物业公共照明节能新途径
在住宅小区的物业服务过程中，公共区域的能耗支出占总支出的比重相当大。现在物价飞涨、人工薪酬屡屡上调，而物业服务收费标准近十年未作调整，如何节能降耗降低开支，无疑是时下诸多物业服务企业管理者思考的问题。
从公共梯间照明来看小区的节能降耗演变
自从内地有了物业管理之后的十余年来，物业服务企业曾做过无数次的尝试和探索：
刚开始时的商品房楼梯间安装的是按键式开关，业主使用时自行启闭或由物管人员巡逻时进行关闭，但受人为因素影响，人工关闭不能长期坚持，造成了较大的能源浪费及一部分能耗的支出。
紧接着发现声控开关可以有效地节能，于是把按键式开关逐步更换为声光控开关，但是声光控开关的价格高，不是所有的物业服务企业都能负担得起，等到这种开关的价位下调，才逐步推广开来。
随后在使用过程中，又发现了新问题--有个别业主利用自身的技术条件，偷偷地把家中的电源接到了公共照明的线路上，出现了公共照明费用高居不下的情况。发现此事其实不难，那就是在抄表时总有那么一两个业主家的能耗很少，而家中的电器却很齐全且都在使用。为了确认此事，物管的工程人员在公共区域照明线路上加装了微电脑时控器，稍加设置便使得偷电者浮出水面。而这种微电脑时控器，也恰在此事之后逐步推广开来，于是形成了一种全新的组合--微电脑时控器、声控开关、小功率白炽灯的组合。这个组合相对于刚开始的按键式开关而言，无疑是一个质的飞跃，成了大多数新开发住宅项目的首选。
由于各地对楼梯间照明、公共部位照明费用承担的政策各不相同，因而在政策宽松的长三角地区出现了一种名为公共梯间能耗均分器的小型设备。这种设备在设置好分摊户数之后，按日期的不同从不同的用户能耗表中取得电能，达到公共梯间能耗分摊的目的，并由此减少了中间环节，减少了物业服务企业诸如代收代缴梯间区域能耗费的压力。但是这个新鲜事物，需要时间和各地各职能部门政策的支持，目前仅在浙江一些地方才有推广和使用。而在经济发达的都会级城市，则由供电企业直接向最终用户收取公共梯间照明费用，减少了物业服务企业代收代缴的环节。
近几年来，新型照明材料的应用，加快了节能降耗的步伐。LED灯具便是目前值得推广的一种节能设备，拥有耗能小、照度高、使用寿命长等诸多优点。LED灯售价偏高，导致推广受到限制，不少物业服务企业有节能降耗的需求但缺乏大笔的资金作为支撑。
上述诸多的尝试，改造或更新的费用来源无非有两种途径：一、物业服务企业为房地产开发公司下属，这类更新改造的资金来源于房地产开发企业的财务补贴;二、对于更多市场化的物业服务企业而言，这类的资金来自企业自筹，投入资金进行改造后，一旦合同提早结束成本无法收回。企业存在的目的，是为了谋求更大的经济利益，因而上述的作法很不明智。那么，采用什么样的方式才是明智且符合市场规律的呢?
节能降耗的新途径：从设备租赁到合同能源管理
在西方国家，任何的设备都可以通过租赁的方式来获得使用权，如油轮、汽车、挖掘机械、建筑机械租赁等，企业只需为此支付相应的租金就满足了生产需求。由于租金适宜且占用的资金不大，不会对企业的生产造成不良后果，因而客户颇多业务发展良好。设备租赁的方式主要有经营租赁和融资租赁两种。在国内，开始时是中外合资企业或者外商独资企业，他们的办公用房、生产用房、交通工具等大多是租赁来的，而后逐步向国内新型的民营企业过渡。在借鉴西方的这种先进理念之后，近年来这种设备融资租赁的模式已经开始在国内的各行各业中初露头角，体现在节能降耗方面，则是以合同能源管理的模式出现。合同能源管理虽来源于设备的融资租赁，但与其有着本质的区别。
合同能源管理，在国外早已不是新生事物，是上世纪七十年代在西方发达国家开始发展起来的一种基于市场运作的节能新机制。合同能源管理推销的是一种减少能源成本的财务管理方法。不管是合同能源管理公司或节能服务公司(姑且定名为“节能服务公司”吧)，其经营机制是一种节能投资服务管理，客户见到节能效益后，节能服务公司才与客户一起共同分享节能成果，取得双赢的效果。近年来，我国政府加大了对合同能源管理商业模式的扶持力度，20**年4月2日国务院办公厅转发了发改委等部门《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》、财政部出台了《关于印发合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法》，从政策上、资金上给予大力支持，促进节能服务产业的健康快速发展。
降人工薪资还是降能耗开支?
如开篇时所提到的节能尝试，放在物业服务费标准较高的沿海地区是没有什么难度的，而放在收费标准仅仅为0.2元/平方米-
0.50元/平方米的内地，其改造难度之大绝非一般。众所周知，不少地方的物业服务收费标准已经十余年未作调整了，不少地市执行的还是本世纪初制订的收费标准。与其形成对比的是人工成本的上涨，以山东的济南市为例，20**年济南市的最低工资标准是410元/人，到了20**年这个标准则成了1,240元/人，上涨幅度为202%;社保最低缴费基数由20**年的492元/人，上涨到目前1,772元/人，上涨幅度达到了260%。在这样的大环境之下，降低人工薪资则直接导致员工的大幅度流失，并造成服务质量的下滑，事实证明是万不可行的，只有进行多方面尝试，才能寻找到适合企业发展的环境，而节能降耗改造无疑是一个重点。
住宅小区的节能改造，大多从地下停车场的照明系统、公共梯间照明系统以及中央空调系统开始，由易到难逐步展开，而尤其以地下停车场的照明系统改造最为集中。以某大型小区为例，根据原有设计，地下停车场有200支40W日光灯作为光源，方能保证其照明满足基本需要。负责管理该小区的物业服务企业在核算成本时，却发现地下停车场的照明能耗费用一直高居不下，于是采用了两种节能方案，进行节能降耗试点：在其中一个区域用减少灯管的方法进行节能降耗，而对另外一个区域则是更换为2U型4W的节能灯;而在进行此项改造之前，未对此事进行公示或者事先通知。此举一出，在地下停车场停放车辆的业主怨声载道，纷纷到物管办公室反映情况，有的诉诸主管部门或者各类媒体，其中也不乏以地下停车场照明不足造成车辆损失为由拒交物业服务费的，该物业服务企业束手无策。后来有一家节能服务公司闻讯前来，就地下停车场的照明系统改造与物业服务企业进行了深入的洽谈，在保障地下停车场照明的前提下，采用新型的LED照明光源进行了改造。照明灯具数量由原设计的200支减少到63支，减少了68.5%的照明灯具;能耗也有原先的单支40W减少到18W，节能55%。由于其技术已经成熟，光源使用寿命已经达到了5万小时且无需镇流器、启辉器之类的配件，免去了日常的维护。
在各地进行节能降耗的过程中，各节能服务公司采用的照明器具各不相同，合作的期限或长或短，返利的比例或高或低，不尽相同。这是节能减排的大趋势之下减少企业开支的必经之路。而自从有了节能服务公司参与到物业小区的节能改造之后，这个难题如今变得毫无难度。值得注意的是，在进行节能改造时，与节能服务公司签署合同的期限以不超过小区自身物业服务合同期限为佳，如超出或者临近，此合同可以进行转让处理。节能改造的合同期越长，产生的节能效益越大，这是毋庸置疑的。
采编：www.pmceo.cOm篇2：地下车库照明节能改造方案
中航物业格澜郡地下车库照明节能改造方案
目 录
一、投资项目背景
二、照明节能改造方案
三、节能效益分析
四、项目改造计划
五、资金投入方案
六、效益共享方案
一、投资项目背景
1、国家政策引导
根据《京都议定书》的规定，温室气体减排指标至少要延续到20**年。
20**年9月，国家发展改革委、科技部、工业和信息化部、财政部、住房城乡建设部、国家质检总局等六部委发改环资[20**]2441号联合发布“关于印发半导体照明节能产业发展意见的通知”。
20**年12月，中国首个节能减排城市间宣言发布，该宣言倡议，所有城市在未来十年“单位GDP二氧化碳排放比20**年下降40%～45%”。
20**年3月5日，国务院总理*在十一届全国人大三次会议上所作的政府工作报告中，提出了20**年中国经济的10个关键资料：其中一个数据就是“新增8000万吨标准煤的节能能力”。
20**年4月，国务院办公厅国办发〔20**〕25号转发发展改革委等部门“关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知”。
20**年8月18日，国家发改委正式启动低碳省区、低碳城市试点工作。
2、节能减排任重道远
当前，节能减排工作大范围展开，新《节约能源法》使节约资源成为我国基本国策，节能减排工作已成为全社会参与的国事、大事。我国政府在20**年9月的联合国气候变化峰会上提出争取到20**年，中国的单位国内生产总值co2排放(碳排放强度)比20**年显著下降。中国在“十一五”规划中，明确提出“能源强度”目标，要求每单位国内生产总值的能耗要比20**年降低20%，以应对经济社会发展中日益凸显的能源约束，以及日益严重的环境问题。
3、绿色环保推广应用
节能照明更是当今各地政府乃至世界各国纷纷制定相关政策进行扶持或是推广应用，被誉为21世纪最为节能环保、绿色照明,照明光源显现出极大的照明应用优势。
4、改造案例
鼎诚国际大厦案例
鼎诚国际大厦地下车库共三层, 改造前车库照明用电量为每月11500度,于20**年7月28日完成照明节能改造, 节能产品投入使用一个月后, 月用电量节省51.9%度
二、格澜郡地下车库照明节能改造方案
根据我楼宇技术人员对格澜郡地下车库照明的现状了解，以及节能照明与应用上的最新技术，现提出了采用EMC合同能源管理模式进行航都大厦地下车库照明改造的方案，以供领导参考。具体方案简介如下：
1、成立项目合作组：由楼宇公司指定专人成立项目组，具体负责合同能源管理的项目实施;，节能收益分配比例具体是楼宇公司收取能源节省部份的70%，格澜郡使用方收取能源节省部份的30%。通过节能高效的照明产品应用，从而真正实现有效投入，高效产出，达到制定的节能改造的各项绩效目标。
2、使用方无需增加资金投入：目前格澜郡地下车库照明使用T8电感支架灯具为40W。改造方式为一次性全部进行改造完成。所需的投资将全部由楼宇公司解决，使用方无需在照明设备管理上再额外增加投资;
3、产品技术和管理能力承诺：在有效合同期内楼宇公司负责项目涉及范围内的全部灯具的安装施工、更换及日后的维护，包括更换非人为损坏的灯具等，均不另外收费。并承诺，在达到国家相关照明规范的前提下，对比T8支架产品，节电率超过70%;
节能照明产品与传统产品的性能对比分析表
项目T8-40W灯管LED灯管
灯管额定功率40W11W
灯具寿命小时5000 小时50000小时
灯管工作热度70度 C40度 C
含汞量15 g
电器电感镇流器技术电子心片
灯具总功耗48W11W
灯管照度 1.8M高度160Lu*225Lu*
实际照度(总照度*衰减率)104Lu*(65 %)218Lu*( 85%)
平均每天点灯时间24小时24小时
每支灯管每天耗电度数=耗电瓦数*点灯时间/1000W)1.15度0.264度
平均每年点灯天数365天365天
平均每年用电度数419.75度96.36度
每年比较T8省电度数基准323.39度
对比T8灯管的省电比率基准77%
相当节省标准煤(0.374公斤/度)基准5872公斤
减少SO2排放 (0.011公斤/度)基准172.7公斤
减少CO2的排放(0.381公斤/度)基准5982公斤
三、项目投资收益与节能经济效益分析
1、项目综合效益及优点阐述
(1) 节约用电70%(实际运用最高纪录为节约用电77%) 电费以1.0元/度计算，100盏灯具以往每年电费支出约为41975元计。改造后，按最低70%节电率计算，保守估计每年至少可节省电费支出约29382.5元。
(2) 大幅度减少维护成本支出：传统灯具需定期更换光源，每支支架用于更换光源的材料采购成本和人工成本每年约15元。而LED照明由于使用寿命长，使用期间将减少灯具的维护费用，以100盏T8电感支架灯具进行计算，节能改造后每年可节省维护费用约1500元。
(3) 经济效益：LED灯管合同期内全保，使用寿命长达50000小时，以100盏灯具进行计算，5年内所产生的直接节能经济效益约为：(29382.5元+1500元)×5年=154412.5元。
(4) 视觉效果：改造后，消除了原T8电感支架使用中存在的频闪严重、视觉效果差(严重偏色、显色性低)、维护费用高等缺点。为机动车驾驶人员创造出良好的视觉环境，在保障交通安全、提高停车场效率、节约电费、维护费的同时也美化了停车场的整体环境。
(5) 96%的电能功率传送效果：LED照明的功率因数达到96%，大大提高供电线路的输送效率，减少路损。
(6) 综合经济价值：该项目除具有直接节电效益之外，其对供配电设施及线路的保护作用使得供配电设施延长有效使用寿命，养护费用相应减少;同时亦减轻送电变压器及电缆的负担，减轻供电材料的投入资金，另节约的电能缓解了建筑供电紧缺的现状。
篇3：小区物业公共照明节能思考
在住宅小区的物业服务过程中，公共区域的能耗支出占总支出的比重相当大。现在物价飞涨、人工薪酬屡屡上调，而物业服务收费标准近十年未作调整，如何节能降耗降低开支，无疑是时下诸多物业服务企业管理者思考的问题。
从公共梯间照明来看小区的节能降耗演变
自从内地有了物业管理之后的十余年来，物业服务企业曾做过无数次的尝试和探索：
刚开始时的商品房楼梯间安装的是按键式开关，业主使用时自行启闭或由物管人员巡逻时进行关闭，但受人为因素影响，人工关闭不能长期坚持，造成了较大的能源浪费及一部分能耗的支出。
紧接着发现声控开关可以有效地节能，于是把按键式开关逐步更换为声光控开关，但是声光控开关的价格高，不是所有的物业服务企业都能负担得起，等到这种开关的价位下调，才逐步推广开来。
随后在使用过程中，又发现了新问题--有个别业主利用自身的技术条件，偷偷地把家中的电源接到了公共照明的线路上，出现了公共照明费用高居不下的情况。发现此事其实不难，那就是在抄表时总有那么一两个业主家的能耗很少，而家中的电器却很齐全且都在使用。为了确认此事，物管的工程人员在公共区域照明线路上加装了微电脑时控器，稍加设置便使得偷电者浮出水面。而这种微电脑时控器，也恰在此事之后逐步推广开来，于是形成了一种全新的组合--微电脑时控器、声控开关、小功率白炽灯的组合。这个组合相对于刚开始的按键式开关而言，无疑是一个质的飞跃，成了大多数新开发住宅项目的首选。
由于各地对楼梯间照明、公共部位照明费用承担的政策各不相同，因而在政策宽松的长三角地区出现了一种名为公共梯间能耗均分器的小型设备。这种设备在设置好分摊户数之后，按日期的不同从不同的用户能耗表中取得电能，达到公共梯间能耗分摊的目的，并由此减少了中间环节，减少了物业服务企业诸如代收代缴梯间区域能耗费的压力。但是这个新鲜事物，需要时间和各地各职能部门政策的支持，目前仅在浙江一些地方才有推广和使用。而在经济发达的都会级城市，则由供电企业直接向最终用户收取公共梯间照明费用，减少了物业服务企业代收代缴的环节。
近几年来，新型照明材料的应用，加快了节能降耗的步伐。LED灯具便是目前值得推广的一种节能设备，拥有耗能小、照度高、使用寿命长等诸多优点。LED灯售价偏高，导致推广受到限制，不少物业服务企业有节能降耗的需求但缺乏大笔的资金作为支撑。
上述诸多的尝试，改造或更新的费用来源无非有两种途径：一、物业服务企业为房地产开发公司下属，这类更新改造的资金来源于房地产开发企业的财务补贴;二、对于更多市场化的物业服务企业而言，这类的资金来自企业自筹，投入资金进行改造后，一旦合同提早结束成本无法收回。企业存在的目的，是为了谋求更大的经济利益，因而上述的作法很不明智。那么，采用什么样的方式才是明智且符合市场规律的呢?
节能降耗的新途径：从设备租赁到合同能源管理
在西方国家，任何的设备都可以通过租赁的方式来获得使用权，如油轮、汽车、挖掘机械、建筑机械租赁等，企业只需为此支付相应的租金就满足了生产需求。由于租金适宜且占用的资金不大，不会对企业的生产造成不良后果，因而客户颇多业务发展良好。设备租赁的方式主要有经营租赁和融资租赁两种。在国内，开始时是中外合资企业或者外商独资企业，他们的办公用房、生产用房、交通工具等大多是租赁来的，而后逐步向国内新型的民营企业过渡。在借鉴西方的这种先进理念之后，近年来这种设备融资租赁的模式已经开始在国内的各行各业中初露头角，体现在节能降耗方面，则是以合同能源管理的模式出现。合同能源管理虽来源于设备的融资租赁，但与其有着本质的区别。
合同能源管理，在国外早已不是新生事物，是上世纪七十年代在西方发达国家开始发展起来的一种基于市场运作的节能新机制。合同能源管理推销的是一种减少能源成本的财务管理方法。不管是合同能源管理公司或节能服务公司(姑且定名为“节能服务公司”吧)，其经营机制是一种节能投资服务管理，客户见到节能效益后，节能服务公司才与客户一起共同分享节能成果，取得双赢的效果。近年来，我国政府加大了对合同能源管理商业模式的扶持力度，20**年4月2日国务院办公厅转发了发改委等部门《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》、财政部出台了《关于印发合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法》，从政策上、资金上给予大力支持，促进节能服务产业的健康快速发展。
降人工薪资还是降能耗开支?
如开篇时所提到的节能尝试，放在物业服务费标准较高的沿海地区是没有什么难度的，而放在收费标准仅仅为0.2元/平方米-
0.50元/平方米的内地，其改造难度之大绝非一般。众所周知，不少地方的物业服务收费标准已经十余年未作调整了，不少地市执行的还是本世纪初制订的收费标准。与其形成对比的是人工成本的上涨，以山东的济南市为例，20**年济南市的最低工资标准是410元/人，到了20**年这个标准则成了1,240元/人，上涨幅度为202%;社保最低缴费基数由20**年的492元/人，上涨到目前1,772元/人，上涨幅度达到了260%。在这样的大环境之下，降低人工薪资则直接导致员工的大幅度流失，并造成服务质量的下滑，事实证明是万不可行的，只有进行多方面尝试，才能寻找到适合企业发展的环境，而节能降耗改造无疑是一个重点。
住宅小区的节能改造，大多从地下停车场的照明系统、公共梯间照明系统以及中央空调系统开始，由易到难逐步展开，而尤其以地下停车场的照明系统改造最为集中。以某大型小区为例，根据原有设计，地下停车场有200支40W日光灯作为光源，方能保证其照明满足基本需要。负责管理该小区的物业服务企业在核算成本时，却发现地下停车场的照明能耗费用一直高居不下，于是采用了两种节能方案，进行节能降耗试点：在其中一个区域用减少灯管的方法进行节能降耗，而对另外一个区域则是更换为2U型4W的节能灯;而在进行此项改造之前，未对此事进行公示或者事先通知。此举一出，在地下停车场停放车辆的业主怨声载道，纷纷到物管办公室反映情况，有的诉诸主管部门或者各类媒体，其中也不乏以地下停车场照明不足造成车辆损失为由拒交物业服务费的，该物业服务企业束手无策。后来有一家节能服务公司闻讯前来，就地下停车场的照明系统改造与物业服务企业进行了深入的洽谈，在保障地下停车场照明的前提下，采用新型的LED照明光源进行了改造。照明灯具数量由原设计的200支减少到63支，减少了68.5%的照明灯具;能耗也有原先的单支40W减少到18W，节能55%。由于其技术已经成熟，光源使用寿命已经达到了5万小时且无需镇流器、启辉器之类的配件，免去了日常的维护。
在各地进行节能降耗的过程中，各节能服务公司采用的照明器具各不相同，合作的期限或长或短，返利的比例或高或低，不尽相同。这是节能减排的大趋势之下减少企业开支的必经之路。而自从有了节能服务公司参与到物业小区的节能改造之后，这个难题如今变得毫无难度。值得注意的是，在进行节能改造时，与节能服务公司签署合同的期限以不超过小区自身物业服务合同期限为佳，如超出或者临近，此合同可以进行转让处理。节能改造的合同期越长，产生的节能效益越大，这是毋庸置疑的。
篇4：物业小区公共照明节能的新途径
从公共梯间照明来看小区的节能降耗演变
自从内地有了物业管理之后的十余年来，物业服务企业曾做过无数次的尝试和探索：
刚开始时的商品房楼梯间安装的是按键式开关，业主使用时自行启闭或由物管人员巡逻时进行关闭，但受人为因素影响，人工关闭不能长期坚持，造成了较大的能源浪费及一部分能耗的支出。
紧接着发现声控开关可以有效地节能，于是把按键式开关逐步更换为声光控开关，但是声光控开关的价格高，不是所有的物业服务企业都能负担得起，等到这种开关的价位下调，才逐步推广开来。
随后在使用过程中，又发现了新问题--有个别业主利用自身的技术条件，偷偷地把家中的电源接到了公共照明的线路上，出现了公共照明费用高居不下的情况。发现此事其实不难，那就是在抄表时总有那么一两个业主家的能耗很少，而家中的电器却很齐全且都在使用。为了确认此事，物管的工程人员在公共区域照明线路上加装了微电脑时控器，稍加设置便使得偷电者浮出水面。而这种微电脑时控器，也恰在此事之后逐步推广开来，于是形成了一种全新的组合--微电脑时控器、声控开关、小功率白炽灯的组合。这个组合相对于刚开始的按键式开关而言，无疑是一个质的飞跃，成了大多数新开发住宅项目的首选。
由于各地对楼梯间照明、公共部位照明费用承担的政策各不相同，因而在政策宽松的长三角地区出现了一种名为公共梯间能耗均分器的小型设备。这种设备在设置好分摊户数之后，按日期的不同从不同的用户能耗表中取得电能，达到公共梯间能耗分摊的目的，并由此减少了中间环节，减少了物业服务企业诸如代收代缴梯间区域能耗费的压力。但是这个新鲜事物，需要时间和各地各职能部门政策的支持，目前仅在浙江一些地方才有推广和使用。而在经济发达的都会级城市，则由供电企业直接向最终用户收取公共梯间照明费用，减少了物业服务企业代收代缴的环节。
近几年来，新型照明材料的应用，加快了节能降耗的步伐。LED灯具便是目前值得推广的一种节能设备，拥有耗能小、照度高、使用寿命长等诸多优点。LED灯售价偏高，导致推广受到限制，不少物业服务企业有节能降耗的需求但缺乏大笔的资金作为支撑。
上述诸多的尝试，改造或更新的费用来源无非有两种途径：一、物业服务企业为房地产开发公司下属，这类更新改造的资金来源于房地产开发企业的财务补贴;二、对于更多市场化的物业服务企业而言，这类的资金来自企业自筹，投入资金进行改造后，一旦合同提早结束成本无法收回。企业存在的目的，是为了谋求更大的经济利益，因而上述的作法很不明智。那么，采用什么样的方式才是明智且符合市场规律的呢?
节能降耗的新途径：从设备租赁到合同能源管理
在西方国家，任何的设备都可以通过租赁的方式来获得使用权，如油轮、汽车、挖掘机械、建筑机械租赁等，企业只需为此支付相应的租金就满足了生产需求。由于租金适宜且占用的资金不大，不会对企业的生产造成不良后果，因而客户颇多业务发展良好。设备租赁的方式主要有经营租赁和融资租赁两种。在国内，开始时是中外合资企业或者外商独资企业，他们的办公用房、生产用房、交通工具等大多是租赁来的，而后逐步向国内新型的民营企业过渡。在借鉴西方的这种先进理念之后，近年来这种设备融资租赁的模式已经开始在国内的各行各业中初露头角，体现在节能降耗方面，则是以合同能源管理的模式出现。合同能源管理虽来源于设备的融资租赁，但与其有着本质的区别。
合同能源管理，在国外早已不是新生事物，是上世纪七十年代在西方发达国家开始发展起来的一种基于市场运作的节能新机制。合同能源管理推销的是一种减少能源成本的财务管理方法。不管是合同能源管理公司或节能服务公司(姑且定名为“节能服务公司”吧)，其经营机制是一种节能投资服务管理，客户见到节能效益后，节能服务公司才与客户一起共同分享节能成果，取得双赢的效果。近年来，我国政府加大了对合同能源管理商业模式的扶持力度，20**年4月2日国务院办公厅转发了发改委等部门《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》、财政部出台了《关于印发合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法》，从政策上、资金上给予大力支持，促进节能服务产业的健康快速发展。
降人工薪资还是降能耗开支?
如开篇时所提到的节能尝试，放在物业服务费标准较高的沿海地区是没有什么难度的，而放在收费标准仅仅为0.2元/平方米-
0.50元/平方米的内地，其改造难度之大绝非一般。众所周知，不少地方的物业服务收费标准已经十余年未作调整了，不少地市执行的还是本世纪初制订的收费标准。与其形成对比的是人工成本的上涨，以山东的济南市为例，20**年济南市的最低工资标准是410元/人，到了20**年这个标准则成了1,240元/人，上涨幅度为202%;社保最低缴费基数由20**年的492元/人，上涨到目前1,772元/人，上涨幅度达到了260%。在这样的大环境之下，降低人工薪资则直接导致员工的大幅度流失，并造成服务质量的下滑，事实证明是万不可行的，只有进行多方面尝试，才能寻找到适合企业发展的环境，而节能降耗改造无疑是一个重点。
住宅小区的节能改造，大多从地下停车场的照明系统、公共梯间照明系统以及中央空调系统开始，由易到难逐步展开，而尤其以地下停车场的照明系统改造最为集中。以某大型小区为例，根据原有设计，地下停车场有200支40W日光灯作为光源，方能保证其照明满足基本需要。负责管理该小区的物业服务企业在核算成本时，却发现地下停车场的照明能耗费用一直高居不下，于是采用了两种节能方案，进行节能降耗试点：在其中一个区域用减少灯管的方法进行节能降耗，而对另外一个区域则是更换为2U型4W的节能灯;而在进行此项改造之前，未对此事进行公示或者事先通知。此举一出，在地下停车场停放车辆的业主怨声载道，纷纷到物管办公室反映情况，有的诉诸主管部门或者各类媒体，其中也不乏以地下停车场照明不足造成车辆损失为由拒交物业服务费的，该物业服务企业束手无策。后来有一家节能服务公司闻讯前来，就地下停车场的照明系统改造与物业服务企业进行了深入的洽谈，在保障地下停车场照明的前提下，采用新型的LED照明光源进行了改造。照明灯具数量由原设计的200支减少到63支，减少了68.5%的照明灯具;能耗也有原先的单支40W减少到18W，节能55%。由于其技术已经成熟，光源使用寿命已经达到了5万小时且无需镇流器、启辉器之类的配件，免去了日常的维护。
在各地进行节能降耗的过程中，各节能服务公司采用的照明器具各不相同，合作的期限或长或短，返利的比例或高或低，不尽相同。这是节能减排的大趋势之下减少企业开支的必经之路。而自从有了节能服务公司参与到物业小区的节能改造之后，这个难题如今变得毫无难度。值得注意的是，在进行节能改造时，与节能服务公司签署合同的期限以不超过小区自身物业服务合同期限为佳，如超出或者临近，此合同可以进行转让处理。节能改造的合同期越长，产生的节能效益越大，这是毋庸置疑的。
篇5：深圳市推广高效节能半导体照明(LED)产品示范工程实施方案
深圳市推广高效节能半导体照明(LED)产品
示范工程实施方案
为深入贯彻落实***，加快推动我市LED产业做强做大，抢占国际LED产业发展制高点，进一步拉动社会投资，推进节能减排工作，提升自主创新能力，促进LED照明产品的推广应用，制定本实施方案。
一、指导思想和主要目标
围绕我市节能中长期规划确定的节能目标和任务，以促进我市LED照明产业发展为出发点，实施一批起点高、见效快、节能效益明显的LED照明产品政府应用示范工程，探索和构建一套具有深圳特色的高效节能LED照明产品效益评价体系，吸引全球LED产业向我市集聚，打造高端LED产业链，培育一批拥有自主知识产权和核心竞争优势的深圳LED企业迅速做强做大，形成我市新的经济增长点，把深圳打造成为全国LED产品检测分析中心、研发中心、交易中心、人才中心、LED基础材料和专用装备配件配套中心。
通过示范工程的实施，全面推动我市道路、隧道、地铁、大型公共建筑等领域照明产品的升级换代，争取到20**年，深圳非主干道路灯、隧道灯基本完成LED照明改造，新建非主干道、隧道照明全部采用LED照明;深圳地铁站台、车厢全部实现LED照明;到20**年，深圳主干道路灯基本完成LED照明改造。
将深圳会展中心、大运会主体育场馆及标志性建筑打造成为具有鲜明深圳特色的LED照明精品工程。
通过示范工程的实施，强力带动我市LED相关产品和产业的发展，争取到20**年，深圳市LED相关产业年产值达到280亿元以上;到20**年，深圳市LED相关产业年产值达到1300亿元以上。
二、实施原则
(一)突出重点，分批实施。
选择一批拥有自主知识产权、技术成熟、质量可靠、见效快的高效节能LED照明产品和企业，采取有力措施，以典型示范带动全面发展，有计划、有步骤、分批次地积极推进。对于已经具备实施条件，影响面广、节能效果明显的示范工程，应抓紧安排实施，尽早见效;对于建设周期较长的示范工程，要配合项目进度有效落实，稳步推进。
(二)点、线、面结合，高起点建设。
示范工程的选择应充分体现LED照明产品的节能优势和产品应用的多样性，按照“以点带线，以线牵面”的原则确定实施内容，按照“高起点、高标准、适度超前”的要求确定建设方案。
(三)鼓励创新，培优扶强。
示范工程的建设，要优先选择在LED产业链上拥有自主知识产权和核心竞争优势的深圳本地自主创新产品，鼓励企业在产品技术创新、机制创新以及投融资模式创新等方面积极探索并取得成果;以示范工程为引导，培育和扶持一批深圳企业成为在全国LED行业内有影响力和辐射带动能力的龙头企业。
(四)政府表率，全民参与。
政府要在高效节能LED照明产品推广应用中发挥表率作用，在具备应用条件的政府投资项目中率先推广使用;鼓励企事业单位、居民优先选用高效节能照明产品，形成节约资源的良好氛围。
(五)构建体系，形成标准。
针对目前LED照明产品缺乏行业标准的现状，在示范工程的实施过程中积极探索，敢为人先，逐步形成深圳本地的产品标准，构建具有深圳特色的LED照明产品评价方法和评价体系，推动LED照明产品的标准化和模块化。
三、示范工程
(一)示范领域。
按照LED照明产品的节能特性、有关场所的应用条件和典型性、代表性、可推广性的示范要求，选择标志性建筑、城市道路、高速公路、隧道、地铁、广场、典型城区等分批开展示范工作。
20**年实施会展中心、塘明路和科技园高新区等第一批LED照明产品示范工程。
20**年实施第二批LED照明产品示范工程。选择宝安中心区广场、地铁站以及市民中心地下停车场等作为示范点，充分展示包括商业照明、室内照明、建筑物景观照明等具有广泛用途的LED照明产品和应用类型;选择水官高速、湖滨中路、宝安大道机场隧道等典型隧道和部分新建、改建道路等作为主要示范线，展示道路照明、隧道照明等具有广阔推广前景的照明产品;选择深圳湾口岸(F1摩托艇赛场)片区、福田CBD中心区、光明新区等作为主要示范面，展示城市中心城区的道路照明、光景设计、网络化智能控制、交通信号灯等高端应用效果。
20**年根据LED照明技术发展阶段和场所应用条件，实施大运中心片区以及部分新建政府投资大型公共建筑等第三批LED照明产品示范工程，进一步扩大示范范围。
20**年在全市非主干道、隧道、地铁站台和车厢全面推广LED照明产品。
政府投资项目节能改造工程应制定LED照明改造方案，并列入LED照明产品示范工程。
示范工程建设方案要突出LED照明产品的技术特点、自主创新内容，要明确示范内容、示范目标，要具有典型性和可推广性。
(二)LED照明产品供应企业选择标准。
1.在深圳市注册的具有法人资格的企业，注册资本不小于2000万元，或注册资本1000万元以上且年产品销售额1亿元以上，注册时间两年以上;
2.具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度;
3.具有履行合同所必需的设备和专业技术能力;
4.具有依法缴纳税收和社会保险费的良好记录;
5.参加政府采购活动前3年内，在经营活动中没有不良记录;
6.通过ISO9000质量体系认证，具有相应的企业标准，产品通过国家相关具有资质的第三方机构的检测认定;
7.公司生产的LED照明产品已在样板工程中试用，并正常运行半年以上，性能达到节能要求;
8.具有LED照明产品相关的自主知识产权;
9.优先选择使用本地芯片及封装技术的LED照明产品。
四、示范政策
(一)加大财政投入，拉动社会投资。
鼓励采用合同能源管理(EMC)等投融资模式进行节能改造和LED照明产品应用。对承担政府投资项目LED应用示范工程的企业，市财政按照经核定的LED灯具价格的10%给予补贴，并贴息3年;对承担企业投资项目LED应用示范工程的企业，市财政按照经核定的LED灯具价格的30%给予补贴，补贴资金专项用于合同能源管理有关支出。单项工程灯具总额在1000万元以下的，财政补贴最高不超过300万元;单项工程灯具总额在1000万元到5000万元之间的，财政补贴最高不超过600万元;单项工程灯具总额在5000万元以上的，财政补贴最高不超过1000万元。同时，研究制定相应的LED照明产品示范工程财政补贴办法。(由市财政局、发展改革局负责)
鼓励各区及光明新区积极投资建设LED照明产品示范工程，对各区及光明新区按照市政府统一要求组织实施区级LED照明产品示范工程，市财政按照经核定的工程造价给予各区政府及光明新区投资总额10%补贴。市财政对各区政府及光明新区分别给予的LED照明产品示范工程财政补贴每年最高不超过1000万元。(由市财政局、发展改革局负责)
积极筹措资金，保障示范工程资金投入，将政府投资项目示范工程列入年度政府投资计划，按照市政府投资项目的有关规定进行管理。(由市发展改革局负责)
研究制订公共机构示范工程(包括室内照明、路灯照明)合同能源管理(EMC)节能费用返还的财政支付政策和节能计量标准。(由市财政局、发展改革局、建设局、
质监局、城管局负责)
鼓励LED照明产品供应企业与设计、施工企业相结合，向生产、设计和施工一体化的方向发展，支持LED照明产品供应企业向建设主管部门申请设计、施工的相应资质。(由市建设局负责)
(二)鼓励研发，促进自主创新。
鼓励深圳企业建立LED产品研发中心，并为行业提供公共服务，提升自主创新水平。对于示范工程承担企业建设达到一定规模的LED产品研发中心或检测中心，市政府参照有关研发中心或工程中心管理规定，给予一次性政策补贴。(由市科技信息局、贸工局、发展改革局负责)
鼓励示范工程承担企业开展深圳LED照明产业的应用标准、行业标准、地方标准和产品的标准化、模块化研究。每研究出台一类(项)深圳地方技术规范，市财政按照经核定的该技术规范研究投入的50%给予奖励。(由市质监局、科技信息局、财政局负责)
依托市半导体(LED)照明公共检测技术平台和工程质量监督平台，加强对示范工程的质量检测与监督工作，对其所用LED照明产品实施强制抽检，保证示范工程质量。组织我市相关技术机构、行业协会和龙头企业分批制定以安全、节能、稳定性等为重点的公益性地方技术规范。(由市质监局、发展改革局、科技信息局、贸工局、建设局负责)
根据我市事业单位改革的总体方针，积极探索路灯“管养分离”改革，提出LED路灯示范工程养护工作市场化管理方案。(由市城管局、发展改革局负责)
(三)培育LED产业链，扩大政府绿色采购。
大力扶持本地上、中、下游产业联合体的高效节能LED照明产品。将经过示范工程检验，节能效果明显、配光合理的本地上、中、下游产业联合体的高效节能LED照明产品列入政府集中采购目录，具体节能指标另行制定并定期调整。(由市发展改革局、财政局、科技信息局、城管局负责)
市新建、改建、扩建政府投资项目涉及照明产品的，应在项目建议书、可研报告中明确采购政府集中采购目录中的有关产品。(由市发展改革局、财政局负责)
五、保障措施
(一)加强领导，市区联动。
成立由分管副市长任组长的深圳市推广高效节能LED照明产品领导小组，负责研究制定我市推广高效节能LED照明产品的重大政策，决策推广工作的重大事项，协调和监督检查推广工作的开展。领导小组办公室设在市发展改革局，具体负责推进和落实推广高效节能LED照明产品的各项工作。同时成立深圳市推广高效节能LED照明产品专家咨询委员会，对LED照明产品的推广应用提供专业意见。全市各级政府、各有关部门要把推广高效节能LED照明产品工作纳入节能减排工作的总体安排。
(二)明确职责，抓紧实施。
根据本方案要求，抓紧编制示范工程建设方案，报市推广高效节能LED照明产品领导小组审定。其中，会展中心LED照明示范工程建设方案由市国资委、会展中心管理有限公司负责;地铁站及地铁车厢LED照明示范工程建设方案由市轨道办、地铁公司负责;市民中心地下停车场LED照明示范工程建设方案由市机关事务管理局负责;大运中心片区LED照明示范工程建设方案由大运会执行局、市工务署、龙岗区政府负责;科技园片区LED照明示范工程建设方案由市高新办、城管局、南山区政府负责;福田CBD中心区LED照明示范工程建设方案由福田区政府、市城管局负责;塘明路、光明新区LED照明示范工程建设方案由光明新区负责;水官高速及新建公路LED照明示范工程建设方案由市交通局、相关区政府负责;新建、改建城市道路及隧道LED照明示范工程建设方案由市城管局负责;政府投资项目节能改造工程LED照明改造方案由项目管理单位、市建设局、发展改革局负责。
(三)加快审批，特事特办。
政府投资项目LED照明产品示范工程按照有关规定作为应急工程管理，纳入重大项目绿色通道。各有关部门要通过整合审批流程、简化审批手续、减少审批环节等各种方式，提高审批效率。市推广高效节能LED照明产品领导小组办公室负责监督检查落实情况。
(四)强化考核，全力推进。
将推广高效节能LED照明产品工作完成情况纳入各区、光明新区和各有关部门单位GDP能耗考核评价体系，作为政府领导干部综合考核评价的重要内容，实行问责制。
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