物业费是什么？物业费包含什么？

　　啥是物业费? 原来的老房子不交物业费 真心没听说过 这事儿不能怪我

那么划重点啦

　　什么是物业费? 物业费是指物业产权人、管理人委托物业管理单位对居住小区内房屋公共建筑及设施设备绿化卫生、环境及治安等项目进行日常管理，维护、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

物业费包括什么?

　　根据国家发改委和建设部联合下发的《物业服务收费管理办法》第十一条规定，业主缴纳的物业费包括以下九个方面的内容：

　　①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　③物业管理区域清洁卫生费用;

　　④物业管理区域绿化养护费用;

　　⑤物业管理区域秩序维护费用;

　　⑥办公费用;

　　⑦物业管理企业固定资产折旧;

　　⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　⑨经业主同意的其他费用。

　　物业费不包括什么? 一般来讲，物业费是不包括业主住宅内部，也就是业主入户门以内设施设备等维修的费用。业主如果要求物业帮助维修的话，物业可以提供有偿的维修服务。 而且物业费也不包括因房屋建筑质量导致的种种问题，比如漏水、渗水、裂缝等。这些问题，物业有责任、有义务替业主向开发商反映。如果是保修期内的话是由开发商负责维修的;在保修期外的话，如果是属于共有部位的话是可动用房屋维修基金进行维修;但是如果是非共有部位的话，则需要业主个人负责维修。 物业费还不包括业主共用设施设备的大中修费用和更新改造费用。这些费用，同样是需要通过房屋维修基金来解决的。

物业费构成的具体内容

　　国家发改委 建设部

《物业服务定价成本监审办法(试行)》

　　发改价格[2007]2285号

　　第一条为提高政府制定物业服务收费的科学性、合理性，根据《政府制定价格成本监审办法》、《物业服务收费管理办法》等有关规定，制定本办法。

　　第二条本办法适用于政府价格主管部门制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业实施定价成本监审的行为。

　　本办法所称物业服务，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本办法所称物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会平均成本。

　　第三条物业服务定价成本监审工作由政府价格主管部门负责组织实施，房地产主管部门应当配合价格主管部门开展工作。

　　第四条在本行政区域内物业服务企业数量众多的，可以选取一定数量、有代表性的物业服务企业进行成本监审。

　　第五条物业服务定价成本监审应当遵循以下原则： (一)合法性原则。计入定价成本的费用应当符合有关法律、行政法规和国家统一的会计制度的规定; (二)相关性原则。计入定价成本的费用应当为与物业服务直接相关或者间接相关的费用。 (三)对应性原则。计入定价成本的费用应当与物业服务内容及服务标准相对应。 (四)合理性原则。影响物业服务定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或者社会公允水平。

　　第六条核定物业服务定价成本，应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础。

　　第七条物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

　　第八条人员费用是指管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。

　　第九条物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。

　　第十条绿化养护费是指管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

　　第十一条清洁卫生费是指保持物业管理区域内环境卫生所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、环卫所需费用等。

　　第十二条秩序维护费是指维护物业管理区域秩序所需的器材装备费、安全防范人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

　　第十三条物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用是指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，以物业服务企业与保险公司签订的保险单和所交纳的保险费为准。

　　第十四条办公费是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其它费用。

　　第十五条管理费分摊是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

　　第十六条固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

　　第十七条经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用。

　　第十八条物业服务定价成本相关项目按本办法第十九条至第二十二条规定的方法和标准审核。

　　第十九条工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定;工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其它项目中重复列支;其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。

　　第二十条固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。企业确定的固定资产折旧年限明显低于实际可使用年限的，成本监审时应当按照实际可使用年限调整折旧年限。固定资产残值率按3%—5%计算;个别固定资产残值较低或者较高的，按照实际情况合理确定残值率。

　　第二十一条物业服务企业将专业性较强的服务内容外包给有关专业公司的，该项服务的成本按照外包合同所确定的金额核定。

　　第二十二条物业服务企业只从事物业服务的，其所发生费用按其所管辖的物业项目的物业服务计费面积或者应收物业服务费加权分摊;物业服务企业兼营其它业务的，应先按实现收入的比重在其它业务和物业服务之间分摊，然后按上述方法在所管辖的各物业项目之间分摊。

　　第二十三条本办法未具体规定审核标准的其他费用项目按照有关财务制度和政策规定审核，原则上据实核定，但应符合一定范围内社会公允的平均水平。

　　第二十四条各省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本办法，结合本地实际制定具体实施细则。

　　第二十五条本办法由国家发展和改革委员会解释。

　　第二十六条本办法自2007年10月1日起施行。

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：催收物业费的方式、催款单和处理方法

催收物业费的方式

1、发“催收信息”

　　一般是两周一次，内容为：

　　尊敬的业主，至**年**月您户已欠缴物业费***元，请尽快到物业服务中心缴交，或者汇至公司账号：********，以免增加额外的违约金。多谢合作!

　　****物业管理处

　　电话：********

2、电话催收

　　先了解一下业主欠费的主要原因。要明确告诉业主欠费的金额，并追问业主确定几时过来交。

3、发“催收单”

　　寄信或贴住户门口或楼梯口。(另附内容)

4、上门沟通

　　先了解一下业主欠费的主要原因，然后再上门沟通。(预设一下业主有可能问的问题，并准备好如何回答与解释。)

5、法律途径

👉

　　经以上四种方式不见效，且欠费金额超5千元或一年的，可以考虑发“律师函”催收，如果都无效果的，就采取最严厉的措施：向法院申请强制执行“支付令”。什么是物业费支付令?有什么作用?

针对几种特殊情况的催费方式

1、炒楼群体(未装修未入住的空置房)

　　针对该类型单位业主的特点多为炒楼及财产保值增值为主，业主对于物业的关注度比较低。拟每月定期电话进行催缴，说服业主办理银行托收手续，若物业费用达到一定额度标准后统一进行律师函的派发，通过法律途径进行催缴，费用以每户3千元为基准。

2、针对一般性欠费单元

　　一类型为入住单位，该类型业主已经装修完毕并且已经入住，对于该类型业主特点，拟进行加强性电话催缴及夜间上门催缴工作，在进行夜间上门催缴期间需要物业财务配合进行夜间上门收费。

　　一类型为商铺、别墅，该类型业主由于物业费比较多，拟重点跟进处理，安排人员长期上门工作。在经过一定时间后，仍然不交付的，拟用法律手段进行催缴，初步计划以5千元为基准。

3、对于一些确有困难的“特殊户”

　　若真正知道此户有实际生活困难的，则可以考虑给予适当的优惠或分期付款。

催 款 单 (样式) No.

　　第 次催款

　　单元：

　　您已经拖欠 月物业服务费 元， 月电梯费 元， 月共用水费公摊 元， 月共用电费公摊 元。请您在 月 日前到物业服务中心缴交，否则将按《管理公约》及《物业服务合同》的有关规定，按日加收所欠费用千分之x的违约金，并将暂停对贵单元的有关服务。

　　谢谢合作!

　　xx物业管理有限公司

　　年 月 日

针对不同业主，采取不同的收费方式

　　物业公司应尽可能合理的划分业主的构成，针对不同业主，采取不同的收款方式，加强沟通，更人性化的体谅业主的难处，制定灵活的收费方案，有计划、有目标的开展收缴工作。

　　以下列举几种欠费催缴的方式方法：

1、事出有因，适度减免

　　如住户因财物失窃、车辆失窃、房屋质量小缺陷(渗水、小裂缝)未能及时处理、公司经济出现状况等原因而拒交物业服务费，虽然并非是物业公司的责任，物业公司也无赔偿义务，但是从人性化的角度出发，物业企业可以给住户适当的补偿(非现金)，或采取适当减免违约金及分期付款等优惠措施，从而达到催缴目的。

2、责任不清，快刀斩乱麻

　　如部分住户欠费时间长、纠纷多、牵涉面广，扯不断理还乱，如不及时处理就会越积越多越难收，不如壮士断臂一切从新开始，此后让住户无拒缴的“理由”。

3、物业无过失，依法办事

　　住户拒缴费用的“理由”无奇不有，有对开发商的不满、有对设施、设备的不满、有对周边环境的不满、有嫌物业费太高、有的因房屋质量问题得不到解决、有的借口物业公司管理服务不善等等。这些住户打心眼里是想搭车消费，因此物业企业只有拿起法律的武器，依法维护自身的合法权益。

4、责任到人，定时催讨

　　加强收费管理应从职能部门抓起，树立收费意识和责任感，定期落实项目收费情况，并协助制定解决方案;

　　项目负责人服务和收费两手都要抓，两手都要硬，要了解本项目的收费情况，分析欠费原因寻求解决方案，责任到人层层落实;

　　收款员与客服人员分工不分家，信息共享，充分发挥业主档案的作用，定时催讨。做好每月业主欠费清单并详细说明具体情况，提出收费合理化建议，制订适当的回款奖励制度。

5、加强宣传，正确引导

　　业主有按时交纳物业费的义务，这是《物业管理条例》《民法典》等法律法规明确规定的，为什么还有部分业主无理拒交物业服务费呢?一方面是由于个别业主的素质问题，另一方面是宣传力度不够。

　　因此，我们需要通过各种形式、各种渠道广泛宣传物业管理的一些基本知识，让业主了解物业服务企业的权利和义务，并明确自己享有的权利和应履行的义务，正确引导业主的缴费观念。

篇3：物业费的说明书

　　物业费说明书

No.1什么是物业费?

　　物业费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。

　　《民法典》实施后，物业管理的定义是：物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其附属设施进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。

No.2物业费包括什么?

　　《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分(九大项)：

　　1.物业管理区域的绿化养护费用;

　　2.物业管理区域的清洁卫生费用;

　　3.物业管理区域的秩序维护费用;

　　4.办公费用;

　　5.物业共用设施设备、共用部位的日常运行、维护费用;

　　6.物业服务企业固定资产折旧;

　　7.物业共用设施设备、共用部位及公众责任保险费用;

　　8.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　9.经业主同意的其它费用。

No.3物业费不包括什么?

　　许多业主对物业费的认知都有一个误区，就是认为物业费里什么都包含，只要交了物业费，小区物业就该啥都管。其实，并非如此。小区物业提供的是公共服务，服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包含在物业费里。

　　1.不包括住宅内部设施设备的维修费用

　　也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归他们管，而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。

　　2.不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用

　　比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修基金进行维修。

　　3.不包括小区业主共用设施设备的大中修费用，及重大部件的更新改造费用

　　小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修基金解决。

No.4政策依据是什么?

　　1.《民法典》第九百四十四条【业主支付物业费义务】：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

　　2.《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;

　　3.《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

　　4.《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　5.《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

　　6.《物业管理条例》第四十三条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

　　7.《物业管理条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

　　8.《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

　　9.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

　　物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

　　10.发改委《物业服务收费管理办法》第四条：国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　11.发改委《物业服务收费管理办法》第八条：物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

　　12.发改委《物业服务收费管理办法》第九条：业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

　　13.发改委《物业服务收费管理办法》第十条：建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　14.发改委《物业服务收费管理办法》第十五条：业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

　　15.发改委《物业服务收费管理办法》第十六条：纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　16.发改委《物业服务收费管理办法》第二十一条：政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应当加强对物业服务企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业服务企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

　　17.国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法》第七条物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

篇4：交了物业费为什么还要交水电公摊费

去年年底，刘佳购买了某楼盘一套70多平米的房子，并一次性交了半年物业费。最近，她准备续交下半年的物业费时，却被物业公司告知，过去半年的公摊电费需要一并补上。

1、问题来了，业主交了物业费，还要交水电公摊费吗？

　　记者根据刘佳提供的一张交费明细发现，除了物业费和垃圾处理费外，还包括电梯分摊电费和公共用电分摊电费，这两项共计108.11元。“

　　在此之前，并没有听到物业方面对收取电梯电费的说明，也没有注意到购房和物业合同中有相关条例。”小区另一住户也遇到相同情况。

2、购房合同约定，物业费不含分摊水电费！

　　对此，小区物业经理告诉记者，小区在去年交付使用，这次所收的电梯和其他公共设备费用，是从去年交房以后所消耗的费用，“水、电能耗费用，用多少交多少，因此目前是小区第一次收取。”

　　对方还称，公共设备所耗费对全体小区业主实行平均分摊，而电梯的电费则分摊到该栋楼每一户业主头上。

　　记者从一名业主的《商品房买卖合同补充协议》看到，高层住宅：2.38元/平方米·月(不含全体业主共同分摊及专属部位分摊水电费用)。

　　全体业主共同分摊的部分为业主公用设施、设备所消耗的水电费用，包括公共区域、设备房、保洁、绿化、公共厕所等基于物业管理和维护需要的水、电等能耗费用。专属楼栋、单元分摊部分为本单元专用的电梯、楼道照明、清洁用水等水、电能耗。

　　虽然合同有规定，但小区业主王先生认为，合同由万科单方面起草，“这有点霸王合同的味道。”

3、房管局：合同约定有效，有疑问可进行价格审核

　　近日，物业方面向记者提供了一份在成都市龙泉驿区城乡住房管理局的《物业管理服务合同备案表》，“业主分摊电梯及公共设备水、电能耗费用，已在房管局进行了备案。”

　　成都市房管局有关人员告诉记者：“在现行法规下，没有对物业服务费由哪些组成进行规定，合同已经签了，就不违反规定，以合同为准。”如果业主对费用有所疑问，可通过价格部门进行价格审核。

结论

遵循物业服务合同的具体约定

　　业主交了物业费，还要不要交共用设施设备用电用水费(或称水电公摊费)，原则上应。而物业服务合同约定业主是否交纳水电公摊费的前提是业主缴纳的物业费中是否交纳包含了该项费用。

　　若业主缴纳的物业费中未包含该项费用，那么，业主在缴纳物业费的同时，应该缴纳该项费用。反之，则无需缴纳。

篇5：房子长期空置为什么需要补交物业费

　　现在很多城市出现这种情况： 业主的新房没有居住， 但在装修的时候 却被物业告知 要补交两年、三年的物业费。 业主房子长期空置， 需要补交物业费吗? 补交物业费合理吗? 其实，不管新房有没有入住，在开发商交房后，房屋的实际使用权就已经移交给业主了。物业公司进驻后，提供了服务，产生了支出。物业公司维护公共区域的卫生和秩序，对共用设施设备进行维护、养护和管理，因此，所有业主都享受到了物业管理服务，业主有义务支付物业费。

01物业人员对小区做了什么?

　　从拿到接房通知书开始，进驻小区的物业已经开始为业主提供服务了，装修管理、建渣清运、水电维护、卫生打扫、绿化环境维护、安保服务等，这些都是物业公司给业主提供的有偿服务。 不管业主是否入住，住房的所有人都享受了物业提供的服务，所以缴纳物业费不是以是否在小区居住决定的，而是以交房时间确定的。

02有物业服务，业主得到了什么?

　　有物业服务的小区，业主得到的是整洁的环境、人身与财产的安全保障、秩序维护、设施设备维修服务以及其他服务，小区物业的优质能够为住户提供更好的环境和入住条件，能起到房子的保值和增值作用。

03没有物业管理的小区会怎样?

　　在之前的一些新闻可以看到，物业与小区业委会发生矛盾之后，物业人员撤出小区，不再进行服务，可以看到小区的管理非常混乱、卫生条件极差、厨余厕所垃圾堆在垃圾房臭气熏天，还得社区临时安排人员来进行清理，这也就体现了物业对小区服务的重要性。 对于没有物业由独立的业委会自管的小区，业委会只是充当了物业的替代者，也是属于物业管理的范畴之内。 关于物业费，《民法典》和《物业管理条例》是有规定的，不是说不想交就不交。因为物业不是单单地为一家服务，而是为整栋楼整个小区服务的。 物业日常管理，如秩序维护、设施设备保养、绿化管理、卫生保洁、社区文化等都需要费用。开发商通知办理交房手续后尽量领取钥匙，有些问题早发现、早解决。时间长了，开发商不再开发，有些问题物业处理不了，就麻烦了。

04物业服务跟不上怎么办?

　　现在物业公司比较多，开发商自营的物业也比较多，非开发商的物业公司也有很多，遇到物业服务跟不上应该怎样做呢? 可以成立业委会对小区物业进行监督，提高物业服务的品质;可以向物业公司的上级部门进行投诉，要求物业进行整改。 但千万别以拒交物业费的方式维权，否则容易两败俱伤，不但不利于小区品质提升，还有可能被起诉从而承担违约金!