物业弱电专业各系统验收接管所需资料和详单

　　弱电专业各系统验收接管所需资料和详单

　　序号名称复印件电子版内容描述页数交接人接管人日期

　　一、楼宇自控系统

　　1施工委托合同(附本)

　　2洽商变更合同协议

　　3工程洽商、设计变更技术协议

　　4设备维修维保合同或协议计划书

　　5设备清单、设备点位表

　　6施工图纸

　　7竣工图纸

　　8操作系统软件和备份系统文件

　　9培训教程、使用说明、操作维修手册、随机资料

　　10设备检验合格证、出厂合格证

　　二、安防和闭路监控系统

　　1施工委托合同(附本)

　　2洽商变更合同协议

　　3工程洽商、设计变更技术协议

　　4设备维修维保合同或协议计划书

　　5设备清单、设备点位表

　　6施工图纸

　　7竣工图纸

　　8操作软件系统和备份系统文件

　　9培训教程、使用说明、操作维修手册、随机资料

　　10设备检验合格证、出厂合格证

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篇2：物业接管验收程序

一．接管验收准备工作内容：人，财（材），物

　　1.人

　　1.1.制作人员架构图

　　1.2.制定人员招聘计划

　　1.3.制定人员岗位职责、员工守则

　　1.4.制定管理公司/处各部门工作流程

　　1.5.注册成立物业公司，向当地主管部门申报物业资质

　　2.财(材)

　　2.1.落实资金

　　2.1.1.落实注册资金

　　2.1.2.制作物业预算——申报物业管理费、落实前期开办费资金

　　2.2.制作文件资料

　　2.2.1.物业接管验收文件

　　1)物业接管验收规范(国家、地方)

　　2)物业接管验收原则(验收条件、标准、双方责任)

　　3)物业接管验收文件

　　2.2.2.收楼文件

　　1)管理公约、业主手册

　　2)房屋质量保证书、房屋使用说明书

　　3)收楼表格表式：

　　*入伙手续书、物业移交程序指南、业主收楼资料交接记录、业主资料登记表

　　*单元移交记录、物业接受(验房)表、钥匙托管承诺书

　　2.2.3.二次装修管理文件

　　1)二次装修申报流程图

　　2)二次装修申报表

　　3)二次装修许可证

　　4)临时动火作业申请表

　　5)装修施工人员登记表

　　6)室内验收表

　　7)装修管理责任协议书

　　2.2.4.上墙资料

　　1)公司资质——营业执照、税务登记证

　　2)物业管理费申报批文

　　3)反映公司服务理念的标语——以人为本、服务至上

　　4)服务指南

　　5)日常服务收费标准

　　6)岗位职责

　　7)收楼状况统计表

　　2.2.5.日常管理运作文件

　　1)保安

　　2)保洁

　　3)客服

　　4)财务、人事

　　5)工程

　　3.物——物品、物件

　　3.1.物业办公场所的选址、装修

　　3.2.按开办费预算采购、制作/备物件物品

　　3.2.1.采购内容：

　　1)办公用品

　　2)保安日常工作用品

　　3)保洁日常工作用品

　　4)工程日常工作用品

　　3.2.2.制作/备内容：

　　1)工作制服

　　2)文件资料

　　3)管理标识

二、培训

　　1.入职培训

　　1.1.公司概况

　　1.2.项目概况

　　1.3.员工守则

　　1.4.物业理念

　　2.岗前培训

　　2.1.岗位职责

　　2.2.专业技能

　　2.2.1.一般技能

　　*礼仪礼貌、投诉接待

　　2.2.2.专项技能

　　*交接验收(接管验收/收楼)、装修管理、日常运作

三、编写物业接管验收方案

　　1.物业接管验收工作组织架够

　　2.物业接管验收项目一览表(日期、进度)

　　3.物业接管验收原则：

　　3.1.物业接管验收条件

　　3.2. 物业接管验收标准

　　3.3.交接双方之责任

　　4.物业接管验收文件

　　4.1.物业验收管理制度

　　4.2.物业验收表单

　　5.清洁开荒方案

　　6.成品保护方案

　　7.物业接管验收程序

　　7.1.物业资料交接

　　7.2.物业事物交接

　　8.物业接管验收培训方案

　　9.物业接管验收经费测算方案

四、编写物业收楼方案

　　1.物业收楼工作组织架够

　　2.物业收楼一览表(日期、进度)

　　3.物业收楼现场布置方案

　　4.物业收楼前清洁开荒

　　5.物业收楼前成品保护方案

　　6.物业收楼物品采购方案

　　7.物业收楼流程

　　8.物业收楼文件

　　9.物业收楼培训方案

　　10.物业收楼经费测算方案

物业接管验收的准备工作（试题）

　　1.物业准备工作内容有哪几项内容?(5分)

　　2.人员准备工作中的第一项内容是什么?(5分)

　　3.简述制作物业管理预算的目的?(5分)

　　4.请画出本小区的物业管理处架够图。(15分)

　　5.工程竣工验收与物业交接验收的区别?(5分)

　　6.简述收楼文件所包含的内容?(10分)

　　7.简述二次装修管理文件所包含的内容?(10分)

　　8.简述上墙资料所包含的内容?(10分)

　　9.简述各部门日常管理运作文件所包含的内容?(15分)

　　10.简述收楼前物品、物件的准备内容(5分)

　　11.请写出收楼前的各部门培训工作内容?(15分)

篇3：弱电系统管理维护思考

　　弱电系统管理维护及一点思考

　　1.引言

　　当今社会，弱电系统作为一个独立的建筑安装系统，自20世纪80年代中期在美国问世以来，随着经济和社会的快速发展，人民生活水平和生活质量的不断提高，对居住的舒适和安全需求已成为重要的社会需求之一。因强大的技术优势与巨大的市场需求优势的推动，越来越多地被应用于一些新建的大厦、智能社区的建设中，为了保障弱电系统的正常工作，及其可靠的服务寿命周期，专业的弱电系统管理及维护也显得越来越必不可少

　　2.弱电系统的技术基础和构成

　　弱电系统的技术随着科学技术的进步而逐渐发展和充实，其技术基础是现代计算机技术(Computer);现代控制技术(Control);现代通信技术(Communication)和现代图形显示技术(CRT)也即4C技术;弱电系统的构成是大楼设备自动化(BABuildingAutomation);安全自动化(SASecurityAutomation)消防自动化(FAFireAutomation);通信自动化(CACommunicationAutomation)和办公室自动化(OAOfficeAutomation)即5A系统。这些系统的应用，为了一个目标，以保证建筑物的高效管理和快速应急响应;我们的工作，主要在自动控制系统BA和安全防范系统SA两个方面管理维护。BA系统采用集散式的计算机控制系统，一般由二个层次，底层为现场控制器，对设备或对象参数实行自动监测、自动保护、自动故障报警和自动调节控制，它通过传感器检测得到的信号，进行直接数字控制(DirectDigitalControl即DDC控制)，上层为中央管理系统，(包括系统监督控制和组态控制)是整个BA的核心，对整个BA系统实施组织、协调、监督、管理、控制的任务;SA系统由闭路电视监控系统(CCTV)、通道控制(门禁、车库)系统、防盗报警系统、巡更系统、访客对讲系统等组成。SA系统，利用总线技术，系统24小时连续工作监督建筑物和小区的重要区域与公共场所，一旦发生危险情况或事故灾害的预兆，立即报警并采取对策，以确保建筑物内人员与财务的安全，也为物业的一项重要的工作内容。

　　3.弱电系统的现状

　　3.1弱电系统施工的现状

　　智能建筑建设期间，弱电施工的时间与空间往往受到其他施工方工程进度的挤压，土建方占有主导地位，弱电则是一个最弱势群体，其施工的时间与空间很容易受到其他方的挤压。其次，弱电系统集成商良莠不齐，施工队伍技术力量薄弱，素质不高，一般都要临时雇用一些民工。这些民工的技术水平、责任感、职业道德都不让人放心;另外，负责弱电监理的工程师多由强电监理兼任，他们对弱电系统的有关规范和质量要求缺乏了解，难以监理到位;上述这些，往往在工程中留下质量隐患。

　　3.2弱电系统使用的现状

　　弱电系统的使用，有其使用年限，(技防规定，弱电设备使用年限一般5年左右)另外由于电子技术的飞跃发展，弱电设备的升级换代和淘汰速度迅速，目前有好多楼盘，弱电系统使用日久。设备老化，由于物业身份决定。无力自行全部更新超期服役和淘汰的弱电设备，为弱电系统维护带来困难;比如，东方中花园的家防系统，原设计使用的报警模块，升级替代产品也已停止生产，也即原设备损坏，无器件更换，更新整个家防系统，因费用问题，业委会不批复;

　　3.3弱电系统管理维护中的问题

　　管理维护缺乏系统性和科学性。实施的管理维护方案是沿袭传统的设备维护方案而进行的，将各个弱电系统相互割裂开来，彼此单独进行管理和维护，并且对弱电系统的维护也基本遵循着没有问题不维护，小问题小维护，大问题大维修的思路进行管理维护，致使整个建筑物或者社区的弱电工程管理维护缺乏系统性和科学性。

　　由于弱电技术和器件升级换代和淘汰速度迅速，管理维护缺乏专业检测设备。在物业，很多弱电工程或项目的管理维护，都依靠技术人员的手工进行管理维护，发现问题，查找根源，提出解决措施，实现系统正常工作，这样的管理维护效率较低，缺乏高效的管理维护方案，同时在具体的管理维护检测设备方面，大多还依赖于万用表等传统的检测设备，无法真正实现对大型的弱电工程进行系统的专业化的管理和维护。

　　管理维护缺乏专业人才。弱电控制技术在我国起步较晚，但是发展非常快，技术更新极其迅捷，新技术、新设备，层出不穷，技防的要求也越来越高，而专业的弱电管理维护人员在我国物业系统的缺口较大，弱电管理维护人员技术知识的更新赶不上趟，很难对一些大型的复杂的弱电工程的管理及维护到位;如显示器件，国客和美兰湖都弃传统的CRT显示器，用液晶显示器显示，硬盘录像时间，从7天到10天、14天，现在要求一个月，录像清晰度也越来越高，原录像花费硬盘容量为每路200m/h,16路硬盘录像机硬盘总容量在640G即可，按新技防要求，高清晰录像花费硬盘容量为每路1G/h,16路硬盘录像机录制一个月，硬盘总容量需7T;同时，CCTV监控摄像布点：在小区，从小区的主要出入口和地下车库的出入口增加到楼宇单元房门厅，地下车库的主通道;(现在又增加到楼宇电梯，)把小区的技防设施要求和以前小区的智能化设施要求合二为一，作为技防要求。在大厦，CCTV监控摄像点布点从大厦的出入口几乎增加到每一楼层的出入口，地下车库的通道基本都有CCTV监控摄像点。东方中华园接盘时CCTV监控摄像点位只有19个，而现在美兰湖二期CCTV监控摄像点位320个(楼宇电梯还未安装摄像机);如美兰湖三期CCTV监控摄像点还要增加;线缆的布放材质开始从铜缆向光缆发展，如美兰湖二期视频线就是光缆布放，一根光缆通8个摄像机。

　　4弱电系统管理维护的一点思考

　　作为物业，弱电系统管理维护要有成效，在楼盘接管前期，首先要征得开发商(业主方)的有力支撑,与系统集成商深入沟通，应深入的阅读系统的设计方案，仔细地核对竣工报告中的试运行数据，与系统集成商一起制定验收执行大纲(包括验收执行程序;检测的内容，验收所依据的标准、规范;测试结果的处理分析、测试结论及处理方法、验收结论，移交设备的数量清单和技术文件的清单等内容)。并对运行初期中出现的问题及时反馈、总结、整改，以完善和提升弱电系统的管理，降低维护工作量，确保弱电系统的可靠工作。熟悉了解弱电系统性能和功能，尽量把工程中留下质量隐患降到最低。国客楼盘的弱电系统的接管中，公司领导朱总现场指示，在接管中先向工程制造商学习了解系统功能要求，学会使用方法，把系统施工中的问题，整理反馈给开发商和施工方，在总师室领导周工直接领导指导下，进行了有益尝试，效果良好。

　　其次，弱电系统管理维护要有成效，维护管理人员就要努力学习掌握现代计算机技术;现代控制技术;现代通信技术和现代图形显示技术;提高自身专业技术素质和能级。对于每个新接的楼盘，应迅速学习了解新楼盘弱电系统的技术特点和产品功能。对系统使用说明书、操作手册、维护手册以及重要设备的安装手册，维护手册熟练掌握;对于老楼盘，应尽可能的收集掌握系统使用说明书、操作手册、维护手册以及重要设备的安装手册、维护手册。不可想象，对弱电系统不了解，还能够维护管理好弱电系统?弱电系统的管理维护与其它设备维护一样，也离不开问题的主动发现与处理，这样能够将故障消除于无形之中，大多故障会有一段时间的预兆，因而要主动去发现问题，解决问题;尽量在设备故障的萌芽中发现问题，减少维修维护费用;维护中，要多动脑筋，多与相关技术人员交流、学习、合作，最好辅以现代化的检测设备，活学活用，归纳总结，提高弱电系统管理维护的水平。同时，鉴于弱电系统管理维护专业人才缺乏，从公司层面应着手挖掘和培养年轻弱电系统管理维护人员。

　　最后，弱电系统管理维护要有成效，应对设备(尤其是使用日久的设备)使用性能和使用质量效果控制好一个度，在保证技防的最低要求上，尽可能延长弱电设备的使用寿命。

　　目前弱电系统各子系统各自运行，系统信息资源不能集成、共享和集中管理，随着网络技术的发展，作为弱电各个分系统的发展趋势，网络集成。可以在管理中心和监控中心、车库管理站点集成一个网络，通过信息交换和共享，将各个具有完整功能的独立分系统组合成一个有机的整体，能采集和取用各弱电分系统的所有实时数据、报警信息和车辆进出的状况，并在集成网络上发布，可实现对系统信息、资源和管理服务的共享，提高系统的维护和利于楼盘的物业管理。进而将弱电系统嵌接于物业信息管理系统，使物业管理过程中的空间管理、客户管理、收费管理、维修管理、设备管理、物料管理、保安消防、环境管理的数据录入、处理、管理、查询、分析、统计以及智能化系统的数据处理组成一个大物业管理平台，能显著提高物业管理效率，降低经营成本。去年，在港泰作了一个CCTV摄像机监控系统集成网络，能在管理中心也能查询CCTV实时情况和历史纪录。方便管理中心能实时了解大厦情况。

篇4：工程部弱电工岗位职责

　　工程部弱电工岗位职责

　　1、负责水泵变频柜、消防系统、监控系统、对讲系统等弱电设备的管理、维修、保养。

　　2、熟练掌握弱电设备的技术性能及工作原理并能优质、高效地完成维修任务。

　　3、负责联络弱电设备的包修公司，督促协助进行维修保养。

　　4、负责申请购买维修所需的电子元件、工具仪表。

　　5、当弱电设备(系统)发生故障时，应立即赶到现场进行维修，确保系统正常运行，维修后做好维修记录。

　　6、每日进行一次巡视检查。

　　7、每周对弱电系统进行一次细致的检查、调整和维护保养并作好记录。

　　8、积极参加工程部和管理处的各项义务活动、专业培训和物业管理专业知识的培训，努力提高自身修养和维修技能。

　　9、认真做好工程部高级技工及主管安排的其它工作任务。

篇5：智能住宅小区弱电系统功能特点解析

　　一、智能住宅小区弱电系统设计概述

　　智能住宅小区内的弱电系统一般由通信、安全、管理、服务等方面的内容组成，集成了居室报警紧急呼叫、边界监控、远程抄表、车库管理、机电设备自动化管理、卫星接收和有线电视、互联网和综合信息服务等部分，便于为居民提供一个完整、舒适、幽雅的生活环境。现谈谈智能住宅小区弱电系统的功能和特点。

　　二、设备管理系统

　　在智能住宅小区内设置物业管理中心，由物业管理部门对住宅小区的公共设备进行监控和检测。比如对供电、供水、供热、电梯、公共照明等系统设备状态的监测。

　　住宅区为了便于管理，常与保安中心合建，主要包括水、电、气自动抄表计费系统、停车场管系统、楼宇自控系统和家电自动控制系统。基于自动抄表系统的数据采集系统定时采集居民家的水表、电表、气表的数据，在此之前要指定好当地水、电、气三者的价格，就可方便地自动计算费用，并打印出读数、计费的情况。并存储在存储器中。

　　三、公共信息服务系统

　　(一)小区信息发布

　　小区信息发布是现代智能小区人性化和信息化的一个重要体现，在于提高服务性。其主要为小区的户主提供各式各样的信息，比如天气预报、警告、小区物业管理通知、停水停电通知等，以方便用户每日生活。

　　(二)紧急广播与背景音乐

　　由于考虑现代的智能住宅小区范围较大，少则数十栋，多则几十栋，居住的人员众多，繁杂且不便于管理。如发生紧急事件时，将会面临着一个很大的问题，所以必须有组织地进行应对，这就要依靠紧急广播指挥疏导。而在平时，小区内可以播放一些文娱节目和公共通知，比如下班时间、午饭时间、老人晨练期间、居民饭后在小区园林景观散步的时间以活跃气氛。丰富人们的业余生活。

　　(三)信息资讯服务系统

　　我们这里所说的信息资讯服务系统主要提供与用户生活息息相关的信息，即便民信息，比如小区设施更换、道路堵塞、下水道维修、小区附近是否发生了交通事故等，用户可以通过它及时准确地了解与自己有关的信息，以免造成堵车或者人流拥挤等现象，以提高小区居民的生活质量。

　　四、安全防范系统

　　安全系统是智能住宅区的重要组成部分。在小区的安全防范系统的设计中，一般而言，建设闭路电视监控系统形成小区的第一道防线，住宅区内一般设置保安安全管理中心，各安全子系统主机及控制设备均布置在保安中心，安全系统由周边及环境报警系统、楼宇对讲系统和家庭防盗报警系统构成，住户和小区门口的访客对话、及住户对单元门口访客的确认和对单元门口的控制，形成小区的第二道防线，层层设防、严密监控、综合管理，让业主生活在无形防盗网之中，反而比有形防盗网更安全、更舒适。

　　(一)周界防越报警

　　这是小区的第一道防线。物业管理公司在围墙上设立周界防越报警系统，以防止有非法企图的人员从围墙或栅栏等处非正常进入小区，。比如在栅栏上安装红外线对射探测器，当有人翻越围墙或栅栏时，将红外线阻断，阻断信号传送至保安部门，向管理中心报警，同时还可以用闭路电视监视系统，加大监控手段，以便保安人员及时处理警情。

　　(二)闭路电视监视系统

　　在住宅小区的公共建筑、主要通道、重要出入口安装摄像机，摄像机将图像传达送到管理中心，让控制室内值班人员通过电视墙一目了然，对整个小区进行实时监视和记录，全面了解住宅区发生的情况。

　　(三)可视对讲系统

　　在住宅区内设可视对讲，用来实现访客与住户对讲。住户通过对讲，确认访客身份后，可直观地了解访客情况，遥控开启防盗门，防止非法人员进入楼内，确保住户安全。同时各栋对讲主机与保安中心管理主机联网，保安中心可随时了解住户求救信号。

　　(四)家庭防盗报警系统

　　为了保证住户的人身、财产安全而设置的。家庭防盗报警系统采用了各类传感器，通过传输线缆传递信息，能够及时迅速地解决报警问题，可以在最短的时间里制止户外不法分子的闯入，也能够在最短的时间里满足住宅用户的紧急需要。

　　(五)电子签到器

　　为了规范保安员上岗情况，避免保安人员的偷懒怠工。物业管理公司有必要设置电子签到器，电子签到器设在住宅区内主要道路、盲点、死角等处。由计算机记录每一次保安人员巡视小区之后的签到情况，用来判定保安员巡更路线和签到时间等内容。若保安员未签到时，中心电脑会立即提醒值班人员去了解情况及早发现问题。