物业验收程序

　　物业验收程序

　　一、目的

　　规范公司物业验收程序,确保物业验收工作得到有效控制,以便对物业进行全面接管,保证物业入住工作顺利进行。

　　二、适用范围

　　适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。

　　三、职责

　　1.物业公司接到发展商竣工验收的通知报告后,总物业经理负责指定主管人员,各职能部门负责人及专业的技术人员组成验收小组。

　　2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运行记录等技术检验资料的验收。3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

　　4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。

　　5.由总物业经理跟发展商办理接管手续。

　　四、工作程序

　　1.验收的准备验收小组根据发展商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。

　　2.验收的实施

　　(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

　　(2)在预验收过程中,检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告返回发展商，由发展商督促施工单位进行整改。

　　(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

　　(4)楼宇的实物验收,应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。

　　(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：1.图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

　　2.主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。3.设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记录在设施、设备接管验收清单中。

　　(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单相应的表格内。

　　(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果填写在楼宇资料交接清单中。接管验收应检索提交资料

　　一、产权资料

　　1.项目批准文件。

　　2.用地批准文件。

　　3.建筑执照。

　　4.拆迁安置资料。

　　二、技术资料

　　1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

　　2.地质勘察报告。

　　3.工程合同及开、竣工报告。

　　4.工程预、决算。

　　5.图纸会审记录。

　　6.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。

　　7.隐蔽工程验收签证。

　　8.沉降观察记录。

　　9.竣工验收证明书。

　　10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

　　11.新材料、构配件的鉴定合格证书。

　　12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

　　13.砂浆、混凝土试块、试压报告。

　　14.供水、供暖的试压报告。物业档案资料移交在实施物业管理之前，发展商应向管理公司移交关于物业的各类资料：

　　一、综合资料

　　1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。

　　2.建设许可证、工程建筑报建表。

　　3.工程招、投、定标书。

　　4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。

　　5.征地批文、协议书(合同书)、红线图。

　　6.初步设计方案、设计鉴定审批文件。

　　7.施工合同、施工许可证、施工执照(复印件)、开工报告、施工量放线图表记录。

　　8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。

　　9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料。

　　10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。

　　11.工程决算书、三算表。

　　12.消防设施验收合格证。

　　二、土建资料

　　1.主体隐蔽工程验收记录。

　　2.图纸会审和设计修改变更及联系单。

　　3.事故处理记录。

　　4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录(长期)。

　　5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告(长期)。

　　三、给排水、消防资料

　　1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。

　　2.图纸会审及设计修改变更通知。

　　3.事故处理及探伤记录。

　　4.隐蔽工程验收记录。

　　5.材料构件出厂证明及材料代换审批单。

　　6.管线标高、位置、坡度、测量记录。

　　7.试水、闭水试压试验记录。

　　8.设备调试记录。

　　9.管线清洗、通水、消毒记录。

　　四、电气资料

　　1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。

　　2.图纸会审及设计变更通知。

　　3.事故处理及探伤记录。

　　4.隐蔽工程验收记录。

　　5.防雷电阴接地实测记录。

　　6.引下线焊接记录。

　　7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单。

　　8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。

　　9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。

　　五、施工图

　　1.总平面布置图(包括综合系统图)。

　　2.建筑施(竣)工图。

　　3.结构施(竣)工图。

　　4.给排水、消防施(竣)工图。

　　5.电气施(竣)工图。

　　6.空调施(竣)工图。

　　7.智能化系统施(竣)工图。

　　8.通讯施(竣)工图。

　　9.液化(煤)气施(竣)工图。

　　六、声像资料

　　1.建筑前后的现状、侧、立面照片。

　　2.内外景观照片。

　　3.建筑小品。

　　4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。

　　5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。

　　6.其它。

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篇2：二次装修验收程序

　　二次装修验收程序

　　7.1 装修验收分类

　　7.1.1 初验：当装修户所有装修工程施工完毕后，即可申请初验。若装修工程中有预埋线管、天花吊顶(尤其是木质吊顶)、木质装修量大等均需在申请初验前进行隐蔽工程验收。

　　7.1.2 正式验收：初验时提出问题得到整改后，由用户提前二个工作日知会客户服务部，在知会的二个工作日内安排进行。如初验(含隐蔽工程验收)中问题未予整改，还将酌情增加“复验”，直至隐患得到整改。

　　7.1.3 特殊情况：若装修量小，项目简单，并且不涉及改造的，由物业管理公司认可初验或正式验收一次进行。

　　7.2 装修验收的要求

　　7.2.1 对用户从事装修时有违章装修行为，没得到整改或纠正前，不能进行验收。

　　7.2.2 对初验中存在的问题必须得到彻底整改，如在正式验收中发现仍不合格者，将不进行验收并处以相应的处罚。

　　7.3 装修验收程序

　　7.3.1 装修户在施工完成后需验收，用户和承办商负责人必须至少提前一天向客户服务部提出申请。

　　7.3.2 客户服务部负责在三日内组织验收人员对装修进行现场验收。对于验收存在 的问题，用户和承办商必须在二个星期内整改完毕。

　　7.3.3 对验收合格后，又有增加装修项目的，无违章装修时，仍需补办申请;有违章装修的，按《装修违章处理规定》的条款执行，并立即停止对该户的验收，直至整改完毕后再进行正式验收。

　　7.3.4 验收合格后，客服部负责收回各类施工人员的《出入证》，对遗失的证件扣除证件押金，并通知安管部(保安)严格清查。

　　7.3.5 正式验收合格后，由工程部签署验收意见、姓名及日期，并在其装修押金的收据上签署装修验收合格证明。

　　7.3.6 用户和装修承办商在正式验收合格的当日进行清场。

　　7.3.7 正式验收合格后三个月内没有出现结构和安全问题，用户和装修承办商凭已签署验收合格意见的收据到管理处办理“装修押金”、“水电押金”的退款手续。

　　有关保险 由于各用户有其聘用的装修公司为其提供装修服务期间，要对装修人员的作业行为负有完全责任，因此，为充分保障装修人员的自身利益，以应付所雇用公司人员因意外疏忽所造成公共伤害及对管理处的赔偿责任。管理处建议用户应为其所有的装修工程向保险公司购买足够的临时保险，诸如火险、劳工险、第三者保险、或全保等，用户可以根据实际需要与保险公司接洽。

　　声 明 本规定内容主旨在于为用户装修提供指导性及一般性资料，尽管所有资料

　　组合都经过周密安排，但管理处须作如下声明：

　　所有服务报价金额，应以最后对客户确定的金额为准。

　　管理处须保留对本规定修改的权利，以确保本规定在任何时间均适用于维保安理处及各用户的共同利益。

　　本规定所有条文，如与政府的规范、条例有所不同，应以政府的法规为准，各用户亦须对政府条文负责。

　　如管理处在合理基础下行使职权，对个别用户产生不便或损失，管理处将不承担责任。

　　附表:

　　7.4.1 《装修申请表》

　　7.4.2 《二次装修申请表》

篇3：新接物业接管验收标准作业程序

　　新接物业接管验收标准作业程序

　　一、目的

　　规范新物业的接管验收工作，确保接管物业的质量合格。

　　二、适用范围

　　适用于物业部对新接物业的接管验收工作。

　　三、职责

　　1、公司总经理负责组建物业接管验收小组并同发展商具体办理物业的接管工作。

　　2、接管验收小组组长负责接管验收的工作质量。

　　3、接管验收小组具体负责依据本程序进行物业的接管验收工作。

　　四、程序要点

　　1、接管验收的准备工作

　　(1)新建物业竣工验收后、业主入住前，物业部应及时组建接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。

　　(2)成立物业接管小组

　　①在接到总经理的接管验收指令后，公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组;

　　②接管验收小组应当由公司以下部门人员组成：

　　--公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;

　　--物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;

　　--物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。

　　(3)接管验收前的准备：

　　接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

　　①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;

　　②派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划;

　　③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数;

　　④准备好接管验收记录表格：

　　--《房屋本体接管验收表》;

　　--《公共配套设施接管验收表》;

　　--《机电设备接管验收表》;

　　--《接管验收问题整改表》。

　　2、接管验收的工作程序 (略)

　　3、资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。

　　(1)物业产权资料：

　　①项目开发批准报告;

　　②规划许可证;

　　③投资许可证;

　　④土地使用合同;

　　⑤建筑开工许可证;

　　⑥用地红线图。

　　(2)综合竣工验收资料：

　　①竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各个专业竣工图及地下管线布置竣工图);

　　②建设工程竣工验收证书;

　　③建设消防验收合格证;

　　④公共配套设施综合验收合格书;

　　⑤供水合同;

　　⑥供电协议书、许可证;

　　⑦供气协议书、许可证;

　　⑧光纤合格证;

　　⑨通信设施合格证;

　　⑩电梯准用证。

　　(3)施工设计资料：

　　①地质报告书;

　　②全套设计图纸;

　　③图纸会审记录;

　　④设计变更通知单;

　　⑤工程预决算报告书;

　　⑥重要的施工会议纪要;

　　⑦隐蔽工程验收记录;

　　⑧沉降观测记录;

　　⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。

　　(4)机电设备资料：

　　①机电设备出厂合格证;

　　②机电设备使用说明书(要求中文);

　　③机电设备安装、调试报告;

　　④设备保修卡、保修协议。

　　(5)业主资料：

　　①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等;

　　②已购房业主的付款情况或付款方式。

　　4、物业硬件设施接管验收和竣工的区别

　　(1)接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。

　　(2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评价行为。

　　5、接管验收标准和验收方法

　　(1)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。

　　(2)验收方法为观感验收法和使用验收法。

　　6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准

　　(1)主体结构：

　　①外墙不得渗水;

　　②屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。

　　(2)楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂;块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。

　　(3)内墙面：

　　①抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍;

　　②块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤，色泽一致;对缝沙浆饱满，线条顺直。

　　(4)顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

　　(5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。

　　(6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。

　　(7)门、窗

　　①门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形;

　　②门锁、窗销连接牢固，开启灵活;

　　③玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤;

　　④油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整;

　　⑤电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹;

　　⑥不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形;

　　⑦高档装饰门装饰完整。

　　(8)楼梯、扶手：

　　钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑;

　　砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

　　(9)木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。

　　(10)饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。

　　(11)油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、渗漏现象。

　　(12)电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。

　　(13)光纤已开通，收视良好。

　　(14)开关安装牢固，开关灵活，接触良好。

　　(15)灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常。

　　(16)水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。

　　(17)卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅。

　　(18)给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。

　　(19)地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。

　　(20)门铃、对讲电话安装牢固，操作灵活，效果良好。

　　(21)防盗网、晾衣架安装牢固，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、

　　(22)其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。

　　7、公共配套设施接管验收标准

　　(1)天台：

　　①天沟、落水口畅通完好;

　　②隔热层、防水层完好。

　　(2)散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整。

　　(3)屋面避雷设施连接牢固。

　　(4)路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常;灯柱安装牢固，油漆完好。

　　(5)绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草;绿化水观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

　　(6)道路：

　　①路面平整，无水泥块，无起砂、断裂;

　　②路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤;

　　③块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角;

　　④交通标识线、路牌清楚完好。

　　(7)室外消防栓：

　　①消防箱标识清楚，玻璃完好;

　　②消防设施配件齐全;

　　③消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

　　(8)楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

　　(9)垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。

　　(10)安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

　　(11)安全员道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

　　(12)停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。

　　(13)自行车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。

　　(14)明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

　　(15)沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

　　(16)护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。

　　(17)台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

　　(18)水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

　　(19)信报箱安装牢固，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。

　　(20)雕塑、小品牢固，完好，安全。

　　(21)招牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

　　8、机电设备的接管验收

　　(1)电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。

　　(2)变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。

　　(3)中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

　　(4)发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风、采光良好。

　　(5)消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。

　　(6)给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

　　(7)安全监控设备：同消防监控设备。

　　9、接管验收遗留问题的处理

　　(1)遗留问题的登记确认：

　　①对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交发展商相关人员签字确认;

　　②对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请发展商相关人员签字确认。

　　(2)对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同发展商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。

　　(3)对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题接管验收小组应当要求发展商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求发展商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。

　　(4)对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业部应当以备忘录的形式将问题登记后交给发展商进行备录。

　　10、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。

　　五、记录

　　1、《接管验收资料遗留问题登记表》

　　2、《接管验收设施、设备遗留问题登记表》

　　六、相关支持文件

　　《物业接管标准作业程序》

篇4：物业接管验收的程序(新建项目)

　　物业接管验收的程序(新建项目)：1、建设单位提请验收，并提交相应资料。2、接管单位审核资料，并在15日内签收通知并约定验收时间。3、进行验收。4、发现问题提出处理办法。5符合要求接管单位在7日内签署验收合格凭证。6、签发接管文件。

　　新建物业接管验收的主要内容：主体结构、外墙不得渗水、屋面、楼地面、装修、电气、水卫生消防、采暖、附属工程及其它。

　　原有物业接管验收的主要内容(标准)：1、质量与使用功能的检验。(1)以危房鉴定标准和国家有关标准作检验依据。(2)从外观检查建筑物变异状态。(3)检查房屋结构、装修和设备。(4)查验房屋使用情况。2、危险和损坏问题的处理。(1)危险房排险后接管。(2)有损坏的房屋协商或补偿解决。(3)判决没收房屋按判决办理。

　　物业接管验收处理质量问题原则：1原则性和灵活性相结合。2细致入微与整体把握相结合。

　　物业接管验收与竣工验收的区别：验收目的不同、验收性质不同、验收条件不同、移交对象不同、验收阶段不同。

　　新建物业接管验收提交资料：1产权资料。项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、拆迁安置资料。2竣工验收资料。竣工图、地质勘察报告、工程合同及开竣工报告、工程预决算、图纸会审、工程设计变更及技术核定单、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、主要材料质量保证书、沙浆混凝土试压报告、竣工验收证明书。3技术资料。材料配件合格书、水电采暖卫生器具电梯合格证、供水供暖试压报告、各项设备技术资料。4说明文件。

　　原有物业接管验收提交资料：1产权资料。房屋所有权证、土地使用权证、司法公正文书和协议、房屋分户使用清册、房屋设备及定附着物清册。2技术资料。房地产平面图、房屋分间平面图、房屋及设备技术资料。

　　物业管理企业的解聘形式：自然解聘、提前解聘。

　　物业管理企业的解聘的程序：1自然解聘的程序：双方提出书面意见(前6个月)、征求业主意见、物业管理企业进行选择。2提前解聘程序：正确解决双方争议、尽快选聘新物管企业、做好移交准备。

　　物业撤管的工作程序：1接受撤管通知。2进入撤管准备。3正式实施撤管。

　　撤管中物业管理企业的责任：要善始善终做好管理工作、尽量减少遗留问题、做好交接工作。

　　测算物业服务费的原则：严格控制成本的原则、业主满意的原则、区别对待的原则、合理公开及服务费用与服务水平相适应的原则。

　　物业服务费的追缴：1送达物业服务收费通知单。2加强立法，追缴拖欠费用。3针对不同对象采取不同追讨方法。一般性、针对性、区别性。

　　解决物业服务收费难的对策：完善物业管理法律、制定切实可行的物业服务收费标准、转变业主和使用人的消费观念 严格物业管理企业财务管理制度。

　　房屋租赁市场调查的准备：组织调查人员、初步分析与假设、设计调查表、编制调查计划。

　　房屋租赁市场调查的实施：1进行房屋租赁市场调查与分析、2进行经济论证、3撰写市场调查报告：前言、摘要、目录、正文、有关建议、附件。

　　市场调查的基本方法：1询问法，意见询问、事实询问、阐述询问。2观察法，直接观察、间接观察。3实验法，实验求证、随机尝试。

　　房屋租赁租金的构成：折旧费、维修费、管理费、利息、地租、保险费、利润、房产

　　房屋租赁的条件(不能出租房屋)：1未依法取得房屋所有权证的。2司法机关和行政机关依法查封或限制房地产权利的。3共有房屋未取得共有人同意的。4权属有争议的。5属于违法建筑的。6不符合安全标准的。7已抵押、未经抵押人同意的。8不符合主管部门有关规定的。9有关法律法规规定禁止出租的其他情形。

　　与客户沟通的技巧：耐心倾听、反馈信息、协调矛盾、解决疑难。

　　客户关系管理的主要内容：1宣传有关物业管理的知识和相

　　关的政策法规。2物业管理区域中一些重要事情及时向客户

　　告知。3征询客户对物业管理服务的意见或建议。4了解客户对物业管理服务的新要求。5客户报修投诉后的回访。6对特殊客户的特别关注。7定期公布物业管理费及住房专项资金使用与管理情况。

　　客户关系管理实施方式：通讯、海报、公文、住户手册、电子邮件、投诉热线、接待咨询、家庭拜访、客户调查、座谈会、节日聚会、上门服务、推广活动、设立邻里守望小组、主办消防日。

　　社区服务的范围：配套设施、娱乐休闲、咨询服务、会所服务。

　　危房处理措施：观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除。

　　房屋安全检查方法：直观法、刺探敲击听声法、仪器检查、结构构件验算。

　　房屋装饰装修管理制度内容：报批程序、装修范围、装修时间、装修保证金、垃圾清运、电梯使用、装修责任、管理权限、违约处理规定。

　　房屋附属设备设施的保养制度：1三级保养制度。(1)日常维护保养。经常性、检查、清洁、润滑排除小故障。(2)一级保养。局部解体、清洗、调整、定期保养。(3)二级保养。部分解体、全面清洗、局部维修、更换修复磨损件。2预防性计划维修保养制度。

　　房屋附属设备设施维修管理制度：巡检制、分工责任制、季度和年度安全检查制、维修报告制、维修工程审批制。

　　给排水设备的维修管理：1给水系统。水泵、气压罐、垂直管网下水池出水管。2排水系统。污水井、排污管道。

　　空调系统的维修管理：1每月的维修保养管理。空调主机、空调水泵、冷却水塔、空气压缩机、盘管风机。2每季检查空调主机冷冻剂和机油、清洁水过滤器。3每年对主机做一次全面技术性能检查。4风机、制冷、换热器、水处理出现故障与专业公司联

　　电梯设备的维修管理：1要求。制定电梯各项规程、专业维修、定时巡查排除故障、电梯机房等重要部位的管理、门匙的管理。2维修等级及周期。零维修、中修、大修、专项修理、更新改造。3维修工程的审批。零维修除外。

　　电梯运行管理计划的拟订：1电梯日常管理，维修保养由承包商负责监管。2每天一次运行检查。3轿厢井道无湿水。4定期检查。5升降机需经承包商专业意见。6注意超载物件的搬运。7紧急事故故障的应变。8升降机的清洁。9年审标志。

　　电梯维修养护管理计划的拟订：1《电梯维修养护年度计划表》的制定。维修保养项目及内容、备品备件计划、具体实施维修保养时间、预计费用。2监督维修养护计划落实的措施。定期检查电梯养护维修记录、定期巡查电梯养护维修结果。

　　房屋附属设备设施维修的分类：1零星维修工程。2中修工程。3大修工程。4设备更新和技术改造。

　　房屋附属设备设施维修的特点：维修成本高、维修技术高、随机性和计划性相结合，集中维修与分散维修相结合。

　　电梯操作保养与维护内容：制定规章制度、持证上岗、保修和安全年检、电梯维修需经专业人员、健全设备档案及维修记录、电梯钥匙专人管理、发生故障先救乘客、电梯耗电计量和收费、电梯机房井道轿厢清洁及空气流通、定人定时对轨道门导轨清洁润滑。

　　特种设备维修养护招标文件的内容：1招标须知.2特种设备要求维修保养说明书.3特种设备的技术资料.4维修保养范围..维修保养方式.

　　特种设备维修养护原则：安全至上原则、企业负责原则、责权一致原则、统一监管原则、综合治理原则。

　　建筑智能化系统5个方面：建筑设备自动化、火灾报警与联动控制、安全防范自动化、办公自动化、通信自动化。

　　爆炸案及可疑爆炸物的处置程序：1分爆炸恐吓和现场发现，接听恐吓电话时要镇静、尽量获得更多的信息。2通知上级和公安机关。3安保部经理及时赶到现场布置警戒线、控制保护现场。4人员疏散至安全区域。5做好相应准备。6听从指挥排除险情。7做好善后工作。8事件经过报告上级。

　　暴力案件处理程序：1迅速报案讲清案发地、联系方式。2向上级或公安机关报告。3保护现场。4控制犯罪嫌疑人。5寻找目击证人、收集证言证物。6对受伤人员采取急救措施。7善后工作。8向上级汇报。

　　突发死亡事件处置程序：1保护现场。2及时向上级领导和公安机关报告。3无法确定死亡迅速急救。4寻找线索和死者情况。5全力配合公安机关处理调查。6做好善后工作。7协助联系死者家属。8向上级汇报过程。

　　贩毒吸毒案件处置程序：1上报安保部。2上报公安机关。3采取措施控制现场。4现场收集证物。5交公安机关处理。6向上级汇报。

　　恶意投毒案处理程序：1对中毒者进行急救。2保护现场、采取封闭隔离措施，上报公安机关。3对其他区域进行全面搜索。4非专业人员禁止接近触摸、挪动毒源和可疑物。5在毒源不明时，关闭水源和送风系统。6报告上级。

　　散发非法宣传品事件处理程序：1制止违法活动，没收清除非法宣传品。2保留证据，控制散发非法宣传品人员。3疏散群众，避免事态扩大。4上报公安机关。5配合公安调查处理。6向上级报告。

　　安保服务的基本原则：1预防为主防治结合。2安全管理与社会治安管理相结合。3用户第一服务至上。4安全管理工作硬件与软件一起抓。

　　消防演习方案实施程序图：方案报批-演习通知-内容分工-培训宣传-设备准备-落实检查-实施演习-演习总结。

　　火灾火警应急处置程序图：报警-确认-报告-指挥-疏散-警戒-灭火-善后。

　　消防工作的主要内容：建立消防队伍、建立健全消防管理制度、消防宣传培训、消防设备器材使用管理。

　　高层建筑消防的特点：火灾因素多、火势蔓延快、救火难度大、疏散困难大、

　　高层建筑消防管理的主要措施：防火分隔、消防设备管理、重点防范管理、疏散畅通、消防管理制度、消防培训教育。

　　物业环境保护三类制度：相关部门的规章制度、专项环境保护制度、环境综合管理制度。

　　大气环境的质量管理措施：对物业大气污染进行监测、对物业大气环境质量进行评价、对物业大气环境质量进行分区管理、

　　水环境质量管理措施：对物业水环境进行监测、保护水体防止污染、控制污染源。

　　固体废弃物污染的防治措施：生活垃圾的处理、加强对房屋装修的科学管理、露天储存然煤灰渣应设专用场所。

　　清洁卫生工作标准：1五定(定人、定地点、定时间、定任务、定质量)2六净(路面净、人行道净、雨污水井口净、树坑墙根净、果皮箱净)六无(无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水赃物)3当日清。

　　城市绿地大体分以下几种：公共绿地、防护绿地、居住区级绿地、单位附属绿地、道路绿地、风景林地。

　　居住区绿地规划的基本要求：合理组织统一规划、因地制宜节约用地、植物为主注意景观。

篇5：与发展商进行楼宇接管验收工作程序

　　与发展商进行楼宇接管验收工作程序

　　1地产工程部欲将已装修好，且达到入住条件的房屋交我司养护，我司在交楼验收前需对楼宇进行一次联合验收，联合验收小组应由管理部空房主管与保养部工程土建、机电等专业人员组成。

　　2楼宇初验

　　管理部空房主管和保养部工程土建、机电等专业人员负责对楼宇的供水、供电、机电设备、供气、防盗、管线、开关等工程土建、机电设施、设备现场检查验收、并填写“楼宇交接验收表”上签字确认，对于验收中存在的问题

　　3楼宇复检

　　在工程部确认初次验收竣工后，管理部空房主管及保养部工程土建、机电等专业人员对初次验收发现的问题进行复查，对尚未解决或解决不彻底的问题进行跟踪，直至达到规定要求和标准，并记录在“楼宇交接验收表”上。

　　4正式交接

　　管理部空房主管负责查验房屋内的家电、设备资料、电视遥控器、车库遥控器及各房门钥匙，查验无误后，填写“设备及资料交接单”、“家电清单”、“钥匙交接单”并请工程部验收负责人签字确认。工程部、管理部各保存一份。

　　5验收交接完毕后，管理部空房主管负责将《楼宇交接验收表》、《设备及资料交接单》、《家电清单》、《钥匙交接单》交由管理部档案主管存档。