物业设备管理，不做扁鹊做扁鹊的大哥

　　物业设备管理，不做“扁鹊”，做“扁鹊的大哥”

　　作为一名物业设备管理人员，保障设施设备的正常运行是我们的职责和义务，这是大家都认同的。

　　但是在设备管理人才使用上却有很大的分歧，先引述一个故事：根据典记，魏文王曾求教于名医扁鹊：“你们家兄弟三人，都精于医术，谁是医术最好的呢?”扁鹊：“大哥最好，二哥差些，我是三人中最差的一个。”魏王不解地说：“这怎么可能?寡人只知你神医扁鹊啊?”

　　扁鹊解释说：“大哥治病，是在病情发作之前，那时候病人自己还不觉得有病，但大哥就下药铲除了病根，使他的医术难以被人认可，所以没有名气，只是在我们家中被推崇备至。我的二哥治病，是在病初起之时，症状尚不十分明显，病人也没有觉得痛苦，二哥就能药到病除，使乡里人都认为二哥只是治小病很灵。我治病，都是在病情十分严重之时，病人痛苦万分，病人家属心急如焚。此时，他们看到我在经脉上穿刺，用针放血，或在患处敷以毒药以毒攻毒，或动大手术直指病灶，使重病人病情得到缓解或很快治愈，所以我名闻天下。” 魏文王听后大悟，以此道治国，成为战国时期最先强盛的诸侯国。

　　无独有偶，而在我们物业工程维修行业里最吃香的莫过于类似“及时雨”宋江和“神医”扁鹊这类技术人员，他们往往在突发抢修工作中表现突出，让人印象深刻，同时也成了部分领导严重的能人，领导所器重，荣誉和光环最多。

　　另外一类人，他们知微见着，常常在日常巡检中通过发现的小问题来判断设备运行状态，通过提前保养和判断发现设备可能会出现的故障，有效的减少了损失。这类人员勤勤恳恳，常有小发明小创意，但是因为往往在设备故障初期就检查发现，没有很大的维修业绩，所以部分领导只是把他们当做一般人才对待。

　　还有一类人，他们管理下的设施设备几乎从来不发生故障，因为他们定期巡检保养，详细记录参数和状态，及时更换设备的不良状态配件，甚至连一颗生锈的螺丝都及时更换，并寻找生锈的原因，防止再次出现。这类人兢兢业业，不贪功名，默默无闻，一年四季重复很多巡检工作，闲暇之余就计算对比设备记录参数，发现一丝误差就追查到底，常常在一个岗位上一干就是很多年，因为几乎没有维修业绩，所以被很多领导认为水平一般，只能当设备巡检人员使用，甚至还会置疑很多零配件的更换是否必要。

　　当今社会，物业行业发展迅速，尤其是大型社区设施设备种类繁多，数量巨大,经常部分设备带病工作，甚至不被开启，这样循环往复，就埋下了很多隐患的炸弹，一旦发生故障，不但影响面大，而且花费维修费用巨大，这对于目前还是微利行业的物业公司来说往往难以承担。

　　所以笔者认为，在设备管理的人才建设上，不应该提倡做“扁鹊”，而应该提倡做“扁鹊的大哥”，因为只有防范于未然，才能规避企业风险，增强企业的核心竞争力，才能在物业蓬勃发展的大潮中攻城略地，成为一方诸侯!

　　正所谓：解决患难者强，防患于未然者神!

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篇2：物业测量设备管理规程

　　测量设备管理规程

　　为确保测量设备的能力满足使用要求，特制订本规程。

　　1.0程序要点：

　　1.1测量设备的范围：

　　维护和检修设备用的。

　　1.2测量设备配置的要求。

　　1.3数量满足使用需要。

　　1.4最大量程、最小分度值和精度等级满足被测对象精密度、准确度的要求。

　　2.0测量设备的采购

　　2.1工程部主管应根据测量设备的现状和需要，提出采购计划或申请，经管理处经理审核，500元以上总经理批准后按规定进行采购。

　　2.2采购计划或申请应详列所需采购测量设备的下列资料：

　　a) 名称、型式或型号、规格、最大量程、最小分度值、精度等级;

　　b) 数量、该产品的标准代号(尽可能做到)、用途、参考生产厂家或供应商名称。

　　2.3行政人事部应严格按采购资料进行采购，如有变动，应事先征询管理处经理的意见。

　　2. 4测量设备采购进公司后，应按公司相关规定办理交接手续。工程部主管应核对实物是否与所申报采购资料相符，并核查验证包装、外观及所带证明、证件。

　　3.0测量设备的管理

　　3.1工程部主管负责管理测量设备，其职责为：

　　a)建立测量设备台帐，其内容包括;出厂编号、公司编号、名称、型式或型号、量程参数、精度等级、生产厂家、数量、使用部门或使用人、开始使用日期等唯一性标识和可追溯性资料，并随测量设备的变化而保持台帐的可用性和可追溯性;

　　b)对测量设备逐一进行编号标识，其要求为：

　　——采用符号和顺序进行编号，示例如下：

　　CH —01

　　该类测试设备的顺序号，用阿拉伯整数

　　移动使用测量设备(装置符号)

　　测量尺寸用(类型符号)

　　——符号规则如表一：

装置符号	H	移动使用测量设备
	G	固定装置上的测量设备
类型符号	C	测量尺寸的测量设备
	D	测量电参数（如电压、电流、电阻、电功率）
	Z	测量重量用测量设备
	P	测量压力、真空度用测量设备

　　本表未作规定的，由专职管理人员依据上述原则予以规定;

　　——标识方法应按方便、适用、可行、易于观察的原则进行，一般采用色彩(如红、黄色)的不干胶编号后粘贴于测量设备适宜部位的方法实施。

　　c)规定测量设备的校准周期。测量设备的校准周期根据其使用频率及测量设备精度等级确定，如表二：

测量尺寸的	校准周期为二年
测量电参数的	校准周期为二年
测量重量的	校准周期为二年
测量压力的	校准周期为一年
装于设备上，但不能拆卸的测量设备	随设备大修时进行校准
法规或国家行政主管部	门另有规定的测量设备
按法规或国家行政主管部	门规定校准周期进行校准

　　d)按确定或规定的校准周期将测量设备委托国家授权的计量监督检测单位进行校准，并办理相关委托手续;

　　e)对测量设备的使用、停用、报废及校准标识的保持进行检查、监督或办理相关手续。

　　4.0测量设备的使用

　　4.1工程部主管应确保测量设备(原安装于机械、电气设备上的除外)在使用前(含采购进入公司的)均经过了校准，且校准结论满足使用要求。

　　4.2使用人员应熟悉测量设备的使用，正确、合理、按规定选择和使用测量设备，并确保在校准的有效期内使用。

　　4.3使用人员在调整测量设备时，应防止由于调整不当，而使校准状态失准。

　　4.4当发现测量设备失准时，应对已测量或计量的结果进行复查，消除由于失准可能造成的影响。

　　4.5测量设备的保管防静电环境应适当，不应与工具、刀具、原材料和零配件混放，防止丢失、碰磕、损失、失准、锈蚀。

　　5.0测量设备的限制使用和报废

　　测量设备经校准后判定为不合格的区段或范围，工程部主管应限制不得在不合格区段或不合格范围内使用，这种限制应以适当的形式通知到所有使用该测量设备的人员，并在设备的适当部位或存放处或包装物上明确予以标识。无法限定区段和范围的，可送有关单位检修，检修后经校准合格方允许使用，无检修价值的予以报废。报废应办理相关手续，500元以下由工程部主管批准，500元以上报总经理批准。

　　6.0校准的委托

　　6.1如公司无校准设备、标准物及专业人员，即无能力进行校准，凡需校准的测量设备一律委托国家授权校准单位进行校准。

　　6.2工程部主管在委托校准时，应将送交校准设备的使用量值范围列入委托中，并请校准单位在校准报告/记录中列出所使用校准设备型号、环境温度、校准判定依据的国家标准代号。

　　7.0工程部主管应长期保存测量设备台帐、校准记录、限制使用或报废测量设备的审批单。

篇3：大厦设施设备管理程序

　　设施设备管理程序

　　1. 目的：

　　为保证服务产品的符合性，本程序规定了必要设施设备的配置、提供和维护要求，以确保物业服务中所用设施设备处于受控状态。

　　2. 范围：

　　适用于本公司设施设备的控制和管理。

　　3. 职责：

　　3.1 总经理负责决定设施设备的配置。

　　3.2 工程部负责设备的控制和管理。

　　3.3 工程部负责设备采购、人员配置和组织操作技能培训。

　　3.4 相关维保专业人员负责区域内设备设施的维护和日常保养。

　　4. 程序：

　　4.1 设备的规划

　　总经理组织相关人员策划和确定本公司所用设施设备，工程部负责将所配置的设备列帐于《设备管理台帐》中，并确定重点设备档案。

　　4.2 设备的提供

　　工程部根据需求确定设备的规格、型号及配套装置，提出采购申请报总经理审批后，进行采购。

　　4.3 设备采购及验收

　　4.3.1 工程部选择质量稳定、环境影响较小、具有相当技术能力、检验能力和信誉较好的供应商，按采购计划定购产品，执行《采购控制程序》。

　　4.3.2 工程部按照采购计划、合同要求及随货清单验收购进的设备，经验收不合格的设备按有关要求，办理退货或调换，执行《不合格控制程序》。

　　4.4 安装、调试、验收

　　工程部根据需求制定安装计划，组织对设备的安装调试，并按验收标准验收，填写《设备安装、调试、验收记录》，同时应要求供应商提供相应设备操作培训。

　　4.5 设备的维护保养

　　4.5.1设备投入运行后，由各设备维保专业人员和操作人员按《工程管理手册》中的设备维护保养制度进行维护保养。

　　4.5.2由工程部组织制定年度、月度维保计划，各专业编制《中海大厦设备年度维保计划表》及《中海大厦设备月度维保计划表》，经审批后组织实施。

　　4.5.3对大修后的设备由工程部组织进行验收，合格后投入运行，并保存设备维护记录。

　　4.6 设备的维修

　　4.6.1 设备需要维修时，各部门报工程部经理申请维修。

　　4.6.2 由工程部根据设备损坏程度，确定维修计划。如果需要委托外部机构维修，则需要经过总经理同意。维修后的设备可组织维修方、使用方进行联合验收，验收结论记录在设备维修记录中。

　　4.6.3 设备维修途中，须在故障设备上挂“待修”标识牌作识别。

　　4.7 设备的报废

　　4.7.1 对无法修复、使用的设备由工程部报总部专业综合管理部进行报废审批。

　　4.7.2 报废设备应停止使用，由工程部进行隔离存放，未搬出使用现场的应作明显的“报废”标识。

　　4.8 关键设备的管理

　　4.8.1 工程部确定关键设备，每台设备采用挂铭牌的方式进行标识，标明设备的名称和编号等。

　　4.8.2 关键设备在验收、任何维修和改造之后，需要经过工程部组织鉴定，并挂状态标识牌标明：完好、可用、待修等。

　　4.8.3 设备鉴定时，需要对设备的操作和维护保养方法、程序以及计划的适宜性进行确认，另外还需要对设备操作、维护人员的能力进行鉴定。

　　4.8.4 监视和测量设备的控制参见《监视和测量设备控制程序》。

　　4.9 人员配备控制

　　4.9.1 工程部应依据需求及岗位设置、任职要求有关规定，配备一定资格的管理、操作人员，按《人力资源控制程序》执行。

　　4.9.2 工程部应依据需求，培训管理人员和操作人员，确保其知识和技术满足设备验收、操作、维护过程的控制需要。

　　4.10 工程部及相关维保专业负责保存设备维修、维护等各项记录。

　　4.11 对于各类设施设备的管理应做到

　　1) 各类设施档案资料齐全，管理良好;

　　2) 设施运行正常，有完善的保养、检修制度;

　　3) 运行人员严格按照操作规程执行;

　　4) 消防设备完好，可随时启用;

　　5) 锅炉、空调、水、电等运行正常。

　　5. 相关文件：

　　《采购控制程序》COP/JL-*WJ -07

　　《不合格控制程序》COP/JL-*WJ -12

　　《工程管理手册》COP/MM-GC

　　《监视和测量设备控制程序》COP/JL-*WJ -09

　　《人力资源控制程序》COP/JL-*WJ -03

篇4：物业设备管理内容

　　1、物业设备基础资料的管理

　　注：主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。

　　(1)设备原始档案

　　设备原始档案包括：

　　a)设备清单或装箱单

　　i.设备发票

　　ii.产品质量合格证明书

　　iii.开箱验收报告

　　iv.产品技术资料

　　v.安装施工、水压试验、调试、验收报告

　　b)设备技术资料

　　设备技术资料包括：

　　i.设备卡片

　　ii.设备台帐

　　iii.设备技术登录薄

　　iv.竣工图

　　v.系统资料

　　c)政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件

　　2、物业设备运行管理

　　**物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分。

　　一是：设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态

　　(1)针对设备的特点，制定科学、严密切实可行的操作规程。

　　(2)对操作人员进行专业的培训教育。对政府规定的某些需持证上岗的工种，

　　必须严格要求持证上岗。

　　(3)加强维护保养工作。

　　(4)设备中的仪表、(如压力表、安全阀等)、安全附件必须定期校验，确保灵

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　　(5)对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理，而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上，做深入、透彻、准确的分析。

　　(6)对事故的处理要严格执行“三不放过”原则。即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

　　二是：从设备的购置到运行、维修与更新改造中，寻求以最少的投入得到最大的经济效益，即设备的全过程管理的各项费用最经济。

　　设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：

　　(1)初期投资费用管理

　　在购置设备时，应综合考虑一下因素：

　　A、设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。

　　B、设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。

　　C、设备价格及运行时能源的耗用情况。

　　D、设备寿命。

　　E、设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和振动。

　　F、注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。

　　(2)运行成本管理

　　A、能源消耗的经济核算。

　　B、操作人员的配备。

　　C、维修费用的管理。

　　3、 物业设备维修管理

　　设备在使用过程中会发生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。

　　(1)维护保养方式：主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时间运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。

　　(2)维护保养工作的实施

　　维护保养工作主要分日常保养和定期维护保养两种。

　　A、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。更多精彩加物业社区微信

　　B、定期维护保养工作是以操作人员为主、检修人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。应做好以下工作：

　　*彻底内外清扫、擦洗、疏通;

　　*检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙;

　　*检查安全装置

　　*检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞;

　　*清洗油箱，检查油位指示器，换油;

　　*检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

　　(3)设备的点检

　　*设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。

　　*设备的点检包括日常点检及计划检查。

　　*设备的日常点检由操作人员随机检查。

　　日常点检内容主要包括：

　　(1)运行状况及参数;

　　(2)安全保护装置;

　　(3)易磨损的零部件;

　　(4)易污染堵塞、需经常清洗更换的部件;

　　(5)在运行中经常要求调整的部位;

　　(6)在运行中经常出现不正常现象的部位。

　　**设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：

　　(1)记录设备的磨损情况，发现其他异常情况;

　　(2)更换零部件;

　　(3)确定修理的部位、部件及修理时间;

　　(4)安排检修计划。

　　(4)物业设备的计划检修

　　*对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修

　　*实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。

　　(5)计划检修和维护保养的关系

　　*设备管理应建立“维护保养为主，计划检修为辅”的原则。

　　4、物业设备更新改造管理

　　在使用设备时特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的的，一般就不采用设备更新方式。

　　备品配件的管理

　　*运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。

　　*需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。

　　*备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。更多精彩加物业社区微信

　　5、固定资产(设备)管理

　　*固定资产是指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等。

　　*不属于生产经营主要设备的物品，单价值在2000以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为固定资产管理。

　　固定资产管理应考虑的几个问题：

　　*固定资产(设备)的利用程度：利用率和生产率两个指标。

　　*设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。

　　*设备的报废

　　*固定资产的管理要求：

　　A、保证其完整无缺。

　　B、提高其完程度和利用效果。

　　C、正确核定其需用量。

　　D、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。

　　F、进行其投资预测。

　　6、工程资料的管理

　　1) 资料管理的目的和意义

　　2) 物业工程资料的分类目录

　　A、竣工验收资料

　　B、设备管理资料

　　C、二次装修设备改造变更资料

　　3)工程资料管理的方法:文件档案管理和电脑管理两大类。

　　4)工程资料管理的要求：

　　A、归档：要求和时间

　　B、保管：严格做到“七防”(防火、盗、高温、潮、虫，尘及有害气体);

　　每年年底一次特别清理。

篇5：电梯管理设施设备管理制度

　　设施设备管理制度节选。

　　(一)电梯设备

　　电梯的巡查制度

　　1、由电梯工或电梯公司维修员负责对电梯机房每天巡视一次，每周对机房设备及卫生清洁打扫一次。

　　2、巡视的内容要求有保养见《电梯日常维修保养规程》《电梯运行规程》

　　电梯管理制度

　　1、根据电梯的技术性能指标要求制定电梯运行维护保养规程。

　　2、电梯运行和维修人员必须经培训，持证上岗。

　　3、电梯故障维修必须经由劳动部门审查认可的单位和人员承担。

　　4、重视和落实电梯的维修和安全年检。

　　5、坚持定期检查维护保养工作，建立健全电梯设备档案维修保养记录。

　　6、电梯钥匙由专人保管，停机必须出示告示。

　　7、电梯出现突发事故，要先救乘客，并通知电梯工检修。

　　8、做好电梯耗电计量和收费工作。

　　9、保持机房、井道、轿厢的清洁和空气流通。

　　10、定时对轨道、厅门、轿门进行清洁和空气流通。

　　电梯维修安全操作规定

　　1、维修人员必须经过安全和技术培训并经考试合格，经有资格的主管单位批准持证上岗。

　　2、电梯发生故障时专业维修人员2小时到达现场，维修停机不超过4小时;发生困人时专业维修人员须在半小时赶到救援。

　　3、电梯专业维保单位维修人员必须服从物业公司监督和管理。

　　4、对维修、保养的电梯要悬挂“维修停用”等相关告牌。

　　5、维修、保养作业时应严格遵守《电气安全工作规程》或相关规程，严禁违章作业、违章指挥。

　　6、在轿顶作业时，应把安全钳联动开关和轿顶急停开关断开。

　　7、用手轮盘车时，应断开电梯总电源。

　　8、在底坑作业时，应将限速器张紧装置的安全开关和底坑检修急停开关断开。

　　9、禁止将安全开关等用机械方法或电气短路方法短接起来运行。

　　10、维修时不得擅自改动线路，必要时经物业公司批准后方可改动，改动部分应有相应的技术资料存档。

　　11、检修人员暂时离场时要在场地挂“危险”、“切勿靠近”等警告牌，并派人看守。

　　12、检修完成后应立即清点工具、材料，打扫现场，摘除告示牌，并与物业公司监管人员交接，同时填写检修记录。

　　技术档案管理制度

　　1、电梯在交接验收时安装单位应向使用单位提交与电梯相关的所有图纸资料和文件。

　　2、电梯使用单位应建立电梯技术档案，电梯技术档案包括设备概况、一般技术检查记录、静载实验记录、运行实验记录、超载实验记录、安装改造技术鉴定记录、大、中修记录、事故记录和运行记录等。

　　3、对技术资料要有专人管理，并列出项目表格，认真填写并装订成册， 编写号码以便查询。

　　4、所有技术资料原件不得外借或丢失，如需使用应采取复印等方法，不能复印的技术资料或相关档案应在保管员的监督下现场查阅。

　　电梯应急救援制度

　　1、根据电梯可能出现的各类突发事件指定必要的救援措施和演练办法加以实施。

　　2、指定电梯应急救援演练方案，在专业人员的指导下有效组织相关工作人员参加并考核。

　　3、演练方案每半年进行一次，由工程设备部门在维保单位的配合和监督下进行。

　　4、救援演练的开展必须制定详细的方案并报请公司批准和通知维保单位协助，在制定方案时必须明确时间、地点、演练内容、参加人员、救援分工、通讯工具和演练步骤，统一指挥，严禁违章指挥、违章操作。

　　5、电梯救援演习结束后，对演练结果应考核并对参加演练的设备重新检查确定一切正常，清点人员和工具，并使电梯恢复运行。