物业保安责任解析

今年来随着物业管理行业的逐渐发展,在居住物业管理区域住宅楼内发生恶性事件,被害人或其家属愤而向物业公司索赔的民事诉讼已发生多起,引起了全社会的极大关注。在这些民事诉讼案件中,由于相关法律的缺乏,案件事实情况的不同,审理法官对案件理解的差异,其审理结果也大相径庭。究其本质而言,对类似案件的审理过程,其实就是法官对物业保安责任分析、认定的过程,因此,物业公司对保安义务的履行直接决定了将来物业公司的责任承担。作为一名法律从业人员,本律师希望能从法理角度对此作出一个较为明确的阐述,以尽力避免往后类似纠纷的发生。

一、保安责任的产生

为明确双方的权利义务,保护自己的合法权益,物业公司及业主之间通常会就物业管理的相关事项订立物业管理合同,约定诸如住宅共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新以及保洁服务、保安服务等条款。

根据《上海市居住物业保安管理办法》以下简称《管理办法》第十八条:"业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。物业管理企业接受委托从事物业管理服务,应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同"和第十九条:"物业管理服务合同中当事人应当约定下列物业管理服务事项:(五)保安服务"的规定,我们不难看出物业公司与业主之间形成的是合同法律关系,而保安服务则是合同的一部分。

实际上,在业主支付的物业管理费中一般均已包括了保安费用。因此,从合同法角度讲,双方间的合同关系业已成立并生效。由此,对于物业公司来讲,采取必要的保安措施就是其不可推卸的义务,如果义务履行不完全,物业公司就应当承担相应的合同责任。

二、保安责任的范围

保安服务的范围应从以下几方面进行认定:

首先是法律法规对物业公司保安服务方面的强制性规定,如《管理办法》第十五条规定的物业保安人员应当履行的六项职责。

其次,由于物业公司和业主之间存在的是合同关系,当事人完全可以在合同中具体约定保安的内容,确定保安服务的范围,以排除法规的任意性规范。

当然需要明确指出的是,根据《管理办法》第三条"居住物业保安服务是指物业管理单位根据物业管理服务合同,为维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动"的规定,物业公司的保安义务仅仅局限于防范性的安全保卫,保安不能等同于治安或保镖,物业公司不负有保障住宅小区内每个居住人人身、财产安全的义务,不能要求物业公司提供的保安服务达到完全杜绝治安事件的发生。

三、物业公司未尽保安义务的后果

鉴于物业公司与业主之间存在的合同关系,一旦物业公司不履行或不完全履行自己的保安义务,物业公司就应当对业主承担违约责任,而且这种责任的承担并不以给业主造成的实际损失为前提。

通常,在物业公司虽然违约但未给业主造成实际损失的情况下,物业公司承担违约责任的形式和条件比较简单。业主可根据物业公司违约程度的不同,要求其继续履行、采取补救措施或减少收取物业管理费。然而一旦业主因受到实际损害,转而要求物业公司承担赔偿责任的,情况就会变得相对复杂。此时,衡量物业公司是否承担赔偿责任的标准就是以下四大要件:一、物业公司主观上是否有过错。二、物业公司是否有违约行为(违约是前提条件,无违约的话,物业公司即无责任)。三、有损害结果。四、违约行为与损害结果之间存在因果关系。

在这四大要件中,物业公司的违约行为及业主的损害结果是显而易见的,责任认定的关键在于对物业公司主观过错及因果关系 的认定。

&nbs

p; 首先是过错认定。基于物业公司与业主间的合同关系,物业公司对业主负有善良管理人的注意义务,应采取合理有效的行为履行该种义务。如果物业公司因故意或过失没有采取相应的保安措施,而导致犯罪分子有机可乘,给业主造成损失的,就可认定物业公司存在过错。其次是因果关系。有观点认为,既然物业公司与业主形成了合同法律关系,那么在业主人身、财产受到侵害的过程中,因物业公司未按合同约定提供相应的保安服务,为犯罪分子实施犯罪行为创造条件或者提供便利,物业公司对此就负有责任。然而问题是,就连公安部门都不能防止犯罪或者侵权的发生,那么又怎么能指望仅是提供防范性安全保卫服务的物业公司,能做到连国家权利机关都做不到的事情呢?更何况,物业公司的保安服务仅限于事先预防及事后协助。实际上,不论物业公司采取怎样的保安措施,如果致害人真的要采取侵害行为,物业公司对此也是无能为力的。当然,物业公司在收取物业管理费的同时却不履行义务,客观上也确实为致害人的侵害行为提供了便利,增加了损害发生的可能性。因此,本律师认为,判断有无因果关系的关键在于所发生的损害赔偿事件中,物业公司有无尽到善良注意义务。尽到善良注意义务的,就无因果关系;未尽善良注意义务的,就应认定存在因果关系。

四、损害赔偿责任的承担

一旦物业公司的,行为具备了损害赔偿构成的四要件,业主就有权要求损害赔偿。至于物业公司在业主损害赔偿中是全部由物业公司进行赔偿,还是由物业公司赔偿部分损失,现有两种观点:

第一种观点认为,由物业公司赔偿业主部分损失较为合理。理由是,虽然物业公司存在违约行为,且应进行违约损害赔偿,但主要责任者应是犯罪分子,次要责任是物业公司,故责任应由物业公司与犯罪分子共同承担,如业主的全部损失均要物业管理公司赔偿,属扩大物业公司责任范围,有失公正。对于赔偿的数额,在目前法律尚无明文规定的情况下,应分清责任的主次,酌情作出处理。本律师认为,由于受害业主明显处于弱者地位,在许多情况下,一旦受到损害,将对整个家庭造成致命打击,如果致害人无力对其造成的损害结果进行赔偿的话,那么对受害业主的权益的保护只能说是水中花、镜中月。

第二种观点认为,物业公司的赔偿责任与致害人的赔偿责任之间是一种不真正连带责任关系。理由是,为避免致害人无力向受害业主作出赔偿,物业公司所承担的赔偿责任又显著轻微的情况发生,出于公平原则的要求,在物业公司违反保安责任致使业主在小区内受到损害时,所产生的损害赔偿责任理应由物业公司与致害人承担不真正连带责任。当然,在物业公司承担损害赔偿责任后,物业公司有权向致害人追偿。因为,虽然物业公司存在违约行为,但损害结果的发生是由犯罪分子直接造成的,故最终的赔偿责任应由真正的致害人承担,物业公司享有追偿权。本律师认为,第二种观点明显扩大了物业公司的责任范围,导致权利义务不对等,不利于物业公司的生存和发展。从根本上讲,也有可能会间接损害到业主的利益。

综上所述,物业公司承担责任的前提条件均是其未尽善良注意义务。换句话说,只要物业公司尽到了善良注意义务,物业公司就不需要承担赔偿责任。由此可见,决定物业公司命运的不是别人正是物业公司自己。基于物业公司的保安责任涉及多个法律问题,本文所论述的仅是一些比较浅层次的东西。为帮助读者对以上所述有更深刻的认识,本律师将在下期文章中结合实际发生的案例,进行具体分析。

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：物业管理保安服务法律责任风险规避

《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。

第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。

在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。20**年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。

第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任

由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面:保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害;保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。

那么,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢?我想主要应从三方面进行:首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备;其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约定,即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点,这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收入之减少应除外,若业主有过失,则适用过失相抵的规则。

第三,物业管理公司未尽保安服务之责的归责原则。

根据《合同法》第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《物业管理条例》第36条的规定,物业管理公司未尽保安服务之责为违约责任的无过错责任,即违约责任的成立无需物业管理公司主观上具有过错,只要违约行为与损害结果之间具有因果关系,物业管理公司就应当对其违

篇3：小区保安员岗位工作职责任职要求

　　小区保安员岗位职责、任职要求

　　1、岗位人数：37人

　　2、直接上级：保安部部长

　　3、本职工作：负责小区治安、消防、车辆管理工作

　　4、任职要求：高中学历，退伍军人，身高172cm以上，身体健康，品行端正，有一定管理经验，工作认真负责，须有武汉市户口担保人。

　　5、直接责任：

　　（1）负责本辖区车辆进出、停放管理，严格实施车辆进出登记管理制度。

　　（2）负责本辖区人员的进出管理，访客须凭有效证件进行登记方可放行，参观者须凭公司或管理处签发的出入证方可进入辖区。

　　（3）负责本辖区治安、保卫工作，巡逻保安员应对辖区各个部位进行定时和不定时、定点和不定点，由外及里相结合的交叉巡逻。

　　（4）对辖区内发现的公共设施及建筑物的任何损坏或缺陷应及时报告管理处并对影响安全使用的采取有效的保护措施。

　　（5）遇突发性、危害性事故或事件发生，立即采取应急处理，并及时向管理员汇报。

　　（6）完成领导安排的其他工作。

篇4：保安公司人力资源部部长岗位责任制

　　保安公司人力资源部部长岗位责任制

　　一、在总经理的直接领导下开展工作。

　　二、根据服务总公司发展规划，协助总经理筹划、落实人力资源发展规划。

　　三、负责日常人事工作，按时完成学院人事处下达的各项工作任务；负责人事制度的建立、推行、检查和完善，确保其有效实施。

　　四、建立和完善服务总公司人事档案，做好人事档案的立卷、维护、管理、调阅。

　　五、负责服务总公司员工的管理教育，新进人员的甑选、招聘、录用、教育培训、合同管理；负责人事任免、调动、退休、职称晋升、考核奖惩、劳动合同处理及社会保险办理等。

　　六、参与薪资管理及分配方案的拟定，协调好劳资关系。学院正式在编职工的工资、福利标准按人事处核定的标准确定，按服务总公司考核标准发放；服务总公司自聘的合同制干部、工人按岗位聘任、确定工资福利。合理配置人力资源，力争压缩人员数量，提高服务质量和员工待遇。

　　七、负责对部门工作人员服务质量的考评。奖惩方案的制定、落实，处理后勤服务热线信息的收集、整理、转达、落实。

　　八、负责公司内部考勤及上报工作。

篇5：保安公司年度绩效责任目标考核方案

　　保安公司20**年度绩效责任目标考核方案

　　总则

　　为了精心铸造“z保安”品牌形象，建立并完善公开、公平、公正、公信的竞争激励机制，确保公司正常运行，促进各项业务的扎实开展，特制定本公司20**年度绩效责任目标考核方案。

　　一、指导思想

　　以党的十七大精神为指导，认真践行***，以开展“管理效益年”活动为抓手，结合公司本年度工作目标和任务，按照“建设大保安”和“大企业集团”的工作思路，充分调动每个同志的积极性、能动性和创造性，使公司永葆创造力和活力，促进保安工作再上新台阶，再创新佳绩，实现历史性大跨越。

　　二、组织领导

　　绩效考核工作在公司统一领导下进行，由总经理助理主管并牵头，组成考核办公室。参与考核单位有财务科、办公室、督查室等，具体负责实施考核工作。

　　三、考核原则

　　（一）坚持公开、公平、公正、公信的原则；

　　（二）坚持注重实绩、激励发展的原则；

　　（三）坚持责权利统一的原则；

　　（四）坚持一月一考核、一月一公布的原则；另外年终总结考评时，根据全年绩效考核情况，由公司领导班子统一综合平衡，最后确定总排名位次；

　　（五）坚持突出重点、兼顾其它的原则。

　　四、考核位次的构成

　　部门负责人、一般管理人员的考核范围和位次结果，由基础业务工作、发展业务工作和队伍建设三部分构成。

　　1、基础业务工作考核 即根据岗位不同、责任大小、风险程度、劳动强度、工作范围、经济效益等差别情况，展开对部门负责人、一般管理人员的考核，并预设部门负责人管理责任分每月为25分，一般管理人员均按10分计核。

　　2、发展业务考核即对部门负责人和一般管理人员发展公司业务情况进行考核。凡个人发展公司业务，除按发展业务利润的10%提成外，另按每提成20元计1分计核，上不封顶；提成得分分别计入个人绩效考核之中。

　　3、队伍建设考核 对部门负责人及一般管理人员日常工作表现进行考核。凡达不到要求的酌情扣分，直至取消考核资格。

　　4、公司领导每月对所有考核部门人员进行平衡，加奖或扣减分数列入当月绩效考核之中。

　　5、部门原则上实行浮动工资制度，每月按绩效完成情况进行调节和奖罚。

　　五、具体考核办法

　　根据公司实际情况，分别对保安物业部、技防部、建材部、消防部、经营部、劳务公司、物流公司、人力资源市场、警犬基地、后勤基地、马尚办、接待处等十二个直接创利部门以及其他部门及工作人员分别进行考核。