常遇到的物业收费问题及答复要点
业主：目前物业费高，等业委会与物业公司续签合同、降低物业费标准时再交费
答：
1)业主与物业公司之间，是通过契约形式建立起来的服务与被服务关系;业主在入住时，与物业公司签订《前期物业服务协议》，约定了服务内容和收费标准。双方就应按《前期物业服务协议》约定履行双方的权利和义务。
2)若业委会与物业公司续签《物业服务合同》时，对收费标准重新约定;则应以《合同》签定生效日期后，再执行新约定。在此之前，原《前期物业服务协议》或原《物业服务合同》是合法有效的，双方都应执行原规定。
3)物业公司每天都在投入成本(比如，员工工资，公共设施维护保养)，为业主服务;业主享受到服务，就应按约定交费;物业公司没有费用，如何为业主提供更好的服务?
业主：物业服务不到位，要免一部分物业费可以考虑交费
答：
1)按《物业管理条例》第七条规定：业主有按时交纳物业服务费用的义务。
2)首先让业主指出哪些工作不到位，进而判断物业服务是否真的不到位;若确实有不到位的地方，立即安排相关工作人员去整改;
3)若业主属“无理挑剔型”，则可以陪同业主一起到现场核查，可以从某种程度上揭露业主的“阴谋”。
4)坚定立场，不能轻易承诺降费。
业主：目前手中没钱，或现在比较忙，过些天再来交费（此类型属于无理推托型）
答：
1)不能完全相信业主过一段时间一定会来交费，一定要与业主约定好交费时间。
2)在业主未交费之前，不断与该业主保持联系，让业主没有退步的空间。
3)到约定交费时间，与该业主沟通;若业主再找理由，收费人员可以告诉业主可以上门收费或到业主单位去收。进一步给业主压力。
4)业主在家时，主动上门与业主沟通、催费。
业主：业主以开发商对小区及公共设施设计不合理为由，拒交物业费
答：
1)向业主讲明开发商、业主、物业公司三者之间的关系，设计问题不是物业管理职责范围内所能解决的，超出物业管理服务的权限范围。
2) 业主交物业费是来享受物业服务，以小区房屋或设施设计不合理为由不交物业费，是没有理由的。
3)涉及建设单位设计不合理，物业公司可以代表业主向相关单位发函;有业委会的也可以让业委会来发函(避免物业公司与开发商之间的矛盾激化)。但能否有效果，物业公司无权制约其它单位。
业主：买房子后，不在小区住，没享受到物业服务，所以不交物业费
答：
1)业主不在小区住，在很多方面也是在享受物业服务，比如安全、公共卫生、绿化等服务;这些物业服务对业主房屋的保值和增值起到潜移默化的作用。
2)《民法典》第九百四十四条规定：
“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”
3)《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受(空置房未入住)或者无需接受(一楼不需要使用电梯)相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
业主：物业费都用来干什么了？
答：物业费是物业公司为业主提供各项服务的基本保证。费用的支出包括以下几个方面：
1)小区的绿化养护;电梯维护;供电、供水设备运行保养;保洁服务;垃圾清运均由专业公司提供，每月要从物业费中支出以上各项服务费用。
2)秩序维护员、维修技工、保洁员及管理人员的工资要从物业费中支出。
3)小区的公共用水、用电等能源费要从物业费中支出。
业主：房屋施工质量存在问题，施工单位维修好后业主提出从维修好开始交费是否可以？
答：不可以。房屋施工质量有问题，施工单位维修属正常行为，与物业服务没有直接关系，业主享受了物业服务的内容，应全额交纳物业费。
业主：房屋维保期已过，业主提出一些简单施工质量问题怎么办？
答：
1)物业服务中心本着客户满意经营的理念和以解决问题收取拖欠物业费的原则，能给业主简单维修的尽量修复。
2)向业主讲明：这些工作本不是物业服务范围内，但物业愿意帮业主处理这些力所能及的问题。
业主：集中供暖不热，所以不交物业费和供暖费。（独立采暖属工程质量问题）
答：
1)派工程技术人员对提出不热的业主房间，测量温度，联系施工单位一起进行多次跟踪查找原因;确认是否有设计问题或施工问题。
2)经过跟踪，确有设计问题或施工问题的，由施工单位和管理处工程人员一起进行解决。
3)供暖不热，有多方面原因。物业公司在能力范围内帮助解决，有作为。因此业主应该交物业费。
业主：在小区丢过自行车（或车辆被刮），因此不交物业费或要少交物业费，用来弥补业主损失。
答：
1)物业公司对小区业主自行车未收取自行车保管费，因此对小区内自行车无保管责任。业主在小区内丢失自行车，物业公司可以协助公安部门进行调查，但无赔偿业主的义务。
2)确认业主的机动车是否交费;业主交纳停车费，属于停车场地租赁费用，物业公司在《车位租赁合同》上对此有约定。
3)一般情况下，物业公司可以帮助业主出具证明，让被刮车辆的业主向保险公司索赔，属于对业主帮忙行为。业主不能因此用物业费来顶替其它损失。
业主：家中工程质量问题很多，要施工单位赔付，但施工单位未答应。业主让物业公司向施工单位索要赔付，以此顶替物业费。
答：
1)物业公司与施工单位不存在任何契约关系，也不存在债权债务关系，物业公司没有理由向施工单位索赔。
2)业主对施工单位索赔不成功，可以通过法律途径来解决。
3)业主以此拒交物业费的说法，是不成立的。
业主：对小区周围施工扰民或临街车辆扰民提出投诉，并以此理由拒交物业费。
答：
1)对此类扰民，物业公司可以与居委会以及业委会一起联名向有关单位反映情况;业主本人也可以向政府主管部门投诉。但物业公司没有权利去约束小区处其它单位或部门，同时也是物业管理服务范围之外。
2)业主以此理由不交物业费，是不成立的。这种说法在法律和情理方面都是站不住的。
问：上门收费时业主提出的各类问题如何处理？
答：
1)了解清楚业主欠费的真实原因，请业主将问题填写在欠费原因栏内;
2)当天将欠费原因交给客户主任汇总;
3)施工质量问题开单，由工程技术人员上门查看，能简单处理的给业主处理;不能当时处理的问题回来和管理处经理、技工班长协商处理;
4)对物业服务或开发商意见较大的业主，当年不交费的由客户主任负责沟通处理，有往年欠费的由经理负责沟通。
业主不交物业费的处理技巧最“死板”的催费技巧
无限次上门催缴，直到业主前来缴纳为止。
最“损人”的催费技巧
打电话给其公司，跟他领导提及此事，让领导转告给业主。
最“温馨”的催费技巧
平时多多关心业主，了解业主家庭背景，多多关心业主家中的小孩和老人，把他们当成自己亲人一般对待，当他们遇到求助或困难时及时帮助，到时候你去催费时业主也会不好意思，就只能让你上门拿钱。
最“狡猾”的催费技巧
每年儿童节和重阳节等节日举办一些集体外出游玩活动，明确表示只有不欠费业主才能参加，业主会考虑到家中小孩和老人的感想，积极缴纳物业费，从而得到“双赢”运作。
最“难堪”的催费技巧
在路上碰到两业主在聊天，一家欠费一家不欠费，你可以过去跟欠费的业主讲“您好，您家的物业费要交咯，他家早交了呢”。
最“有效”的催费技巧
当然是把服务做的更好，就像一句广告语一样“没有最好，只有更好”，以超值的服务赢取更多业主的心。
最“便利”的催费技巧
现在社会的运转速度非常快，有很多业主早出晚归，我们物业人员很难有时间跟业主进行沟通，就写一张小便利条贴在他们家门口，等他们下班看到了会主动抽时间前来物管处缴纳。
最“人性化”的催费技巧
把业主的事当成自己的事，尽快把业主反映的问题反馈给上级领导，并及时跟进此事，速度解决此事，并在事后做好回访工作，从而得到业主的认同，自然而然业主会主动缴纳所欠费用。
最“残酷”的催费技巧
通过法律途径，给长期欠费不交的业主送去法院传票，通过打官司迫使业主缴纳所欠费用。
最“含糊”的催费技巧
给欠费较多的业主送去《物业服务等级收费标准》，让他自己来算这笔帐，并检查我们工作哪几点没做到位，如果都做到位了，就是业主自己的思想没有到位，意思就是请尽快抽空前来物管处交纳所欠费用。
www.pmCeo.com 物业经理人网篇2：物业收费奖惩办法
物业收费奖惩办法
（供参考）
一、目的
为了更好地激励员工完成物业服务中心的收费任务，加大对2022年物业费的收缴力度，根据服务中心的实际情况制定收费奖惩制度。
二、当期物业费定义
2022年1月1日至2022年12月31日应收的物业费。
三、奖惩办法适用范围
本物业管理区域
四、截止时间
2022年1月1日至2022年12月31日所收取的物业费按月进行结算，收费金额奖惩终止时间为2022年12月31日。
五、年度收缴指标
按2021年年底收费率82%为底线，2022年预算为上限分解比例(见附表)。
六、奖惩方式
（1）住宅（奖罚基数12000元/月／绩效工资）
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（2）公寓（奖罚基数4200元／月／绩效工资)
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七、住宅和公寓奖惩指标分解表
（1）住宅
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（2）公寓
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(3)除住宅和公寓收费人员按照实际情况进行奖惩外，其他人员均参照住宅和公寓奖惩指标分解表严格执行，收费人员以完成项目当月制定的物业费资金流95%为住宅和公寓收费奖惩分界线。
(4)在完成整体收费指标的情况下，收费人员按照各区域超过金额的权重，按比例分配奖励金额(区域收费指标未超过分界线的不参加奖金分配)。
(5)在未完成整体收费指标的情况下，收费人员按照各区域所欠金额的权重，按比例分配处罚金额(区域收费指标超过分界线的不参加处罚分配)。
(6)每年6月30和12月31日，项目以半年为单位对当期半年整体资金流完成情况进行统计，按标准进行半年奖罚(即对6个月整体奖罚进行一次性补发或扣除)。
(7)如在12月底未完成收缴指标，根据项目实际情况，经项目经理会决议将追究其相关责任人责任(全年累计超过6次区域当月未达标、全年区域未达基本指数等)，将采取降职降薪处理。
八、提成奖励和处罚的兑现
1.公司将提成奖励以现金形式月底结算兑现奖励，服务中心于每月30日前将奖励明细上报公司人力资源部、财务部，经审核后次月15日前兑现奖励费用，服务中心将奖励金额确认签字原始凭证上报公司。
2.物业服务中心未完成指标受到的处罚，服务中心于每月30日前将处罚明细上报公司人力资源部、财务部(服务中心将处罚金额确认签字原始凭证上报公司)，经审核后将从当月工资中扣除。
3.服务中心全体人员(除外包单位)在绩效工资中不再对收费情况进行考核。
物业服务中心
2022年11月20日
篇3：安徽省物业服务收费管理办法(2014)
安徽省物业服务收费管理办法
第一章总则
第一条
为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进我省物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《安徽省物业管理条例》等法律法规及有关规定，制定本办法。
第二条
本办法适用于本省行政区域内物业服务收费的监督管理。
第三条
本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用，主要包括物业公共服务费、车辆停放费、装饰装修垃圾清运费、特约服务费等。
第四条
省人民政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理。
设区的市、县(市)人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门(以下简称物业主管部门)负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。
第五条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照当地物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定。
第六条
物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅小区物业公共服务费、小区车辆停放费、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价;非普通住宅小区物业服务收费，以及满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务等收费实行市场调节价。
普通住宅小区与非普通住宅小区界定由各市确定。
第七条
提倡建设单位、业主或业主大会通过市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
业主大会成立后的小区住宅物业服务收费可试行市场调节价，由小区业主委员会与物业服务企业签订服务合同，约定服务事项和服务标准。
第二章物业公共服务收费管理
第八条
普通住宅小区物业公共服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，提供的公共性物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
物业公共服务费根据物业服务等级、服务成本等因素实行分级定价。物业服务等级标准由委托单位与物业服务企业按照《住宅区物业服务标准》规定进行约定，并在物业服务合同中明确。价格主管部门会同物业主管部门，根据当地物业公共服务平均成本、最低工资标准和居民消费价格指数变动等情况，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布。
价格主管部门应当会同物业管理主管部门，每两年对物业服务等级的基准价和浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。
第九条
业主大会成立前，由住宅开发建设单位按规定选聘物业服务企业的，为前期物业服务阶段，双方应当签订前期物业服务合同，约定服务等级，并对照相应服务等级的基准价及浮动幅度确定具体的物业服务收费标准，报价格主管部门、物业管理主管部门备案后实施。
第十条
物业公共服务费由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业服务企业固定资产折旧等以及经业主或者业主大会同意的其它费用组成。
原则上单列不低于10%的物业公共服务费，专项用于物业共用部位共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。具体比例及管理办法由各市制定。
第十一条
电梯及由物业服务企业管理的增压水泵等高能耗共用设施设备运行所需电费可列入物业服务成本，也可单独据实分摊，具体办法由各市价格主管部门确定。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支的，不得计入物业服务成本或物业服务费支出。
第十二条
住宅小区公用附属设施用电、用水(不包括从事生产、经营活动用水、用电)执行居民用电、用水价格。
第十三条
物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等企业应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受上述企业委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十四条
物业公共服务费可以预收，具体由物业服务企业按照物业服务合同所约定的期限向业主、物业使用人收取，约定时间不得超过物业服务期限;未作约定的，预收期不得超过6个月。
第十五条
物业公共服务费按照房屋产权证书登记的建筑面积计算;尚未登记的，暂按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。
业主、物业使用人应当按照房屋买卖合同和入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间，作为交纳物业公共服务费的起始时间。
依法改变居住用途用于经营的住房，物业公共服务费按相应的经营性用房物业服务费标准收取。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第十六条
业主或业主大会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主或物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第三章车辆停放、垃圾清运收费管理
第十七条
物业服务区域内车辆停放收费标准，应当区别车位、车库的专有权益、管理服务成本等因素收取车位服务费和场地使用费。其中专有车位(库)，应交纳车位服务费;物业管理区域内，业主共有车位(库)的车位使用人或租用车位的使用人应当交纳车位场地使用费。
车辆停放收费标准由各市价格主管部门会同物业主管部门制定，并适时调整。
车辆停放费包括车库、车位的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。
物业服务企业不得向进入物业管理区域内执行公务及为业主或者物业使用人配送、维修、安装等临时停放车辆收取停车费用。
第十八条
业主或物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业指定的地点堆放，并缴纳装饰装修垃圾清运费，具体收费标准由各市制定。
第四章其它服务收费管理
第十九条
实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由物业服务企业与开发建设单位或物业买受人在物业服务合同中约定执行;业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。
第二十条
物业服务企业对人员、车辆实行出入证件管理的，应当为业主或物业使用人免费配置出入证、卡、电子识别器等。因遗失、损坏需要补办的，可以适当收取制作成本费用。
第二十一条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五章行为规范管理
第二十二条
各级价格主管部门在制定或调整本行政区域内物业服务收费标准时，应以物业公共服务所需当地社会平均成本为基础，充分听取业主、物业使用人和物业服务企业等社会各界的意见。物业主管部门要监督物业服务企业提供质价相符的服务。
第二十三条
物业服务企业应当严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准以及重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。
第二十四条
物业服务企业应加强对物业服务的成本控制，积极采用现代信息技术开展物业服务。加强对业主的宣传，引导业主参与服务过程，切实降低成本，提高服务质量。
第二十五条
物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费。业主、物业使用人未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第二十六条
物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应将服务内容、收费项目、收费标准及收费方式在经营场所或服务地点醒目位置公布。物业服务企业每年(或财务年度)向业主、物业使用人公布利用业主共用、共有设施经营收益和支出情况，以及单列的物业公共服务费收支情况，接受监督。
对于实行酬金制的住宅小区，物业服务企业应当每年(或财务年度)向业主、物业使用人公布物业服务费收支情况，接受监督。
第二十七条
实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记制度。物业服务企业收费前，应到当地价格主管部门办理《服务价格登记证》，亮证收费，收费时使用税务票据。
第六章监督管理
第二十八条
各级价格主管部门和物业主管部门要加强对物业服务企业的收费项目、收费标准和服务内容、服务质量的监督管理。物业服务企业违反价格法律、法规和规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第二十九条
各地应依据本办法规定，结合当地实际，制定实施办法。
第三十条
本办法自2014年11月1日起执行，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设行政主管部门负责解释。省物价局、省建设厅2005年印发的《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》(皖价房〔2005〕154号)同时废止。
篇4：湖南省物业服务收费管理办法(2022)
《湖南省物业服务收费管理办法》是为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据国家有关规定，结合湖南省实际，由湖南省发展和改革委员会、湖南省住房和城乡建设厅、湖南省市场监督管理局联合发布的管理办法。
2022年5月，《湖南省物业服务收费管理办法》重新修订，自2022年5月15日起施行，有效期5年。
第一条 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)和《湖南省物业管理条例》等有关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的物业服务收费行为及其监督管理。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业服务人按照物业服务合同约定，为业主提供建筑物及其附属设施设备的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务向业主或物业使用人收取的费用。专有面积部分内的维修、保养或其他服务不在本办法所称物业服务收费范围内。
第四条 业主按照相关法律法规通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务人;物业服务人应当开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费标准通过市场竞争形成。
第五条 物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则。
省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅、省市场监督管理局负责制定全省物业服务收费政策，指导、协调全省物业服务收费的管理监督工作。省住房和城乡建设厅负责制定全省物业服务质量等级标准。省市场监督管理局负责对全省违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。
市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门负责本行政区域内实行政府指导价的物业服务收费标准的制定。市、县住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业服务质量的监督管理，督促物业服务人提供质价相符的物业服务。市、县市场监督管理部门负责对本行政区域内违反相关法律法规和价格管理政策的行为进行监督检查和处罚。
第六条 物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费收取标准(包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费)实行政府指导价。
别墅(专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅)、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准(包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费)实行市场调节价。
第七条 实行政府指导价的物业服务收费标准，由市、县发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门根据物业服务质量等级标准、服务内容等因素制定基准价及浮动幅度并向社会公布。基准价及浮动幅度可根据物业服务发展社会平均成本变化等因素合理调整。
第八条业主大会成立之前实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务费收取标准，由建设单位在商品房开始预售前根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，在政府指导价基准价及浮动幅度内拟定，在商品房买卖合同中与买受人予以约定，且必需明确告知物业买受人及在商品房买卖合同中载明，物业服务收费的最终标准以物业服务人按照法律法规和价格管理政策的规定向发展和改革部门申报备案审查通过的价格标准为准。
实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，由物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内，将具体物业服务费收取标准报当地市、县发展和改革部门备案审查。
前期物业服务人与物业买受人签订的物业服务合同中应明确约定的物业服务质量等级、物业服务内容及通过审查备案的物业服务收费标准。涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同一物业管理区域内相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持一致。
第九条 业主大会成立前，普通商品住宅物业服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务人应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，在政府指导价范围内实施调整并通过签订新的物业服务合同约定执行。
第十条 实行市场调节价的物业服务收费标准，在未成立业主大会前，由建设单位与物业服务人在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容;在成立业主大会后，由业主大会根据物业特点和服务要求，通过法定程序，选择服务项目、服务质量等级，费用收取标准及符合要求的物业服务人，按照《中华人民共和国民法典》《湖南省物业管理条例》等相关法律法规规定的程序进行确定，并通过签订物业服务合同约定。
所在地街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会应当全过程参与指导协商。
第十一条 实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十二条 实行包干制的物业服务费，包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行酬金制的物业服务费，所预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务人的酬金。
第十三条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(七)办公费用;
(八)物业服务人固定资产折旧;
(九)经业主大会同意的其它费用。
依法应当从物业专项维修资金中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十四条 物业服务费用根据物业的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。
(一)已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算;
(二)已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算;
(三)尚未出售的，按照经不动产登记管理机构审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。
第十五条 物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：
(一)前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳;
(二)房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳;但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳;
(三)建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的应在按照房屋购买合同约定的验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋的应及时进行验房办理交付手续。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，整改期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定;
(四)业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任;
(五)业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房交纳物业服务费时，物业服务费按不超过90%交纳，具体优惠幅度由市、县确定。
(六)业主出租法定不计建筑面积的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的标准交纳物业服务费;承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的标准交纳物业服务费;承租人依法用于停车用途的，按照已购车位物业服务的标准交纳物业服务费。
物业服务费按月计收，业主具体交费时长也可按照季或者是按照年交纳。双方约定预收的，最长预收期限不得超过十二个月。
第十六条 物业产权转移时，业主应当结清物业服务费，并自买卖合同签订之日起15日内，将转让事项告知物业服务企业。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担;产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。
第十七条 物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用;逾期不交纳的，物业服务人依法追缴。成立了业主大会的，其业主委员会有义务督促业主交纳。
第十八条 建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库(位)，优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库(位)租售方案，明确车库(位)的权属及数量、租赁价格、销售价格、有效期等，并按规定报住房和城乡建设部门备案。
建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库(位)租售方案，在有效期内不得以高于备案价格进行租售，不得与商品住房等捆绑租售车库(位)。
物业管理区域内的机动车停放服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》有关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。建设单位用于出租的地下停车位，车位物业服务费由建设单位交纳。
第十九条 物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。
第二十条 未成立业主大会前，由物业服务人代管物业共用部位、共用设施设备经营收益，经营收益应实行专款专用并定期公示收支情况。
其他经营主体利用物业共用部位、共用设施设备进行经营前，应当征得相关业主、业主大会和物业服务人的同意，并按照有关规定办理手续。其他经营主体交纳的租金或其他收入应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用范围。
第二十一条 物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方协商确定。
第二十二条 物业服务收费实行明码标价。物业服务人应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务人名称、服务项目、服务质量等级、计费方式、收费标准、收费依据以及市场监管部门的投诉举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。
物业服务人应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、利用共用部位公共设施设备进行经营等收入和使用情况，本年度物业服务项目收支预算，并应在醒目位置以书面公告的方式告知业主;物业服务人应当及时答复业主提出的质询。
第二十三条 各级发展和改革部门、住房和城乡建设部门、市场监督管理部门、街道办事处(镇人民政府)依据职责，依法对物业服务企业进行监督管理。在监督检查、价格成本监审过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、合同文件以及其他资料，不得弄虚作假。
第二十四条 物业服务人有下列行为之一的，由市场监督管理部门按照有关法律法规和规章规定予以处罚：
(一)违反本办法第八条和第九条规定，不遵守政府指导价管理擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的;
(二)超过政府指导价标准收费的;
(三)擅自设立强制性收费项目的;
(四)不实行明码标价或不按规定明码标价的;
(五)其他违反价格法律、法规等规定的。
第二十五条 本办法自2022年5月15日起施行。有效期五年。《湖南省发展和改革委员会 湖南省住房和城乡建设厅关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》(湘发改价调〔2017〕4号)同时废止。
本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后或终止解除后按本办法规定执行。
篇5：《苏州市物业服务收费管理实施细则》解析
1.什么是物业服务费，通常包括哪些项目？
答：物业服务费，是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用，包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。
2.物业服务费的标准如何确定？
答：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则，实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，具体收费标准由建设单位在政府指导价规定范围内，与选聘的物业服务企业合同约定;业主大会成立后，由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定。
各类别墅、高级公寓、装修商品住房、容积率等于或低于1.0的住宅小区等非普通住宅和办公用房、厂房、经营性用房等非住宅物业公共服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业合同约定。
住宅小区内的汽车停放费和车位租金实行政府指导价，具体收费标准由双方在政府指导价范围内合同约定。
特约服务费、代办服务费实行市场调节价，具体收费标准由委托双方根据服务内容、服务标准协商确定。
3.物业公共服务费具体收费标准的调整应当履行什么程序？
答：业主大会、业主代表大会或物业管理委员会成立前，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在街道办事处(乡镇人民政府)组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，与物业服务企业合同约定实施调整。
4.在计算物业公共服务费时，计费面积以什么为准？
答：物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外);尚未登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
5.业主应当从何时起开始交纳物业服务费用？
答：纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担。完成交付手续的次月起，物业服务费用由业主或物业使用人交纳。
6.房屋交由他人使用的，物业服务费用由谁承担？
答：物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。
7.房屋空置期间物业公共服务费有何优惠措施？
答：新建普通住宅前期物业管理期间，业主办理入住手续后未入住或未使用，并事先书面告知物业服务企业的，在不超过24个月的时期内，物业公共服务费按70%交纳，优惠期超过24个月的可由双方协商确定。业主大会成立后，优惠措施由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。非普通住宅和非住宅物业公共服务费的优惠措施按照合同约定执行。
8.住宅小区实行不固定车位、先到先停管理方式的，应当如何收费？
答：为提高车位使用效率，鼓励探索对业主的车辆实行不固定车位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小区，汽车停放费和车位租金月度累计收费金额应当符合政府指导价的规定。
9.对进入住宅小区临时停放的车辆如何收费？
答：在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅小区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用。临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定或业主共同决定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。
对进入住宅小区内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装、搬家等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
10.人防车位收费是如何规定的？
答：根据《江苏省物业管理条例》和《江苏省物业服务收费管理办法》的规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，其汽车停放费、租金的具体收费标准在规定的基准价与浮动幅度范围内确定。利用人民防空工程收取的汽车停放费、租金收入应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出。其管理办法按照省有关规定执行。
在省人防车位收费管理办法出台之前，我市人防车位收费暂按同一车辆停放区域内的汽车停放收费标准执行。
11.公共照明、公共用水等公共能耗费用如何收取？
答：物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、集中供热、监控机房等设备运行电费及电梯年检维保、公共照明、公共用水等产生的费用，由物业服务企业收取并集中支付给供水、供电等企业，称为代收代交费用。
代收代交费用由物业服务企业单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过物业服务合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主(含空置房屋的业主)应当按照分摊数额按时交纳代收代交费用。
12.物业交付使用后新增共用设施设备的，费用如何处理？
答：物业交付使用后，物业管理区域内新建、改建、扩建共用设施设备的，建设及运行费用的承担按照有关规定执行，没有规定的按照约定执行。
13.房屋或车位交付使用时发放的出入证（卡）是否需要另行付费？
答：新建住宅小区实行门禁出入证(卡)管理的，建设单位(或物业服务企业)不得在房价和物业服务费之外向业主另行收取门禁系统建设费用和日常维护费用，并应当为每户业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(含IC卡等)。
物业管理区域内的停车场实行门禁出入证(卡)管理的，应当免费为车主配置1张出入证(卡)。
业主另有需求申请办理或因保管不善造成遗失损坏等要求补办的，物业服务企业可按照补偿成本的原则向申领人收取工本费。
14.对临时来访人员实行持证管理的，如何收费？
答：物业服务企业对临时来访人员实行持证管理的，可按照制作成本收取出入证(卡)押金，证件完好退还后，应如数退回押金，证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。
15.共有部分、共用设施收益如何分配？
答：利用业主共有部分、共用设施从事经营的，所得收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的，70%纳入专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业公共服务费。
16.业主对物业服务质量不满意时，应该如何维护自身权益？
答：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主可以请求业主委员会监督履行，或者向街道办事处(乡镇人民政府)、有关主管部门投诉，也可以依法向人民法院起诉，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
17．物业服务收费明码标价和财务公开的具体内容有哪些？
答：物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费方式、收费项目、收费标准、收费依据，以及企业、物业管理行政主管部门、价格主管部门的投诉举报电话，接受业主或物业使用人的监督。
物业服务企业应当将汽车停放费、经营设施收益、代收代交费用等单独列账，独立核算。在物业管理区域内显著位置，每半年不少于一次公示汽车停放费、经营设施收益收支情况、代收代交费用分摊等情况，接受业主、物业使用人、街道办事处(乡镇人民政府)的查询和监督，每次公示时间不少于15天。
实行包干制计费方式的，物业服务企业应当对实施管理和服务的具体物业区域实行单独建账，按照物业服务合同的约定公布财务收支状况，接受监督。
实行酬金制计费方式的，物业服务企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务费的收支情况，并接受业主委员会的核查。
18.业主不按照约定履行交费义务怎么办？
答：主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务和代收代交等费用。
19.物业服务企业可否向业主收取装修押金？
答：物业服务企业不得向业主、物业使用人收取装修押金或保证金。物业服务企业为业主、物业使用人的装修活动提供基本服务以外的额外服务需要收费的，可根据实际成本向市、县级市价格主管部门、物业管理行政主管部门申报，经核准收费标准后执行。
20.《细则》何时正式施行？之前的相关收费如何处理？
答：本细则自2014年7月1日起施行，服务双方在本细则实施前已经依法通过协议、合同等形式约定物业服务收费等事项的，继续按原约定执行。
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