆布,这是没有物业管理立法所带来的后果。所以,应当通过物业管理立法来保障业主的利益。

篇3:物业管理前期介入的作用及其立法意义

  物业管理前期介入的作用及其立法意义

  现代高层建筑具有设计复杂,技术含量高,建设周期长和安装、施工难度大的特点。为了保证物业正常使用和发挥功能,对物业实施有效管理需要物业管理企业的前期介入。目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理,但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的,主要就建筑安装的后期工作提出一些建议,为接管验收做前期准备,在深度和广度上都存在一定的缺陷,仍然难以解决、开发商给物业管理带来的很多问题。而真正意义上的前期介入是从项目前期设计开始到物业接管验收为止的质量监督过程。

  一、从项目设计开始提前介入,参与物业建设项目的优化设计,对物业实施超前管理,为完善物业建设提出建设性意见,避免物业建成后的使用和管理问题。

  物业的设计人员不是专业的物业管理者,在项目规划设计阶段,规划设计人员往往只从设计技术角度考虑问题,其在制定设计方案时,不可能全面考虑后期的物业管理经营中可能出现的问题,或者很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题,造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

  同时由于设计阶段与物业的建成存在较长间隔,建筑、设施的技术进步和业主需要的不断提高都有可能使设计方案落伍。而物业管理企业作为物业的管理经营维护者,对物业可能出现的问题有比较清楚的了解,其前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论,完善设计细节,提出一些合理的建议,使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。

  在深圳就有此类成功案例:1999年下半年投入使用的某大厦,其绝大部分设计工作是1996年内完成的,若全部按照设计图纸建设,则会与后期使用和经营管理要求就产生距离。作为前期介入该大厦的物业管理公司,积极组织物业管理专业人员对大厦各类设备如电梯、电气、空调、洁具、电脑布线、停车场管理系统进行了深入细致的调研,参与设备、材料的选型及供应商的考察选用,并亲临有关生产厂家进行实地考察。在此基础上,从完善大厦设计细节、更好搞好大厦经营的角度提出了一系列建议,并对项目进行补充和完善。这些项目经同开发商和业主方沟通后,最终做出了更加合理的方案并付诸实施,取得了很好的效果。

  二、积极参与工程监理工作,从物业管理的角度对工程施工、设备安装的质量进行全面监控,及早发现和解决问题,避免物业建成后给使用和管理服务带来的缺憾。

  物业项目一旦建成,物业管理企业就要天天和此物业打交道,并且要面对所管物业可能发生的各种问题,在关系到切身利益的条件下,它可能比工程监理的要求更严格,工作更细致、更周密。在建设施工阶段,施工环节多,施工单位参差不齐,设备安装、管线布置错综复杂,对工程质量的控制要求高。但这一阶段是整个项目的关键时期,开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上,尽管从开发商的本意来说,总是希望能保证工程质量,使所建物业达到优良乃至优质工程目标,但是由于人力、技术、精力等方面的原因忽视对工程质量的全面监控。尽管建设项目都有监理公司监理,但监理公司与开发商往往只注重结构安全等大的质量问题,对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视,而这些却是物业管理企业在日后的维修养护中必须面对的,通过物业管理企业的前期介入,为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

  现在的物业建设,特别是高层物业建设,其结构、管线等十分复杂,安装、施工工程中,粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难,甚至导致极大的浪费,特别是在目前房地产施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下,某些作业者很可能为方便自己工作,而不是从有利于业主使用角度去安装施工,从而给人住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业派出专业人员入住楼盘,从业主的角度监督施工单位的各项工作,从物业管理的角度提出整改建议,确保了施工中较少甚至不出现不利于物业管理的弊端,为业主争得了良好的.硬件条件。

  此外,前期介入使物管公司能够对物业的每一单元逐一检查验收,建立工程设备档案,为业主日后装修、使用、维修提供了极大的方便。如物业管理公司介入深圳某大厦的管理后,严格按照优质工程标准.进行动态监控,在开发商聘有监理公司的情况下,还是发现并指出了屋面渗漏材料回使用、玻璃幕墙安装、施工单位使用海砂、假冒水泵、地下停车场风管不合理等大量工程质量问题,这些问题涉及到材料选用设备选型、配套设施、管线布置等多方面。回若物业管理企业采取提前介入,就可以很好监督和解决此类问题。

  三、提前熟悉所安装的设备设施,严格按规范做好接管验收工作,确保物业理单位从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业管理服务。

  有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处,造成可维护性不足,特别是在接管验收阶段,开发商往往只注重物业.整体的交付使用,而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要,给物业建成后的使用维护带来诸多不便,也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。

  有物业管理公司提前介入后,发展商可以得到物业管理公司的紧密配合,使其专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求,对接管的物业从使用功能上严格把关,就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉,监督并促使改进发现的问题,避免了扯皮推萎事情的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中,对给排水、电照、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题,促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决,确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护,同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。

  同时,由于有了提前介入,物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施基本做到心中有数,对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决,既节省了费用,也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。如果在发展商的授权下,在竣工验收合同中,发展商全权委托物业管理公司在保修期内代表发展商与建筑、安装单位就房屋建筑安装质量进行监督、协调,确保物业建设质量,物业管理单位就能够确保接管验收工作顺利,接管后即能技入使用,及时为业主提供可靠的服务。

  此外,物业管理前期介入可以更好锻炼队伍,避免因仓促上阵而导致的不应有失误,给业主留下不好的印象。

  四、前期介入的立法意义

  实践证明,让物业管理单位提前介入物业开发建设,对完善物业功能、确保物业建设质量和顺利维护保养等方面,有无可替代的重要作用。但是,由于目前设计飞建设、施工、安装、监理等环节的单位对物业管理的认识重视不够,致使物业管理行为滞后,给后期物业管理带来诸多不便。如果从法律的高度,规定所有物业开发建设项目必须有符合一定资质条件的专业物业管理单位介入,那么,这将对我国今后的整体物业建设质量和物业管理质量乃至人民生活质量产生极大的促进作用,其意义将是深远的。

  1、法定前期介入能够进一步促进物业建设质量的提高。

  如果让具有一定资质条件的物业管理单位提前介入物业建设项目,那么作为专业的物业管理单位将从规划、设计阶段开始,从物业管理的角度,对开发项目的规划、设计、建筑、安装、维护和保养等工作按物业管理的要求进行主动控制,更加确保物业建设质量。

  2、法定前期介入可以为保证物业建成后长期管理服务的质量奠定良好的基础。   当前,很多物业(特别是老旧物业)的管理服务质量不能令人满意,其关键因素不全是物业管理单位的管理服务水平不高,其设计开发建设质量不符合物业管理的要求,也是影响物业管理服务质量的重要因素。如果有良好的物业管理前期介入,就可以避免或减少那些影响物业管理质量的因素,从而使业主在居住使用的舒适度、满意度等方面将会有更大的飞跃,保证物业管理的服务质量才有基础。

  3、法定前期介入有利于从整体上提高我国的物业建设和管理质量。

  随着经济持续增长,我国每年建设的物业数量相当庞大,然而,从物业管理的角度去考察,真正符合物业管理要求,或者说没有物业管理服务缺憾的物业并不是全部。这一方面与全国物业管理普及发展的不平衡有关,另一方面与物业设计、建设单位缺乏物业管理意识也很有关。从法规上规定物业管理前期介入,对提高我国物业建设、物业管理水平的作用意义是不言而喻的。在当前物业管理发展不平衡的情况下,对加快推行物业管理体制也有极大的推动作用。

篇4:物业管理立法重点和难点的思考

  物业管理立法重点和难点的思考

  --以《江苏省物业管理条例》为例

  《江苏省物业管理条例》(下称条例)已由江苏省人大常委会通过,自20**年3月1日起正式施行。这是江苏省第一部物业管理不地方性法规。

  我省制定物业管理条例面临的大体形势为:第一,与全国发达地区物业管理立法相比,与建立社会主义市场经济体制的要求相比,我省物业管理立法相对滞后;第二,全省大部分地区已初步建立了具有中国特色的社会化、专业化、市场化的物业管理体制,物业管理正逐渐被广大消费者所接受,发展形势良好,社会效益日益体现;第三,具有一定的管理实践和立法经验。建设部已制定了一批有关物业管理的规章和规范性文件,初步形成了物业管理政策及技术标准的框架体系。1998年9月,江苏省政府发布的141号令《江苏省城市住宅区物业管理办法》,初步构成我省物业管理体制的框架。随后省物业管理行政主管部门加强调研,与有关部门积极研究,反复协调,形成了一系列规范性文件。各省辖市在物业管理建章立制方面也进行了积极的探索和实践,取得了较好的经验;第四,全省各地区物业管理起步及发展不平衡。经济发达与欠发达地区,大城市与中小城市,在物业管理起步时间、市场发育程度、行业规模、发展水平、覆盖面、从业人员素质、服务意识、服务水准等方面,差异较大,短时间内难以平衡,给物业管理立法带来一定困难。

  根据江苏省的情况,确定立法的原则是:以1998年省政府141号令为基础,借鉴外省市先进的物业管理立法经验和技术,总结各地立法实践的经验,充分考虑全省各地区的实际情况,根据市场经济规律,确定物业管理的基本原则,体现立法的实践性和适用超前性,并考虑与已有的物业管理规章和政策的衔接,保持法规政策的连续性。

  江苏省人大常委会在涉及千家万户的条例制定过程中,指导思想明确。依据国家一系列现行法律法规,充分注意广泛听取全社会的意见,条例草案在新闻媒体上公布、广泛听取意见,并在全省20多年立法史上首次召开立法听证会,围绕诸多焦点问题充分听取各方意见,使条例从起草到定稿日趋成熟。

  条例对物业管理活动中的法律关系进行调整,重点对适用范围、业主参与自治管理的形式及权利的义务、物业管理服务与收费、物业的使用与维护、法律责任等作出了明确规定。

  在条例的制定过程中,深感物业管理活动的复杂性,地方立法要规范的内容也具有特殊性。重点是:

  一、扩大适用范围,明确发展方向

  江苏省物业管理自90年代初起步以来,经过十年的探索和实践,已初步形成前景广阔、充满生机的行业,物业管理已从城市走向乡镇,物业类型不仅涉及各类住宅物业,还涉及大厦、工业区、学校、医院等物业,已从过去单纯的居住服务领域向生产服务、医疗卫生、教育科研等后勤保障领域延伸。首先是制定住宅区物业管理条例、还是制定江苏省物业管理条例问题上,意见由不一致到一致,确定本省行政区域内的物业管理活动适用本条例;同时规定新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区,由当地人民政府组织整治,逐步创造条件,实行物业管理。配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业,推行物业管理;还明确逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制,提高物业管理水平的发展方向。

  二、重点规定业主、业主大会、业主委员会的权利义务和议事规则

  物业管理中业主、业主大会、业主委员会的运作模式,是我国引入的一种先进方式。主要是借鉴香港业主立案法团对业主委员会管理物业的做法。因香港与内地经济发展及法制化、物业私有化程度的差距,在多年实践中,业主及业主委员会的作用远没发挥。

  依据产权理论,业主是物业的所有人。由于住房制度的改革和住房商品化的的推进,互不认识的业主因购买同一物业区域内的房屋而从“五湖四海”走到一起来了。由于居住或工作在一起,个别业主的个体利益和群体利益的冲突难以一致论点别业主无法对物业区域内就业主共同利益的共同事务进行管理。因为业主各自的权利义务平等,那么就需要一个第三方来管理,即物业管理企业。业主通过业主大会选举产生自已组织--业主委员会,来代表全体业主与物业管理企业缔约,委托物业管理企业就物业管理区域内公共利益的事务性工作进行管理。物业管理企业则依据自身的专业水平和合同约定,对涉及公共利益的事务性工作进行有偿管理和服务。从法律关系上说,业主委员会的缔约权是全体业主的管理权力,如果业主不选举,业主委员会就无法行使缔约权。业主委员会应当是代表和维护全体业主合法权益的非法人性质组织。业主委员会与物业管理企业双方的活动应是民事活动,双方是平等的民事主体。

  业主、业主大会、业主委员会的运作方式,同样也类似我国的人民代表大会制度。立法明确其权利和义务及议事规则的自治管理形式,应当是物业管理民主化管理进程的一大进步。多年来在物业管理推行的初级阶段,业主委员会的作用还远没规范,运作中也出现偏差,形成物业管理中的最大难点,这是因为政府忽略了对业主、业主委员会的教育和行为规范。立法应赋与它多大的权利和义务,调整业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业,建设单位、行政部门之间的法律关系是立法的实质。条例与原物业管理政策规定所不同的主要是:

  1、业主委员会的管理形式并非是物业管理中业主必须选择的唯一形式。单一产权的物业、业主较少的物业可以由业主自主决定自治管理方式。

  2、业主委员会向业主大会负责,是业主大会的执行机构。这是因为业主委员会的权力是全体业主通过业主大会选举产生并就关系业主公共利益作出决定后,委托业主委员会执行的。因此,业主委员会选聘和解聘物业管理企业,动用维修基金等重大事项,应由业主大会审议批准。避免业主委员会因权力过于集中,行使不当造成过失行为的现象。

  3、业主投票权数应考虑可操作性和兼顾小业主的利益。住宅区一户一票具可操作性,其它物业按建筑面积计算投票权数较为合理。同时规定了已交付使用物业建筑面积达百分之五十以上要召开首次业主大会,成立业主委员会。针对物业积压、长期达不到百分之五十,小业主的权益得不到主张和维护的情况。规定已交付使用建筑面积达百分之三十五不足百分之五十,但使用已超过一年的,应当召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

  4、业主公约应对全体业主具有约束力。业主公约是全体业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则,体现了每个业主应遵守社会公德,其行为不得损害社会公共利益的法律规定。

  三、物业管理企业应真正成为法人企业

  物业管理企业是物业管理活动中的市场主体。受业主或业主委员会的委托,是从事以有偿为目的地为业主共同利益的公共事务进行管理或服务的行为,同时也应承担相应的民事责任,应成为自主经营、独立核算、自负盈亏的法人组织。条例规定物业管理企业应具法人营业执照是对某些建设单位出于自身某种利益,以下属分公司(部、处)自建自管、建管不分、责任不清的状况作出的规定。引导物业管理企业建立现代企业制度,向服务社会化、管理专业化、经营市场化的物业管理方向发展。

  物业管理企业不是政府部门,不具备一般意义的上的执法权。对于破坏房屋结构、共用设施设备、违章搭建等行为,没有行政执法权。但是对于违章搭建或其他侵害业主公共利益的行为,条例明确了具有制止权,直至向人民法院起诉。这是因为物业管理企业与业主、业主委员会之间是契约关系,业主将物业管理区域内共用部位、共用设施设备等涉及到全体业主共同利益的事务委托给物业管理企业进行管理,同时业主们又约定共同遵守的业主公约,作为每一个业主来说,维护物业管理区域内的公共利益,就是在履约责任。个别业主为个人利益而损害大多数业主利益,其实质就是侵犯大多数业主的利益。如果物业管理企业不予制止或进行规范,长此以往,将导致物业管理区域内环境恶化。相应地,物业管理企业因不履行责任,成为“收钱不服务或少服务”,是姑息纵容侵犯大部分业主利益的行为,业主、业主委员会完全有理由认为,物业管理企业不履约或不作为而解聘物业管理企业或追究其责任。

  四、服务费确定坚持市场化方向

  1、规定物业管理服务费确定原则。由于人们长期受传统计划经济的影响,居民习惯于政府定价,在物业管理服务费的标准上,政府也较多地进行干预。同时业主的观念及某些物业管理企业行为不规范原因,全省物业管理服务费标准普通偏低,且收缴率低。物业管理企业亏损面达60%-70%,住宅区尤为明显,对行业的发展极为不利。

  物业管理服务费的标准应是双方当事人根据内容与质量而确定的。鉴于当前物业管理市场还不成熟,业主普遍对物业管理有个认识、接受的过程,中低收入的普通业主仍是主要服务对象,因此规定了对普通住宅的物业管理公共服务费由当事人在合同中协商确定。并明确政府指导价以物业管理服务的合理成本为基础,并考虑业主的经济承受能力进行综合测算确定。特约服务费和代办服务费由物业管理企业与业主协商确定。坚持物业管理服务费逐步向市场化过渡,保护行业的发展。

  2、竞争是物业管理市场化的基本特征,物业管理行业必须通过竞争机制提高管理服务质量。目前物业管理仍处于发展初期,物业管理的市场培育刚刚开始,物业的实行情况千差万别,房管体制还没有完全转换,业主所需的服务内容也不同,物业管理服务收费水平普通较低,如有的地区每月每平方米仅0.09元,且收缴率低。多数物业管理企业效益较差,一些物业管理还需要建设单位或其它来源的经费补贴。物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制,鼓励建设单位或者业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。不强制要求建设单位或业主委员会通过招标方式选聘物业管理企业。

  3、物业管理近发全防范责任等服务事项应在协议或合同中特别约定。在物业管理活动中,业主在家中被杀、家中失窃、车辆丢失等,物业管理企业是否承担责任?如果不承担,业主感到难以接受,交了钱请你从事物业区域内的管理服务,其中也包括安全防范,一旦出事又不负责任,这于情于理都说不过去物业管理企业往往认为所收费用低微,不能保证业主期望的安全要求,企业无能力承担安全责任,低收费和承担安全防范责任之间是不平等的关系。

  物业管理活动中的安全防实质是物业管理企业在没有行政权、更无司法权的情况下,只是在物业管理区域内从事协助公安部门安全防范、维持公共秩序等协助权。如果业主或者业主委员会有需要特别约定服务事项,双方当事人应以特别约定的方式在合同或协议中明确,否则就不承担责任。这就要求双方当事人认真地签订合同或协议,物业管理企业在承诺有关事项时,要考虑:一、物业区域是否具备管理条件的设施;二、企业有无管理能力;三、业主所交费用能否承担业主特别约定的服务事项。否则,随意承诺,将要承担相应的责任。

  五、前期建设应与后期管理相衔接,明确使用和维护的规定

  1、物业管理在建设上“先天不足、后天难补”的问题,是物业管理中的主要矛盾之一。在建设单位与物业管理的比较中,业主和物业管理企业是“弱势群体”,兼顾公平的原则,规定新建物业在规划建设时,应当建设必要的物业管理配套设施,制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后,物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。建设单位在移交住宅区时,应当按照住宅区总建筑面积千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房,其产权属全体业主所有。无偿性及比例的提出是针对一些建设单位在物业建设时只建不管,将配套用房据为已有,作为出售或出租的行为。这也为物业交付使用后的管理创造了条件。

  2、共用部位经营收益分配明确。利用物业设置广告等经营性设施如何处理分配,是业主与物来管理企业所关心的问题。根据产权理论,物业共用部位应属业主共同所有,如某一业主想利用共用部位经营,首先应当征得相关业主、业主委员会的书面同意后,由物业管理企业付诸实施。经营性设施的收益,在扣除物业管理企业代办费用后,部分收益用于补贴物业管理公共服务费、部分收益纳入维修基金,由于具体活动情况的千差万别,具体实施中可以合同约定。条例同样对此作出原则性规定。

  3、维修基金管理需要进一步细化。维修基金牵涉到千家万户,同样也关系到物业管理的前途。由于全省各地执行维修基金管理情况不一。条例规定维修基金的筹集、使用与管理由省人民政府制定。强化维修基金归集,使用管理的力度,保障业主物业使用。

  六、法要责众

  在规定对物业管理活动当事人各法律责任中,对业主不交服务费作出了规定。这是由于多年来受住房传统计划消费方式的影响,业主对“花钱买服务”还有一个适应的过程。突出问题在业主能否自愿交纳物业管理服务费,如不交,则按每日万分之五加收滞纳金。这在全省各类立法法律责任中,是最低的比例,该条款是针对相当数量的业主而言,涉及“法要责众”。“中国的问题是教育问题。”提高国民的素质还有个较长的过程。低微的滞纳金是要告诉不交服务费,同样也在享受物业管理服务的业主,不交费是违约的行为,同时也侵占了其他业主的利益,你有责任,也有义务交纳物业管理服务费。如业主无正当理由,在催交无效的情况下,物业管理企业可依据《民法通则》规定,向人民法院提出诉讼或申请,可采取操作简便的支付令形式,处理小额款欠交的问题。

  七、立法难点

  1、业主委员会民事责任问题。由于国家物业管理条例尚未出台,我国的物权法理论尚薄弱,给地方立法带来一定难度。因业主委员会无财产,由业主委员会代表全体业主与物业管理企业缔约,实际上是签定了“不平等条约”,将影响合同约定的效力。如果业主委员会因违约,民事责任由全体业主承担。一些业主可能因不满意业主委员会与物业管理企业的合同内容而拒绝承担民事责任。实践结果可能是谁也不承担,无操作性而言。

  2、业主能否自治。由于受传统计划经济的影响,业主观念上适应物业管理还有一个过程,习惯上还依赖政府的“他治”。由于业主委员会成员工作属一般义务性的工作。首先是业主大会难开;二是相当一些人不愿当选业主委员会成员;三是成立业主委员会后不愿履行职责;四是相当数量的业主还无法制化的自治意识。如果业主具有自治权,将有物业区域内的立“法”权,业主委员会也将有执“法”权,现行规定的自治管理,应当说还基本上是自我管理、自我约束的一种管理形式,业主、业主大会、业主委员会组织还缺乏保障机制。

  3、普通住宅的定义如何确定。是以房屋建造标准,还是以房屋价格或享受国家购房优惠政策而定?

  物业管理地方立法,是根据本地区的实际情况,在阶段性的时间里,调整和规范当事人的行为准则,保障当事人的合法权益,促进行业的健康发展。条例的内容一时还不能做到涵盖和解决物业管理中的一切矛盾,还须制定具体的实施细则和配套文件,更重要的是要在物业管理活动的实践中,不断探索,完善条例的各项规定。

  《江苏省物业管理条例》的颁布实施,为全省从事物业管理活动提供了法规保障,将推进全省物业管理走上法制化轨道,再创物业管理发展新局面。

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