设施设备管理程序

　　设施设备管理程序

　　1. 目的：

　　为保证服务产品的符合性，本程序规定了必要设施设备的配置、提供和维护要求，以确保物业服务中所用设施设备处于受控状态。

　　2. 范围：

　　适用于本公司设施设备的控制和管理。

　　3. 职责：

　　3.1 总经理负责决定设施设备的配置。

　　3.2 工程部负责设备的控制和管理。

　　3.3 工程部负责设备采购、人员配置和组织操作技能培训。

　　3.4 相关维保专业人员负责区域内设备设施的维护和日常保养。

　　4. 程序：

　　4.1 设备的规划

　　总经理组织相关人员策划和确定本公司所用设施设备，工程部负责将所配置的设备列帐于《设备管理台帐》中，并确定重点设备档案。

　　4.2 设备的提供

　　工程部根据需求确定设备的规格、型号及配套装置，提出采购申请报总经理审批后，进行采购。

　　4.3 设备采购及验收

　　4.3.1 工程部选择质量稳定、环境影响较小、具有相当技术能力、检验能力和信誉较好的供应商，按采购计划定购产品，执行《采购控制程序》。

　　4.3.2 工程部按照采购计划、合同要求及随货清单验收购进的设备，经验收不合格的设备按有关要求，办理退货或调换，执行《不合格控制程序》。

　　4.4 安装、调试、验收

　　工程部根据需求制定安装计划，组织对设备的安装调试，并按验收标准验收，填写《设备安装、调试、验收记录》，同时应要求供应商提供相应设备操作培训。

　　4.5 设备的维护保养

　　4.5.1设备投入运行后，由各设备维保专业人员和操作人员按《工程管理手册》中的设备维护保养制度进行维护保养。

　　4.5.2由工程部组织制定年度、月度维保计划，各专业编制《中海大厦设备年度维保计划表》及《中海大厦设备月度维保计划表》，经审批后组织实施。

　　4.5.3对大修后的设备由工程部组织进行验收，合格后投入运行，并保存设备维护记录。

　　4.6 设备的维修

　　4.6.1 设备需要维修时，各部门报工程部经理申请维修。

　　4.6.2 由工程部根据设备损坏程度，确定维修计划。如果需要委托外部机构维修，则需要经过总经理同意。维修后的设备可组织维修方、使用方进行联合验收，验收结论记录在设备维修记录中。

　　4.6.3 设备维修途中，须在故障设备上挂“待修”标识牌作识别。

　　4.7 设备的报废

　　4.7.1 对无法修复、使用的设备由工程部报总部专业综合管理部进行报废审批。

　　4.7.2 报废设备应停止使用，由工程部进行隔离存放，未搬出使用现场的应作明显的“报废”标识。

　　4.8 关键设备的管理

　　4.8.1 工程部确定关键设备，每台设备采用挂铭牌的方式进行标识，标明设备的名称和编号等。

　　4.8.2 关键设备在验收、任何维修和改造之后，需要经过工程部组织鉴定，并挂状态标识牌标明：完好、可用、待修等。

　　4.8.3 设备鉴定时，需要对设备的操作和维护保养方法、程序以及计划的适宜性进行确认，另外还需要对设备操作、维护人员的能力进行鉴定。

　　4.8.4 监视和测量设备的控制参见《监视和测量设备控制程序》。

　　4.9 人员配备控制

　　4.9.1 工程部应依据需求及岗位设置、任职要求有关规定，配备一定资格的管理、操作人员，按《人力资源控制程序》执行。

　　4.9.2 工程部应依据需求，培训管理人员和操作人员，确保其知识和技术满足设备验收、操作、维护过程的控制需要。

　　4.10 工程部及相关维保专业负责保存设备维修、维护等各项记录。

　　4.11 对于各类设施设备的管理应做到

　　1) 各类设施档案资料齐全，管理良好;

　　2) 设施运行正常，有完善的保养、检修制度;

　　3) 运行人员严格按照操作规程执行;

　　4) 消防设备完好，可随时启用;

　　5) 锅炉、空调、水、电等运行正常。

　　5. 相关文件：

　　《采购控制程序》COP/JL-*WJ -07

　　《不合格控制程序》COP/JL-*WJ -12

　　《工程管理手册》COP/MM-GC

　　《监视和测量设备控制程序》COP/JL-*WJ -09

　　《人力资源控制程序》COP/JL-*WJ -03

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篇2：设备管理的内容

设备管理的内容

　　1、组织管理。包括设备管理工作目标的确定和开展，组织机构的建立及人员培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。

　　2、设备前期管理。包括设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试、使用初期管理及信息反馈等。

　　3、设备固定资产管理。包括设备资产的验收、编号、移装、调拨、租借、封存、报废以及设备档案、资料管理等。

　　4、设备使用与维护管理。包括设备使用制度、操作维护规程的制定，日常维护与定期维护、组织维护检查评比及润滑管理等。

　　5、设备修理管理。包括设备修理计划的编制和实施，修理工艺的设计和新技术的采用，修前技术、生产准备，修理技术文件、工作定额的制定以及设备配件管理等。

　　6、设备状态管理。包括设备技术状态完好标准的制定，设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断，设备的故障和事故管理等。

　　7、设备技术改造与更新管理。包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。

　　8、动力设备（管网）管理。包括安全运行、维护检查和供能管网管理等。

　　9、设备经济管理。包括设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。

　　10、设备信息系统管理。包括信息系统的建立，信息的分类和处理，计算机化、网络化、智能化在设备管理中的应用等。

篇3：做好设备管理应具备的基本条件

做好设备管理应具备的基本条件

　　目前，物业服务企业的设备管理工作，有许多不能令人满意的地方，归根结底是设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约我国物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设备进行有效地综合管理，充分发挥设备效能，达到设备管理现代化是物业服务企业解决制约其发展的重要环节。

　　（一）树立现代化的科学管理思想

　　设备管理现代化首先是管理思想的现代化，即树立设备综合管理的思想，明确设备管理在企业生产经营中的重要地位，使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合。运用系统管理理论，改变过去孤立地看待设备管理的观念，做到与企业管理现代化同步发展。

　　（二）完善设备管理组织和管理制度

　　根据设备管理现代化的要求，不断调整和改革设备管理与维修组织机构，健全规章制度。建立与设备综合管理思想相适应的全员设备管理组织机构，强化专群结合的班组设备管理。健全设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度，以适应设备管理现代化的需要。

　　（三）采用先进的设备管理方法

　　推广应用设备诊断技术，从状态维修向预知维修发展；应用ABC分类法提高设备管理水平；应用网络技术组织关键设备大修理工作，达到缩短修理工期和维修费用、资源优化的目的，以提高设备寿命周期各个环节的经济性。

　　（四）使用先进的设备管理工具

　　根据需要积极推广使用先进的设备管理工具，提高设备管理工作的效率和质量。如应用电子计算机提高设备信息管理水平，采用先进的设备诊断仪器对连续运行的设备进行自动检测和控制，在设备修理中采用各种精密检测器具以提高修理精度等。

 

篇4：低压配电设备管理要求

低压配电设备管理要求：
1）动力配电柜互投装置手动、自动转换灵敏，功能完好，指示正常。配电设备接地电阻值小于4欧姆。
2）室外低压配电柜、控制柜（箱）上张贴设备编号、用途标识；各出线电缆应悬挂出线标识，标明电缆的型号规格、用途、去向标识。
3）对于安装在非设备管理人员可能触及位置的配电柜（箱）必须上锁管理，钥匙应编号，在控制中心留存备用钥匙。
4）配电室断路器整定值需要张贴在开关柜内，根据现场实际负荷合理设定整定值参数。配电柜断路器的整定值及变压器二次总开关的保护整定值的变更，须报专业管理部门备案确定。
5）项目应对公共照明进行有效节能管理，并根据部门实际管理需要编制相应的管理作业指导书。
6）每年对防雷系统应进行一次全面检查。检查避雷装置连接点是否可靠，确保接地体的可靠接地，接地电阻满足要求，并做好相关记录。
4.3 配电设备定期巡检及维护要求：
工作频次巡查内容
日巡检每日至少巡查1次配电室，包括室内
周巡检配电室室内清洁，低压配电柜及
应急指示灯、灭火器和室内通风正常。
控制柜的指示灯、按钮、仪表工作状态正常
接线端子的连接牢固、无发热变色、测量试纸正常。连接螺栓无松动，各类标识清晰。
功率因数不小于0.9、补偿控制器动作灵敏、放电电阻、熔断器动作灵敏可靠无损坏，补偿控制柜手动、自动控制正常。补偿电容壳体无膨胀，测量试纸正常。
检查大电流（200A以上）设备的连接件处、母排连线处、联络开关、交流器等是否有异常。
月巡检低压配电柜、动力控制柜、电表箱和公共照明配电箱外壳接地螺栓及零线端子
所有开关、断路器、电容器、电缆、电表等配件设备无损坏。
变压器母线接触是否良好，变压器温度报警系统是否正常。
电缆线路径向标识是否完好。
季巡检核对断路器及其它电器装置、控制设备的整定值。
半年巡检低压配电柜、变压器、动力控制柜（箱）停电检修。
对已停电配电柜检查，进行检查紧固，重点检查与母排联接夹头弹力，并对联接夹头
对已停电的变压器除尘并检查紧固各类连接端子。
开关、接触是否良好，动作是否灵敏，若有老化，及时更换。
电容补偿柜内的电容是否存在过热、变形、失效等现象。
二次控制线路接线端子是否牢固完好、线缆是否完好。
密集母线排连接端子是否牢固完好、是否有过热、松动等现象。
动力配电柜手动、自动互投装置转换是否正常。
电缆盒接线端子是否牢固。清理电缆套管，核对电缆头标示牌是否完好无损。
可结合负荷电流大小、使用年限、运行等情况。评估是否需要停电进行年检，并须书面报设备管理专业部门或品质管理部核准方可不进行停电半年检，但须确保设备安全运行。
年度巡检测试联络开关的电气、机械联络装置是否可靠灵敏，对开关机械转动部位加少量润滑油脂，清理电缆沟杂物并作好记录。
电力电缆接地装置，测定电力电缆的绝缘电阻值。
4.4配电设备日常作业要求：
4.4.1低压带电作业安全注意事项：
1）非特殊情况下严禁带电操作。
2）严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中带电作业。
3）检修人员应向维修负责人汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。
4）作业前应充分做好带电检修设备与其他设备的隔离保护措施，作业人员必须穿戴绝缘手套和绝缘鞋。
5）维修负责人必须指定一名现场监护人。
4.4.2停电检修及送电时安全注意事项：
1）在停电和检修设备前，由设备负责人指定一名技术员为现场监护人；停送电操作必须由相关设备责任人进行操作；同时，向现场所有参与作业技术员详尽阐述停电检修的范围及相关安全注意事项。
2）转换市电、备电电源之前，必须通知控制中心，并由电梯专业技术员停止涉及转换电源而停电的电梯，转换电源以后再恢复并检查。
3）设备责任人应严格按照停电操作流程对检查设备进行停电；同时，必须在此设备的主开关上悬挂“有人工作，严禁合闸”的标识。
4）停电后，由维修负责人用高（低）压验电笔、万用表等测量工具对停电设备确认已停电后方可进行下一道程序。
5）对电容进行对地放电，确保电容不带电。
6）由维修负责人确认无误后，对停电检修设备必须由该设备责任人挂接临时接地线并经维修负责人核对。
7）检修完毕，由维修负责人对检修设备进行检查，确认无工具等其它东西遗留在设备内后，由原挂接地线人员拆除接地线，同时原挂牌人员拆去“有人工作，严禁合闸”的标识。
8）由设备责任人严格按照送电操作流程对设备进行送电，送电以后通知该部门控制中心人员，确认停车场、门禁、安防等设备处于正常状态。
9）设备恢复供电后，设备责任人与维修负责人应确认所有设备设施运行正常后方能离开现场。
4.4.3倒闸操作规范：
1）倒闸操作由两人进行，一人监护，另一人操作。
2）操作前，应在操作

篇5：物业设备管理规程

　　设备管理规程

　　为保证所有为业主(住、用户)提供各种服务的公共设备满足服务要求，特制定本规程。

　　(一)定义

　　1、例保

　　指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车(正压风机、消防水泵、发电机)，发现小故障及时排除，作好记录。

　　2、一级保养

　　对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换;对电机进行绝缘摇测;对电气设备清扫，检查仪表、电器(断路器等);对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查;对管道、风道局部除锈防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障进行处理。

　　3、二级保养

　　对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车;对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油;对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试;对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试;对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆;对各种主要阀门(含风阀、防火阀)渗漏、故障处理或更换。

　　4、中修工程

　　中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。

　　5、大修工程

　　大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。

　　6、设备更新和技术改造

　　设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蚀、排气、粉尘、噪音)问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

　　7、事后维修(故障维修)

　　设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。

　　8、状态维修

　　通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。

　　(二)设备分类

　　根据设备对业主服务的重要性将其分为三级(风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜)：

　　Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾中央报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA中央管理计算机。

　　Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。

　　Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱(配电箱)、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。

　　(三)设备管理模式

　　采用计划预修制(三级保养—例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大修、设备更新和技术改造)与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

　　1、对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备(电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组等)，定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

　　2、对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备(高压柜、变压器、低压柜、控制柜等)、电子设备(火灾报警控制柜、放大器、计算机等)进行三级保养、探测性维修(功能检查)、状态维修。

　　3、对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《Ⅲ级设备保养、检查记录表》内。

　　(四)职责

　　1、品质技术部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各管理处维修人员的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备(器具)申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。

　　2、品质技术部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。

　　3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。

　　(五)设备前期管理

　　1、前期介入

　　设备选型、安装要求等由品质技术部对有关物业考察后，向发展商提出。政府有关部门的验收，管理处应参与。

　　2、设备的接管验收

　　(1)设备的接管验收由品质技术部代表公司，组织专家及相关管理处技术人员组成验收组，会同发展商、承包商进行。验收依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。确实达不到上述条件的应在验收单中写明实际情况及原因，并限期整改，进行复验。设备的接管凭证由公司品质技术部对地产商办理(验收单接收人处签字盖品质技术部公章)。Ⅰ、Ⅱ级设备由品质技术部组织专家及管理处人员一同检验，Ⅲ级设备由管理处检验，填写验收单报办公室复核盖章。验收单盖章后，原件发展商、管理处各留一份作为交接凭证。设备技术资料在设备交接验收时，由品质技术部向发展商收取并办理接收手续。对于发展商尚未移交的资料，由品质技术部代表公司跟踪收取并填写接管验收移交工程资料清单，全部资料收齐后，在品质技术部办理清单签字、盖章手续。资料由管理处专人保管。

　　(2)当供电设备、供水设备验收合格接管后，方可与发展商办理水、电用户更名、过户手续，最好直接与供电局、自来水公司办理抄表到户手续。办理手续前，管理处须向发展商索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司办公室审核。审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，办公室负责办理《供用电合同》、《供水合同》、委托银行代收水电费协议书等对外合同会签手续。

　　3、设备的编号

　　设备编号由以下四部分组成：

　　(1)第一部分表示单位的名称：用双字母表示(取A——Z)。

　　(2)第二部分表示设备的类别：用数字01-99表示;

　　(3)第三部分表示单位设备序号：用数字1.2.3......表示;

　　(4)第四部分表示设备的管理等级：用罗马数字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示;

　　例： KD - 03 - 1 - (Ⅰ)

　　学府康都物业管理处 电梯 1号梯 Ⅰ级管理设备

　　4、设备的建帐

　　(1)管理处给所管物业的全部设备编号，并填写《机电设备统计表》。

　　(2)管理处对所管理的所有设施设备都应建立《设备台帐》。

　　5、设备质量缺陷整改

　　新入伙的管理处，机电设备接管后，由品质技术部委托专业公司对设备质量缺陷进行三个月整改，整改达到企业标准后，由品质技术部验收，通过后，再与供方签订《公共机电设备维修保养合同》。

　　6、设备标识管理

　　(1)设备标牌

　　未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。对新入伙的物业，管理处可要求进行质量缺陷整改的供方按机电设备统计表填写设备标牌，并按有关规定要求，贴在设备上。

　　(2)设备的颜色

　　设备的颜色由各管理处自行统一。

　　(3)设备状态标识

　　重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂“禁止合闸”等)，报废、封存的设备须标识。

　　(4)设备标识牌由各管理处统一设计。

　　(六)设备使用管理

　　1、物业公共设备的操作使用权归管理处，供方维修保养时，停电梯、停电、停水、操作设备须征得管理处同意。

　　2、管理处技工必须按国家规范、公司有关制度、规定及作业指导书要求对本管理处管理的设备进行操作使用，确保对业主服务质量达标。须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作，并作记录，记录应保证准确性、及时性和真实性。

　　3、管理处技工应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录)，确定系统工作是否正常。作经济性分析，确保设备工作在节能状态，及时予以控制调整。

　　4、重要设备(如变压器、中央空调等)的投入、报停须经品质技术部批准。

　　(七)设备维修保养管理

　　1、计划

　　(1)维修保养计划

　　供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处，保养周期、级别应符合本文《设备保养、中修、大修周期》的规定及合同要求。管理处审核、调整后，与管理处保养范围内的《设备保养计划表》汇总，于每年12月下旬报品质技术部审批，审批后的设备保养计划品质技术部、管理处、专业公司各保留一份。设备中修、大修、更新改造计划由品质技术部制定，并审查确定方案，编制或审查预算。

　　(2)检定计划：电梯检定计划由管理处制定;计量器具检定计划由管理处制定。

　　2、实施

　　(1)有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。供方负责《公共机电设备维修保养合同》委托范围内的设备维修保养，可采用供方提供的表格作记录，管理处工程部负责合同委托范围外的设备维修保养工作。

　　(2)发现设备故障(不属于工程部负责维修范围内的故障维修)，工程部应用《故 障转呈单》立即通知供方，供方接到转呈单后，须在半个工作日内给管理处答复，确定维修时间。一时无法解决的问题应给管理处书面说明，承诺修复时间。对于重大维修，品质技术部应组织专业工程师进行现场监督、指导。对于供方不能解决的问题，需要向其它专业公司委托维修时，供方负责人应先填写《————外委维修申请表》，维修费报品质技术部审核，呈报总经理批准后，再进行修理。若公司进行发包，由管理处填写《————外委维修申请表》按上述程序办理审批。维修费用较高的项目，由品质技术部组织招标。关键设备发生故障，造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主生活(不含重大设备事故)，须按应急程序进行抢修。管理处首先应电话通知品质技术部，并立即组织抢修，恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。

　　(3)设备中修、大修、更新改造工程由品质技术部选择供方(招标或指定合格的供方)，组织订立有关合同，办理合同会签手续，并由品质技术部组织有关人员(相关管理处技术人员、办公室工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。

　　3、检查

　　(1)维修保养检查

　　工程部日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查(点检)，并作好记录。发现问题及时解决，无法解决的问题提交专业公司解决。设备(Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级设备)“例保”计划执行情况由管理处经理检查。设备维修完毕后，应对设备功能进行检定，属Ⅰ、Ⅱ级设备由品质技术部组织检定并备案;属Ⅲ级设备由管理处检定，所有设备检定记录管理处都应备案。设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由品质技术部组织验收。

　　(2)设备的检定

　　对于电梯，电梯厂家每年进行一次自检，并按规定时限报送政府有关部门检定。有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期 检定，管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

　　(八)设备安全管理

　　(1)持证上岗与安全检查

　　从事特殊工种作业的员工(电工、电梯工、司炉工、消防中心值班员等)，须持证上岗。公司品质技术部每半年对设备安全状况等进行一次检查，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。

　　(2)安全事故处理程序

　　当管理处发生设备安全事故后，须立即通知公司品质技术部。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。品质技术部须组织人员抢修，保证对业主的服务。事后管理处须向品质技术部提交设备安全事故报告，品质技术部根据管理处的报告及调查结果，向总经理提交设备安全事故调查报告，并提出处理意见。

　　(九)设备封存及报废管理

　　1、设备封存

　　拟封存的Ⅰ、Ⅱ级设备由管理处报品质技术部，品质技术部计划安排设备封存前的处理工作(防腐、防护等)。封存地点应保持干燥、干净、安全。管理处应定期检查。封存的设备，应贴封存标记，重新启用时预先保养一次。

　　2、设备报废

　　对不能修复或维修后检定不合格的设备，由技工填写《——设备停用/封存/报废审批表》，报品质技术部审核并呈报总经理批准报废。报废的设备应在设备档案中注明报废日期，封存该设备档案。设备维修过程中更换下来的器件(报废件)应在《设备维修记录》上写明。报废的设备及报废件，管理处应妥善保管，并统一填写《——设备停用/封存/报废审批表》。

　　(十)组织对供方的控制

　　1、供方的选取：

　　Ⅰ类 提供零星设备维修的维修方

　　Ⅱ类 提供设备设施大中修、更新改造工程承包商

　　2、新供方评价

　　零星维修及日常养护须外委由管理处按《供方初审记录》初审内容要求进行评价。符合要求者拟定为合格供方，列入管理处合格供方名单。当发生设备中修大修、更新改造、缺陷整改、贵重材料采购等项目，应由品质技术部组织公开招标或议标。除邀约合格的供方参加投标外，还应邀请新供方参加。品质技术部组织评标小组，负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容要求者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。

　　3、供方选择

　　由管理处从合格供方中初选2—3家符合条件者报品质技术部审核，品质技术部审核后确定一家报总经理批准并办理合同会签手续。中修、大修更新改造等工程由品质技术部组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，确定中标单位。

　　4、供方的评价

　　供方须每年至少进行一次评审。例保、一保、二保工程的供方按《维修供方评价表》由管理处进行评价，品质技术部审核，评审结果为不合格的供方从管理处合格供方名单上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方评价表》进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率。得分率85%为合格。合格供方经总经理批准后列入《合格供方名单》，以备再选用。评价结果为不合格的分包方，经总经理签字后，将从合格供应商名单上去掉。

　　5、供方档案

　　品质技术部应建立并保存设备中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容包括：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。管理处建立例保、一保、二保工程的合格供方档案，保存所有合格供方的档案备查。

　　6、工程质量监督及验收

　　对Ⅰ类供方的日常检查、监督，由管理处进行。管理处应按合同或约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修、予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。管理处的确认不免除供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在《检查表》中记录并通知管理处。属于供方的问题，由管理处负责监督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方、管理处、品质技术部共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能要求;对工程量进行实测实量;对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评定，最后评定单位工程是否满足合同上的质量等级;按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定时限整改后进行复验。验收合格后，由三方在《工程竣工验收证书》签字盖章后，凭《工程结算协议书》才能结清工程款。

　　(十一)设备技术档案资料管理

　　1、设备技术资料：设备技术资料管理按本文第六条第二款执行，资料的借阅必须办理相关手续。

　　2、质量记录

　　(1)设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备，由管理处工程部填写记录，分包方实施保养维修的设备，由分包方填写保养记录、维修记录。保养检查记录、维修检定结论填写按本文第八条第三款执行。管理处工程部对所在物业所有的设备质量记录应按时间顺序装订成册保存。

　　(十二)设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐

　　1、申请

　　根据物业正常运作或维修需要，由管理处填写购置设备申请报告。购置总价在五百元以下的，由管理处经理批准购买;购置总价在五百元以上的，经管理处经理同意后，报品质技术部审核并提出满足使用要求的设备技术指标，然后呈报总经理批准购置。购置的设备，管理处均应建档。

　　2、采购

　　采购人员应对所采购设备的用途、基本要求、质量标准等掌握清楚。购买时应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

　　3、验证

　　对设备(机具)购进后，在合同规定期内，由管理处技工会同有关技术人员验证，填写《采购设备验收表》;管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。

　　4、对于临时和紧急维修所需物品的采购，技工必须做到先验证后使用，加强现场验证，以保证购进物品是需要的合格品。事后应及时补填，填写的采购日期为实际发生日期，并按要求的标识标明。

　　5、入库建帐：建帐规定同第六条第四款。

　　(十三)设备完好率

　　设备完好率=完好设备台数/设备总台数*100%

　　公式中的设备均指Ⅰ、Ⅱ级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底由管理处技工对所管设备进行一次检查，对检查结果按公式进行统计计算，于12月15日之前报品质技术部，品质技术部按10%抽样核查，并统计全公司设备完好率。

　　1、维修及时率

　　用户维修服务及时维修宗数

　　维修及时率=×100%

　　用户维修服务总宗数

　　每年年底管理处汇总统计《用户维修服务单》计算维修及时率，品质技术部审查核实。《用户维修服务单》中业主对上门的用户维修及时性进行评价，若业主评价为不满意，则该宗维修视为不及时。

　　2、维修合格率

　　用户维修服务合格维修宗数

　　维修合格率=×100%

　　用户维修服务总宗数

　　上门维修结束后须由客户在《用户维修服务单》上对维修服务合格签名认可，若业主对维修服务质量的评价为不满意，则该宗维修视为不合格。

　　附：1、设备代码分类表

　　2、物业代码分类表

　　3、设备保养、中修、大修期参照表

　　附件1：设备代码分类表

代码	设备类别名称
01	水泵
02	风机
03	电梯
04	发电机
05	变压器
06	空调(冷水机组、冷却塔、风机盘管、分体及窗式空调、风扇等)
07	消防设备(包括控制联动柜、报警控制器(屏)、防火卷帘门、巡检箱、气体自动灭火系统)
08	公用天线、对讲报警系统(包括对讲主机、视频监视器等) 防盗监视系统
09	电气柜(箱)(包括高压开关柜、低压配电柜、控制柜(箱)、照明配电箱、电表箱等)
10	维修机具(包括水电、电梯等的维修机具)
11	食堂设备
12	清洁设备
13	交通设备(包括机动车辆、挡车器、自动收费系统等)
14	保安通讯设备(包括手持式对讲机)
15	办公设备
16	自动抄表系统
17	BA系统

　　附件2：物业代码分类表

管理处名称	代 码	管理处名称	代 码
A 物业管理处	XF	D 物业管理处	KD
B 物业管理处	YJ	E 物业管理处	JH
C 物业管理处	GT

　　附件3：设备保养、中修、大修期参照表

序号	设备编号	名称	日常维护保养周期	一级保养周期	二级保养周期	中修周期	大修周期
01	01	生活水泵	半月	每季	每年	三年	六年
02	01	消防水泵	每月	每季	每年	五年	八年
03	02	风机	每月	每季	每年	五年	八年
04	03	电梯	半月	每半年	每年	三年	六年
05	04	发电机	每月	每季	每年	五年	八年
06	05	干式变压器	每季	每年	//	//	//
07	06	空冷水机组	半月	每半年	每年	三年	六年
08	07	火灾报警系统	每月	每季	每年	//	//
09	07	气体灭火系统	每月	每季	每年	//	//
10	07	消防联动控制柜	每月	每季	每年	//	//
11	08	公共天线系统	每月	每半年	每年	//	//
12	08	对讲报警系统	每月	每季	每年	//	//
13	08	防盗监视系统	每月	每季	每年	//	//
14	09	低压配电柜	半月	半年	每年	//	//
15	09	高压开关柜	每月	每年	//	//	//
16	17	BA系统	每月	每季	每年	//	//

　　注：逢高级保养的，低级保养可以不再做。

　　对Ⅲ级设备，采用事后维修，每年进行一次保养。