光导照明系统压缩照明成本

　　TDD(管式日光采光系统，又称光导照明系统)相对于其他照明设备而言，其实是种更为简单的照明装置--圆形屋顶有效地捕捉自然光线，光线反射管道穿过屋顶以及阁楼，并通过设置在天花板上的镜头式光线扩散器使自然光线均匀地分布在室内。在20世纪末，TDD仅仅被应用于居住用建筑，事实上，这种房屋的采光方式正以惊人的速度普及开来，如今，TDD代替了旧有的天窗设计，越来越多地出现在家庭、居住用建筑的采光设计中。随着光学技术的进一步发展，TDD采光设计亦逐渐成为商用建筑采光设计的主要趋势。

　　商业采光的到来

　　第一款专为商业建筑设计的TDD设备于2000年完成开发上市。该设备主要由直径约为21英寸(约合0.53米)的导光管道以及圆形穹顶的内反射镜构成，能够极好地捕捉小角度太阳光。这种新产品完全超越了老式的照明设备--单一一组管式采光设备的照明效果，甚至超过了办公室常用的、面积为8平方英尺(约合0.74平方米)的日光灯照明单元(该单元内含3组T8型日光灯)。此外，这种新型设备可以通过内置的光学转换盒系统，将导光管传递过来的光线转换成“平方型”均匀散布的光线。并且，终端的光线扩散器可以牢固地贴合于大多数吸声天花板栅格中，在提供照明的同时，取代了以往面积为4平方英尺(约合0.37平方米)的吊顶板--可为大多数办公、生产环境提供“开放式”的天花板结构，例如大型仓库或者生产加工车间等。

　　在13年之后的今天，TDD采光已经成为各种商业建筑中的“常规组件”。TDD设备的生产技术亦得到了很大的提高，生产厂家可以为小面积区域定制直径小至10英寸(约合0.25米)的采光管道，亦可以为大型高顶棚区域设置直径为29英尺(约合0.74米)的采光管道。

　　究竟什么是应用自然光进行建筑室内照明的主要原因?答案似乎显而易见--节约能源。我们都知道，如果你能够通过采用自然光线照明手段削减、压缩建筑整体对电力照明的整体需求，就可以成功地压缩成本。市面上还有着更为先进的TDD设备，在有效获取、传递自然光线的同时，维持最低的热量获取度--较之同等照明强度的电力照明设备，高端TDD设备可以大幅降低建筑整体的冷却系统负载。然而，节能这一概念只是“蛋糕上的糖衣”而已。

　　在这个比喻中，“蛋糕”即代表着自然光照明带来的人员绩效收益--毫无疑问的，我们都厌烦了单一的人造光线，而更青睐于自然的、真正和煦的自然光。有许许多多的调查都阐述了办公场所的自然光线应用所带来的员工绩效提升、缺席旷工率降低、高员工保持率以及教育用建筑内部的学生高分率等等。

　　环境会极大地影响人的行为，办公空间内采用可靠的自然光源将为内部工作人员来带极大的愉悦和舒适感--研究已经证实，季节性情绪失调是由脑部产生的化学物质引发的，而这些化学物质的产生则与人接受的阳光照射多少有着直接关系。

　　如果从财政控制的角度出发思考自然光线带来的影响，意义亦十分巨大--作为企业管理人员和建筑运营管理方，办公场所平均的电力照明成本为1美元/年/平方英尺，而就是在同样的办公场所内部，员工的薪水(以同等单位换算)则高达200美元/年/平方英尺。因此，节能节约的成本较之于员工绩效提升带来的额外收益，可谓“小巫见大巫”。一个配备了TDD采光设备和恰当的照明控制系统的办公区域，则可以在提高员工绩效的同时，实现节能收益。

　　看得见的可持续性

　　在当前的商业环境下，所有的公司和企业，无论规模大小，都在奋力寻求可持续性的商业运营方案并致力于为其员工、投资者及客户建立起一个更具环保意识的企业形象。当然，作为企业决策者和建筑设施管理者，可以通过多种细节的完善来达到这一目标--降低碳排放量，实现可持续运营、发展--然而，在努力达到预期标准的过程中，“看得见的可持续性”细节的完善是更为重要的。试想，有多少人会注意到脚下的地毯中包含着可回收材料?又有多少人会在意几近完美的暖通空调系统?这些终端的完善只能带来“惟管理、运营者可见的数据”，而不能直观地为终端使用者带来“视觉冲击”。相反，如果一座建筑配备有TDD采光设备，建筑整体优化的成果将直接地展现在使用者眼前，并为其带来直观的视觉体验，进而实现员工绩效的跳跃式增长。

　　持续的优质照明

　　TDD设备的另一优势即是，无论建筑的朝向如何，都可以为建筑内部提供持续性的优质照明。在当前的照明优化中经常使用的全玻璃结构整改法(如透明建筑玻璃墙、玻璃外表面等)过于依赖建筑自身的朝向，且这种优化方法仅仅能作用于“建筑外围区”那些靠近外部的办公区域，并无法有效对内部办公区域进行优化。而应用TDD管式采光时，我们则完全不必担心建筑的朝向问题--我们可以完全地“假想”，其实我们的办公室并没有屋顶。TDD管式采光还能满足“建筑深度区”的照明优化，完全不需要考虑其他优化法所依赖的“靠近建筑外部”的优化基础。当前，无论是在新建筑设施的营建，还是既有建筑的整改，打通墙体使导光管连接内外部的方式都变得越来越普及。

　　传统式天窗以及透明穹顶作为常用的采光优化方式虽然不会受到建筑朝向的影响，但是与TDD管式采光不同的是：传统天窗无法高效地捕捉小角度光线(例如早晨或晚上，太阳处于较低位置时的较弱自然光)，亦无法有效地控制高角度光(例如正午时分，太阳可能恰好位于建筑正上方时的强烈自然光)--这种天窗式采光法是受时间和季节制约的。此外，天窗结构因支撑受力需要，无法应用整块的玻璃，这就必然会设置、建造一些杆状支撑物(如窗框等)。这在修建上是十分麻烦且耗时的，即便建成，过多的支撑物也会占用很大的整体面积，导致无法充分地利用采光空间。普通的平面玻璃也会带来极大的光线反射损失。具有较大受光直径的传统的采光天窗不可避免地带来了过热和过强光等问题，还会因太阳的位置不同带来室内移动光带--这种室内出现的阴暗交替将极大地分散目标指向型工作人员的注意力，还会因过热、过亮等问题进行办公区域摆设、办公台的位置调整等连带问题。

　　光学优势

　　当前的最为先进的TDD采光设备采用了具有特殊光谱选择性的高反射性管道系统。这使系统在传递自然光的同时，最大化可见光的传递效率，同时最小化其他光谱的传输，例如红外光谱--产生热量的“元凶”。光反射率是光线传输效率的主要指标，有些极其先进的TDD设备可以定制具有极高光反射率的光传递管道，反射率高达99.7%。色温保持率--系统可以在不产生色移的情况下将光线反射进建筑内部区域的程度--是TDD导光管道的另一个重要标准。如果自然光在传递过程中不产生色移，则内部人员最终使用的照明光线可以在各种表面完美地色彩还原，实现完全自然、绿色的办公区域内部照明。

　　灵活控制

　　TDD导光管道和自然光接收装置还具有多朝向90度转角功能，可以通过远程、物理调节进行控制，实现了外部屋顶光接收器、内部天花板光线扩散器的位置彼此独立--办公室的光源接收器并非一定位于垂直上方，可能位于很远的距离之外。这种灵活性使导光管道可以利用建筑既有的结构进行延展，极大地降低了需要进行建筑结构更改的可能。并且，通过灵活的导光管道连接方式，真正意义上实现全天(无论太阳何种位置)高效采光。

　　针对可能存在的控制需求(例如培训室、会议室可能需要暗室效果以播放培训视频、幻灯片等)，大多数TDD生产方都可以为使用者提供调光器，以控制通过TDD系统传递进室内的有效光量。目前的最佳控制模型是--以蝴蝶挡板控制外部光接收器采光率或内部光扩散器光扩散率，在调光的同时保持整体TDD结构的不变。

　　LEED认证和零支出

　　作为企业决策者和建筑设施管理人员，如果你正在规划一个LEED认证项目，TDD采光系统的应用毫无疑问会起到巨大促进作用。事实上，根据20**版LEED认证说明，TDD采光系统可以在如下几点标准上获得共计27分：光污染较少(SS,

　　SiteSelection选址部分)，运营能源最小化(EA,Energy&Atmosphere,能源&大气部分)，能效优化(EA)，系统可控制性(IEQ,

　　IndoorEnvironmentQuality,室内环境质量部分)，自然光及视野(IEQ)，创新设计(ID,Innovation&Design

　　Process,

　　创新&设计过程部分)--几乎没有哪种产品或方案可以一次性为LEED的申请赢得如此多的分数。在某些实际例子中，是否在建筑中广泛使用TDD采光设备会产生巨大的结果落差--没有应用TDD采光设备的建筑设施取得了LEED银级认证，而同等状况下应用TDD设备的则获得了LEED白金级认证。在“零支出”项目中，TDD采光系统则可以得到更好的应用--相对小巧的TDD采光装置可以紧密地贴合于屋顶太阳能光伏板的缝隙中，并且轻松地完成办公建筑、场所在正常使用时间的全部照明任务，将太阳能光伏板收集的能源利用到其他方面。

　　从2000年TDD采光设备初次面世至今，商用TDD采光设备已经普遍存在于任何类型的商用建筑中。当前，对该设备需求最为巨大的建筑空间类型包括：办公室，教室，生产车间，仓库，物流配送中心，零售用建筑设施以及社区型建筑。TDD采光设备使用带来的员工绩效收益、节能收益和成熟的技术，成为了新建筑营建、既有建筑整改的最理想选择。

　　选择正确的TDD采光系统

　　在当前的照明系统市场中已出现了许多的TDD采光系统生产商，如何来选择最为合适的TDD采光设备呢?

　　调查、研究生产商

　　通过网络搜索TDD系统各大生产商，你会注意到他们之间存在着巨大的差别--一些厂家的主要商业运营元素即是TDD系统，而其他厂家仅仅将TDD产品作为其产品线中的一环。确定厂家生产的TDD设备在业内具有良好的口碑，并且能够针对客户提出的特殊需求提供正确的产品。优秀的TDD采光设备生产厂家可以提供多种多样的TDD产品模型，并对客户解释不同组件在充分利用自然光的过程中发挥的主要作用。

　　获得光度测定数据

　　有些TDD设备生产厂家可以提供由权威第三方出具的光度测定数据档案。这些数据可以作为设备使用客户的建筑工程师、照明设计方的主要规划设计依据。甚至通过模拟建模、数据带入的方式完成整体建筑照明系统运行情况模拟，得出近似事实的测定模拟结果。此外，有些厂家在提供相应测定数据的同时，还会派遣专业的规划、设计人员支持协助客户进行照明系统规划。

　　查阅设备的应用、参考资料

　　寻求公正、权威的第三方意见，对已使用TDD采光设备的建筑、设施实际运营状况进行研究和分析。最好要求商家安排一次已安装其TDD采光设备的建筑、设施“观光”--眼见为实。

　　每个人都有享受自然光的权利，随着当前TDD管式采光技术的发展，将自然光引入建筑内部已不再是单纯的想象--事实上，TDD管式采光正在逐渐占领已由电力照明“统治”多年的照明市场。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业二次供水资产产权成本及其可持续运营

　　二次供水问题是全国普遍存在的问题。对二次供水的安全隐患，老百姓非常不满意。全国各地为解决这一问题都做了很多的努力和探索，一个主要的思路就是将二次供水划归公共供水企业运营管理，也就是“统一运营模式”，目标是“在运营上由公共供水企业统一负责一、二次供水，在责任上由公共供水企业承担从水厂到水龙头的全程水质管理，在计价上实现一户一表同城同价”。但在实践中，这一模式在各地的实施都不顺利，普遍的情形是，居民和物业管理公司都愿意把二次供水责任交出去，但公共供水企业大多不愿接、不敢接。即便勉强接收了，也会要求政府给予相应补贴或上调水价，并且对未来可能产生的费用支出充满忧虑。对此，笔者认为，单纯指责公共供水企业不履行社会责任是没有意义的，其背后存在着非常复杂的深层次障碍。只有在对这些深层次障碍进行深入分析的基础上，才能找到解决二次供水问题的正确途径。

　　二次供水资产的产权和成本问题

　　对于二次供水设备来说，并不存在产权划分和移交的难题，谁出钱谁就拥有设备的产权。在中国住房制度改革以后，住宅小区的二次供水设备是由房地产开发商出资修建的，在出售给业主的时候通过公摊的方式收回了建设成本，所以小区的二次供水设施是小区业主的共有产权，这是没有疑问的。以前建设的公房，在住房制度改革后被出售给个人，其二次供水设施的产权可能没有明确归业主共有，不过仍应有产权所有人(如原单位)存在，但可以肯定的是它不属于公共供水企业所有。

　　长期存在的计划经济思维有意无意地、全部或部分地忽视甚至无视二次供水的成本问题。或者片面强调供水企业的负担能力，制订了总表结算的制度，将二次供水问题留给居民自行解决;或者片面强调居民感受，试图将二次供水问题全部纳入公共机制来解决。

　　在片面强调居民利益的思路下，公共供水企业在接管二次供水的同时，也被要求承担日常维护所需的材料费、人工费、输差以及由此新增的管理费、税金等成本(合理利润就更不用提了)，而政府只能承诺在未来调整水价时逐步解决，何时能够解决、解决到什么程度都具有相当大的不确定性。这种计划经济思维主导下的不计成本的做法可能严重影响公共供水企业的可持续经营，最终影响所有用户的利益。

　　但事实是，只要客观存在二次供水，就会产生二次供水的成本。采用不同的二次供水形式，可能对二次供水的效率产生不同的影响，也会对二次供水的成本产生一定影响，但却不可能消灭或从根本上降低二次供水的成本。

　　二次供水成本包括了前期建设成本、期间运营成本和后期更新改造成本，在设计二次供水体制时，需要统筹考虑和解决。

　　从表面上看，前期建设成本的承担并不存在困难，只要房子建起来，二次供水设备就会建起来，成本自然是由房地产开发商先行支付，最终由业主负担了。但实际上，这样的前期投入机制已经在一定程度上决定了期间的运营维护体制。

　　期间的运营成本包括了日常维护所需的材料费、人工费、总表与户表输差、提水能源消耗，以及由此产生的必要的管理费、税金、合理利润等。

　　在目前由物业管理公司管理的二次供水小区中，日常维护所需的材料费、人工费等都由物业管理公司承担了，而输差(总表到户表的差额)可能并入绿化用水后分摊给业主，电耗可能并入其他能源消耗后按水量分摊给业主。

　　二次供水资产面临的可持续运营问题

　　二次供水资产面临可持续运营的问题，也同样需要更新改造，但是作为业主共有资产的二次供水设备是没有折旧机制的--或者也可以说，现行的住宅专项维修资金就是居民住宅的折旧机制。住宅专项维修资金的制度存在两个缺陷：一、维修资金在数量上是不够的，也就是说，这个折旧是没有足额计提的;二是在使用上必须得到整个小区2/3业主的同意，而一个小区内的二次供水用户可能都不足总数的2/3。

　　先说寿命问题。二次供水设备的资产寿命和整个住宅的寿命是不一样的，二次供水水管的寿命大概是15年，内部水表的寿命大概是8年，而住宅(理论上)是70年。那么，70年里面水管要换5次，水表要换9次，把这些费用算清楚了，维修资金是不够的，这就会导致不能定期更换设备，一系列问题就会随之产生。比如寿命到期不更换水泵，高层的人可能就喝不上水了。如果没有相应的折旧机制，到了要换设备的时候就得要求相关的人出钱。所以说这个制度设计是有缺陷的。

　　再说表决问题。房子坏了要修，但没有规定什么坏了要修、什么情况下修，只是规定要全体业主2/3通过才能够动用维修资金，要是没通过就不能用。现实中要实现全体业主对维修资金使用进行表决是非常困难的，因而多数情况是最终无法启动维修资金。

　　由此所引申出的二次供水设备的另外一个问题和住宅小区的共有产权概念有关，它是几家人家私有的共同拥有。比如说一幢15层的楼，6楼以下不需要二次供水，从6楼到15楼才需要二次供水，那么二次供水设备是这个6楼到15楼的共有设备。如果二次供水设备要修理或更换，到了需要业主表决的时候，1楼到5楼的住户说“我不同意用我的钱去修”，那就完蛋了!只能继续使用老旧受损的设备。二次供水设备跟电梯是一样的，很多低层住户会认为“我又没用，我为什么要修?”

　　资产折旧与保障用水安全均须明确资金来源

　　长远来看，有两个办法可以辅助解决以上问题。

　　一个办法是建立一种折旧机制。比如假定每用一吨水再交5分钱，用了10吨水就另外再交5角钱，这些钱有可能会放在银行的专门账户里面，交给业委会或者其他的机构来管理，业主大家一起来攒钱，一起来折旧。攒了15年，到要更换设备的时候钱就有了，从长远来看就是要去做这件事情。

　　第二个办法是建立一种规范。这个规范可以由房地产开发商来制订或者由政府部门来出台，要求买房者们在买房的时候签订同意书，来统一意见。买房的时候就要告诉买房者，你是有责任出钱维护修理供水设备的，如果设备坏了，你要出钱，到时候不出，就是违反合同。因为如果一家不出，大家都不能进行设备更换，假如设备已经老化锈蚀严重，那大家面临的可能就是水质受到污染，健康受到损害。

　　二次供水容易被污染，安全性没有保障也是很多人竞相讨论的话题。解决这个问题，最主要的还是观念上要实事求是，要正视成本，保证安全是要有成本的，这话必须得说。就像居民想要家里干净，雇佣一个钟点工来打扫，就得付费。同样的道理，要正视二次供水的成本，然后通过制度创新达到二次供水服务的专业化。

　　专业化的背后同样要有付费机制，得支付二次供水企业或者是物业管理公司二次供水服务费，这样的话，专业机构才能给业主把活儿干好，没有人免费干活。现在很多地方政府就要求自来水公司去接管二次供水，自来水公司不敢接管。因为政府没有承诺水价怎么办，没有承诺每吨水加多少的二次供水维护费，不承诺就没有人敢管，揽下来就是一个大包袱。

　　有了这个付费机制，管理责任才能落到实处。不能只是一味地喊“正义口号”，指责自来水公司或物业管理公司失职。业主在承认付费的前提下，可以自行选择由物业管理公司来管，还是由专业化的公司来管，然后再来讨论是物业管理公司还是专业化的公司来管好。如果业主不愿意付费的话，谁都没责任管这个事情，讨论责任问题就没有意义了。

　　在解决二次供水问题过程中，公共供水企业、业主(居民)、房地产开发商、物业管理公司、二次供水服务公司都是平等的民事主体，其合法权益都应当受到尊重，政府可以通过补贴等手段来调节社会公平，但是不能通过损害各个平等民事主体中的某一方的合法利益来增进另一方福利的方式来调节社会公平。要求自来水公司、物管企业或者其他专业化公司承担其额外的义务并且不明确水价调整的确切方式和时间，对其合法利益是有失公允的。

篇3：地下车库照明节能改造方案

　　中航物业格澜郡地下车库照明节能改造方案

　　目 录

　　一、投资项目背景

　　二、照明节能改造方案

　　三、节能效益分析

　　四、项目改造计划

　　五、资金投入方案

　　六、效益共享方案

　　一、投资项目背景

　　1、国家政策引导

　　根据《京都议定书》的规定，温室气体减排指标至少要延续到20**年。

　　20**年9月，国家发展改革委、科技部、工业和信息化部、财政部、住房城乡建设部、国家质检总局等六部委发改环资[20**]2441号联合发布“关于印发半导体照明节能产业发展意见的通知”。

　　20**年12月，中国首个节能减排城市间宣言发布，该宣言倡议，所有城市在未来十年“单位GDP二氧化碳排放比20**年下降40%～45%”。

　　20**年3月5日，国务院总理*在十一届全国人大三次会议上所作的政府工作报告中，提出了20**年中国经济的10个关键资料：其中一个数据就是“新增8000万吨标准煤的节能能力”。

　　20**年4月，国务院办公厅国办发〔20**〕25号转发发展改革委等部门“关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知”。

　　20**年8月18日，国家发改委正式启动低碳省区、低碳城市试点工作。

　　2、节能减排任重道远

　　当前，节能减排工作大范围展开，新《节约能源法》使节约资源成为我国基本国策，节能减排工作已成为全社会参与的国事、大事。我国政府在20**年9月的联合国气候变化峰会上提出争取到20**年，中国的单位国内生产总值co2排放(碳排放强度)比20**年显著下降。中国在“十一五”规划中，明确提出“能源强度”目标，要求每单位国内生产总值的能耗要比20**年降低20%，以应对经济社会发展中日益凸显的能源约束，以及日益严重的环境问题。

　　3、绿色环保推广应用

　　节能照明更是当今各地政府乃至世界各国纷纷制定相关政策进行扶持或是推广应用，被誉为21世纪最为节能环保、绿色照明,照明光源显现出极大的照明应用优势。

　　4、改造案例

　　鼎诚国际大厦案例

　　鼎诚国际大厦地下车库共三层, 改造前车库照明用电量为每月11500度,于20**年7月28日完成照明节能改造, 节能产品投入使用一个月后, 月用电量节省51.9%度

　　二、格澜郡地下车库照明节能改造方案

　　根据我楼宇技术人员对格澜郡地下车库照明的现状了解，以及节能照明与应用上的最新技术，现提出了采用EMC合同能源管理模式进行航都大厦地下车库照明改造的方案，以供领导参考。具体方案简介如下：

　　1、成立项目合作组：由楼宇公司指定专人成立项目组，具体负责合同能源管理的项目实施;，节能收益分配比例具体是楼宇公司收取能源节省部份的70%，格澜郡使用方收取能源节省部份的30%。通过节能高效的照明产品应用，从而真正实现有效投入，高效产出，达到制定的节能改造的各项绩效目标。

　　2、使用方无需增加资金投入：目前格澜郡地下车库照明使用T8电感支架灯具为40W。改造方式为一次性全部进行改造完成。所需的投资将全部由楼宇公司解决，使用方无需在照明设备管理上再额外增加投资;

　　3、产品技术和管理能力承诺：在有效合同期内楼宇公司负责项目涉及范围内的全部灯具的安装施工、更换及日后的维护，包括更换非人为损坏的灯具等，均不另外收费。并承诺，在达到国家相关照明规范的前提下，对比T8支架产品，节电率超过70%;

　　节能照明产品与传统产品的性能对比分析表

　　项目T8-40W灯管LED灯管

　　灯管额定功率40W11W

　　灯具寿命小时5000 小时50000小时

　　灯管工作热度70度 C40度 C

　　含汞量15 g

　　电器电感镇流器技术电子心片

　　灯具总功耗48W11W

　　灯管照度 1.8M高度160Lu*225Lu*

　　实际照度(总照度*衰减率)104Lu*(65 %)218Lu*( 85%)

　　平均每天点灯时间24小时24小时

　　每支灯管每天耗电度数=耗电瓦数*点灯时间/1000W)1.15度0.264度

　　平均每年点灯天数365天365天

　　平均每年用电度数419.75度96.36度

　　每年比较T8省电度数基准323.39度

　　对比T8灯管的省电比率基准77%

　　相当节省标准煤(0.374公斤/度)基准5872公斤

　　减少SO2排放 (0.011公斤/度)基准172.7公斤

　　减少CO2的排放(0.381公斤/度)基准5982公斤

　　三、项目投资收益与节能经济效益分析

　　1、项目综合效益及优点阐述

　　(1) 节约用电70%(实际运用最高纪录为节约用电77%) 电费以1.0元/度计算，100盏灯具以往每年电费支出约为41975元计。改造后，按最低70%节电率计算，保守估计每年至少可节省电费支出约29382.5元。

　　(2) 大幅度减少维护成本支出：传统灯具需定期更换光源，每支支架用于更换光源的材料采购成本和人工成本每年约15元。而LED照明由于使用寿命长，使用期间将减少灯具的维护费用，以100盏T8电感支架灯具进行计算，节能改造后每年可节省维护费用约1500元。

　　(3) 经济效益：LED灯管合同期内全保，使用寿命长达50000小时，以100盏灯具进行计算，5年内所产生的直接节能经济效益约为：(29382.5元+1500元)×5年=154412.5元。

　　(4) 视觉效果：改造后，消除了原T8电感支架使用中存在的频闪严重、视觉效果差(严重偏色、显色性低)、维护费用高等缺点。为机动车驾驶人员创造出良好的视觉环境，在保障交通安全、提高停车场效率、节约电费、维护费的同时也美化了停车场的整体环境。

　　(5) 96%的电能功率传送效果：LED照明的功率因数达到96%，大大提高供电线路的输送效率，减少路损。

　　(6) 综合经济价值：该项目除具有直接节电效益之外，其对供配电设施及线路的保护作用使得供配电设施延长有效使用寿命，养护费用相应减少;同时亦减轻送电变压器及电缆的负担，减轻供电材料的投入资金，另节约的电能缓解了建筑供电紧缺的现状。

篇4：维修工程成本管理

　　一、维修工程成本及成本管理

　　1.维修工程成本及其构成

　　(1)维修工程成本。维修工程施工过程中要消耗一定量的人力、物力和财力，把施工中的这种消耗用货币形式反映出来，即构成维修施工单位的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。维修工程成本是一个综合性指标，能全面反映维修工程施工生产活动及企业各项管理工作的质量。在实际工作中，维修工程成本又可分为3类：预算成本、计划成本、实际成本。

　　①预算成本。是按维修工程预算定额和各项取费标准计算的预算造价。预算成 本项目包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费、现场管理费、临时设施费、间接费和计划利润。这些费用构成已完工程的全部造价。

　　②计划成本。是指为了有步骤地降低维修工程成本而编制的内部控制的具体计划指标。

　　③实际成本。是维修工程实际支出的生产费用的总和。它反映维修工程成本耗费的实际水平，必须按规定正确核算工程成本，准确地反映维修工程的实际耗费，从而为成本分析提供可靠资料。

　　预算成本是维修工程价款的结算依据，也是编制成本计划和衡量实际成本水平的依据。计划成本和实际成本反映的是维修企业的成本水平，它受企业自身的生产技术、施工条件和生产管理水平的制约。预算成本和实际成本比较，可以反映维修工程实际盈亏情况;实际成本和计划成本比较，可以考核成本计划各项指标的完成情况。

　　(2)维修工程成本构成。为了了解各种生产费用情况，监督生产费用的支出，合理组织工程成本核算，必须对生产费用进行科学分类，并考虑使工程实际成本能与预算成本相比较。因此，实际成本项目所包含的内容，应和各项预算成本项目所包含的内容相一致。维修工程成本的构成如下：

　　①直接成本。指维修工程施工过程中直接耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括直接人工费、直接材料费、直接机械费、临时设施费和其他直接费。

　　②间接成本。指施工企业的项目经理部(作业层)为施工准备、组织和管理施工生产活动所发生的全部施工间接费支出。包括现场管理人员的人工费、管理用材料费、资产使用费、工具用具使用费、保险费、工程保修费和其他费用等。

　　维修工程预算造价中的间接费，属于企业管理层发生的经营管理费用，不属于成本的范畴。

　　2.成本管理的概念及其任务

　　维修工程成本管理是物业管理公司(或维修施工企业)为降低维修工程成本而进行的各项管理工作的总称。成本管理是企业经营管理的重要组成部分，企业各项管理工作都同成本管理有着紧密的联系，都会反映到成本上。因此，加强成本管理，不仅能够节约费用，而且能改善企业经营管理工作。

　　成本管理的基本任务就是保证降低成本，通过对维修工程施工中各项耗费进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，以便用最少的消耗取得最优的经济效果。成本管理的任务具体表现在以下几方面：

　　(1)做好成本计划，严格进行成本控制。认真编好成本计划，把降低成本的指标、措施层层落实到各职能部门和各环节上去，并通过承包等方法和职工的物质利益挂起钩来，真正调动起职工的积极性，努力降低消耗，节约开支。在施工中严格进行成本控制，保证一切支出控制在计划成本内。

　　(2)做好成本管理的基础工作。加强定额管理，建立健全原始记录、计量与检验制度，建立健全成本管理责任制。

　　(3)加强维修成本核算与分析。通过成本核算与分析，可以及时找出存在的问题，了解各项成本费用节约或超支的情况，找出原因，有针对性地提出解决问题的办法，及时总结成本管理工作的经验，促使企业经营管理水平的提高。

　　二、维修工程成本管理工作内容

　　维修工程成本管理的工作内容一般包括：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。

　　1.成本预测

　　成本预测是加强成本事前管理的重要手段。成本预测的目的，一方面为企业降低成本指出方向;另一方面确定目标成本，为企业编制成本计划提供依据。

　　成本预测应在大量收集进行预测所需的历史资料和数据的基础上，采用科学方法进行，并和企业挖掘潜力、改进技术组织措施相结合。成本预测的主要目的是确定目标成本，并根据降低成本目标提出降低成本的各项技术组织措施，不断挖掘降低成本的潜力，使各项技术组织措施确实保证达到或超过降低成本目标的要求。

　　2.成本计划

　　房屋维修成本计划是以货币形式规定计划期内房屋维修工程的生产耗费和成本水平，以及为保证成本计划实施所采取的主要方案。编制成本计划就是确定计划期的计划成本，是成本管理的重要环节。

　　(1)成本计划的作用：

　　①成本计划是企业日常控制生产费用支出，实行成本控制的主要依据。通过编制成本计划，事先审查费用的支出是否合理，从而在降低成本方面增强预见性。

　　②成本计划可以为全体职工在降低成本方面指出目标和方向，有利于调动职工的积极性，采取有效措施降低成本。

　　③降低成本是企业利润的主要来源，成本计划是企业利润计划的重要依据。

　　(2)成本计划编制的程序：

　　①收集、整理、分析资料。为了使编制的成本计划有科学的依据，应对有关成本计划的基础资料全面收集整理，作为编制成本计划的依据。主要有：

　　a.计划期维修工程量、工程项目等技术经济指标;

　　b.上年度成本计划完成情况及历史最好水平;

　　c.计划期内维修生产计划、劳动工资计划、材料供应计划及技术组织措施计划等;

　　d.上级主管部门下达的降低成本指标和建议;

　　e.施工图纸、定额、材料价格、取费标准等。

　　②成本指标的试算平衡。在整理分析资料的基础上，进行成本试算平衡，测算计划期成本降低的幅度，并把它同事先确定的降低成本目标进行比较。如果不能满足降低成本目标的要求，就要进一步挖掘降低成本的潜力，直到达到或超过降低成本目标的要求。

　　③编制成本计划。经过成本试算平衡后，由企业组织有关部门编制成本计划，同时将降低成本指标分解下达到各职能部门和各有关环节上。

　　3.成本控制

　　成本控制就是在维修生产施工过程中，依据成本计划，对实际发生的生产耗费进行严格的计算，对成本偏差进行经常的预防、监督和及时纠正，把成本费用限制在成本计划的范围内，以达到预期降低成本的目标。

　　(1)直接成本的控制方法。直接成本是直接耗用在工程上的各种费用，包括人工费、材料费、机械使用费和其他直接费等。为了控制直接成本，除了要控制材料采购成本外，最基本的是在维修施工过程中，落实降低成本的技术组织措施，经常把实际发生的各种直接费用与各种消耗定额及预算中各相应的分部分项工程的目标成本进行对比分析，及时发现实际成本和计划成本的差异，并找出成本差异发生的因素和主客观原因，采取有效措施加以改正。

　　(2)间接成本采用指标分解、归口管理的方法。间接成本是企业各个施工项目上管理人员和职能部门为了组织、管理维修工程施工所发生的各种管理费用，即现场管理过程中发生的费用。该费用项目多而杂，并且与工程施工无直接联系，所以一般采用指标分解归口管理的办法。即将成本计划指标按特定的用途分解为若干明细项目，确定其开支指标，分别由归口部门管理。凡是超过标准、违反成本开支范围的费用都要予以抵制。

　　(3)建立成本管理制度。建立成本管理制度，是成本控制的一个重要方面。根据分工归口管理的原则，建立成本管理制度，使各职能部门都来加强成本的控制与监督。工程部门负责组织编制维修施工生产计划，搞好施工安排，确保维修工程顺利开展;技术部门负责制定与贯彻技术措施计划，确保工程质量，加速施工进度，节约用工用料，确保施工安全，防止发生事故;合同预算部门负责办理工程合同、协议的签订，编制或核定施工图预算，办理年度结算和竣工结算;材料供应部门负责编制材料采购、供应计划，健全材料的收、发、领、退制度，按期提供材料耗用和结余等有关成本资料，归口负责降低材料成本;劳动人事部门负责执行劳动定额，改善劳动组织，提高劳动生产率，负责降低人工费;财会部门负责落实成本计划，组织成本核算，监督考核成本计划的执行情况，对维修工程的成本进行预测、控制和分析，并制定本企业的成本管理制度;行政管理部门负责制定和执行有关的费用计划和节约措施，归口负责行政管理费节约额的实现。

　　4.成本核算

　　成本核算的目的就是要确定维修工程的实际耗费，考核维修工程的经济效果。为了正确地对维修工程成本进行核算，必须合理地划分成本核算对象。

　　(1)成本核算对象划分的原则。一般应以施工图预算所列的单位工程为划分标准，并结合施工管理的具体情况来确定。成本核算对象一般按以下原则划分：

　　①以每一独立编制施工图预算的单位工程为成本核算对象;

　　②翻建、扩建的大修工程应以工程地点、一个门牌院或一个地点几个门牌院的开、竣工时间接近的工程合并为一个核算对象;

　　③维修、零修、养护工程应以物业管理公司统一划分的维修片和零修养护班组为核算对象。

　　维修工程成本核算对象一经确定后，各有关部门不得任意变更。所有的原始记录，都必须按照确定的成本核算对象填写清楚，以便归集各个成本核算对象的生产费用和计算工程成本。为了集中反映各个成本核算对象本期应负担的费用，财会部门应该为每一成本核算对象设置工程成本明细账，以便组织各成本核算对象的成本计算。

　　(2)成本核算的基本要求。为充分发挥成本核算的作用，在进行成本核算时，应遵循下列基本要求：

　　①加强对费用支出的审核和控制。审核费用是否应该发生，已经发生的费用是否应计入维修工程成本;在费用发生过程中，对各种耗费进行指导、限制和监督，使费用支出控制在定额或计划要求内。

　　②正确划分各种费用的界限。严格遵守成本、费用的开支范围，正确划分应计入成本和不应计入成本的界限，划分当期费用与下期费用的界限;划分不同成本核算对象之间的成本界限等。

　　③做好各项基础工作。做好消耗定额的制定和修改工作;建立健全原始记录;加强计量和验收工作;建立健全各种财产物资的收发、领退、报废、盘点等制度。

　　5.成本分析与考核

　　成本分析是在成本形成过程中，对维修工程施工耗费和支出进行分析、比较、评价，为今后成本管理工作指明方向。成本分析主要是利用成本核算资料及其他有关资料，全面分析、了解成本变动情况，找出影响成本升降的各种因素及其形成的原因，寻找降低成本的潜力。通过成本分析，可以正确认识和掌握成本变动的规律性;可以对成本计划的执行过程进行有效的控制;可以定期对成本计划执行结果进行分析、评价和总结，为成本预测 、编制成本计划提供依据。

　　成本考核是指定期对维修工程预算成本、计划成本及有关指标的完成情况进行考核、评比。成本考核的目的在于充分调动职工降低成本的主动性和自觉性，进一步挖掘潜力。成本考核应和企业的奖惩制度挂起钩来，调动职工积极性，以利于节约开支、降低成本，取得更好的经济效益。

篇5：小区物业公共照明节能思考

　　在住宅小区的物业服务过程中，公共区域的能耗支出占总支出的比重相当大。现在物价飞涨、人工薪酬屡屡上调，而物业服务收费标准近十年未作调整，如何节能降耗降低开支，无疑是时下诸多物业服务企业管理者思考的问题。

　　从公共梯间照明来看小区的节能降耗演变

　　自从内地有了物业管理之后的十余年来，物业服务企业曾做过无数次的尝试和探索：

　　刚开始时的商品房楼梯间安装的是按键式开关，业主使用时自行启闭或由物管人员巡逻时进行关闭，但受人为因素影响，人工关闭不能长期坚持，造成了较大的能源浪费及一部分能耗的支出。

　　紧接着发现声控开关可以有效地节能，于是把按键式开关逐步更换为声光控开关，但是声光控开关的价格高，不是所有的物业服务企业都能负担得起，等到这种开关的价位下调，才逐步推广开来。

　　随后在使用过程中，又发现了新问题--有个别业主利用自身的技术条件，偷偷地把家中的电源接到了公共照明的线路上，出现了公共照明费用高居不下的情况。发现此事其实不难，那就是在抄表时总有那么一两个业主家的能耗很少，而家中的电器却很齐全且都在使用。为了确认此事，物管的工程人员在公共区域照明线路上加装了微电脑时控器，稍加设置便使得偷电者浮出水面。而这种微电脑时控器，也恰在此事之后逐步推广开来，于是形成了一种全新的组合--微电脑时控器、声控开关、小功率白炽灯的组合。这个组合相对于刚开始的按键式开关而言，无疑是一个质的飞跃，成了大多数新开发住宅项目的首选。

　　由于各地对楼梯间照明、公共部位照明费用承担的政策各不相同，因而在政策宽松的长三角地区出现了一种名为公共梯间能耗均分器的小型设备。这种设备在设置好分摊户数之后，按日期的不同从不同的用户能耗表中取得电能，达到公共梯间能耗分摊的目的，并由此减少了中间环节，减少了物业服务企业诸如代收代缴梯间区域能耗费的压力。但是这个新鲜事物，需要时间和各地各职能部门政策的支持，目前仅在浙江一些地方才有推广和使用。而在经济发达的都会级城市，则由供电企业直接向最终用户收取公共梯间照明费用，减少了物业服务企业代收代缴的环节。

　　近几年来，新型照明材料的应用，加快了节能降耗的步伐。LED灯具便是目前值得推广的一种节能设备，拥有耗能小、照度高、使用寿命长等诸多优点。LED灯售价偏高，导致推广受到限制，不少物业服务企业有节能降耗的需求但缺乏大笔的资金作为支撑。

　　上述诸多的尝试，改造或更新的费用来源无非有两种途径：一、物业服务企业为房地产开发公司下属，这类更新改造的资金来源于房地产开发企业的财务补贴;二、对于更多市场化的物业服务企业而言，这类的资金来自企业自筹，投入资金进行改造后，一旦合同提早结束成本无法收回。企业存在的目的，是为了谋求更大的经济利益，因而上述的作法很不明智。那么，采用什么样的方式才是明智且符合市场规律的呢?

　　节能降耗的新途径：从设备租赁到合同能源管理

　　在西方国家，任何的设备都可以通过租赁的方式来获得使用权，如油轮、汽车、挖掘机械、建筑机械租赁等，企业只需为此支付相应的租金就满足了生产需求。由于租金适宜且占用的资金不大，不会对企业的生产造成不良后果，因而客户颇多业务发展良好。设备租赁的方式主要有经营租赁和融资租赁两种。在国内，开始时是中外合资企业或者外商独资企业，他们的办公用房、生产用房、交通工具等大多是租赁来的，而后逐步向国内新型的民营企业过渡。在借鉴西方的这种先进理念之后，近年来这种设备融资租赁的模式已经开始在国内的各行各业中初露头角，体现在节能降耗方面，则是以合同能源管理的模式出现。合同能源管理虽来源于设备的融资租赁，但与其有着本质的区别。

　　合同能源管理，在国外早已不是新生事物，是上世纪七十年代在西方发达国家开始发展起来的一种基于市场运作的节能新机制。合同能源管理推销的是一种减少能源成本的财务管理方法。不管是合同能源管理公司或节能服务公司(姑且定名为“节能服务公司”吧)，其经营机制是一种节能投资服务管理，客户见到节能效益后，节能服务公司才与客户一起共同分享节能成果，取得双赢的效果。近年来，我国政府加大了对合同能源管理商业模式的扶持力度，20**年4月2日国务院办公厅转发了发改委等部门《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》、财政部出台了《关于印发合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法》，从政策上、资金上给予大力支持，促进节能服务产业的健康快速发展。

　　降人工薪资还是降能耗开支?

　　如开篇时所提到的节能尝试，放在物业服务费标准较高的沿海地区是没有什么难度的，而放在收费标准仅仅为0.2元/平方米-

　　0.50元/平方米的内地，其改造难度之大绝非一般。众所周知，不少地方的物业服务收费标准已经十余年未作调整了，不少地市执行的还是本世纪初制订的收费标准。与其形成对比的是人工成本的上涨，以山东的济南市为例，20**年济南市的最低工资标准是410元/人，到了20**年这个标准则成了1,240元/人，上涨幅度为202%;社保最低缴费基数由20**年的492元/人，上涨到目前1,772元/人，上涨幅度达到了260%。在这样的大环境之下，降低人工薪资则直接导致员工的大幅度流失，并造成服务质量的下滑，事实证明是万不可行的，只有进行多方面尝试，才能寻找到适合企业发展的环境，而节能降耗改造无疑是一个重点。

　　住宅小区的节能改造，大多从地下停车场的照明系统、公共梯间照明系统以及中央空调系统开始，由易到难逐步展开，而尤其以地下停车场的照明系统改造最为集中。以某大型小区为例，根据原有设计，地下停车场有200支40W日光灯作为光源，方能保证其照明满足基本需要。负责管理该小区的物业服务企业在核算成本时，却发现地下停车场的照明能耗费用一直高居不下，于是采用了两种节能方案，进行节能降耗试点：在其中一个区域用减少灯管的方法进行节能降耗，而对另外一个区域则是更换为2U型4W的节能灯;而在进行此项改造之前，未对此事进行公示或者事先通知。此举一出，在地下停车场停放车辆的业主怨声载道，纷纷到物管办公室反映情况，有的诉诸主管部门或者各类媒体，其中也不乏以地下停车场照明不足造成车辆损失为由拒交物业服务费的，该物业服务企业束手无策。后来有一家节能服务公司闻讯前来，就地下停车场的照明系统改造与物业服务企业进行了深入的洽谈，在保障地下停车场照明的前提下，采用新型的LED照明光源进行了改造。照明灯具数量由原设计的200支减少到63支，减少了68.5%的照明灯具;能耗也有原先的单支40W减少到18W，节能55%。由于其技术已经成熟，光源使用寿命已经达到了5万小时且无需镇流器、启辉器之类的配件，免去了日常的维护。

　　在各地进行节能降耗的过程中，各节能服务公司采用的照明器具各不相同，合作的期限或长或短，返利的比例或高或低，不尽相同。这是节能减排的大趋势之下减少企业开支的必经之路。而自从有了节能服务公司参与到物业小区的节能改造之后，这个难题如今变得毫无难度。值得注意的是，在进行节能改造时，与节能服务公司签署合同的期限以不超过小区自身物业服务合同期限为佳，如超出或者临近，此合同可以进行转让处理。节能改造的合同期越长，产生的节能效益越大，这是毋庸置疑的。