物业二次供水资产产权成本及其可持续运营

　　二次供水问题是全国普遍存在的问题。对二次供水的安全隐患，老百姓非常不满意。全国各地为解决这一问题都做了很多的努力和探索，一个主要的思路就是将二次供水划归公共供水企业运营管理，也就是“统一运营模式”，目标是“在运营上由公共供水企业统一负责一、二次供水，在责任上由公共供水企业承担从水厂到水龙头的全程水质管理，在计价上实现一户一表同城同价”。但在实践中，这一模式在各地的实施都不顺利，普遍的情形是，居民和物业管理公司都愿意把二次供水责任交出去，但公共供水企业大多不愿接、不敢接。即便勉强接收了，也会要求政府给予相应补贴或上调水价，并且对未来可能产生的费用支出充满忧虑。对此，笔者认为，单纯指责公共供水企业不履行社会责任是没有意义的，其背后存在着非常复杂的深层次障碍。只有在对这些深层次障碍进行深入分析的基础上，才能找到解决二次供水问题的正确途径。

　　二次供水资产的产权和成本问题

　　对于二次供水设备来说，并不存在产权划分和移交的难题，谁出钱谁就拥有设备的产权。在中国住房制度改革以后，住宅小区的二次供水设备是由房地产开发商出资修建的，在出售给业主的时候通过公摊的方式收回了建设成本，所以小区的二次供水设施是小区业主的共有产权，这是没有疑问的。以前建设的公房，在住房制度改革后被出售给个人，其二次供水设施的产权可能没有明确归业主共有，不过仍应有产权所有人(如原单位)存在，但可以肯定的是它不属于公共供水企业所有。

　　长期存在的计划经济思维有意无意地、全部或部分地忽视甚至无视二次供水的成本问题。或者片面强调供水企业的负担能力，制订了总表结算的制度，将二次供水问题留给居民自行解决;或者片面强调居民感受，试图将二次供水问题全部纳入公共机制来解决。

　　在片面强调居民利益的思路下，公共供水企业在接管二次供水的同时，也被要求承担日常维护所需的材料费、人工费、输差以及由此新增的管理费、税金等成本(合理利润就更不用提了)，而政府只能承诺在未来调整水价时逐步解决，何时能够解决、解决到什么程度都具有相当大的不确定性。这种计划经济思维主导下的不计成本的做法可能严重影响公共供水企业的可持续经营，最终影响所有用户的利益。

　　但事实是，只要客观存在二次供水，就会产生二次供水的成本。采用不同的二次供水形式，可能对二次供水的效率产生不同的影响，也会对二次供水的成本产生一定影响，但却不可能消灭或从根本上降低二次供水的成本。

　　二次供水成本包括了前期建设成本、期间运营成本和后期更新改造成本，在设计二次供水体制时，需要统筹考虑和解决。

　　从表面上看，前期建设成本的承担并不存在困难，只要房子建起来，二次供水设备就会建起来，成本自然是由房地产开发商先行支付，最终由业主负担了。但实际上，这样的前期投入机制已经在一定程度上决定了期间的运营维护体制。

　　期间的运营成本包括了日常维护所需的材料费、人工费、总表与户表输差、提水能源消耗，以及由此产生的必要的管理费、税金、合理利润等。

　　在目前由物业管理公司管理的二次供水小区中，日常维护所需的材料费、人工费等都由物业管理公司承担了，而输差(总表到户表的差额)可能并入绿化用水后分摊给业主，电耗可能并入其他能源消耗后按水量分摊给业主。

　　二次供水资产面临的可持续运营问题

　　二次供水资产面临可持续运营的问题，也同样需要更新改造，但是作为业主共有资产的二次供水设备是没有折旧机制的--或者也可以说，现行的住宅专项维修资金就是居民住宅的折旧机制。住宅专项维修资金的制度存在两个缺陷：一、维修资金在数量上是不够的，也就是说，这个折旧是没有足额计提的;二是在使用上必须得到整个小区2/3业主的同意，而一个小区内的二次供水用户可能都不足总数的2/3。

　　先说寿命问题。二次供水设备的资产寿命和整个住宅的寿命是不一样的，二次供水水管的寿命大概是15年，内部水表的寿命大概是8年，而住宅(理论上)是70年。那么，70年里面水管要换5次，水表要换9次，把这些费用算清楚了，维修资金是不够的，这就会导致不能定期更换设备，一系列问题就会随之产生。比如寿命到期不更换水泵，高层的人可能就喝不上水了。如果没有相应的折旧机制，到了要换设备的时候就得要求相关的人出钱。所以说这个制度设计是有缺陷的。

　　再说表决问题。房子坏了要修，但没有规定什么坏了要修、什么情况下修，只是规定要全体业主2/3通过才能够动用维修资金，要是没通过就不能用。现实中要实现全体业主对维修资金使用进行表决是非常困难的，因而多数情况是最终无法启动维修资金。

　　由此所引申出的二次供水设备的另外一个问题和住宅小区的共有产权概念有关，它是几家人家私有的共同拥有。比如说一幢15层的楼，6楼以下不需要二次供水，从6楼到15楼才需要二次供水，那么二次供水设备是这个6楼到15楼的共有设备。如果二次供水设备要修理或更换，到了需要业主表决的时候，1楼到5楼的住户说“我不同意用我的钱去修”，那就完蛋了!只能继续使用老旧受损的设备。二次供水设备跟电梯是一样的，很多低层住户会认为“我又没用，我为什么要修?”

　　资产折旧与保障用水安全均须明确资金来源

　　长远来看，有两个办法可以辅助解决以上问题。

　　一个办法是建立一种折旧机制。比如假定每用一吨水再交5分钱，用了10吨水就另外再交5角钱，这些钱有可能会放在银行的专门账户里面，交给业委会或者其他的机构来管理，业主大家一起来攒钱，一起来折旧。攒了15年，到要更换设备的时候钱就有了，从长远来看就是要去做这件事情。

　　第二个办法是建立一种规范。这个规范可以由房地产开发商来制订或者由政府部门来出台，要求买房者们在买房的时候签订同意书，来统一意见。买房的时候就要告诉买房者，你是有责任出钱维护修理供水设备的，如果设备坏了，你要出钱，到时候不出，就是违反合同。因为如果一家不出，大家都不能进行设备更换，假如设备已经老化锈蚀严重，那大家面临的可能就是水质受到污染，健康受到损害。

　　二次供水容易被污染，安全性没有保障也是很多人竞相讨论的话题。解决这个问题，最主要的还是观念上要实事求是，要正视成本，保证安全是要有成本的，这话必须得说。就像居民想要家里干净，雇佣一个钟点工来打扫，就得付费。同样的道理，要正视二次供水的成本，然后通过制度创新达到二次供水服务的专业化。

　　专业化的背后同样要有付费机制，得支付二次供水企业或者是物业管理公司二次供水服务费，这样的话，专业机构才能给业主把活儿干好，没有人免费干活。现在很多地方政府就要求自来水公司去接管二次供水，自来水公司不敢接管。因为政府没有承诺水价怎么办，没有承诺每吨水加多少的二次供水维护费，不承诺就没有人敢管，揽下来就是一个大包袱。

　　有了这个付费机制，管理责任才能落到实处。不能只是一味地喊“正义口号”，指责自来水公司或物业管理公司失职。业主在承认付费的前提下，可以自行选择由物业管理公司来管，还是由专业化的公司来管，然后再来讨论是物业管理公司还是专业化的公司来管好。如果业主不愿意付费的话，谁都没责任管这个事情，讨论责任问题就没有意义了。

　　在解决二次供水问题过程中，公共供水企业、业主(居民)、房地产开发商、物业管理公司、二次供水服务公司都是平等的民事主体，其合法权益都应当受到尊重，政府可以通过补贴等手段来调节社会公平，但是不能通过损害各个平等民事主体中的某一方的合法利益来增进另一方福利的方式来调节社会公平。要求自来水公司、物管企业或者其他专业化公司承担其额外的义务并且不明确水价调整的确切方式和时间，对其合法利益是有失公允的。

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篇2：物业二次供水损失该由谁来承担责任

　　笔者做物业管理已有15年之久了。和每一个物业经理人一样，每月最担心的事就是某某地方水费又亏损多少。每天吃饭、睡觉做梦都怕发生的事，就是某某地方的水管爆裂。现就福建龙岩漳平某小区的二次供水管理中半年亏损近10万元，却无人买单的尴尬现状，与大家共同探究二次供水损失究竟该由谁买单。

　　基本情况

　　漳平某小区总管理面积近20万平方米，分四期开发。前三期均为二次供水，第四期为后期开发的，转为自来水公司(以下简称“水厂”)抄表到户。也就是说，一个项目有两种管理方法。

　　每个月，最怕看到的就是这个报表。但还是必须看。这不，从去年四季度到今年一季度的水费统计表，可以看出以下几个问题：

　　1、半年合计亏损94,939.2元。20**年10月亏损175.5元;20**年11月亏损1,240.6元;20**年12月亏损2,087.5元;20**年1月亏损2,611.8元;20**年2月亏损5,474.1元;20**年3月亏损83,349.7元。

　　2、一期1号楼的水管漏水最严重。该水管因地基沉降而漏水。如果不是20**年3月份发生1、2期总管爆裂后，可能还不容易发现，漏水最严重的是这条管道。

　　3、清洗耗水量大。半年清洗一次水池，耗水达1,536吨。

　　4、清洗人工成本极高。按计划分单元、分时间进行清洗，总花时间是20天。每天6个单元，每天需要6个人。也就是说，每半年清洗一次水池，该项目需要人工120个工时。每个工时按100元计算，总计人工费12,000元。清洗时，包括刷子、拖把等用具成本尚没有计算。

　　5、清洗检查费用高。清洗后，要水厂出具检验合格的报告。每个水池还要交200元的检验费。共128个水池，总共要交25,600元。否则，拿不到合格证。

　　6、日常维修养护成本高。半年来总花去的材料费是4,329.6元，人工费尚未计算在内。

　　7、清洗消毒购硫酸铝花去1,143元。

　　8、派送5个员工去学习，领到上岗证。每个证是650元，共计3,250元，尚不计误工和生活费。该证有多大的用途也不知道。

　　综合上述情况，该小区半年来在二次供水上支出的费用为142,799.3元。实际支出应在15万元以上。

　　责任归谁?各有说法

　　当管道爆裂时，第一时间是由物管公司出面，先垫资并加班加点进行抢修，才能保证业主正常用水。当然，物管公司不这样做，吃亏的反正不是他人。因为业主就会以此为借口，来拒交物管费。事后，物管公司找到相关单位去说理，他们却各执一词。

　　物管公司找到开发建设单位，报告了详细情况。当时，一期1号楼的地板下面，全部被漏出来的水冲出一个大地窑。这也说明了，是由于铺设管道时，在回填管道的工序上，没有按要求用30公分的沙石进行回填，而是用泥土回填造成的地基沉降，使给水管的接头脱接而漏水。

　　“全市的工地有哪个不是这样的?物管公司不能只收钱，不维修嘛!我们做了，还要你们来维修吗?更说明你们检查得不到位。自己去处理吧!”开发商一位负责人说。

　　到水厂去找说法，水厂的回答是，这个项目的根本问题在于一、二、三期没有交付配套费。按规定计算，应该交420万。交了配套费,我们水厂就可以接收回来自己管理。如果你们愿意交,我们还是可以接管的。

　　该小区现在的开发商是第二任。之前的开发商，在业主交房时收到了这笔钱，每套房收费是3,500元。可在转让项目时，没有提出来，而带走了全部资金。要现在的开发商出这400多万元，开发商是肯定不愿意出的。

　　找到建设局，得到的回复是，二次供水这笔钱不是专项维修资金的项目，也就不是我们管理的范围。至于开发商的转让程序，不是我局管理的责任，所以我们不能协助处理。

　　凡是物管公司，都经历过类似问题。也造成了物管行业中，出现许多二次供水的矛盾问题，并引起社会强烈反响。很多二次供水小区，总表和分表存在差额。随着时间推移，差额越来越大。巨额水损长期搁置，水厂还有高额的滞纳金给物管公司。日积月累，严重造成许多小型物管公司无法买单。接着，就使老百姓屡屡面临停水威胁。这样恶性循环之后，物管公司只好退出管理项目。那么二次供水巨额水损维修保养的费用，到底应该由谁来承担?都没有一个合理的说法。

　　找不到说法后，物管公司组织了一次协商会议。参加人员有水厂、开发商和建设局的负责人，还有每单元的业主代表。他们的说法更是各不相同。

　　多数人认为，应由物管公司和开发商共同承担。物管公司和开发商对小区供水设施有维护的责任。由于水管渗漏而造成的水损，应该由他们来承担。也有的说，按谁使用谁负责的原则，应该由业主承担。小区的用水既然要加压，就存在一个成本问题。既然属于二次供水小区的用户选择了高层或地势高的小区，那么就理应承担这种成本。有个老师说，水是自动加压，老百姓一次付费。按《物业管理条例》规定：配套设施设备由水厂管理、政府监管、物管公司协助管理。

　　有位律师说，《物业管理条例》第四十五条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。此外，第五十二条规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。这足以说明是由水厂收费到最终端用户，并对小区管线负有维修养护的责任。

　　最后，这位律师提出以下几点意见：

　　1、规划建房时，应有出台电网、水网建设的国家标准。尽快建立全国统一标准，并健全监管与惩罚机制。

　　2、监督验收时，政府有关部门应负责。不合格的，不准予以验收。

　　3、政府验收以后，应交给有关水、电公司。不要等问题出来，再来难为居民。

　　4、水、电公司是特殊“公司”，居民没法选择，就像道路建设一样，只有政府能管。

　　5、水、电公司不是批发单位，更不是水霸、电霸。遇到这样的事情，应该主动出来为企业、为百姓排忧解难。只有他们才有政府发的许可证和资质证，责任不在物管公司。

　　6、物管公司实质上只是一个负有监管责任的单位。可在实际操作时，他们担当起了主要责任人。可这种责任到头来，还是累死不讨好。大家都对物管公司怀着恨意。最后，是亏了钱，累死了人，还找来骂名，真是有些冤枉。居民选择物管公司比较难，也没精力。可所有单位和业主要理解、配合他们的工作。反过来说，如果没有物管公司，责任是谁来负呢?

　　7、供水公司不拥有二次供水设施的产权，不对二次供水的水质负责。严格来说，真正拥有二次供水设施产权的是业主。但用户由于组织、技术等方面的原因，显然无法维护水质。这样管理、清洗任务就落到了物管公司身上。但物管公司也大吐苦水，他们并无清洗资质。有的因为恶性循环，导致物管公司的物管费都收不上来，无钱清洗。

　　8、卫生局负责二次供水的卫生监督管理工作。然而，对于未按规定进行水池清洗的供水单位，却并未设置相应的行政处罚。卫生部门只能责令其立即整改。

　　9、水、电是老百姓的大事，特别是二次供水，还带有安全责任。物管公司没有管理资质，政府也不会给他们发放这种资质证书，政府应有相应专业部门管理。

　　10、这次的责任，应该是由于开发建设单位在施工质量出现问题和没有与水厂协调好水表出户两大问题而引起。很明显大额水损费用应该是由谁来买单。当然我不能决定。

篇3：物业共用设施设备供电供水燃气采暖维护管理责任

　　近日，一网友在物业论坛发布一案例，大意是：项目物业发生客诉，业主节后回家后，发现室内无电，经排查，发现公区的电表箱分户控制开关被关闭而停止供电，导致室内冰箱存储食物腐坏、室内水族箱内观赏鱼死亡。业主给供电公司拨打过投诉电话，供电公司称，此设施由物业管理，责任应由物业承担。小哥根据《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》，将小区物业管理企业与供电、供水、燃气、采暖等事业单位的分工进行了整理。目前，各地已经在进一步完善物业共用设施的维护管理责任和范围，具体到所在地的应用需查询当地有关法规、政策的规定。

　　一、供电设施维护管理责任

　　(一)使用架空线路供电的，高层楼以楼内配电箱为界，多层楼以楼外墙为界。界限以内(不包括配电箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理;

　　(二)使用地下埋设线路供电的，以电缆进线兀接箱为界。界限以内(不包括兀接箱和计费电度表)至用户的供电线路及设备，由物业管理企业负责维护、管理;

　　(三)上述界线以外供电线路及设备由供电部门与建设单位协商落实维护管理职责。

　　二、供水设施维护管理责任

　　(一)高层楼以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表并为界。界限以外(含计费水表)的供水管线及设备，由供水部门负责维护、管理;界限以内(含水表井)至用户的供水管线及设备由物业管理企业负责维护、管理。

　　(二)居住小区内道路和市政排水设施的管理职责，以3.5米路宽为界。凡道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的;其道路和埋设在道路下的市政排水设施，由市政工程管理部门负责维护、管理;道路宽度在3.5米以下的，由物业管理企业负责维护、管理。

　　(三)居住小区内各种地下设施检查井井盖的维护，管理，由地下设施检查井的产权单位负责。有关产权单位也可委托物业管理企业维护、管理。

　　三、采暖设施维护管理责任

　　(一)采用锅炉供热的，其供热设备、设施，及供热管线均由物业管理企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理。

　　(二)采用集中供热的，其供热管线及供热设备、设施，均由集中供热部门负责维护、管理。集中供热部门可将居住区内供热交换站及二次供热管线、用户室内散热设备等，委托物业管理企业维护、管理。

　　四、燃气等设施维护管理责任

　　居住小区内供气(包括煤气、天燃气)、电话、路灯及相关设备、设施、管线等，均分别由供气企业、电信和路灯管理部门各自负责维护、管理。

　　五、环境卫生维护管理责任

　　(一)清扫保洁。通行公共汽车的道路，由所在地环卫部门负责;其他道路、住宅楼房周围及绿地内、楼内公共部位等，由物业管理企业负责;

　　(二)垃圾清运。将垃圾由垃圾楼(站)运至垃圾转运站或垃圾消纳场，由所在地环卫部门负责;将垃圾由住宅楼运至垃圾楼(站)，由物业管理企业负责;

　　(三)公共厕所的清淘和维护。公共厕所的产权属于环卫部门的，由环卫部门负责;未办理产权移交的，由物业管理企业负责，或由其委托环卫部门负责。

　　六、绿化维护管理责任

　　居住小区内绿化的规划设计、建设施工、施工质量监督和竣工验收，由园林绿化部门负责;树木、花草、绿地等的日常养护和管理，可由园林绿化部门委托物业管理企业负责，物业管理企业接受委托的，应当接受园林绿化部门的业务指导。

　　七、交通安全管理责任

　　居住小区规划红线内的机动车停车场(库)、非机动车存车处等交通设施，均由物业管理企业负责维护、管理;发生交通事故或发现交通违章，报请公安交通管理部门处理;设立收费停车场，由公安交通管理部门审核批准。

　　八、消防安全管理责任

　　(一)供水管网及管网上设置的地下式消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责维护、管理，公安消防部门负责监督检查;

　　(二)高、低压消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防栓以及防火门、消防电梯、轻便灭火器材、消防通道等，由物业管理企业负责维修、管理，并接受公安消防部门的监督检查。

篇4：既有建筑的变频供水降耗改进

　　既有建筑能耗中供水变频泵的能耗巨大，经过测算发现其能耗普遍是工频泵有水塔供水的210％以上，有的甚至达到760％以上，每吨水消耗电能需要7.5～10千瓦时，出现电费比水费还多的“倒挂”现象，变频的“节能效应”完全得不到发挥。为此本文作者开发出变频水泵的“蓄电池”式功能改进思路。

　　中国工程院院长徐匡迪于20**年1月曾重点提到终端节能的重要意义：“用煤发电，5份的能量，通过转换、运输，到用户那里，只剩下1份。节约一度电，等于节省了5份能量。终端节能，特别重要。”

　　减低能耗、崇尚节能是走向低碳经济的第一步。目前我国建筑能耗约占全社会终端能耗总量的27.5%，随着城镇化进程的加快，建筑能耗还会日益增长。建筑能耗指建筑使用能耗，其中以建筑采暖和空调能耗为主，但在高层建筑中变频供水能耗也占不小的比例，本文主要阐述既有建筑变频供水能耗的评估和改进。

　　建筑变频供水系统的由来

　　建筑供水方式大致经过这样几个阶段：

　　1、工频泵加水塔供水

　　工频泵加高位水塔供水是最初的供水方式，最为常见也最可靠，至今还用，优点是无节流损耗，供水效率高。缺点是用水舒适性差、水质会再次受污染，有时会影响建筑美观。

　　2、工频泵无水塔恒压供水

　　随着对用水舒适性的要求提高，出现了工频泵无水塔供水方式。它使用范围不广，主要有两种类型设备。一种是工频泵恒压供水，采用流量调节阀调节用水量，达到恒压，但有大量的能量损耗在节流阀上，能耗较大。另一种是工频气压罐供水设备，设定水压的上限和下限，能耗得到大大地改善，但水压不稳定，影响用水舒适性，还有更为严重的缺陷是水泵工频启停频繁，产生有害的水锤效应，影响电器设备的寿命。

　　3、变频泵恒压供水

　　为了减低能耗和保障用水舒适性，自动化程度较高的变频恒压供水设备应运而生，随着电机变频调速技术的成熟以及制造成本的降低，变频恒压供水设备在高层建筑供水中使用越来越广泛，它具有诸多优点，特别是水压恒定、软启软停为人们所喜爱。

　　既有建筑变频供水的能耗评估

　　变频供水的优点经过使用检验，唯有“节能效应”得不到体现。为此20**年在修订《中国节能技术政策大纲》征求意见稿中具体地提出“对风机、泵、压缩机进行系统节能改造，提高用能效率。”后来在颁布稿中提到“研究分析既有建筑现状，建立既有建筑节能改造评估体系”，可以理解既有建筑变频供水能耗评估和改进也包含其中。

　　参照对象和评估指标

　　对一个系统进行评估时，首先需确定与之相比较的参照对象和评估指标。变频供水方式是从工频无水塔供水改进而来的，理应与之比较，但与之相比具有明显的节能效应，比较也就失去了意义。为此选定工频有水塔供水方式为参照对象，从舒适性、用水安全性和能耗(主要是能耗指标)三个指标进行评估，评估结论都是与工频有水塔供水方式相比而言的。

　　评估结果

　　舒适性和安全性都绝对优越于工频有水塔供水，这是由于变频调速技术成熟而带来的效果。

　　能耗指标则很糟糕，同时还出现许多负面影响：设备磨损大、噪音大、机械寿命低。我们从供水系统配置和流量设计两个方面抽取了16套具有代表性的设备机组进行评估，发现能耗普遍是工频供水的210％以上，有的地方甚至达到760％以上，每吨水消耗电能需要7.5～10千瓦时，出现电费比水费还多的“倒挂”现象，供水能耗竟然占一个家庭总电能耗的20％以上。不仅如此，供水机组不停地运转，没有睡眠状态，必然产生磨损快、噪音大、机械寿命低等后果。有一个小区3套变频供水机组共9台供水主泵，2年内大修了4台;还有一座大楼，6年内供水泵全部更换，而工频有水塔供水泵则运行了10年还保持性能良好。由此得出变频供水的电能浪费确实应引起重视。

　　供水系统能耗规律：在评估过程中我们发现配置齐全(有小泵、气压罐)的能耗相对较低，设计额定供水量与大楼实际用水量比值小的能耗也较低。但是令人遗憾的是，配置齐全的只占37％，而设计额定供水量则全部远远大于大楼实际用水量，是它的几十倍，导致供水流量与用水流量平衡困难，由于供水系统“恒压”的需要，供水机组大部分时间运行在“不平衡”状态中。按供水机组设计思路，当用水量大时，机组多泵并联运行供水，以平衡用水量的变化，而实际使用中，始终只有一台泵在运行，其他泵由“流量备用”变成了“设备备用”，更说明存在大量的节流损耗，这就是系统供水效率低下的根本原因。因此对变频供水的改进关键是减低节流损耗，做到流量平衡，为此可以从“配置”和“流量”两个方面考虑对变频供水系统进行改进。

　　建筑变频供水系统的改进

　　在改进前有以下两个问题需要搞清，以利于指导改进方法和节能效果评估。

　　变频供水节能效应问题。变频供水与工频有水塔供水相比，到底有没有节能效应呢?我们应当先从理论上搞清，不然节能改进也是行不通的。两种供水方式电机运行的时间和功率都不同，变频供水运行时间长，功率随时在变化;工频供水时间短，功率恒定。但水最终是供给用户的，无论何种供水方式，最终用水分布规律是相同的，因此可以从系统所做的“有用功”上进行对比。笔者做了一个模型进行分析，推算出变频供水有用功是工频有水塔供水的65％左右，意味着如果两种供水方式供水效率相同的话，变频供水的总功可节省35％左右，即所说的“节能效应”。进一步分析系统效率，发现变频供水系统效率总是低于工频供水，随着系统效率的减低直接影响到节能效果，当减低到65％时，两者能耗相等，如果进一步减低，则能耗就会大于工频有水塔供水。

　　因此可以认为变频供水具有节能效应的空间，随着系统效率的减低，节能空间被缩小，甚至变得更为耗能。提高系统效率的关键是减低节流损耗，完善设备配置和流量设计合理性。

　　变频供水不妥的改进方法。目前有种改进方法不从变频供水的运行机理出发，没有分析耗能大的原因，改进时完全否定了变频技术的节能效应，于是乎就废弃了变频控制，利用现成的气压罐改成了前面所说的工频气压罐设备供水方式，这不是一个上策的改进方法，会带来工频供水的许多弊端。

　　从配置齐全方面考虑改进，由于投入大，再则如果流量设计不合理的话也难以体现节能效应，因此改进时重点从“流量”着手。大家都知道变频空调具有明显的节能效应，原因是它能够做到“流量平衡”，在空间一定的情况下，“制冷量”是由空调器决定的，输送出的冷量都能被空间所接受。而变频供水的流量是由用户用水量决定的，从零到最大值，变化很剧烈，供水量和用水量很难做到平衡，虽然考虑到了配置小流量泵和气压罐，但只能做到改善，不能做到保证流量平衡。

　　于是我们想到了在供水系统内建立“蓄电池”式功能的改进思路--把多余的“供水量”存放在某个地方，当供水机组睡眠的时候再取用，最佳的地方当然是低位气压罐内，但它能存放的量太少，按照理想气体状态方程式，气压罐需做到容积2立方米以上才能体现效果，而我们常见的只有0.36立方米，因此存放在气压罐内的方法行不通。存放在高位小水箱内简单可行，此时的小水箱犹如充当了“蓄电池”的功能，当系统供水量大于用水量时，可以将剩余的供水量储存放在水箱内(相当于充电)，合理调整变频器的参数，当供水泵睡眠时，用水量从水箱内取用(相当于放电)，这样可保障供水系统“流量”平衡。有个缺陷是水箱位置不够高时放水压力明显减小，影响用水舒适性，为此我们又开发了管道泵增压自动控制技术，成功实现了系统压力平稳，不影响用水舒适性，意味着“蓄电池”式的改进方法不受任何条件的限制，可以普遍推广。

　　自20**年以来，笔者所在公司为了落实终端节能，相继采用“蓄电池”式的改进方法改进了5个小区(总建筑面积23万平方米左右)，实践证明可以起到18％～26％的节能效果(由于高、低区合一供水，在减压阀上存在节流损耗，故没有达到理论的35％)，如果与无负压供水技术相结合，则可进一步达到29％～32％的节能效果，据统计全年可降耗和节能80多万千瓦时电能，折算成标准煤同样也是相当可观的。

　　总结

　　目前建筑变频供水系统普遍存在极大地浪费电能和设备资源的问题。根本原因是“流量”不平衡。影响流量平衡主要有两个因素，系统配置不齐备和流量设计不合理，使用场合的分时用水量变化范围大，系统因“恒压”的需要，绝大部分时间运行在“供”大于“求”的状态，造成相当大的节流损耗，系统整体效率低下，出现“三大”、“一低”现象也就在所难免。

　　实践证明在供水系统内建立“蓄电池”式的功能，实现流量平衡，可收到明显的节能效果。高位小容量水箱犹如起到了“蓄电池”功能的作用，可以大幅度提高供水系统的整体效率，体现变频技术的节能效应，从几个小区改造后的供水能耗统计显示可体现18％～26％的节能效果。

　　终端节能需要全社会的关注和参与，对变频供水节能改进，物业服务企业责无旁贷，同时也需要政府有关部门的保障，对在建的项目，明确规定变频供水设备配置必须齐备合理，特别是流量设计要参照既有建筑的实际用水量，不能再闭门造车。另外还需建立当节能效果不明显时的后续改进措施，比如实行阶梯泵组合、建置小水箱等，供以后改进之用。

篇5：维修工程成本管理

　　一、维修工程成本及成本管理

　　1.维修工程成本及其构成

　　(1)维修工程成本。维修工程施工过程中要消耗一定量的人力、物力和财力，把施工中的这种消耗用货币形式反映出来，即构成维修施工单位的生产费用，把生产费用归集到各个成本项目和核算对象中，就构成维修工程成本。维修工程成本是一个综合性指标，能全面反映维修工程施工生产活动及企业各项管理工作的质量。在实际工作中，维修工程成本又可分为3类：预算成本、计划成本、实际成本。

　　①预算成本。是按维修工程预算定额和各项取费标准计算的预算造价。预算成 本项目包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费、现场管理费、临时设施费、间接费和计划利润。这些费用构成已完工程的全部造价。

　　②计划成本。是指为了有步骤地降低维修工程成本而编制的内部控制的具体计划指标。

　　③实际成本。是维修工程实际支出的生产费用的总和。它反映维修工程成本耗费的实际水平，必须按规定正确核算工程成本，准确地反映维修工程的实际耗费，从而为成本分析提供可靠资料。

　　预算成本是维修工程价款的结算依据，也是编制成本计划和衡量实际成本水平的依据。计划成本和实际成本反映的是维修企业的成本水平，它受企业自身的生产技术、施工条件和生产管理水平的制约。预算成本和实际成本比较，可以反映维修工程实际盈亏情况;实际成本和计划成本比较，可以考核成本计划各项指标的完成情况。

　　(2)维修工程成本构成。为了了解各种生产费用情况，监督生产费用的支出，合理组织工程成本核算，必须对生产费用进行科学分类，并考虑使工程实际成本能与预算成本相比较。因此，实际成本项目所包含的内容，应和各项预算成本项目所包含的内容相一致。维修工程成本的构成如下：

　　①直接成本。指维修工程施工过程中直接耗费的构成工程实体或有助于工程形成的各项支出，包括直接人工费、直接材料费、直接机械费、临时设施费和其他直接费。

　　②间接成本。指施工企业的项目经理部(作业层)为施工准备、组织和管理施工生产活动所发生的全部施工间接费支出。包括现场管理人员的人工费、管理用材料费、资产使用费、工具用具使用费、保险费、工程保修费和其他费用等。

　　维修工程预算造价中的间接费，属于企业管理层发生的经营管理费用，不属于成本的范畴。

　　2.成本管理的概念及其任务

　　维修工程成本管理是物业管理公司(或维修施工企业)为降低维修工程成本而进行的各项管理工作的总称。成本管理是企业经营管理的重要组成部分，企业各项管理工作都同成本管理有着紧密的联系，都会反映到成本上。因此，加强成本管理，不仅能够节约费用，而且能改善企业经营管理工作。

　　成本管理的基本任务就是保证降低成本，通过对维修工程施工中各项耗费进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，以便用最少的消耗取得最优的经济效果。成本管理的任务具体表现在以下几方面：

　　(1)做好成本计划，严格进行成本控制。认真编好成本计划，把降低成本的指标、措施层层落实到各职能部门和各环节上去，并通过承包等方法和职工的物质利益挂起钩来，真正调动起职工的积极性，努力降低消耗，节约开支。在施工中严格进行成本控制，保证一切支出控制在计划成本内。

　　(2)做好成本管理的基础工作。加强定额管理，建立健全原始记录、计量与检验制度，建立健全成本管理责任制。

　　(3)加强维修成本核算与分析。通过成本核算与分析，可以及时找出存在的问题，了解各项成本费用节约或超支的情况，找出原因，有针对性地提出解决问题的办法，及时总结成本管理工作的经验，促使企业经营管理水平的提高。

　　二、维修工程成本管理工作内容

　　维修工程成本管理的工作内容一般包括：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。

　　1.成本预测

　　成本预测是加强成本事前管理的重要手段。成本预测的目的，一方面为企业降低成本指出方向;另一方面确定目标成本，为企业编制成本计划提供依据。

　　成本预测应在大量收集进行预测所需的历史资料和数据的基础上，采用科学方法进行，并和企业挖掘潜力、改进技术组织措施相结合。成本预测的主要目的是确定目标成本，并根据降低成本目标提出降低成本的各项技术组织措施，不断挖掘降低成本的潜力，使各项技术组织措施确实保证达到或超过降低成本目标的要求。

　　2.成本计划

　　房屋维修成本计划是以货币形式规定计划期内房屋维修工程的生产耗费和成本水平，以及为保证成本计划实施所采取的主要方案。编制成本计划就是确定计划期的计划成本，是成本管理的重要环节。

　　(1)成本计划的作用：

　　①成本计划是企业日常控制生产费用支出，实行成本控制的主要依据。通过编制成本计划，事先审查费用的支出是否合理，从而在降低成本方面增强预见性。

　　②成本计划可以为全体职工在降低成本方面指出目标和方向，有利于调动职工的积极性，采取有效措施降低成本。

　　③降低成本是企业利润的主要来源，成本计划是企业利润计划的重要依据。

　　(2)成本计划编制的程序：

　　①收集、整理、分析资料。为了使编制的成本计划有科学的依据，应对有关成本计划的基础资料全面收集整理，作为编制成本计划的依据。主要有：

　　a.计划期维修工程量、工程项目等技术经济指标;

　　b.上年度成本计划完成情况及历史最好水平;

　　c.计划期内维修生产计划、劳动工资计划、材料供应计划及技术组织措施计划等;

　　d.上级主管部门下达的降低成本指标和建议;

　　e.施工图纸、定额、材料价格、取费标准等。

　　②成本指标的试算平衡。在整理分析资料的基础上，进行成本试算平衡，测算计划期成本降低的幅度，并把它同事先确定的降低成本目标进行比较。如果不能满足降低成本目标的要求，就要进一步挖掘降低成本的潜力，直到达到或超过降低成本目标的要求。

　　③编制成本计划。经过成本试算平衡后，由企业组织有关部门编制成本计划，同时将降低成本指标分解下达到各职能部门和各有关环节上。

　　3.成本控制

　　成本控制就是在维修生产施工过程中，依据成本计划，对实际发生的生产耗费进行严格的计算，对成本偏差进行经常的预防、监督和及时纠正，把成本费用限制在成本计划的范围内，以达到预期降低成本的目标。

　　(1)直接成本的控制方法。直接成本是直接耗用在工程上的各种费用，包括人工费、材料费、机械使用费和其他直接费等。为了控制直接成本，除了要控制材料采购成本外，最基本的是在维修施工过程中，落实降低成本的技术组织措施，经常把实际发生的各种直接费用与各种消耗定额及预算中各相应的分部分项工程的目标成本进行对比分析，及时发现实际成本和计划成本的差异，并找出成本差异发生的因素和主客观原因，采取有效措施加以改正。

　　(2)间接成本采用指标分解、归口管理的方法。间接成本是企业各个施工项目上管理人员和职能部门为了组织、管理维修工程施工所发生的各种管理费用，即现场管理过程中发生的费用。该费用项目多而杂，并且与工程施工无直接联系，所以一般采用指标分解归口管理的办法。即将成本计划指标按特定的用途分解为若干明细项目，确定其开支指标，分别由归口部门管理。凡是超过标准、违反成本开支范围的费用都要予以抵制。

　　(3)建立成本管理制度。建立成本管理制度，是成本控制的一个重要方面。根据分工归口管理的原则，建立成本管理制度，使各职能部门都来加强成本的控制与监督。工程部门负责组织编制维修施工生产计划，搞好施工安排，确保维修工程顺利开展;技术部门负责制定与贯彻技术措施计划，确保工程质量，加速施工进度，节约用工用料，确保施工安全，防止发生事故;合同预算部门负责办理工程合同、协议的签订，编制或核定施工图预算，办理年度结算和竣工结算;材料供应部门负责编制材料采购、供应计划，健全材料的收、发、领、退制度，按期提供材料耗用和结余等有关成本资料，归口负责降低材料成本;劳动人事部门负责执行劳动定额，改善劳动组织，提高劳动生产率，负责降低人工费;财会部门负责落实成本计划，组织成本核算，监督考核成本计划的执行情况，对维修工程的成本进行预测、控制和分析，并制定本企业的成本管理制度;行政管理部门负责制定和执行有关的费用计划和节约措施，归口负责行政管理费节约额的实现。

　　4.成本核算

　　成本核算的目的就是要确定维修工程的实际耗费，考核维修工程的经济效果。为了正确地对维修工程成本进行核算，必须合理地划分成本核算对象。

　　(1)成本核算对象划分的原则。一般应以施工图预算所列的单位工程为划分标准，并结合施工管理的具体情况来确定。成本核算对象一般按以下原则划分：

　　①以每一独立编制施工图预算的单位工程为成本核算对象;

　　②翻建、扩建的大修工程应以工程地点、一个门牌院或一个地点几个门牌院的开、竣工时间接近的工程合并为一个核算对象;

　　③维修、零修、养护工程应以物业管理公司统一划分的维修片和零修养护班组为核算对象。

　　维修工程成本核算对象一经确定后，各有关部门不得任意变更。所有的原始记录，都必须按照确定的成本核算对象填写清楚，以便归集各个成本核算对象的生产费用和计算工程成本。为了集中反映各个成本核算对象本期应负担的费用，财会部门应该为每一成本核算对象设置工程成本明细账，以便组织各成本核算对象的成本计算。

　　(2)成本核算的基本要求。为充分发挥成本核算的作用，在进行成本核算时，应遵循下列基本要求：

　　①加强对费用支出的审核和控制。审核费用是否应该发生，已经发生的费用是否应计入维修工程成本;在费用发生过程中，对各种耗费进行指导、限制和监督，使费用支出控制在定额或计划要求内。

　　②正确划分各种费用的界限。严格遵守成本、费用的开支范围，正确划分应计入成本和不应计入成本的界限，划分当期费用与下期费用的界限;划分不同成本核算对象之间的成本界限等。

　　③做好各项基础工作。做好消耗定额的制定和修改工作;建立健全原始记录;加强计量和验收工作;建立健全各种财产物资的收发、领退、报废、盘点等制度。

　　5.成本分析与考核

　　成本分析是在成本形成过程中，对维修工程施工耗费和支出进行分析、比较、评价，为今后成本管理工作指明方向。成本分析主要是利用成本核算资料及其他有关资料，全面分析、了解成本变动情况，找出影响成本升降的各种因素及其形成的原因，寻找降低成本的潜力。通过成本分析，可以正确认识和掌握成本变动的规律性;可以对成本计划的执行过程进行有效的控制;可以定期对成本计划执行结果进行分析、评价和总结，为成本预测 、编制成本计划提供依据。

　　成本考核是指定期对维修工程预算成本、计划成本及有关指标的完成情况进行考核、评比。成本考核的目的在于充分调动职工降低成本的主动性和自觉性，进一步挖掘潜力。成本考核应和企业的奖惩制度挂起钩来，调动职工积极性，以利于节约开支、降低成本，取得更好的经济效益。