园区物业工程部设备管理模式

　　物业园区工程部设备管理模式

　　1、工程部内按设备系统类别划分区域，对整场进行物质备案。并将工作相应岗位合并为两个班组。班组内人员由领班按任务所需和个人专业特长分配不同岗位，但可以根据排班和实际任务的需要，调整到本班组的其他岗位，满足以精简经济的人力保持设备良好运行和维护的需要。

　　2、各岗位当班人员按职责范围和岗位职责负责所属设备的运行和维修保养，严格遵守设备安全操作规程，按制订的运作程序规范的完成工作任务。

　　3、设备维修作为工程部设备管理的主要内容，将按日常报修、日常巡查检修、预防性维修和翻新改造四个功能块来进行，具体说明如下：

　　一、维修功能

　　所有设备设施维护、保养和检修以四个功能块来完成：

　　(1)预防性维修：所有设备设施均制订维护保养和检修计划，按既定时间、项目和流程实施预防性的检修。

　　(2)日常报修处理：设备设施的使用部门在日常使用过程中发现的故障以报修单的形式通知工程部采取维修措施。

　　(3)巡查检修：工程部各班组值班人员在当班时段至少对责任范围内的设备设施进行一次巡查，发现故障和异常及时处理。

　　(4)增改翻新：根据设备设施的具体情况和实际需要，对已有的设备设施进行增加、改进性能和翻新处理，使设备设施重新恢复使用价值，得到良好的利用。

　　二、维修结构

　　(1)经理负责根据园区设施规模制订维修程序和维修计划。

　　(2)以各专业班组为单位，按既定的责任范围，分别负责所属区域或设备设施的维护、保养和检修。

　　(3)重要设备设施和综合专业性设备设施由经理负责组织相关班组共同进行维护、保养和检修。

　　三、维修控制

　　(1)经理负责监督各班组按既定的程序和计划实施，控制维修成本、效率和质量。各班组按程序和计划在领班的组织和带领下，实施并完成设备维护、保养和检修。

　　(2)日常报修处理由报修部门负责验收设备修复质量并签收《工程报修单》。

　　《工程报修单》共三联由报修部门验收签字后一份报修部门留存、一份工程部备查、一份由工程部每月汇总转交财务核算材料成本。

　　(3)预防性维修项目由维修人填写《维修记录》，使用或保管部门进行验收签字;如有更换配件或耗用材料以《工程报修单》方式处理。

　　(4)工程部日常巡查中的检修由检修人填写《巡查检修记录》，并由使用或保管部门验收签字;如有更换配件或耗用材料以《工程报修单》方式处理。

　　四、技术与安全运行保障模式

　　(1)成立以主管为组长、各班领班为副组长、各岗位骨干为成员的工程部技术与安全运行保障小组，集中工程部优势力量及时迅速的解决工程部运作中的各种技术难题、加强和保证安全运行。

　　(2)技术与安全小组各成员在日常工作中同步负责所在班组或岗位的技术与安全保障。密切注意所属责任范围的设备设施及人身财产运行安全。

　　(3)领班负责制定本班技术与安全运行保障计划，组织本班技术培训和安全检查;主管负责制定本部门技术与安全运行保障计划，组织全部门的技术和安全检查。班组和全部门按计划时间和项目进行技术培训和定期的安全检查、评估，对发现和存在的隐患及时处理，确保工程部安全运行。

　　(4)工程部日常运作中各岗位出现的技术疑难问题当班人员不能解决时，主管及时组织技安小组成员共同想办法处理。确认部内无力解决的，由主管及时向上反映，并尽快联系专业公司或厂家支持，确保公司正常经营。

　　(5)实行安全操作一票否决制。各岗位人员严格遵守操作规程和安全制度，对工作认真负责，杜绝事故发生。在部门或公司组织的安全检查中不能达标的班组和岗位，本月各项奖励一律取消。凡发生安全责任事故的，情节严重的直接责任人立即调离工程部。

　　五、程部财务管理模式

　　1、主管对本部门的财务管理负有直接责任。

　　2、工程部所有物品申购领用均需主管审核签字，严格控制备件库存成本和非营业所需物品领用。

　　3、工程部工具和常用备件由各班组直接从公司仓库领用，并负责保管。不另设保管员。

　　4、每月财务盘存日，先以班组为单位由领班负责进行物品清点，并与仓库核对后，报表交主管汇总。主管

　　5、负责将本月所有财务报表汇总交财务部。不另设财务或统计员。

　　6、其他严格按园区财务制度和程序处理。

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篇2：小区电梯设备管理方案

　　花园小区电梯设备管理方案

1、电梯操作规程

　　(1)用专用钥匙将电梯打开，电梯即可自动运行。

　　(2)若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与安全管理中心联系，等待救援。

　　(3)若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。

　　(4)若需停梯，用电梯专用钥匙进行锁梯，电梯自动回到基站层并关闭风扇和轿内照明，电梯停止运行。

　　(5)在火灾情况下，消防队员可于基站控制电梯回降至基站。

2、电梯运行管理规定

　　(1)管理处负责电梯的日常管理，并监督电梯维修保养承包商的工作。

　　(2)每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。

　　(3)注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。

　　(4)进行检查时，应放置检修工作牌。

　　(5)升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业意见后方可进行。

　　(6)搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与承包商联系，确定可行性，避免意外。

　　(7)故障及紧急事故时，采取临时应变措施。

　　(8)日常清洁电梯轿厢内外时，用较干洁具及无腐蚀性清洁剂清洁。

3、电扶梯运行管理规定

　　(1)电扶梯的日常运行管理由强电组负责，维修保养由指定承包商负责。

　　(2)每天按上下班时间表启/停电扶梯。

　　(3)严格遵守电扶梯操作规程。

　　(4)当值人员每班每两小时巡查扶梯一次。

　　(5)当发现或接报扶梯发生故障时应马上停止故障梯，并由设备管理员通知保养商到场维修。

4、电梯设备维修管理制度

　　(1)委托电梯保养承包商对电梯进行保养维修。

　　(2)管理处负责与承包商联系，督促并协助其维修保养。特殊情况时其他部门可以直接与承包商联系，并及时通知管理处。

　　(3)将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修时,记录于电梯设备台账。

　　(4)每季度末对电梯电源开关柜进行一次检查并做维护保养。

　　(5)强电管理员对电梯设备的维修、保养进行检查监督。

　　(6)当电梯年检期到期前，督促承包商做电梯年检年审。

5、电梯故障应急处理方案

（1）电梯困人

　　如发生电梯困人事故，电梯维修员应按如下方法处理：

　　A、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。

　　B、确定电梯轿厢位置。

　　C、当电梯停在距某平层位置约±60 cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。

　　D、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。

　　步骤如下：

　　a、轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则通知乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。

　　b、在曳引电动机轴尾装上盘车装置。

　　c、两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。

　　d、按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15cm位置上。

　　e、使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。

　　E、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知大厦电梯维修保养承包商作出处理。

　　F、事后书面报告管理处主任。

（2）水浸事故

　　A、电梯维修员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立刻通知管理处，当值安全管理员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。

　　B、电梯维修员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。

　　C、拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。

　　D、即刻将情况报告工程部主管和电梯承包商。

（3）巡查中发现电梯异常

　　A、电梯维修员巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股，控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立刻通知监控中心。

　　B、监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。

　　C、电梯维修员将故障电梯关闭。

　　D、即刻将情况报告管理处主任和电梯承包商。

篇3：辖区物业设施设备管理程序

　　物业辖区设施设备管理程序

1.目的：

　　为保证服务产品的符合性，本程序规定了必要设施设备的配置、提供和维护要求，以确保物业服务中所用设施设备处于受控状态。

2.范围：

　　适用于本公司设施设备的控制和管理。

3.职责：

　　3.1总经理负责决定设施设备的配置。

　　3.2工程部负责设备的控制和管理。

　　3.3工程部负责设备采购、人员配置和组织操作技能培训。

　　3.4相关维保专业人员负责区域内设备设施的维护和日常保养。

4.程序：

　　4.1设备的规划

　　总经理组织相关人员策划和确定本公司所用设施设备，工程部负责将所配置的设备列帐于《设备管理台帐》中，并确定重点设备档案。

　　4.2设备的提供

　　工程部根据需求确定设备的规格、型号及配套装置，提出采购申请报总经理审批后，进行采购。

　　4.3设备采购及验收

　　4.3.1工程部选择质量稳定、环境影响较小、具有相当技术能力、检验能力和信誉较好的供应商，按采购计划定购产品，执行《采购控制程序》。

　　4.3.2工程部按照采购计划、合同要求及随货清单验收购进的设备，经验收不合格的设备按有关要求，办理退货或调换，执行《不合格控制程序》。

　　4.4安装、调试、验收

　　工程部根据需求制定安装计划，组织对设备的安装调试，并按验收标准验收，填写《设备安装、调试、验收记录》，同时应要求供应商提供相应设备操作培训。

　　4.5设备的维护保养

　　4.5.1设备投入运行后，由各设备维保专业人员和操作人员按《工程管理手册》中的设备维护保养制度进行维护保养。

　　4.5.2由工程部组织制定年度、月度维保计划，各专业编制《中海大厦设备年度维保计划表》及《中海大厦设备月度维保计划表》，经审批后组织实施。

　　4.5.3对大修后的设备由工程部组织进行验收，合格后投入运行，并保存设备维护记录。

　　4.6设备的维修

　　4.6.1设备需要维修时，各部门报工程部经理申请维修。

　　4.6.2由工程部根据设备损坏程度，确定维修计划。如果需要委托外部机构维修，则需要经过总经理同意。维修后的设备可组织维修方、使用方进行联合验收，验收结论记录在设备维修记录中。

　　4.6.3设备维修途中，须在故障设备上挂“待修”标识牌作识别。

　　4.7设备的报废

　　4.7.1对无法修复、使用的设备由工程部报总部专业综合管理部进行报废审批。

　　4.7.2报废设备应停止使用，由工程部进行隔离存放，未搬出使用现场的应作明显的“报废”标识。

　　4.8关键设备的管理

　　4.8.1工程部确定关键设备，每台设备采用挂铭牌的方式进行标识，标明设备的名称和编号等。

　　4.8.2关键设备在验收、任何维修和改造之后，需要经过工程部组织鉴定，并挂状态标识牌标明：完好、可用、待修等。

　　4.8.3设备鉴定时，需要对设备的操作和维护保养方法、程序以及计划的适宜性进行确认，另外还需要对设备操作、维护人员的能力进行鉴定。

　　4.8.4监视和测量设备的控制参见《监视和测量设备控制程序》。

　　4.9人员配备控制

　　4.9.1工程部应依据需求及岗位设置、任职要求有关规定，配备一定资格的管理、操作人员，按《人力资源控制程序》执行。

　　4.9.2工程部应依据需求，培训管理人员和操作人员，确保其知识和技术满足设备验收、操作、维护过程的控制需要。

　　4.10工程部及相关维保专业负责保存设备维修、维护等各项记录。

　　4.11对于各类设施设备的管理应做到

　　1)各类设施档案资料齐全，管理良好;

　　2)设施运行正常，有完善的保养、检修制度;

　　3)运行人员严格按照操作规程执行;

　　4)消防设备完好，可随时启用;

　　5)锅炉、空调、水、电等运行正常。

5.相关文件：

　　《采购控制程序》COP/JL-*WJ-07

　　《不合格控制程序》COP/JL-*WJ-12

　　《工程管理手册》COP/MM-GC

　　《监视和测量设备控制程序》COP/JL-*WJ-09

　　《人力资源控制程序》COP/JL-*WJ-03

6.相关记录：

　　《设备管理台帐》COP/JL-*WJ-04-001

　　《中海大厦设备年度维保计划表》COP/JL-*WJ-04-002(1)

　　《中海大厦设备月度维保计划表》COP/JL-*WJ-04-002(2)

　　《设备安装、调试、验收记录》COP/JL-*WJ-04-003

篇4：小区物业设备管理员岗位职责

　　小区物业设备管理员岗位职责

　　1.熟悉住宅供水、供电、消防系统、管线路和公共设施位置，机电设备的性能和使用状况。熟练操作水、电设备系统及消防设备，能及时排除故障。

　　2.熟练掌握并严格执行操作规程，遵守制定的水电公共设施运行保养，每周保养一次，小修不过夜，大修一周内处理完毕。会判断和处理一般的故障及处理故障的应急措施。

　　3.按规矩巡查设备、仪表运行情况，认真做好各种运行记录，发现问题或业主投诉要及时处理。

　　4.保持室内和设备的整洁，机电设备完好率要达100%以上，机电设备的运行率在100%，及时更换损坏的开关和灯泡，保证照明和用水。

　　5.发生停电、停水、火警或其它事故，应立即到位，并迅速查明原因，采取应急措施处理，并及时报告上级。

　　6.对装修施工用户现场进行监督，确保施工不影响设备正常运行。

　　7.坚守岗位，按时上下班，做好各种记录，下班前要做好交接工作，保管好资料、图表及工具。

篇5：配电室设备管理制度

　　物业工程设备管理制度：配电室工作制度

　　配电室工作制度

　　一、未经工程主管许可，非工作人员不得进入配电室(外人进入必须有工程人员陪同)。

　　二、密切注意电流、电压、功率因素等数据变化情况，并作好《配电室值班运行记录》。

　　三、高压室应定时巡检，雷雨天巡视高压设备时，应穿绝缘鞋和戴绝缘手套;

　　四、上班时间禁止饮酒或酒后上班。

　　五、检修、倒、合闸时应严格填写《配电室工作票》;。

　　六、值班人员有权拒绝违章操作要求。

　　七、严格执行交接班制度，在出现故障情况时，接班人协助交班人处理完毕后方可交班。

　　八、在紧急与严重危及人身安全情况下，应先切断电源，事后立即报告工程主管。

　　九、停电作业时，须在开关或刀闸操作机构悬挂“线路有人工作，禁止合闸”的标志牌。

　　十、值班途中不得睡觉，不得无故脱岗，不可连续疲劳代班。

　　十一、在检修、倒、合闸时应有两人或两人以上工作人员同在现场。

　　十二、每周清洁一次配电室内的设备设施，做到地面、门窗、设备设施表面用手摸情况下无积尘、无油渍、无锈蚀、油漆完好、整洁光亮。

　　十三、配电室随时上锁，钥匙由当值电工保管，不得私自配钥匙。

　　巡检内容：每天2次早上9：00-9：30下午14：00-14：30

　　(1)变压器运行温度是否超温(85。C)，高压铡有无闪络;

　　(2)配电设备有无异常响声和气味;

　　(3)各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常;

　　(4)相电压、线电压是否在额定电压的正负10%范围内变动，是否超载运行;

　　(5)各种接头是否有过热或烧伤痕迹;

　　(6)接地线有无锈蚀或松动;

　　(7)各种临时用电接驳情况;

　　(8)各种标示牌、标示物是否完好;

　　(9)安全用具是否完好、齐全、是否存放于规定位置;

　　(10)防小动物设施是否完好;

　　(11)消防器材是否齐全、完好。